Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке что это риски

У сделок с переуступкой есть нюансы, о них рассказывает Юрий Кочергин, юрист и генеральный директор «Центра юридического сопровождения».

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке что это риски

Покупка квартиры на «нулевой» стадии строительства часто смущает потенциальных владельцев. Экономическая ситуация сейчас непростая, есть сложности с поставками материалов. Всё чаще покупатели ищут варианты в корпусах, которые совсем скоро будут введены в эксплуатацию. Но в популярных ЖК на финальной стадии строительства в свободной продаже остаются обычно только самые крупные и дорогие лоты.

Выход — приобрести квартиру в той же новостройке, но «с рук»: у физлиц, которые купили жильё у застройщика по ДДУ с целью последующей продажи. Такие сделки проходят по договору уступки прав требования. Рассказываем, что это за договор и как его оформить, какие есть плюсы и минусы, как договориться о форме расчёта, а также какие документы необходимо подготовить.

Что такое договор уступки прав требования

Квартиры в новостройках чаще всего покупаются по ДДУ — договору долевого участия. Раньше работы вели на средства покупателей, грубо говоря, они «скидывались» на строительство и вступали в долю. Поэтому и появилось название «дольщики». Сейчас более распространено проектное финансирование: деньги покупателей хранятся в банке до выдачи ключей, а дом строится на банковский кредит, выделенный застройщику. Но и название «дольщик», и договоры долевого участия сами по себе никуда не делись.

Приобретая квартиру у застройщика, покупатель чаще всего обращается к нему напрямую. Смотрит варианты на сайте проекта или в онлайн-базах, а договор заключает в офисе продаж (или онлайн, если у застройщика есть такая опция). Но подходящего варианта может не оказаться. Обычно большинство квартир представлено «на котловане» , а если хочется въехать побыстрее, то интересуют уже почти сданные корпуса.

В таком случае можно поискать варианты у тех, кто решил перепродать свою квартиру. Чаще всего так поступают инвесторы : они вкладываются в проект на котловане, а продают его ближе к сдаче дома, заработав на разнице цен по мере повышения строительной готовности.

Итак, что же такое переуступка квартиры в новостройке? Такой договор заключается, когда дольщик больше не хочет получать свою квартиру, а намерен продать её до ввода дома в эксплуатацию. Так как квартиры ещё по факту нет или она не передана дольщику по соответствующему акту, нет и права собственности, а есть только ДДУ. Поэтому к новому дольщику переходит право требования соблюдения сроков строительства и передачи конкретной квартиры после его завершения. Простыми словами: переуступка прав на квартиру в новостройке — это смена дольщика.

Тут важен сам момент сделки. Как поясняет управляющий партнёр юридической компании Freeviser Михаил Паюшин, если первый дольщик уже получил ключи и оформил собственность, это уже сделка купли-продажи, а если этого ещё не произошло, то это сделка по уступке права требования по ДДУ.

Таким образом, основное отличие между ДДУ и договором уступки — в сторонах сделки. При ДДУ одной из сторон сделки выступает застройщик. А при продаже по переуступке он уже исключён из процесса, а договор заключается между физическими лицами или между юридическими: например, если несколько лотов было приобретено компанией с инвестиционными целями.

Второе важное отличие переуступки квартиры — сам предмет договора. У ДДУ предмет договора — это объект недвижимости (квартира или апартамент): дольщик покупает у застройщика конкретную недвижимость, которая будет построена к определённому сроку. А в договоре уступки объект — это право требования по исходному ДДУ.

Иногда, читая об особенностях договоров переуступки квартиры и о том, что это вообще такое, можно увидеть словосочетание «договор цессии». Это официальное название таких соглашений. А «договор переуступки» просто звучит понятнее для обывателя. Участники таких сделок официально называются «цедент» и «цессионарий». Кстати, такие соглашения могут заключаться не только для квартир.

«В квартирном вопросе цедент и цессионарий договариваются о переходе права собственности на ещё недостроенный строительный объект. Покупатель берёт на себя все права и обязанности дольщика, а продавец взамен получает деньги», — поясняет кандидат юридических наук Оксана Васильева, доцент Финансового университета при Правительстве Российской Федерации.

