Получение разрешение на строительство блокированного жилого дома

Можно-ли разделить одноэтажный дом на два хозяина на два дома блокированной застройки если толщина смежной стены 15 см.

Могут выделить как самостоятельные объекты права, если есть отдельные входы.

Здравствуйте, Игорь. Именно по толщине смежной стены, каких либо ограничений для признания блокированной застройкой не существует. Как предусмотрено ст.

49 ГрК РФ, к домам блокированной застройки относятся объекты, в случае, если количество этажей в таких домах не превышает трех, при этом количество всех домов блокированной застройки в одном ряду не превышает десяти и их строительство или реконструкция осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы РФ. Как видите, о толщине стен ничего не указано. Т.е. разделить можно, потребуется обращение в Росреестр (ст. 16 Федерального закона от 30.12.2021 N 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Как перевести квартиру в дом блокированной застройки?

Как перевести квартиру в дом блокированной застройки? В доме 3 квартиры. У каждого отдельный вход. К каждой квартире прилегает участок. Но оформить его мы не можем, т.к. у нас по документам квартира.

Специфика требований законодательства к проектированию и строительству блокированных домов

Наши действия подскажите, пожалуйста.

Здравствуйте, обратитесь в администрацию муниципального образования с совместным заявлением о признании МКД домом блокированной застройки.

Мы не можем выйти. Имел ли он на это право?

У нас двухквартирный дом (признанный судом домом блокированной застройки) который расположен перпендикулярно дороге, у соседа квартира N1 у нас квартира N2. Общий с соседом выезд (двор) на дорогу. Теперь оказалось, что сосед замежевал землю под своей квартирой и выезд на дорогу в свою собственность. Поставил ворота и закрыл их на замок. Мы не можем выйти. Имел ли он на это право?

И что нам теперь делать?

Обращаться в суд и установить сервитут на эту дорогу.

Тут 1,5 шага: обращение в Администрацию с проверкой законности межевания соседа, следующее — обращение в суд с исковыми требованиями.

Сосед не даёт согласие на дом блокированной застройки, Из-за его отказа, я не могу воспользоваться программой до газификации.

Наталья, в суд обращаться нужно.

Сколько времени потребуется для того, что бы перевести дом в статус блокированной застройки?

Данный перевод производится в судебном порядке при подачи искового заявления, с проведением судебно строительной экспертизы, т.е. время может занять от 6 до 7-8 месяцев. Так как принятие самого иска. Назначение заседания (это уже 1,5-2 месяца) далее приостановка на проведение экспертизы, сама экспертиза и заключение, все может занять до 3 месяцев.. и потом уже если нет ни каких претензий и вопросов выходить на решение. далее решение должно вступить в законную силу 1 месяц и только после этого все готово!

В целом весь процесс займёт примерно полгода. Если есть тех. документация, то, возможно, обойдётся и без экспертизы. Вот пример:

Разрешение на строительство блокированных домов

Согласно ст. 49 Градостроительного кодекса РФ жилые дома блокированной застройки это дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования. Многоквартирные дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

[b]Как следует из технического описания, спорный жилой дом является одноэтажным домом из двух частей, не имеет общего имущества помещений общего пользования, а в связи с чем не может быть признан многоквартирным домом и как вследствие является домом блокированной застройки.[/b]

При указанных обстоятельствах, суд считает возможным удовлетворить исковые требования о прекращении права общей долевой собственности, а также признать за ним право собственности на объект недвижимости-здания.

[b][i]С Уважением, адвокат в г. Москва – Степанов Вадим Игоревич.[/i][/b]

Будет ли нарушением процессуального права, при признании дома блокированной застройки.

Будет ли нарушением процессуального права для жалобы, если судья признала жилой дом блокированной застройки, когда заявитель иска, истец не является собственником квартиры в данном доме, является только собственником земельного участка.

Если будет нарушение, какая подойдёт статья ГПК или ГК?

Заранее, всем огромное спасибо!

Здесь скорее следует вести речь о неправильном применении норм материального права, а не процессуального. Но нужно смотреть детали.

Не будет нарушением. Значит были соистцы или у него право собственности в порядке наследования, например, было..

Правомерны ли их требования?

У меня блок секция в многоквартирном доме блокированной застройки. Земля в собственности. И нет общей доли с другими жильцами. Договора заключены на прямую, без участия Управляющей Компании. УК пытается навязать мне долги за обслуживание дорог и уличного освещения, Говоря, что подадут на меня в суд за незаконное обогащение.

Правомерны ли их требования?

В данном случае незаконного обогащения нет. Дороги и уличное освещение относятся к муниципальной собственности и УК здесь ни при чём. Если у каждого собственника нет общего имущества с другими, то и платить не за что.

Читала, что можно теперь обращаться в Росреестр или МФЦ по этому вопросу, в обход КУМИ.

Есть МКД 1974 года, который соответствует требованиям пункта 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации жилыми домами блокированной застройки являются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном участке и имеет выход на территорию общего пользования. Хотим перевести из МКД в блокированную застройку. Местный КУМИ два года гоняет с бумажками начиная от «у нас своя форма протокола собрания собственников» до «ваш дом слишком старый» и «блоки должны быть в долевой собственности, а у вас каждый отдельный блок это собственность одной семьи».

В марте вступил в силу 476 ФЗ, который вроде как упрощает перевод из МКД в блокированную застройку. Читала, что можно теперь обращаться в Росреестр или МФЦ по этому вопросу, в обход КУМИ. Так ли это?

Обращаться необходимо в суд. Лучше будет (на 100%), если истцами выступят все собственники квартир в МЖД. Необходимо подготовить экспертное заключение о том что МЖД соответствует параметрам «жилой дом блокированной застройки». А так же в суд понадобится тех. план на МЖД и отдельные квартиры. Суды удовлетворяют такие иски практически в 100% случаях. Никаких КУМИ, Росреестр не нужны.

Если только Росреестр в суде будет привлечен в качестве 3-го лица, а администрация (КУМИ) ответчиков. Собственники квартир в МЖД будут истцами.

Перевод в блокированную застройку

Есть МКД 1974 года, который соответствует требованиям пункта 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации жилыми домами блокированной застройки являются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном участке и имеет выход на территорию общего пользования. Хотим перевести из МКД в блокированную застройку. Местный КУМИ два года гоняет с бумажками начиная от «у нас своя форма протокола собрания собственников» до «ваш дом слишком старый» и «блоки должны быть в долевой собственности, а у вас каждый отдельный блок это собственность одной семьи».

В марте вступил в силу 476 ФЗ, который вроде как упрощает перевод из МКД в блокированную застройку. Читала, что можно теперь обращаться в Росреестр или МФЦ по этому вопросу, в обход КУМИ. Так ли это?

Без КУМИ этот вопрос не решить. Советую Вам решать вопрос в судебном порядке, так быстрее и легче, чем с органами возиться, их отказами.

В Росреестр обращаться.

1. Блок, указанный в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), соответствующий признакам, указанным в пункте 40 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, со дня вступления в силу настоящего Федерального закона признается домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании.

2. Замена ранее выданных документов или внесение в них изменений, внесение изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости в отношении блока, указанного в части 1 настоящей статьи, не требуются и осуществляются по желанию правообладателей объектов недвижимости. Полученные до дня вступления в силу настоящего Федерального закона документы, которые удостоверяют право на указанный в части 1 настоящей статьи блок, сохраняют свою юридическую силу и не требуют переоформления.

3. В случае, если до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в Единый государственный реестр недвижимости были внесены сведения о блоках (независимо от их наименования или вида разрешенного использования) в качестве жилых помещений в жилых домах блокированной жилой застройки, указанных в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), и зарегистрированы права на такие блоки, собственники указанных блоков вправе совместным решением уполномочить одного из собственников таких блоков на обращение от имени всех собственников блоков в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее — орган регистрации прав), с заявлением об учете изменений сведений Единого государственного реестра недвижимости в части приведения вида, назначения и вида разрешенного использования объекта недвижимости в соответствие с требованиями законодательных актов Российской Федерации, измененных настоящим Федеральным законом. Отсутствие в градостроительном регламенте, утвержденном применительно к территориальной зоне, в границах которой расположены такие объекты, указания на соответствующий вид объекта недвижимости и вид его разрешенного использования, а также утвержденных параметров разрешенного строительства таких объектов не является препятствием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости указанных сведений.

