Законодательство допускает уступку прав требований по договору участия в долевом строительстве (ст. 11 Закона об участии в долевом строительстве). При этом в силу ст. 146 НК РФ возникает обязанность уплаты НДС. Согласно п. 3 ст.
155 НК РФ при передаче имущественных прав на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом НДС и расходами на приобретение указанных прав.
Однако Президиум ВАС в Постановлении от 25.02.2010 № 13640/09 признал это мнение необоснованным и указал следующее.
Особенности определения налоговой базы при передаче имущественных прав предусмотрены ст. 155 НК РФ, к числу которых отнесены случаи реализации имущественных прав на жилые дома, жилые помещения, гаражи и машино-места. Специального порядка определения налоговой базы для случаев реализации имущественных прав на нежилые помещения указанная статья не устанавливает.
Нужно ли платить налог с продажи квартиры по переуступке прав ДДУ?
Однако имущественные права на недвижимое имущество и на имущество, перечисленное в п. 3 ст. 155 НК РФ, отнесены к одному виду объектов гражданских прав, и их правовой режим применительно к вопросам исчисления НДС в случае, если законодательство о налогах и сборах не установило исключений, должен определяться одинаково.
Данный вывод следует из ст. 3 НК РФ, согласно которой налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными.
Следовательно, при реализации имущественных прав на нежилые помещения налоговая база должна определяться в виде разницы между ценой реализации и ценой приобретения имущественных прав.
Важно, что ФНС в Письме от 27.06.2014 № ГД-4-3/12291 учла позицию Президиума ВАС, признала, что при реализации имущественных прав на нежилые помещения налог следует исчислять в порядке, установленном п. 3 ст. 155 НК РФ, и указала на необходимость доведения этой позиции до нижестоящих налоговых органов и налогоплательщиков.
Тем не менее, как было отмечено выше, спустя несколько лет Минфин вновь сообщил о невозможности применения п. 3 ст. 155 НК РФ при уступке прав требования на нежилые помещения. В связи с этим не исключено, что налоговые органы при проверке укажут на занижение налоговой базы и начислят недоимку. Но у налогоплательщика имеется возможность доказать незаконность доначислений, в том числе потому, что Президиум ВАС указал: содержащееся в постановлении толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.
Обратите внимание:
При уступке прав требования на жилые и нежилые помещения НДС необходимо уплатить с разницы между доходами и расходами.
Еще один часто возникающий вопрос: в какой момент нужно начислить НДС? В Определении от 19.03.2020 № 304‑ЭС20-1340 по делу № А67-7693/2018 судья ВС РФ подтвердил, что при уступке прав требования по договорам долевого участия обязанность исчислить НДС возникает у налогоплательщика на дату государственной регистрации договора об уступке права. Этот вывод основан на положениях ст. 146, 155, 167 НК РФ, п. 2 ст. 389 ГК РФ.
Платятся ли налоги при продаже квартиры по долям? #1
Источник www.audit-it.ru
Купил и продал строящуюся квартиру. Должен ли я платить налог?
– В прошлом году купил квартиру в строящемся доме за 1,43 млн рублей (долевое участие проходило через МФЦ с присвоением временного кадастрового номера). Через два месяца квартиру продал за ту же сумму. Дом на момент продажи не был достроен и не был сдан.
Считаюсь ли я собственником квартиры, которой еще нет официально? (Сейчас дом построен, сдан, и ему присвоен другой кадастровый номер). Должен ли я подавать декларацию по форме 3-НДФЛ? Должен ли я заплатить налог, потому что квартира была в собственности меньше трех лет?
Отвечает заместитель директора ООО «Центр правового обслуживания» Лариса Науменко:
Прежде всего, отметим, что заключение договора долевого участия (ДДУ) представляет собой приобретение права требования указанной квартиры, а не права собственности на нее. Поэтому по ДДУ Вы не приобретаете право собственности, так как оно возникает у участника только после передачи ему построенной (сданной) квартиры и государственной регистрации права на нее в органах Росреестра.
В случае передачи права требования по ДДУ лицо, передавшее такое право требования, обязано уплатить налог, в соответствии с п. 2 ст. 226, пп. 2 п. 1 ст. 228 Налогового кодекса РФ. При этом лицо, получившее доход от передачи имущественного права, исчисляет и уплачивает налог самостоятельно путем заполнения декларации 3-НДФЛ.