Цена при переуступке квартиры в новостройке

Разумеется, покупателя волнует цена: насколько выгодно покупать квартиру в новостройке «с рук». Стоимость в этом случае определяет не застройщик, а непосредственно дольщик. Тем не менее, часто цена всё равно будет ниже, чем на аналогичные варианты у застройщика на этой же стадии (если они вообще ещё будут в продаже).

Дело в том, что покупатели, которые ищут квартиру в новостройке, больше доверяют застройщикам и стремятся купить жильё напрямую. Кроме того, на сайте или в офисе продаж проще изучить все доступные варианты. Дольщику, решившему продать свою квартиру до ввода в эксплуатацию, придётся также конкурировать с акциями и бонусами от девелопера. Зато в силах дольщика назначить более выгодную цену, чтобы быстрее продать квартиру.

При этом первый дольщик всё равно заработает на такой продаже — ведь за время строительства цена может вырасти на 10–15%, а может и на 50% — всё зависит от качества и востребованности проекта. Так что в договоре переуступки стоимость будет всегда больше, чем в изначальном договоре ДДУ.

«Можно встретить случаи, когда для ухода от налогов в договоре переуступки указывается та же стоимость, что и в ДДУ — тогда продавец не платит налог на прибыль. Однако в таком случае при наступлении форс-мажора (например, банкротства застройщика) будет возмещена только та сумма, что указана в договоре. Обозначенная в дополнительном соглашении величина попросту “сгорит”, её никто не вернёт», — предупреждает Надежда Коркка, управляющий партнёр компании «Метриум».

Плюсы и минусы сделок с квартирами по договору уступки прав требования

«Главное преимущество переуступки — возможность приобрести понравившийся вариант, даже если продажи от застройщика завершены. Особенно это актуально для редких форматов недвижимости, например многокомнатных квартир. Кроме того, при таком способе покупки высока вероятность сэкономить относительно цен от девелопера», — говорит Надежда Коркка.

1. Больше выбор: можно купить квартиру, которой уже нет от застройщика, с нужном планировкой или на нужном этаже.
2. Строящееся жильё будет дешевле «вторички».
3. Дом будет сдан быстрее, чем если брать вариант «на котловане».
4. Это всё ещё новостройка, то есть нет рисков вторички (например, получить квартиру вместе с претендующими на неё наследниками или прописанными несовершеннолетними).
5. Можно успеть заработать на разнице в цене после сдачи дома.

По некоторым прогнозам сделки по переуступке будут становиться всё более популярными. В кризисные времена люди настороженно относятся к жилью «на котловане» и ищут варианты на более высоких стадиях готовности. А количество предложений в готовых новостройках напрямую от девелопера снижается. В Москве доля таких вариантов за год сократилась вдвое, с 12 до 6%.

Покупатели сейчас стараются купить готовое жильё, потому что понимают, какое качество получат. Тем более, что цена иногда остаётся весьма привлекательной и при вводе в эксплуатацию. Управляющий партнёр компании «Метриум» Надежда Коркка говорит, что в последние два года цены в новостройках очень разогнались и в некоторых новых проектах на старте цена сопоставима со стоимостью почти готового жилья в других проектах, более ранних.

Главные минусы сделок по переуступке права собственности :

1. Застройщик может обанкротиться, а квартира так и останется недостроенной.
2. Есть риск двойной переуступки: нужно проверять всю цепочку сделок по квартире.
3. Застройщик может запрещать переуступки в договоре ДДУ.
4. Не получится внести изменения в текст уже заключенного ДДУ — он переходит к новому дольщику как есть.

К минусам относится и то, что проверять нужно будет юридическую благонадёжность и застройщика, и первого дольщика. Управляющий партнёр юридической компании Freeviser Михаил Паюшин отмечает, что при такой сделке нужно проверить следующие факты:

• репутацию и благонадёжность застройщика (почитать форумы дольщика, поискать новости, где фигурирует застройщик);
• строительную документацию (разрешение на строительство, проектную декларацию, экспертное заключение);
• документы, подтверждающие, что все взаиморасчёты по ДДУ произведены;
• финансовое положение дольщика (если дольщик обанкротится, сделку могут признать недействительной).

Менее рискованная сделка — это покупка у застройщика по ДДУ в практически построенном жилом доме.

