Покупка новостройки у застройщика по договору купли продажи

Подборка наиболее важных документов по вопросу Покупка квартиры у застройщика нормативно-правовые акты формы статьи консультации экспертов и многое другое.

Покупка у города квартиры в новостройке: инструкция по применению

В Москве можно купить квартиру на любом этапе: инвесторы продают жилье на стадии котлована, во время строительства или в готовом доме. Город в лице Могосстройнадзора контролирует этот процесс. Но, оказывается, город может выступить и в качестве инвестора, у которого можно купить жилье. Для этого необходимо принять участие в электронном аукционе.

Строительством недвижимости занимается казенное предприятие «Управление гражданского строительства» (КП «УГС»). Для этого создан проект «Жилые комплексы Москвы «Мой адрес», а уполномоченным агентом по реализации является АО «Мосреалстрой».

Подробная информация представлена на официальном сайте www.мой-адрес.рф, инвестиционном портале города Москвы www.investmoscow.ru, официальном сайте Департамента столицы по конкурентной политике www.mos.ru/tender, электронной торговой площадке www.roseltorg.ru, на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов www.torgi.gov.ru.

К примеру, на портале www.investmoscow.ru нужно зайти в раздел «Торги. Имущество» и воспользоваться фильтром «Продажа квартир». Здесь можно выбрать квартиру по вкусу. Для этого необходимо использовать ссылку «Больше фильтров» и выбрать интересующие параметры по расположению, площади, типу торгов и назначению помещений.

По состоянию на 17 января 2019 года на Инвестиционном портале Москвы в разделе «Торги. Имущество»/«Продажа квартир» размещена информация о 350 квартирах, торги по которым находятся в статусе «Объявленные».

Зачем город строит жилье на продажу? В чем его выгода?

Строительство жилых и нежилых помещений ведется в соответствии с Адресной инвестиционной программой города Москвы. Основная цель возведения городом жилья – обеспечение квартирами льготных категорий граждан. Остаточные площади продаются на аукционах.

Еще одна задача – решение общегородских задач и софинансирование строительства нежилых и социально-культурных объектов. Объем продаж ежегодно варьируется и зависит от городских потребностей.

Почему выгоднее покупать квартиру у города? Возможно ли использование ипотеки?

Продаваемые городом квартиры – это качественное и современное жилье, доступное для любой категории граждан. Для него действуют специальные условия ипотеки от ведущих банков-партнеров. Актуальные предложения по ипотечным программам представлены на сайте www.мой-адрес.рф в разделе «ипотека» (www.мой-адрес.рф/ipoteka).

Основные преимущества приобретения квартиры у города – безопасное проведение сделок купли-продажи недвижимости и отсутствие финансовых рисков. Жилье реализуется в готовых к заселению панельных и монолитных жилых комплексах на территории столицы. Квартиры представлены как с отделкой «под ключ», так и без нее.

«Дома новых серий отличаются разнообразием фасадов, особым удобством планировок, разделением на личные и общественные зоны», –

Жилые комплексы расположены в районах с развитой социальной и транспортной инфраструктурой. На территории ЖК или в шаговой доступности находятся муниципальные детские сады, школы и поликлиники.

Как проходит аукцион? На сколько в среднем увеличивается начальная цена по отношению к той, за которую квартиру в итоге покупают? Сколько стоит квадратный метр?

Аукцион проводится на единой электронной торговой площадке (ЕЭТП) www.roseltorg.ru в указанный день и время. В течение одного часа после начала торгов участники подают свои предложения о цене («шаг» аукциона установлен в размере не менее 0,2% от начальной цены, но не менее 10 тыс. рублей).

Если в течение этого времени поступило предложение о новой цене, время для подачи следующих предложений продлевается на один час с момента представления каждого предложения. Победителем признается участник, предложивший наиболее высокую цену по истечении часа.

По статистике 2018 года в среднем первоначальная (минимальная) цена квартиры увеличивается на 15%.

Стоимость квадратного метра квартиры зависит от класса и места расположения жилого комплекса. К примеру, средняя первоначальная (до аукциона) стоимость квадратного метра на севере Москвы в 2018 году составляла 98 тыс. рублей, а в центре столицы – 163 тыс. рублей.