Однако лицо, уплатившее налог по сделке о передаче права требования по ДДУ, имеет право на произведение налогового вычета либо может уменьшить сумму своих облагаемых доходов путем вычета из суммы доходов фактически понесенных расходов, связанных с приобретением права требования (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
На Вашем примере это выглядит следующим образом: право требования в строящемся доме было приобретено за 1,43 млн рублей, спустя два месяца оно было передано по договору за ту же сумму. Соответственно, при исчислении налога в рамках ст. 220 НК РФ уплачивать налог не потребуется, так как доходы равны сумме расходов на приобретенное право и при вычитании остается ноль.
Таким образом, налогообложению подлежит сумма разницы между стоимостью приобретения права требования по ДДУ и стоимостью передачи этого права. В том случае, если такая сумма будет меньше или равна нулю, как в описанном случае, то налог по такой сделке платить не нужно.
Отвечает руководитель юридического департамента «НДВ — супермаркет недвижимости» Сергей Новиков:
Налог с продажи равноценной недвижимости составит ноль рублей, но от подачи налоговой декларации это не освобождает.
Формально дольщик еще не является собственником жилья. Только подписанный и зарегистрированный в Росреестре акт приема-передачи дает основания для возникновения права собственности, а появление такого документа на свет возможно только после ввода дома в эксплуатацию, когда застройщик уже может передать покупателю реальный объект. Однако речь идет не о налоге на собственность, а на доход – если человек получил прибыль, переуступив права по ДДУ, он обязан отчитаться перед ИФНС об этих доходах.
Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:
Вы купили квартиру по договору участия в долевом строительстве, который подлежит государственный регистрации в Росреестре. По договору у Вас возникло право требовать от застройщика оформления в собственность квартиры после завершения строительства дома. То есть пока дом не построен, собственником Вы не являетесь.
Продажа квартиры, приобретенной по договору участия в долевом строительстве, возможна единственным способом – заключение договора уступки права требования (цессии). Ваш «покупатель» становится новым участником долевого строительства, а все Ваши права, как дольщика, прекращаются с момента государственной регистрации такого договора цессии в Росреестре. После завершения строительства «покупатель» становится собственником квартиры.
Что касается вопросов налогообложения, здесь речь идет не о факте владения недвижимостью, а о факте получения дохода. Если Вы уступили свои права покупателю за ту же сумму, которую уплатили застройщику по договору участия в долевом строительстве, то никакого дохода не возникло. В этом случае Вы никаких налогов не платите.
Если следовать всем требованиям налогового законодательства, то подавать налоговую декларацию все же нужно. Ведь доход Вы получили в размере 1,43 млн рублей. В декларации это должно быть отражено в разделе «Доходы». А в разделе «Имущественные налоговые вычеты» нужно отразить сумму расходов, связанных с получением доходов (приобретением прав на квартиру) в сумме 1,43 млн рублей. Таким образом получится, что доход равен нулю, и налог уплачивать не нужно.
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
По действующему налоговому законодательству необходимо подавать декларацию по форме 3-НДФЛ, даже если сделка была совершена в виде уступки прав требования. В данной ситуации будут действовать те же льготы, что и при продаже: Вы можете учесть в своей доходной части сумму, по которой была приобретена недвижимость. Налога в таком случае не возникнет. Декларацию необходимо подать в следующем году после совершения сделки, иначе льготы будут недействительны.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Источник www.domofond.ruПродажа квартиры по ДДУ: как заплатить налоги
Прежде всего несколько вводных. Они помогут понять как платить налог с продажи квартиры по ДДУ.
- Налог при продаже готовой квартиры при ДДУ
- Срок по квартире или “правило 3-х и 5-ти лет”
- Продажная цена и кадастровая стоимость
- Когда при ДДУ налог с продажи платить не надо
- Когда вы должны заплатить налог с продажи при ДДУ
- Как рассчитать налог при продаже готовой квартиры при ДДУ
- Как определить облагаемый доход
- Как подтвердить расходы на покупку
- Еще одно уменьшение или “плюшка” от государства
- Налог при переуступке по ДДУ
По договору долевого участия в строительстве (ДДУ) вы покупаете квартиру-новостройку у застройщика. Причем до момента окончания стройки. Например, на старте продаж. По сути вы приобретаете право на недвижимость, которая будет построена в будущем. На момент подписания вами ДДУ ее еще нет.
