Покупка квартиры в новостройке пошагово как происходит

✅ Пошаговая инструкция и подводные камни — Учебник. Как купить квартиру в новостройке в Журнале Недвижимости

Покупаю квартиру у застройщика в сданном доме, как оформить документы?

Я хочу купить квартиру в новостройке. В свете последних изменений на рынке строящегося жилья с осторожностью отношусь к покупке квартиры в еще не готовом жилье. Рассматриваю только уже сданные жилые комплексы. В таких случаях покупка квартиры происходит не по договору долевого участия, а по предварительному договору купли-продажи. А если застройщик уже оформил квартиру в собственность, то по договору купли-продажи.

Договор долевого участия дает определенные гарантии по срокам сдачи, характеристикам квартиры и качеству отделки, если она есть. А вот по предварительному договору купли-продажи никаких гарантий я не нашел, кроме одной — срока, в течение которого будет оформлен сам договор.

Расскажите, пожалуйста, какие риски берет на себя покупатель, если оформляет квартиру в сданном жилом комплексе по предварительному договору купли-продажи и договору купли-продажи? А если по договору о переуступке?

Например, в Москве в одном из комплексов предлагают оформлять апартаменты по переуступке прав от застройщика. Насколько это законно и есть ли здравое объяснение такому способу?

Олег, все перечисленные варианты возможны, ничего незаконного в них нет. Расскажу о каждом подробно и объясню, как не запутаться.

Уступка прав требования по договору долевого участия

Самый распространенный вариант. Уступка права требования на языке юристов называется договором цессии. Это соглашение, по которому одна сторона в уже существующем договоре передает другой стороне свое право требовать выполнения обязательств по этому договору. Тот, кто уступает права, называется цедентом, а тот, кто принимает, — цессионарием.

Дольщик заключает с застройщиком договор долевого участия в строительстве. Дольщиком может быть как обычный гражданин — физическое лицо, так и юридическое лицо, например подрядчики застройщика или подконтрольные застройщику юридические лица, на которых оформлены договоры долевого участия.

Допустим, в какой-то момент дольщик решает продать недвижимость. Например, застройщик на этапе строительства расплатился за работу с подрядчиком квартирой и сейчас подрядчик хочет продать ее и получить деньги. Но поскольку право собственности подрядчик еще не оформил, он может переуступить только свое право требования на квартиру. В результате заключается договор уступки прав требования, и подрядчик в этом договоре «уступает» свое место новому дольщику. Гражданский кодекс называет это «перемена лиц в обязательстве».

Когда заключают договор цессии. Уступить право требования по ДДУ можно в любой момент до подписания акта приема-передачи квартиры. Акт приема-передачи квартиры подписывают только после того, как дом ввели в эксплуатацию. То есть когда застройщик уже закончил строительство, государственная комиссия приняла дом и теперь туда могут заселяться жильцы.

Бывает так, что дольщик не сразу подписывает акт приема-передачи. Поэтому уступить права по договору долевого участия можно и после ввода дома в эксплуатацию, но в ограниченный промежуток времени. Здесь есть нюансы.

Во-первых, договор долевого участия должен быть зарегистрирован в Росреестре. Если он не зарегистрирован, значит, не заключен и юридических последствий не порождает. То есть уступить право требования по нему нельзя.

Во-вторых, уступить право требования по ДДУ можно только в определенный период: после того, как первоначальный дольщик зарегистрировал договор долевого участия, и до того, как он подписал акт приема-передачи квартиры. Если он уже подписал акт, то уступить права по такому договору нельзя. В таком случае дольщик оформляет на себя право собственности и продает квартиру по договору купли-продажи.

В-третьих, если первоначальный дольщик не полностью выплатил сумму по договору долевого участия, уступать такое право требования можно только при соблюдении особых условий. Дольщик должен или полностью оплатить права на квартиру, которые приобрел у застройщика, или уступить их вместе с переводом долга на того, в чью пользу оформляет переуступку. В этом случае остаток средств за квартиру следует выплачивать напрямую застройщику.

В договоре примерно так и должно быть написано: «В связи с тем, что права цедента полностью не оплачены (оплачены частично), стороны пришли к соглашению о переводе долга на цессионария в размере 2 млн рублей. Цессионарий обязуется оплатить задолженность перед застройщиком по указанным реквизитам в срок до…».

В-четвертых, сам договор уступки права требования также нужно обязательно регистрировать в Росреестре. Если не зарегистрировать, он будет считаться незаключенным и оформить право собственности на квартиру по такому договору не получится.

Тот, кто уступает права требования к застройщику, обязан передать оригиналы всех документов, подтверждающих его право на заключение такого договора. Вот что должно быть передано:

1. Оригинал зарегистрированного в Росреестре ДДУ или его заверенная копия.
2. Оригиналы документов, подтверждающих оплату по этому договору, либо справка от застройщика, что оплата произведена.

Если по уступке прав требования квартиру продает юридическое лицо, никогда не платите ему за эти права до того, как договор цессии пройдет государственную регистрацию. Закон прямо запрещает юридическому лицу брать деньги до регистрации сделки. Физическому лицу тоже лучше не платить до государственной регистрации договора, но тут зависит от того, как договоритесь.

Договор уступки права требования можно заключить и после ввода дома в эксплуатацию. Обычно это период между получением разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и постановкой его на кадастровый учет. После постановки дома на кадастровый учет Росреестр, как правило, отказывается регистрировать договоры уступки прав требования. Но на практике это может различаться от региона к региону.

Кроме того, сам застройщик зачастую не заинтересован в таких уступках после ввода дома в эксплуатацию, поскольку для него это лишние расходы. Пока он не передал дольщикам все квартиры, ему приходится содержать их за свой счет. Процедура регистрации договора уступки занимает обычно до 10 дней.

