Переуступка квартиры в новостройке по дду как оформить

Что значит продажа квартиры по переуступке. Плюсы, минусы и риски таких сделок для покупателя. Как выбрать квартиру по переуступке. Как правильно заключить договор при покупке.

Переуступка квартиры в новостройке по дду как оформить

Покупка квартиры на «нулевой» стадии строительства часто смущает потенциальных владельцев. Экономическая ситуация сейчас непростая, есть сложности с поставками материалов. Всё чаще покупатели ищут варианты в корпусах, которые совсем скоро будут введены в эксплуатацию. Но в популярных ЖК на финальной стадии строительства в свободной продаже остаются обычно только самые крупные и дорогие лоты.

Выход — приобрести квартиру в той же новостройке, но «с рук»: у физлиц, которые купили жильё у застройщика по ДДУ с целью последующей продажи. Такие сделки проходят по договору уступки прав требования. Рассказываем, что это за договор и как его оформить, какие есть плюсы и минусы, как договориться о форме расчёта, а также какие документы необходимо подготовить.

Что такое договор уступки прав требования

Квартиры в новостройках чаще всего покупаются по ДДУ — договору долевого участия. Раньше работы вели на средства покупателей, грубо говоря, они «скидывались» на строительство и вступали в долю. Поэтому и появилось название «дольщики». Сейчас более распространено проектное финансирование: деньги покупателей хранятся в банке до выдачи ключей, а дом строится на банковский кредит, выделенный застройщику. Но и название «дольщик», и договоры долевого участия сами по себе никуда не делись.

Приобретая квартиру у застройщика, покупатель чаще всего обращается к нему напрямую. Смотрит варианты на сайте проекта или в онлайн-базах, а договор заключает в офисе продаж (или онлайн, если у застройщика есть такая опция). Но подходящего варианта может не оказаться. Обычно большинство квартир представлено «на котловане» , а если хочется въехать побыстрее, то интересуют уже почти сданные корпуса.

В таком случае можно поискать варианты у тех, кто решил перепродать свою квартиру. Чаще всего так поступают инвесторы : они вкладываются в проект на котловане, а продают его ближе к сдаче дома, заработав на разнице цен по мере повышения строительной готовности.

Итак, что же такое переуступка квартиры в новостройке? Такой договор заключается, когда дольщик больше не хочет получать свою квартиру, а намерен продать её до ввода дома в эксплуатацию. Так как квартиры ещё по факту нет или она не передана дольщику по соответствующему акту, нет и права собственности, а есть только ДДУ. Поэтому к новому дольщику переходит право требования соблюдения сроков строительства и передачи конкретной квартиры после его завершения. Простыми словами: переуступка прав на квартиру в новостройке — это смена дольщика.

Тут важен сам момент сделки. Как поясняет управляющий партнёр юридической компании Freeviser Михаил Паюшин, если первый дольщик уже получил ключи и оформил собственность, это уже сделка купли-продажи, а если этого ещё не произошло, то это сделка по уступке права требования по ДДУ.

Таким образом, основное отличие между ДДУ и договором уступки — в сторонах сделки. При ДДУ одной из сторон сделки выступает застройщик. А при продаже по переуступке он уже исключён из процесса, а договор заключается между физическими лицами или между юридическими: например, если несколько лотов было приобретено компанией с инвестиционными целями.

Второе важное отличие переуступки квартиры — сам предмет договора. У ДДУ предмет договора — это объект недвижимости (квартира или апартамент): дольщик покупает у застройщика конкретную недвижимость, которая будет построена к определённому сроку. А в договоре уступки объект — это право требования по исходному ДДУ.

Иногда, читая об особенностях договоров переуступки квартиры и о том, что это вообще такое, можно увидеть словосочетание «договор цессии». Это официальное название таких соглашений. А «договор переуступки» просто звучит понятнее для обывателя. Участники таких сделок официально называются «цедент» и «цессионарий». Кстати, такие соглашения могут заключаться не только для квартир.

«В квартирном вопросе цедент и цессионарий договариваются о переходе права собственности на ещё недостроенный строительный объект. Покупатель берёт на себя все права и обязанности дольщика, а продавец взамен получает деньги», — поясняет кандидат юридических наук Оксана Васильева, доцент Финансового университета при Правительстве Российской Федерации.

Цена при переуступке квартиры в новостройке

Разумеется, покупателя волнует цена: насколько выгодно покупать квартиру в новостройке «с рук». Стоимость в этом случае определяет не застройщик, а непосредственно дольщик. Тем не менее, часто цена всё равно будет ниже, чем на аналогичные варианты у застройщика на этой же стадии (если они вообще ещё будут в продаже).

Дело в том, что покупатели, которые ищут квартиру в новостройке, больше доверяют застройщикам и стремятся купить жильё напрямую. Кроме того, на сайте или в офисе продаж проще изучить все доступные варианты. Дольщику, решившему продать свою квартиру до ввода в эксплуатацию, придётся также конкурировать с акциями и бонусами от девелопера. Зато в силах дольщика назначить более выгодную цену, чтобы быстрее продать квартиру.