После того, как дом будет построен и введен в эксплуатацию застройщик передаст вам квартиру по акту приемки-передачи. Затем недвижимость оформят в вашу собственность. В результате вы — полноценный владелец.
Такая квартира (или право на нее) может быть продана:
- после окончании строительства и регистрации вашего права собственности. Для этого заключают договор купли-продажи;
- до окончания стройки и, соответственно, регистрации вашей собственности. Это оформляют договором переуступки прав.
Налог при продаже готовой квартиры при ДДУ
В одних случаях вы обязаны платить налог и сдавать декларацию по нему. В других — нет. Все зависит от срока и стоимости, то есть:
- срока, в течение которого квартира числилась за вами;
- ее кадастровой стоимости и продажной цены.
Расскажем о каждом из них.
Срок по квартире или “правило 3-х и 5-ти лет”
Если на момент продажи квартира находилась в вашей собственности 5 лет и больше, то доход от ее продажи налогом не облагают. Декларированию он не подлежит.
Это означает, что при продаже такой недвижимости вам не нужно ни платить налог, ни подавать декларацию по нему. Продажная стоимость квартиры значения не имеет.
Этот срок сокращается до 3-х лет, если проданная квартира это единственная ваша жилая собственность. Другой жилой недвижимости (комнаты, дома или долей в них) у вас нет.
Обычно право собственности отсчитывают с момента его государственной регистрации. То есть той даты, которая указана в Едином государственном реестре прав на недвижимость.
Но, если квартира куплена по ДДУ, то она еще не построена. Поэтому право собственности на нее может быть зарегистрировано значительно позже оформления договора долевого участия. Например, через год, два года или пять лет.
Поэтому для ДДУ сделали исключение. Отсчет 5-ти (или 3-х) летнего срока ведут не с даты регистрации собственности, а с момента полной оплаты договора. То есть начиная с той даты, когда он будет оплачен на 100 процентов.
Если по окончании строительства застройщик требует доплаты (например, когда в результате обмера квартиры ее площадь увеличилась), это значения не имеет. Дату такой доплаты при подсчете срока не учитывают.
Имейте ввиду, что пять лет — это 60 месяцев, а 3 года — это 36 месяцев подряд. Поэтому пятилетний или трехлетний срок может закончится как в начале, так и в середине или конце года.
Пример
Договор долевого участия заключен 10 марта 2022 года. ДДУ полностью оплачен застройщику 11 августа 2022 года. С этой даты начинается отсчет срока по квартире. Помимо этой квартиру у вас есть и другое жилье.
Ситуация 1
Квартира продана 25 сентября 2025 года. Пятилетний срок не закончился. С момента полной оплаты прошло 3 года и 1 месяц (то есть 37 месяцев).
Доход от продажи облагают налогом. Вы обязаны сдать декларацию по налогу.
Ситуация 2
Квартира продана 12 сентября 2027 года. Пятилетний срок закончился 11 августа 2027 года. То есть с момента оплаты прошел 61 месяц.
Доход от продажи налогом не облагают. Вне зависимости от его суммы. Декларацию сдавать не нужно.
Застройщик может предоставить вам отсрочку в оплате. Например, в первый год вы платите 20% от цены квартиры, во-второй — 30% и в третий 50%. В этой ситуации датой полной оплаты считают третий год в котором вы перечислили последний платеж.
А вот факт оплаты квартиры за счет кредита (ипотеки) на эту дату никак не влияет. Днем оплаты считают ту дату, когда деньги были переведены от банка к застройщику. День погашения ипотеки вами никакого значения не имеет.
Продажная цена и кадастровая стоимость
Вашим доходом считают одну, но максимальную сумму:
- или продажную цену недвижимости по договору купли-продажи;
- или 70% от кадастровой ее стоимости.
Кадастровую стоимость берут на 1 января того года в котором продана квартира. Если стоимость по кадастру государством не определена (такое бывает), то в расчет берут только продажную цену.
