Порядок оформления документов при покупке квартиры в ипотеку в новостройке

Процедура покупки квартиры в новостройке в ипотеку. С чего начать процесс приобретения в собственность жилья и на что обратить внимание. Как взять ипотеку и вернуть налоговые вычеты.

Инструкция для новичков: документы для покупки новостройки

Купить квартиру можно самостоятельно или с помощью специалиста по сделкам. В любом случае это ответственная операция, требующая привлечения крупных денежных сумм. Особенности приобретения жилья на первичном рынке включают юридическую, техническую (проверка документов у застройщика) и финансовую стороны. Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке по ипотеке? Следует изучить правовые аспекты, правильно подготовить документацию и оформить приобретение в соответствии с законом.

Порядок покупки квартиры в ипотеку у застройщика

При покупке жилой площади в новостройке не всегда можно сразу увидеть объект приобретения. Зачастую незавершенное строительство вынуждает дожидаться окончания процесса. Однако, не нужно проверять юридическую чистоту квартиры, имеющей свою историю. Аналогичный проект на вторичном рынке стоит несколько дороже. Факт, что покупатель — первый владелец, освобождает от беспокойств за возможные обременения жилья. Все эти преимущества дополняются возможностью оплачивать стоимость объекта по частям.
Покупка квартиры от застройщика потребует больше времени. Договор, при обычной сделке, оформляется за один или два дня, а в данном случае — до 2 месяцев. Кроме того, покупатель не избавлен от рисков. Застройщик может оказаться недобросовестным по отношению к своим обязательствам. Для исключения подобной ситуации необходимо тщательно проверять организацию, а также правильно оформлять документы.

Заключая соглашение с застройщиком, покупатель участвует в договоре по строительству наряду с другими дольщиками, являясь инвестором. Обычная сделка купли-продажи осуществляется, если на помещения в доме уже оформлено право владения.

Рекомендуется следующий порядок при покупке жилья в новостройке:

1. Выбираем объект.
2. Подготавливаем документы.
3. Оформляем договор купли-продажи или аналогичный документ.
4. Вносим плату.
5. Регистрируем право владения.

Процесс оформления покупки квартиры в новостройке потребует больше времени.

Основные отличия от стандартного порядка заключаются в документации, сопровождающей процесс, и в форме соглашения.

На этапе выбора объекта действуют следующим образом:

1. Выбирают район по принципам: развитая инфраструктура, доступность транспорта.
2. Тип квартиры по показателям комфорта и цене.
3. Осмотр выбранной квартиры и здания, а также благоустройства дворовой территории.
4. Можно приступать к изучению застройщика, сведений о компании. Важно уточнить ценовую политику. Сильное занижение стоимости не вызывает доверия.
5. Оформление покупки квартиры в новостройке. Продавец предоставляет документы. Договор должен быть составлен правильно (образец договора купли-продажи квартиры от застройщика вот тут), зарегистрирован в Росреестре. Теперь наступает право собственности.

Возникла проблема? Позвоните юристу:

Москва и Московская область (звонок бесплатен) Санкт-Петербург и Лен.область

На что нужно обращать внимание?

Чтобы приобрести квартиру по ипотечному кредитованию без лишних материальных и моральных потерь, следует обращать внимание на следующие моменты:

• Покупателю нужно оценить свои финансовые возможности, выяснив, сколько средств будет выделено ежемесячно на погашение долга. При средней сумме ипотеки в РФ — 1 600 000 рублей, москвичи платят более 50 тыс. рублей.
• Оформлять ипотеку следует из расчёта до 30% дохода, что наиболее оптимально.
• Кредит удобнее взять на 15 лет. При меньшем сроке значительно увеличится ежемесячный платёж, а при большем — предоплата по процентам.
• Следует выбрать банк из числа наиболее известных (Сбербанк, ВТБ24, Россельхозбанк). А заявление лучше подавать в несколько учреждений.
• Следующий этап — выбор условий ипотеки. Нужно обратить внимание на описание обязательств заёмщика и прав банка. Это изменение ставки, досрочное прекращение.
• Расходы можно сократить, применив налоговый вычет при покупке квартиры. Туда же войдёт ипотечный процент, а также некоторые могут применить материнский капитал. Иногда снижаются кредитные ставки.
• Взносы следует выплачивать вовремя, так как просрочка испортит кредитную историю. В трудной ситуации можно снизить платёж временно с согласия банка (реструктуризация долга).
• Покупку жилья откладывать не стоит. Ведь Минфин планирует прекратить государственные субсидии, что увеличит ставки.
• При выдаче кредита и приобретении квартиры остаётся только оформление права собственности на квартиру в новостройке по ипотеке. Требуется собрать документы и подать их.

Что такое предварительный договор купли-продажи?

Покупка жилья в новостройке в ипотеку отличается от обычной сделки с оплатой в рассрочку. Банк ставит условия нахождения квартиры у определённых аккредитованных застройщиков. Также важна стадия строительства: почти завершённый дом — хорошая основа для выдачи кредита. Ещё лучше, если здание одобрено госкомиссией. Такую жилплощадь финансовое учреждение берёт в залог. Если договор с застройщиком составлен на стадии котлована, нужно предоставить кредитору залог в виде какой-либо ещё недвижимости. Средние стадии требуют лишь поручительство для заёмщика.

Сначала выбирают аккредитованного застройщика (скорее всего, согласно предложению банка). После этого с ним заключают договор бронирования (предварительный), в котором указывают условия предстоящей сделки. А также характеристики и параметры квартиры, срок действия документа. Теперь можно подавать заявку на кредит, приложив данный предварительный договор. При положительном решении банка делается оценка, оформляется страхование и заключается договор покупки квартиры у застройщика.

