Понятие лицо осуществляющее строительство

Строительный комплекс – это совокупность участников строительства.

Общее руководство строительным комплексом и единую техническую политику в области строительства осуществляет Министерство регионального развития России и Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ (МИНСТРОЙ РОССИИ).

Основные направления деятельности МИНСТРОЯ РОССИИ:

1. Государственная политика в сфере строительства и архитектуры

2. Техническое регулирование в строительной отрасли

3. Выдача разрешений на строительство и на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства

4. Государственная экспертиза результатов инженерных изысканий и проектной документации

5. Подтверждение пригодности для применения в строительстве новой продукции

6. Аттестация физических лиц на право подготовки заключений экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий

7. Согласование специальных технических условий

8. Принятие мер по защите прав участников долевого строительства

Понятие о ЛОГОСЕ. Осипов Алексей Ильич Семинария 5 курс

9. Выполнение функций государственного заказчика.

2.2. Участники строительства

I. Основные

Инвестор – это юридическое или физическое лицо, осуществляющее вложение собственных, заемных или иных ценностей в инвестиционный проект с целью достижения коммерческих, социальных или других ценностей.

Заказчик – это юридическое или физическое лицо, реализующее программу по строительству по поручению инвестора.

Чаще всего инвестор привлекает в качестве заказчика специализированную организацию, в штате которой имеются сотрудники, обладающие необходимыми специальностями, навыками и знаниями (сотрудники службы технического надзора, сметного планирования и т. д.).

— государственный заказчик;

— застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта;

— технический заказчик — физическое лицо, действующее на профессиональной основе, или юридическое лицо, которые уполномочены застройщиком и от имени застройщика заключают договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, подготавливают задания на выполнение указанных видов работ, предоставляют лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ, утверждают проектную документацию, подписывают документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, осуществляют иные функции, предусмотренные Градостроительным Кодексом.;

Стройка и цены на материалы: Постановление 116 от 30.12.2022 — полный разбор

— заказчик – застройщик – если застройщик осуществляет функции технического заказчика самостоятельно;

Заказчики наделяются правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором на капитальное строительство и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством РФ.

Заказчик несет материальную и иную, предусмотренную действующим законодательством и/или договором ответственность за целевое использование средств инвестора, за качественное выполнение строительно-монтажных и прочих работ, выполняемых при строительстве объекта, сроки ввода объекта в эксплуатацию.

Заказчик, как правило, получает свои права на заключение договора с инвестором на конкурсной основе.

Проектировщик – физическое или юридическое лицо, являющееся членом СРО и имеющее допуски на определенные виды проектных работ, с коллективом специалистов, способных осуществлять проектную деятельность.

Проектировщик может привлекать другие проектные организации, в этом случае он становиться генеральным проектировщиком, а остальные организации субпроектировщиками. Ответственность за состав и качество проектной документации несет генеральный проектировщик.

Для осуществления проектной деятельности проектировщик должен быть членом СРО проектировщиков и иметь допуски на определенные виды проектной деятельности.

Подрядчик – юридическое или физическое лицо, строительное предприятие, выполняющее комплекс строительных работ.

Подрядчик может привлекать другие подрядные организации, в этом случае он становиться генеральным подрядчиком, а остальные организации субподрядчиками. По отношению к субподрядчику генподрядчик выполняет функции заказчика. Ответственность за сроки выполнения работ и их качество лежит на генподрядчике.

Осуществлять строительную деятельность можно лишь членам СРО при наличии допусков на выполняемые виды работ.

Источник: studfile.net

Лицо, осуществляющее строительство. Определение, обязанности и особенности

Кто осуществляет строительство? Застройщик, генподрядчик? Является ли это равнозначными определениями лица, осуществляющего строительство? Это мы разберем далее. Также рассмотрим законодательное регулирование такого статуса, права и обязанности подобных лиц, их ответственность, главные функции.

Определение

Лицо, осуществляющее строительство, — это или застройщик, или лицо, которое было застройщиком либо заказчиком привлечено на основании соответствующего договора. А может ли оно быть физическим или допускается только статус юридического? Ответ однозначен: оно должно обязательно соответствовать требованиям к лицам, осуществляющим строительство. Они подробно изложены в ч. 2 ст.

52 ГрК ФЗ № 190 (2004 г.). В свою очередь, этот федеральный закон был обновлен, отредактирован в последней версии — ФЗ № 148 (2008 г.).

Лицо, осуществляющее строительство, — это и субъект, занимающийся реконструкцией, капитальным ремонтом в отношении объектов капитального строительства. Оно производит те разновидности работ, которые оказывают влияние на безопасность, общее состояние объектов капитальной застройки. Отсюда эта деятельность может выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, которые имеют свидетельства о возможности допуска к таким работам, выданные саморегулируемыми организациями.

Что касается иных типов работ по строительству, капитальному ремонту или реконструкции, ими могут заниматься юридические лица и ИП, а также обычные граждане — физические лица.

Лицо, осуществляющее строительство, — это или сам застройщик, или физическое/юридическое лицо, которое было привлечено застройщиком, заказчиком на основании договора. Оно обязательно должно соответствовать требованиям российского законодательства к компаниям и ИП, осуществляющим строительство.

Близкие понятия

Мы определились, кто является лицом, осуществляющим строительство. Близкими к данному являются следующие понятия:

• Проектировщик — занимается подготовкой проектной документации.
• Фирмы или ИП, осуществляющие реконструкцию капитальных объектов.
• Субъект, осуществляющий капремонт строительных объектов.

Кто такие застройщики?

Сравним эти схожие на первый взгляд определения: застройщики и лица, осуществляющие строительство. Это равнозначные понятия или нет?

Градостроительный Кодекс РФ определяет застройщика как физическое или юридическое лицо, которое обеспечивает на принадлежащем ему земельном наделе (или на земельном участке другого правообладателя) различные строительные мероприятия, капитальный ремонт, реконструкцию в отношении объектов капитального строительства. Также именно застройщик выполняет такие процедуры, как инженерные изыскания, проведение подготовки проектных бумаг для осуществления строительства, капитального ремонта или реконструкции здания.

Застройщик может действовать не только согласно своим интересам, но и на благо заказчиков, которыми могут выступать разнообразные юридические лица, ИП, российские, иностранные граждане и проч. Отдельными категориями клиентов застройщиков выступают:

• Государственные органы РФ.
• Органы управления внебюджетными государственными фондами.
• Структура местного самоуправления субъектов РФ.

Связь понятий

Как связаны заказчик, застройщик, лицо, осуществляющее строительство? Приведем несколько примеров:

• Заказчик может выступать клиентом и застройщика, и лица, которое осуществляет строительство.
• Застройщик может выступать и лицом, осуществляющим строительство, и заказчиком в случае если передоверяет строительные работы третьему лицу — физическому или юридическому.
• Субъект, осуществляющий строительство, — сторона, которая непосредственно занимается работами (строительными, ремонтными, реконструкцией). Соответственно, оно не может быть заказчиком, но может быть как самим застройщиком, так и стороной, которой он доверил определенные работы в отношении объектов капитальной застройки.

Общие положения

Коснемся общих положений той документации, которая регулирует ответственность лиц, осуществляющих строительство, их права, функции, обязанности. Вот то важное, что тут следует выделить:

1. Сторона, осуществляющая строительство, — юридическое или физическое лицо, организующее, координирующее строительные работы, а также реконструкцию и/или капремонт объекта капитальной застройки. Также именно оно должно обеспечить соблюдение всех пунктов проектных документов, технических регламентов, техники безопасности во время всего проведения строительных работ.
2. Лицо, осуществляющее строительство, выполнившее работы, несет полную ответственность за их качество, соответствие всему спектру требований проектных документов.
3. В своей деятельности данное лицо руководствуется следующими законодательными актами: Градостроительный Кодекс РФ, Гражданский Кодекс, нормативные документы, регулирующие порядки как заключения, так и исполнения договоров по строительному подряду.
4. Лицо, осуществляющее строительство, при заключении соответствующего договора с заказчиком наделяется функциями генерального подрядчика, прописанными в ГК РФ, но только в том случае, если контракт по строительному подряду с заказчиком/застройщиком не подразумевает выполнение им договорных обязательств лишь собственными силами.
5. Лица, осуществляющие строительство, обязаны иметь свидетельство о допуске к строительным работам, выданное уполномоченной организацией.

