Покупка жилья в новостройке на что обратить внимание

Узнайте как купить квартиру на этапе строительства или уже в готовой новостройке и не быть обманутым. Проверяем документы застройщика, читаем договор и осматриваем квартиру.

Покупка квартиры в новостройке, или Как распознать строительство длиною в жизнь

Приобретение жилья в новых домах всегда сопряжено с определенным риском. И для того чтобы максимально сократить его, необходимо обладать знаниями в области жилья.

Покупка по переуступке

Квартиру в строящемся жилье можно купить у того, кто ранее выступал в качестве соинвестора, а теперь решил переуступить свои права. Как купить квартиру в новостройке по переуступке?

1. Подходящий вариант вы можете отыскать через агентство либо самостоятельно посредством газет и специализированных сайтов. Учитывайте, что по мере приближения срока сдачи объекта повышаются цены на квартиры в нем. Но зато снижается вероятность быть обманутым.
2. Вам необходимо уточнить, возможна ли в данном случае переуступка прав. Для этого право собственности на жилье у соинвестора еще не должно быть оформленным. С собственником жилья переуступка невозможна – только договор купли-продажи.
3. Теперь вам нужно отыскать специалиста, который подготовит договор по переуступке. В агентстве недвижимости вам поможет штатный юрист, а в самостоятельном плавании – независимый эксперт, специализирующийся на имущественном праве.
4. Свяжитесь с компанией, которая занимается строительством интересующего вас дома. У нее вы должны будете получить согласие на проведение сделки и документы на дом. Если квартира была приобретена в рассрочку, надо будет уточнить, не имеется ли за соинвестором задолженностей, ведь они могут стать вашим бременем. Обязательно согласуйте составленный договор в компании.
5. Теперь можно подписать договор переуступки с соинвестором. Если он заключал с компанией отдельный договор долевого участия в строительстве, надо будет обратиться в Росреестр и оплатить пошлину за регистрацию – тогда ваш договор будет значиться в государственном реестре сделок с недвижимостью. Да, на это нужно время, но зато переуступивший права не сможет провести сделку повторно с другим человеком.
6. Ну и наконец, вам останется выплатить стороне, уступившей права, сумму, которая указана в договоре.

Уточните, почему соинвестор решил переуступить свои права на квартиру: возможно, за этим скрывается какой-то подвох. Впрочем, человек мог просто передумать или найти более подходящий вариант, но осмотрительность в любом случае не помешает.

Семь раз проверь – один раз подпиши

Какие бы колебания ни происходили на рынке недвижимости, покупка жилья все равно остается одним из лучших способов капиталовложения. Однако зачастую подобная операция превращается в своеобразную лотерею. Как же купить квартиру в новостройке без риска?

1. Первая опасность – остаться без денег и жилья. Стоит очень внимательно отнестись к выбору и оценке строительной компании. Даже если все выглядит радужно, не спешите отдавать деньги: лучше изучите еще раз финансовое состояние дел застройщика, а также список возведенных и сданных им объектов. Проверьте, нет ли у компании проблем с властями, природоохранными и экологическими организациями, не нарушала ли она земельное законодательство. Тут поспособствуют агентства недвижимости, Всемирная паутина, а также жильцы уже заселенных домов.
2. Если вы рассчитываете купить квартиру на стадии котлована и сэкономить при этом кучу денег, то рискуете вы так серьезно, что, возможно, и шампанское потом пить не захочется. Наше время нестабильно, и пока дом строится, цены на рынке недвижимости скакнут неоднократно. Безусловно, разница цен между начальным и завершающим этапами строительства будет значительной, но все-таки имеет смысл приобрести жилье с уже возведенными стенами и проложенными коммуникациями.
3. Далее вам нужно будет заключить договор долевого участия. Во избежание затягивания сдачи жилья следует оговорить в соглашении ответственность компании за несвоевременную сдачу объекта в эксплуатацию. Имейте в виду, что квартира должна быть передана вам не позднее, чем через два месяца со дня приема государственной комиссией.
4. Еще один весьма серьезный риск – это двойные продажи. С юридической точки зрения квартиры в новостройке чисты, но все же оговоренная опасность существует. Во избежание столь неприятного инцидента стоит оформить имущественные права в БТИ на жилье, выступающее объектом незавершенного строительства.
5. Пятая опасность – сдача жилья с недоделками. Вряд ли здесь возможна заблаговременная подстраховка, но, по крайней мере, можно будет перечислить все недоделки в акте приема-сдачи, и застройщик должен будет устранить их.