При этом первый дольщик всё равно заработает на такой продаже — ведь за время строительства цена может вырасти на 10–15%, а может и на 50% — всё зависит от качества и востребованности проекта. Так что в договоре переуступки стоимость будет всегда больше, чем в изначальном договоре ДДУ.

«Можно встретить случаи, когда для ухода от налогов в договоре переуступки указывается та же стоимость, что и в ДДУ — тогда продавец не платит налог на прибыль. Однако в таком случае при наступлении форс-мажора (например, банкротства застройщика) будет возмещена только та сумма, что указана в договоре. Обозначенная в дополнительном соглашении величина попросту “сгорит”, её никто не вернёт», — предупреждает Надежда Коркка, управляющий партнёр компании «Метриум».

Плюсы и минусы сделок с квартирами по договору уступки прав требования

«Главное преимущество переуступки — возможность приобрести понравившийся вариант, даже если продажи от застройщика завершены. Особенно это актуально для редких форматов недвижимости, например многокомнатных квартир. Кроме того, при таком способе покупки высока вероятность сэкономить относительно цен от девелопера», — говорит Надежда Коркка.

1. Больше выбор: можно купить квартиру, которой уже нет от застройщика, с нужном планировкой или на нужном этаже.
2. Строящееся жильё будет дешевле «вторички».
3. Дом будет сдан быстрее, чем если брать вариант «на котловане».
4. Это всё ещё новостройка, то есть нет рисков вторички (например, получить квартиру вместе с претендующими на неё наследниками или прописанными несовершеннолетними).
5. Можно успеть заработать на разнице в цене после сдачи дома.

По некоторым прогнозам сделки по переуступке будут становиться всё более популярными. В кризисные времена люди настороженно относятся к жилью «на котловане» и ищут варианты на более высоких стадиях готовности. А количество предложений в готовых новостройках напрямую от девелопера снижается. В Москве доля таких вариантов за год сократилась вдвое, с 12 до 6%.

Покупатели сейчас стараются купить готовое жильё, потому что понимают, какое качество получат. Тем более, что цена иногда остаётся весьма привлекательной и при вводе в эксплуатацию. Управляющий партнёр компании «Метриум» Надежда Коркка говорит, что в последние два года цены в новостройках очень разогнались и в некоторых новых проектах на старте цена сопоставима со стоимостью почти готового жилья в других проектах, более ранних.

Главные минусы сделок по переуступке права собственности :

1. Застройщик может обанкротиться, а квартира так и останется недостроенной.
2. Есть риск двойной переуступки: нужно проверять всю цепочку сделок по квартире.
3. Застройщик может запрещать переуступки в договоре ДДУ.
4. Не получится внести изменения в текст уже заключенного ДДУ — он переходит к новому дольщику как есть.

К минусам относится и то, что проверять нужно будет юридическую благонадёжность и застройщика, и первого дольщика. Управляющий партнёр юридической компании Freeviser Михаил Паюшин отмечает, что при такой сделке нужно проверить следующие факты:

• репутацию и благонадёжность застройщика (почитать форумы дольщика, поискать новости, где фигурирует застройщик);
• строительную документацию (разрешение на строительство, проектную декларацию, экспертное заключение);
• документы, подтверждающие, что все взаиморасчёты по ДДУ произведены;
• финансовое положение дольщика (если дольщик обанкротится, сделку могут признать недействительной).

Менее рискованная сделка — это покупка у застройщика по ДДУ в практически построенном жилом доме.

«Покупка по уступке более сложна, и чем покупка “вторичного” жилья. Законодательство в данной сфере быстро меняется. Договор переуступки квартиры всегда имеет больше рисков оспаривания — например супругом, чьё согласие не было получено, или должниками продавца при его банкротстве», — предупреждает Екатерина Филатова, руководитель практики «Сопровождение сделок» юридической компании «Неделько и партнеры».

Также сделка может быть признана недействительной, если выяснится, что продавец уже вступил в права. Тогда нельзя в принципе проводить сделку переуступки, а только купли-продажи. Это может произойти, если дольщик подписал с застройщиком передаточный акт. Значит, он должен был оформить собственность и обязательства застройщика по ДДУ уже выполнены. Кстати, бывают случаи, когда застройщики подписывают передаточный акт в одностороннем порядке. Например, если связаться с дольщиком долго не получается или он отказывается назначать дату приёмки квартиры.

Как оформить договор продажи квартиры по переуступке: пошаговая инструкция

Начинают процесс переуступки прав на квартиру с изучения текста исходного договора долевого участия. Нужно проверить, прописана ли там возможность переуступки и надо ли получать согласие со стороны застройщика. Если возможность есть, стороны заключают между собой договор — в нём указываются параметры недвижимости и цена сделки, а также приводится ссылка на ДДУ.

