Получать доход от вложений можно разными способами: акции и облигации, участие в ПИФ, венчурном проекте или стартапе. Однако события начала 2022 г. внесли изменения в классический инвестиционный портфель инвестора: многие зарубежные акции оказались под запретом, открыть валютный вклад теперь не получится, а большинство российских голубых фишек отказались от дивидендных выплат за 2021 г.
На фоне таких изменений недвижимость выглядит одним из самых надёжных инструментов для инвестиций, тем более этот актив пользовался спросом во все времена. А одним из первых инвестиционных заработков, ещё до появления товарно-сырьевых бирж, считалась покупка недвижимости для последующей сдачи в аренду. Разбираемся в нюансах вложений в недвижимость, в их минусах и плюсах, а также в перспективах этого рынка в России.
Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость
Создание пассивного дохода от недвижимости считается одним из первых типов инвестиций в истории. Например, в царской России существовали доходные дома — недвижимость, которую владельцы сдавали в аренду и зарабатывали на этом. Для многих домовладельцев такой тип доходов считался не только основным, но и единственным.
Плюсы и минусы инвестиций в строительство | Инвестиции в недвижимость с Todayprice
Согласно исследованию , проведённому «ДОМ.РФ» и ВЦИОМ, жильё считается одним из самых популярных у россиян типом инвестирования — так высказались 49% опрошенных. Более 72% россиян считают недвижимость более выгодным и надёжным инструментом для инвестиций в сравнении с банковскими депозитами. Ещё в 2021 г. такое мнение разделяли 66%.
Главные плюсы инвестиций в недвижимость
- Стабильный ежемесячный доход — недвижимость приносит прибыль при сдаче в аренду каждый месяц, в то время как акции или другие активы могут быть в убытке долгое время и не создают такой доход.
на покупку — 13% на максимальную сумму до 2 млн руб., или 260 000 руб., и на проценты по ипотеке — сумма расчёта до 3 млн руб., или 390 000 руб.
Главные минусы инвестиций в недвижимость
- Инвестиции в покупку квартиры — одни из самых дорогих, для старта потребуются крупные вложения, в отличие от фондового рынка, где для начала хватит и 10–30 тыс. руб.
Недвижимость, как любой инструмент для инвестиций, имеет не только плюсы, но и минусы, которые нивелируются при грамотном построении бизнес-модели. Например, чтобы не тратить время на поиск надежных арендаторов, можно приобрести апартаменты, а не квартиру. В таком случае все заботы по организации аренды возьмёт на себя управляющая компания.
Как менялась цена на квартиры в центральных регионах
В последние годы рост цен на жилую недвижимость вызывает повышенное внимание. Причина такого роста — запущенные государством программы льготного кредитования: господдержка под 7% и семейная ипотека по ставке до 5%. Низкие ставки привлекли большой поток заёмщиков, что вызвало рост количества ипотечных сделок на первичном рынке жилья. Большинство льготных программ распространяется на покупку недвижимости у юридического лица — застройщика. А вслед за повышенным спросом на льготную ипотеку произошло резкое повышение цен за небольшой промежуток времени.
В какую недвижимость лучше инвестировать в 2022 году. Инвестиции в недвижимость. Доходность.
Если ещё в 2014–2015 гг. вторичный рынок жилья предлагал более высокие цены в сравнении с первичным, то теперь на первичном рынке жильё дороже. Сейчас «вторичка» дорожает вслед за первичным рынком.
Неизменными лидерами по росту цен так и остались Москва и Санкт-Петербург. Другие лидеры поменялись местами, но общая тенденция сохранилась — цены выросли в среднем в 13–15 раз.