Строительство само по себе довольно опасная область: непредвиденные риски могут возникнуть когда угодно. Поэтому лучше всего выбрать надежного застройщика и, таким образом, минимизировать число возможных опасностей.

Новостройка от застройщика

Сейчас возводится очень много современного жилья. Выбор поистине огромен, но необходимо знать, как купить квартиру в новостройке от застройщика.

1. Определитесь с районом. Помните о том, что жилье в готовом доме стоит на порядок выше, чем в строящемся. Если не хотите ждать – рассматривайте только готовые варианты. Располагаете временем – присмотритесь к жилью в строящихся домах.
2. На стоимость жилья влияют тип строения, удаленность от центра, панорамный вид. Ориентируйтесь по средствам.
3. Дома какого типа строятся в выбранном вами месте? Узнать эту информацию вы можете посредством Интернета либо агентства недвижимости. Знакомясь с предложенными вариантами, не спешите, взвесьте все как следует.
4. Не мешало бы навести справки о застройщике: сколько времени компания существует на рынке недвижимости, успешно ли ведет свою деятельность? Почитайте отзывы, поговорите с жильцами уже сданных в эксплуатацию домов. Если все устраивает, тогда приглашайте юриста, и вперед, к застройщику.
5. Обсудите с менеджерами компании всю интересующую вас информацию: какова будет планировка квартиры, как обстоит дело с объектами инфраструктуры, что со сроками сдачи и получения ключей. Присмотрите несколько вариантов. Если жилья достаточно, возьмите паузу на раздумья.

Приобретая квартиру за наличные деньги, обговорите скидку, диапазон колебаний которой составляет 1 — 5 процентов (что при столь крупной покупке, согласитесь, немало).

Ипотечное кредитование облегчает покупку

Такой вариант хорош тем, что позволяет выбрать желаемое месторасположение вашего будущего жилья. Но как купить квартиру в новостройке в ипотеку?

1. Сначала вам нужно будет представить в банк документы, которые подтверждают вашу платежеспособность, хорошую кредитную историю, регистрацию в районе обслуживания выбранного вами банка, а также сведения, касающиеся ликвидности покупаемой в ипотеку квартиры.
2. Конечно, лучше правильно рассчитать свои возможности и погашать кредит своевременно. Если у вас недостаточно денег, вы можете обратиться за помощью к платежеспособным родственникам. В кредитном договоре должна быть отражена полная стоимость квартиры, часть из которой нужно будет внести сразу.
3. Обратите внимание на то, что после подписания договора на счет кредитора должна будет поступить необходимая сумма, которая спишется в тот же день в пользу продавца-застройщика, предоставившего вам квартиру в ипотеку. До сдачи объекта в эксплуатацию подобная сделка будет представлять высокий риск для банка, поэтому не стоит удивляться завышенным процентам.

После того как вы получите регистрацию прав собственности на приобретаемое жилье и будут внесены определенные записи в закладную, возникнет предмет банковского залога, обеспечивающий обязательства по кредиту. По получению банком закладной возможны снижение процентной ставки и изменения в соглашении по кредитному договору.

Чтоб все чисто было

Есть несколько факторов, позволяющих нивелировать риски во время приобретения квартиры в новом жилье. Давайте же узнаем, как купить квартиру в новостройке и не быть обманутым.

1. Съездите на объекты, уже возведенные данной компанией.
2. Выбирая застройщика, учитывайте его репутацию, срок деятельности, количество и качество реализованных объектов. Отдельного внимания заслуживает законность строительства – проследите за правильностью оформления документов.
3. Изучите имеющуюся в Интернете информацию, посетите сайт выбранной вами компании, не забудьте просмотреть черный список компаний-застройщиков.

Таким образом, перед вами предстанет объективный портрет застройщика.

Сотрудничество с риелторской компанией поможет вам свести риски к минимуму, ведь такие агентства во избежание потери репутации не станут связываться с недобросовестными застройщиками. Специалисты компании обязательно проведут юридическую экспертизу документов девелопера.