Главные функции

Это самый распространенный пункт положений. Он включается во все приказы о назначении лица, осуществляющего строительство. Функции здесь выделяются следующие:

• Организация и/или координация работ по строительству, капремонту, реконструкции объектов капитальной застройки.
• Выполнение работ по возведению, монтажу строительных конструкций, инженерно-технических систем объекта в соответствии с проектными и рабочими документами. Проводится как собственными силами, так и с привлечением к работам третьих лиц.
• Обеспечение разработки необходимых организационно-технологических документов, проектов производства строительных работ.
• Составление и дальнейшее утверждение графиков производства работ, поставки необходимых стройматериалов, конструкций, изделий, оборудования для строительных работ, реконструкции, капремонта.
• Принятие от субподрядчиков завершенных ими работ, оплата в соответствии с заключенным контрактом субподряда.
• Определение обязанностей уже субподрядчиков по поставке стройматериалов, конструкций, изделий, оборудования, необходимых для работы.
• Осуществление всеобъемлющего строительного контроля, в том числе соответствия используемых стройматериалов, изделий, соблюдения требований технологических регламентов, рабочих и проектных бумаг.
• Ведение всей необходимой строительной документации.
• Обеспечение на строительных площадках безопасности труда, а также общей безопасности строительных работ для населения близлежащих районов, экологической обстановки местности.
• Управление строительной площадкой. Тут также имеется в виду обеспечение охраны объекта до момента его приемки заказчиками.
• Выполнение во всей полноте требований структур местного самоуправления по поддержанию порядка на территории, прилегающей к строительной площадке.

Понятие строительного контроля

Представитель лица, осуществляющего строительство, обязан осуществлять строительный контроль. Разберем конкретно, что это:

• Входной контроль проектных документов на объект строительства, которые предоставляются застройщиком или заказчиком.
• Проверка качества используемых стройматериалов, конструкций, изделий, оборудования, которые поставляются для возведения, ремонта, реконструкции объекта.
• Проверка соблюдения во всей полноте установленных норм, правил складирования и хранения применяемой строительной продукции.
• Проверка соблюдения последовательности и состава различных технологических операций при осуществлении мероприятия: строительства, капремонта, реконструкции.
• Совместное с заказчиком освидетельствование работ, которые называют скрытыми.
• Промежуточная приемка уже возведенных строительных конструкций, которые могут оказать влияние на безопасность сооружаемого объекта.
• Промежуточная приемка сетей, относящихся к инженерно-техническому обеспечению.
• Приемка завершенных этапов и законченных видов работ.
• Совместная с заказчиками проверка соответствия полностью возведенного объекта требованиям проектных и подготовленных на их базе рабочих документов, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительных планов данного земельного надела, актуальным техническим регламентам.

Права

Права представителя лица, осуществляющего строительство, как и самого исполнителя, выражены в следующем:

• Выбирать субподрядчиков для выполнения отдельных видов строительных работ как при согласовании с заказчиком, так и полностью самостоятельно. Это право обеспечивается приказами на лицо, осуществляющее строительство.
• Заключать договоры субподряда и подряда в порядке, утвержденном российским законодательством.

Обязанности

Представитель лица, осуществляющего строительство — это, соответственно, субъект, представляющий интересы исполнителя строительных работ. Чаще всего именно он заключает договоры на осуществление строительства с заказчиком или застройщиком.

Что касается обязанностей лиц, которые осуществляют реконструкцию/строительство/капремонт, то тут выделяется следующее:

1. Такое лицо обязано осуществлять данное строительное мероприятие в соответствии с заданием, которое было предоставлено ему или заказчиком, или компанией-застройщиком. Имеются в виду различные проектные документы, требования по градостроительным планировкам земельных участков, требования действующих технологических регламентов. При этом исполнитель обязан обеспечивать безопасность третьих лиц на строительной площадке (выполнять требования техники безопасности труда), заботиться об окружающей среде (соблюдать экологическое законодательство), беспокоиться о сохранности объектов культурного наследия.
2. Лицо, которое осуществляет строительство, обязано вести общий журнал произведенных работ, необходимую по законодательству исполнительную документацию. Оно должно извещать своего заказчика (или застройщика), а также органы государственного надзора о сроках завершения тех работ и процессов, которые подлежат обязательной проверке. При выявлении ошибок, недоделок исполнитель должен полностью устранить выявленные проверяющими недостатки. К продолжению работ по плану он приступает только тогда, когда компетентными органами будет составлен акт о полном устранении найденных недостатков. Осуществляющее строительство лицо полностью контролирует и качество применяемых для работ стройматериалов.
3. Организации и ИП, осуществляющие строительство, обязаны в точности исполнять указания заказчиков, полученные уже в ходе возведения объекта, но с тем условием, что данные указания не противоречат первоначальным требованиям, условиям контракта на строительный подряд, не представляют из себя вмешательство в оперативно-хозяйственную деятельность исполнителя.
4. В случае обнаружения по ходу выполнения строительных работ, капитального ремонта или реконструкции объекта культурного наследия лицо, осуществляющее строительство, должно немедленно прекратить выполнение условий договора подряда. Затем оно извещает о находке государственные органы РФ, занимающиеся проблемами сохранения таких ценных для культуры и будущих поколений объектов.

Ответственность

На членство лиц, осуществляющих строительство, по договорам с заказчиками и застройщиками ложится и определенная ответственность. Рассмотрим стандартные положения контрактов, ей посвященных:

• ИП или организация, осуществляющая строительство, несет полную ответственность перед своим заказчиком за исполнение всех договорных обязательств по осуществлению всех полагающихся работ на всех этапах. В частности, это обеспечение качественного и своевременного выполнения строительно-монтажных заданий, специальных видов и циклов работ, комплектация строительной площадки необходимым инженерным и технологическим оборудованием, стройматериалами и рабочими конструкциями.
• Лица, которыми осуществлялось строительство, несут полную ответственность перед своими заказчиками за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств назначенными ими субподрядчиками.
• Перед самими субподрядчиками организации и ИП, осуществляющие строительство, несут ответственность за ненадлежащее исполнение или неисполнение заказчиком условий контракта по субподряду (например, в части оплаты предоставленных услуг или выполненных работ).
• Как разновидности, так и размер ответственности лиц, осуществляющих строительство, за неисполнение своих обязательств или их ненадлежащее исполнение устанавливаются локальным договором подряда (субподряда) и общеприменимым на территории РФ гражданским законодательством.

Итак, лицами, осуществляющими строительство, могут быть как юридические, так и физические лица (ИП), имеющие разрешение на проведение строительных работ. Их права, обязанности, ответственность обязательно закрепляются в контракте по подряду (субподряду). Сами исполнители и их представители обязаны действовать в рамках ГрК и ГК РФ.

Кто такой заказчик в строительстве, какие он функции выполняет, какими правами обладает? Чтобы понимать процесс строительного производства, необходимо иметь понятие о том, какую роль играет каждое задействованное лицо, будь то заказчик, инвестор, .

Статья посвящена строительному контролю со стороны заказчика и надзорных организаций. Рассмотрены основные положения данных мероприятий, особенности и нюансы.

В состав исполнительной документации входят графические и текстовые материалы. Они отражают фактическую реализацию проектных решений, положение объектов капстроительства и их конструктивных элементов в ходе реконструкции, строительства, капремонта .

Организация строительного производства — это комплекс взаимоувязанных мероприятий. Это решение задач, связанных с выбором места строительства, разработкой проекта возводимого объекта, выбором генподрядчика, обеспечением строительных работ, контролем .

Даже если у вас есть собственный земельный участок, самовольно возвести на нем какой-либо объект недвижимости вы не сможете. Для этого вам сперва будет необходимо получить разрешение на строительство дома (перечень документов, необходимых для этого, .

В статье подробно рассматривается, что такое объект незавершенного строительства (определение согласно нормам законодательства), каковы его признаки, каковы требования к зданию или сооружению, считающемуся таковым, и каким образом происходит переход права собственности на подобный «недострой». Приводится перечень документов, необходимых для совершения сделки с подобным объектом.

Структура строительной организации — или треста — достаточно сложна для постороннего взгляда. Кто такой главный инженер? Чем занимаются в ПТО? Каковы полномочия управляющего трестом? В статье мы постараемся осветить основные вопросы из серии «кто есть кто».

По окончании строительства проверить часть выполненных работ невозможно. Насколько правильно установлена арматура в бетонных стенах? Какова толщина гравийной подложки под асфальтом? И так далее. Поэтому для подтверждения соблюдения норм строительства составляются акты скрытых работ.

