Открытие и обслуживание счетов эскроу осуществляется в соответствии со ст. 860.7 ГК РФ. Основным предназначением счетов эскроу является предоставление гарантии оплаты денежных средств покупателем при выполнении продавцом существенных условий договора.
Денежные средства, необходимые для оплаты продавцу, блокируются на банковском счете депонента (плательщика) и до момента проведения платежа деньги продолжают принадлежать депоненту. После выполнения условий контракта деньги перечисляются бенефициару. Роль посредника выполняет банк, который за свои услуги получает денежное вознаграждение.
Бухгалтерская модель учета операций по счетам эскроу отличается от учета обычных банковских счетов. Этот вид сделок характерен для случаев купли-продажи недвижимости, акций, работ или услуг, а также при участии в долевом строительстве многоквартирных домов. При строительстве многоквартирного жилья застройщики с июля 2019 года обязаны осуществлять все этапы возведения объектов недвижимости из собственных ресурсов (или за счет целевого кредита), а будущие владельцы квартир размещают свои денежные средства на эскроу счетах, после окончания строительства деньги переводятся застройщику (ст. 15.4 закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ).
ЧТО ТАКОЕ ЭСКРОУ-СЧЁТ | ЧЕМ ОН ОТЛИЧАЕТСЯ ОТ АККРЕДИТИВА
Бухгалтерский и налоговый учет эскроу-счетов
Деньги на эскроу счетах на этапе строительства являются собственностью депонента, но ни плательщик, ни застройщик не вправе ими воспользоваться. То есть, для строительной организации такие средства не являются активом, но вести их учет необходимо, поэтому такие задепонированные эскроу-агентом (банком) средства должны быть отражены на забалансовых счетах.
На примере застройщиков рассмотрим, как отражаются в учетных регистрах счета эскроу. Бухгалтерский учет у застройщика ведется с использованием забалансового счета 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные» с выделением аналитических субсчетов для каждого дольщика и строительного объекта. Размер выручки регулируется условиями договора долевого участия и равен цене, указанной в договоре. Величина понесенных застройщиком расходов на строительство собирается по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы». При определении суммы прибыли находится разница между договорной ценой и фактическими строительными издержками.
-
Д008 – 50 млн руб., зафиксировано поступление средств на эскроу-счет;
-
Д51 – К67 – 35 млн руб., зачисление кредитных средств;
-
Д08 – К60 – 35 млн руб., отражены накопленные материальные расходы на строительство;
-
Д43 – К08 – 35 млн руб., в учете зафиксирована балансовая стоимость многоквартирного дома;
-
Д76 – К43 – 35 млн руб., строительный объект завершен и передан дольщикам;
-
Д76 – К90.1 – 15 млн руб., доход застройщика;
-
Д67 – К76 – 35 млн руб., за счет средств с эскроу счета погашен целевой кредит строительной организации;
-
Д51 – К 76 – 15 млн руб., остаток средств с эскроу счета после погашения займа зачислен на текущий счет застройщика;
-
К008 – 50 млн руб., отражено обнуление и закрытие эскроу счетов.
ДДУ с участием счета эскроу
Бухгалтерский учет эскроу-счета должен быть организован застройщиком в соответствии с нормами, утвержденными учетной политикой. Денежные средства, аккумулируемые на счетах эскроу, не являются целевым финансированием, поэтому суммы доходов и расходов в налоговом учете застройщик отражает в обычном порядке. Средства, получаемые от дольщиков, могут быть признаны целевым финансированием только в том случае, если они собираются на отдельном счете застройщика, а счет эскроу таковым не является.
Доход застройщика определяется по цене договора, а себестоимость включается в затраты. Применительно к НДС, налог взимается со всей стоимости возведенного объекта в соответствии с договором и актом приемки-передачи. Но если застройщиком сдается в эксплуатацию и передается дольщикам жилая недвижимость, в этом случае появляется право на освобождение от НДС по нормам пп.