Налог платить не придется, если доход равен или меньше 1 млн. рублей. Срок в течение которого недвижимость числиться за вами значения не имеет.
Налог с продажи квартиры по ДДУ заплатить, возможно, придется, если доход от продажи больше 1 млн. рублей. Кроме того, вам придется и задекларировать доход. То есть сдать в налоговую инспекцию декларацию по налогу на доходы. Платить налог и сдавать декларацию нужно при условии, что на момент реализации недвижимости она числилась за вами менее 5 (или 3-х) лет.
Пример
Вы полностью оплатили договор долевого участия в строительстве 10 сентября 2022 года. Квартира была оформлена в собственность, а затем продана. Дата продажи 15 апреля 2026 года.
У вас есть и другое жилье. На момент продажи недвижимость числилась за вами менее 5 лет.
Ситуация 1
Продажная цена квартиры по договору 2 300 000 руб. При этом 70% от ее кадастровой стоимости составило 1 650 000 руб. Значит ваш доход 2 300 000 руб. Это больше 70% от кадастра.
Так как доход превысил 1 млн. рублей, вы обязаны сдать в налоговую инспекцию декларацию по налогу. Возможно надо заплатить налог.
Ситуация 2
Продажная цена квартиры по договору 700 000 руб. 70% от ее кадастровой стоимости 930 000 руб. Значит ваш доход 930 000 руб.
Это меньше 1 млн. рублей. Поэтому вам не нужно ни платить налог, ни подавать декларацию по нему.
Когда при ДДУ налог с продажи платить не надо
Не нужно платить налог с продажи квартиры по ДДУ и отчитываться перед инспекцией, если выполнено хотя бы одно условие:
- срок — квартира числилась за вами 5 лет и больше (60 месяцев), если это не единственное жилье или 3 года и больше (36 месяцев), если единственное. Срок отсчитывают с момента полной оплаты ДДУ;
- стоимость — доход от продажи не превысил 1 млн. рублей. Доходом считают или продажную цену по договору или 70% от кадастра.
Когда вы должны заплатить налог с продажи при ДДУ
Нужно сдать декларацию в инспекцию и, возможно, заплатить налог, если на момент продажи выполнены 2 условия одновременно:
- срок — квартира числилась за вами менее 5 лет (60 месяцев), если у вас есть другое жилье или менее 3 лет (36 месяцев), если его нет;
- стоимость — доход от продажи больше 1 млн. рублей.
Как рассчитать налог при продаже готовой квартиры при ДДУ
Чтобы посчитать налог определите два показателя:
- ваш доход от которого будет рассчитываться сумма налога;
- суммы, на которые вы вправе уменьшить доход при расчете налога.
Разница между доходом и таким уменьшением — это облагаемый доход. С него платят налог по ставке 13 процентов (налоговые резиденты) или 30% (не налоговые резиденты).
Как определить облагаемый доход
Как мы сказали выше ваш доход — это одна, но наибольшая величина:
- продажная цена квартиры по договору купли-продажи;
- 70% от кадастровой стоимости недвижимости на 1 января того года в котором она продана.
Вот какая сумма больше, та и будет являться вашим доходом для расчета налога.
Этот доход вы вправе уменьшить на одну из двух сумм:
- или на расходы по приобретению проданной квартиры, которые подтверждены документально;
- или на имущественный вычет для продавцов недвижимости — 1 млн. рублей.
После такого уменьшения вы и получите облагаемый доход с которого нужно рассчитать налог.
Отметим, что пользоваться вычетом выгодно, если:
- у вас нет документов подтверждающих расходы;
- расходы равны или меньше 1 млн. рублей.
Если доходы от продажи равны или меньше расходов по ДДУ, то налог платить не нужно. Но сдать декларацию вы обязаны в любом случае.
Пример
По договору долевого участия куплена квартира. После ее оформления в собственность она продана. Это не единственное жилье и с момента оплаты ДДУ до момента продажи прошло менее 5 лет.
Продажная цена по договору 6 700 000 руб. Кадастровая стоимость квартиры 4 800 000 руб.
В данной ситуации 70% от кадастра:
4 800 000 руб. х 70% = 3 360 000 руб.