Термин «капитальное строительство» (КС) предполагает не только возведение новых зданий/сооружений, но и проектные и изыскательские, монтажные, пусконаладочные работы, модернизацию существующих основных фондов, подготовку технической документации.

Структура проектной документации, применяемой в сфере строительства, определяется на основе положений федерального законодательства РФ. В чем заключается ее специфика? Какие источники права регулируют формирование данной документации?

Источник: autogear.ru

Вопросы строительной терминологии: кто такой застройщик и кто такой заказчик, чем они отличаются

В конце 90-х годов прошлого столетия на рынке недвижимости России появилось новое слово – «Девелопер», суть которого понимал только узкий круг посвященных.

Сейчас, конечно, это слово стало уже привычным, но тем не менее, не многие знают разницу между терминами «Девелопер», «Застройщик», «Инвестор», «Заказчик» и т.п., которые фигурируют в сленге риэлторов и строителей на первичном рынке, и встречаются в различных документах. Чем занимаются эти конторы, и чем они отличаются друг от друга?

Внесем ясность для простых смертных – кто есть кто.

Кто такой Девелопер, Застройщик, Заказчик в строительстве?

Застройщик – это тот, кто имеет зарегистрированные права на земельный участок, предназначенный под застройку. Т.е. тот, на кого оформлена земля в проекте строительства. Права на землю могут быть оформлены как в виде права собственности на участок, так и в виде права аренды.

На имя Застройщика оформляется Разрешение на строительство на данном участке.

Застройщик также выступает в проекте как Генеральный инвестор, или как соинвестор строительства (т.е. является собственником или сособственником проекта).

С июля 2018 г. законом введен официальный термин «специализированный застройщик».

Это означает, что теперь компания может называться Застройщиком только если ее основной и единственный вид деятельности – строительство.

До этого момента Застройщиками называли себя не только коммерческие структуры, но и различные научные, спортивные, учебные организации и учреждения, на чьей земле велось строительство.

По каким признакам определять надежность и устойчивость Застройщика – см. на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке.

Заказчик – это тот, кто занимается оформлением всей исходно-разрешительной документации для ведения проектирования и строительства. Это довольно большой пакет документов: от градостроительной и проектной документации, до разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Таким образом, именно Заказчик обеспечивает всю «бумажную» (бюрократическую) работу по строительному проекту.

Кроме того, Заказчик обеспечивает технический надзор за ходом стройки.

Заказчик-Застройщик – это когда компания, являющаяся Застройщиком, имеет в своей структуре службу Заказчика. Довольно частое явление, особенно в крупных компаниях.

Технический Заказчик – это то же, что и Заказчик, но подчеркивается, что это наемная служба (организация), отдельная от структуры Застройщика.

Технический Заказчик нанимается Инвестором или Застройщиком для решения всех «бумажных вопросов» по строительному проекту.

Компенсационный фонд защиты прав дольщиков. Что это такое? Как это работает? Смотри по ссылке.

Генпроектировщик – это тот, кто отвечает за разработку всей проектной документации в проекте строительства (проект здания, проект инженерных сетей, и т.п.). Генпроектировщика формально выбирает и нанимает Заказчик (Техзаказчик), на деньги Инвестора.

В свою очередь Генпроектировщик нанимает специализированных проектировщиков на разработку отдельных видов проектной документации в составе общего проекта строительства.

Генподрядчик – это тот, кто берет на себя ответственность за ведение всех строительных работ на площадке, от котлована до возведения крыши здания, и начинки его инженерными коммуникациями. Он отвечает за сроки и качество строительства перед Заказчиком.

Как правило, Генподрядчик подтягивает с рынка различных подрядчиков (субподрядчиков) на отдельные виды работ, и управляет ходом всего строительства.

Бывает, что Застройщик сам является и Заказчиком, и Генподрядчиком одновременно.

Что такое эскроу-счета в долевом строительстве? Чем они интересны дольщикам – смотри по ссылке.

Инвестор (или Генеральный инвестор) – это тот, кто обеспечивает финансирование строительного проекта. Буквально – тот, кто вкладывает деньги в проект, и является собственником и основным выгодоприобретателем этого проекта. Причем, деньги у Инвестора могут быть как собственные, так и привлеченные, например, взятые взаймы у банка (под %), или собранные с рынка у дольщиков/соинвесторов (без %).

Термин «генеральный» здесь означает, что именно он профинансировал запуск проекта, и именно на него возложена ответственность за бесперебойное финансирование всего строительства.

Инвестор может как привлекаться Застройщиком для финансирования строительства на его площадке, так и наоборот – Инвестор может сам выкупить площадку (стать Застройщиком), и нанять Технического Заказчика для ведения строительного проекта.

Как провести сделку купли-продажи квартиры правильно? И нужен ли для этого риэлтор – смотри в этой заметке.

Девелопер недвижимости

В сфере недвижимости Девелопер – это довольно широкое и неформализованное понятие, то есть оно не присутствует в официальных строительных документах – согласованиях, разрешениях и т.п. Буквально, Девелопер – это тот, кто занимается развитием объектов недвижимости (от англ. develop – развивать).

• Под развитием понимают любые действия, направленные на увеличение рыночной стоимости недвижимости, как то – ремонт, реконструкцию, изменение функционального назначения, но чаще всего – строительство.
• Под недвижимостью понимается как здание, так и земельный участок, на котором Девелопер собирается что-то развивать/строить.
• Девелопер – это также и тот, кто управляет денежными потоками (как своими, так и чужими) в строительном проекте.
• На практике Девелоперами называют себя и Застройщики (мол, на моей же земле стройка идет), и Инвесторы (мол, на мои же деньги все строится), и Заказчики (мол, мы же всю документацию ведем).

Девелоперами также называют себя компании, не имеющие отношения ни к правам на землю, ни к финансированию стройки – это профессиональные Управляющие компании (так называемый — fee-developer), которые специализируются на организации всего процесса подготовки и ведения строительства, и сдачи объекта в эксплуатацию, за определенный гонорар. Такая компания нанимается Генеральным Инвестором, и может выполнять роль как Технического Заказчика, так и стороннего Управляющего над всеми участниками строительного процесса: Службой Заказчика, Генпроектировщиком, Генподрядчиком.

Как взыскать неустойку с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ? – см. в отдельной заметке по ссылке.

Для целей данного Ресурса, мы в тексте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ называем Девелопером того, кто привлекает деньги дольщиков, и является собственником/хозяином проекта строительства. Т.е. того, кто отвечает перед дольщиком за ход ведения строительства, и передачу ему построенной квартиры.

На рынке недвижимости, обычно, принято считать, что Девелопер и Застройщик – это одно и то же юридическое лицо. В нашей ИНСТРУКЦИИ мы будем придерживаться того же мнения.

Однако, для более точного понимания следует уточнить, что в крупных компаниях-холдингах Девелопером является головная структура холдинга (например, Группа компаний «АБВ»), а Застройщиками на местах выступают входящие в группу дочерние компании (например, «АБВ-Самара», «АБВ-Новосибирск», и т.п.).

Эта разница может иметь значение для Покупателя новостройки, т.к. договор он заключает именно с местной компанией-застройщиком, и все требования может предъявлять только к ней.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

1. «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
2. Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Кто такой заказчик-застройщик?

В нормативных документах различных уровней даётся определение и заказчика, и застройщика. Но с границами этих понятий и функциями соответствующих им лиц возникают сложности.

Не все законодательные источники одинаково определяют роль застройщика, а в некоторых из них такая фигура вообще не рассматривается. Кроме того, функционально застройщик может брать на себя функции заказчика.

Всё это приводит к тому, что часто функции заказчика-застройщика сливаются. Однако подобное соединение возможно не всегда.

Так «Положение о заказчике при строительстве объектов для государственных нужд», действующее в России с 2001 года, отменяет прежде действующее «Положение о заказчике-застройщике» от 1988 года и регламентирует функции, права и обязанности отдельно фигуры заказчика, хотя определение застройщика в данном нормативном документе тоже присутствует. Поэтому при строительстве объектов не для государственных нужд и в случаях, когда заказчик и застройщик как два разных хозяйствующих субъекта вступают между собой в деловые отношения, требуется определить чёткую разницу между ними.

Распределение ролей, согласно нормативным документам

Федеральные законы

Различные Федеральные законы касаются разных аспектов деятельности застройщика.