4. При изменении в соответствии с заявлением, указанным в части 3 настоящей статьи, вида, назначения и вида разрешенного использования объекта недвижимости орган регистрации прав одновременно с изменением в отношении всех блоков вида объекта недвижимости на «здание», назначения объекта недвижимости на «жилой дом», вида разрешенного использования на «дом блокированной застройки» и исключением наименований объектов недвижимости, не соответствующих данному виду разрешенного использования, снимает с государственного кадастрового учета здание, в котором расположены указанные в части 3 настоящей статьи блоки.

5. В случае, если созданный до дня вступления в силу настоящего Федерального закона жилой дом блокированной застройки, указанный в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), расположен на земельном участке, находящемся в общей долевой собственности собственников блоков в таком доме, решение, указанное в части 3 настоящей статьи, может содержать указание на решение таких собственников о разделе данного земельного участка с образованием земельных участков под каждым домом блокированной застройки. В этом случае одновременно с заявлением, указанным в части 3 настоящей статьи, в орган регистрации прав должно быть подано заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые земельные участки с приложением документов, необходимых для осуществления таких государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав. Отсутствие в градостроительном регламенте, утвержденном применительно к территориальной зоне, в границах которой расположен данный земельный участок, указания на соответствующий вид разрешенного использования, а также утвержденных предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров земельных участков не является препятствием для указанного в настоящей части раздела земельного участка.

6. Внесение изменений в выданные до дня вступления в силу настоящего Федерального закона разрешения на строительство жилых домов блокированной застройки, разрешения на ввод в эксплуатацию жилых домов блокированной застройки и иные документы, в которых содержатся указания на создаваемые или созданные жилые дома блокированной застройки (в значении, предусмотренном пунктом 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), не требуется.

7. Привлечение застройщиками денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса на основании договоров участия в долевом строительстве допускается только с использованием счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции настоящего Федерального закона).

Источник: www.9111.ru

Реконструкция блокированных жилых домов

Здравствуйте. Купили дом ИЖС, оформили на папу и на меня по 1/2 через суд участок и дом. Дом как таунхаус, два входа. Но изначально, бывший хозяин строил дом с одним входом. Мы просто возвели стену в коридоре, тем самым поделили дом пополам.

С другой стороны построили пристрой и сделали выход. Со стороны пристроя до соседей 3 метра. У нас проблема в том, что за газ мы платим по одному лицевому счёту, и вообще на будущее, вдруг мои родители или я захочу продать свою половину, поэтому хочется узаконить реконструкцию.

Нам посоветовали изменить вид разрешённого использования земельного участка на блокированную, мы это сделали. Заказали ГПЗУ, почему-то в нем, дом остался прежним как у бывшего хозяина, без реконструкций. Потом мы заказали проект. По проекту наш дом выходит за зелёную зону, хотя от соседей 3 метра.

Мы хотели сдать проект в градостроительный контроль сказали, что ждите отказа, и мы решили пока такой проект не сдавать. Теперь мы в замешательстве, что нам делать? Может проект переделать? (Тогда документация не будет соответствовать действительности). Может попросить отказ и через суд?

Тему « Реконструкция блокированных жилых » просмотрело: 12 229 чел. | Сейчас просматривают: гости: 9 На форуме https://pravozem.ru зарегистрировано: 52 014 чел. | Online: 460 чел. и гостей: 6 737 чел.

PRO8293 Народный консультант

3 anonim-247806-3125 (Волгоград)

Ярослав, спасибо за ответ. Я далекий человек от этого всего. Очень прошу помочь разобраться в этой ситуации. Отправил вам все документы на почту. Спасибо!

1 anonim-247675-3966 (Волгоград)

Ярослав, Добрый день. У меня сосед недавно пристроил ванную комнату за стеной, стена общая между домами, и недавно у меня на стене начались образовываться пятна, как оказалось у него там труба протекает. Он сказал что трубу починил, но это меня не устраивает и чувствуется сырость все равно. Хотел узнать, могу ли я потребовать убрать его ванную из общей стены, или посоветуйте какие можно меры принять. Спасибо.

PRO8293 Народный консультант

Добрый день! Если сосед произвел реконструкцию как положено т.е. получал уведомление о реконструкции, то убрать ванну практически невозможно. Вы можете обратиться в суд с исковым заявлением об устранении препятствий в пользовании имуществом.

1 anonim-247675-3966 (Волгоград)

Спасибо большое за ответ.

7 lubonka26 (Челябинск)

Добрый вечер, скажите пожалуйста, дом на 4 семьи, вход у всех отдельный, долевая собственность, один из собственников построил второй этаж, оформил землю через суд, у других трех собственников Земля не оформлена, сейчас через суд пытается узаконить пристрой и переспределить доли, но 2 сособственников не давали согласия на реконструкцию. В суде судья сказал, что мы должны дать юридические обоснования, почему мы против. Если один из собственников несовершеннолетний и при переспределение его доля меняется, разве не нужно разрешение опеки?

PRO8293 Народный консультант

Добрый день! При совместной собственности требуется согласие всех собственников на реконструкцию, возможно судья просто хочет знать Ваше мнение по этому вопросу. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.

1 anonim-247943-5293 (Москва)

Здравствуйте. Подскажите у нас с соседями по1/2 дома. Обшая стена очень овальная. Если нам отделяться она рухнет. Что делать?

PRO8293 Народный консультант

Добрый день! Не очень понятен Ваш вопрос. Что Вы имеете ввиду?

3 anonim-247673 (Санкт-Петербург)

Ярослав, В Волгоградской области отказываются выделять долю дома ИЖС в натуре, то есть Росреестр не будет регистрировать её как отдельное помещение, несмотря на техническую возможность выдела. Ссылаются на 218 ФЗ (как я поняла, п. 7 статьи 41). Соответственно, не зарегистрируют выдел доли участка в натуре (что-то типа «судьба дома следует судьбе участка» или наоборот).

То есть раз дом в долях, то и участок должен быть тоже в долях, несмотря на то, что размер позволяет, и выходы отдельные. Въезд на участок, правда, пока общий, до сноса моей половины дома. Если снесу, то будет въезд и с моей стороны.

Требуют признания дома блокированным строением. Только после этого можно разделить участок, и у каждого будет свой, со своим кадастровым номером. Они правы? Если да, то снести мою старую часть дома будет очень сложно, почти невозможно, даже при наличии согласия соседки. Предупреждают, что блокированным строением могут и не признать.

Все говорят по-разному. Не знаю, может как-то крутиться через реконструкцию доли. Снести, а потом «передумать» возводить по старому фундаменту и начать делить участок. Но ведь всё равно не разделят? Да и логично вначале участок поделить, а потом уже свою долю сносить.

У меня цель не реконструкция, а выдел своей доли участка (чтобы был отдельный, со своим кадастровым номером), снос моей доли дома и прекращение долевой собственности. Можете, подскажете что-нибудь?

PRO8293 Народный консультант

Добрый день. Подскажите, какие документы у Вас на долю дома и землю?

3 anonim-247673 (Санкт-Петербург)

Есть общий на весь дом кадастровый паспорт, кадастровый паспорт земельного участка, кадастровая выписка о земельном участке, межевой план. Все эти документы на весь участок, без разделения. Доли указаны только в свидетельстве о праве на наследство по закону. Ну и соглашение между мной и соседкой по разделу согласно долям, плюс схема раздела участка между нами.

PRO8293 Народный консультант

Добрый день, вам необходимо зарегистрировать свое право собственности на основании права на наследство и выделить долю. Если вам отказывают в обычном порядке, добивайтесь своего в судебном порядке.

3 anonim-247526-4052 (Москва)

Добрый день. У нас частный дом на 3 владельцев. Половина дома у одного владельца, к нему вопросов нет. Мы живём на первом этаже, а сосед наш (третий владелец) занимает первый этаж и этаж- мансарду над нами, он там ничего не строил, так купил в свое время. По ночам он очень сильно шумит над нами.

Как узнать и где, узаконен у него второй этаж или нет, мы подозреваем, что помещение над нами ранее было просто чердаком, в котором он сделал жилую комнату. У нас в документах написано, что это одноэтажное строение.