«Если квартира или апартаменты приобретались в ипотеку, то возможны два варианта: продавец должен подтвердить выполнение своих финансовых обязательств или в договор включаются положения о переходе долга. Затем подписываются все документы, производятся расчёты, и договор направляется на регистрацию в Росреестр», — рассказывает управляющий партнёр компании «Метриум» Надежда Коркка.

Расчёты по таким сделкам происходят в порядке, аналогичном сделкам купли-продажи недвижимости: через открытие аккредитива или индивидуальный банковский сейф. Квартиру по переуступке можно приобрести как за наличный расчёт, так и воспользовавшись ипотечными программами. Их условия будут аналогичны рыночным предложениям для новостроек, но воспользоваться ипотекой с господдержкой в этом случае будет нельзя.

Руководитель практики «Сопровождение сделок» юридической компании «Неделько и партнеры» Екатерина Филатова напоминает, что, если новостройка продаётся по новым правилам, через эскроу-счета, необходимо проверять документы по эскроу-счёту. А после регистрации договора уступки прав требования нужно будет переоформлять права на эскроу-счёт покупателя.

При этом важно предусмотреть в договоре правовые последствия и санкции, если эскроу-счёт будет раскрыт и деньги вернутся продавцу при задержке строительства застройщиком, если покупатель не успеет до этого момента перевести эскроу-счёт на себя.

Итак, как купить квартиру по переуступке в новостройке — инструкция:

1. Проводим юридическую проверку объекта, застройщика и продавца.
2. Убеждаемся, что договор долевого участия не запрещает переуступку права требования.
3. Составляем и согласовываем договор переуступки (с указанием характеристик объекта, имён и реквизитов участников сделки, параметров исходного ДДУ).
4. Продавец предоставляет пакет документов: ДДУ, письменное согласие одного из супругов на продажу (или необходимо его личное присутствие), справку об отсутствии долгов перед застройщиком у продавца, разрешение от застройщика на переуступку.
5. Бронируем переговорную комнату в банке, оплачиваем открытие аккредитива или банковской ячейки, согласовываем условия доступа к ячейке или раскрытия аккредитива.
6. Если квартира покупалась изначально в ипотеку, может потребоваться ещё согласие банка на переуступку (этот момент нужно уточнять в кредитном договоре или офисе банка).
7. Подписываем договор и подаём его на регистрацию в Росреестр.
8. Продавец получает деньги, а покупатель становится новым предъявителем прав по ДДУ.
9. Покупателю нужно не забыть перевести на своё имя эскроу-счёт, если новостройка продаётся по новым правилам.

За регистрацию договора переуступки в Росреестре нужно будет заплатить пошлину в размере 350 рублей. В Росреестр сдают три экземпляра: один остаётся в регистрирующем органе и по одному — у каждой стороны.

Как получить у застройщика квартиру, купленную по договору переуступки прав по договору долевого участия

Итак, квартира куплена, у нового дольщика на руках договор. Теперь ждём, когда дом достроится, и принимаем квартиру. Происходит это после того, как дом будет официально введён в эксплуатацию. Для этого нужно, чтобы ему был присвоен почтовый адрес и получены кадастровые паспорта. Застройщик приглашает дольщиков на приёмку квартиры и показывает документы о вводе в эксплуатацию. Если всё в норме и состояние квартиры и дома соответствует ДДУ, подписывается акт приёма-передачи. Далее право собственности регистрируется в Росреестре. Если есть какие-то нарекания, нужно их зафиксировать и прописать сроки устранения.

Всё в порядке? Значит, можно регистрировать право собственности на введённую квартиру. Для этого понадобятся следующие документы:

• паспорта всех собственников (например, если квартира приобретается в браке в общую совместную собственность);
• исходный договор долевого участия в строительстве (который подписывал первый дольщик с застройщиком);
• договор переуступки права требования;
• копия документа о вводе в эксплуатацию (предоставляет застройщик);
• акт приёма-передачи квартиры, подписанный собственником и представителем застройщика.

Также нужно будет заплатить пошлину за регистрацию. Для физического лица она равна 2000 рублей, а для юридического — 22 000 рублей. Срок регистрации — до 10 дней.

Заключение

Продажа квартиры по переуступке прав по ДДУ выглядит сложнее, чем заключение договора напрямую с застройщиком. Стоит ли покупать квартиру по переуступке — зависит от критериев поиска жилья. В некоторых случаях это может быть лучшим вариантом. Например, когда нужна квартира, которая скоро сдаётся, а у застройщика всё распродано или нет варианта подходящей площади и планировки. Во многих случаях такая покупка оказывается выходом из ситуации. Но следует уделить особое время тщательной проверке продавца, объекта и застройщика.

прекращение государственной регистрации договора уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве. Процедура осуществления государственной услуги завершается путем получения заявителем: документа, выражающего содержание сделки, с регистрационной надписью, иных документов (подлинников), ранее представленных на государственную регистрацию … Письменное согласие залогодержателя на уступку права требования, если права требования по договору участия в долевом строительстве находятся в залоге и иное не предусмотрено договором . Тип: оригинал.