«Покупка по уступке более сложна, и чем покупка “вторичного” жилья. Законодательство в данной сфере быстро меняется. Договор переуступки квартиры всегда имеет больше рисков оспаривания — например супругом, чьё согласие не было получено, или должниками продавца при его банкротстве», — предупреждает Екатерина Филатова, руководитель практики «Сопровождение сделок» юридической компании «Неделько и партнеры».

Также сделка может быть признана недействительной, если выяснится, что продавец уже вступил в права. Тогда нельзя в принципе проводить сделку переуступки, а только купли-продажи. Это может произойти, если дольщик подписал с застройщиком передаточный акт. Значит, он должен был оформить собственность и обязательства застройщика по ДДУ уже выполнены. Кстати, бывают случаи, когда застройщики подписывают передаточный акт в одностороннем порядке. Например, если связаться с дольщиком долго не получается или он отказывается назначать дату приёмки квартиры.

Как оформить договор продажи квартиры по переуступке: пошаговая инструкция

Начинают процесс переуступки прав на квартиру с изучения текста исходного договора долевого участия. Нужно проверить, прописана ли там возможность переуступки и надо ли получать согласие со стороны застройщика. Если возможность есть, стороны заключают между собой договор — в нём указываются параметры недвижимости и цена сделки, а также приводится ссылка на ДДУ.

«Если квартира или апартаменты приобретались в ипотеку, то возможны два варианта: продавец должен подтвердить выполнение своих финансовых обязательств или в договор включаются положения о переходе долга. Затем подписываются все документы, производятся расчёты, и договор направляется на регистрацию в Росреестр», — рассказывает управляющий партнёр компании «Метриум» Надежда Коркка.

Расчёты по таким сделкам происходят в порядке, аналогичном сделкам купли-продажи недвижимости: через открытие аккредитива или индивидуальный банковский сейф. Квартиру по переуступке можно приобрести как за наличный расчёт, так и воспользовавшись ипотечными программами. Их условия будут аналогичны рыночным предложениям для новостроек, но воспользоваться ипотекой с господдержкой в этом случае будет нельзя.

Руководитель практики «Сопровождение сделок» юридической компании «Неделько и партнеры» Екатерина Филатова напоминает, что, если новостройка продаётся по новым правилам, через эскроу-счета, необходимо проверять документы по эскроу-счёту. А после регистрации договора уступки прав требования нужно будет переоформлять права на эскроу-счёт покупателя.

При этом важно предусмотреть в договоре правовые последствия и санкции, если эскроу-счёт будет раскрыт и деньги вернутся продавцу при задержке строительства застройщиком, если покупатель не успеет до этого момента перевести эскроу-счёт на себя.

Итак, как купить квартиру по переуступке в новостройке — инструкция:

1. Проводим юридическую проверку объекта, застройщика и продавца.
2. Убеждаемся, что договор долевого участия не запрещает переуступку права требования.
3. Составляем и согласовываем договор переуступки (с указанием характеристик объекта, имён и реквизитов участников сделки, параметров исходного ДДУ).
4. Продавец предоставляет пакет документов: ДДУ, письменное согласие одного из супругов на продажу (или необходимо его личное присутствие), справку об отсутствии долгов перед застройщиком у продавца, разрешение от застройщика на переуступку.
5. Бронируем переговорную комнату в банке, оплачиваем открытие аккредитива или банковской ячейки, согласовываем условия доступа к ячейке или раскрытия аккредитива.
6. Если квартира покупалась изначально в ипотеку, может потребоваться ещё согласие банка на переуступку (этот момент нужно уточнять в кредитном договоре или офисе банка).
7. Подписываем договор и подаём его на регистрацию в Росреестр.
8. Продавец получает деньги, а покупатель становится новым предъявителем прав по ДДУ.
9. Покупателю нужно не забыть перевести на своё имя эскроу-счёт, если новостройка продаётся по новым правилам.

За регистрацию договора переуступки в Росреестре нужно будет заплатить пошлину в размере 350 рублей. В Росреестр сдают три экземпляра: один остаётся в регистрирующем органе и по одному — у каждой стороны.