Минусы и подводные камни договора цессии. Если вы покупаете квартиру по уступке прав требований до того, как дом введен в эксплуатацию, есть один существенный риск. Встречаются ситуации, когда застройщик продает все квартиры в доме другой своей компании по очень низкой цене: в 2—3 раза ниже рыночной. А потом эта фирма-прокладка продает квартиры по договорам уступки прав требования уже по рыночной цене. Если купить такую квартиру, а дом не сдадут вовремя, законная неустойка за просрочку сдачи дома будет начисляться на ту самую начальную низкую цену. А не на ту, за которую реально купил покупатель. Соответственно, неустойка будет минимальная.

Во всем остальном при уступке права требования по договору долевого участия никаких отличий от прямого договора долевого участия нет. Потому что фактически новый дольщик занимает место первоначального дольщика и получает все его права и обязанности. Как до ввода дома в эксплуатацию, так и после него.

Предварительный договор купли-продажи квартиры от застройщика

Есть несколько вариантов предварительных договоров, связанных с приобретением жилья. Некоторые из них нормальные, некоторые должны насторожить, а некоторые и вовсе незаконные. Поясню подробнее.

История с предварительными договорами очень сложная. Сама по себе конструкция предварительного договора исходит из того, что продавцу еще нечего продавать на момент заключения договора. То есть предмета продажи нет совсем, он появится у продавца в будущем при определенных условиях и в определенные сроки. Или предмет договора есть, но продавец пока не вправе им распоряжаться. Например, у него зарегистрирована ипотека в пользу банка. Пока банк не даст согласие или продавец не погасит ипотеку, он не может продать квартиру.

Юристы и суды много лет спорят о едином понимании предварительных договоров в отношении купли-продажи строящейся недвижимости. Количество схем и вариантов, которые выдумывают застройщики, огромно. Разобраться в них тяжело, поэтому если вы не очень понимаете, что предлагает застройщик, то лучше обратитесь к юристу — или не покупайте квартиру у этого застройщика.

То, что мы называем сейчас долевым участием в строительстве, фактически является договором купли-продажи будущей недвижимости. То есть продавец — застройщик — продает квартиру, которую он в будущем обязуется построить, зарегистрировать на нее права и передать их вам в определенные сроки.

Но еще бывают, например, предварительные договоры купли-продажи недвижимости. Их заключают, когда застройщик сдал дом в эксплуатацию, то есть квартира физически уже построена, но право собственности на нее еще не зарегистрировали. Также бывают предварительные договоры купли-продажи будущей недвижимости. Такой юридической конструкцией прикрываются недобросовестные застройщики, чтобы уклоняться от государственной регистрации сделок, от требований закона о долевом участии и т. д.

Если дом еще не введен в эксплуатацию и застройщик предлагает заключить предварительный договор купли-продажи квартиры, он нарушает закон. Застройщик в этой ситуации вправе привлекать денежные средства только по договорам долевого участия — или через жилищные кооперативы.

Заключать такой договор нельзя: это огромный риск. Застройщик потом может отказаться продавать квартиру, а вам придется в суде доказывать свое право на нее, если ее, конечно, вообще построят. Есть шанс, что застройщик продаст квартиру одновременно нескольким покупателям. Тогда права на нее через суд получает только тот, кто первым подписал договоры. Поэтому если застройщик предлагает заключить предварительный договор купли-продажи квартиры в доме, который еще не введен в эксплуатацию, то лучше насторожиться.

Я бы еще предположил, что у такого застройщика есть проблемы с соблюдением закона о долевом участии в строительстве, поэтому рисковать не стоит.

Вот, например, история из Санкт-Петербурга. Женщина купила по предварительному договору купли-продажи квартиру в строящемся доме в 2010 году. А дом построили только в 2017. Покупательница заселилась в квартиру, но право собственности на нее оформить не могла, поскольку от заключения основного договора купли-продажи застройщик уклонялся. Ей повезло: дом достроили, а потом ее туда заселили. Именно поэтому она смогла в суде доказать, что фактически приобрела право собственности на квартиру. Если бы квартиру ей по акту не передали, проблем было бы еще больше. Суд признал ее право собственности на квартиру.

Если дом введен в эксплуатацию, но еще не поставлен на кадастровый учет, возникает так называемый мертвый период. Застройщик уже не может продавать нераспроданные квартиры по ДДУ. А продавать их по договорам купли-продажи еще нельзя, поскольку он еще не оформил на себя право собственности.

Обычно мертвый период длится недолго — от двух недель до двух месяцев. И это абсолютно нормально. Многие банки, например, выдают ипотечные кредиты под предварительные договоры купли-продажи квартир в мертвый период и называют это «ипотека мертвого периода».

Сам по себе предварительный договор купли-продажи квартиры — это договор, который обязывает покупателя и продавца при наступлении определенных обстоятельств и в течение определенного времени заключить основной договор купли-продажи и зарегистрировать переход прав на квартиру от продавца к покупателю.

Предварительный договор должен содержать все существенные условия основного договора:

1. Точное определение объекта недвижимости: квартира, апартаменты, таунхаус; номер, этаж, площадь, адрес расположения, кадастровый номер земельного участка — все, что позволяет идентифицировать покупку.
2. Цену и порядок оплаты.
3. Сроки заключения основного договора.

Минусы предварительного договора купли-продажи

Росреестр не регистрирует предварительные договоры. Это значит, что теоретически никто не контролирует, сколько таких договоров застройщик заключил по одной квартире. Ориентироваться тут стоит только на репутацию застройщика. Крупные компании с именем не будут портить репутацию двойными продажами.

Кроме того, предварительный договор — это обязательство заключить основной договор в будущем. А от этого продавец может начать уклоняться, просто-напросто игнорируя покупателя и обещанные сроки. При этом покупатель, скорее всего, уже отдал деньги — как минимум аванс.

Если продавец уклоняется от передачи квартиры, его можно заставить сделать это только в суде. В отличие от непостроенного дома, квартира в построенном доме уже физически существует как объект недвижимости. Даже если продавец исчез, суд может обязать Росреестр зарегистрировать переход права собственности к покупателю. Это гарантия защиты прав покупателя, пусть и требующая усилий.