Документы

Здание, возводимое застройщиком, может быть аккредитовано в том банке, где покупатель берёт заём по ипотеке. Если покупка квартиры осуществляется на этапе строительства, до оформления права владения, заёмщик не должен предоставлять банку документы по объекту. Поскольку, если здание аккредитовано, пакет уже предоставлен и одобрен.
Такая ситуация, особенно в начале строительства, гарантирует надёжность процесса. По данной сделке банк запросит лишь проект договора на покупку жилого помещения. Иногда даже передача этого документа обходится без участия покупателя, так как производится между сотрудниками учреждений.

Иногда квартира приобретается в готовом доме. Тогда банк требует предоставить документацию на жильё и застройщика. В крупной организации эти условия может выполнить представитель этой строительной компании.

Покупатель сам выбирает, какую квартиру купить. Но покупка в начале строительства позволяет сэкономить, потому что цены увеличиваются по мере возведения объекта.

Как купить: пошаговая инструкция по основным этапам

Теперь, когда застройщик найден и банк выбран, можно приступить непосредственно к оформлению. Этапы таковы:

1. Заключение договора с застройщиком.
2. Подача в банк пакета документов, включая заявку на кредит.
3. Если банк даётся согласие – подписание ипотечного договора.
4. Оценка и страхование (зачем нужна оценка квартиры при ипотеке в новостройке?).
5. Регистрация договора ипотеки.

Заключение договора с застройщиком, в том числе при переуступке прав

Первый этап представляется собой, по сути, бронирование выбранной квартиры. Сделка заключается на основании одного из двух договоров:

1. Долевого участия. Это наиболее распространённый и выгодный вариант. Сторонами в этом случае выступает застройщик и покупатель, который, по сути, спонсирует строительство за счёт заёмных средств.
2. Уступки прав требования (цессии). Заключается, если в качестве продавца выступает инвестор, уже выкупивший долю и реализующий её третьему лицу. Такая покупка всегда обходится дороже, а банки весьма неохотно кредитуют подобные соглашения.

При составлении договора обязательно указываются все условия сделки, расположение и особенности объекта недвижимости, сроки и нюансы расчётов.

Оформление заявки в банк и подписание договора

Рассмотрение заявки занимает, в среднем, от 2 до 7 дней. Если банк принял положительное решение, подписывается договор. Он представляет собой договор о залоге приобретаемой квартиры и составляется по определённой форме.

Обратите внимание! Ст. 432 ГК РФ гласит, что договор считается заключённым только в том случае, если между сторонами достигнуто соглашение по всем вопросам.

В договоре ипотеки должны быть указаны такие сведения:

• предмет, его стоимость;
• размер кредита, его срок;
• подтверждение права собственности;
• полные условия предоставления ипотеки;
• права и обязанности сторон;
• обстоятельства форс-мажора.

Согласно ст. 339 ГК РФ и ст. 10 закона «Об ипотеке», договор заключается в письменной форме и удостоверяется нотариально.

Порядок действий при страховании и регистрации

Страхование производится за счёт средств заёмщика – к этим тратам лучше быть готовым. Выбор страховой компании остаётся за покупателем недвижимости, однако любой банк располагает списком партнёров. Схемы страховых выплат могут быть разными – чаще всего, это тринадцатый ежегодный платёж, размер которого зависит от оставшейся суммы кредита и, соответственно, постепенно уменьшается.

Внимание! Иногда банки требуют застраховать жизнь и здоровье самого заёмщика, но подобное требование считается незаконным (согласно со ст. 935 ГК РФ).

Регистрация договора ипотеки производится в Росреестре, где выдаётся свидетельство на собственность. Для этого необходимо собрать пакет документов, оплатить госпошлину, которая составляет 2000 р., причём важно, чтобы при процедуре присутствовал представитель фирмы-застройщика. Как осуществить процедуру оформления в собственность квартиры в новостройке при ипотеке, читайте тут.

Что нужно знать о предстоящей сделке?

Под понятием «новостройка» обычный человек подразумевает сданный дом до 3 лет назад, либо новое жилое здание, в котором остались нераспроданные квартиры. Сторонами сделки по купле-продаже такого жилья являются застройщик и дольщики (инвестирующие покупатели). В законодательстве РФ чётко объясняются их полномочия.

Покупатель жилья в новостройке должен знать, что договор он заключает с застройщиком, соответственно именно данной компании предъявляются все возникшие претензии.

Для того, чтобы избежать возможные риски, желательно следовать следующим рекомендациям:

• Прежде, чем подписывать договор, нужно исследовать информацию о строительной компании. Это стаж работы на рынке, изучение её сайта, осмотр объекта строительства при посещении.
• Цены нужно сравнить с аналогичными предложениями и проанализировать полученную информацию. Значительное занижение стоимости ниже реальной говорит о ненадёжности.
• Обязательно следует проверить учредительные и разрешающие документы застройщика.

Покупая и реализуя жильё в новостройках, применяют три типа договора:

• Долевого участия, заключающегося по регламенту законодательства. Покупатель обладает правом одностороннего расторжения соглашения при нарушении сроков возведения и иных обязательств.
• Договор купли-продажи, включающей рассрочку по платежу.
• Об участии в жилищно-кооперативном строительстве. При этом покупатель платит членские взносы, паи, общая сумма которых равняется цене квартиры. Данный тип соглашения недостаточно регулируется законодательством РФ. Следует проявлять внимательность при его заключении. Перечень документов для регистрация кооперативной квартиры в собственность прямо здесь.

Какие вопросы следует задать?