Как получить у застройщика квартиру, купленную по договору переуступки прав по договору долевого участия

Итак, квартира куплена, у нового дольщика на руках договор. Теперь ждём, когда дом достроится, и принимаем квартиру. Происходит это после того, как дом будет официально введён в эксплуатацию. Для этого нужно, чтобы ему был присвоен почтовый адрес и получены кадастровые паспорта. Застройщик приглашает дольщиков на приёмку квартиры и показывает документы о вводе в эксплуатацию. Если всё в норме и состояние квартиры и дома соответствует ДДУ, подписывается акт приёма-передачи. Далее право собственности регистрируется в Росреестре. Если есть какие-то нарекания, нужно их зафиксировать и прописать сроки устранения.

Всё в порядке? Значит, можно регистрировать право собственности на введённую квартиру. Для этого понадобятся следующие документы:

• паспорта всех собственников (например, если квартира приобретается в браке в общую совместную собственность);
• исходный договор долевого участия в строительстве (который подписывал первый дольщик с застройщиком);
• договор переуступки права требования;
• копия документа о вводе в эксплуатацию (предоставляет застройщик);
• акт приёма-передачи квартиры, подписанный собственником и представителем застройщика.

Также нужно будет заплатить пошлину за регистрацию. Для физического лица она равна 2000 рублей, а для юридического — 22 000 рублей. Срок регистрации — до 10 дней.

Заключение

Продажа квартиры по переуступке прав по ДДУ выглядит сложнее, чем заключение договора напрямую с застройщиком. Стоит ли покупать квартиру по переуступке — зависит от критериев поиска жилья. В некоторых случаях это может быть лучшим вариантом. Например, когда нужна квартира, которая скоро сдаётся, а у застройщика всё распродано или нет варианта подходящей площади и планировки. Во многих случаях такая покупка оказывается выходом из ситуации. Но следует уделить особое время тщательной проверке продавца, объекта и застройщика.

Продажи новостроек путем уступки права требования по ДДУ, в принципе, не являются новым явлением на рынке, однако сейчас в них появилась характерная особенность: переуступки оформляются от юридического лица физическому. … Покупателю квартиры по переуступке желательно запросить у застройщика справку о наличии оплаты. Росреестр эту справку тоже запрашивает, советуют в ведомстве. … Такой риск особенно актуален для тех, кто купил право на квартиру в недостроенном доме, ведь в этом случае покупатель не получает защиту добросовестного приобретателя, так как он не получил право на готовую квартиру как вещь, подчеркивает Быканов.

Что нужно знать о покупке квартиры по переуступке

Когда человек покупает квартиру на стадии стройки, юридически он не становится ее собственником, сначала — дольщиком. С дольщиками застройщик заключает договор долевого участия — этот договор тоже не делает дольщика собственником, но в будущем, когда дом достроят, дает право требовать квартиру в собственность.

Если дольщик захочет продать свою квартиру в недостроенном доме, продавать он будет не квартиру — ее еще нет, — а право потребовать ее с застройщика после сдачи дома. Продажа этого права и называется переуступкой. У сделок с переуступкой есть нюансы, о них рассказывает Юрий Кочергин, юрист и генеральный директор «Центра юридического сопровождения».

Переуступка — обычная практика

Переуступка договора долевого участия — обычная практика. Дольщик может переуступить квартиру в строящемся доме, потому что брал ее для инвестиций: купил на стадии котлована за три миллиона, а продал ближе к концу стройки за пять с половиной. Или семья выбрала однокомнатную квартиру на стадии котлована, а через два года, когда дом построили на 90%, родился второй ребенок, и однокомнатная квартира уже не подходит по площади. Семья переуступает договор долевого участия, а себе берет квартиру побольше.

Еще один вариант — застройщик привлекает подрядчиков, например, инженерную компанию, и расплачивается квартирами. Потом подрядчики продают эти квартиры через переуступки.

В общем, такие сделки проводят:

• инвесторы — те, кто покупают право на квартиры на стадии котлована, а продают их по переуступке ближе к сдаче дома, чтобы заработать на разнице в цене;
• дольщики, которые передумали жить в строящемся доме из-за личных причин, например, рождения ребенка или переезда в другой город;
• подрядчики — компании, которые участвовали в строительстве дома, но получили за свою работу не деньги, а право на квартиры.

В переуступке нет ничего криминального, это обычная практика.

У застройщика могут быть ограничения на переуступку

В договоре долевого участия обычно прописаны ограничения по переуступке, они касаются трех моментов: комиссии, ограничений по срокам и долгов.