Апартаменты от застройщика

Главное, что следует помнить: апартаменты — это не квартира, мы про это уже писали. По закону апартаменты не являются жилыми помещениями и к ним не применяются требования закона об участии в долевом строительстве. Поэтому в отношении апартаментов можно заключить как предварительный договор купли-продажи недвижимости, так и договор купли-продажи будущей недвижимости. Регулироваться договор будет нормами ГК РФ о договорах купли-продажи.

Если покупатель приобретает апартаменты по предварительному договору купли-продажи в еще недостроенном здании, он рискует. Если что-то пойдет не так, например не построят дом или застройщик откажется заключать основной договор, защитить свои права можно будет только в суде. При этом деньги, вероятно, у покупателя будут требовать авансом.

Здесь существует масса схем, которыми могут оформляться права на будущие апартаменты, поэтому универсального совета я дать не могу, нужно изучать каждый конкретный договор.

Не рекомендую также доверять советам риелторов, особенно тех, что ведут вашу сделку. Они — заинтересованные лица, поскольку получают деньги за сделку независимо от того, будут у вас потом проблемы или нет. Большинство из них вообще не имеют никакой юридической квалификации и руководствуются в работе одним опытом и принципом «всегда так делали, никаких проблем не было». Но опыт работает ровно до того, как надо идти в суд.

Когда речь идет о покупке апартаментов и вы не понимаете, какую схему вам предлагает застройщик, обратитесь в юридическую консультацию. Лучше выбирать ту, что специализируется на недвижимости.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Приобретение квартиры в новостройке — ответственный и серьёзный шаг для любого покупателя. Чтобы сделка прошла успешно, важно знать обо всех её нюансах и особенностях перед заключением договора долевого участия. Если вы не разбираетесь в юридических тонкостях, следует обратиться за помощью к проверенным специалистам. Так вы сможете обезопасить себя от недобросовестных девелоперов и сэкономите свои нервы, время и деньги. Как думаете, стоит сейчас покупать квартиру ? Самое время! Лучше подождать.

Покупка квартиры в новостройке пошагово как происходит

Ещё несколько лет назад российские суды были завалены исковыми заявлениями обманутых дольщиков. Сегодня правила работы строительных компаний и порядок покупки жилья у застройщиков сильно изменились. Главная причина — поправки в законодательстве о долевом строительстве жилья, которые вступили в силу с 1 июля 2019 года.

Согласно изменениям в №214-ФЗ, все застройщики обязаны перейти на финансирование на основе эскроу-счетов. При этом изменения в законодательстве не должны были касаться ранее начавшихся строек. Как это повлияло на права дольщиков, как теперь купить квартиру в новостройке и какие существуют нюансы при оформлении недвижимости — рассказываем в этой статье.

Раньше дольщики перечисляли деньги прямо на счёт застройщика. Сегодня средства покупателей поступают на специальные счета в банке — эскроу . Если простыми словами, то это что-то вроде депозита, но без процентов, а строительная компания получит деньги только после сдачи и ввода в эксплуатацию объекта.

Средства на строительство в таком случае застройщику даёт банк в рамках проектного финансирования: это кредит по рыночной ставке, её предельное значение — 13% годовых. Строительные компании, которые зарекомендовали себя хорошо, могут оформить кредит с более выгодными условиями, например под 9–10%.

После начала продаж процентная ставка пересматривается и снижается до 6–7% годовых. Но такие условия распространяются только на ту часть задолженности, которая обеспечена средствами дольщиков на эскроу-счетах.

Непредвиденные обстоятельства

Эскроу-счета защищают права дольщиков не только от недобросовестных застройщиков. Если по каким-то причинам строительная компания не в состоянии завершить строительство — например, объявит себя банкротом, то деньги возвращаются покупателям в полном объёме. Так же как и вклады, средства на эскроу-счетах застрахованы, только на более крупную сумму.

Если у банка, где они открыты, отзовут лицензию и он прекратит работу, деньги будет возвращать Агентство по страхованию вкладов. В отличие от депозитов, которым гарантирована к возврату сумма до 1,4 млн рублей, дольщикам полагаются выплаты до 10 млн рублей. Это право зафиксировано в п. 3 ст. 12.2 №177-ФЗ.

В большинстве случаев квартиры продаются по договору долевого участия (ДДУ). Такая сделка жёстко контролируется законодательством, и риски дольщиков сведены к минимуму. Рассмотрим этапы покупки квартиры по ДДУ более подробно.

Выбор застройщика и квартиры

Первый шаг — это проанализировать рынок недвижимости и выбрать подходящий вариант будущего жилья. На этом этапе следует тщательно проверить застройщика.

Чтобы минимизировать свои риски, дольщикам необходимо обратить внимание на следующие детали:

1. Возраст строительной компании. Принято считать, что чем старше застройщик, тем он надёжнее. Но на деле, это не всегда так: компания может числиться на рынке недвижимости 10–15 лет, но за это время сдать только пару объектов. Возраст организации следует учитывать лишь в совокупности с другими важными параметрами.
2. Регистрационные данные организации. Рекомендуется изучить историю компании по реквизитам. Такая информация всегда публикуется в открытом доступе. В интернет-источниках можно найти данные об учредителях, налоговых отчислениях, реорганизации, судебных спорах и пр. Анализ этих сведений поможет тщательно оценить работу застройщика.
3. Просрочка сдачи объектов. Практически во всех строительных компаниях случаются различные проблемы, которые так или иначе отражаются на переносе сроков введения в эксплуатацию дома. Настороженно следует отнестись к застройщикам, у которых наблюдается постоянная тенденция просрочек сдачи объектов.
4. Наличие разрешительной документации на строительство. Некоторые застройщики начинают строительство зданий ещё до того, как будут получены все необходимые разрешения от госорганов. В результате они могут задержать сдачу объекта, сделать перепланировку здания, изменить проект и так далее.
5. Открытость и правдивость информации о строящихся объектах. Каждый застройщик, который дорожит своей репутацией, размещает свежие данные о результатах стройки на сайте или на страницах соцсетей. Некоторые сведения могут быть приукрашены. Чтобы не попасться на такую уловку, будет разумно съездить на стройку и своими глазами оценить инфраструктуру, местность и всё остальное, что вас волнует.