Так как речь идёт зачастую о возводимых объектах с разной степенью готовности, право собственности на них ещё не зарегистрировано в ЕГРН (Едином государственном реестре недвижимости). При наличии владельца в момент покупки квартиры объект относится ко вторичному рынку. Это бывает и в ситуации, когда продавец является зарегистрированным собственником помещений, в которых ещё никто не проживал. Стоимость покупки снижается, если человек стал дольщиком в начале строительства.

Сейчас рынок изобилует застройщиками, каждый из которых описывает выгодные условия. В первую очередь нужно уточнить полную стоимость. Следующий ряд вопросов касается продавца, его стажу и рыночной репутации.

Часто бывает, что объект возводится несколькими застройщиками. Если между ними начнутся разногласия, может возникнуть ситуация продажи «чужих» квартир.

Какие документы должны быть у застройщика при продаже квартиры

Застройщик должен иметь следующую документацию:

• Учредительные документы компании: Устав.
• Лицензия на деятельность. Разрешение на строительство данного объекта.
• Проектная документация с изменениями и заключением экспертизы.
• Документы, подтверждающие права на земельный участок.

Согласно статьям 20 и 21 № 214-ФЗ есть конкретный перечень документов, обязательный для предъявления застройщиком.

К перечисленным выше будут добавлены следующие бумаги:

• Свидетельство о госрегистрации фирмы.
• Свидетельство о налоговом учёте.
• Отчётность по бухгалтерии за 3 года.
• Аудиторское заключение по последнему году.
• По просьбе будущего покупателя предъявляется техническое и финансовое обоснование проекта.

Какие документы нужно проверять с особой тщательностью:

• Следует попросить Устав компании, свидетельства ОГРН и ИНН для ознакомления. Документами застройщика также является лицензия со сроком действия, правом на строительство относительно высоты возводимых зданий.
• Разрешение на возведение также подлежит внимательной проверке. Ведь иногда компания строит несколько объектов, но допуск имеется не для всех из них. Внимания заслуживает и срок действия этого документа.
• Важен просмотр проектной документации.
• Нужно проверить право компании на использование земельного участка. Он должен быть выделен для конкретного дома с соответствующим адресом.

Документацию может затребовать на проверку любое заинтересованное лицо. Если по запросу покупателя квартиры будут предоставлены не все бумаги, доверие к продавцу снижается.

С 2014 года застройщик обязательно застраховывает ответственность перед дольщиками через страховую организацию или оформляет поручительство. При банкротстве строительной компании выплатят страховку на возмещение ущерба покупателям.

Условия

С условиями покупки можно ознакомиться подробно при выборе варианта ипотеки. Они зависят от возможностей заёмщика, документов, которые он предоставляет, уровня доходов, стоимости самой квартиры.

В целом, условия таковы:

• Срок кредитования от 1 до 30 лет.
• Сумма в среднем 500 000 – 8 000 000 р. Во многом она зависит от региона, ведь цена на недвижимость везде разная.
• Процентная ставка от 10 до 12 %. Выгодные условия предоставляются зарплатным клиентам.
• Первоначальный взнос – минимум 10-15%.
• Обязательное страхование объекта залога.
• Обеспечение кредита (дополнительный залог). Часто требуется, если жилья фактически пока не существует.

Обратите внимание! Получить кредит на покупку квартиры в новостройке можно и с привлечением материнского капитала.

Многие финансовые учреждения предлагают программы военного кредитования – такие займы предоставляются на особых условиях.

Оформление документов при покупке квартиры в новостройке

В качестве правовой базы для покупки квартиры в новостройке применяют № 122-ФЗ (Федеральный закон) «О госрегистрации прав …».

Оформляя право владения следует подать в орган регистрации следующие документы:

• Подтверждение окончания строительства.
• Разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
• Акт приёма-передачи жилого помещения.

Также с начала 2020 года действует № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве …» с обновлениями. Согласно поправкам строительные организации должны предоставлять новые данные о деятельности. Минимальный размер уставного капитала у них — 2,5 млн. рублей. В его рамках компания может планировать застройку. Поправка также требует, чтобы деньги дольщиков хранились на специальных счетах. Застройщику они будут переданы лишь после передачи жилья владельцу. В противном случае обязательно страхование.

Договор купли-продажи заключается по форме, которую можно запросить и изучить заблаговременно. В документе прописываются важные условия сделки, договорённости.

Различают варианты соглашений о покупке квартиры в новостройке:

• О долевом участии.
• Договор цессии (уступка права требования).
• Об инвестировании, например, вексельная схема.

Основным считается первый документ, подлежащий обязательной государственной регистрации. Это даёт гарантии покупателю. Хотя каждый договор годится для определённого этапа.

При отсутствии опыта и юридической грамотности рекомендуется показать копии документов, полученных от застройщика, и а также оформленный, но не подписанный договор, юристу или опытому агенту недвижимости для профессиональной оценки рисков. Ещё лучше — обратиться за юридической помощью на самой начальной стадии сделки.

Договор цессии

Договор цессии служит для оформления приобретения строящейся квартиры у первоначального владельца. Право требования должно быть реальным, при этом у продавца запрашиваются нужный договор и платёжные документы в виде копий.

Подбор недвижимости: какой объект лучше покупать?

Не так просто и выбрать объект недвижимости. Следует обратить внимание на этап строительства, ведь жильё, находящееся на стадии котлована, стоит дешевле. Относительно цены, лучше насторожиться, если она значительно меньше, чем на подобные предложения. Определиться с вариантом недвижимости помогут шоу-румы, которые устраиваются многими застройщиками, ознакомление с их уже готовыми проектами.

Справка! Как уже упоминалось, квартиры в новостройках часто продаются без отделки, однако этот вопрос можно обговорить заранее. Если отделочные работы выполнит застройщик, покупателю они обойдутся дешевле.