PRO8293 Народный консультант

Добрый день! Если в документах указанно одноэтажное строение, и Вы как совладелец не давали согласие на реконструкцию второго этажа, значит он не зарегистрирован.

3 anonim-247526-4052 (Москва)

Но мы не первые совладельцы, до нас жили другие. Они могли дать согласие? Или если они его дали, то в документах это уже не было бы одноэтажное строение?

PRO8293 Народный консультант

Да, закажите выписку из ЕГРН, в ней будет указанны характеристики строения.

3 anonim-247526-4052 (Москва)

Подскажите! Ситуация такая, купил квартиру в двухквартирном доме, в коим участки разделены. Вход у каждого свой, подведение воды в каждый дом отдельно, канализация у каждого своя, подвод электроэнергии раздельный. Единственное что объединяет, так то стена с дымоходами.

Был суд, суд признал квартиру домом блокированной застройки, вторым этапом я получил разрешение на реконструкцию и начал строительство. С обратной стороны дома я построил двухэтажный дом, а старый дом оставил под прихожую и гараж. И получилось так, что гараж находиться у стены соседа, сосед не доволен таким решением (Точнее он всем не доволен, даже то что ему не мешает).

Я уложил на эту стену не горючие материалы, по верху гаража провел пожаротушение с датчиками задымления, сделал хорошее проветривание, провёл отопление (что бы не прогревать автомобиль), добавил новый фундамент, и выложил ещё одну стену в 40 см сибитом, теперь нас разделяет метровая стена. Вопрос: Что мне грозит если он подаст в суд? Спасибо Вам огромное! Низкий Вам поклон! И долгих лет жизни!

PRO8293 Народный консультант

3 anonim-247592-4379 (Люберцы)

Здравствуйте, уважаемые эксперты. Есть дом ИЖС, в равных долях между двумя собственниками. Два земельных участка в собственности у каждого, площадь дома приходится примерно 50/50 между этими участками. Ситуация такая. Первый собственник снес свою половину дома без предупреждения и хочет узаконить строительство, начав с уведомления о начале реконструкции.

Часть дома, которая находится на их территории участка, они планируют расширить процентов на 30%, планируя в будущем перераспределить доли собственности. Есть уже фундамент. Второй собственник в принципе не против узаконивания, если вся эта реконструкция не повлияет на техническое состояние второй половины дома.

Хотя уже частично, на мой взгляд, повлияло, но это пока только субъективное мнение, без экспертиз. Но обещания только устные, никто, разумеется, письменных гарантий не даёт. Вопросы возникли такие: 1) На данный момент составлено уведомление о начале реконструкции, где записаны в качестве застройщика оба собственника.

Насколько это формальная часть, или лучше убрать второго собственника, который реконструкцию не осуществляет, из графы застройщика? Если лучше убирать, то как, в таком случае, дается согласие на реконструкцию от второго собственника? 2) Должны ли в уведомлении о начале прописываться какие-то детальные условия реконструкции или это больше формальный документ?

Возможно ли потом оспорить реконструкцию, например, на этапе подачи уведомления о завершении, если первый собственник ухудшит техническое состояние половины дома второго собственника, или выполнит самовольно какие-то, не устраивающие второго собственника, технические решения? Спасибо заранее за ответ. С уважением, Сергей.

PRO8293 Народный консультант

Добрый день! Дом расположен на двух участках, Вы получите отказ в выдаче уведомления о начале реконструкции, Вам необходимо переводить земельный участок под блокированную застройку, чтобы появилась возможность получить уведомление о реконструкции. 1. Так как это единое строение, то необходимо указывать всех собственников в заявлении, иначе Вы скорее всего получите отказ. 2. В заявлении прописывается площадь и контур предполагаемой реконструкции.

3 anonim-247592-4379 (Люберцы)

Спасибо большое за ответ, по первому пункту все ясно. Насчет реконструкции есть такая информация. В начале года собственники консультировались в администрации и в кадастровой компании. Там предложили как раз вариант без перевода под блокированную застройку, с обычным уведомлением по отношению ко всему дому.

Но при этом, в уведомлении должна указываться реконструкция всего дома, а не выделение какой-то части. Тогда в документ добавляются два собственника, два земельных участка, и вроде как в таком виде могут выдать разрешение, хотя, конечно, на 100% это никто не гарантирует. Если бы указывалась реконструкция отдельной части, то точно отказ.

Собственно, поэтому нельзя указать контур реконструкции, о котором Вы упоминаете в ответе на второй вопрос. В итоге, в пакете документов с уведомлением есть план как старой площади дома, так и увеличенной площади в результате реконструкции, но без указания, какая именно часть реконструируется.

Ну плюс еще 3D фасады дома, не имеющие отношения к реальности, второй вход даже там не указан, видимо из опасения как раз отказа. Поэтому отсутствует конкретное описание, что можно реконструировать, а что нет. И вот в итоге не очень понятно, как определить зоны ответственности собственников при таком уведомлении.

На консультации упоминали соглашение между собственниками после окончания реконструкции, или даже до нее, где прописывается кто чем пользуется, заверяемое при необходимости подписями у нотариуса. Но это, так понял, какое-то неформальное соглашение, есть ли такая практика?

Существует ли вообще возможность перераспределения долей с указанием конкретных частей дома, или только через перевод участков под блокированную застройку? То есть, вот закончилась реконструкция, и первый собственник считает, что у него теперь условно 70%, а у второго 30%. Сейчас вот никак не прописано, где чья ответственность. И немного страшно, что если подписать уведомление, то потом уже не доказать, что первый собственник сделал совсем не то, что ожидал второй.

PRO8293 Народный консультант

Добрый день! В Администрацию какого города обращались? Откуда у Вас эта информация, Вы сами присутствовали при консультации в Администрации?

3 anonim-247592-4379 (Люберцы)

Добрый! Это Одинцовский район. Сам на консультации в администрации не присутствовал. Присутствовал на консультации в кадастровой компании, где озвучивалась такая информация одним из собственников, ну и местные специалисты подтвердили, что такое оформление может пройти, при уведомлении на ремонт всего дома полностью. Но вы правы в той части, что они сказали, что положительный результат не гарантируется на 100% из-за наличия дома на двух участках, и нельзя сказать заранее, какое будет в итоге решение.

25 anonim-247407-358 (Омск)

Добрый день. У меня дом блокированной застройки. Сосед хочет увеличить свой дом. На каком расстоянии от моего дома он имеет право возводить конструкцию? И нужно ли на это мое согласие?

PRO8293 Народный консультант

Добрый день! У вас отдельные участки с соседом или он планирует увеличить свой дом на том же участке, где стоит ваш дом?

Отдельные участки. Наш дом из бруса стоит на меже, цоколь 3м. И соединен с соседом проходом (там у него котельная) в гараж и другие комнаты. Он хочет надстроить над своим гаражом второй этаж с выносом к нашему дому, отступив от него 1.5 м На сколько это по СНиПам проходит и по пожаробезопасности? И если он будет рыть фундамент, наш дом 376м не поедет? P. S. (на фото где ручка стоит планируется дом)

PRO8293 Народный консультант

Добрый день! О какой пожаробезопасности может идти речь. У вас дом блокированной застройки. Он по своей сути подразумевает близкое расположение частей дома по отношению друг к другу. Плюс ко всему у вас котельная в одном коридоре.

Поедет дом или нет- чтобы понять хотя бы косвенно, повлияет ли строительство вашего соседа, нужна строительная экспертиза.

Здравствуйте Ярослав! У меня к Вам такой вопрос. Незаконная реконструкция по статусу по документам многоквартирный дом, но по факту дом блокированной застройки, Земля общая долевая под многоквартирным домом.

Есть добро с пожарки и заключение с Роспотребнадзором надзора тоже хорошее, есть заключение кадастрового инжинера хорошее здание не угрожает людям и даже есть независимая судебная экспертиза и там тоже всё хорошо, соседи не дают согласие на узоканивание по причине ссоры, администрация иск о сносе подала и первая инстанция определила что надо снести этаж надстроеный над квартирой. Что делать Ярослав скажите? Сейчас обратилась с жалобой на решение суда первой инстанции и нахожусь в ожидании апелляции. Поменять статус многоквартирного в дом блокированной застройки.