Помимо официальных источников информации о строительной компании, полезно изучить отзывы на тематических площадках. Следует насторожиться, если большинство из комментариев имеют чересчур льстивый характер — возможно, они не настоящие.

Переговоры с представителями застройщика

Обычно строительные компании требуют от будущих покупателей внести задаток, аванс или обеспечительный платёж, чтобы забронировать квартиру в строящемся доме. Все эти инструменты носят обеспечительный характер, но с точки зрения закона существенно отличаются.

1. Залог или задаток. Здесь стороны подписывают предварительное соглашение, где отражают обязательство заключить договор в будущем. В документе указывают основные условия будущей сделки: предмет, цену квартиры, срок заключения основного договора и так далее.
   При передаче залога важно знать некоторые юридические нюансы. Например, деньги может оказаться невозможно вернуть, если договор не будет подписан по вине покупателя. А если продавец отказывается подписывать документ по каким-то причинам, то он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере.
2. Аванс. Его принято считать наиболее простым вариантом закрепления предварительной сделки. Денежная сумма, внесённая в качестве аванса, засчитывается в оплату стоимости будущей квартиры.
   В случае, если договор не будет в дальнейшем заключён, деньги возвращаются покупателю. При этом не имеет значения, какая из сторон виновата. Следует учитывать, что аванс в юридическом отношении не может служить поводом для исполнения обязательств.
3. Обеспечительный платёж. Этот финансовый инструмент часто путают с задатко м. Он тоже накладывает на стороны обязательство заключить договор.
   В сделке с обеспечительным платежом стороны достаточно свободны устанавливать условия для возврата денег. Так, по соглашению обеих сторон, средства могут передаваться обратно покупателю только при возникновении определённых обстоятельств, а могут и вовсе не возвращаться.

Некоторые строительные компании придумывают различные схемы, чтобы получить с покупателя больше денег и не возвращать средства, внесённые в качестве аванса. Например, сделать «обязательной» оплату оформления документов и регистрации собственности представителями застройщика. Но по закону вы имеете полное право отказаться от навязанных услуг.

Наиболее оптимальный инструмент с точки зрения защиты интересов покупателя — это залог. Он жёстко регулируется законодательством. Поэтому важно внимательно изучить предварительное соглашение и проконсультироваться с юристом.

Заключение договора со строительной компанией

Перед подписанием основного договора нужно тщательно проверить застройщика и юридическую чистоту новостройки. Только после того, как убедились в благонадёжности строительной компании, можно переходить к одной из главных процедур — оформлению договора.

На этом этапе необходимо досконально изучить документы от застройщика и выявить возможные риски. На сделке с этими документами обычно присутствует представитель застройщика, с ним и общается покупатель.

В договоре важно обратить особое внимание на следующие пункты:

• срок сдачи дома в эксплуатацию;
• полную стоимость квартиры, включая дополнительные расходы;
• порядок расчёта, если площадь квартиры отличается от проектной;
• условия расторжения договора и возврат средств;
• ограничения на уступку прав требования.

Кроме проекта договора, представитель строительной компании должен показать покупателю доверенность. Эта бумага — доказательство того, что сотрудник имеет право представлять интересы застройщика. Документ должен быть зарегистрирован в нотариальном реестре. Также при себе представителю необходимо иметь паспорт. Если документы не вызывают сомнений и все условия в договоре устраивают, стороны подписывают соглашение. Обычно эта процедура выполняется в офисе застройщика.

Регистрация договора в Росреестре

Эта процедура обязательна, если заключается ДДУ или договор уступки по ДДУ. Обычно регистрацией занимается строительная компания, но при участии покупателя. Будущий собственник недвижимости предоставляет в Росреестр следующий пакет документов:

• заявление установленного образца;
• документ, подтверждающий личность;
• нотариально заверенное согласие супруга на заключение сделки;
• свидетельства на несовершеннолетних детей, если они участвуют в сделке.

В свою очередь строительная компания готовит для Росреестра пакет документов, в который входят план зданий, договор на покупку или аренду участка, подтверждение перечисления взноса в компенсационный фонд и другие. Документы можно передать лично через отделения МФЦ, выслать почтой с описью перечня и уведомлением, письмом на e-mail Росреестра.

После отправки или личной передачи документов покупателю выдают или высылают справку, подтверждающую их приём. Процедура регистрации договора занимает не больше 7 рабочих дней. Если документы подавали в отделение МФЦ, срок увеличивается на 2 рабочих дня. Когда документ будет зарегистрирован в Росреестре, на нём ставят соответствующую надпись.

Оплата объекта недвижимости

Согласно законодательству, оплата строящегося жилья проходит через специальный эскроу-счёт. При этом покупатель вносит деньги только после регистрации договора долевого участия. Средства дольщиков «замораживаются» до тех пор, пока объект не будет введён в эксплуатацию. С этого момента ни строительная компания, ни покупатель не могут воспользоваться деньгами.

Покупателям предлагаются разные варианты оплаты:

1. Оформление ипотеки. В таком случае на эскроу-счёт поступают первоначальный взнос и заёмные средства банка. Пока жильё строится, дольщик уже начинает выплачивать задолженность по ипотеке. Однако сама квартира будет находиться в залоге у банка до исполнения заёмщиком всех обязательств (до выплаты кредита).
2. Внесение полной суммы. Если у будущего собственника есть вся сумма на покупку квартиры, застройщик подготавливает счёт, в котором сразу будет прописана стоимость объекта недвижимости. Деньги также вносятся на эскроу-счёт и хранятся в банке до сдачи дома.
3. Рассрочка платежа. Строительные компании редко соглашаются на такой вариант оплаты. Это связано с тем, что эскроу-счета являются обеспечением застройщика перед банками. Соответственно, чем больше на них суммы, тем более выгодные условия предложит кредитор строительной компании.