Определённые условия выдвигают и банки. Главный критерий – аккредитация застройщика. Большинство финансовых учреждений предоставляют ипотеку только на квартиры проверенных компаний, но никаких дополнительных требований не выдвигают (за исключением стоимости жилья, которая находится в рамках одобренной суммы кредита). Если же заёмщик покупает квартиру у неаккредитованного застройщика, то значение может иметь степень готовности дома и возможность дополнительного обеспечения кредита.

Договор на продажу квартиры от застройщика

• сведения о субъектах;
• дата, место заключения;
• описание объекта;
• стоимость;
• порядок расчёта и получения квартиры;
• сроки сдачи.
• гарантии.
• подписи сторон.

По № 214-ФЗ граждане могут покупать жильё у застройщика в рамках соглашения о долевом участии (ДДУ) в строительстве с регистрацией его в Ростреестре. Можно применять другие договоры, указанные в данном законе. Остальные варианты не дают гарантий надёжной защиты сделок в суде.

При заключении соглашения с застройщиком выделяют следующие условия:

• Точность описания квартиры по проекту.
• Указание срока сдачи здания в эксплуатацию и передачи квартир во владения покупателям.
• Указание полной стоимости.
• Сроки выплат и их порядок.
• Сроки по гарантиям на жильё.

При отсутствии какого-либо пункта договор может быть признан недействительным.

ДДУ нужно зарегистрировать в Росреестре, только после этого он вступает в силу. На основании акта приёма-передачи оформляют право собственности. При этом не должно быть дефектов и недоделок.

Самые распространённые ошибки при покупке квартиры в новостройке в этом видео:

Особенности этого вида кредитования

Ипотека на квартиру в новостройке имеет особенности, отличающие её от кредита на покупку жилья на вторичном рынке. Специфику диктует сам объект: дом на момент оформления кредита может быть вообще не построен. Среди основных особенностей ипотеки можно выделить следующие:

1. Кредит даётся на жильё, находящиеся на стадии строительства, причём как в начале, так и перед сдачей в эксплуатацию. В результате, в отличие от ипотеки на вторичное жильё, заёмщик не может вселиться в квартиру сразу.
2. В качестве продавца выступает или застройщик, или инвестор. В зависимости от этого, заключается, соответственно, договор долевого участия или договор цессии.
3. Банки предпочитают давать ипотеку только на аккредитованное жильё. Иногда один объект аккредитуется сразу несколькими банками. Получить ипотеку на неаккредитованную квартиру можно, но это гораздо сложнее.
4. Квартиры часто сдаются в эксплуатацию без какой-либо отделки. С одной стороны, это приводит к дополнительным расходам, с другой, позволяет обустроить жильё полностью по своему вкусу.

Частные случаи покупки новостройки

На рынке первичной недвижимости встречается большое количество схем продажи квартир в новостройках. Все они сводятся к приобретению жилья в еще недостроенном многоквартирном доме. Крайне редко граждане могут купить уже готовую к жилью квартиру, что минимизирует риски, однако, повышает ее цену.

Самыми распространенными случаями приобретения квартир в новостройках считается покупка жилья у застройщиков, подрядчиков или через ЖСК.

Покупка квартиры от застройщика

Приобретение жилья у застройщика предполагает заключение соответствующей сделки со строительной компанией, ответственной за возведение многоквартирного дома. Покупая таким способом квартиры в новостройках, граждане, как правило, заключают договоры участия в долевом строительстве или другие его формы. Перед их подписанием, потенциальным дольщикам необходимо:

• Изучить репутацию компании застройщика, всю имеющуюся в свободном доступе информацию, а также отзывы в интернете;
• Изучить учредительные документы застройщика, разрешение на строительство, проектную документацию, лицензию на совершение такой деятельности, права на земельный участок и т.п.
• Изучить предлагаемый застройщиком вариант договора. Условия участия в долевом строительстве лучше всего анализировать с привлечением квалифицированного юриста, поскольку граждане, не имеющие специальных знаний, не могут в полной мере оценить объем получаемых по ДДУ прав и обязанностей.

Покупка квартиры у подрядчика

Наряду с предложениями застройщиков, рынок первичной недвижимости также насыщен предложениями жилья в новостройках от подрядчиков. Как правило, они получают права на квартиры от застройщиков по бартерным схемам, взамен оказанных услуг по строительству домов или поставке материалов. При покупке жилья от подрядчика необходимо учитывать, что:

• Предложения от подрядных организаций на порядок выгоднее, чем предложения от инвесторов и застройщиков — такие компании не специализируются на продаже недвижимости, а поэтому ставят перед собой цель реализовать квартиры как можно быстрее.
• Существует 2 схемы реализация жилья подрядчиком — путем переуступки прав требования в пользу нового покупателя по цессии или путем заключения договора соинвестирования, что делает покупателя, в некоторой степени, партнером подрядчика, что дает право на получение квартиры.
• Перед покупкой квартиры у подрядчика, необходимо досконально изучить подписанный им ДДУ, а также удостовериться в полном выполнении его обязательств, за которые он и получает права на жилье. Согласие застройщика на уступку подрядчиком прав не требуется, если иное не оговорено договором (п. 2 ст. 382 ГК РФ), однако, он должен быть уведомлен о таком переходе.