Очень хорошо, если выбранный вами объект имеет ипотечную аккредитацию, поскольку банки также тщательно проверяют всю информацию о компании. Правда, если строительство находится на начальной стадии, отсутствие аккредитации вполне объяснимо.

Перечень документов, заслуживающих внимания, будет зависеть от формы договора. Также на этот список влияет стадия строительства, на которой вы покупаете жилье.

Не упустите из виду следующие факторы

1. Цена за квадратный метр.
2. Стадия и темпы строительства.
3. Месторасположение, инфраструктура.
4. Площади квартир, планировка.
5. Класс жилья.
6. Тип застройки.
7. Наличие правоустанавливающих документов.
8. Юридическая схема реализации объекта.

Важный фактор после стоимости – это, конечно, степень готовности жилья. На данный момент наибольшей ликвидностью обладают уже возведенные дома, а также объекты компаний, успешно зарекомендовавших себя на строительном рынке.

Теперь вы обладаете информацией, как купить квартиру в новостройке. Надеемся, что наши советы помогут вам выбрать надежного застройщика и приобрести действительно качественное жилье.

На что стоит обратить свое внимание при покупке квартиры в новостройке ? Автор: Pavel Markovich. Фото: pbs.twimg.com. Квартира в новостройке привлекает внимание многих потенциальных покупателей. Однако очень важно проанализировать все нюансы покупки такого жилья . Как выбрать квартиру в новостройке для покупки ? На что обратить внимание ? Информация о застройщике. Во время выбора новостройки нужно внимательно изучить информацию о застройщике. Сделать это можно даже с помощью общедоступных данных в интернете.

Как купить новостройку и не быть обманутым

Покупка квартиры – долгожданное событие, большинство покупателей идут к приобретению недвижимости годами. Но на рынке первичной недвижимости, наряду с добросовестными застройщиками, встречаются и мошенники или компании, которые не могут должным образом организовать строительство качественного жилья. Кроме того, имеют место факторы, которые приводят девелоперскую компанию к банкротству, и в этом случае период ожидания жилплощади может затянуться на несколько лет. В данной статье мы рассмотрим, как же не потерять деньги и получить желанные квадратные метры?

Квартира в новостройке является объектом первичной недвижимости только в том случае, когда передается от застройщика к первому покупателю (дольщику, если речь идет о приобретении жилья в формате ДДУ) или передается заказчиком другому лицу по договору переуступки. Если же квартира сменила владельца, то она уже считается вторичной недвижимостью, и при ее отчуждении действуют уже другие правила.

Квартира на этапе строительства: основные моменты

Желающие купить квартиру в новостройке знают, что ее можно приобрести либо когда строительство находится на этапе «котлована», либо когда работы уже завершены и застройщик передает квартиры будущим собственникам. Чем раньше заключается договор на приобретение жилья, тем меньше средств потребуется вложить в покупку. Это было бы замечательно, если бы не присутствовал риск того, что сроки строительства могут затянуться или застройщик, по разным причинам, не сможет выполнить свои обязательства.

Собственно, уровень риска в какой-то мере компенсируется ценой – на стадии «котлована» покупателям предлагаются наиболее выгодные цены, однако и выше риски того, что строительство может остановиться на любом этапе. И наоборот, когда строительство уже близится к завершению, цены существенно повышаются, так как упомянутые выше риски минимальные.

Хотя риски присутствуют вплоть до момента передачи жилья покупателю: это могут быть проблемы при вводе дома в эксплуатацию, различные дефекты, которые требуют времени и денег на устранение, пр.

Если говорить о том, чему лучше отдать предпочтение – новостройке на этапе котлована или практически готовому дому, нужно понимать, что первый вариант предпочтительнее в случае приобретения жилья по ДДУ, так как современное законодательство позволяет минимизировать риски дольщика. Если же жилье приобретается по другим схемам, то покупатель, фактически, действует на свой страх и риск, поскольку законы не могут обеспечить какую-либо действенную защиту покупателя.

Схемы покупки первичного жилья: какие есть варианты?

• Договор долевого участия, то есть — соглашение, сторонами в котором являются застройщик и дольщик, осуществляющий вложение своих средств в новостройку. Застройщик при этом обязуется в срок построить многоквартирный дом, получить разрешение на ввод в эксплуатацию и передать жилье участнику долевой постройки.