Какие факторы влияют на цену квартиры
В инвестициях важно вложить сбережения в ликвидный актив, который при необходимости быстро конвертируется в деньги. Для недвижимости ликвидность — один из ключевых моментов, который учитывает инвестор при выборе объекта. А чтобы квартира оказалась выгодным инвестпроектом, нужно учитывать ключевые факторы, от которых зависит, насколько выгодными и перспективными оказались вложения. Эти параметры такие:
-
состояние дома, в котором расположена квартира: этажность, год постройки и наличие или отсутствие капитального ремонта и лифта;
Дополнительное влияние на цены оказывает общее состояние рынка недвижимости. А на него влияют такие факторы, как процентные ставки — при снижении ставок по ипотеке растёт и спрос на квартиры; общее состояние экономики и наличие субсидий и другой помощи государства.
Что говорят аналитики по поводу цен на квартиры в 2022 году?
В настоящее время инвесторов волнует вопрос, что будет с ценами на жильё в ближайшем будущем и стоит ли вкладываться сейчас или подождать.
Рис. 2. Статистика «Сбербанка» по ценам на жильё на первичном рынке — Санкт-Петербург и вся Россия. Источник: «СберИндекс»
Несмотря на пандемию и геополитическую ситуацию, активный рост цен, который начался после введения льготной ипотеки в апреле 2020 г., продолжается. Если в мае 2020 г. 1 м 2 в среднем по России стоил 77 007 руб., то в мае 2022 г. — 126 979 руб.
Показателем общего состояния рынка недвижимости считается первичный. А по результатам I квартала 2022 г., несмотря на санкции Запада, количество строящегося и вводимого в эксплуатацию жилья выросло.
Аналогичные данные предоставляет Росреестр: по общему объёму зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) за первые пять месяцев 2022 г. отрасль показывает прирост.
Рис. 4. Результаты 2022 г. всего на 1% превысили аналогичный период 2021 г., который стал рекордным за всю историю. Источник: Росреестр
Развитие строительной отрасли — одно из приоритетных направлений в работе правительства. Об этом говорят и льготные ипотечные программы, которые государство запускает и продлевает на новый срок. Например, господдержка, которая будет работать по новым правилам до конца 2022 г.
С таким мнением согласен и Игорь Майданов, руководитель Управления Росреестра по Москве: «Государство разработало и направило на реализацию большой пакет антикризисных мер. Субсидирование ипотечных ставок на покупку недвижимости в новостройках помогает гражданам улучшить жилищные условия и оказывает поддержку строительной отрасли в целом».
Ипотечные программы застройщиков на покупку недвижимости по ставкам
Ипотека — самый распространённый способ покупки недвижимости. Так, «Сбербанк» через сервис «ДомКлик» провёл анализ всех проводимых сделок — с использованием ипотечных средств и без них — за наличный расчёт. Всего около 3–12% сделок в Московском регионе, Санкт-Петербурге и других местах проходят на собственные средства клиентов и не считаются ипотечными.
Застройщики это понимают и для привлечения клиентов разрабатывают в партнёрстве с банками специальные акции — ипотечные программы по минимальным ставкам (0,1–5%).
-
ГК «ПИК» (PIKK). Ипотека по ставке 0,1% в Санкт-Петербурге и Москве. Сумма кредита — до 12 млн руб. По программе нужен первоначальный взнос от 15%.
Опция доступна в банке «ДОМ.РФ», а с другим кредитором — «Альфа-Банком» — ставка равна 1,99%.
По всем программам с пониженной ставкой застройщик компенсирует минимальную ставку удорожанием квартиры. В среднем на 10–20% — зависит от программы и объекта. Но общее правило — чем ниже ставка, тем выше удорожание. Например, если по стандартной семейной ипотеке по ставке до 5% квартира стоит 5 млн руб., то по акционной ставке в 0,1% цена объекта повышается и квартира будет стоить на 20% дороже — 6 млн руб.
Альтернативные инструменты инвестирования в недвижимость
- ЗПИФ «ПАРУС-ОЗН» и ЗПИФ «ПАРУС-Сберлог»
Паи этих ЗПИФ свободно торгуются на бирже в открытом доступе. В составе этих фондов находятся два актива ведущих компаний, которые занимаются электронной коммерцией, — логистические центры «СберЛогистика» и Ozon (OZON). Получение потенциального дохода для инвесторов основано на росте курсовой стоимости фонда.