PRO8293 Народный консультант

Добрый день. Изобразите ситуацию схематически и уточните на, что именно у Вас документ на квартиру(помещение), или часть дома? Если все документы на квартиру, то скорее всего не удастся зарегистрировать пристрой без согласия всех жильцов. Поменять статус здания без решения всех собственников тоже не получится.

Произведена реконструкция части жилого дома и не оформлена. Возможно ли получить разрешение на реконструкцию и оформить в дальнейшем как блокированный дом? По документам сейчас 4/11 доли жилого дома площадью 20 кв, земля ИЖС населенных пунктов.

PRO8293 Народный консультант

Добрый день! Регистрация дома как блокированная застройка, Возможна только на земельном участке предназначенном для таких типов строений, то есть в начале Вам нужно перевести земельный участок в ВРИ «под блокированную застройку». Так же только Вашу часть дома без перевода общего строения зарегистрировать не получиться.

Спасибо большое за ответ! А не подскажете как перевести землю в ВРИ «под блокированную застройку»?

PRO8293 Народный консультант

Добрый день! Для начала, необходимо убедиться, функциональная зона Вашего участка подходит для изменения ВРИ, эту информацию Вы можете найти в ПЗЗ Вашего города.

10 anonim-247642-3551 (Москва)

В 2011 году в долевую собственность был приобретен дом и земельный участок в равных долях на каждого члена семьи (по 1/3). На земельном участке находилось заброшенное строение которое по решению суда было снесено и убранно. После этого было принято решении узаконить свое строение, так как до этого была расширена площадь пристройки.

В администрации мне пояснили что необходимо перевести дом в часть блокированной постройки, затем переоформить землю и только после этого можно начинать процедуру реконструкции. Подскажите это верно или у меня есть другие варианты оформления? Если необходимо могу выслать документы для ознакомления. Заранее благодарен!

PRO8293 Народный консультант

Добрый день! Да, пришлите документы. Не понятно для чего переводить дом в блоки, он расположен на одном участке?

10 anonim-247642-3551 (Москва)

Добрый день. Документы на участок. Извините если не отвечаю быстро — просто могу быть на работе.

Я не указал что дом двухквартирный. И какие документы переслать вам?

PRO8293 Народный консультант

Добрый день! Да в Вашем случае Администрация права, действовать нужно так. Другой Вариант, объединение участков и оформление пристройки в обычном порядке(при условии что отступы от границ участка соблюдены)

10 anonim-247642-3551 (Москва)

Добрый вечер Ярослав! Как я смогу объединить участки -если там другой собственник?

Дом двухквартирный и за общей стеной другие собственники и участок земли их.

Или Вы про участок земли под строением которое снесли? Так по документам это моя земля и обременений на нее больше -нет!?

PRO8293 Народный консультант

Например договориться с соседом об объединение. если это не возможно, тогда остается только вариант с переводом в блок.

10 anonim-247642-3551 (Москва)

Добрый день Ярослав! Сегодня пообщался с людьми из земельного комитете и они пояснили мне что переводить часть дома моего в блокированную постройку не надо так как земля в своё время была выделена для лфх. Единственное что мне нужно на основании ФЗ №218 ст. 70 п. 14 это заказать в БТИ технический план дома и декларацию и подать документы в МФЦ для постановки на кадастровый учет.

PRO8293 Народный консультант

Добрый день! Рекомендую Вам все же получить консультацию не в Администрации а В росреестре, так как по моему опыту такой технический план не пройдет.

1 anonim-247808-4259 (Москва)

Здравствуйте. В собственности (не долевая) часть жилого дома, сделана пристройка, с отступами 3м по границам от соседей. Подано уведомление о реконструкции. Получен отказ в связи с тем, что (по факту дом является частью блокированной застройкой). Статус по документам (выписка ЕГРН) : часть жилого дома, назначение: для обслуживания жилого дома.

Есть ли путь оформить?

PRO8293 Народный консультант

Добрый день! Да, есть возможность зарегистрировать такую реконструкцию в судебном порядке + перевести часть дома в блок. Какой у Вас район? Пришлите приостановку.

1 valentina04 (Брянск)

Добрый день. У нас есть дом. Три года назад он выведен из доли в блочный. Есть смежная стена с соседом. Недавно мы решили слегка расширить кухню, благо есть куда. Земля под окном кухни наша собственность на 1 метр. Вот на этот метр мы и расширим.

Пошли в архитектуру. Там нам дали список для сбора документов. 1Град план — нам его выдали бесплатно там же2 Проект -заказали 3 Инженерные изыскания к проекту!? — ваще не пойму зачем? Дом стоял, мы ток 1 метр расширим. И изыскания оч дорогое удовольствие, рядом речек и проч нет. 4 согласие соседей — там к стати соседки и нет, она уехала в другой город. Как найти ее ума не приложу.

Вопрос в следующем. Как нам обойтись без изысканий, думаю это не правомерное требование ну и как с соседкой вопрос решить? Если нет ее. В суд придется видимо? П. С извините — шифт что то плохо работает.

Большие буквы через раз.

PRO8293 Народный консультант

Добрый день, изыскания нужны- на основании данных полученных в ходе изысканий и формируется проект, в котором прописывается какой именно фундамент необходимо использовать, как поведет себя грунт и фундамент основного строения и прочие важные моменты. По поводу соседки, согласие необходимо, как на этапе получения уведомления о начале реконструкции, так и в суде, если узаконивать придется в судебном порядке.

2 anonim-247676-4170 (Брянск)

У нас в град плане есть все данные по залеганию воды и проч. Зачем ещё изыскания? Проект готов без изысканий. Самое главное — согласно чему, какому закону нужены изыскания?

PRO8293 Народный консультант

ГрК РФ Статья 47. Инженерные изыскания для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства: Инженерные изыскания выполняются для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства. Подготовка проектной документации, а также строительство, реконструкция объектов капитального строительства в соответствии с такой проектной документацией не допускаются без выполнения соответствующих инженерных изысканий.

5 craftwerke (Ставрополь)

Добрый день! Хотим сделать пристрой (веранду с холодным тамбуром) к существующему (зарегистрированному) дому. Подскажите, пожалуйста, при заполнении раздела 3.3. 3. «Сведения об отступах от границ земельного участка» уведомления о реконструкции объекта ИЖС можно ли написать следующее: «Существующие отступы от границ земельного участка отсаются без изменений? «Заранее спасибо!

PRO8293 Народный консультант

Добрый день, можно. Также прикрепите схему и пропишите, что отступы указаны на схеме.

2 anonim-247544-4081 (Москва)

Здравствуйте, я купила часть старого жилого дома, технический паспорт есть. В феврале обратилась в МФЦ за разрешением на реконструкцию, где мне сказали, что на реконструкцию разрешения не надо. Делайте. Я начала реконструкцию согласно техническому плану и пристройки к нему + мансарду. Могут ли у меня быть какие-то проблемы и как их заранее устранить.?

PRO8293 Народный консультант

Добрый день! Какой у Вас регион? Дом расположен на одном участке? Какой ВРИ участка?

2 anonim-247544-4081 (Москва)

Московская область, земля в собственности под своими домами. Категория земель: земли населённых пунктов. Виды разрешённого использования: индивидуальные жилые дома.

PRO8293 Народный консультант

1 anonim-247943-5360 (Москва)

Здравствуйте. Дом в долевой собственности, разделён по долям через суд. Сосед сделал пристройку своей части в виде 2го этажа и общую стену заложил пеноблоками. Также задел общую крышу. Своё согласие я на это не давал.

Подскажите, могу ли я оспорить эту пристройку и в какие инстанции можно обратиться, заранее спасибо.

PRO8293 Народный консультант

Ярослав, Пожалуйста подскажите, могут ли «полудомные» соседи снести свою половину дома без нашего на то согласия? Дом постройки 1953 г. общей площадью 35.8 м 2 Участок и дом были разделены при разводе моего деда. Теперь же и участки земли и половины дома имеют свои кадастровые номера, раздельные входы и коммуникации.

Новые собственники подали документы на признание дома блокированной застройки с планами на постройку 3-хэтажного дома на своей половине. Имеют ли они право разломать половину старого саманного дома без нашего письменного согласия? Ведь наша общая внутренняя стена для нас станет наружной и холодной? Спасибо!