Требования законов нашли отражения в различных кодексах и положения, действующих на территории России. ФЗ 372 «О внесении изменения в Градостроительный кодекс РФ…» также уточняет понятие застройщика и связанного с ним технического заказчика.

Градостроительный кодекс

Застройщик, согласно Градостроительному кодексу РФ в редакции 2016 года, – это физическое или юридическое лицо, обеспечивающее строительство, капитальный ремонт, реконструкцию, инженерные изыскания и подготовку для этого проектной документации на принадлежащем ему (застройщику) земельном участке или на участке иного правообладателя. К последним относятся правообладатели, которым были переданы полномочия государственного или муниципального заказчика на строительство.

В случае подобной передачи полномочий объём функций застройщика и государственного заказчика пересекаются. При этом Кодекс в определении устанавливает ряд формальных ограничений к строительству на участке иного правообладателя, то есть, в определении говорится:

• об осуществлении бюджетных инвестиций в объекты капитального строительства муниципальной и госсобственности,
• о правообладателе, которому органы управления внебюджетными госфондами либо органы местного самоуправления передают свои полномочия,
• о том, что передача может происходить на основе соглашений и согласно бюджетному законодательству РФ.

С июля 2017 года в пункт п. 16, ст. 1 Кодекса на основании ФЗ 372 вносятся изменения. В частности указывается, что застройщик имеет право передать свои функции техническому заказчику (если эти функции предусмотрены законодательством о градостроительной деятельности).

В Кодексе ни понятийно, ни функционально не разводятся термины «застройщик» и «заказчик». При этом отделяется понятие «технический заказчик».

В редакции до июля 2017 года техническим заказчиком могло быть как юридическое лицо, так и физическое лицо, которое действовало бы на профессиональной основе.

Начиная со второй половины 2017 года, техническим заказчиком может быть только юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком. От имени застройщика технический заказчик может заключать договоры:

• о проведении инженерных изысканий,
• о создании проектной документации,
• о капремонте, реконструкции и строительстве объектов капстроительства,
• о подготовке задания (ТЗ) на выполнение этих работ,
• о предоставлении материалов и документов лицам, которые будут выполнять все эти работы.

Кроме этого, технический заказчик утверждает проектную документацию и сам подписывает документы, которые нужны для получения разрешений на ввод в эксплуатацию.

Важно, что функции технического заказчика, согласно этой редакции, могут быть только у члена саморегулируемой организации в соответствующих этому областях инженерных изысканий, проектирования, строительства, реконструкции, капремонта объектов капстроительства. Однако предусмотрены некоторые исключения, когда членство в саморегулируемых организациях не требуется (ст. 47, п. 2.1, ст. 48, п. 4.1 ст. 52, п. 2.2).

Гражданский кодекс

В Гражданском кодексе при описании отношений с участниками строительного процесса используется понятие «заказчик». Здесь заказчик представляет собой одну из сторон договора подряда, которая даёт задание другой стороне договора подряда – подрядчику – и обязуется принять результат труда и оплатить работу (ст. 702).

В данной статье описывается обязанность, которая основана на том, что:

• у заказчика к моменту окончания работ, должны быть основания для регистрации права собственности на возведённую недвижимость,
• именно обладатель прав на земельный участок может получать разрешение на строительство и вводить объект в эксплуатацию (что предусмотрено условиями регистрации прав собственности).

Исходя из этого, здесь фигуру заказчика следует отождествлять с фигурой застройщика, как субъекта градостроительной деятельности. В практике строительной деятельности к такому лицу применимо наименование заказчика-застройщика.

Положение о заказчике

«Положение о заказчике при строительстве объектов для государственных нужд» утверждено постановлением Госстроя РФ в 2001 году. Помимо регламентирования функций, прав и ответственности заказчика, Постановление фигурам заказчика и застройщика даёт два отдельных определения:

• Заказчик – лицо (юридическое или физическое), являющееся инвестором или уполномоченное инвестором реализовать проект по строительству.
• Застройщик – юридическое лицо, которое на правах собственности или аренды владеет участком земли. Застройщик принимает решение о факте реализации программы строительства, устанавливает методы финансирования, координирует работы реализации программы.

Принципиальными отличиями здесь становятся три параметра:

1. Владение участком земли на правах собственности или аренды для застройщика. (Заказчик как непременный владетель земельного участка не назван).
2. Статус юридического лица для застройщика и вариабельность в этом вопросе для заказчика.
3. Право принятия решения по реализации программы у застройщика. (Заказчик лишь уполномочен другим лицом, инвестирующим в проект, заниматься его реализацией: находить подрядчиков и проектировщиков, рассчитываться с ними, принимать итоговые результаты строительства и т. д.).

Из этого следует, что, если юридическое лицо, владеющее участком земли (собственность или аренда), примет решение о реализации программы строительства и одновременно с этим самостоятельно займётся реализацией проекта, то роли застройщика и заказчика соединяться в одном и том же субъекте, что даст формальное право называть такое лицо заказчиком-застройщиком. Если же какое-либо из условий не соблюдается (например, субъект является физическим лицом), то в правовой обоснованности такого совмещённого наименования возникают сомнения.

С учётом того, что в Градостроительном кодексе (ред. 2016 г) застройщик определяется и как физическое, и как юридическое лицо, вопрос в этой части характеристики субъекта следует передавать на рассмотрение судебных органов в случае возникновения по этому поводу хозяйственного спора.

Аналогичные Положения и их роль в установлении терминологии

Частично путаницу в вопрос о границах полномочий и функций заказчика-застройщика вносит существование в русскоязычном пространстве интернета действующего и сейчас положения о заказчике-застройщике, которое сохранило сходное наименование документа, утратившего силу в России с 2001 года. Такое Положение, например, действует в Казахстане. В этом государственном нормативе, помимо прочих, представлены определения заказчика-застройщика в одном лице, государственного заказчика – в другом:

• Государственный заказчик здесь – это госорган или организация, которая осуществляет реализацию инвестиционного бюджетного проекта. К категории государственных заказчиков относят и администраторов бюджетных программ – органы, ответственные за планирование и реализацию бюджетных программ (согласно п. п. 3.3 и 3.4 документа).
• Заказчик-застройщик в данном документе – лицо (юридическое или физическое), которое уполномочено инвестором на реализацию строительного проекта самостоятельно либо с помощью подрядчиков на основании договора подряда. Согласно казахскому законодательству, такое лицо должно получить решение акимата, по которому заказчику-застройщику будет предоставлен земельный участок для строительства, либо решение, разрешающее использование земельного участка. При этом предполагается, что сам участок принадлежит заказчику-застройщику на правах собственности (землепользования). На этом же субъекте лежит обязанность обеспечить разработку проектной документации и инженерные изыскания. Далее по документу такое лицо именуется заказчиком. Допускается в документе и совпадение ролей заказчика и инвестора.

Часто на российских форумах именно это определение заказчика-застройщика (в сокращённом виде) приводится в качестве доказательства в спорах о единстве ролей субъекта. Однако, с правовой точки зрения, некорректно использовать законодательство Республики Казахстан в рассмотрении вопросов, связанных с российскими правовыми нормами.

Кроме того, с той же правовой точки зрения, некорректно приводить в качестве доказательств нормы устаревших документов (например, Положение 1988 года о заказчике-застройщике) или определения, данные в различных словарях и справочниках.

Такие источники приемлемы для личного ознакомления с вопросом, но при вынесении хозяйственных споров в правовую область они носят рекомендательный, а иногда и спорный характер (если автор справочной статьи выражает в ней своё частное мнение).

Обязательный же характер приобретают только те понятия, которые утверждены законом и расшифрованы в текстах с помощью предписаний.

Особняком в решении вопроса о терминологии стоит не правовое, а обывательское использование терминологии в строительной деятельности (которое нередко оказывается очень близким к законодательно установленным понятийным нормам).

Так, в обыденной практике строительства негосударственных объектов для определения субъекта термином «заказчик-застройщик» обычно достаточно, чтобы организация имела участок земли и, решив построить на нём объект, сама занялась реализацией строительства.

Нередко в подобных случаях, такая компания берёт на себя ещё и функции генерального подрядчика, осуществляя полный контроль всех строительных процессов, самостоятельно проводя работы и/или привлекая субподрядные организации.

Если при этом компания инвестируют в строительство собственные средства, то к перечисленным ролям добавляется ещё и роль инвестора.

Совмещение функций на строительстве даёт сложные конструкты, при которых заказчик может быть одновременно инвестором и застройщиком, а подрядчик – и застройщиком, и генеральным подрядчиком и субподрядчиком и т.д.