Дольщикам рассрочка тоже не всегда подходит, так как требуется внести крупный первоначальный взнос (40–50% от стоимости квартиры). Остальную сумму разделяют на 6–24 месяца, поэтому размеры обязательных платежей будут крупными. В то же время, переплата окажется минимальной, а может, её и вовсе не будет.

Независимо от того, как совершалась оплата строящегося жилья, покупателю обязательно нужно сохранять все платёжные документы. Если на постройку пошли кредитные средства, то следует потребовать от банка документы, подтверждающие их зачисление на эскроу-счёт строительной компании.

Выдача ключей и подписание акта приёма-передачи квартиры

После того как строительство дома будет завершено, застройщик обязан пригласить дольщика на приёмку квартиры. Для этого представители строительной компании обязаны выслать покупателю приглашение. У собственника есть 2 месяца, чтобы приехать на осмотр будущего жилья. Если этот срок по каким-то причинам пропущен, застройщик вправе самостоятельно провести приёмку и составить акт в одностороннем порядке.

Во время процедуры дольщик внимательно осматривает помещения, проверяет коммуникации, измеряет общую площадь недвижимости. Все характеристики должны соответствовать проектной документации. Если в ходе проверки найдены недостатки, составляют дефектный акт, и застройщик обязан бесплатно устранить всё это в срок до 45 дней.

После устранения недочётов покупателя пригласят на повторный осмотр. Во время приёмки квартиры важно учесть несколько деталей:

1. Нельзя подписывать акт приёмки-передачи до устранения выявленного брака . После того как покупатель поставит подпись, ему будут выданы ключи, а дефекты придётся исправлять за свой счёт. Поэтому итоговая стоимость квартиры существенно увеличится. Акт приёмки-передачи — доказательство, что застройщик выполнил все строительные работы качественно и в полном объёме, а дольщик их принял и претензий к застройщику не имеет.
2. Все недоработки нужно задокументировать. Проводя осмотр, собственник оформляет дефектный акт, где прописываются все недочёты. Кроме того, недостатки надо сфотографировать с разных ракурсов — это докажет брак, когда будете составлять претензию или исковое заявление на застройщика.
3. Для осмотра квартиры дольщик вправе пригласить своего специалиста. Законодательством это не запрещено, но представители строительной компании могут не согласиться. Чтобы не допустить такой ситуации, наиболее оптимальное решение — оформление доверенности у нотариуса. В этом случае застройщик не сможет отказать покупателю в привлечении специалиста.
4. Если дефекты по каким-то причинам невозможно исправить, покупатель может расторгнуть договор с застройщиком. Но такая ситуация невыгодна ни для какой из сторон сделки. Как правило, строительная компания предлагает решить вопрос мирным путём. Например, выплачивает компенсацию или устраняет недостатки за свой счёт. Если сторонам не удалось договориться, контракт расторгается и дольщик получает свои деньги с эскроу-счёта.
5. Дольщик может обратиться к застройщику с претензией об устранении брака. Бывает так, что брак невозможно обнаружить при приёмке квартиры и он был выявлен после подписания акта. Пример — некачественные коммуникации. Целесообразно составить обращение с претензией в письменном виде, чтобы оно было должным образом зарегистрировано. Входящим письмам обычно присваивается порядковый номер с занесением записи в специальный учётный журнал. В претензии покупатели обычно требуют компенсировать затраты на ремонт. Если строительная компания никак не отреагировала в течение 10 суток после получения письма, дольщик имеет право подать на неё исковое заявление в суд.

Регистрация права собственности на объект

Когда акт приёма-передачи подписан и получены ключи, необходимо зарегистрировать право собственности на квартиру. Проще всего это сделать через местное отделение МФЦ. Есть и другие варианты — кадастровая палата и Росреестр.

Как проходит регистрация через МФЦ:

1. Предварительно запишитесь на приём к специалисту. Это можно сделать через сайт МФЦ или по телефону горячей линии. Такая возможность есть и на Едином портале Госуслуг. В МФЦ можно попасть на приём к консультанту и в порядке живой очереди.
2. Предоставьте все нужные документы. В зависимости от типа сделки, следует взять с собой ДДУ на новостройку, акт приёма-передачи квартиры, кредитный договор на ипотеку и так далее. Если каких-то документов не хватает, их обычно допускается принести позднее.
3. Получите расписку с описью представленных документов на регистрацию права собственности. Проверьте: на ней должен стоять уникальный номер, по которому можно отслеживать этап процедуры.
4. В момент передачи документов или предварительно надо оплатить госпошлину за регистрацию. Для сделок по ДДУ её размер составляет 350 рублей, для договоров купли-продажи — 2000 рублей, для ипотечных — 1000 рублей. Такие тарифы распространяются только на физических лиц.
5. Передача поступивших документов из МФЦ в Росреестр. Сотрудники сами их отправляют, участие заявителя на этом этапе не требуется.

Завершающий этап — получение документов, подтверждающих право собственности на квартиру, в МФЦ. Если будут обнаружены какие-то несоответствия, заявителю дадут отказ с подробными разъяснениями. Срок оформления регистрационных документов — не более 9 рабочих дней. Если покупка объекта осуществлялась за счёт кредитных средств по ипотеке, в документе о праве собственности сделают соответствующую запись. Она будет свидетельствовать о том, что на объекте есть обременение.

Подача документов на возврат налогового вычета

Через год после того, как стоимость квартиры была оплачена, собственник недвижимости вправе рассчитывать на возврат налогового вычета . Такое право закреплено в ст. 220 НК РФ. Имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведённых расходов на строительство или приобретение недвижимости, но не более 2 млн рублей. При этом компенсация составляет 13%, то есть покупателям полагаются 260 000 рублей. Получить её можно только 1 раз в жизни.

Если для покупки жилья использовался материнский капитал, он не входит в учёт при расчёте имущественного налогового вычета. Кроме того, для покупателей, которые приобретали новостройку за ипотечные средства, законодательством предусмотрены дополнительные компенсации. Для них максимальная сумма расходов составляет 3 млн рублей, соответственно, вычет не превышает 390 000 рублей. При этом компенсируются только проценты по ипотеке, а не основной долг.