Подробнее об этом и других прибыльных фондах недвижимости можно прочитать здесь.
- Фонд «Тинькофф ЖК Republic-REDS»
Стратегия этого фонда основана на потенциальном росте стоимости жилья с момента начала строительства до его завершения. После сдачи домов недвижимость будет продана, а деньги выплачены пайщикам.
Что ждёт российский рынок недвижимости?
В 2022 г. рост цен на недвижимость, особенно на первичном рынке, получил дополнительные факторы — теперь он связан не только с высоким спросом из-за льготных ипотечных программ, но также с удорожанием стройматериалов и увеличением инфляции. Два последних фактора — результат введённых против России санкций. Статистика показала, что, несмотря на кризис, объём продаж квартир по ДДУ за пять месяцев 2022 г. не снизился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Аналитики «Национального рейтингового агентства» (НРА) прогнозируют продолжение роста цен, например в Московском регионе ожидают увеличения на 20–30% к концу года. Это подтверждает и статистика последних 20 лет: какие бы события ни происходили в мире и стране, цены на недвижимость медленно, но верно растут.
Для прямых инвестиций в покупку квартиры сейчас есть множество выгодных предложений от банков и застройщиков: льготные ипотечные программы, субсидированные государством или девелопером, рассрочка на один-два года без удорожания — для клиентов, кому недоступна ипотека. Или можно приобрести акции строительных компаний — крупнейших застройщиков, которые также будут отражать общее настроение рынка — рост цен на квартиры.
Еженедельная рассылка с лучшими материалами «Открытого журнала»
Без минимальной суммы, платы за обслуживание и скрытых комиссий
Для оформления продукта необходим брокерский счёт
проект «Открытие Инвестиции»
Открыть брокерский счёт
Тренировка на учебном счёте
Об «Открытие Инвестиции»
Москва, ул. Летниковская,
д. 2, стр. 4
8 800 500 99 66
Согласие на обработку персональных данных
Размещённые в настоящем разделе сайта публикации носят исключительно ознакомительный характер, представленная в них информация не является гарантией и/или обещанием эффективности деятельности (доходности вложений) в будущем. Информация в статьях выражает лишь мнение автора (коллектива авторов) по тому или иному вопросу и не может рассматриваться как прямое руководство к действию или как официальная позиция/рекомендация АО «Открытие Брокер». АО «Открытие Брокер» не несёт ответственности за использование информации, содержащейся в публикациях, а также за возможные убытки от любых сделок с активами, совершённых на основании данных, содержащихся в публикациях. 18+
АО «Открытие Брокер» (бренд «Открытие Инвестиции»), лицензия профессионального участника рынка ценных бумаг на осуществление брокерской деятельности № 045-06097-100000, выдана ФКЦБ России 28.06.2002 г. (без ограничения срока действия).
ООО УК «ОТКРЫТИЕ». Лицензия № 21-000-1-00048 от 11 апреля 2001 г. на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами, выданная ФКЦБ России, без ограничения срока действия. Лицензия профессионального участника рынка ценных бумаг №045-07524-001000 от 23 марта 2004 г. на осуществление деятельности по управлению ценными бумагами, выданная ФКЦБ России, без ограничения срока действия.
Источник journal.open-broker.ruИнвестиции
в недвижимость
Плюсы и минусы инвестирования в недвижимость. Какие объекты
недвижимости подходят для инвестирования? Бумажная недвижимость
и мошенничество при инвестировании.
Инвестиции в недвижимость
Квартирный вопрос во все времена стоял остро. Поэтому приобретение своей отдельной недвижимости воспринималось как главная цель и один из самых лучших способов вложения денег. Ведь квартира — это надежно. Но так ли это на самом деле?