Какие ЖК строит город? В чем их особенности, какая этажность и сколько комнат в квартирах?

Среди реализуемых объектов есть как монолитные, так и панельные дома переменной этажности. В них представлены 1-,2-,3-,4-,5-комнатные квартиры с планировкой повышенной комфортности. Все актуальные предложения по жилым комплексам представлены на сайте www.мой-адрес.рф в разделе «объекты» – www.мой-адрес.рф/obekty/zhilye-kompleksy.

«Планировка квартир полностью отвечает запросам жителей современного мегаполиса. Есть просторные холлы и кухни, застекленные лоджии. На окнах установлены металлопластиковыми энергосберегающие стеклопакеты», –

Правила работы застройщиков кардинально меняются. Надо ли по этому поводу беспокоиться и как теперь купить квартиру в новостройке , читайте в нашем материале. … Покупка квартиры в новостройке . Есть несколько важных шагов при покупке квартиры, которые все проходят. Чтобы не было путаницы — разберем их. Оплата стоимости квартиры. … Далее оплачивается счет по договору , после чего документы подаются на госрегистрацию: либо договор долевого участия, либо договор купли — продажи , если дом достроен и квартира в собственности у застройщика . Оформить ипотеку, если нет всей суммы. На счет поступит первоначальный взнос и ипотечные средства банка.

Покупка квартиры у застройщика

Подборка наиболее важных документов по запросу Покупка квартиры у застройщика (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов: Покупка квартиры у застройщика

Судебная практика: Покупка квартиры у застройщика

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 346.15 «Порядок определения доходов» главы 26.2 «Упрощенная система налогообложения» НК РФ
(Юридическая компания «TAXOLOGY») Налоговый орган пришел к выводу о занижении налогоплательщиком налоговой базы в связи с неполным включением в нее дохода в виде сумм экономии инвестиционных средств по договорам долевого строительства. Налоговый орган полагал, что сумма экономии должна рассчитываться не в целом по дому, как это делал налогоплательщик, а отдельно по каждому объекту долевого строительства (квартире, помещению). Налогоплательщик при заключении договора с дольщиками устанавливал различную цену в зависимости от степени готовности объекта, вида покупателя (физическое или юридическое лицо) и от количества приобретаемых одновременно квартир, однако затраты застройщика собирались в течение всего строительства по всему объекту в целом и формировали одинаковую себестоимость квадратного метра объекта строительства, соответственно, результат по разным договорам был различен (по одним имелась экономия средств дольщика, а по другим — перерасход). Суд, передавая дело на новое рассмотрение, указал, что из смысла ч. 1 ст. 4, ч. 2 ст. 2, ч. 1 ст. 18 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не следует обязанности застройщика определять экономию (перерасход) денежных средств только в разрезе каждого участника долевого строительства. Нормы НК РФ также не содержат запрета на определение экономии инвестиционных средств по дому в целом. Избранный налогоплательщиком порядок определения финансового результата от осуществляемой деятельности в виде дохода от экономии инвестиционных средств в целом по объекту строительства (многоквартирному дому) не противоречит положениям НК РФ и Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 25 «Порядок вступления в силу настоящего Федерального закона» Федерального закона «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
(О.М. Кабанов) В силу ст. 25 Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», ст. 15.2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» по иску межрегиональной общественной организации потребителей в интересах гражданина РФ — участника долевого строительства со страховой компании взыскана часть страхового возмещения, компенсации морального вреда, штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, так как дольщик оплатил стоимость приобретаемой квартиры, но в установленный договором срок застройщик не передал ему спорную квартиру, строительство многоквартирного дома прекращено, застройщик признан банкротом, требование о передаче жилого помещения включено в реестр требований кредиторов. При этом указано на незаконность отказа в выплате страхового возмещения, мотивированного включением требования в реестр требований кредиторов о передаче жилого помещения, а не в реестр денежных требований кредиторов, поскольку по смыслу параграфа 7 гл. IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» включение требований кредиторов в реестр требований о передаче жилых помещений не является иным способом защиты прав кредиторов, отличным от включения их требований в денежный реестр.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Покупка квартиры у застройщика