22-23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ. Такая позиция подтверждается положениями письма Минфина от 11.09.2018 г. № 03-07-07/64777. К жилым объектам для освобождения от налогообложения относится недвижимость, в которой физические лица могут проживать на постоянной основе, к гостиницам и апартаментам без права на постоянную регистрацию в них такая льгота не применяется.
Если застройщиком возводятся и жилые, и нежилые объекты одновременно, расходы и доходы по ним должны отражаться в учете обособленно, это требование применительно к НДС закреплено нормами ст. 149 НК РФ.
Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.
Источник: spmag.ru
Счета эскроу в долевом строительстве
Счета эскроу в долевом строительстве — теперь обязательная процедура. Но только для тех строящихся объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получено после 01.07.2018 года.
Оплата по Договору участия в долевом строительстве(ДДУ) на строящиеся объекты, разрешение на строительство которых получено до вышеуказанной даты, происходит по старым правилам — после регистрации Договора долевого участия в Росреестре.
Однако теперь денежные средства дольщик обязан отдать застройщику только безналичным путем на расчетный счет юридического лица.
Счета эскроу в долевом строительстве
Уже состоялись первые сделки с участием счета эскроу в долевом строительстве.
Конечно застройщику такой способ оплаты абсолютно невыгоден.
Что такое эскроу счет ?
Специальный условный счет, на котором учитываются денежные средства до наступления определенных обстоятельств или выполнения определенных обязательств
С одной стороны эскроу счет обеспечивает сохранение средств дольщик, с другой стороны — застройщик получает эти средства при выполнении своих обязательств по строительству, которые прописаны в ДДУ.
Оказывается поправки в Ф№-214 «Об участии в долевом строительстве», вступившие в силу в начале июля 2018 года, для получения средств с эскроу счета требуют от застройщика выполнить дополнительное условие!
А именно:
зарегистрировать право собственности в Росреестре хотя бы одной квартиры и предоставить сведения об этом в банк эскроу-агент.
Ведь нередко бывало, что застройщик сдавал многоквартирный дом в эксплуатацию, но не ставил его на кадастровый учет и Росреестр отказывал дольщикам в регистрации права собственности.
А кадастровый учет такого объекта требовал дополнительных расходов на услуги кадастрового инженера.Такая ситуация сильно затягивала сроки регистрации права собственности участниками долевого строительства.
Чтобы исключить подобные обстоятельства — внесли изменения в закон.
Изменения в Ф№-214 «Об участии в долевом строительстве»
Вот как прописано это в законе:
Статья 15.5. Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве
6. Внесенные на счет эскроу денежные средства не позднее десяти рабочих дней после представления застройщиком способом, предусмотренным договором эскроу, уполномоченному банку разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и
сведений Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающих государственную регистрацию права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, входящего в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, или сведений о размещении в единой информационной системе жилищного строительства, указанной в статье 23.3 настоящего Федерального закона, этой информации перечисляются эскроу-агентом застройщику либо направляются на оплату обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), если кредитный договор (договор займа) содержит поручение застройщика уполномоченному банку об использовании таких средств (части таких средств) для оплаты обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), или на открытый в уполномоченном банке залоговый счет застройщика, права по которому переданы в залог уполномоченному банку, предоставившему денежные средства застройщику, в случае, если это предусмотрено кредитным договором (договором займа).
Расторжение договора эскроу и возврат средств дольщику
Дольщик имеет право расторгнуть Договор участия в долевом строительстве даже в одностороннем порядке и вернуть себе денежные средства со счета эскроу в долевом строительстве.
7. Помимо предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации оснований прекращения договора счета эскроу договор счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве прекращается по следующим основаниям: 1) при расторжении договора участия в долевом строительстве; 2) при отказе от договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке.
Если при оплате по ДДУ использовались кредитные средства — деньги будут возвращены банком на залоговый счет, права на который переданы кредитору.