Каждый ДДУ обязательно проходит регистрацию в Росреестре, что исключает вероятность множественных продаж одной и той же квартиры (суд примет решение о передаче жилье в пользу того, у кого на руках имеется зарегистрированный договор).

• Предварительный договор долевого участия – документ отличается от ДДУ тем, что не регистрируется в госорганах. После его заключения покупатели не получают прав на жилье, он лишь обозначает намерение сторон подписать ДДУ.

В случае оформления предварительного договора покупатель ожидает момента, когда можно будет заключить основной документ – ДДУ (например, этого сделать нельзя, если застройщик не оформил документы, связанные с возведением дома, не заключил договор аренды участка, пр.). Только после этого дольщик вносит полную предоплату за желанную недвижимость, регистрирует договор и ждет окончания срока строительства. Когда дом готов и комиссия произвела приемку, фирма оформляет квартиру на свое имя и затем передает ее покупателю в соответствии с договором.

Если же застройщик настаивает на том, чтобы предоплата была внесена по ПДДУ (например, застройщик может мотивировать это требование тем, что еще не получил разрешение на строительство) – это незаконно, и законодательство в этом случае не может защитить покупателя.

• Переуступка прав — процесс передачи прав на недвижимость третьему лицу, он заключается в купле-продаже «прав требования» в отношении еще не достроенной квартиры. В этом случае все права и обязанности покупателя перед застройщиком переходят тому, кто приобрел объект на стадии строительства.

Собственно, на основании договора заключается и регистрируется новый ДДУ на имя нового дольщика.

• Жилищный кооператив, то есть — добровольное объединение группы людей для строительства многоквартирного дома. Формируется объединенный вклад участников кооператива (паевой фонд). Каждый пайщик обязывается внести средства в заранее оговоренный срок. С пайщиком подписывается договор, до полной выплаты ЖСК является собственником жилья, потребитель не сможет ни продать его, ни сдать в аренду.

Этот способ приобретения жилья выгоднее, чем покупка по ДДУ, но является намного более рискованным занятием. Дело в том, что все решения (в том числе – о сроках строительства, о выборе подрядчиков, о суммах взноса) принимаются правлением кооператива и утверждаются собранием пайщиков. Таким образом, после заключения договора условия могут существенно измениться в невыгодную для пайщика сторону.

Если же, например, средства будут потрачены не по назначению, в результате чего строительство дома не будет завершено, покупатель не сможет вернуть свои деньги. Не сможет он и получить компенсацию, или надеяться на то, что государством будет запущен механизм доведения строительства до конца (все перечисленное предполагается в случае заключения сделки в формате ДДУ).

• Статья была бы не полной, если бы мы не упомянули о следующем способе покупки жилья: у застройщика приобретается полностью готовая квартира в доме, который уже сдан в эксплуатацию.

В данный момент осуществляется плавный переход от долевого строительства к проектному финансированию. То есть, через какое-то время застройщик не будет иметь права предлагать недостроенное жилье (на разных этапах строительства), а финансировать возведение зданий самостоятельно (своими средствами или при помощи банковских кредитов). Такой формат сделки должен уберечь покупателей недвижимости от рисков, однако о достижении какой-либо экономии
(которая была обусловлена вложениями на этапе котлована) уже не получится.

Преимущества ДДУ

Среди приведенных схем наиболее надежным способом приобретения новостройки на данный момент является договор долевого участия, а также договор переуступки. Именно эти форматы сделок являются защищенными с точки зрения законодательства — 214 Федеральный закон регламентирует взаимоотношения застройщика и дольщика, обеспечивая защиту прав последнего:

• ДДУ является гарантией защиты от двойной продажи жилплощади, поскольку каждая квартира регистрируется в Росреестре. Договор вступает в силу только после его регистрации.
• Застройщик не может осуществить продажу без опубликования проектной декларации, договора аренды или права собственности на землю и разрешения на строительство.
• Деньги дольщиков не поступают застройщику напрямую, с лета текущего года вступает в силу постановление о том, что средства направляются на эскроу-счета и находятся там до тех пор, пока застройщик не сдаст объект.

Впрочем, для некоторых случаев есть исключения, которые, собственно говоря, можно смело называть лазейками в законодательстве. Так, если в ЖК по ДДУ продано не менее 10% общей площади жилых и нежилых помещений (включая машиноместа!), а сам комплекс готов на 30% и более, он строится по старым правилам. Это же относится к «востребованным проектам» в рамках развития застроенной территории или комплексного освоения территории.