PRO8293 Народный консультант

Добрый день, согласие потребуется. По поводу общей стены, необходимо обсудить с соседями перспективу проведения мероприятий по утеплению и укреплению общей стены. В обратном случае, имеете возможность обратиться в суд по нанесению ущерба, причиненного в результате действий соседей.

Ярослав! Спасибо Вам огромное за исчерпывающий и быстрый ответ на мой вопрос (успокоили). С уважением, Ирина Ивановна.

1 anonim-247492-5646 (Москва)

Можно влезть в консультацию? У меня схожая проблема. Только собственники второй половины умышленно хотят привести свою половину в негодность для проживания, чтобы снести потом. Как быть? Наша половина может разрушиться.

PRO8293 Народный консультант

Добрый день! Опишите Вашу ситуацию подробней.

5 anonim-247720-5549 (Москва)

Бревенчатый дом 1953 года постройки в общедолевой собственности. В 2000 году было мировое соглашение о реальном разделе, в котором написано: «Чердаком стороны будут пользоваться совместно». В Госреестре раздел не зарегистрирован, осталась общедолевая собственность. В 2011 году второй собственник продал свою часть дома.

Новый собственник без разрешений и согласований постепенно снес свою часть дома и построил новый дом на плитном фундаменте, с большими габаритами, с мансардой, при этом были нарушены несущие конструкции, капитальные стены, общая крыша. Часть его постройки врезана в мой чердак, нарушена стропильная система, частично срезана обрешётка.

Фактически впритык к перегородке без капитального фундамента был построен новый дом. Вместо части общего сарая появилась кухня-столовая с мансардой, которая свисает на метр над моим сараем. Считается ли в силе мировое соглашение 2000 года? Может ли дом считаться блокированным, если по мировому соглашению чердак является общим, в мой чердак врезана его постройка, козырек мансарды свисает над моим сараем на метр, у меня нет доступа к двум стенам моего дома, замурован мой вход на чердак, а окна соседа (как при долевой собственности) выходят на мою территорию. Суд проигрываю.

PRO8293 Народный консультант

Добрый день, при проведении реконструкции строения, необходимо было получить согласие. Вы подали иск? Уточните, в каком районе находится участок?

5 anonim-247720-5549 (Москва)

Доброе утро! Второй собственник сказал, что будет делать ремонт и хочет сделать на своей части чердака комнаты, а мне сделает проход на мой чердак. О мансарде не было и речи. На реконструкцию ни письменных, ни устных согласий я не давала. В Администрацию он обратился только тогда, когда я подала в суд.

Несколько раз ему говорила: «Ничего не делай плохо для моей части дома, сделай планы». Обещал, но не сделал. В 2019 году я предложила обсудить все разногласия, сделать межевание, зарегистрировать в Госреестре. Он ответил: «Я построил дом отдельно, Вашу перегородку не затрагивал, берите свои документы и делайте межевание, а если не нравится, собирайте вещи и в Москву».

Через два месяца я подала в суд. Дом находится в Павловском Посаде.

PRO8293 Народный консультант

Добрый день, в предыдущем сообщении вы написали, что проигрываете суд. Расскажите на каком сейчас этапе судебный процесс? Какова позиция судьи?

5 anonim-247720-5549 (Москва)

Здравствуйте, Ярослав! Решением суда 1 инстанции постройку второго собственника признали самовольным строением и обязали сделать глухую стену между частями дома. Но части то были тогда, когда был единый дом с общими несущими стенами, фундаментом, конструктивными элементами, обрешеткой, крышей. Сейчас два дома, стоящие впритык.

У моего осталась перегородка с мелкозаглубленным фундаментом. На чердаке он сделал стену в продолжение своей капитальной стены. А к подпоркам, которые держат мою крышу, прилепил металлические листы. Меня обязали сделать вход на чердак из моего помещения, то есть из переднего фронтона. Но у нас вход всегда был из нашего сарая.

Изначально мой отец поделил дом вдоль по коньку и одну часть подарил сестрам. 2 сестры попросили поделить дом поперек, чтобы разделиться между собой. В результате мы стали проходить через их чердак на свой, а окна их комнат смотрят на нашу территорию. В Мировом соглашении 2000 года написано «чердаком стороны будут пользоваться совместно».

Ни о блоках, ни о многоквартирном доме не было и речи. Раздел нужен был для того, чтобы вторая сторона могла продать свою часть. Новый собственник везде пишет, что он купил фактически и юридически изолированный блок. На суде 1 инстанции отказали в проведении повторной экспертизы, нашу рецензию отклонили.

Многочисленные нарушения второго собственника назвали сложившимся порядком и фактически не рассматривали. А еще решением суда у меня отрезают 15 квадратных метров участка, хотя забор стоит с 1953 года. На суде второй инстанции почти не слушают и не разбирают.

Удалось обратить внимание судьи на то, что вторая сторона использовала определение 2000 года о разделе дома с пропущенным обзацем, в котором написано об общем чердаке. Мы предъявили справку о том, что документ с пропущенным чердаком не действителен. Суд второй инстанции назначил повторную судебную экспертизу. Вопросы поставлены неплохие.

Экспертиза (очень сомневаюсь, что независимая) уже была. Ждем ответа. Будем писать рецензию. Второй собственник сразу после решения суда первой инстанции подал иск к Администрации города об узаконивании своего изолированного блока. Меня пригласили в качестве третьего лица.

После первого заседания вышло определение, по которому рассмотрение иска отложили до решения суда второй инстанции. Мои права нарушены, созданы опасные условия для жизни. Решением суда меня не только не защитили, но и наказали. На фото мой чердак. Слева металлическая «стена».

Прямо — в мой чердак врезана его постройка.

Извините, фото получилось к верху ногами.

PRO8293 Народный консультант

Добрый день, в экспертизе были освещены вопросы по поводу того, что вам нанесен вред и ущерб?

5 anonim-247720-5549 (Москва)

Здравствуйте, Ярослав! Конкретно вопросов о нанесении вреда и ущерба нет. Но в одном из вопросов написано: указать повлиял ли демонтаж общей стены на конструктивные элементы части жилого дома. Имеются ли разрушения в части дома. И находятся ли они в причинно-следственной связи с произведенной реконструкцией части дома второго собственника.

В другом вопросе написано: соответствует ли реконструированная. Часть дома градостроительным, строительным, санитарным, бытовым, противопожарным нормам и правилам? Еще: нарушаются ли права собственника части жилого дома. Возведенным вторым собственником реконструированным строением в части местоположения расположения ската крыши?

Первая судебная экспертиза написала в выводах: «Изменение кровли над фактически занимаемой частью дома ответчика привела к незначительному изменению нагрузок и месту приложения данных нагрузок на основные несущие элементы основного строения лит. А. Однако, данные работы не привели к увеличению нагрузок на стены основного строения лит.

А. » А в литер А входит моя комната и одна из комнат второго собственника. Это было единое здание. Сейчас у его комнаты новый плитный фундамент, потолок выше, новые перекрытия, с одной стороны блочная стена, новые стропила. Единого здания нет. Примерно через неделю будет готова экспертиза, назначенная судом второй инстанции.

Думаю, мало что изменится. В интернете очень много предложений узаконить любую самовольную постройку. Думаю, что после узаконивания его постройки будут меня выселять. А это дом моих родителей, ветеранов войны. На фото: так я пролезаю через чердак кухни на чердак дома, чтобы залить котел отопления после того как мой вход на чердак из моего сарая был замурован вторым собственником.

PRO8293 Народный консультант

3 anonim-247030 (Москва)

Добрый день! Помогите пожалуйста разобраться в ситуации. Купили дом 1956 года постройки, построенный на меже в 30 см от дома соседа, оформленный как часть жилого дома. Хотим реконструировать его с расширением площади и поднятием мансарды. По ГПЗУ отступ должен быть 3м.

Как лучше поступить? Возможен ли вариант переоформления дома в дом блокированного типа, если стена вплотную к соседской, но не общая. Вид земли ИЖС и строительство блокированного типа.