В целом, в обыденном восприятии имеет место приоритет функции над правовыми тонкостями.

Однако, поскольку законодательство регламентирует фактические реалии живых процессов, происходит частичное или полное совпадение обыденной и правовой точек зрения на данный вопрос.

Функции застройщика строительного процесса

С учётом изменений, вносимых в Градостроительный кодекс, лицом, которое осуществляет строительство, может быть застройщик либо индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, которое заключило договор строительного подряда.

Застройщик по договору подряда может осуществлять строительство, если он состоит в саморегулируемой организации в советующей области строительства, реконструкции, капремонта, как и привлекаемые на отдельные этапы строительных работ юридические лица или индивидуальные предприниматели.

Такие лица могут привлекаться как застройщиком, так и техническим заказчиком.

Поскольку функционально заказчики и застройщики и на практике и нормативных документах часто отождествляются, можно рассмотреть объём задач данной фигуры в строительстве в целом.

К основным функциям застройщика-заказчика относятся:

Сложный сценарий современного строительного процесса с размыванием границ классических структур и сценариев приводит к частичному совмещению некоторых функций инвесторов, заказчиков, застройщиков, генподрядчиков и субподрядчиков.

Отзывы, комментарии и обсуждения

Застройщик: кто это такой, функции, отличие от девелопера

Юрлица и ИП могут выступать в качестве застройщика, если имеют в собственном владении земельный участок или право его арендовать для дальнейшего ведения строительных и прочих работ. Подробно о понятии застройщика, а также его полномочиях и ответственности предлагаем узнать ниже.

Определение застройщика по действующему законодательству

Исходя из законодательных нормативов, можно дать правильное правовое определение застройщику:

• Согласно ст. 2 п. 1 ФЗ-214. Это любые юрлица, которые на личном или арендуемом земельном участке планируют возвести многоквартирные дома и/или объекты недвижимости (помимо производственных). Финансовая база – денежные вложения членов долевого строительства. Основание для выполнения данных работ – разрешение на строительство.
• Согласно ст. 1 п. 16 ФЗ-190 + Градостроительного кодекса. Это физ- или юрлицо, которое вкладывает капитальные вложения для обеспечения на личном или арендуемом земельном участке выполнение следующих типов работ: строительных, ремонтных, реконструкции и т. д.
• Согласно ст. 4 ч. 2 ФЗ-39. Если для реализации запланированных работ на земельном участке у застройщика нет личных средств, он может использовать привлеченные средства. В данной ситуации застройщик также выступает в качестве инвестора, то есть является застройщиком-инвестором.
• Согласно Своду правил 30-102-99 (о планировке и застройке территории малоэтажными жилищными домами) застройщик может выступать в качестве индивидуального застройщика. На земельном участке он может организовать строительство жилого дома и сельскохозяйственных построек, используя личные средства или вложения, полученные от третьих лиц или строительных компаний.

Функции застройщика

Чтобы точно выяснить, кем является застройщик, стоит определить, каков спектр его деятельности:

• Обеспечивает финансовую базу строительства, поскольку часто застройщик выступает в роли генерального инвестора. Он имеет право подписать договор долевого участия с другими инвесторами, при этом передает данным лицам свое право требования.
• Передает заинтересованным участникам (как правило, дольщикам) сведения о проделанных работах, информирует о сроках сдачи объекта в пользование и проч.
• Выполняет инженерные изыскания и собирает документы, которые необходимы для реализации строительных работ, проведения реконструкции или капитального ремонта.

Проектная документация должна быть утверждена и соответствовать действующим строительным нормам.

• Привлекает подрядчиков и прочих специалистов, которые выполнят весь комплекс запланированных на земельном участке работ.
• Занимается закупкой строительных материалов и необходимого оборудования.
• Контролирует ход выполнения всех работ. Если возникают какие-либо нарушения, имеет право найти другую подрядную организацию.
• Гарантирует сдачу объекта в оговоренные ранее сроки.
• Обеспечивает выполнение условий заключенного договора.

Следует отметить, что в редких случаях застройщик может выступать в качестве подрядчика, то есть выполнять строительные работы собственными усилиями.

Ответственность

В ряде случаев при нарушении своих обязанностей застройщик несет административную ответственность:

• Застройщику необходимо своевременно опубликовать в СМИ достоверную информацию о проектной декларации, в противном случае придется выплатить штраф: для должностных лиц – от 5 000 до 15 000 рублей, а для юрлиц – от 200 000 до 400 000 рублей.
• Застройщик должен получить разрешение на строительство. Если такового нет, он не имеет права публиковать информацию о стройке в СМИ, организовывать рекламу и проч. Нарушение этого правила влечет за собой штраф, размер которого варьируется от 100 000 до 500 000 рублей.
• Застройщик не имеет права привлекать дольщиков, если не имеет разрешения на строительство. Нарушение этого правила приведет к административной ответственности в виде штрафа от 500 000 до 1 млн. рублей. Следует отметить, что штраф будет начисляться за каждого участника, который незаконно подписал долевой договор.

Чтобы не пришлось выплачивать штрафы, застройщик в обязательном порядке должен получить разрешение на строительство и вовремя передать СМИ достоверную информацию о строительстве.

Чем застройщик отличается от девелопера?

Застройщик является собственником или арендатором земельного участка, что не является обязательным условием для девелопера. Последний является предпринимателем, который работает в области девелопмента и может выполнять следующие работы:

1. Утвердить проектные документы, на основании которых будут возведены объекты коммерческой недвижимости. Таковыми являются офисные помещения, торгово-развлекательные центры, складские помещения, гостиничные комплексы, сооружения для сдачи в аренду и проч.
2. Подготовить бизнес-план.
3. Приобрести земельный участок.
4. Организовать рекламную компанию.
5. Выбрать застройщика, чтобы реализовать объект и получить максимальную прибыль.

Так, девелопер занимается предпринимательской деятельностью для получения финансовой выгоды. При этом он может не являться собственником или арендатором земельного участка, где планируется возвести коммерческую недвижимость, чем и отличается от застройщика.

Кто такой заказчик-застройщик?

Понятие определено 16-м Постановлением Госстроя СССР, и оно до сих пор является актуальным. Это юрлицо, занимающееся распоряжением финансовых вложений, которые будут применяться в качестве капитальных средств, и материального имущества, которое числится за капитальным строительством.

В его лице выступают:

• Различные учреждения, в т. ч. и государственные.
• Различные унитарные предприятия, а также дирекции.
• Негосударственные коммерческие компании, получившие от государства средства для постройки объектов. В результате таких сделок, как правило, государству передается часть акций данных компаний.
• Представители государственной или региональной власти, за которыми закреплены постройки и объекты, которые находятся на оперативном управлении. В этом случае застройщик получает капитальные вложения из федерального бюджета.

Вне зависимости от того, кто именно выступает застройщиком-заказчиком, он выполняет следующие функции:

• Утверждает проектно-сметную документацию.
• Привлекает необходимых для выполнения установленных работ специалистов.
• Занимается закупкой/арендой всего необходимого оборудования.
• Оплачивает работникам оплату за выполненные строительные и/или монтажные работы.
• Контролирует проведение всех работ, а также соблюдение договорных цен, которые были утверждены в смете.
• Отвечает за передачу объектов и/или производственных мощностей в эксплуатацию в ранее определенные сроки.

Так, застройщик-заказчик должен обеспечить полное проведение необходимых работ на земельном участке – вплоть до передачи объектов в пользование.

10 правил выбора застройщика

Попасть в руки мошенников легко, поэтому при выборе застройщика необходимо выяснить следующие данные:

1. Дата регистрации организации или ИП, срок работы. Чтобы это выяснить, достаточно посетить специальную страницу на сайте налоговой службы.
2. Наличие у настройщика свидетельства, подтверждающего право владения земельным участком.
3. Наличие у застройщика действующего разрешения на строительства.
4. Наличие у застройщика расчетного счета в банке. Если имеется, как долго работает.
5. Наличие на балансе организации основных производственных фондов, например, помещения, автотранспорта и т. д.
6. Наличие у застройщика собственного сайта. Если имеется, как долго работает.
7. Проверка выполненных проектов застройщика.
8. Определение, имеются ли у застройщика не сданные в эксплуатацию объекты.
9. Проверка застройщика на наличие финансовой задолженности, например, в банке.
10. Проверка доверенности на представительство, если застройщика представляет доверенное лицо.