Далее, проекты застройщика, который строит государству или муниципалитету объекты социальной (инженерной) инфраструктуры, помогает в сносе ветхого или аварийного жилья, также возводятся по старым правилам. Причем, эти правила являются еще более лояльными для ЖК, где по ДДУ продано не менее 10% общей площади жилых и нежилых помещений (включая машиноместа) и комплекс готов на 15% и более.

Кроме того, существуют, так называемые «системообразующие застройщики» (ПИК и ЛСР) которым, в силу их статуса и значимости для отрасли, государство частенько идет навстречу, и в ряде случаев законодательные ограничения их просто не касаются.

Ну а для тех застройщиков, кто не подпадает под перечисленные послабления, могут возникать дополнительные преференции — регионы смогут устанавливать собственные критерии для застройщиков.

По новым правилам застройщик должен страховать свою ответственность перед дольщиками (оформление страховки, отчисление взносов в специальный фонд). В случае банкротства застройщика фонд и страховая компания финансирует окончание строительства, и покупатель получает свое жилье.

Таким образом, просто собрать деньги с дольщиков и исчезнуть с ними у злоумышленников не получится.

Тревожные звонки: на что обращать внимание

Кроме того, в числе рисков – недостаточный уровень качества строительных и отделочных работ, что, в некоторых случаях, обусловлено использованием недостаточно качественных (и более дешевых) строительных материалов. В этом случае могут потребоваться дополнительные расходы (иногда – немалые) на самостоятельное устранение дефектов.

Таким образом, необходимо выбирать застройщика, который с большой вероятностью сдаст объект вовремя, и его не придется заставлять исправлять все недочеты, которые будут обнаружены в момент приемки. Но как это сделать?

Основной информацией, на основе которой можно судить о порядочности и добросовестности застройщика, являются сведения, касающиеся ранее возводимых им проектов.

Помимо информации, указанной на сайте строительной компании, нужно изучать профильные форумы, а также информацию, касающуюся предыдущих проектов этого застройщика. Кроме того, стоит заглянуть в реестр судебных постановлений (соответствующие площадки можно найти в Интернете) и посмотреть иски, поданные дольщиками по прежним проектам. Все это позволит оценить основные проблемы, которые, естественно, могут иметь место и в вашем случае.

Примечание: анализ «следов» застройщика и тенденций в его деятельности, конечно, является необходимым занятием для дольщика, который желает обезопасить себя от рисков. Однако тот факт, что до сих пор у застройщика было все в порядке, не гарантирует отсутствия проблем в будущем, которые могут возникнуть достаточно внезапно. Поэтому стоит уделить максимальное внимание наличию гарантий того, что квартира будет получена своевременно и в надлежащем качестве.

Дополнительные риски: навязанные услуги

Есть еще ряд моментов, о которых стоит знать дольщику, они не вошли в основные риски, но также чреваты потерями. Не являются редкостью случаи, когда застройщик, «в общем и целом» выполняет свои обязательства, однако прибегает к хитростям с целью получить от дольщика больше денег, чем стоит квартира.

Речь идет о дополнительных соглашениях, в которых дольщику навязываются те или иные услуги, не отраженные в договоре. Например, дольщику может быть предложена услуга оформления прав собственности или страхование каких-либо рисков, пр. Не многие покупатели представляют себе, как проводится оформление прав собственности. Поэтому часто дольщики соглашаются на это, несмотря на то, что все процедуры можно выполнить самостоятельно, а стоимость услуги от застройщика в разы выше тех денег, которые нужно потратить, если дольщик регистрирует все сам.

Стоит помнить, что подписание основного договора (ДДУ) не является основанием для обязательного заключения дополнительных соглашений. Дольщик имеет законное право отказаться от их подписания, хотя в ряде случаев это бывает непросто. Менеджеры идут на уловки, при которых подписание основного договора оказывается под вопросом, если имеет место отказ от дополнительных соглашений.

Тем не менее, это возможно сделать через суд, если удастся доказать факт навязывания услуг или впоследствии отказаться от них, заставив застройщика вернуть деньги, уплаченные за проведение этих услуг.