Чтобы получить вычет, налогоплательщик должен подать декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган по месту регистрации по окончании отчётного периода. Помимо декларации, покупатель предоставляет в ИФНС документы, подтверждающие право собственности на квартиру, квитанции об оплате, кредитный договор, справку от банка о внесении обязательных платежей и др. Полный перечень необходимых документов можно узнать у консультантов в налоговой службе.

Существует ещё один вариант возврата вычета — через работодателя. Но при этом налогоплательщик должен получить право на него в ИФНС. Такое уведомление готовится в течение 30 дней с момента подачи необходимых документов в налоговую службу. Оно направляется по месту работы заявителя и с его заработной платы не удерживается подоходный налог в течение определённого времени, но пока сумма вычета не будет полностью выплачена.

Многие покупатели квартиры не знают о положенном налоговом вычете. При этом его сумма достаточно крупная — до 260 000 или до 390 000 рублей. Право на вычет сохраняется на всю жизнь, и заявитель может воспользоваться им в последующие налоговые периоды, даже когда квартира уже выкуплена.

Приобретение квартиры в новостройке — ответственный и серьёзный шаг для любого покупателя. Чтобы сделка прошла успешно, важно знать обо всех её нюансах и особенностях перед заключением договора долевого участия. Если вы не разбираетесь в юридических тонкостях, следует обратиться за помощью к проверенным специалистам. Так вы сможете обезопасить себя от недобросовестных девелоперов и сэкономите свои нервы, время и деньги.

« Квартира — это не простая «коробка» в доме, а технически сложный продукт. Если вы не профессионал в строительстве и отделочных работах, то почти наверняка есть тонкости, которые вам неизвестны, — отмечает Наталья Козлова. — Более того, некоторые недочеты могут быть не видны покупателю и создадут для него проблемы только через несколько лет. А специалист по строительству диагностирует их сразу». Стоимость услуг таких фирм составляет от 2 тыс. до 10–20 тыс. руб. и зависит от количества комнат, региона, а также от сложности анализа, который требуется покупателю.

Покупаем квартиру: восемь шагов к новоселью

Приобретение жилья – одно из важнейших событий. От того, насколько грамотно и внимательно вы подойдете к решению этой задачи, зависит комфортная жизнь вашей семьи. Наша пошаговая инструкция расскажет, как купить недвижимость правильно.

Шаг 1. Составляем список параметров жилья

Функциональные параметры

В первую очередь необходимо определиться с функциональными параметрами жилья. Это метраж квартиры, количество комнат, планировка, этаж, наличие балкона, гардеробной, кладовой и пр.

Площадь квартиры и количество комнат зависят от числа жильцов. Например, идеальный вариант для семьи с детьми – двух- и трехкомнатные квартиры евроформата. Отдельные спальни создадут приватное пространство для каждого, а объединенная кухня-гостиная позволит сэкономить на количестве квадратных метров и соответственно – на общей стоимости жилья.

Этаж и дополнительные параметры планировки (гардеробные комнаты, несколько санузлов и пр.) следует определять исходя из приоритетов ваших потребностей. Например, если в семье есть малыш или планируется прибавление, квартира на пятом этаже в доме без лифта вряд ли подойдет.

Локация

Далее выбираем район проживания. Большинство людей стремятся приобрести квартиру в районе, где они проживают сейчас, однако это не всегда оправдано. Гораздо важнее ориентироваться на транспортную доступность, а также инфраструктуру: детсады, школы, поликлиники, магазины и пр.

Квартиру, полностью соответствующую всем мечтам и пожеланиям, найти очень сложно, поэтому параметры вашего будущего жилья придется разделить на основные и второстепенные. Допустим, основным критерием для работающей семьи будет близость к метро, второстепенным – наличие балкона.

Шаг 2. Определяем бюджет

Продумайте, какую сумму вы можете потратить на приобретение жилья. Изучите сайты с предложениями, чтобы понять, в какой ценовой категории находится квартира, обладающая важными для вас критериями. Не исключено, что требования к жилью придется скорректировать.

Выясните, достаточно ли вам собственных средств или придется брать ипотеку. Изучите ипотечные программы, точно рассчитайте кредит. Учтите, что помимо стоимости квартиры вас ждут дополнительные затраты. «За сопровождение сделки на вторичном рынке придется заплатить 3% от суммы покупки, услуги по регистрации в Росреестре могут обойтись в сумму до 100 тыс. рублей, также в затраты могут входить услуги нотариуса, госпошлины и пр.», – предупреждает Александр Галицын, директор по развитию «S.A. Ricci жилая недвижимость».

Услуги риэлторов составляют в среднем 2-3% от стоимости квартиры, но в сложных случаях могут быть и выше. И не забывайте, что после приобретения квартиры вам понадобятся средства на ремонт.

Шаг 3. Выбираем варианты

Начинайте поиск с просмотра сайтов о продаже недвижимости. Сравните цены на жилье в строящихся домах и на вторичном рынке.

обычно квартира в новостройке стоит дешевле. при этом Стоимость «квадрата» жилья на начальном этапе строительства и на завершающем может отличаться на треть и более.

Покупка на первичном рынке имеет ряд особенностей. Главная – вы не сможете въехать сразу, нужно будет ожидать окончания сдачи жилого комплекса в эксплуатацию несколько месяцев, а возможно и лет.

Чем раньше вы решитесь на приобретение новостройки, тем меньше потратите денег. Но вместе с тем выше риски никогда не заселиться в этот дом. Так что я бы советовал придерживаться «золотой середины». Спешить с покупкой жилья на слишком ранней стадии не стоит. Но и нет смысла ждать, пока дом сдадут в эксплуатацию, когда цены на квартиры взлетят на 30-40%.