Так, стоит выяснить данные параметры до того, как подписать с застройщиком договор. Этого не стоит делать, если у организации отсутствует официальная регистрация, сметные документы и проч. Дополнительно читайте о критериях добросовестности застройщика.

Видео: Кто такой застройщик?

В следующем видео эксперт определит, кто такой застройщик, чем занимается и почему, по сути, является девелопером:

По сути, застройщик – это девелопер, который на собственном или арендуемом земельном участке занимается организацией и сдачей в эксплуатацию строительных объектов.

При этом это может быть как физическое, так и юридическое лицо.

Точное определение застройки дает законодательство, которое и формирует ряд требований к данному лицу, при нарушении которых придется понести административное наказание.

Заказчик и застройщик в чем разница и отличие?

Отличие между заказчиком и застройщиком

Гражданско-правовые отношения в строительной отрасли вызывают множество вопросов у непосвящённой публики. В договорах между конечным потребителем и исполнителем работ часто фигурирует такое лицо, как заказчик.

Заказчик – лицо, которое заказывает выполнение работ, оказание услуг или изготовление продукции, как правило, на возмездной основе. Его основная обязанность – своевременный приём результатов труда с последующей их оплатой. Заказчиком может быть физическое или юридическое лицо, государство, территориально-административная единица.

Застройщик – юридическое лицо, осуществляющее выполнение работ по возведению, реконструкции, введению в эксплуатацию зданий и сооружений на возмездной основе.

В его обязанности входит общее руководство процессом, исполнение планов, отчёт о затраченных средствах.

Разница между понятиями

Таким образом, отличия между данными понятиями существенны, главным образом, в строительной отрасли.

Застройщик проводит изыскательные и проектировочные работы, после чего приступает к исполнению основной задачи.

Если речь идёт о возведении многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, то такие проекты может реализовывать только юридическое лицо.

Выводы

1. . Заказчик – это организатор строительства, а застройщик – исполнитель поставленных задач.
2. Организационно-правовая форма.

Кто такой технический заказчик

Если подробно рассмотреть функции технического заказчика будет ясно, что область его ответственности является более широкой, чем может показаться на первый взгляд.

Технический заказчик является не только профессиональным исполнителем в части прохождения процедуры всех согласований и подготовки разрешительной документации, он является и партнером, экспертом касаемо вопросов получения технических условий на то, чтобы подключиться к инженерным сетям, а также организации строительных площадок и финансового контроля и др.

На техзаказачика ложится ключевая роль в управлении строительным процессом, а также эффективном взаимодействии с участниками. Роль координатора, осуществляемого технический надзор на всех этапах, заключается в контролировании качества и сроков строительства.

Понятие технический заказчик и его правомерность

Официальное появление термина «технический заказчик» приходится на восьмидесятые года.

На сегодняшний момент необходимость такого участника диктуется самим рынком, ведь это является многоплановой работой, и для того, чтобы ее осуществить, необходимы знания, приобретённые годами. Как таковой специальности технического заказчика нет, представители службы говорят о том, что это, прежде всего, является многолетней практикой, которой не обучают.

Официально технический заказчик был признан в качестве полноправного субъекта строительной индустрии в 2011 году. Были внесены поправки Федеральным законом от 28 ноября 2011 г. № 337-ФЗ в Градостроительный кодекс РФ.

Вместо названия «заказчик» стали использовать понятие «технический заказчик».Технический заказчик является физическим или юридическим лицом, которое уполномочено застройщиком и действует от его имени.

Технический заказчик (генподрядчик) в строительстве — кто это и его роль?

Технический заказчик в строительстве — это такая организация, которая занимается управлением процессом постройки объекта. Касается это всего.

И проектных документов, и сдачи объекта для последующего ввода в эксплуатацию. Но это далеко не все чем занимается технический заказчик. Это эксперт, который занимается вопросом строительных площадок, подключения к инженерным сетям, технических условий и контролем за финансами.

Технический заказчик является как бы координатором всего процесса строительства

Давайте теперь более подробно разберем все его обязанности

В обязанности технического заказчика так же входит работа с документацией. Как только начинается строительство на него сваливаются все бумаги. И чем дальше продвигается строительство, тем больше бумаг копится. Необходимо получить документы для:

• водоснабжения,
• электроэнергии,
• теплоснабжения,
• газификацию,
• освещение,
• и многое другое.

Далее их нужно подтвердить. После всего — нести ответственность перед службами, в которых были получены все эти документы.

После этого начинается работа с проектными документами

Далее идет этап тендера. Идет выбор различных поставщиков и подрядчика. Технический заказчик должен следить за всеми условиями проведения тендера и подготовить для него всю необходимую документацию.

Для того, чтобы начать строительство осталось только получить разрешение

Оформляются документы для отвода участка земли. К тому же необходимо разрешение на проведение работ вблизи от линии электропередач. Для того, чтобы отвести дороги так же необходимо специальное разрешение.

Только после всего этого начинается строительство!

Технический заказчик строительства — это один из самых важных людей на стройке. Ведь именно он направляет весь процесс и от него зависит то, как будет протекать процесс.

Законодательство РФ по части градостроительства

В части 3 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (далее — ГСК РФ) определены функции лица, осуществляющего строительство:

1. организация и координация работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства;
2. обеспечение соблюдения требований проектной документации, технических регламентов, техники безопасности в процессе указанных работ;
3. несение ответственности за качество выполненных работ и их соответствие требованиям проектной документации.

Вопрос 1: Лицом, осуществляющим строительство, в соответствии с приведенной нормой является простой подрядчик или генеральный подрядчик, предусмотренный 33-м видом работ Приказа Министерства Регионального развития от 30.12.2009 №624?

Вопрос 2: Является ли определенная в части 3 статьи 52 функция, заключающаяся в обеспечении соблюдения требований проектной документации, технических регламентов, техники безопасности в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, функцией строительного контроля, определенной в статье 53 ГСК РФ?

Национальное объединение строителей

Отличие заказчика от застройщика

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Отличие заказчика от застройщика». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

С этого момента начинают течь сроки начала строительства, указанные в договоре подряда (генерального подряда).

В обеих ситуациях Гражданский кодекс дает право частному и государственному заказчику строительства контролировать качество приобретаемых подрядчиком материалов.
Контроль над строительным процессом. Это утверждение ответственных лиц и уполномоченных организаций от имени заказчика, которые будут осуществлять контроль качества оборудования, конструкций, материалов.

Основные отличия застройщика от генподрядчика

При этом предполагается, что сам участок принадлежит заказчику-застройщику на правах собственности (землепользования). На этом же субъекте лежит обязанность обеспечить разработку проектной документации и инженерные изыскания. Далее по документу такое лицо именуется заказчиком.

То есть, например, у компании есть допуск, но на 1 июля 2017 года она не является членом СРО. Несмотря на то что допуск действующий (они – бессрочные), выполнять работы компания больше будет не вправе. Она должна вступить в СРО.

При осуществлении застройщиком функций технического заказчика, перечисленных в п.22 ст.1 ГрК РФ в редакции с 01.07.

2017 самостоятельно (например, заключение договоров о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве), застройщику требуется членство в саморегулируемой организации соответствующего вида.

На практике данное положение о генеральном подрядчике Гражданского кодекса России означает, что технически простые работы на стройках чаще всего выполняет лично генеральный подрядчик, и подрядчик со стороны привлекается в случае необходимости выполнить сложный высокотехнологичный или многофункциональный комплекс работ.

Определение застройщика по действующему законодательству

В данном процессе обязанности управления заказчиком капитальным строительством определяются конкретным проектом и отображаются документально в соглашениях.

В работе заказчика важно разделять роли исполнителя и контролера, а также соблюдать все гласные и негласные права и функции.

Перечень полномочий

Заказчик имеет право на:

• отстаивание интересов инвестора в государственных органах и частных, а также других надзорных службах;
• выступление в суде истцом или ответчиком от лица инвестора;
• получение заключения о соответствии нормам сооружения;
• взятие заказа на строительство для государственных и коммерческих нужд;
• отбор подрядчиков и субподрядчиков, заключение с ними договора;
• распоряжение финансами и ресурсами, выделенными инвестором;
• одобрение рабочей документации;
• утверждение сметы с учетом калькуляции затрат;
• слежение за контролем качества используемого оборудования, материалов, конструкций;
• принятие решения о соответствии готового сооружения всем нормам и требованиям;
• прием объекта и ввод его в эксплуатацию;
• передачу завершенного объекта инвестору;
• принятие решения по вопросу консервации строительства;
• контроль строительного процесса, деятельности подрядчика и поставщика.