Совет: внимательно изучайте дополнительные соглашения, которые вам предоставляются на подпись, и привлекайте юристов, если какие-то положения основного договора или дополнительных соглашений вам непонятны.

Заключение

При покупке квартиры в новостройке сложно гарантировать полную безопасность, однако свести к минимуму вероятность возникновения разного рода проблем – это вполне возможно.

И в завершении отметим, что отсутствие юридической грамотности не раз подводило дольщиков. Поэтому следует тщательно взвесить, стоит ли приобретать недвижимость у неизвестных или сомнительных застройщиков, а также экономить на оплате юридических услуг при покупке.

На что нужно обращать внимание при покупке квартиры в новостройке и какие документы должны быть у застройщика? В современное время на рынке недвижимости появляются новые и новые объекты. … Покупка квартиры в новостройке от застройщика является большим и весьма серьезным шагом, при этом выбирать жилье нужно при соблюдении некоторых правил и условий, чтобы в итоге не остаться в проигрыше и не быть обманутым. При составлении долевого договора застройщик начинает процесс продаж квартир , где указывается их запланированная площадь, но достаточно часто оказывается так, что количество данных метров не совпадает с реальными цифрами.

Как правильно выбрать квартиру: подробный гид для покупателей

Покупка недвижимости — ответственный шаг. Прежде чем его сделать, хочется быть уверенным в том, что никаких неприятных сюрпризов не последует. Обращаются за помощью к риэлтору, но это не гарантирует отсутствие неприятностей. По закону, он только посредник, оказывающий определенные услуги. Поэтому лучше самостоятельно разобраться, как правильно выбрать квартиру при покупке.

Все о выборе новой квартиры

Новостройка или вторичка

Это самое первое, что нужно определить. Жилье с первичного и вторичного рынка может значительно отличаться по качеству, уровню комфорта и цене. Надо хорошо понимать разницу и разбираться в плюсах и минусах обоих вариантов.

Новостройка

Эта категория объединяет жилье, которое покупают в строящемся доме. Стадия готовности может быть разной: от котлована до готового к сдаче объекта или уже готового к сдаче. Преимущество новостроек — привлекательная цена. Она значительно разнится в зависимости от степени готовности здания. На старте продаж цена квадратного метра минимальна.

Чтобы минимизировать риски покупателя, с июля 2019 года действует схема приобретения недвижимости с использованием эскроу-счетов, где сосредоточены средства физического лица. По новым правилам, застройщик имеет право использовать только собственные средства или кредитные. Поэтому заключается трехсторонний договор на открытие эскроу-счета между банком, покупателем и застройщиком.

Деньги на нем замораживаются до момента сдачи объекта. До этого времени банк финансирует строительство кредитными средствами. После ввода здания в эксплуатацию деньги переходят на счет компании-застройщика. Использование новой схемы удлиняет процесс оформления сделки в среднем на две недели, зато гарантирует сохранность средств физического лица. Как и раньше, заключить договор можно на любой стадии строительства.

Перечислим основные критерии выбора квартиры в новостройке. Им уделяют особое внимание.

На что обратить внимание при выборе

• Застройщик. От его добросовестности зависят сроки и качество строительства. Перед заключением договора обязателен сбор информации о компании. Хорошо, если есть возможность посетить уже построенные или сдающиеся дома, чтобы увидеть, насколько качественно ведутся работы.
• Разрешительные документы. Застройщик предъявляет пакет документации. В него входят разрешение на проведение строительства, проектная декларация, другие договоры. Если он отказывается это делать, это повод усомниться в чистоте будущей сделки.
• Стадия строительства. Если спешить некуда, можно выбирать начальные этапы. Это выгоднее. При этом надо просчитать все риски и максимально обезопасить для себя сделку.

Вторичка

Вторичное жилье покупается у собственника лично или через агентство. Оно может быть разным по состоянию, типу дома и другим характеристикам. Сюда же включают квартиры в зданиях, которые уже сданы какое-то время. Их продают застройщики. В отличие от первички, на вторичном рынке сделки осуществляются через заключение договора купли-продажи стандартного типа.

Преимуществом вторички считается возможность ее осмотра и оценки. Поэтому надо знать, как правильно выбрать квартиру на вторичном рынке. Важно грамотно оценить ее состояние, определить, какой потребуется ремонт, сколько денег придется в него вложить, или же ремонтные работы не понадобятся. Исходя из этого рассчитывают для себя полную стоимость.