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Вопрос: Физическое лицо при покупке квартиры получило от застройщика пожертвование по договору пожертвования в сумме 500 000,00 руб. НДФЛ удержан не был. Как заполнить декларацию на вычет по квартире и на исчисление НДФЛ по пожертвованию? Какие разделы и строки нужно заполнить?
(Консультация эксперта, ФНС России, 2021) Вопрос: Физическое лицо при покупке квартиры получило от застройщика пожертвование по договору пожертвования в сумме 500 000,00 руб. НДФЛ удержан не был. Как заполнить декларацию на вычет по квартире и на исчисление НДФЛ по пожертвованию? Какие разделы и строки нужно заполнить?

Приобретение первичной недвижимости у застройщика может осуществляться не только по договору долевого участия и не только на стадии возведения новостройки . Иногда застройщик предлагает купить квартиру… … Договор купли — продажи в сделках с первичной недвижимостью. 19 Июля, 2019. 95053 Игорь Василенко. Приобретение первичной недвижимости у застройщика может осуществляться не только по договору долевого участия и не только на стадии возведения новостройки . … Процесс приобретения квартиры в новостройке по договору купли — продажи мало отличается от покупки недвижимости на вторичном рынке и делится на несколько этапов: Подписание договора купли — продажи

Договор купли-продажи в сделках с первичной недвижимостью

Приобретение первичной недвижимости у застройщика может осуществляться не только по договору долевого участия и не только на стадии возведения новостройки. Иногда застройщик предлагает купить квартиру в доме, который уже сдан в эксплуатацию и в котором уже закончены все строительные и отделочные работы. В рамках настоящей статьи речь пойдет о том, как купить жилье у застройщика по договору купли-продажи, о том, на что нужно обращать внимание при рассмотрении подобного предложения.

Нельзя сказать, что сделки купли-продажи на рынке первичной недвижимости являются распространенными, поскольку большая часть квартир раскупается еще на начальных стадиях строительства, а остальные «уходят» до того, как дом сдается в эксплуатацию. Собственно, идея долевого строительства именно в том и заключается, что застройщик, продавая жилье, сначала собирает деньги на его возведение.

Однако эта схема хорошо работает, прежде всего, с новостройками, в которых предлагается жилье стандарт-класса. А вот часть квартир в домах класса «комфорт», «бизнес», а тем более, квартир категории «элит» застройщики и девелоперы имеют реальную возможность продать только после окончания строительства. В условиях ограниченного спроса на недвижимость «вышесреднего» качества требуется определенное время, чтобы найти покупателя.

Почему застройщику выгодно продавать готовые квартиры

Квартиры в домах, сданных в эксплуатацию, могут предлагаться, например, в рамках девелоперских проектов, где, кроме средств дольщиков, может частично использоваться собственное финансирование, банковские кредиты. Такой подход может обеспечить девелоперу или застройщику дополнительную прибыль, так как готовые квартиры стоят дороже.

Кроме того, побудили застройщиков и девелоперов к реализации жилья после окончания строительства поправки к ФЗ-214, вступившие в силу в силу еще в 2017 году. Речь идет о требовании к уставному капиталу застройщика, перед тем, как привлекать средства дольщиков, у застройщика в распоряжении уже должен быть определенный запас денежных средств. И этот капитал, вместо того, чтобы держать его мертвым грузом на банковских счетах (где его будет неумолимо поглощать инфляция), можно вложить в строительство, за счет чего будет получен дополнительный доход.