Комиссия. Застройщики почти всегда берут комиссию за сделки по переуступкам. Комиссия бывает фиксированной, например, 30 000 рублей, или в процентах — 3% от стоимости переуступки. Размер прописывается в договоре долевого участия.

Ограничение сроков. В договоре долевого участия может быть условие об ограничении сроков, например, застройщик разрешает переуступку с момента, когда дом будет готов на 50%. Этот пункт включают, чтобы не было искусственной конкуренции между застройщиком и дольщиками или подрядчиками, которые часто продают квартиры дешевле.

Долги. Если у продавца есть долг перед застройщиком, например, он покупал квартиру в рассрочку, по переуступке долг перейдет к покупателю. Но только если застройщик даст согласие на сделку.

Для примера разберем договор долевого участия Самолета:

У Самолета нет комиссии за переуступку, но есть другие требования: получить согласие у застройщика, погасить долг, зарегистрировать переуступку в Росреестре и передать оригинал договора переуступки с контактами покупателя

В договоре есть пункт: получить согласие застройщика на переуступку. Оно может выглядеть так:

Согласие дает представитель по доверенности — так можно, внизу обязательно стоит его имя и подпись

Если в договоре долевого участия есть требования к переуступке, нужно их выполнить, если нет, процесс такой: покупатель получает от продавца документы — оригинал договора долевого участия, справку застройщика об отсутствии долгов. Справка выглядит так:

В справке о долгах главная фраза: застройщик претензий не имеет

• стороны подписывают договор уступки прав требований;
• составляют акт приема-передачи документов из первого пункта;
• через МФЦ документы подают в Росреестр для регистрации договора уступки;
• покупатель переводит деньги продавцу;
• продавец пишет электронное или обычное письмо застройщику: «Уведомляю, что я переуступил договор долевого участия на квартиру такую-то, копию договора и свои контакты прикрепляю».

После регистрации сделки покупатель получает право требовать квартиру от застройщика, когда дом будет сдан.

Если продавец покупал квартиру в ипотеку, перед сделкой он должен ее погасить и снять обременение, а покупателю принести об этом справку из банка. При этом покупатель тоже может взять ипотеку. Покупка квартиры в ипотеку по переуступке ничем не отличается от покупки квартиры по договору долевого участия: покупатель идет в банк, выбирает программу кредитования, собирает документы и ждет одобрения. Если одобрили, отправляет в банк документы по квартире: договор долевого участия, договор переуступки, справку застройщика об отсутствии долгов.

Риски покупателя: отмена сделки, банкротство и споры с родственниками

У покупателя с договором переуступки есть риски: суд может отменить сделку, застройщик — обанкротиться, а родственники продавца — потребовать свою долю.

Отмена сделки. Суд может отменить сделку — в законе это называется «признать сделку недействительной». Тогда продавец должен будет вернуть покупателю деньги, а покупатель продавцу — право требования на квартиру. Такое может случиться, если продавец:

О недействительных сделках — во втором параграфе Гражданского кодекса

• не уведомил застройщика о переуступке;
• не заплатил застройщику комиссию, хотя она прописана в договоре;
• не погасил долги перед застройщиком;
• переуступил договор долевого участия раньше срока, который прописан в договоре.

Чтобы этого не произошло, покупателю в договоре долевого участия нужно проверить наличие, размер комиссии и ограничения по срокам, а затем попросить у продавца справку застройщика об отсутствии долгов.

Банкротство. Перед подписанием договора переуступки нужно проверить надежность компании. Как это сделать, мы рассказывали в статье «Что спросить у застройщика перед покупкой квартиры».

Споры с родственниками. Если продавец состоит в браке, у супруга есть половина права по договору долевого участия — права требования на квартиры тоже считаются совместно нажитым имуществом. Поэтому покупателю нужно попросить один из этих документов:

• Справку с печатью и подписью нотариуса, в которой супруг подтверждает, что согласен на переуступку на тех условиях, что прописаны в договоре.
• Брачный договор, в котором прописано, что имущество и права требования каждого супруга принадлежат только ему. Договор должен действовать на момент сделки.
• Соглашение о разделе имущества с заверением нотариуса или решение суда, которое вступило в силу на момент сделки. В решении должно быть написано: права требования на такую-то квартиру по договору долевого участия разделу не подлежат. Еще подойдет вариант, когда права уже разделены и в решении суда написано, что права по договору долевого участия закрепляются за продавцом.