Продажная цена (6 700 000 руб.) больше 70% от кадастра. Значит она и будет вашим доходом.
Ситуация 1
Расходы на оплату ДДУ — 5 300 000 руб. Эта та сумма денег, которую вы перечислили застройщику.
При расчете налога уменьшайте доход на расходы. В результате ваш налогооблагаемый доход будет равен:
6 700 000 — 5 300 000 = 1 400 000 руб.
С него причитается налог:
1 400 000 руб. х 13% = 182 000 руб.
Вы обязаны сдать в налоговую инспекцию по месту жительства декларацию по налогу. К ней нужно приложить копии документов, которые подтверждают ваши расходы на покупку.
Ситуация 2
Расходы на оплату ДДУ — 850 000 руб. Эта сумма средств, которую вы перечислили застройщику.
В этой ситуации уменьшайте доход на вычет 1 млн. В результате налогооблагаемый доход равен:
6 700 000 — 1 000 000 = 5 700 000 руб.
С него причитается налог в размере:
5 700 000 руб. х 13% = 741 000 руб.
Вы также обязаны сдать декларацию по налогу в инспекцию по месту жительства. Но никаких документов к ней прикладывать не нужно.
Как подтвердить расходы на покупку
Как мы говорили уменьшить доход на расходы можно лишь в одном случае — такие расходы документально подтверждены. Если документов нет, то его можно уменьшить лишь на вычет (1 млн.).
Если при расчете налога вы пользуетесь формулой “доходы минус расходы”, то вместе с декларацией по налогу в инспекцию нужно сдать и копии документов подтверждающих затраты на покупку квартиры.
- договор долевого участия в строительстве и все дополнения или приложения к нему. Все бумаги должны быть подписаны вами и представителем застройщика;
- платежное поручение на перечисление денег застройщику в оплату ДДУ, если он был оплачен банковским переводом. В поле платежки “Назначение платежа” должны быть указаны реквизиты договора долевого участия (дата и номер)
- отрывная часть приходного кассового ордера, если деньги передавались застройщику наличными. В документе должна стоять ссылка на реквизиты ДДУ и подпись кассира. Ордер должен быть заверен печатью застройщика;
- кредитный договор, если ДДУ был оплачен за счет ипотеки;
- справку банка о сумме процентов, которые вы перечислили банку с момента оплаты ДДУ, до момента продажи квартиры.
Еще одно уменьшение или “плюшка” от государства
Есть еще одна сумма, которая может уменьшить ваш доход при расчете налога. Это имущественный налоговый вычет для покупателей недвижимости. Сумма вычета равна расходам по ДДУ, но не больше 2 млн. рублей на одного покупателя.
То есть продав недвижимость вы можете уменьшить доход дважды. Один раз на расходы по покупке, подтвержденные документами. Второй — на имущественный вычет для покупателей. Это те же самые расходы. Закон лишь ограничивает их сумму.
Но право на этот вычет имеют не все и не всегда. Так, вы не вправе воспользоваться льготой, если:
- вы уже пользовались этим вычетом и полностью израсходовали его сумму (2 млн.);
- квартира недостроена и у вас нет акта приемки-передачи.
Во всех остальных ситуациях вычет ваш. Тот факт, что квартира по которой он будет заявлен продается никакого значения не имеет. Также не важно, что вы не работаете, являетесь пенсионером или инвалидом. Во всех этих случаях право на него у вас есть.
Более подробно про имущественный вычет смотрите по ссылке. Мы покажем как он работает на примере.
Пример
Приобретена квартира по ДДУ. После завершения строительства и оформления акта приемки-передачи она продана. С момента оплаты ДДУ до момента продажи прошло меньше 5 лет.
По договору купли-продажи цена квартиры 7 300 000 руб. Это больше 70% от кадастровой стоимости.
Расходы по ДДУ составили 4 150 000 руб. Вычетом для покупателей недвижимости вы никогда не пользовались.
В этой ситуации при расчете налога доход от продажи (7 300 000) вы можете уменьшить:
- на расходы по ДДУ — 4 150 000 руб.;
на вычет для покупателей — 2 000 000 руб. (это его максимальная сумма).
В результате ваш облагаемый доход составит:
7 300 000 — 4 150 000 — 2 000 000 = 1 150 000 руб.