Мы подробно разобрались, насколько выгодно инвестировать в покупку недвижимости в наше время, кому подходит данный вид инвестиций и с чего начать начинающему инвестору. Итак, обо всем по порядку.
Инвестиции в недвижимость — плюсы и минусы
Как правило, квартиры покупают, чтобы улучшить жилищные условия семьи. Например, съехать от родителей или иметь возможность родить еще одного ребенка. Но для некоторых покупателей недвижимость — это еще и способ получения прибыли.
С одной стороны, инвестиция в недвижимость может оказаться очень удачной. Например, для защиты накопленного капитала от инфляции или получения прибыли от сдачи. Но «правила игры» неодинаковы и могут сильно отличаться в зависимости от типа недвижимости, рынка и даже региона.
Прежде чем инвестировать деньги в покупку, стоит тщательно взвесить ситуацию и оценить риски такого вложения капитала. Разберем преимущества и недостатки инвестиций крупными мазками, а потом перейдем к частным случаям.
Спрос на недвижимость и цены могут значительно меняться под влиянием внешних факторов. Например, экономической или эпидемиологической ситуации в регионе
Объекты для инвестирования
Теперь рассмотрим, как конкретно можно инвестировать в недвижимость. Для простоты будем располагать варианты инвестирования от наиболее востребованных и привлекательных к наименее популярным.
Частный вид инвестиций в жилую недвижимость и первое, что приходит на ум, когда мы говорим о выгодных вложениях в сфере строительства. Многие инвесторы выбирают именно покупку жилых помещений, так как этот вариант подвержен рискам в меньшей степени. Заработать на покупке недвижимости можно относительно быстро.
С первым вариантом все более-менее ясно. Допустим, вы приобретаете квартиру за 10 миллионов рублей на ранних этапах строительства. После сдачи дома она поднимется в цене, и вы сможете перепродать ее на 25-30% дороже.
Второй вариант также принесет свои плоды, но медленнее. Удобнее всего приобретать недвижимость с ремонтом от застройщика — сдать такой объект получится раньше. Также стоит обращать внимание на ликвидность квартиры и ее привлекательность для арендаторов. Учитывайте инфраструктуру рядом с домом, транспортную доступность, планировку, вид из окон, этаж и даже уровень жизни соседей. Из этих факторов в итоге сложится стоимость аренды, а соответственно и окупаемость вложений.
Здесь все немного сложнее, но тоже достаточно прибыльно. Во-первых, купить коммерческую недвижимость сложнее с юридической стороны. Во-вторых, при выборе коммерческого объекта нужно обращать внимание на большое количество моментов и критериев, неважных для вложения в жилом фонде. В-третьих, нежилую недвижимость необходимо грамотно оформить и уладить вопросы с различными службами: пожарной, санэпидемиологической и т.д.
Получить прибыль от приобретения коммерческой недвижимости вы сможете, сдавая ее в аренду различным компаниям или индивидуальным предпринимателям. Но окупить вложения быстро может не получиться. Как правило, стоимость ее довольно велика. Выгодные с точки зрения окупаемости объекты оцениваются от 5 млн и выше.
Уступает квартирам и нежилым помещениям, но в последнее время набирает популярность. Как и в городской квартире, в загородном доме можно жить. Или вы можете купить участок и построить дачу для отдыха. И дом, и дачу можно сдавать в аренду круглогодично, на лето, на праздники или выходные.
Главное, чтобы объект был расположен в районе с хорошей инфраструктурой, недалеко от крупного города и был оснащен всеми удобствами. Баня, летняя терраса и бассейн будут преимуществами для сдачи как в краткосрочную, так и долгосрочную аренду.
Также выгодно инвестировать в покупку дома на стадии строительства, чтобы завершить работы и получить прибыль от продажи готового жилья. Или купить только землю и построить дом самостоятельно. Существуют специальные банковские программы, позволяющие получить ипотеку на строительство под выгодный процент.