Как выбрать и купить квартиру по переуступке прав собственности

Купить квартиру в доме, который только начали строить, — дешевле, чем приобретать готовое жильё на первичном или вторичном рынке. Но может оказаться, что на сайте застройщика вся недвижимость уже распродана, и её можно оформить лишь по переуступке прав.

Рассмотрим, что это за сделка, какие у неё плюсы, минусы и риски, а также объясним, как выбрать квартиру по переуступке и правильно заключить договор.

Что такое переуступка квартиры

Переуступка прав требования оформляется при перепродаже недвижимости, которая еще не введена в эксплуатацию. На этапе котлована жильё дешевле, поэтому инвесторы покупают его, чтобы получить прибыль.

Переуступка — это контракт, по которому передаются права на жильё в новостройке и обязанности по договору. Их предоставляет не застройщик или девелопер, возглавляющий строительство, а физическое или юридическое лицо, подписавшее договор долевого участия (ДДУ) в строительстве.

❗️Важно: По договору переуступки вы приобретаете не саму квартиру, а имущественное право на неё. Вы можете заявить о нём после того, как объект недвижимости введётся в эксплуатацию и будут оформлены необходимые документы.

Основные определения переуступки:

• цессия — договор, по которому уступаются права требования;
• цедент — продавец;
• цессионарий — покупатель.

Цессия заключается как дополнение к основному договору долевого участия. По ней один дольщик меняется на другого. Застройщик передает жильё не лицу, с которым сделка была заключена первоначально, а тому, кто купил право требования.

Плюсы и минусы переуступки права требования на недвижимость

Многоэтажка строится за несколько лет. Чем ближе срок сдачи жилья в эксплуатацию, тем сильнее растёт стоимость квадратного метра. Переуступка прав даёт возможность жить в понравившейся новостройке, даже если квартиры в ней уже распределены. Дольщик, выступающий как инвестор, продаст жильё дешевле, чем застройщик. И, как правило, права переуступают в домах, которые практически достроены.

• вы можете получить скидку до 20%, поторговавшись с цедентом, которому нужно срочно продать недвижимость;
• цена на квартиру будет ниже, чем если бы покупали первичку или вторичку;
• возможность оформить уступку во время строительства, а при вводе дома в эксплуатацию, когда стоимость квартир возрастет от 5 до 50%, перепродать её.

• переуступка — это еще не жильё, а только право его требовать;
• есть риск не заметить обязанности или просрочки, невыполненные продавцом перед строительной компанией, которые придется погашать покупателю.
• существует риск потерять деньги из-за мошенников или двойных продаж, если неправильно зарегистрировать цессию в Росреестре или не сделать этого совсем.

❗️Важно: Застройщик может обанкротиться, а сроки сдачи жилья или оформления собственности на него — затянуться. Разморозка стройки может длиться годами. Если вы заключили стандартный договор цессии, то строительная компания выплатит неустойку. Но цедент, продавший право требовать достроенное жильё, не вернет вам деньги.

Как правильно выбрать жилье для покупки по переуступке

Приняв решение о покупке квартиры, вы отталкиваетесь от расположения дома и бюджета, анализируете площадь, благоустройство и инфраструктуру.

Сайты новостроек — яркие и красивые. Вы как бы отправляетесь в виртуальный тур по квартире, которая еще не существует, и мечты кажутся реальностью.

Прежде всего, обратите внимание:

• на репутацию застройщика, информацию о нем;
• проектную декларацию с детальным описанием проекта;
• разрешительную документацию.

Вы можете проверить застройщика по номеру ОГРН, а также почитать отзывы на форумах и сайтах по недвижимости. Информация о генеральном директоре есть в открытых источниках.

Выясните, является ли земельный участок собственностью застройщика или взят в аренду. Закажите выписку из ЕГРН для проверки отсутствия залогов и обременений.

Изучая договор долевого участия, обратите внимание:

• есть ли понижающий коэффициент на балконы и лоджии;
• каков порядок проведения взаиморасчётов;
• как быстро жильё перейдет в собственность дольщику по акту приёма-передачи.

Как сделать переуступку квартиры в строящемся доме

Шаг 1: Собрать пакет документов

Чтобы сделка состоялась, нужны:

• договор долевого участия;
• письменное согласие одного из супругов или его личное присутствие;
• разрешение застройщика на передачу прав собственности;
• справка, подтверждающая отсутствие долга застройщику — иначе обязанность выплатить стоимость ляжет на покупателя;
• виза банка, одобряющая переуступку. Она необходима, если продавец брал кредит. Без неё право на квартиру является залоговым, и без согласия банка договор будет недействителен.

Шаг 2: Заключите договор

Цессия составляется в письменной форме. Продавец и покупатель получают по оригиналу договора. Банк и застройщик имеют право запросить свои экземпляры. Один из оригиналов передаётся на хранение в Росреестр.

Данные, прописанные в договоре:

• дата и место проведения сделки;
• паспортные данные сторон;
• сведения об участниках договора долевого участия;
• сумма, назначенная цедентом;
• порядок и реквизиты расчёта;
• адрес объекта недвижимости;
• технические характеристики объекта недвижимости;
• документы, которые продавец обязуется вам передать;
• сроки передачи документов;
• обязанности и права сторон.