Проблемы могут быть, если один из супругов оплачивал договор долевого участия деньгами, которые заработал до брака. Если деньги хранились не в банке, а дома наличными, будет сложно доказать, в какой момент они появились: до или после брака. Из-за этого суд может решить, что деньги человек заработал уже в браке, а значит, они — совместно нажитое имущество, и отменить сделку. Поэтому, если у продавца есть супруг, но нет брачного договора или доказательств, что договор долевого участия оплачивался добрачными деньгами, в сделке лучше не участвовать. Если суд отменит сделку, не факт, что продавец добровольно вернет деньги.

Редкий, но рискованный случай — когда один из родителей переуступает договор долевого участия, который оформлен на несовершеннолетнего. В этом случае ребенку должны купить другую квартиру такой же площади, чтобы его положение не ухудшилось. Для защиты покупателю нужно взять у продавца гарантийное письмо, там должно быть написано примерно так:

Я, такой-то, готов продать продавцу квартиру площадью столько-то квадратов, находящуюся по адресу такому-то, и зарегистрировать ее на несовершеннолетнего такого-то. Дата, подпись.

Еще понадобится справка из органов опеки — согласие на сделку по продаже и покупке недвижимости для несовершеннолетнего. Без гарантийного письма и справки сделку проводить нельзя: Росреестр ее не зарегистрирует, а если и зарегистрирует, суд может признать сделку недействительной, проще говоря, отменить.

Если сделка с подрядчиком, нужно больше документов

До оформления переуступки с подрядчиком нужно проверить, все ли работы, за которые застройщик расплачивается квартирой, он выполнил. Для этого смотрят акты взаиморасчетов, счета, договоры подряда. Из документов должно быть видно: подрядчик свою работу сделал, получил за это квартиру по договору долевого участия и застройщику ничего не должен.

Продавец-физлицо	Компания
Оригинал справки застройщика о том, что у продавца нет долгов и все свои обязательства дольщик выполнил;	Договор долевого участия;
платежные поручения об оплате договора долевого участия;	акты взаиморасчетов между компанией и застройщиком;
справка о снятии обременения, если продавец покупал квартиру в ипотеку;	договоры подряда;
оригинал договора долевого участия;	счета-фактуры;
оригинал договора уступки долевого участия.	учредительные документы;
доверенности на представителя;
протокол решения собрания акционеров об одобрении крупных сделок — нужен, если сделка с акционерным обществом, АО.

Если после регистрации переуступки в Росреестре право требования на квартиру захочется еще кому-то переуступить — так можно. Никаких ограничений по количеству переуступок нет. Но как только дом сдадут, а дольщики перестанут быть дольщиками и зарегистрируют право собственности, — нужно будет заключать обычный договор купли-продажи.

Группа «Самолет» строит квартиры за нормальные деньги, а покупать их можно в рассрочку и в ипотеку. Так что ставим финансовую цель и берем курс на квартиру. Уи!

Переуступка прав — не самый очевидный способ приобрести квартиру в новостройке . Подавляющее большинство покупателей жилья на первичном рынке предпочитают иметь дело напрямую с застройщиком: в Москве доля таких сделок составляет около 90%, сообщает риелторское агентство «Бест-Новострой» со ссылкой на данные Росреестра. По итогам первых десяти месяцев 2020 года доля уступок по ДДУ составила 10,9% от всех сделок с новостройками — это договоры, подписанные покупателями-физлицами как с другими физлицами, так и с компаниями, реализующими квартиры , отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Переуступка: хитрости сделки. Инструкция для покупателя

Переуступка — довольно популярный вид сделки при покупке квартиры в новостройке.

Предлагаем разобраться, как её провести с наибольшей выгодой и минимальным риском для покупателя.

Порядок проведения сделки отличается в зависимости от договора, на основании которого застройщик реализует квартиры: по договору долевого участия или путём вступления в жилищно-строительный кооператив. В данной статье речь пойдёт о передаче прав по договору долевого участия

В чем суть переуступки?

Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи. Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи. Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).

Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.

Бонусы переуступки

Зачастую, это единственная возможность жить в приглянувшемся доме, если все квартиры распроданы или цена на них сильно возросла. Желая оставаться конкурентноспособным, дольщик (инвестор) предлагает квартиру заметно дешевле, чем застройщик продаёт оставшиеся варианты. Кроме того, новоселья не придется долго ждать – обычно переуступают права в практически построенных домах.