Александр Галицын директор по развитию «S.A. Ricci жилая недвижимость»

Прежде чем принять решение о покупке внимательно изучите «биографию» девелопера. «Сейчас у каждого застройщика должен быть сайт, на котором можно познакомиться с компанией и объектом. В обязательном порядке там должны быть выложены действующее разрешение на строительство, а также проектная декларация с подробной информацией. Также должны быть опубликованы экспертное заключение и форма договора долевого участия», – поясняет Юлия Дымова, руководитель офиса продаж Est-a-Tet .

Узнать о ходе строительства жилого комплекса поможет фотоотчет со стройки, который застройщик регулярно размещает на сайте. Кстати, нередко здесь же работает камера, с помощью которой можно следить за ходом строительства в режиме реального времени.

Когда вы точно решите купить квартиру в новостройке и получите четкое представление о нужных вам параметрах жилья, районе расположения дома и бюджете сделки, постарайтесь посетить офисы продаж всех жилых комплексов, которые соответствуют вашим требованиям. Это необходимо для того, чтобы уточнить оставшиеся вопросы лично у представителей девелопера и подробно ознакомится с ближайшим окружением дома.

После знакомства с новостройками рекомендуем изучить аналогичные варианты на вторичном рынке. Рассматривать квартиры в построенных домах следует и в том случае, когда нужно въехать как можно быстрее.

При выборе квартиры на сайтах с объявлениями о продаже будьте внимательны. Если для вас важным критерием является близость к метро, не ленитесь проверить по «Яндекс-карте» реальное расстояние от дома до метро, иначе может оказаться, что дом расположен в 40 минутах езды на электричке от указанной станции.

При покупке квартир на вторичном рынке есть свои опасности. Например, в квартире могли ранее быть зарегистрированы лица, отбывающие срок наказания, квартира может иметь обременения, о которых продавец либо его представитель могут промолчать. Поэтому необходимо тщательно проверить все необходимые документы (список см. ниже). Как правило, квартиры, выставленные по слишком низкой цене, могут подразумевать различные проблемы с документами.

До того, как покупать квартиру в Москве на вторичном рынке, обязательно проверьте, не входит ли здание в программу реновации. Многие дома с квартирами отличной планировки и расположением у метро попадают под снос исключительно благодаря своему почтенному возрасту. Будет очень обидно купить квартиру мечты, сделать ремонт и узнать, что дом через два года снесут. Карту реновации с домами под снос можно посмотреть здесь .

Шаг 4. Выезжаем на просмотр квартир

На этом этапе вам пригодятся несколько несложных советов.

• Заранее составьте список вопросов, которые вы хотите задать продавцу: была ли перепланировка, узаконена ли она, сколько человек прописано, есть ли обременения, когда продавец сможет освободить квартиру, возможен ли торг. Рекомендует также спросить, зачем люди продают квартиру.

Лучше задать вопросы продавцу напрямую, а не через посредников, чтобы исключить возможность введения в заблуждение. Поэтому, когда вы сделаете выбор, требуйте устроить встречу с собственником. Если показ проводит посредник (риэлтор, юрист), проверьте наличие доверенности.

• Назначайте просмотр на выходные дни. Это даст вам возможность понять, насколько качественная в квартире звукоизоляция, узнать, что за соседи проживают за стеной.
• Обратите внимание на состояние подъезда. По его виду можно сделать вывод о том, как жильцы относятся к дому.
• Желательно пообщаться с соседями, это позволит составить более подробное представление о людях, проживающих в подъезде.
• Проверьте, совпадает ли реальная площадь помещений с той, что указана в документах.
• Во время просмотра обратите внимание на вид из окна. Шумовые и видовые характеристики жилья влияют на решение о покупке, не каждый готов жить рядом с транспортными путями, например.
• Сделайте детальные фото всех помещений квартиры с разных ракурсов, чтобы придя домой еще раз все рассмотреть и при необходимости задать продавцу вопросы.
• Если квартира вам понравилась, внимательно осмотрите дом и придомовую территорию (наличие ночного клуба в соседнем подъезде лучше обнаружить до того, как купить жилье), прогуляйтесь по району, посмотрите, где расположены остановки транспорта, детсад, магазины.

Если человек точно знает, чего хочет, для просмотра достаточно пяти-шести вариантов. Окончательный выбор следует делать исходя из основных параметров жилья: стоимость, местоположение, соответствие вашим требованиям. Также нужно учитывать свободна ли жилплощадь. Если вы планируете брать ипотеку, обязательно выясните, соответствует ли квартира требованиям банка. Примите во внимание состояние жилья: если квартира приобретается в кредит, тратить дополнительные средства на ремонт может быть невыгодно.

Юлия Антясова руководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»

Покупка квартиры в ипотеку. С чего начать?

К «жизни взаймы» следует подходить с максимально ответственностью – отдавать кредит предстоит вам, а с учетом процентов, страховки квартиры и других расходов расстаться придется с гораздо большей суммой, чем вы взяли. Как грамотно купить жилье в ипотеку?

1. Внимательно изучите разные ипотечные программы. Выясните, какие выплаты помимо самого кредита вам предстоит сделать: проценты, стоимость независимой оценки жилья, страхования квартиры и жизни заемщика, комиссия за открытие аккредитива, выдача кредита и проч.
2. Определите, какую сумму вы хотите и можете взять в банке, сколько денег можете внести в качестве первоначального взноса. Срок выплаты ипотеки зависит от ваших возможностей. Если готовы ежемесячно платить крупную сумму, берите кредит на пять лет. В противоположном случае выбирайте максимально возможный для вас срок (например, 30 лет) с условием досрочного погашения. Помните, что сумма ежесменного платежа напрямую зависит от первоначального взноса и срока кредита, старайтесь сделать первый взнос максимально большим.
3. Ежемесячные расходы на ипотеку в идеальном варианте должен составлять не более 30% от суммы совокупного дохода семьи, тогда у вас будет возможность спокойно оплачивать свои постоянные расходы и откладывать на дополнительные издержки – например, на отдых. Иначе есть риск возникновения «финансовой усталости» от ипотеки, что ведет к проблемам. Если не получается достичь идеального соотношения, старайтесь, чтобы ежемесячный платеж по ипотеке не превышал 40% от совокупного дохода всех членов семьи.
4. Рассматривая банк, выбирайте наиболее комфортные условия кредитования (с меньшей ставкой, подходящим первоначальным взносом). Следует обратить внимание на простоту и скорость одобрения банком вашего ипотечного кредита. Важно, чтобы банк удовлетворили документы о доходах, которые вы можете предоставить.
5. Получить пониженную ставку по ипотеке поможет выполнение дополнительных условий банка – например, оформление страховки в определенной компании.
6. Не забывайте ежегодно продлевать страховку на квартиру и своевременно предоставлять новые документы в банк, иначе ипотечная ставка может вырасти.