Преимущества покупки готовой квартиры у застройщика

Покупка готовой квартиры лишает покупателя главного преимущества долевого строительства – относительно низкой цены, купить жилье по ДДУ на стадии котлована можно значительно дешевле, чем готовую квартиру. Однако отсутствие этого преимущества с лихвой компенсируется другими достоинствами, которые обеспечивает сделка формата прямой купли-продажи:

• Здание уже возведено и сдано в эксплуатацию, поэтому на этапе покупки просто отсутствует вероятность таких неприятных сюрпризов, как «долгострой», проблемы, связанные с приемкой дома государственными контролирующими органами;
• В отличие от квартиры, которая продается на стадии котлована и существует пока только в проектной документации и в представлениях дольщика, жилье, которое продается по договору купли-продажи, реально существует. Его можно осмотреть, оценить качество выполненных работ, что исключает возникновение каких-либо споров с застройщиком по поводу качества жилья
• Недвижимость по-прежнему остается первичной, ведь в квартире никто не жил и не был зарегистрирован, права собственности принадлежат застройщику. Исходя из этого, можно говорить об отсутствии каких-либо проблем с правами третьих лиц на приобретаемую квартиру, о сложностях, связанных с необходимостью “выписывать” с жилплощади кого-либо через суд.

Процесс приобретения квартиры в новостройке по договору купли-продажи мало отличается от покупки недвижимости на вторичном рынке и делится на несколько этапов:

• Подписание договора купли-продажи;
• Перевод средств на аккредитив в пользу застройщика (суммы, указанной в договоре или приложениях);
• Регистрация права собственности на квартиру в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
• Подписание акта приемки-передачи жилья;

Подготовка к сделке. На что обратить внимание в первую очередь

Как и любая сделка, покупка готовой квартиры на рынке первичного жилья связана с определенными рисками для покупателя. Поэтому, перед тем, как подписывать договор купли-продажи, необходимо внимательнейшим образом изучить все условия. Нужно проверить объект недвижимости (физически и документально), проверить самого застройщика, и только после этого ставить свою подпись, а также переводить деньги на счет застройщика.

Осмотр квартиры. Анализ цены

В первую очередь, изучаем объект недвижимости. В отличие от ДДУ готовая квартира предлагается на условиях «как есть», другими словами, при обнаружении каких-либо дефектов и недостатков заставить застройщика их исправить не получится . Оцениваем все параметры жилья и анализируем запрашиваемую цену. Нужно помнить, что если цена будет ниже среднерыночной, то, скорее всего, есть какие-либо сюрпризы, о которых застройщик умалчивает. Дело может быть в качестве жилья (например, не работает какой-либо элемент инженерной инфраструктуры) или в документах.

• Необходимо сверить результаты визуальных наблюдений с планом БТИ, если, например, отсутствует стена (там, где она должна быть по плану), вам впоследствии придется регистрировать перепланировку, и с этим могут возникнуть проблемы.
• Кроме того, заниженная цена может говорить о возможном мошенничестве со стороны продавца (как бы убедительно ни звучали причины скидки). Поэтому, если цена слишком привлекательна, очень тщательно проверяем все, что только можно проверить.

Впрочем, может оказаться, что квартира продается «со скрипом» просто по причине ее невыгодного расположения (например, первый этаж с окнами на парковку).

Изучаем документы продавца

Итак, с ценой и качеством недвижимости разобрались, переходим к документам – необходимо выяснить, какое отношение имеет продавец к предлагаемой недвижимости. Нужно удостовериться, что застройщик является собственником — сделать это несложно, достаточно получить выписку из Росрееста (можно запросить ее в режиме «онлайн»). Кроме того, нужно попросить оригиналы документов, в которых указано, на каком основании право собственности было приобретено.

Текст договора купли-продажи. Какие положения рекомендуется включить в договор

Теперь изучаем договор купли-продажи. В качестве продавца должно быть указано именно то юридическое лицо, которое имеет право собственности на квартиру . Среди обязательных (согласно ст. 554 ГК РФ) параметров недвижимости, в договоре должен быть указан почтовый адрес с номером квартиры, в противном случае договор будет признан недействительным.

• В договоре обязательно должна быть указана полная стоимость квартиры или же цена квадратного метра, во втором случае в договоре должно быть определено количество квадратов.
• Крайне желательно присутствие в договоре купли-продажи пункта о том, что цена впоследствии не может быть изменена и является окончательной.
• Помимо этого, стоит включить в договор следующее условие: продавец гарантирует отсутствие прав третьих лиц на эту квартиру, а также отсутствие любых обременений (залог, арест).
• Условия расторжения договора также должны быть прописаны, как и обязательство продавца предоставить вам документы, необходимые для регистрации прав собственности;
• Обязательно нужно указать в договоре не только сумму, но также порядок и сроки оплаты. Оптимальным вариантом является проведение оплаты через аккредитив – покупатель передает банку распоряжение провести платеж в пользу продавца только после предъявления документа, свидетельствующего о том, что продавец выполнил условия договора. То есть — продавец приносит в банк выписку из ЕГРН и получает деньги. Однако возможны и другие варианты оплаты, например, прямая передача наличных денег (под расписку) или же использование банковской ячейки.