Хитрости торга или как получить максимальную выгоду

Для максимизации прибыли инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, причём необходимо успеть их реализовать до подписания акта приёма-передачи (принятия квартиры). После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3 — 5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно. Соответственно в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке.

Аналогичная ситуация и с компаниями-подрядчиками, которые получили жильё от застройщика в счёт оказанной услуги или поставок материалов. Такие компании обычно предлагают квартиры по более низким ценам, так как нуждаются в оборотных средствах.

Где могут возникнуть «подводные камни»?

Во-первых, существует риск купить проблемное жильё, срок сдачи которого отложится на неизвестный срок, либо оно вовсе не достроится. Возможно, первый дольщик (цедент) решил переуступить квартиру потому, что нашёл какие-либо технические проблемы и нарушения. Поэтому основная задача покупателя (цессионария) – выяснить причины переуступки, досконально проверить информацию о застройщике и внимательно изучить сам договор долевого участия. Также потенциальный дольщик должен быть готов к следующим финансовым расходам:

• продавец может переложить на покупателя «отступные» – расходы за переоформление документов по переуступке (порядка 30-50 тысяч рублей)
• если переуступается жилье, приобретенное в ипотеку, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения (1-2% от суммы не погашенного долга).
• нотариальные документы, необходимые для сделки, обойдутся примерно в 3 тысячи рублей.

Пошаговая инструкция оформления сделки для покупателя

После того, как вы определились с будущей квартирой и договорились с продавцом, необходимо:

Проанализировать и подготовить документы

1. Изучаем «базовый» договор долевого участия, уделяя особое внимание правам и обязанностям дольщика. На этом этапе будет возможность договориться с продавцом о разделении финансовых обязательств (расходов на оформление). При появлении сложностей и недопониманий можно обратиться к помощи юриста.
2. Запросить акты сверки (он же – акт взаиморасчётов), подтверждающие полную, либо частичную оплату текущим дольщиком строящегося жилья.
3. Подговорить нотариальное согласие супругов либо справку об отсутствии таковых.

Подписать договор

1. Подписание соглашение на переуступку обычно проходит в офисе застройщика, который визирует договор и со своей стороны (если такое требование указано в договоре).
   Важно: если жилье приобреталось по ипотеке, потребуется получение согласия банка на данную сделку и перевода долга на покупателя. В этом случае нужно подготовить для банка полный пакет документов, который обычно требуется на оформление кредита. Если вы готовы внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения.
2. Зарегистрировать дополнительное соглашение к договору о передаче прав и обязанностей в органах государственной службы регистрации (Росреестре). Данную услугу, как правило, оказывает застройщик. Юридически только после регистрации переуступка вступает в силу.

Передача денежных средств продавцу

Самый популярный и безопасный способ расчета – через банковскую ячейку. Причем продавец забирает деньги только после получения из Росреестра зарегистрированных документов — то есть когда права собственности будут уже официально переоформлены на вас.

Иногда продавец может предложить скидку за передачу денег в момент сделки, чтобы не ждать перерегистрации договора, которая обычно занимает от нескольких недель до нескольких месяцев. Однако в данном случае возникает риск, что договор по определённым причинам не пройдёт регистрацию: неправильная оплата госпошлины, ошибка в договоре, нотариальных документах и другое. Этот риск невелик, однако стоит ли игра свеч – решать только вам.

После проведения сделки обязательно получите оригинал соглашения переуступки и договор долевого участия с печатью Росреестра. Также обязательно заберите у первого дольщика документы об оплате квартиры.

Простыми словами: переуступка прав на квартиру в новостройке — это смена дольщика. Тут важен сам момент сделки. … Иногда, читая об особенностях договоров переуступки квартиры и о том, что это вообще такое, можно увидеть словосочетание «договор цессии». Это официальное название таких соглашений. А «договор переуступки » просто звучит понятнее для обывателя. … Договор переуступки квартиры всегда имеет больше рисков оспаривания — например супругом, чьё согласие не было получено, или должниками продавца при его банкротстве», — предупреждает Екатерина Филатова, руководитель практики «Сопровождение сделок» юридической компании «Неделько и партнеры».