Для возврата средств дольщик должен предоставить эскроу-агенту (банку, в котором открыт такой счет) сведений о погашении записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
8. В случае прекращения договора счета эскроу по основаниям, предусмотренным частью 7 настоящей статьи, денежные средства со счета эскроу на основании полученных уполномоченным банком в соответствии с частью 9 настоящей статьи сведений о погашении записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, подлежат возврату участнику долевого строительства либо перечисляются на его залоговый счет, права по которому переданы в залог банку или иной кредитной организации, предоставившим денежные средства участнику долевого строительства для оплаты цены договора участия в долевом строительстве, если такое условие предусмотрено договором, заключенным между участником долевого строительства и кредитором. Договор счета эскроу должен содержать информацию о банковском счете депонента , на который перечисляются денежные средства в случае неполучения банком указания клиента об их выдаче либо переводе при прекращении такого договора по основаниям, предусмотренным частью 7 настоящей статьи.
Кроме того, теперь у Росреестра есть обязанность информировать эскроу-агента о расторжении ДДУ. В течении 5 рабочих дней регистрационная служба должна направить на электронный адрес, указанный в ДДУ, сведения о погашении записи о его регистрации.
Переход прав на эскроу счет при переуступке прав и обязанностей по ДДУ
С момента государственной регистрации Договора(Соглашения) о переуступке права требования , все права и обязанности по Договору эскроу счета переходят новому участнику долевого строительства.
Источник: exspertrieltor.ru
Сделки со счетом-эскроу в ДДУ:
применение, банки-агенты, плюсы и минусы
С 1 июля 2019 года изменяется порядок, по которому застройщик будет обеспечивать свои обязательства перед покупателем недвижимости. Согласно поправкам в закон, с этой даты все сделки по покупке квартир на этапе строительства по договорам долевого участия будут заключаться через специальные счета в уполномоченных банках.
Что такое договор счета эскроу — это соглашение, устанавливающее трехсторонние отношения для учета и блокирования банком-посредником денежных средств, полученных от их владельца в целях передачи бенефициару при возникновении предусмотренных договором оснований. В банковской практике является альтернативой аккредитиву.
Смысл введения этого банковско-финансового инструмента в законодательную практику жилищного строительства состоит в том, чтобы исключить нецелевое использование средств покупателей жилья компаниями-застройщиками, поставив использование застройщиками заемных средств дольщиков под контроль банков.
Из новостей
Подорожание для всех
По прогнозам аналитиков российского отделения компании PwC (PricewaterhouseCoopers) переход на на новый механизм повысит себестоимость строительства на 3–3,8% и приведет к удорожании квартир на ранней стадии стройки («на уровне котлована») на 9%. На цены готовых квартир по их мнению он не окажет влияние, но это утверждение оспаривают сами застройщики, и скорее всего так и будет, — цены на сданные в эксплуатацию новостройки вырастут.
В то же время, новый механизм может быть распространен не только на будущие объекты строительства, но и на уже строящихся. Как известно. число обращений от девелоперов за разрешением на строительство многократно выросло, и застройщики уже получили разрешения на строительство в таких объемах, что для них переходный период к работе по новым правилам составляет два-три года.
Ведь если первая квартира будет продана до 1 июля 2019 года (а продаются сейчас такие проекты, где строительство и вовсе не начато), то новый механизм этот девелоперский проект не затрагивает.
Однако планы застройщиков могут быть нарушены. Комитет Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям подготовил поправки в закон «Об участии в долевом строительстве». Согласно им переход на эскроу-счета с 1 июля 2019 года будет обязателен для всех объектов жилищного строительства, в том числе и тех, по которым уже совершены первые сделки купли-продажи.