Покупателю, который слабо разбирается в нюансах составления договора, законности и возможных трактовках различных его положений, будет непросто понять, с какими рисками он может столкнуться. В договоре могут оказаться формулировки, которые неявно указывают на определенные действия или аспекты, но которые весьма недвусмысленно воспринимаются во время судебных разбирательств. Поэтому будет лучше, если текст договора будет изучать профессиональный юрист, который специализируется на сделках с недвижимостью.

Специалист поможет вам понять истинное значение тех или иных формулировок, а также подскажет, что еще можно включить в договор для того, чтобы обезопасит себя от рисков.

Действия после подписания договора. Регистрация прав собственности

На данный момент договор купли-продажи регистрировать не нужно, после подписания покупатель отправляется в банк и оформляет распоряжение на выплату средств через аккредитив. Копию распоряжения получает продавец недвижимости, и теперь нужно зарегистрировать переход права собственности на квартиру в Едином государственном реестре недвижимости. Для этого нужно подать соответствующее заявление с набором документов (со стороны продавца и покупателя), получить документ, подтверждающий факт подачи. Вот перечень необходимых документов:

• Договор купли-продажи;
• Паспорт и его ксерокопия, заверенная у нотариуса;
• Заявление на специальном бланке о государственной регистрации (бланк можно получить у специалиста регистрационной службы);
• Экспликация и план квартиры (оформляется в БТИ);
• Квитанция об уплате госпошлины.

Учитывая тот факт, что время от времени нормативные акты изменяются, лучше уточнять перечень документов в Росреестре.

Расчеты по договору

Процесс переоформления занимает примерно неделю или две, по окончании процедуры покупатель получает письмо об успешном переоформлении или об отказе. С 2017 года свидетельства на право собственности не выдаются, поэтому продавцу для получения оплаты необходимо взять выписку из ЕГРН .

Приемка жилья

Когда застройщик получил деньги, наступает завершающая стадия сделки – физическая передача квартиры по акту приемки-передачи . Покупатель должен удостовериться в том, что недвижимое имущество ему передается в том же состоянии, в каком оно находилось на момент предыдущего осмотра. После подписания документа все обязательства сторон по договору купли-продажи считаются выполненными.

Заключение

Тот факт, что недвижимость приобретается у застройщика, не гарантирует отсутствия различных проблем, которые могут возникнуть на любом этапе. Как и в случае с покупкой недвижимости на вторичном рынке, необходимо уделять повышенное внимание проверке юридической чистоты квартиры (отсутствие обременений, долгов, прописанных жильцов, арендаторов).

Даже после того, как все обязательства по договору выполнены, по различным причинам договор может быть признан недействительным, к сожалению, законодательство несовершенно. Исходя из этого, настоятельно рекомендуется привлекать опытного юриста для сопровождения сделки, поскольку сумма, которую придется оплатить специалисту, в любом случае будет намного меньше тех денег, которые вы можете потерять в результате мошеннических действий продавца.

Процедура покупки новостройки у застройщика по ДДУ. Особенности процедуры покупки квартиры в ипотеку от застройщика . Оцените свои риски перед покупкой недвижимости по ДДУ и получите советы юриста по долевому строительства. … Если вы покупаете готовую недвижимость в новостройке по договору купли — продажи , рекомендуем придерживаться алгоритма оформления сделки на вторичном рынке недвижимости. Шаг 1. Выбираем квартиру и проверяем юридическую чистоту новостройки , застройщика . Самый важный шаг при покупке новостройки . Тщательно проверяя недвижимость и застройщика , вы снижаете риски оспаривания сделки с недвижимостью и риски неплатежеспособности застройщика .