Покупка квартиры через ЖСК

Согласно ст. 110 Жилищного кодекса РФ, жилищно-строительным кооперативом считается объединение граждан, созданное для строительства и последующего содержания многоквартирного дома. Покупка квартиры через ЖСК предполагает заключение паенакопительного договора, где ЖСК является застройщиком, а покупатели — пайщиками. Такая схема приобретения жилья предусматривает:

• отсутствие обязательной государственной регистрации договора, с чем сопряжены основные риски;
• отсутствие законодательного регулирования порядка внесения паевых платежей, которые определяются уставом ЖСК;
• лояльность схемы по отношению к пайщикам — договор может предусматривать возможность вселения в квартиру до внесения всех платежей;
• договор с ЖСК предусматривает конкретные сроки окончания строительства лишь в редких случаях, однако даже при их наличии они не являются обязательными, а их нарушение не влечет выплаты неустойки;
• право собственности на квартиру возникает после выплаты всей суммы пая.

Необходимые документы

Чтобы оформить ипотеку на новостройку, нужно собрать документы. В банк нужно предоставить:

• гражданский паспорт;
• трудовую книжку (копию);
• справку о доходах (используется форма 2-НДФЛ);
• свидетельства о браке или разводе, рождении детей (копии);
• трудовой договор (копию);
• налоговую декларацию (копию);
• дипломы и сертификаты (копии).

Конкретный список лучше узнать непосредственно в банке. Потребуются также документы от застройщика. Это:

• свидетельство о праве собственности, выданное на земельный участок;
• разрешение на строительство;
• инвестиционный контракт;
• акт предварительного распределения недвижимости.

Справка! Если застройщик аккредитован банком, документы у менеджеров финансового учреждения уже есть.

Отдельный перечень нужен и для регистрации договора в Росреестре. Потребуются:

• договор с банком, закладная;
• договор с застройщиком;
• паспорта всех собственников;
• квитанция о внесении госпошлины;
• акт приёма-передачи объекта недвижимости.

Таким образом, ипотека на квартиру в новостройке не всегда удобна, ведь в жильё нельзя вселиться сразу. Однако подобная ипотека достаточно выгодна, особенно, серьёзно отнестись к выбору программы и застройщика.

Варианты оформления квартиры в новостройке Приобрести квадратные метры в новостройке в ипотеку можно тремя способами: По ДДУ (договор долевого участия). … Порядок покупки квартиры в ипотеку . Ипотечная сделка сложнее обычной, ведь у покупателя не хватает средств на приобретение квартиры . Поэтому главной и первостепенной задачей в этой сделке является подписание Кредитного договора, а лишь поле — Договора купли-продажи квартиры . … Основные отличия при покупке квартиры в новостройке в ипотеку заключаются в следующем: необходимость составления кредитного договора и получения разрешения от банка

Как купить квартиру в новостройке в ипотеку: пошаговая инструкция

Приобретение собственного жилья — один из наиболее актуальных вопросов, волнующий многих россиян. Покупка квартиры в ипотеку — оптимальное решение жилищного вопроса, когда средств недостаточно. Сам процесс оформления ипотечного кредита только на первый взгляд кажется сложным. Разберем процедуру по этапам — все станет проще и понятнее.

Финансовая подготовка

Первое, что необходимо сделать для покупки новостройки в ипотеку — адекватно оценить свои финансовые возможности. Следует учесть, что сначала придется потратиться на первоначальный взнос, составляющий 10-15% от стоимости квартиры. Сумма довольно приличная и найти ее для многих россиян проблематично. Существует несколько вариантов решения этого вопроса:

1. Накопить деньги. Чтобы собрать достаточную сумму, придется ограничить себя в расходах. Для этого может потребоваться несколько лет. Однако этот способ считается самым доступным и надежным.
2. Воспользоваться материнским капиталом или субсидиями. В России существует ряд программ, позволяющих определенным категориям граждан получать целевые выплаты. Они предназначены для молодых или многодетных семей, военнослужащих. Одна из целей назначения денег — улучшение жилищных условий.
3. Оформить потребительский заём. Такой способ считается наиболее распространенным. Для получения кредита достаточно обратиться в банк, предоставить необходимые документы и нужная сумма будет предоставлена, если у заёмщика достаточный уровень дохода и положительная кредитная история.

Помимо первоначального взноса, необходимо адекватно оценить соотношение предстоящих доходов и расходов. При этом следует учесть уровень заработной платы и надежность компании, в которой трудоустроены, имеющиеся кредитные задолженности, затраты на нужды семьи и др. Банки не одобрят ипотеку, если ежемесячные платежи будут превышать 50% дохода заёмщика.

Оценка параметров ипотеки

Условия ипотечного кредитования отличаются — зависят от конкретного банка. Однако разница не существенна, так как некоторые критерии регулируются законодательствам. При выборе программы ипотеки потенциальным заёмщикам следует обратить особое внимание на следующие параметры:

• размер процентной ставки за пользование заёмными средствами;
• установленные требования к объекту недвижимости и заёмщику;
• размер первоначального взноса.

Наиболее существенным считается требование к заёмщику. Так как ипотека выдается на длительный срок, последнее внесение обязательного платежа должно произойти не позже наступления 65 лет. Соответственно, если кредит выдается на 20 лет, заёмщику на момент оформления должно быть не более 45 лет. Также банк тщательно изучает репутацию работодателя и учитывает непрерывный трудовой стаж. К квартирам установлены менее строгие требования — новостройка считается более рентабельным жильем, чем вторичная недвижимость.

Выбор способа приобретения квартиры

При оформлении ипотеки возможны два способа покупки квартиры в новостройке — по договору долевого участия (ДДУ) или договору купли-продажи (ДКП). Оба варианта имеют как преимущества, так и недостатки. Рассмотрим каждый из них подробнее.

Если у потенциального заёмщика недостаточно средств, но есть возможность ждать несколько лет, следует рассмотреть покупку квартиры в ипотеку по ДДУ. В таком случае недвижимость приобретается в строящемся доме. Стоимость квартиры будет значительно ниже, чем при ДКП. Однако существует риск, что застройщик не закончит строительство здания.