Относительно новый вид долгосрочных инвестиций. Ипотечные облигации — это ценные бумаги. Их выпускают банки, а приобрести могут обычные люди. Обеспечением по облигациям являются ежемесячные ипотечные платежи клиентов банка. Доход по ипотечным ценным бумагам, как правило, выше, чем по обычным банковским вкладам.
Принцип работы ипотечных облигаций достаточно прост. Приведем пример. Заемщик берет в банке ипотечный кредит на сумму 10 млн рублей. После чего кредитная организация на такую же сумму выпускает ценные бумаги — ипотечные облигации. Далее они отправляются на торги, где их можно купить.
Банк получает деньги от продажи облигаций и может использовать их для выдачи новых кредитов. А инвестор получает долгосрочный доход от ценных бумаг.
Инвестиции в зарубежную недвижимость также набирают популярность. Многие инвесторы считают, что покупка жилья за границей, например, для сдачи, может оказаться выгоднее, чем приобретение квартиры в России. Во-первых, вы получите ликвидный объект. Во-вторых, доходность арендной квартиры в Европе может быть гораздо выше, т.к. вы будете получать деньги в валюте.
Это действительно выгодно на фоне волатильности рубля. Кроме того, квартира позволяет переехать и в ряде стран дает возможность получить вид на жительство, прописку или гражданство. А также открыть бизнес на территории другого государства.
Но в инвестициях в зарубежную недвижимость есть свои подводные камни. Нужно хорошо разбираться в рынке и нюансах законодательства страны, в которой планируется покупка. Иначе есть риск оказаться в минусе.
Еще один способ инвестировать в зарубежную недвижимость — покупка акций инвестиционных трастов недвижимости Real Estate Investment Trust (REIT). Это компании в США и других странах, занимающиеся вложениями и управлением недвижимостью.
Источник domrfbank.ruИнвестиции в новостройки: насколько сегодня это выгодно
Cредний рост цен на квартиры в новостройках Москвы и области — от начала продаж на котловане до стадии получения разрешения на ввод в эксплуатацию — сейчас составляет 15–30%, подсчитали опрошенные редакцией аналитики и девелоперы. И это за два-три года строительного цикла проекта. Хороший ли это заработок для частного квартирного инвестора? Ответа на вопрос два, и оба неутешительные.
Заработок можно считать плохим, если сравнивать с 2014 годом, когда новостройки прибавляли в цене (от котлована до сдачи в эксплуатацию) в среднем по 30–35%. И вовсе плохим — в сравнении с некоторыми новостройками, которые и сегодня дорожают на 100% за пару лет. При всех существующих рисках частному квартирному инвестору в Москве все еще можно заработать на спекуляции с новостройками.
Цифры доходности: новостройки VS депозиты
Средний бюджет покупки квартиры комфорт-класса в августе 2019 года в Москве составлял 7 058 990 руб., а средний цикл строительства дома — 2,5 года (30 месяцев), приводят пример расчета в компании «Бест-Новострой».
Если предположить среднюю доходность 15% за весь цикл строительства, то годовая доходность составит 6% к первоначальным вложениям. За год доход — 423,5 тыс. руб., за 2,5 года — 1,058 млн руб.
Для сравнения: в одном из российских банков из топ-10 вклад с онлайн-открытием предлагает ставку 5,75% годовых, максимальная сумма вклада — 5 млн руб. без частичного снятия и пополнения. Доход за год по такому вкладу составит 287,5 тыс. руб., открыть его можно на один год. Максимальные проценты предусмотрены только по таким видам вкладов — среднесрочным без снятия и пополнения.
При сегодняшних ставках банковских депозитов базовая доходность близка при сделке в 7 млн руб., но если объем инвестиции в недвижимость выше, а объект с высокой ликвидностью на стадии котлована, то можно говорить о выгоде в полтора-два раза в пользу недвижимости, говорит руководитель управления розничных продаж ГК «Инград» Константин Тюленев.
Сложности современного инвестирования
Максимальную доходность [при инвестициях в новостройки] сегодня можно извлечь при выходе из проекта до его ввода в эксплуатацию, уверена председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. Такие сделки совершаются по договору уступки права.