Шаг 3: Зарегистрируйте договор в Росреестре

• договор долевого участия в строительстве;
• цессию, по которой продавец уступает права по долевому участию;
• подтверждение оплаты государственной пошлины;
• паспорта сторон, участвующих в сделке;
• письменное согласие супругов сторон на проведение сделки, заверенное нотариально;
• разрешение застройщика;
• справку о том, что отсутствует долг перед застройщиком, или обязательство его погасить;
• разрешение банка, если был задействован кредит.

❗️Важно: В се документы должны быть в оригинале или заверены нотариально.

После принятия документов вы получите расписку с их перечнем и датой внесения корректив. Как правило, через 10 дней Росреестр подтверждает, что в договор долевого участия внесены изменения.

Как получить квартиру по договору переуступки прав требования

Если вы заключили сделку переуступки прав и успешно зарегистрировали договор — дождитесь завершения стройки.

Новому дому назначат почтовый адрес, оформят протокол по разделу жилья, выпишут кадастровые паспорта. Застройщик выдаст копию документа, подтверждающего введение объекта в эксплуатацию и подпишет акт приёма-передачи. Теперь вам нужно зарегистрировать право собственности в МФЦ либо Росреестре.

Для этого потребуются:

• паспорт;
• договоры переуступки и долевого участия в строительстве;
• копия документа, подтверждающего сдачу объекта в эксплуатацию;
• акт, подтверждающий приём и передачу жилья;
• квитанцию об оплате госпошлины: 2 000 рублей — физлицам, 22 000 рублей — юрлицам.

Если все сделано правильно, то через 10 дней вам вернут оригиналы документов, а также выписку из ЕГРН.

Сколько стоит переуступка квартиры в новостройке

Стоимость назначает продавец. Покупатель оплачивает расходы по оформлению цессии:

• государственную пошлину за регистрацию договора в Росреестре — 350 рублей;
• пошлину за оформление права собственности — 2 000 рублей.

Налог при продаже недвижимости по переуступке — 13% от прибыли. Его платит продавец. Он же заполняет декларацию.

Подводные камни, o которых нужно знать

Основные риски при покупке недвижимости по переуступке:

• нарушение сроков;
• заморозка строительства;
• банкротство застройщиков.

Чтобы не потерять деньги, запросите у застройщика справку об оплате. Важно убедиться, что платежи по недвижимости признаны действительными, иначе есть риск остаться без жилья.

Если застройщик стал банкротом, вернуть рыночную стоимость квартиры не получится. Если покупатель не согласен с суммой компенсации, проблему нужно решать через суд.

Если покупатель выплатил цеденту сумму по договору переуступки, но потом решил разорвать сделку с застройщиком, он потеряет часть денег. Здесь риск в том, что покупателю вернется не сумма, которую он отдал продавцу, а первоначальная стоимость жилья, прописанная в договоре между дольщиком и застройщиком. Реальная цена может быть выше.

Переуступка ипотечной квартиры

Чтобы осуществить сделку, нужно:

• заручиться одобрением ипотечного банка;
• согласовать процедуру с застройщиком;
• зарегистрировать договор уступки и документы по кредиту.

Если права на новостройку y несовершеннолетних

Понадобится разрешение органов опеки. Родители или опекуны подписывают цессию как законные представители несовершеннолетних лиц.

Если ДДУ оформлялся c материнским капиталом

В этом случае в договоре указывается, что детям достанется положенная часть жилья после того, как построят дом.

Что такое переуступка квартиры . Переуступка прав требования оформляется при перепродаже недвижимости, которая еще не введена в эксплуатацию. На этапе котлована жильё дешевле, поэтому инвесторы покупают его, чтобы получить прибыль. Переуступка — это контракт, по которому передаются права на жильё в новостройке и обязанности по договору . Их предоставляет не застройщик или девелопер, возглавляющий строительство, а физическое или юридическое лицо, подписавшее договор долевого участия ( ДДУ ) в строительстве. Важно: По договору переуступки вы приобретаете не саму квартиру , а имущественное право на неё.

Переуступка квартиры в новостройке по дду как оформить

Статья 48. Особенности осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве и прав участника долевого строительства на объект долевого строительства

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Перспективы и риски арбитражных споров. Ситуации, связанные со ст. 48

1. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

2. Для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, необходимы:

1) разрешение на строительство. Орган регистрации прав получает разрешение на строительство путем информационного взаимодействия федеральной государственной информационной системы ведения Единого государственного реестра недвижимости с единой информационной системой жилищного строительства, а при отсутствии соответствующей информации в указанной системе запрашивает разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в разрешении на строительство) в органе, выдавшем разрешение на строительство, который в срок не более чем два рабочих дня с даты получения такого запроса размещает его в единой информационной системе жилищного строительства и уведомляет об этом орган регистрации прав с использованием указанной информационной системы;