В рамках договора купли-продажи заёмщик покупает квартиру в уже построенном доме. Соответственно, стоимость ее будет дороже. Это оптимальный вариант для тех, кто желает поскорее переехать в собственное жилье. Приобретать недвижимость в ипотеку по ДКП надежно — заёмщик может сразу оценить квартиру.

Выбор финансового учреждения

К выбору банка для оформления ипотеки следует отнестись серьезно. Хоть условия кредитования не особо различаются, но даже небольшая разница в ставке может иметь значение в итоговой сумме. Немаловажную роль также играет возможность досрочного погашения кредита и способы внесения обязательных платежей. Такую информацию можно получить у консультантов банка.

Чтобы существенно сэкономить время на поиски банка с наиболее выгодными условиями по ипотеке, рекомендуем воспользоваться сервисом Кредистория. Здесь собраны самые актуальные предложения финансовых организаций. Взять ипотеку просто — достаточно указать желаемую сумму и срок кредитования, а система автоматически составит список банков с лучшими предложениями. Кредистория — ваш умный помощник по подбору финансовых услуг.

Подача заявки на ипотеку

После того, как была выбрана квартира в новостройке и банк, следует перейти к следующему этапу — подаче заявки на ипотеку. В большинстве финансово-кредитных организаций оформить заявку предлагается на сайте или в мобильном приложении. На страницах ресурсов предусмотрен ипотечный калькулятор — с его помощью заёмщик сможет рассчитать приблизительную стоимость кредита и размер обязательных платежей. После введения необходимых данных, с пользователем связывается менеджер банка для уточнения деталей. Затем потенциальному заёмщику предстоит собрать пакет необходимых документов.

В базовый перечень документации входит:

• заполненная заявка по форме банка;
• паспорт гражданина РФ и СНИЛС;
• справка о доходах заёмщика;
• заверенная копия трудовой книжки;
• свидетельство о заключении или расторжении брака.

После подачи документов банк будет принимать решение в течение одной-двух недель. Если ответ по рассмотрению заявки на ипотеку будет положительным, с заёмщиком свяжется консультант и назначит встречу для оформления договора.

Заключение кредитного договора

Перед подписанием договора следует внимательно изучить каждый пункт документа. К наиболее важным деталям относятся:

1. Условия изменения процентной ставки. Если даже вы уверены в банке, не стоит пропускать этот пункт. При неправомерном изменении ставки в одностороннем порядке, вы будете знать, как действовать дальше.
2. Возможность досрочного погашения ипотеки. Несмотря на то, что банкам такое условие не выгодно, вы всегда сможете продать или обменять недвижимость после закрытия обязательств по кредитному договору.
3. График внесения обязательных платежей. Приложение всегда предоставляется вместе с договором. В таблице отражается суммы и даты погашения задолженности — дополнительный вариант, что планировать ежемесячные расходы.

Если все условия договора устраивают и не вызывают сомнений, остается его подписать и переходить к следующему этапу.

Приемка квартиры

Большинство банков самостоятельно перечисляет деньги на счет продавца после того, как тот предоставит необходимые документы. Однако финансовое учреждение вправе установить другой порядок передачи средств. Независимо от этого, сделка будет считаться завершенной после перечисления денег застройщику. Если квартира уже построена, можно приступать к процессу приемки. Для этого покупатель приглашается на объект и внимательно его осматривает.

Квартира должна полностью соответствовать параметрам, отраженным в договоре. Если в помещениях будут выявлены дефекты — составляется акт и застройщик обязан устранить недочеты за свой счет. Когда они будут исправлены, покупатель вызывается на повторную приемку.

Оформление права собственности

После того, как продавцу были переданы деньги и подписан акт приема-передачи недвижимости, договор о приобретении жилья необходимо передать в Росреестр. Это можно сделать самостоятельно в ближайшем отделении МФЦ. Альтернативный вариант — поручить это дело риелтору. После того, как регистрация о переходе прав собственности будет передана в реестр, в документы будет также внесена пометка о том, что недвижимость находится в залоге у банка. Для владельца это будет означать, что он не вправе реализовать квартиру или сделать в ней перепланировку без разрешения кредитора. Ограничения будут действовать до тех пор, пока не будет погашена вся ипотека.

Получение налогового вычета

Если вы являетесь плательщиком НДФЛ, у вас есть возможность вернуть часть стоимости квартиры в виде налогового вычета. При этом при приобретении недвижимости в ипотеку он распространяется как на тело кредита, так и на проценты за пользование заёмными средствами. Оформление налогового вычета происходит через работодателя или через налоговую службу. Для этого следует предоставить следующий пакет документов:

• выписка из ЕГРН или свидетельство, подтверждающее право на собственность;
• договор купли-продажи или долевого участия;
• акт приема-передачи квартиры;
• чеки и квитанции, свидетельствующие о внесении обязательных платежей.

Дополнительно могут потребовать предоставить справку 2-НДФЛ или заявление о распределении вычета между супругами.

Некоторые покупатели квартиры по ипотеке не пользуются правом получить налоговый вычет и в результате теряют достаточно крупную сумму. Ее легко рассчитать самостоятельно. Одному налогоплательщику полагается вычет в размере 13%. Если вы приобрели недвижимость за 2 млн рублей, после представления всех документов в налоговую службу или по месту работы, вы можете вернуть 260 тыс рублей. В случае подтверждения уплаты процентов за пользование кредитом, к этой сумме добавится еще 130 тыс рублей при расчете стоимости ипотеки в 3 млн рублей. Нельзя не согласиться, что эти деньги могут пригодиться для благоустройства нового собственного жилья.