Источник: pravozem.ru

Что такое дома блокированной застройки

Виды страхования

Описание дома

Блокированная жилая застройка: что это такое, как выглядит, каковы особенности ее конструкции? В части II статьи 49 Градостроительного кодекса РФ есть четкое определение этого понятия.

Чтобы иметь статус блокированной застройки, здание должно соответствовать следующим характеристикам:

• высота — не более 3-х этажей;
• подведение инженерных коммуникаций к каждому жилому блоку отдельно;
• строение включает в себя несколько частей — от 2 до 10;
• части дома объединены одной стеной, не имеют между собой прохода;
• нет помещений общего пользования;
• у каждого жилого помещения есть отдельный выход на общую территорию.

Как стать застройщиком сблокированного дома?

Нормы российского градостроительного кодекса определяют несколько типов жилой малоэтажной застройки. Одним из таких видов жилья являются блокированные дома.

Мы рассмотрим все отличия и правила застройки и эксплуатации блокированных домов чуть позже. А сейчас перейдем к предыстории — как вообще появился этот тип жилья и почему он так востребован?

Сама процедура оформления такой постройки почти не отличается от стандартной, применяемой при индивидуальной застройке.

Выдачей разрешений под строительство блочного жилья занимается местный строительно-архитектурный отдел. После того, как выбран подходящий земельный участок, застройщик должен получить разрешение на строительство и предоставить на рассмотрение всю проектно-сметную документацию.

Комплект подаваемой документации должен быть следующим:

1. Заявление установленного образца;
2. Выписка из Росреестра, или другие правоустанавливающие бумаги на землю;
3. План межевания земельного участка;
4. Проект будущего жилья (он должен выполняться профессиональным архитектором, состоящим в СРО);
5. Техусловия подключения строения к коммунальным сетям.

После окончания строительства, блочный дом в обязательном порядке проходит процедуру ввода в эксплуатацию. Для этого в муниципальные контролирующие органы застройщик обязан предоставить:

1. Правоустанавливающую документацию на земельный участок;
2. Разрешение из муниципалитета на строительство здания;
3. План участка из управления градостроительства;
4. Техплан из бюро техинвентаризации;
5. В ситуации, когда стройку производил подрядчик, следует приложить акт приемки;
6. Документация, подтверждающая соответствие возведенного здания всем требованиям техрегламента.

Если сблокированное строение было возведено еще до разработки и принятия соответствующей нормативно-правовой базы, можно переоформить его статус в БТИ или муниципалитете. В случае отказа, застройщик вправе обратиться в суд.

Разновидности домов блокированной застройки

Виды объектов с обособленной конструкцией различаются формой возведения, но имеют общие черты. В архитектуре выделяются следующие виды домов блокированной застройки:

1. Дуплекс — городской дом, состоящий из двух квартир, имеет одну крышу и общую глухую стену. Обычно это двухэтажное строение, собственники могут достроить и третий этаж. Дуплексы характерны для архитектуры Англии XIX века.
2. Таунхаус — блокированный дом с характерными элементами загородных строений. У каждой квартиры свой отдельный вход, перед которой находится небольшая площадка. Заднего двора нет. Жилая площадь небольшая, планировка — вертикальная, у каждого этажа — своя функциональная нагрузка.
3. Квадрохаус — жилой проект с небольшой придомовой территорией, имеет 4 отдельных входа и гаражный отсек на 4 семьи. Хотя помещения имеет общую стену, их площадь довольно большая. Интерьер имеет улучшенную планировку. На первом этаже находятся технические помещения и кухонное пространство. Спальни расположены на втором этаже. Бывает и третий этаж: обычно это террасы или комнаты для досуга.
4. Лэйнхаус — дома блокированной застройки с увеличенной придомовой зоной, на которой размещается гараж. Сами дома имеют небольшие параметры, а сама застройка образует целый комплекс. Исторически лэйнхаусы появились во Франции.
5. Британхаус — это жилье премиум-класса в традиционном английском стиле с отделкой из терракотового кирпича. В строительстве применяются экологически безопасные стройматериалы.
6. Виолетта — элитное жилье, подвид таунхауса, но в итальянском стиле. Стандартный план придомовой территории предусматривает террасу, веранду, бассейн, гараж.

История возникновения формата

Впервые этот формат малоэтажной застройки появился в Англии и Франции, и получил особое развитие в 17 – начале 20 веков.

Так, первая улица, состоящая целиком из сблокированных построек, появилась в Париже еще в начале 1600-х. В Британии подобная застройка начала широко применяться в градостроительстве после большого пожара, случившегося в Лондоне в 1666г.

С конца 18 — начала 19 веков, когда происходила массовая урбанизация Великобритании, типовая блокированная застройка стала преобладающей в растущих индустриальных центрах. В условиях большого скопления населения, и нехватки пространства для строительства отдельных домовладений, этот тип жилья стал широко востребованным.

Нормативная база

Понять, что такое блокированный жилой дом, помогают также Земельный и Жилищный кодекс, а также некоторые другие нормативные акты Российской Федерации.

Алгоритм действий с такими объектами регулируется такими правовыми документами, как:

1. Приказом № 223 Министерства строительства и Законом № 161 — в этих актах определен порядок выделения участков под совмещенные объекты, регламентируется порядок получения квартир в них.
2. Письмом Министерства развития экономики РФ — обозначены условия по размещению постройки на земельном участке.
3. Постановлением правительства № 220 2015 года и статьей Земельного кодекса РФ — описывается порядок приобретения квартир в домах блокированной застройки на первичном рынке, оформление участка под данный тип застройки.

Порядок эксплуатации сблокированного жилья, а также строительно-технические нормативы определяются следующими нормативно-правовыми актами:

• Жилищное законодательство РФ. В нем содержатся основные понятия и определения блочных домов, и их эксплуатационно-технических характеристик;
• Градостроительный кодекс (ст. №49). Содержит точное и исчерпывающее определение сблокированной застройки;
• Постановление Правительства РФ за №220, от 2015 г., устанавливающее порядок покупки блокированного жилья на первичном рынке;
• ФЗ №161, а также распоряжение Минстроя №223, определяющие правила предоставления земельных участков, под возведение жилых строений совмещенного типа;
• Земельный кодекс РФ (ст. №35), в которой регламентируется порядок юридического оформления участков, предназначенных под блочную застройку;
• Письмо Минэкономразвития, оговаривающее порядок размещения сблокированной застройки на одном земельном участке.

В соответствии с этими правовыми актами, осуществляется полный спектр юридического оформления блокированной застройки, начиная от выделения земельного участка под строительство, и заканчивая покупкой и оформлением готового жилья.

В чем отличия блокированного дома от многоквартирного?

Являясь по сути малоэтажным домом на несколько квартир, сблокированный дом бывает довольно сложно отличить от обычных многоквартирных ЖК. Однако у него есть несколько серьезных отличий.

Многоквартирным домом является здание с минимальным количеством двух квартир, имеющим самостоятельный выход на участок, прямой доступ в помещение коллективного пользования — лестничный пролет, коридор.

В блокированной недвижимости тоже есть выход на общую территорию, но в самом доме отсутствуют внутренние помещения общего пользования.

В МКД могут быть более 3-х этажей, лифт, мусоропровод, коммуникационные шахты, чердак, подвал, вспомогательные помещения, чего не бывает в блокированных домах.

Земля и имущество МКД является коллективной собственностью. Каждая семья обладает долей, которая соответствует части площади относительно метража квартиры ко всему зданию. Собственник блокированного дома может иметь автономный участок и полностью оформить его в собственность.

Особенности домов блокированной постройки

С правовой точки зрения вокруг статуса дома блокированной постройки витает множество заблуждений.

Совмещенный дом многие считают разновидностью многоквартирного объекта недвижимости. Несмотря на схожие элементы, это не так. В многоквартирных домах жилые помещения выходят на территорию общего пользования, которая, в свою очередь, ведут на улицу (во двор).

Строение из одного блока не является по закону домом блокированной застройки, так как не соблюдается наличие общей стены между частями застройки.

Жилое помещение блокированного дома не вносится в кадастровый реестр как самостоятельная единица объекта собственности. В соответствии с Градостроительным кодексом РФ совмещенный объект является единым целым, хотя и состоит из нескольких жилых помещений.

Поэтому жилье, предназначенное для одной семьи, не может считаться самостоятельной единицей.