(п. 1 в ред. Федерального закона от 13.07.2020 N 202-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2) план создаваемого многоквартирного дома, иного объекта недвижимости с указанием его местоположения, количества находящихся в составе создаваемого многоквартирного дома, иного объекта недвижимости жилых и нежилых помещений, машино-мест, планируемой площади каждого из указанных помещений и машино-мест;

3) проектная декларация, получаемая органом регистрации прав путем информационного взаимодействия федеральной государственной информационной системы ведения Единого государственного реестра недвижимости с единой информационной системой жилищного строительства;

(п. 3 в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4) утратил силу. — Федеральный закон от 27.06.2019 N 151-ФЗ;

(см. текст в предыдущей редакции)

5) утратил силу. — Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ;

(см. текст в предыдущей редакции)

6) заключенный в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор поручительства по обязательствам застройщика, размер уставного капитала которого не соответствует требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома;

7) списки граждан, имеющих право на приобретение стандартного жилья, которое построено или строится на земельных участках единого института развития в жилищной сфере или на земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, которыми единый институт развития в жилищной сфере распоряжается по поручению федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по управлению федеральным имуществом, и которые переданы в безвозмездное пользование либо аренду для строительства стандартного жилья, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства такого жилья, либо аренду для строительства в минимально требуемом объеме стандартного жилья, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства в минимально требуемом объеме стандартного жилья и иного жилищного строительства, в порядке и на условиях, которые предусмотрены Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства». В случае, если заявителем не представлены указанные списки, орган регистрации прав запрашивает указанные списки в уполномоченном органе местного самоуправления, который утвердил указанные списки в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» и обязан представить запрашиваемые сведения в срок не более чем два рабочих дня с даты получения такого запроса;

(в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 506-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

8) предусмотренное пунктом 2 части 6 статьи 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» согласие залогодержателя, если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства земельный участок, на котором осуществляется строительство, права на него были переданы в залог в качестве обеспечения обязательств застройщика по целевому кредиту на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства.

(п. 8 введен Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

2.1. Для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в отношении объекта индивидуального жилищного строительства, строительство которого осуществлялось с привлечением средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, необходимо предоставить:

1) сведения об утверждении проекта планировки территории и проекта межевания территории и о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений об утвержденном проекте межевания территории (учетный номер такого проекта межевания территории в реестре границ);

2) разрешение на строительство;

3) проектную декларацию;

4) план создаваемого объекта индивидуального жилищного строительства с указанием его местоположения, планируемой площади и каждого из помещений в таком объекте, описанием технических характеристик помещений в таком объекте;

5) план земельного участка, на котором осуществляется строительство объекта индивидуального жилищного строительства, с указанием его площади, условного номера и расположения.

(часть 2.1 введена Федеральным законом от 30.12.2021 N 476-ФЗ)

2.2. Орган регистрации прав получает указанные в части 2.1 настоящей статьи документы, иные документы и сведения, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (при наличии таких документов и сведений), путем информационного взаимодействия федеральной государственной информационной системы ведения Единого государственного реестра недвижимости с единой информационной системой жилищного строительства. При этом проверка на предмет достоверности указанных документов и сведений органом регистрации прав не осуществляется.

(часть 2.2 введена Федеральным законом от 30.12.2021 N 476-ФЗ; в ред. Федерального закона от 01.05.2022 N 124-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2.3. Для государственной регистрации второго и последующих договоров участия в долевом строительстве в отношении объекта индивидуального жилищного строительства, строительство которого осуществлялось с привлечением средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, предусмотренными настоящим Федеральным законом, представляются документы, указанные в пунктах 4 и 5 части 2.1 настоящей статьи.

(часть 2.3 введена Федеральным законом от 30.12.2021 N 476-ФЗ)

3. При государственной регистрации каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения, машино-места, нежилого помещения, определенного подпунктом 3.1 пункта 1 статьи 201.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», осуществляется проверка факта уплаты застройщиком обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», по представленному на государственную регистрацию договору участия в долевом строительстве. Указанная проверка осуществляется органом регистрации прав посредством направления запроса с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия публично-правовой компании «Фонд развития территорий», которая обязана предоставить запрашиваемые сведения в срок не позднее одного рабочего дня, следующего за днем получения запроса органа регистрации прав.

(в ред. Федеральных законов от 29.07.2017 N 218-ФЗ, от 27.06.2019 N 151-ФЗ, от 30.12.2021 N 436-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3.1. Для государственной регистрации второго и последующих договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, предусмотренными настоящим Федеральным законом, за исключением документов, указанных в пунктах 1 — 3, 6 и 7 части 2 настоящей статьи, застройщик также обязан представлять предусмотренное Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» согласие залогодержателя на прекращение права залога на объекты долевого строительства, если соответствующее согласие выдано в отношении каждого объекта долевого строительства.