Договор на три стороны
Договор такого спецсчета находит применение в сделках различного характера. Схема его использования в ДДУ следующая:
Между банком, покупателем и застройщиком заключается трехсторонний договор, по которому денежные средства дольщика вносятся на специальный банковский счет (беспроцентный депозит) и блокируются на нем до того момента, когда застройщик выполнит свои обязательства, — введет объект в эксплуатацию, и дольщики начнут оформлять права собственности на квартиры. После этого деньги со спецсчета переводятся банком девелоперу, а договор считается исполненным и закрывается.
Что нового для дольщиков?
Кардинальных изменений поправки в закон о долевом строительстве для покупателей жилья в новостройках на этапах, предшествующих вводу в эксплуатацию, не привнесли. Как и прежде надо будет выбрать подходящий объект среди предложений застройщиков, согласовать условия по цене и срокам, внести оговоренную денежную сумму.
Вот здесь появляется первое отличие. Деньги надо будет внести не на счет, указанный девелопером, а на специальный счет-эскроу в банке, имеющим полномочия на его открытие.
Второе существенное отличие новой схемы покупки от старой состоит в том, что переданным на покупку квартиры деньгам, по крайней мере суммам в пределах 10 млн руб., ничего не угрожает, и опасность превратится в «обманутого дольщика» практически исключена.
Подробнее о гарантиях покупателям
При покупке жилья по новой схеме дольщики будут избавлены от финансовых рисков, связанных с застройщиком, которого они выбрали и которому доверили свои деньги. Окажется ли тот недобросовестным, или разорится из-за стечения каких-либо обстоятельств, — это уже будут «не их проблемы». Теперь такие риски возьмет на себя уполномоченный банк-посредник, он вернет деньги в оговоренных законом случаях.
Если же свои обязательства не сможет выполнять сам банк, к примеру, в случае его банкротства, то договор будет перезаключен с другой аккредитованной для этих целей кредитной организацией, и депозит дольщика будет переведен туда. Средства на спецсчетах на сумму до 10 млн руб. страхуются Агентством по страхования вкладов, точно также как и обычные банковские вклады граждан (только те на меньшую сумму, — 1, 4 млн руб.).
В случае банкротства кредитной организации продавец (застройщик) перезаключает договор с новым банком-агентом. Застрахованные деньги перечисляются на новый счет.
Банки-эскроу агенты
Кредитные организации оказались главными бенефициарами перехода от долевого финансирования к проектному. Они не только будут привлекать от граждан, участвующих в таких сделках, средства на беспроцентные депозиты, но и иметь возможность кредитовать этими деньгами застройщика. Понятно, что желающих попасть в число «уполномоченных» немало. Сейчас в этом списке 55 банков.
Полный и актуальный список кредитных организаций, имеющих право на открытие счетов эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве, можно найти на официальном сайте Центрального банка в разделе «Информация по кредитным организациям».
На 1 июля 2018 года он выглядел так:
Среди первых оказался Сбербанк, оформивший сделку по новой схеме еще в апреле, а также банк «Российский капитал», вот-вот последующий по его следам.
Следует заметить, что схема взаимоотношений застройщика и банка-агента еще законодательно до конца не проработана. Momeyinformer будет следить за важными новостями и нововведениями по этой теме.
Если банк обанкротится
В этом случае девелопер инициирует перезаключение договора с другим банком-агентом. Застрахованные средства перечисляются на спесчет нового агента. Если сумма на счете прежнего агента превышала страховую (10 млн руб.), вопрос с оставшимися средствами решается уже в соответствии с другими законодательными и нормативными документами.
Можно ли вернуть деньги, отказаться от сделки
После того, как покупатель внесет деньги на спецсчет, прекратить действие договора, расторгнув его в одностороннем порядке без достаточных оснований, он не сможет.
Вернуть деньги в судебном порядке можно, если девелопер будет признан банкротом, если арбитражный суд примет решение о его ликвидации как юридического лица, или если объект долевого строительства не будет передан в эксплуатация в срок.
Также теоретически возможен вариант расторжения договора по взаимному соглашению сторон, девелопер может пойти на него, если будет не в состоянии завершить проект.