Дома блочной постройки могут иметь особые признаки:

1. Отдельный блоков может быть от 2 до 10.
2. Каждый жилой блок предназначен для одного собственника.
3. У каждого блока свой отдельный вход.
4. В каждом блоке собственные коммуникации.
5. Может быть придомовая территория — как совместная, так и раздельная.
6. Общей собственности нет. Отсутствуют помещения совместного пользования, например, лестничные клетки, чердаки, подвалы, хозпостройки, подъезды и т.п.

Блокированная постройка — это цельное строение, хоть оно и имеет изолированные входы к каждому из блоков.

Признание дома объектом блокированной застройки

Многие граждане интересуются, как признать двухквартирный дом домом блокированной застройки официально. Ведь это дает возможность закрепить право собственности на прилегающую к объекту территорию.

В процессе определения участка под блокированный дом предусмотрена возможность оформления в собственность право владения и объектом, и территорией.

Дома, построенные во времена Советского Союза и состоящие из 2-х квартир, не признаются объектами блокированной застройки, так как норматива для них на момент строительства не было. Разрешительная проектная документация появилась с введением Градостроительного кодекса.

Разграничение двух однотипных домов возможно путем анализа судебных прецедентов. Чтобы признать объект домом блокированной постройки в 2020 году, необходимо, чтобы секция строения характеризовалась следующим образом:

• внутридомовые коммунально-инженерные системы отдельны для каждого блока;
• есть оборудование для обслуживания независимых блоков, размещенное за пределами жилого сектора.

Процедура признания объекта домом блокированной застройки проводится в БТИ, судебной инстанции или в органе местного самоуправления. При положительном решении его номер вносится в кадастровый реестр.

Чтобы признать жилую постройку домом блокированной застройки, необходимо подготовить документацию и обратиться с соответствующей просьбой в такие инстанции:

1. БТИ или службу кадастра.
2. Местную администрацию.
3. Судебные органы.

Как правило, гражданин, первым делом, должен обратиться к техническим специалистам, чтобы они помогли оформить нужные бумаги. Если все будет в порядке, придется лично прийти в администрацию. Там дому должны присвоить номера, название улицы.

Если же есть проблемы с документами, то спор предстоит разрешать в суде, привлекая указанные инстанции. Кроме того, суд будет смотреть на то, как был решен вопрос в досудебном порядке.

Общие аспекты

Это один из наиболее частых вопросов, который вызывает путаницу и неопределенность среди всех тех, кто планирует купить таунхаус или дуплекс, либо уже приобрел. Что же в таких домах частное, а что общее?

Просто на этот вопрос не ответить. Вследствие «молодости» этого формата жилья на российском рынке и большого количества нормативных документов многие из них дают расплывчатые определения, а то и вовсе противоречат друг другу.

1. Все обслуживание в таких зданиях ложится на плечи собственников каждого блока-квартиры: на них не распространяются многие жилищные госпрограммы, в том числе и программа аварийного капремонта, проведении текущего или капитального за государственный счет. То есть, с точки зрения закона, государство их приравнивает к частным индивидуальным домам;
2. Однако, для любых существенных ремонтно-строительных работ, как и в многоквартирном доме, потребуется получать согласие соседей;
3. Еще менее ясна ситуация с земельными участками. Согласно постановлению Минстроя, под каждый блок в блокированном доме выделяется и оформляется отдельный участок. А согласно указу Минэкономразвития, застройка сблокированных домов может вестись и на едином участке;
4. Если участок оформлен на конкретный блок, на него распространяются все те же требования, что и к частным домам: проведение обязательного межевания, уплата налогов и т .д.;
5. Ввиду того, что каждый блок инженерно независим друг от друга, собственники несут индивидуальную ответственность за исправность котельного, противопожарного оборудования и электропроводки;
6. Общие вопросы, касательно функционирования и обеспечения всего жилого комплекса, должны решаться совместно, всеми собственниками.

В России основными видами зданий, которые могут относиться к частной собственности, считаются частные строения, многоквартирные здания и квартиры в многоэтажных домах.

Дома, имеющие статус блокированной застройки, обладают признаками всех перечисленных категорий. Это создает сложности при определении типа объекта в целях реализации права владения и пользования.

Основная проблема связана с неоднозначными определениями видов сооружений на законодательном уровне.

В большинстве случаев неоднозначное определение категории здания требует обращения в суд. На основании индивидуальных особенностей объекта устанавливается тип строения.

От статуса дома зависит порядок его использования. Что же такое блокированная застройка применительно к дому?

Определение

В Градостроительном Кодексе под блокированными домами подразумевается блок малоэтажных однотипных зданий, имеющих общую стену.

По сути, это два или более одинаковых дома, примыкающих друг к другу. Но у каждого дома имеется изолированный вход.

Здесь говорится о строении, состоящем из нескольких жилых секций, поделенных общей стеной и не больше трех этажей в высоту.

Главной особенностью строения признается отдельный выход на частную территорию. Проще говоря, жилой дом блокированной застройки это совокупность малоэтажных домов, возведенных в виде единого объекта.

Отличительными признаками блокированной застройки считаются:

• придомовая территория может быть совместной или разгороженной;
• отдельных участков может насчитываться от двух до десяти;
• общий вход к отдельным блокам отсутствует;
• отсутствуют помещения совместного пользования;
• в каждом блоке наличествуют собственные коммуникации;
• имеется выход на территорию коллективного пользования.

Важнейшим критерием установления объекта как блокированной застройки становится факт отсутствия общедомовой собственности.

То есть не имеется помещений общего пользования, предназначенных для обслуживания двух и более отдельных квартир (чердак, подвал, лестничная клетка, подъезд и т.д.).

Изолированность блоков ведет к отсутствию общедомовой собственности. Основной объект права это участок, на котором размещено здание и инженерные коммуникации с общими приборами учета.

За счет этого затруднен выдел доли каждого собственника и определение порядка обслуживания со стороны управляющих компаний.

Понятие объектов блокированной застройки и порядок их использования регламентированы разными правовыми документами.

Что касается правовых нюансов, то многие из них разъясняются Приказами Минстроя и Министерства развития экономики, а также Постановлениями Правительства РФ и строительными нормативами.

Отдельные уточнения возникают на основании судебной практики по особо сложным ситуациям.

Как получить разрешение на строительство блокированного дома

Дом блокированной застройки (таун-хаус) — это жилой дом с количеством этажей не более 3-х, состоящий из нескольких блоков, каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Самыми распространёнными видами жилой блокированной застройки являются дуплексы, таунхаусы, лейнхаусы, квадрохаусы и британхаусы, различающиеся архитектурными решениями и внутренними планировками.

Максимальное количество жилых блоков блокированной жилой застройки на земельном участке устанавливается Правилами землепользования и застройки каждого муниципального образования, но по закону не может превышать 10.

Дом блокированной застройки — гибридный вид малоэтажных жилых строений — представляет собой расположенные в ряд однотипные жилые дома, блокированные друг с другом боковыми стенами. Каждый из таких автономных блоков имеет отдельный вход, выводящий на собственный земельный участок (палисадник), и, нередко, гараж.

Этот признак отличает дом блокированной застройки от класса многоквартирных домов, в которых выход из собственной квартиры ведёт в подъезд (место общественного использования), а только после — на территорию (участок), которая находится в собственности всех жильцов дома.

Жилой дом блокированной застройки отличается от многоквартирного дома также и тем, что в нём отсутствуют помещения общего пользования, общие конструктивные элементы (кроме стен соседних блоков), общие инженерные сети.

Дом блокированной застройки можно строить на земельном участке, отведенном для строительства домов блокированной застройки.

Проверьте, подходит для этих целей выбранный земельный участок, заказав « ПАСПОРТ ОБЪЕКТА » на нашем сайте.

Блокированная жилая застройка — это один из типичных видов разрешённого использования земельных участков в населённых пунктах.

По действующему Классификатору видов разрешенного использования земельных участков (утвержден Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540), разрешённому виду использования участков «блокированная жилая застройка» присвоен код 2.3, а в его описании детально указывается, что участки с ВРИ «блокированная жилая застройка» можно использовать для следующих задач:

• размещение жилого дома, имеющего одну или несколько общих стен с соседними жилыми домами (количеством этажей не более чем три, при общем количестве совмещенных домов не более десяти и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним домом или соседними домами, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки);
• разведение декоративных и плодовых деревьев, овощных и ягодных культур;
• размещение индивидуальных гаражей и иных вспомогательных сооружений;
• обустройство спортивных и детских площадок, площадок для отдыха.