(часть 3.1 введена Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

3.2. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в рамках проведения правовой экспертизы на предмет наличия оснований для приостановления государственной регистрации прав, предусмотренных пунктом 7 части 1 статьи 26 настоящего Федерального закона, план создаваемого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и проектная декларация проверяются государственным регистратором прав исключительно:

1) на наличие в таких плане и декларации сведений об объекте долевого строительства, являющемся предметом данного договора;

2) на соответствие содержащихся в таких плане и декларации сведений о виде объекта долевого строительства, назначении такого объекта, об этаже, на котором он расположен, об общей площади такого объекта (для жилого помещения) или его площади (для нежилого помещения или машино-места) сведениям, указанным в данном договоре.

(часть 3.2 введена Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

3.3. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в рамках проведения правовой экспертизы на предмет наличия оснований для приостановления государственной регистрации прав, предусмотренных пунктом 7 части 1 статьи 26 настоящего Федерального закона, проверка законности выдачи уполномоченным органом разрешения на строительство, а также проверка соответствия сведений, содержащихся в проектной декларации и (или) плане создаваемого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, сведениям, указанным в проектной документации, государственным регистратором прав не осуществляется.

(часть 3.3 введена Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

4. Орган регистрации прав при государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не вправе истребовать документы, которые ранее представлялись на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, и помещены в реестровое дело.

5. В течение пяти рабочих дней со дня осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, орган регистрации прав направляет уведомление об этом в контролирующий орган по адресу электронной почты контролирующего органа.

С 01.03.2022 в ч. 5.1 ст. 48 вносятся изменения (ФЗ от 30.12.2021 N 476-ФЗ). См. будущую редакцию.

5.1. В течение одного рабочего дня со дня осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве или отказа в его государственной регистрации, а также внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о расторжении, прекращении или об одностороннем отказе одной из сторон от исполнения договора участия в долевом строительстве орган регистрации прав направляет с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия сведения об этом публично-правовой компании «Фонд развития территорий», в том числе сведения о кадастровом номере земельного участка, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) домов блокированной застройки (в случае, если количество таких домов составляет три и более), сведения о застройщике в объеме, предусмотренном порядком ведения Единого государственного реестра недвижимости. В случае осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве также направляются сведения о номере регистрации, реквизитах договора участия в долевом строительстве, описание объекта долевого строительства с указанием его площади согласно договору участия в долевом строительстве.

(часть 5.1 введена Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ; в ред. Федеральных законов от 01.07.2018 N 175-ФЗ, от 30.12.2021 N 436-ФЗ, от 30.12.2021 N 476-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в Единый государственный реестр недвижимости также вносятся дополнительные сведения:

1) — 2) утратили силу. — Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ;

(см. текст в предыдущей редакции)

3) о банке, в котором в соответствии с договором участия в долевом строительстве должен быть открыт специальный счет эскроу для условного депонирования денежных средств в счет уплаты цены такого договора;

4) о поручителе (сопоручителях), заключившем договор поручительства по обязательствам застройщика, размер уставного капитала которого не соответствует требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

6.1. Для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного Московским фондом содействия реновации жилищного фонда, созданным в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации», с участниками долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, предоставление документов, предусмотренных пунктами 4 — 6 части 2 настоящей статьи, не требуется, а положения частей 3 и 6 настоящей статьи не применяются.

(часть 6.1 введена Федеральным законом от 01.07.2017 N 141-ФЗ)

6.2. В случае привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства с использованием счетов эскроу в порядке, предусмотренном статьями 15.4 и 15.5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», положения части 3 настоящей статьи не применяются.

(часть 6.2 введена Федеральным законом от 01.07.2018 N 175-ФЗ)

6.3. Положения пунктов 54, 55, 56, 57 части 1 статьи 26 настоящего Федерального закона не применяются в случае заключения застройщиком договоров участия в долевом строительстве с публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» в целях финансирования мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства в порядке, предусмотренном статьями 201.8-1 и 201.8-2 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

(часть 6.3 введена Федеральным законом от 25.12.2018 N 478-ФЗ; в ред. Федерального закона от 30.12.2021 N 436-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6.4. Положения части 3 настоящей статьи не применяются в случае заключения застройщиком договоров участия в долевом строительстве в соответствии с частью 7.1 статьи 18 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», с публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» в целях финансирования мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства в порядке, предусмотренном статьями 201.8-1 и 201.8-2 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

(часть 6.4 введена Федеральным законом от 25.12.2018 N 478-ФЗ; в ред. Федерального закона от 30.12.2021 N 436-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

7. В случае, если в орган регистрации прав поступило уведомление контролирующего органа об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан, являющихся участниками долевого строительства, на строительство (создание) многоквартирных домов в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», или уведомление публично-правовой компании «Фонд развития территорий», указанное в пунктах 1 и 2 части 5.2 статьи 11 Федерального закона «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в Единый государственный реестр недвижимости в отношении прав на земельные участки, на которых осуществляется строительство (создание) таких многоквартирных домов, также вносятся дополнительные сведения об отсутствии у застройщика указанного права. Запись о внесенных дополнительных сведениях об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан, являющихся участниками долевого строительства, на строительство (создание) многоквартирных домов погашается на основании уведомления контролирующего органа или публично-правовой компании «Фонд развития территорий» о соответствии застройщика требованиям, установленным Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», и соблюдении им нормативов финансовой устойчивости, установленных Правительством Российской Федерации.