С него нужно заплатить налог:
1 150 000 руб. х 13% = 149 500 руб.
Вам нужно сдать декларацию по налогу. В ней указать доход от продажи, расходы по покупке и имущественный вычет. К декларации приложить копии документов, которые подтверждают расходы на покупку квартиры.
Налог при переуступке по ДДУ
До получения квартиры по акту вы вправе ее продать. Но в этой ситуации вы продаете не квартиру, а право ее получить у застройщика после строительства дома. То есть объектом продажи является не недвижимость, а права на нее.
Для этого заключают договор уступки прав требования по договору долевого строительства (переуступки). Доход, который вы получите, облагают налогом по очень простым правилам.
Первое. Дата заключения и оплаты ДДУ (основного договора) для вас никакого значения не имеет. Правила про 5 летний срок к таким сделкам не применяют. Даже если с момента заключения договора, права по которому вы уступаете, прошло 10 лет, у вас возникает доход. Вы обязаны его задекларировать и, возможно, заплатить налог.
Второе. Вашим доходом считают ту сумму, которая получена вами по договору переуступки.
Третье. При расчете налога доход вы вправе уменьшить только на расходы по заключению ДДУ (то есть того договора, права по которому переуступаются). Права на другие вычеты у вас нет.
Небольшой бонус. Если вы оплачивали ДДУ за счет кредита, то в расходы включают и сумму процентов, которые вы заплатили банку.
Четвертое и последнее. Причем самое важное. Если ваш доход будет больше 5 млн., то с суммы превышения нужно платить налог по повышенной ставке 15, а не 13 процентов.
Пример
20 сентября 2022 года вами оформлен и оплачен договор долевого участия на приобретение квартиры. Застройщику перечислено 9 800 000 руб. ДДУ оплачивался за счет ипотечного кредита банка.
Через 7 лет квартира так и не была построена. Поэтому в феврале 2029 года вы заключили договор переуступки прав на нее. Сумма по договору 22 400 000 руб.
За весь период пользования банковским кредитом вы заплатили проценты в размере 1 850 000 руб.
Ваш доход, облагаемый налогом, будет равен:
22 400 000 (доход) — 9 800 000 (расходы по ДДУ) — 1 850 000 (проценты по ипотеке) = 10 750 000 руб.
С дохода в размере 5 млн. рублей заплатите налог по ставке 13 процентов:
5 000 000 руб. х 13% = 650 000 руб.
С дохода, который больше 5 млн. рублей, заплатите налог по ставке 15 процентов:
(10 750 000 — 5 000 000) х 15% = 862 500 руб.
Налог с продажи квартиры по ДДУ составит:
650 000 + 862 500 = 1 512 500 руб.
Когда новостройку можно продать без НДФЛ и декларации: революционные изменения в НК РФ
29 декабря 2020 года вступил в силу закон с поправками к налоговому кодексу. Там есть важное изменение, которое касается покупателей квартир в новостройках. Теперь минимальный срок владения таким жильем считают по-новому : с даты оплаты, а не после регистрации права собственности.
Это кардинально меняет ситуацию с налогами при продаже таких квартир. Причем изменения заработали начиная с 2019 года. Многие владельцы новостроек, которые продали квартиры и уже заплатили НДФЛ, могут его вернуть из бюджета.
Если продали, планируете продать или только выбираете новостройку — обязательно разберитесь в новых условиях. Возможно, Россия вам кое-что задолжала. Или вы ей ничего не должны — что тоже неплохо.
Кого касается новый закон
Это изменение касается тех, кто продает или планирует продать новостройку — то есть квартиру, которую купили у застройщика или по договору уступки.
При продаже раньше минимального срока владения нужно подать декларацию и рассчитать НДФЛ. Если минимальный срок прошел, то налога и декларации не будет. Собственники и дольщики иногда вынуждены ждать несколько лет, чтобы не потерять деньги. Но теперь налоговый кодекс изменили в их пользу, причем задним числом.
Как победить выгорание
Как минимальный срок владения влияет на НДФЛ
Минимальный срок владения — это период, по истечении которого жилье можно продать без налога и декларации. Для недвижимости он составляет 3 года или 5 лет — в зависимости от способа и года приобретения.