Жилой дом блокированной застройки отличается от многоквартирного дома тем, что в нём нет помещений общего пользования, конструкций (кроме стен соседних блоков), инженерных сетей; каждый его блок расположен на отдельном земельном участке.

На этапе строительства Вам необходимо:

• определиться с перечнем работ, как непосредственно по строительству жилого дома блокированной застройки, так и для подготовки к строительству (расчистка участка, вывоз мусора, лишней земли и прочее);
• определиться с исполнителями работ;
• контролировать соблюдение проекта;
• контролировать соблюдение санитарных и противопожарных норм и правил;
• контролировать качество строительства (по расходу материала, выполнению фундамента, отклонения стен по вертикали в пределах допустимых значений, отсутствие трещин в фундаменте, кладке, стенах и крыше и т.д.).

До окончания строительства собственник (собственники) земельного участка, отведенного для строительства жилого дома блокированной застройки, должны осуществить процедуру межевания исходного участка таким образом, чтобы каждый блок дом оказался расположенным на собственном отдельном земельном участке.

Раздел исходного участка на отдельные участки, прилегающие к блокам жилого дома, производится на основании подготовленного кадастровым инженером межевого плана перед вводом блокированного жилого дома в эксплуатацию. У каждого блока должен быть свой участок, а сам блок должен иметь собственный изолированный выход на территорию общего пользования.

По завершении кадастровых работ необходимо поставить образованные участки, прилегающие к блокам, на государственный кадастровый учёт.

Разрешённый вид использования участков, занятых блоками жилого дома и сформированных непосредственно для их использования, определяется в соответствии правовым режимом блокированных домов — «блокированные жилые дома».

Еще по теме Арендодатель и арендатор, определение, права и обязанности || Кто такой арендатор и кто такой арендодатель

Границы смежных участков при межевании должны устанавливаться от общих стен блоков, а по линиям стен нужно будет провести раздел изначального участка.

При формировании земельных участков нужно, чтобы количество формируемых земельных участков соответствовало количеству блоков.

Это обстоятельство является очень важным, так как сведения о земельных участках, прилегающих к блокам, должны в дальнейшем отражаться в соответствующих разделах разрешения на ввод жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию (письмо Минэкономразвития России «О жилых домах блокированной застройки» № Д23и-1328 от 14.03. 2017 г.).

Формирование участков для каждого блока жилого дома блокированной застройки должно происходить с соблюдением требований градостроительных регламентов — в том числе требований по предельным минимальным и максимальным размерам земельного участка, предназначенного для строительства блокированного жилого дома.

Для того, чтобы узаконить постройку такого дома, необходимо получить разрешение на строительство.

Для этого нужно:

1. Оформить документы на земельный участок, где будут располагаться жилые блоки-секции. Получите технический план, особенно это важно, если дом такого типа будет размещаться на нескольких участках земли. Перед постройкой придется их объединить в один. Без технического плана ввод дома в эксплуатацию будет невозможен.
2. Оформить межевой план для исходного участка.
3. Получить разрешение на строительство жилого помещения, конструктивно состоящего из отдельных блоков, в БТИ.

Дальше вы сможете сформировать каждый блок, как отдельный, блокированный объект недвижимости, построить его — и поставить на кадастровый учет с земельным участком.

Согласно общим правилам строительства возведение дома блокированной застройки на отдельном земельном участке является незаконным. Если несколько собственников соседних участков договорились об общем строительстве, то они должны объединить свои земли в одну.

Алгоритм действий для получения разрешения на строительство совмещенного объекта включает следующую последовательность действий:

1. Необходимо провести кадастровые работы и составить межевой план на объединенный земельный участок. Кадастровый инженер сам направит документы в Палату.
2. Для оформления документации на участок необходимо подготовить пакет документов, в который входят:
3. градостроительный план с отражением порядка эксплуатации на каждом из участков;
4. разрешение на возведение блочной конструкции.
5. Первоначально земля условно разделяется по участкам для каждого дома, составляется план межевания. Объект ставится на кадастровый учет, а собственники блоков получают право владеть одной из секций.
6. Соответствующими органами выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
7. Каждый блок и каждый земельный участок ставятся на кадастровый учет. Владелец объекта недвижимости может получить официальные сведения, подав запрос в ЕГРН.

Перевод МКД в дом блокированной застройки

Перед тем, как перевести многоквартирный дом в дом блокированной застройки, следует ознакомиться с указаниями письма Росреестра № 14-07394/16 от 26 августа 2016 г.

Самый простой вариант перевести МКД в совмещенный дом — обратиться с заявлением на реконструкцию сооружения в местную администрацию, предварительно согласовав весь цикл процессуальных действий.

В зависимости от региона, где расположен дом, могут быть свои порядки и правила. Требования чиновников относительно реконструкции, перепланировки могут немного отличаться.

Управление и право распоряжения домами блокированной застройки

Нормативно-правовой базы, регулирующей управление домами такой категории, нет. Дома блокированной постройки не попадают под тип многоквартирных, но они схожи с частными домовладениями. Поэтому управлять жилым блоком будет его владелец, как и нести полную ответственность за состояние жилья.

Например, проводить ремонт и обслуживать ремонт жилого блокированного дома будут его собственники. Если бы речь шла о многоквартирном доме, то на капремонт бы выделялись средства из общего бюджета, или бюджета региона (при аварийном совмещенном доме).

Заметьте, что дома совмещенной застройки представляют собой дом на несколько хозяев, где у каждого владельца есть права на отдельный блок и обособленный участок с индивидуальным выходом на него из части-дома и индивидуальным выходом с участка на местность общего использования.

Можно предложить соседям выбрать старшего по улице или управляющего, который будет решать общие вопросы.

Управление фондом жилой недвижимости происходит по различным программам, которые утверждены на местном или государственном уровнях.

Одной из региональных инициатив является программа капитального ремонта. В ней регламентируется порядок проведения капитальных работ для аварийных объектов.

В региональные программы капремонта общего имущества в многоквартирных домах включаются все объекты, расположенные на территории региона, за исключением тех МКД, которые признаны аварийными и подлежат сносу.

В статье 16 Жилищного кодекса РФ дается четкое определение понятию «многоквартирный дом». В части 3 документа главным квалифицирующим признаком квартиры является прямой доступ в помещение общего пользования. Если в объекте нет прямого выхода в места общего пользования, значит, этот дом не является многоквартирным.

Такие дома не подлежат включению в эти программы. Ответственность по содержанию совмещенных объектов несут их собственники. Но обязательства по уплате ежемесячных взносов на капремонт общего имущества у граждан также не возникают.

При необходимости установления состояния квартир в блокированной застройке их владельцы должны направить запрос в Бюро технической инвентаризации или жилищные органы, деятельность которых регулируется конкретными законодательными актами.

Для упорядочения условий предоставления коммунальных услуг или организации схемы благоустройства общей придомовой территории владельцы блоков вправе подписать соглашение и выбрать обслуживающую организацию.

Органы местного самоуправления по месту расположения совмещенного объекта и представители госучреждений окажут содействие с оформлением документации.

Владельцы домов блокированных построек могут самостоятельно принимать решения относительно необходимости проведения ремонта в их части дома. Обслуживание обычно проводится в соответствии с правилами эксплуатации частных домовладений. При необходимости проведения ремонтных или реконструктивных работ общей конструкции все собственники должны дать согласие на них.

Если права на землю не разграничены между жильцами, управление происходит по правилам совместной собственности. Наличие разграничений между соседями должно учитывать их интересы.

Заключение

В этой статье приведены основные определения того, что такое блокированный жилой дом. Его конструкция высокоэкономичная и эффективная. В жилом блоке предусмотрены все удобства, при этом существенно сокращены затраты на возведение внешних стен.

Плотность застроек позволяет продавать жилье по более доступной стоимости, чем отдельно стоящие дома и квартиры. Дома блокированной застройки идеально подходят ценителям современного комфорта городской жизни.

Источник: kot-trading.ru