(в ред. Федеральных законов от 01.07.2018 N 175-ФЗ, от 30.04.2021 N 120-ФЗ, от 30.12.2021 N 436-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

8. Заявление о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о расторжении или прекращении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение или прекращение договора. В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке — копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение. Орган регистрации прав при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение одного рабочего дня обязан направить уведомление об этом другой стороне договора по адресу электронной почты, указанному в договоре.

(в ред. Федерального закона от 30.12.2021 N 449-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

9. Орган регистрации прав в течение пяти рабочих дней со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о расторжении, прекращении или об одностороннем отказе одной из сторон от исполнения договора участия в долевом строительстве, предусматривающего обязанность участника долевого строительства внести денежные средства в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве на специальный счет эскроу в банке, обязан направить в банк, в котором в соответствии с таким договором должен быть открыт счет эскроу, по адресу электронной почты, указанному в договоре участия в долевом строительстве, банк, в котором открыт залоговый счет, если права требования по договору участия в долевом строительстве находятся в залоге, по адресу электронной почты, указанному в договоре участия в долевом строительстве или в договоре залога прав требований по такому договору, уведомление о погашении в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

(в ред. Федерального закона от 27.06.2019 N 151-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

10. Государственная регистрация соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве (далее — договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве), осуществляется по заявлению сторон договора о такой уступке (цедента и цессионария). Для государственной регистрации договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве также необходимы:

1) договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве;

2) справка, подтверждающая полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, выступающему стороной договора участия в долевом строительстве, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи.

11. Для государственной регистрации права участника долевого строительства на объект долевого строительства наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом для государственной регистрации такого права, также необходимы:

1) разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, полученное органом регистрации прав в порядке, предусмотренном статьей 19 настоящего Федерального закона. В случае, если органом регистрации прав не получено в указанном порядке такое разрешение на ввод в эксплуатацию, орган регистрации прав получает такое разрешение на ввод в эксплуатацию путем информационного взаимодействия федеральной государственной информационной системы ведения Единого государственного реестра недвижимости с единой информационной системой жилищного строительства, а при отсутствии соответствующей информации в единой информационной системе жилищного строительства застройщик по собственной инициативе вправе передать разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в орган регистрации прав для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения этого разрешения;

(в ред. Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2) утратил силу. — Федеральный закон от 30.04.2021 N 120-ФЗ;

(см. текст в предыдущей редакции)

3) передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

11.1. Одновременно с государственной регистрацией права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства осуществляется погашение записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

(часть 11.1 введена Федеральным законом от 27.06.2019 N 151-ФЗ)

11.2. Для государственной регистрации права участника долевого строительства на объект индивидуального жилищного строительства, строительство которого осуществлялось с привлечением средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», и земельный участок, на котором такой объект расположен, наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом для государственной регистрации такого права, также необходимы:

1) разрешение на ввод в эксплуатацию (не требуется, если представлено ранее);

2) договор участия в долевом строительстве или договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, если такой договор об уступке прав требований заключен (для государственной регистрации права участника долевого строительства на объект долевого строительства представляется подлинный экземпляр договора участия в долевом строительстве или договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, который после государственной регистрации права возвращается правообладателю);

3) передаточный акт или иной документ о передаче объекта индивидуального жилищного строительства и земельного участка.

(часть 11.2 введена Федеральным законом от 30.12.2021 N 476-ФЗ)

11.3. Орган регистрации прав получает указанные в части 11.2 настоящей статьи документы путем информационного взаимодействия федеральной государственной информационной системы ведения Единого государственного реестра недвижимости с единой информационной системой жилищного строительства.

(часть 11.3 введена Федеральным законом от 30.12.2021 N 476-ФЗ)

С 01.03.2022 ст. 48 дополняется ч. 11.2 и 11.3 (ФЗ от 30.12.2021 N 476-ФЗ). См. будущую редакцию.

12. В течение пяти рабочих дней со дня отказа в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, права участника долевого строительства на объект долевого строительства орган регистрации прав уведомляет об этом отказе контролирующий орган по адресу электронной почты контролирующего органа.

Переуступка прав на квартиру в новостройке возможна в нескольких вариациях. Но самой надежной является передача прав требования по действующему договору долевого участия в строительстве. Только этот документ гарантирует получение безусловного и подтвержденного государственной регистрацией права требования. Главное, что должен осознавать покупатель при такой сделке: он покупает не квартиру , а право требовать ее у застройщика. … Как выбрать квартиру с переуступкой и оформить сделку цессии? 1. Проверьте репутацию застройщика. Не поленитесь проанализировать имеющуюся в открытых источниках информацию о девелопере проекта и строящемся ЖК, в котором планируете приобрести жилье.