Чаще всего старый жилой фонд находится в районах с развитой инфраструктурой, хорошей транспортной доступностью. Это плюсы. Но при этом вполне возможно, что уровень комфорта проживания будет ниже. Здесь часто встречается неудобная планировка, маленькая жилая площадь, лестничные клетки и подъезды не всегда ухожены. Многое зависит от дома и местоположения. Поэтому такой вариант надо очень тщательно выбирать.

Важные критерии выбора квартиры

Перечислим основные моменты, определяющие выбор жилья.

1. Район проживания

При выборе района надо учесть несколько факторов.

• Уровень развития инфраструктуры. Наличие в шаговой доступности магазинов, поликлиник, школ, детских площадок очень важно, особенно для семей с детьми. Новые районы часто застраиваются комплексно, в этом случае все необходимое строится одновременно с жилыми домами.
• Транспортная доступность. Наличие транспортных развязок, качество дорог и их загруженность — еще один важный момент. Владельцам автотранспорта рекомендуется приехать на место предполагаемого проживания и доехать оттуда до работы или до центра города. Это поможет оценить реальное положение дел. Но и в таком случае важна доступность общественного транспорта. Хорошо, если он ходит регулярно и есть достаточное количество маршрутов. В центральных районах с этим не бывает проблем. В строящихся могут быть затруднения.
• Экологическая ситуация. Вблизи от дома не должно быть промышленных объектов, крупных котельных, полигонов бытовых отходов. Это неприемлемое соседство. Лучше, чтобы поблизости была зеленая зона, а движение транспорта — не самое активное.

2. Тип здания

Комфорт проживания во многом зависит от типа конструкции: кирпичной, панельной, монолитной. Разберем плюсы и минусы каждой.

• Кирпичные. Такие дома хорошо сохраняют тепло, прочные и долговечные. В них хорошая звукоизоляция, но могут возникнуть сложности с перепланировкой, поскольку большое количество стен — несущие. Технология строительства из кирпича дорогая, запрещена для высотных проектов, поэтому применяется сейчас реже.
• Монолитные. Современная технология бесшовного строительства. Встречаются монолитно-кирпичные строения. Их общие преимущества — быстрое возведение, высокая энергоэффективность, большой выбор планировок. В монолитах чаще встречаются высокие потолки, двухуровневые помещения, террасы. Звукоизоляция недостаточно хороша.
• Панельные дома. Современные «панельки» отличаются от советских предшественников. Они намного теплее, поскольку возводятся из утепленных блочных конструкций. Старые постройки чаще холодные, поскольку их швы продуваются. Это зависит от состояния дома, наличия ремонта. Во всех панельных зданиях плохая звукоизоляция, практически отсутствуют возможности перепланировки. Зато цена низкая.

3. Этаж

Комфортность жилья в многоэтажках зависит от выбора этажа. Условно выделяют три группы этажности.

• Нижняя, этажи до 3-4. Здесь жильцам докучают звуки с улицы, особенно тем, кто живет на первых этажах. Их окна легко просматриваются с улицы, что тоже неприятно. Поэтому стоимость «квадрата» здесь ниже на 5-10%. Единственное преимущество — независимость от работы лифта.
• Средняя, этажи с 4 до 10. Характерно отсутствие уличного шума, больше света, хороший вид из окна, поскольку обзор ничего не загораживает. Цена «квадрата» — самая высокая. Недостатком считается зависимость от функциональности лифта.
• Верхняя, этажи выше 10. Желающих жить на высоких этажах привлекают красивые виды из окон, отсутствие шума улицы, чистота воздуха, поскольку все токсичные вещества опускаются ближе к земле. Из минусов надо отметить высокие риски при возникновении пожара и полную зависимость от работы лифта.

Ниже всего цена обычно на жилье на первом и последнем этажах. Основная проблема первого — сырость и холод из подвальных помещений, что требует дополнительных вложений в изоляцию и утепление. Проживание под крышей потенциально опасно протечками, летом может быть жарко от нагревшейся кровли.

Вне зависимости от этажности, есть особенности расположения, влияющие на комфорт проживания. Перечислим, какие квартиры лучше не покупать.