Меняется лишь та сторона, перед кем он эту ответственность несет. То есть новый покупатель в случае возникновения проблем со строительством спрашивать будет все с того же самого застройщика.

Получается, что совмещение функций застройщика и генподрядчика – юридический нонсенс.Бывает, что застройщик, принимающий на себя функции генподрядчика, имеет в виду, что он как генподрядчик будет привлекать к выполнению отдельных работ разных подрядчиков, координируя и организуя их деятельность на строительной площадке.

Особняком в решении вопроса о терминологии стоит не правовое, а обывательское использование терминологии в строительной деятельности (которое нередко оказывается очень близким к законодательно установленным понятийным нормам).

Встречается этот термин и в Градостроительном кодексе РФ (ст. 2). По нему под застройщиком понимается не только организация, но и физическое лицо на имеющемся у него во владении участке возведение объектов, их реконструкцию, капремонт.

Кроме того, они могут проводить изыскательские и иные подготовительные для строительства объекты.
Основную же компанию (скорее группу компаний) правильнее именовать девелопером.

Впрочем, в российском законодательстве этот термин не встречается, а используется лишь в быту или в профессиональных сообществах, так что каждый под этим словом, в принципе, может понимать что-то свое.

Интересно, что по подрядным договорам заказчики должны создавать исполнителям все требуемые условия для работы. Одним из условий является предоставление территории для застройки. Однако в понятие заказчика не входит владение передаваемой подрядчику землей.

4. Права заказчика-застройщика

То есть, если после 1 июля 2018 застройщик захочет нанять техзаказчика, у того должно быть членство в СРО (соответственно, взносы в компенсационные фонды двух саморегулируемых организаций, специалисты: ГИПы и ГАПы, руководители, имеющие высшее образование сразу и в строительстве, и в проектировании, стаж работы и там, и там, и так далее).Нет, думает застройщик, мне такого техзаказчика не потянуть.

Из приведенных положений следует, что застройщик – это лицо, во-первых, владеющее земельным участком; во-вторых, намеревающееся производить на нем строительные работы. А заказчик по отношению к нему – это некий посредник.

По принятой в России, да и большинстве других стран системе права, ответственность за исполнение любого договора несут те стороны, что его заключают. При покупке какого-либо товара в магазине, когда с формальной точки зрения никакого договора не подписывается, а фактически сделка подтверждается кассовым чеком, таких сторон три: покупатель, продавец и производитель.

Таким образом, заказчиком является лицо, которое привлечено застройщиком для выполнения определенных функций: организации, технического контроля и надзора за ходом строительства и т. д. Получив от застройщика задание на осуществление всех функций, связанных с организацией строительства и контролем за ходом его выполнения, заказчик будет именоваться полным.

Кто такой застройщик, однозначно определено в статье 2 закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» – того самого 214-ФЗ, что является одним из самых главных для рынка недвижимости.

Так «Положение о заказчике при строительстве объектов для государственных нужд», действующее в России с 2001 года, отменяет прежде действующее «Положение о заказчике-застройщике» от 1988 года и регламентирует функции, права и обязанности отдельно фигуры заказчика, хотя определение застройщика в данном нормативном документе тоже присутствует.

Допуски СРО выдавать больше не будут. Все положения, связанные с допусками, из Градостроительного кодекса убрали. Свидетельства о допуске прекратят действовать с 1 июля 2017 года. С этой даты компании и предприниматели не вправе будут выполнять работы на основании допусков (ст. 6 Закона № 372-ФЗ).

Представляет в соответствующие государственные органы материалы по итогам хозяйственной деятельности, другие отчетные данные и необходимую информацию о результатах производственной и финансовой деятельности за отчетный период и выплачивает в установленные сроки налоги и платежи по месту регистрации службы заказчика.

Совместным Постановлением Госстроя СССР и Госплана СССР от 3 июля 1987 ᴦ. N 132/109 утверждено Положение о взаимоотношениях организаций — генеральных подрядчиков с субподрядными организациями.

Согласно статье 702 Гражданского кодекса заказчиком является сторона договора подряда, которая обязывает другую сторону – подрядчика – выполнить по соответствующему заданию определенную работу и сдать ее результат; заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

Заказчик — юридическое или физическое лицо, обратившееся с заказом к другому лицу — изготовителю, продавцу, поставщику товаров и услуг (подрядчику).

В качестве заказчика могут выступать правительство, государственные органы, учреждения, организации, предприятия, граждане (Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. «Современный экономический словарь» (ИНФРА-М, 2006)).

Расширенная — представляет собой отношения, когда заказчик может частично решать вопрос покупки сырья и материалов для строительства.

В целом понятии застройщика более широкое, чем заказчика, инвестора и подрядчика. Застройщики могут совмещать в себе все эти отдельные понятия.

Главной их деятельностью является осуществление вложений для реализации каких-либо проектов. В строительной сфере средства инвестируются для возведения различных построек. Инвестироваться могут как собственные, так и привлеченные средства. Допускается совмещать эти оба варианты инвестирования.

кто такой застройщик и кто такой заказчик, чем они отличаются

Законодательством не предусмотрено четкого разграничения понятий «застройщик» и «заказчик». В ряде документов они отождествляются, поэтому необходимо проанализировать суть терминов, содержащихся в нормативных правовых актах, и самостоятельно определиться с тем, что подразумевает понятие «заказчик» (при условии что это отдельный участник капитального строительства).

Обычно порядок такой: заказчик ищет деньги на строительство объекта (инвесторов), а застройщик ищет того, кто фактически строит (подрядчика).

Заказчик – это распорядитель строительного процесса. Он может выступать одновременно в качестве инвестора, а также в качестве подрядчика. Чтобы не возникало вопросов по соблюдению всех прав и обязанностей, рекомендуется документально все прописывать в договорах и соглашениях.

Следует обратить внимание, что проектная документация делается на основании задания застройщика или заказчика и до ее утверждения обязательно направляется на государственную экспертизу.

Начислить и уплатить налог заказчику-агенту надо будет только с суммы своего вознаграждения (п. 1 ст. 156 Налогового кодекса РФ). Денежные средства, полученные от застройщика-принципала в качестве компенсации понесенных расходов, связанных с оказанием посреднических услуг, в налоговую базу заказчика не включаются.

Этот же Кодекс в части исполнения договора строительного подряда дополнительно обязует заказчика своевременно предоставить земельный участок для строительства (ст. 747, п.1).

На каждой стадии строительства заказчику отводятся соответствующая роль и функции. Приведем основные функции заказчика по строительству объектов.

Важно, что функции технического заказчика, согласно этой редакции, могут быть только у члена саморегулируемой организации в соответствующих этому областях инженерных изысканий, проектирования, строительства, реконструкции, капремонта объектов капстроительства.

Взаимоотношения заказчика и застройщика

Частично путаницу в вопрос о границах полномочий и функций заказчика-застройщика вносит существование в русскоязычном пространстве интернета действующего и сейчас положения о заказчике-застройщике, которое сохранило сходное наименование документа, утратившего силу в России с 2001 года. Такое Положение, например, действует в Казахстане.

Несмотря на такие различия в представленных нами определениях, следует сказать, что чаще всего слова «заказчик», «застройщик» или «заказчик-застройщик» употребляются как одинаковые по смыслу.

Заказчик и подрядчик в строительстве

В целях квалификации функций технического заказчика при заключении такого договора стороны могут воспользоваться Положением о техническом надзоре заказчика за строительством зданий и сооружений в ᴦ. Москве (утв. Распоряжением мэра Москвы от 13.07.1998 N 715РМ).

С июля 2017 года в пункт п. 16, ст. 1 Кодекса на основании ФЗ 372 вносятся изменения. В частности указывается, что застройщик имеет право передать свои (если эти функции предусмотрены законодательством о градостроительной деятельности).

Что касается порядка ведения заказчиком бухгалтерского учета, то он зависит от условий договора, заключенного между застройщиком и заказчиком. А именно от того, передана заказчику функция по ведению учета стоимости объекта строительства или нет.

Источник: erckzn.ru

Лицо, осуществляющее строительство — это… Определение, обязанности и особенности

Кто осуществляет строительство? Застройщик, генподрядчик? Является ли это равнозначными определениями лица, осуществляющего строительство? Это мы разберем далее. Также рассмотрим законодательное регулирование такого статуса, права и обязанности подобных лиц, их ответственность, главные функции.