Похожие статьи на эту тему

Реально ли взять ипотеку без первоначального взноса

Возможность покупки недвижимости в ипотеку для многих россиян — оптимальное решение жилищного вопроса. Чтобы приобрести собственное жилье, достаточно оплатить часть его стоимости продавцу, подать документы в банк и подписать кредитный договор. После оформления всех необходимых документов можно сразу заселяться, если объект принадлежит к вторичному фонду, или подождать несколько лет, когда речь идет о строящемся доме. […]

Какие нужны документы для рефинансирования ипотеки

Ипотека — оптимальное решение для покупки жилья, когда собственных средств недостаточно. Кредиты на покупку недвижимости обычно выдаются на длительные сроки, но максимальный предел — 30 лет. За этот период у заёмщика могут измениться жизненные обстоятельства и выполнять долговые обязательства на прежних условиях может быть проблематичнo. Чтобы снизить нагрузку на семейный бюджет, следует обратить внимание на […]

Какие нужны документы для рефинансирования кредита в банке?

Кредиты стали частью обычной жизни для миллионов россиян. Однако никто не застрахован от ситуации, когда нет возможности внести платеж своевременно. Особенно тяжело становится тем, у кого оформлены сразу несколько кредитов. Наиболее оптимальный выход в таком случае — воспользоваться рефинансированием. Так принято называть банковскую услугу, при которой несколько займов объединяются в один с единой ставкой и […]

Покупка новостройки в ипотеку прекрасный выход, но тут есть много подводных камней, обойти которые можно, если изучить нашу пошаговую инструкцию. … Немного сложнее будет процедура покупки квартиры в ипотеку в новостройке ещё не достроенного дома. Первое — готовится пакет документов для кредитования и оформления ипотеки (заполняется заявка на ипотеку онлайн и предоставляются документы заемщика); После получения положительного ответа от банка, осуществляется подготовка документов на выбранный объект кредитования … Ипотека по двум документам : порядок оформления , документы , список банков. Ипотека под залог имеющейся недвижимости.

Покупка новостройки в ипотеку: инструкция

В тех случаях, когда заплатить большую сумму за покупку новенькой квартиры не по карману, можно воспользоваться долевым участием в строительстве, а именно взять ипотеку. Покупка новостройки в ипотеку прекрасный выход для многих Россиян, ведь очень часто такое вложение обходится дешевле, чем кредитование на вторичное жильё.

Но, как и у любого процесса, связанного с кредитованием банка, тут есть много подводных камней, обойти которые можно, если изучить пошаговую инструкцию о ипотечном кредитовании жилья на этапе застройки.

Какие документы необходимы банку для одобрения ипотеки в новостройке

Сразу отметим, что не существует какого-либо единого перечня документов для банка, каждая отдельно взятая организация может иметь свой пакет и с перечнем необходимых документов и требованиям к ним можно ознакомиться в отделении банка или на официальном сайте. Но, можно выделить те, которые потребуются в 95 процентах:

• Документ удостоверяющий личность, а именно паспорт гражданина Российской Федерации;
• Письменное согласие супруга на кредитование;
• Заверенная копия трудового договора или книжки;
• Справка 2 НДФЛ или налоговая декларация;
• Договор об участии клиента в долевом строительстве новостройки;
• Решение от застройщика с полными техническими характеристиками жилья.

В тех случаях, когда ипотека берётся под залог другого недвижимого имущества заёмщика банк также в праве потребовать документы подтверждающие права владения.

Эксперт по ипотеке, Генеральный директор юридического агентства «Айрин», администратор портала onipoteka.ru

Новостройку можно купить по договору уступки прав от физического лица. Но не все банки работают по этой схеме. Вот кто допускает уступку от физического лица:

Почему банк может отказать в ипотеке на жильё в строящемся доме

При выдаче любого кредита банк должен быть убеждён в платёжеспособности заёмщика на весь период кредитования, поэтому не работающим гражданам или тем у кого уже имеются кредиты, а также испорченная кредитная история банки как правило отказывают в выдаче любого займа.

Рекомендуемая статья: Ипотека с государственной поддержкой под 6% для семей с детьми: ответы на частые вопросы

Как правило, для того чтобы свести свои риски к минимуму банк анализирует полный трудовой стаж, а не только потенциальный доход.

В ипотеке будет отказано на сто процентов если клиент ранее имел не выполненные долговые обязательства перед банком, в этом случае не важно в какой именно вы обратились, так как банки имеют общую систему для проверки добросовестного плательщика.

Также стоит учитывать, что получить ипотеку на строящиеся жильё, которое уже находится на этапе строительства гораздо проще, чем на то, которое находится на уровне котлована, вызвано это опять же сведением риска банка к минимуму.

Помимо этого банки обращают внимание и историю застройщика, анализируя количество уже сданных объектов.

С чего начать, чтобы купить квартиру в ипотеку на этапе застройки

Из-за того, что это отличный вариант сэкономить спрос на такой вид кредитования очень широк и прежде, чем задаться вопросом как оформить ипотеку в новостройке необходимо найти дом в котором бы ещё остались свободные квартиры для продажи.

Стоит выбирать только проверенных застройщиков, только так вы сможете переехать в собственной жилье ближайшие пару лет, из-за нестабильной экономической ситуации это игра в Русскую рулетку, которая может затянуть стройку и на десять лет.