• Около лестниц и лифтов. Здесь гарантирован шум и вибрация от лифтовой шахты.
• Угловые варианты. В комнатах будет холоднее, чем в остальной многоэтажке.
• С окнами, которые выходят на стоящие очень близко здания. В помещениях будет темно.

4. Стадия отделки

В новостройках предлагаются разные виды отделки, как и во вторичке. Наличие или отсутствие ремонта влияет на стоимость жилья. При этом надо заранее посчитать сумму на последующие отделочные работы, если он нужны, и приплюсовать ее к цене. Разберемся с возможными вариантами.

• Без отделки. Это «коробка» с установленной входной дверью и оконными блоками. Жить в ней до ремонта невозможно, зато стоимость минимальна.
• Черновая отделка. Потолок, пол и стены выровнены, проведены инженерные коммуникации, оформлены посадочные места под сантехнику. Установлены водосчетчики.
• Предчистовая. В дополнение к предыдущему варианту проложена электрическая проводка, есть выключатели и розетки. Сантехника полностью установлена. Формат whitebox предполагает поклейку обоев под покраску и монтаж всех межкомнатных дверей.
• Чистовая. Финишная отделка всех поверхностей. Застройщик предлагает варианты оформления. Чаще это самые недорогие решения, но может быть иначе.

Иногда предлагается недвижимость с дизайнерской отделкой. В этом случае покупатель выбирает понравившийся дизайн-проект, который воплощается в жизнь. Это самое дорогое из возможных решений.

Как проверить жилье перед покупкой

Всесторонняя проверка перед заключением сделки обязательна. Ее проводят поэтапно. Сначала изучают документацию, затем внимательно осматривают объект покупки. Лучше всего пригласить специалистов: юриста, строителя, риэлтора, которые помогут досконально проверить недвижимость. Разберем особенности проверки.

Новостройка

Самым внимательным образом изучается необходимая документация. В электронной форме она размещена на сайте компании-застройщика. Должны быть документы об аренде или о праве собственности на земельный участок, разрешительная документация на строительство, строительная декларация.

Стоит ознакомиться с полным проектом застройки, где указаны объекты инфраструктуры, их характеристики, сроки ввода. Оригиналы документов должны предоставляться по запросу покупателя в офисе продаж. Визуальный осмотр квартиры на стадии покупки чаще всего невозможен. Поэтому следует тщательно выбирать добросовестную компанию.

Вторичка

Самый важный момент — убедиться в добросовестности собственника. Сделать это не просто, поэтому желательно нанять опытного юриста, он проанализирует все предоставленные документы, грамотно оформит куплю-продажу. Обязательно ознакомление с оригиналами документации. Собственников может быть несколько, тогда с каждого требуется заверенное согласие. Уточняют отсутствие возможного возникновения прав на наследство, получают одобрение соцслужбы, если прописан ребенок.

Изучают домовую книгу или поквартирные карточки, чтобы никто не был прописан на момент покупки. Стоит убедиться в отсутствии долгов по коммуналке и любого обременения. Можно дополнительно застраховаться на случай потери прав собственности. Если возникнет страховой случай, компания будет самостоятельно решать все проблемы.

Следующий этап — визуальный осмотр. Начинают его с фасада дома и прилегающей территории. Обращают внимание на чистоту и ухоженность подъезда и лифта. Последний должен быть в рабочем состоянии. Внутри квартиры надо сверить реальную планировку и ту, что представлена в техпаспорте. Если они не совпадают, должно быть разрешение на перепланировку. Иначе не избежать проблем.

Проверяется состояние всех поверхностей. Не должно быть плесени, трещин, водяных потеков. Изучается состояние инженерных коммуникаций, сантехники, вентиляционной системы. Желательно попросить выключить на время «звучащие» электроприборы, чтобы оценить звукопроницаемость перегородок и уровень уличного шума. Стоит проверить работу всех розеток и выключателей.

Рассказываем, на что нужно обратить внимание при покупке квартиры в новостройке , на вторичном рынке, в ипотеку и по ДДУ. … Приобретая жильё в новостройке , вы так же можете столкнуться с серьёзными проблемами. Хорошо, если дом уже построен и прошёл государственную регистрацию. В этом случае вы можете быть уверены, что пусть с недоделками, но квартира достанется вам. Другое дело, когда сделка оформляется на стадии строительства. В этом случае есть большой шанс столкнуться с «недостроем» или «долгостроем» .