Плюсы и минусы
Для покупателей недвижимости с долевым финансированием строительства (теперь это будет называться «проектное финансирование») очевидным плюсом станет гарантия сохранности вкладываемых ими денежных средств. Обеспечит безопасность и надежность сделки посредник в лице банка-агента.
Кроме того, сам банковский депозит на спецсчете будет застрахован в АСВ. Правда страховка покроет лишь вложения до 10 млн руб. Покупатель более дорогой недвижимости будет по-прежнему нести определенные риски. Но теперь они уже будут связаны не с застройщиком, а с банком-агентом.
Из возможных минусов можно назвать рост стоимости «квадратного метра» в новостройках. Такой прогноз можно услышать от застройщиков, хотя в правительственных структурах утверждают, что этого произойти не должно.
Другой прогноз от близких к застройщикам источников: сократятся объемы жилищного строительства, и уже через пять лет будет остро ощущаться нехватка предложений новых квартир. Одновременно с этим может завершится «эра дешевой ипотеки».
Кто в проигравших
Не вовлеченным в процесс наблюдателям трудно сделать вывод, насколько прибыльным останется девелоперский бизнес, но очевидно, что застройщики при переходе на новую схему оказались стороной, получившей минимум выгод. Сейчас они могут пользоваться деньгами, внесенными дольщиками, сразу после их поступления.
По договорам, которые будут заключаться с июля 2019 года, эти средства будут заблокированы агентом до того момента, когда он посчитает возможным закрыть договор. А случится это не ранее ввода объекта в эксплуатацию и регистрации права собственности хотя бы на одну квартиру. Кроме того, скорее всего повысятся требования к качеству сдаваемой жилплощади: раньше строители общались с отдельными физлицами, а теперь придется иметь дело с обязанным соблюсти их интересы посредником. Правда, застройщик выбирает уполномоченный сам, поэтому не исключено, что особой строгости со стороны кредитной организации не будет.
На практике
Как открыть счет эскроу — в Сбербанке для этого уже имеется отлаженная процедура. Главное условие: застройщик должен выбрать именно этот банк в качестве уполномоченного для открытия спецсчетов по выбранному объекту незавершенного строительства с проектным финансирование. Со списком необходимых документов, условиями договора и требованиями, тарифами, адресами офисов Сбербанка, в которых открывают счета, можно ознакомится на сайте банка:
а также по телефонам: +7 495 500-55-50, 8 800 555-55-50
Сколько стоит открыть такой счет — в Сбербанке, уже проводящем подобные операции, открытие и обслуживание спецсчетов для расчетов по договору участия в долевом строительстве — бесплатное. Скорее всего такой же тарифной политики будут придерживаться и другие аккредитованные банки.
Переходный период
В настоящее время застройщикам разрешается использовать как новую схему проектного финансирования, так и долевую старую. Чем они и пользуются, стараясь запустить проекты с прежним механизмом привлечения средств граждан. После окончания переходного периода, все сделки с новостройками станут заключаться через банки-агенты. Но в отдельных случаях покупатели смогут заключать ДДУ по старой схеме и после 1 июля 2019, — если первый договор с дольщиком по проекту был заключен ранее этой даты. Срок окончания девелоперского проекта здесь значения не имеет.
Приложение:
Уполномоченные банки по данным ЦБ на 01.07.2018
Еще новости
Из новостей
Обращение к президенту
На заседания президиума Госсовета в конце ноября руководители регионов попросили президента принять меры, чтобы исключить рост цен после вступления в силу закона об эскроу-счетах. Большинство двелоперов склонны считать, что после перехода на новую систему цены на жилье вырастут. Руководители российских регионов разделяют их опасения. В частности, губернатор Московской области Андрей Воробьев говорил, что жилье в Подмосковье может подорожать на 10–15%.
Источник: www.moneyinformer.ru