Если объект сдан в эксплуатацию, то при продаже квартиры в нем инвестору придется заплатить налоги (не уплачивать 13% НДФЛ при продаже квартиры можно только через пять лет, если она была куплена после 2016 года). После сдачи новостройки в эксплуатацию рост цен на квартиры в ней уже не будет превышать рыночные показатели. Для справки: за пять лет столичная вторичка (без учета элитного сегмента) выросла всего на 4,7% (195,3 тыс. руб. за 1 кв. м).
Еще одна современная сложность для квартирных инвесторов — риски с задержками строительства и снижение покупательского интереса к новостройке. Если стройка встанет, то выйти из проекта будет еще сложнее.
Следует брать в расчет и поправку на торг, отмечает руководитель аналитического центр ЦИАН Алексей Попов. По его словам, во многих московских ЖК после сдачи в эксплуатацию на продажу сразу же выходит большой объем квартир от таких же частных инвесторов. Конкуренция вынуждает продавцов снижать цену для заключения сделки.
Подбирать новостройку для инвестиций профессионалам (специалистам в риелторских компаниях, брокерам с многолетним стажем) стало труднее. Не помогает даже инсайд. Владение закрытой информацией — о планах компаний, властей по развитию территорий и т. д. — всегда будет плюсом, но ситуация на рынке быстро меняется, а значит, рассчитывать на такой инсайд можно только с поправкой на время, объясняет руководитель управления розничных продаж ГК «Инград» Константин Тюленев.
«Если доходность бизнеса ниже 8% годовых — то это очень плохой бизнес»
Максим П., частный инвестор:
— Я инвестировал в квартиру в новостройке в 2016 году. На тот момент у меня образовалась достаточная сумма, банки сыпались, и я решил вложить деньги в один из проектов в Домодедово.
Вошел в проект на стадии строительства четвертого этажа. Сумма инвестиции составила 2,2 млн руб. за бюджетную однушку площадью 34 кв. м. Дом возводили три года, и после сдачи его в эксплуатацию я решил не выходить из актива, а сдать квартиру в аренду.
Ремонт обошелся в 500 тыс. руб., длился полгода. Арендатора я нашел быстро и сдал за 20 тыс. руб. в месяц плюс все коммунальные платежи. Таким образом, годовой доход от сдачи в аренду приносит порядка 240 тыс. руб., а с учетом всех вложений в покупку и ремонт квартиры не превышает 7–8% годовых, что практически равняется доходности от банковского депозита.
В целом я разочарован этой инвестицией, к тому же сдача жилья в аренду оказалась все-таки не пассивным инвестированием, а активом, которым нужно управлять, вкладывать в его обновление, сдавать в случае смены арендатора. По сути, это бизнес, а если его доходность ниже 8% годовых — то это очень плохой и неправильный бизнес. Для сравнения: в этом году аналогичные инвестиции в фондовый рынок принесли тот же доход, что и квартира.
Где сегодня можно выиграть на спекуляции
Наибольший доход квартирным инвесторам в последние годы принесли проекты, в которых застройщики выводили лоты на старте по заниженным ценам, рассказывает Попов. К моменту окончания строительства цены в этих проектах могут подняться на 50–100%. О таких новостройках мы рассказывали в коротком видео в прошлом году.
Застройщики и сегодня часто занижают цены на старте реализации проекта — в связи с нехваткой части разрешительной документации, стремлением выиграть конкуренцию за покупателя в локации или ошибками маркетологов. Такие факторы в результате сказывались на приросте цен внутри жизненного цикла проекта сильнее, чем, казалось бы, более очевидные и влияющие на рост цен — запуск метро, качественная концепция, эффективная рекламная кампании, отмечает руководитель аналитического центр ЦИАН.
Завершенные проекты с высокой динамикой цен от старта к вводу в эксплуатацию
Источник realty.rbc.ru