Шаг 5. Проверяем документы на квартиру

Этот этап может занять срок от 7 до 14 дней.

Для покупки квартиры в новостройке изучаем:

1. Учредительные документы компании-застройщика (устав, свидетельства ИНН и ОГРН). Также необходимо удостовериться в правоспособности подписанта (приказ о вступлении в должность генерального директора или доверенность). Как правило, документы можно найти на сайте застройщика;

2. разрешение на строительство (также должно быть на сайте девелопера);

3. проектную документацию;

4. документы, подтверждающие права на земельный участок (не забудьте уточнить срок действия);

5. финансовые (бухгалтерские) отчеты.

Для покупки квартиры на «вторичке» смотрим:

1. Все предыдущие договоры купли-продажи;

2. паспорт продавца;

3. государственную регистрацию права собственности на квартиру.

Следует удостовериться, что продавец действительно является собственником, и адрес соответствует реальному местонахождению квартиры. Нужно также узнать, не заложено ли жилье (в противном случае в строке «основание выдачи» указывается номер договора ипотеки).

4. техпаспорт (убедитесь, что указанные в нем данные идентичны реальным размерам);

5. домовую книгу;

Все ранее зарегистрированные люди должны быть выписаны. Это очень важно, не поленитесь лично проверить это в паспортном столе. Иначе вы можете приобрести нежелательных соседей по квартире.

6. справки об отсутствии долгов по коммунальным и налоговым платежам;

7. согласие на сделку от социальных служб – при необходимости, если в квартире прописаны или являются собственниками дети, не достигшие совершеннолетия.

Шаг 6. Подписываем соглашение и вносим предоплату

Когда вы окончательно определились с вариантом покупки и получили копии запрошенных документов, можно приступать к сделке: подписывать предварительный договор (соглашение) и вносить предоплату. «В этом документе фиксируются все договоренности сторон: описание квартиры, ее стоимость, сроки и форма заключения договора, порядок произведения расчетов за квартиру, расходы участников сделки, сроки физического освобождения квартиры и проч.», – рассказывает Татьяна Маркелова, юрист Penny Lane Realty.

Предоплата бывает двух видов: задаток и аванс. Более выгодным является задаток: если продавец вдруг отказывается от сделки (по любой причине), он обязан вернуть полученные деньги в двойном размере, считает Екатерина Фонарева, директор департамента жилой недвижимости Colliers International. А вот аванс интереснее для владельца квартиры, который в любой момент может расторгнуть соглашение и просто вернуть деньги. Например, если кто-то еще предложит более высокую цену.

Шаг 7. Проводим сделку

Встреча происходит в банке или у нотариуса.

Вам нужно открыть в пользу продавца аккредитив либо заложить деньги за квартиру в ячейку, возможно также перечисление оплаты за квартиру на депозитный счет нотариуса. Затем участники сделки заключают договор купли-продажи. Если квартира находится в общей долевой собственности или владелец является несовершеннолетним, потребуется нотариальное удостоверение договора. Если вы покупаете жилье в строящемся доме, подписание договора может проходить в офисе компании-застройщика либо брокерской компании.

Татьяна Маркелова юрист Penny Lane Realty

Приобретая квартиру на первичном рынке, покупатель заключает с девелопером договор долевого участия (ДДУ), который должен включать в себя:

• подробное описание вашей квартиры (точный адрес, этаж, площадь); если жилье сдается с отделочными работами, указываются материалы, использованные для отделки;
• сроки окончания строительства;
• цену квартиры и порядок оплаты;
• гарантийный срок (должен составлять не менее пяти лет).

Шаг 8. Регистрируем права на квартиру

После подписания договора купли-продажи обеими сторонами он считается заключенным, однако еще не исполненным. «Таковым он станет, когда переход права собственности будет зарегистрирован в Росреестре, бывший владелец жилья получит оплату, а покупатель – квартиру по акту приема-передачи», – объясняет Юлия Антясова.

1. Зарегистрировать право нового собственника на жилье в Росреестре. Для этого нужно собрать и подать в МФЦ следующие документы: договор купли-продажи, паспорт, заявление (можно оформить непосредственно в МФЦ), квитанцию об оплате госпошлины (2 тыс. рублей). После этого продавец получает свои деньги, передает расписку в обмен на деньги.

2. Подписать акт приема-передачи квартиры. После этого вы становитесь ее полноправным собственником, продавец снимает с себя обязанности по содержанию жилья и общедомовой территории, их принимает покупатель. Если сделка проходила на основании заключения договора долевого участия, то сначала нужно принять квартиру по акту и лишь потом зарегистрировать в Росреестре.

3. Оформить регистрацию. Подать в МФЦ свидетельство о праве собственности на недвижимость, паспорт, заявление.

4. Перезаключить договоры с ресурсоснабжающими компаниями (энергосбытом и пр.).

5. На квартиру, купленную по ипотеке, необходимо сдать документы в банк не позднее установленного срока.

Покупка квартиры — волнительный процесс, в ходе которого легко совершить ошибку. Расскажем о том, как проверить купленную квартиру перед её приёмкой. … Обычно квартиры измеряют до сдачи дома в эксплуатацию. Но измеряют не каждую квартиру , а каждую на одном этаже, потом эти размеры применяют к другим квартирам на разных этажах. Фактическую площадь квартиры вы сможете узнать при её осмотре, а потребовать разницу при уменьшении площади — только после измерения площади сотрудниками БТИ.