Минимальный срок владения недвижимостью
| Объект перешел по наследству | Через 3 года |
| Достался в подарок от члена семьи или близкого родственника | Через 3 года |
| Получен в результате приватизации | Через 3 года |
| Передан по договору пожизненного содержания с иждивением | Через 3 года |
| Единственное жилье продается в 2020 году или позже | Через 3 года |
| Продается одна из квартир, при этом вторую купили в течение 90 дней до продажи, а другого жилья нет | Через 3 года |
| Квартиру купили до 1 января 2016 года | Через 3 года |
| Любые другие случаи продажи жилья | Через 5 лет |
Например, покупатель квартиры в 2017 году заплатил за нее 3 000 000 Р , а в 2021 году продал это единственное жилье за 4 000 000 Р . Сдавать декларацию и платить налог не придется, потому что минимальный срок владения составляет 3 года — и он истек. При продаже той же квартиры в 2019 году пришлось бы заплатить 130 000 Р НДФЛ: (4 000 000 Р − 3 000 000 Р ) × 13%.
Как считается минимальный срок владения для новостроек
Как было раньше. Отсчет минимального срока владения всегда начинался с даты регистрации права собственности. Для владельцев новостроек это означало, что продать квартиру без налога они могли только через 3 года или 5 лет после сдачи дома и оформления прав на жилье.
При этом с момента оплаты по договору участия в долевом строительстве или уступки права требования могли пройти годы. За это время квартира прилично дорожала, а у покупателя могли измениться семейные обстоятельства: например, рождались дети и нужна была жилплощадь побольше.
Но продать жилье без налога сразу после сдачи дома не получалось, даже если деньги внесли больше 3 лет назад. Нужно было оформить право собственности, ждать 3 года или 5 лет — и только тогда НДФЛ не было бы . Иначе с разницы между доходом и расходами на покупку нужно было отдать в бюджет 13%.
Например, в 2014 году дольщик внес 2 000 000 Р за квартиру на этапе котлована. Дом сдали только в декабре 2019 года — спустя 5 лет. За это время квартира подорожала до 3 000 000 Р , но у владельца родился второй ребенок — теперь семье нужна трешка. При продаже первой квартиры в 2020 или 2021 году пришлось бы заплатить 130 000 Р НДФЛ. Без налога это жилье можно было продать в лучшем случае в конце 2022 года.
Что изменилось. Новый закон внес революционные поправки в налоговый кодекс. Теперь минимальный срок владения для квартиры в новостройке считается не с даты регистрации права собственности, а с даты полной оплаты по ДДУ или договору переуступки права требования.
Больше не нужно ждать, пока пройдет 3 года или 5 лет после регистрации права собственности. Если после оплаты прошел минимальный срок — при продаже квартиры не будет ни декларации, ни НДФЛ.
Это значит, что собственник из примера выше может продать квартиру без уплаты НДФЛ. По сравнению с теми правилами, что действовали раньше, он сэкономит 130 000 Р . А если бы разница между суммой продажи и расходами на покупку по ДДУ получилась 2 000 000 Р — экономия составила бы 260 000 Р .
Вот так одна поправка поможет сэкономить десятки и даже сотни тысяч рублей.
С какого периода применяется новое правило
Еще одна хорошая новость — новый порядок исчисления минимального срока владения действует начиная с доходов 2019 года. Если в 2019 году или позднее собственник продал свою квартиру, он уже может отсчитывать срок для продажи без налога с даты оплаты.
Но те, кто продал квартиру в 2019 году раньше трех или пяти лет после сдачи дома, уже подали декларацию и заплатили НДФЛ: кто-то десять тысяч рублей, а кто-то и триста тысяч. Или собственники учли свой имущественный вычет при покупке квартиры, чтобы перекрыть налог с продажи, — тогда они недополучили денег из бюджета.
Теперь эти люди могут вернуть уплаченный НДФЛ или полноценно использовать свой законный вычет.
Улучшать условия налогообложения задним числом — это уже обычная практика. Так было с продажей детских долей, подарков и наследства.
Как вернуть уплаченный налог за прошлые годы
Для этого можно подать уточненную декларацию — но никаких переходных положений в заполнении 3-НДФЛ для таких случае не предусмотрено. Поэтому в декларации нужно просто исключить доход от продажи квартиры, для которой истек минимальный срок владения. Заодно стоит приложить пояснение, почему из декларации исключен доход от продажи квартиры.