Для того, чтобы вам было легче понять, как действовать воспользуйтесь пошаговой инструкцией покупки квартиры в новостройке за счёт ипотеки:

• Первым делом следует провести мониторинг всех строящихся домов и основываясь на их технической характеристики, а так же желаемой инфраструктуры выбрать подходящий вариант;
• Далее отправляйтесь в представительство девелоперской организации, где предоставляется полный перечень партнёров и банков с условиями, на которых оказывается ипотечное кредитование;
• Попросите в банке список аккредитованных застройщиков. Иначе процесс проверки документов на квартиру в банке может затянуться;
• После обсуждения условий на которых банк согласен участвовать в процессе ипотечного кредитования квартиры в новостройке, необходимо её забронировать и переходить к официальной стадии оформления документов;
• Заключается соглашение об участии в долевом строительстве или уступке прав требования.

В случае уступки прав, обязательно убедитесь в отсутствии задолженности по договору долевого участия. На регистрацию потребуется справка от застройщика, что подрядчик или инвестор не имеет долга по оплате договора.

Всего четыре простых шага, которые необходимо последовательно соблюдать помогут беспрепятственно осуществить покупку жилья в новом доме.

Особенности и этапы покупки квартиры в недостроенном жилье

Немного сложнее будет процедура покупки квартиры в ипотеку в новостройке ещё не достроенного дома.

1. Первое — готовится пакет документов для кредитования и оформления ипотеки (заполняется заявка на ипотеку онлайн и предоставляются документы заемщика);
2. После получения положительного ответа от банка, осуществляется подготовка документов на выбранный объект кредитования;
3. Следующее — этап на котором заключается соглашение (договор долевого участия в строительстве или договор уступки пава требования), где чётко должны быть прописаны все необходимые технические характеристики от компании застройщика, окончательная цена на квартиру, различные условия для совершения сделки;
4. Заключение с банком двухстороннего кредитного договора об ипотеке и страховании жизни заемщика. Сама квартира не страхуется, ведь документально ее еще не существует. На объект страховка оформляется после сдачи дома в эксплуатацию и регистрации права собственности заемщика. застройщику или подрядчику, если заемщик оплачивает его за счет собственных средств. Также в качестве первого взноса может быть использован материнский капитал.
5. Следующий шаг — сдача документов на регистрацию в МФЦ, одновременно регистрируется залог в пользу банка. Подать на регистрацию можно в одностороннем порядке.
6. После получения зарегистрированных договоров, заемщик предъявляет их в банк, и последний переводит деньги застройщику или инвестору (подрядчику).
7. Остается ждать сдачи дома в эксплуатацию, затем подписать акты передачи с застройщиком и зарегистрировать право собственности на квартиру.
8. Застраховать объект недвижимости
9. После полного погашения долга перед банком, нужно снять обременение — ипотеку в силу закона.

Если первоначальные взнос перечислять на расчетный счет застройщика, то обратите внимание на комиссию банка за перевод. Ипотечные деньги как целевой перевод осуществляется без комиссий. Поэтому, как вариант — разместить первоначальный взнос на расчетный счет и попросить кредитного менеджера перевести после регистрации всю сумму целиком вместе с ипотечными. Так можно избежать дополнительных комиссий.

Как правило, помощь в оформлении документов и сбора всей необходимой информации осуществляет агентство недвижимости, которое привлекается к заключению сделки.

Документы, которые необходимо запросить у застройщика

Для того, чтобы как можно скорее заехать в новое жильё и минимизировать свои риски, а так же потери ещё на этапе процедуры покупки квартиры в ипотеки в новостройке, необходимо выбрать надёжного застройщика. Рисковать своими вложениями стоит лишь если вы проверили всю необходимую документацию и ознакомились с отзывами реальных клиентов застройщика. Принять окончание в пользу одной из девелоперской компании можно на основании следующих документов:

1. Непосредственно с учредительными документами должно прилагаться право землю для выполнения строительных работ;
2. Разрешение от местного муниципалитета на строительство;
3. Проектная декларация на объект застройки;
4. Решение о распределение квартир в новостройке;
5. Инвестиционный договор.

Стоит обратить своё внимание не только на достоверность и законность всех документов, но и репутацию самого застройщика. Для этого изучите уже реализованные проекты и расспросите долевых собственников уже готовых домов на наличие отрицательных моментов, а так же возможных задержек в строительстве.

Какие сложности могут возникнуть

Реальные риски, которые скрываются за всей выгодой ипотеки в строящемся доме не стоит недооценивать. Говорить о том, что проблемы могут начаться ещё в процессе покупки квартиры в ипотеку в новостройке ещё на этапе кредитование мы не будем, а вот обратить внимание на самые распространённые риски, которые изначально кажутся очевидными, но на них не обращают внимание стоит:

• Приостановление строительства из-за несоответствия документации, оно может затянуться на неопределённый срок;
• Мошенники могут продать одну и ту же жилую площадь сразу нескольким покупателям;
• Не соблюдение технологических норм;
• Запрещение на ввод в эксплуатацию здания из-за несоответствия государственным нормам.

Ипотека в новостройке на этапе строительства один из самых привлекательных способов покупки собственного жилья, а иногда и единственный, который можно себе позволить. Но, одновременно это и обоснованный риск, который может сопровождаться различными факторами оттягивающими момент долгожданного заселения, поэтому взвести все плюсы и минусы проанализировав проектный бэкграунд.

Статья о порядке покупки квартиры в ипотеку в новостройке . Описано, как оформить сделку по переуступке прав на собственность от застройщика к заемщику. С чего начать процедуру приобретения жилья по ипотечному кредиту , указано в пошаговой инструкции. … Какой порядок при покупке квартиры в новостройке по ипотеке : пошаговая инструкция. Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию: +7800302-31-12Звонок по России бесплатный. Практически все финансовые компании в Российской Федерации предлагают ипотечные кредиты на квартиры в новостройках .