Определение

Лицо, осуществляющее строительство, — это или застройщик, или лицо, которое было застройщиком либо заказчиком привлечено на основании соответствующего договора. А может ли оно быть физическим или допускается только статус юридического? Ответ однозначен: оно должно обязательно соответствовать требованиям к лицам, осуществляющим строительство. Они подробно изложены в ч. 2 ст.

52 ГрК ФЗ № 190 (2004 г.). В свою очередь, этот федеральный закон был обновлен, отредактирован в последней версии — ФЗ № 148 (2008 г.).

Лицо, осуществляющее строительство, — это и субъект, занимающийся реконструкцией, капитальным ремонтом в отношении объектов капитального строительства. Оно производит те разновидности работ, которые оказывают влияние на безопасность, общее состояние объектов капитальной застройки. Отсюда эта деятельность может выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, которые имеют свидетельства о возможности допуска к таким работам, выданные саморегулируемыми организациями.

Что касается иных типов работ по строительству, капитальному ремонту или реконструкции, ими могут заниматься юридические лица и ИП, а также обычные граждане — физические лица.

Лицо, осуществляющее строительство, — это или сам застройщик, или физическое/юридическое лицо, которое было привлечено застройщиком, заказчиком на основании договора. Оно обязательно должно соответствовать требованиям российского законодательства к компаниям и ИП, осуществляющим строительство.

Близкие понятия

Мы определились, кто является лицом, осуществляющим строительство. Близкими к данному являются следующие понятия:

• Проектировщик — занимается подготовкой проектной документации.
• Фирмы или ИП, осуществляющие реконструкцию капитальных объектов.
• Субъект, осуществляющий капремонт строительных объектов.

Кто такие застройщики?

Сравним эти схожие на первый взгляд определения: застройщики и лица, осуществляющие строительство. Это равнозначные понятия или нет?

Градостроительный Кодекс РФ определяет застройщика как физическое или юридическое лицо, которое обеспечивает на принадлежащем ему земельном наделе (или на земельном участке другого правообладателя) различные строительные мероприятия, капитальный ремонт, реконструкцию в отношении объектов капитального строительства. Также именно застройщик выполняет такие процедуры, как инженерные изыскания, проведение подготовки проектных бумаг для осуществления строительства, капитального ремонта или реконструкции здания.

Застройщик может действовать не только согласно своим интересам, но и на благо заказчиков, которыми могут выступать разнообразные юридические лица, ИП, российские, иностранные граждане и проч. Отдельными категориями клиентов застройщиков выступают:

• Государственные органы РФ.
• Органы управления внебюджетными государственными фондами.
• Структура местного самоуправления субъектов РФ.

Связь понятий

Как связаны заказчик, застройщик, лицо, осуществляющее строительство? Приведем несколько примеров:

• Заказчик может выступать клиентом и застройщика, и лица, которое осуществляет строительство.
• Застройщик может выступать и лицом, осуществляющим строительство, и заказчиком в случае если передоверяет строительные работы третьему лицу — физическому или юридическому.
• Субъект, осуществляющий строительство, — сторона, которая непосредственно занимается работами (строительными, ремонтными, реконструкцией). Соответственно, оно не может быть заказчиком, но может быть как самим застройщиком, так и стороной, которой он доверил определенные работы в отношении объектов капитальной застройки.

Общие положения

Коснемся общих положений той документации, которая регулирует ответственность лиц, осуществляющих строительство, их права, функции, обязанности. Вот то важное, что тут следует выделить:

Главные функции

Это самый распространенный пункт положений. Он включается во все приказы о назначении лица, осуществляющего строительство. Функции здесь выделяются следующие:

• Организация и/или координация работ по строительству, капремонту, реконструкции объектов капитальной застройки.
• Выполнение работ по возведению, монтажу строительных конструкций, инженерно-технических систем объекта в соответствии с проектными и рабочими документами. Проводится как собственными силами, так и с привлечением к работам третьих лиц.
• Обеспечение разработки необходимых организационно-технологических документов, проектов производства строительных работ.
• Составление и дальнейшее утверждение графиков производства работ, поставки необходимых стройматериалов, конструкций, изделий, оборудования для строительных работ, реконструкции, капремонта.
• Принятие от субподрядчиков завершенных ими работ, оплата в соответствии с заключенным контрактом субподряда.
• Определение обязанностей уже субподрядчиков по поставке стройматериалов, конструкций, изделий, оборудования, необходимых для работы.
• Осуществление всеобъемлющего строительного контроля, в том числе соответствия используемых стройматериалов, изделий, соблюдения требований технологических регламентов, рабочих и проектных бумаг.
• Ведение всей необходимой строительной документации.
• Обеспечение на строительных площадках безопасности труда, а также общей безопасности строительных работ для населения близлежащих районов, экологической обстановки местности.
• Управление строительной площадкой. Тут также имеется в виду обеспечение охраны объекта до момента его приемки заказчиками.
• Выполнение во всей полноте требований структур местного самоуправления по поддержанию порядка на территории, прилегающей к строительной площадке.

Понятие строительного контроля

Представитель лица, осуществляющего строительство, обязан осуществлять строительный контроль. Разберем конкретно, что это:

• Входной контроль проектных документов на объект строительства, которые предоставляются застройщиком или заказчиком.
• Проверка качества используемых стройматериалов, конструкций, изделий, оборудования, которые поставляются для возведения, ремонта, реконструкции объекта.
• Проверка соблюдения во всей полноте установленных норм, правил складирования и хранения применяемой строительной продукции.
• Проверка соблюдения последовательности и состава различных технологических операций при осуществлении мероприятия: строительства, капремонта, реконструкции.
• Совместное с заказчиком освидетельствование работ, которые называют скрытыми.
• Промежуточная приемка уже возведенных строительных конструкций, которые могут оказать влияние на безопасность сооружаемого объекта.
• Промежуточная приемка сетей, относящихся к инженерно-техническому обеспечению.
• Приемка завершенных этапов и законченных видов работ.
• Совместная с заказчиками проверка соответствия полностью возведенного объекта требованиям проектных и подготовленных на их базе рабочих документов, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительных планов данного земельного надела, актуальным техническим регламентам.

Права

Права представителя лица, осуществляющего строительство, как и самого исполнителя, выражены в следующем:

• Выбирать субподрядчиков для выполнения отдельных видов строительных работ как при согласовании с заказчиком, так и полностью самостоятельно. Это право обеспечивается приказами на лицо, осуществляющее строительство.
• Заключать договоры субподряда и подряда в порядке, утвержденном российским законодательством.

Обязанности

Представитель лица, осуществляющего строительство — это, соответственно, субъект, представляющий интересы исполнителя строительных работ. Чаще всего именно он заключает договоры на осуществление строительства с заказчиком или застройщиком.

Что касается обязанностей лиц, которые осуществляют реконструкцию/строительство/капремонт, то тут выделяется следующее:

Ответственность

На членство лиц, осуществляющих строительство, по договорам с заказчиками и застройщиками ложится и определенная ответственность. Рассмотрим стандартные положения контрактов, ей посвященных:

• ИП или организация, осуществляющая строительство, несет полную ответственность перед своим заказчиком за исполнение всех договорных обязательств по осуществлению всех полагающихся работ на всех этапах. В частности, это обеспечение качественного и своевременного выполнения строительно-монтажных заданий, специальных видов и циклов работ, комплектация строительной площадки необходимым инженерным и технологическим оборудованием, стройматериалами и рабочими конструкциями.
• Лица, которыми осуществлялось строительство, несут полную ответственность перед своими заказчиками за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств назначенными ими субподрядчиками.
• Перед самими субподрядчиками организации и ИП, осуществляющие строительство, несут ответственность за ненадлежащее исполнение или неисполнение заказчиком условий контракта по субподряду (например, в части оплаты предоставленных услуг или выполненных работ).
• Как разновидности, так и размер ответственности лиц, осуществляющих строительство, за неисполнение своих обязательств или их ненадлежащее исполнение устанавливаются локальным договором подряда (субподряда) и общеприменимым на территории РФ гражданским законодательством.

Итак, лицами, осуществляющими строительство, могут быть как юридические, так и физические лица (ИП), имеющие разрешение на проведение строительных работ. Их права, обязанности, ответственность обязательно закрепляются в контракте по подряду (субподряду). Сами исполнители и их представители обязаны действовать в рамках ГрК и ГК РФ.

Источник: autotoyama.ru