Вот образец такого пояснения. Его можно скопировать и отправить через сообщения в личном кабинете или распечатать, подписать и приложить к декларации.
После проверки декларации налоговая инспекция должна обнулить доход и начисления НДФЛ за 2019 год. В результате появится переплата. Когда она отобразится в личном кабинете, можно подать заявление на возврат денег.
Если продается квартира в строящемся доме
Новое правило расчета минимального срока владения касается только продажи уже сданных квартир. То есть новостройку когда-то купили по договору участия в долевом строительстве или уступки права требования, потом получили ключи, оформили собственность — и продали не права, а объект недвижимости.
Но иногда квартиру продают еще до сдачи дома — по договору уступки. То есть квартиры еще нет или дом не сдан, поэтому продается не недвижимость, а право получить ее в будущем. В этом случае тоже возникает обязанность рассчитать НДФЛ и подать декларацию.
Изменения в расчете минимального срока владения таких сделок не коснутся. Для уступки вообще не существует такого понятия: сколько бы времени ни прошло после оплаты, все равно нужно подавать декларацию. В этом случае продается имущественное право, а не имущество.
НДФЛ начисляется на разницу между доходом от продажи права и расходами на его приобретение. Но условие о минимальном сроке владения применить не получится. C любого удорожания новостройки до сдачи дома придется заплатить 13% — независимо от давности оплаты.
Например, покупатель заключил ДДУ и заплатил за будущую квартиру 3 000 000 Р . Через пять лет он продал ее по договору уступки права требования за 5 000 000 Р . К тому времени дом еще не сдали. И хотя прошло пять лет, с этой сделки придется заплатить 260 000 Р НДФЛ. Получить вычет при покупке квартиры, чтобы вернуть НДФЛ, тоже не удастся: это право появится только после ввода дома в эксплуатацию.
Если квартира продана в 2020 году
При продаже квартиры в 2020 году подать декларацию и заплатить налог нужно в 2021. Минимальный срок владения при этом считается по новым правилам — с даты полной оплаты по ДДУ или договору уступки.
Срок подачи декларации за 2020 год — 30 апреля 2021 года. Срок уплаты налога — 15 июля. Если уже подали декларацию за 2020 год без учета поправок, подайте уточненную с пояснениями, чтобы аннулировать начисленный налог.
Если еще не подавали, посчитайте минимальный срок по-новому . Возможно, вам не нужно подавать декларацию и налога не будет, даже если квартиру продали значительно дороже, чем купили.
Если новостройку купили в ипотеку
Минимальный срок владения нужно считать с даты полной оплаты. Но при покупке в ипотеку покупатель платит только часть, а остальное отдает банку в течение нескольких лет.
Продаже без налога и декларации это не помешает. Когда банк внес за покупателя остаток стоимости, считается, что квартира полностью оплачена. С этой даты и начнется период владения, даже если кредит нужно возвращать еще 30 лет.
Но ипотеку нельзя путать с рассрочкой. Иногда застройщик разрешает вносить деньги за квартиру частями — например в течение двух лет. В этом случае окончательная оплата произойдет в день последнего платежа. И срок владения отсчитывается с этого дня.
Если минимальный срок владения все равно не истек
При продаже новостройки раньше минимального срока владения нужно подать декларацию. При этом налог начисляется не на всю сумму дохода, а на разницу между продажей и покупкой. Для ипотечных квартир в расходы на приобретение можно включать уплаченные проценты. Если использован маткапитал — он тоже войдет в состав затрат на приобретение.
Есть и другие способы оптимизировать налоги при продаже квартиры: можно учесть расходы на доли детей, затраты дарителя и наследодателя или другие вычеты.
Что с вычетом при покупке новостройки
Имущественный вычет при покупке квартиры в строящемся доме можно получить только после подписания акта приемки-сдачи квартиры. В этом плане ничего не изменилось. Полная оплата по ДДУ или уступке не дает права на возврат НДФЛ из бюджета. Эта норма действует только для расчета минимального срока при продаже жилья.
Источник journal.tinkoff.ru