Порядок проектной подготовки капитального строительства

В статье рассказывается про проектную подготовку капитального строительства

Порядок проектной подготовки капитального строительства

Главная / Всё о проектировании / Какие этапы включает проектная подготовка (капитального и некапитального) строительства, реконструкции объекта недвижимости

Какие этапы включает проектная подготовка (капитального и некапитального) строительства, реконструкции объекта недвижимости

Экономичность и качество строительства определяются часто проектными решениями. При изысканиях и проектировании производится выбор более целесообразного места для строительства. Кроме этого обосновываются параметры проектируемого объекта.

Архитекторы всегда хотят придать своим объектам капитального строительства выразительный архитектурный облик, а потому стараются предложить самые целесообразные объемно-планировочные решения. З адачей инженеров-проектировщиков является разработка технологических схем и соответствующих им строительно-конструктивных решения с учетом всех требований долговечности и надежности. В каждом проекте ведется обоснование самых рациональных методов строительства объектов, сроки их возведения. Проектные решения отражаются в сметной документации, которая определяет общую стоимость строительства объектов капитального строительства.

Еще до начала проектирования, заказчику необходимо сформировать инвестиционный замысел и исследовать инвестиционные возможности — это является первым этапом проектной подготовки строительства. Здесь устанавливаются задачи и цели инвестирования, определяются главные параметры объекта и место его размещения. Кроме этого необходимо оценить возможности финансирования с достижением намечаемых результатов. Основываясь на предварительные расчеты, заказчик представляет декларацию в соответствующие органы государственного управления. В случае положительного решения вопроса, заказчик может переходить предпроектым проработкам.

Второй этап проектной подготовки строительства подразумевает под собой разработку обоснования инвестиций. Обоснование инвестиций является официальным документом, который подлежит обязательной государственной экспертизе с дальнейшим утверждением в установленном порядке. Его результаты представляются основанием для принятия решения о технической возможности, хозяйственной необходимости и коммерческой эффективности инвестиций в то или иное строительство. Кроме этого, основываясь на результаты обоснования инвестиций, оформляется акт выбора земельного участка с выполнением проектно-изыскательских работ.

Третий этап проектной подготовки строительства позволяет осуществить разработку, согласование, экспертизу с утверждением архитектурно-строительного проекта. Окончательно утвержденная проектная документация — это основание для изъятия земельного участка под строительство.

Проектная документация – ключевые особенности, нюансы, правила разработки. Любое строительство включает в себя разработку проектной документации. Физическое лицо или организация должна обратиться в уполномоченный орган для получения плана будущих мероприятий. От того, как грамотно будет составлен данный план, зависит безопасность и надежность сооружения. Проектная документация — комплекс документов, раскрывающих сущность проекта и содержащих обоснование его…

Проектная подготовка капитального строительства

Предваряя основные работы на объекте, необходимо решить значительное количество немаловажных задач, от успеха решения которых зависит будущее строительства. Проектная подготовка капитального строительства предполагает, прежде всего, решения о начале строительства, а уж затем предпроектную подготовку (включая изыскательские работы и выбор места строительства) и, как конечную фазу, проектирование.

Проектная подготовка капитального строительства предусматривает подготовку исходных данных для проектирования, выполнение инженерных изысканий и архитектурно-строительное проектирование (в узком смысле), экспертизу проектной документации и результатов инженерных изысканий, а также утверждение проектной документации и получение разрешения на строительство объекта капитального строительства.

Понятие объекта капитального строительства

Проектная подготовка капитального строительства проводится с объектами капстроительства, в роли которых выступают здания, сооружения, а также объекты незавершенного строительства (в том числе здания, ремонт или реконструкция которых не завершены). Исключением являются временные и малые постройки (киоски, навесы и т. п.).

Объект капитального строительства – это базовый элемент в процессе подготовительных работ. Таким может являться отдельное здание или сооружение, включая все элементы обустройства и инженерно-технического обеспечения. В составе данного объекта также учитывается мебель, инвентарь, необходимые устройства для ведения подсобного хозяйства и вспомогательных работ. Деятельность на территории земельного участка рассматриваемого дома (работы по планировке, благоустройству, озеленению и т. д.) тоже включается в понятие объекта капитального строительства.

Этапы проектной подготовки капитального строительства

По любому объекту капстроительства должны быть сформированы цели инвестирования в данное строительство (инвестиционный замысел). В процессе их реализации возникает необходимость в проведении инженерно-изыскательских, проектных и строительных работ в отношении этого объекта.

Этот этап является одним из ключевых и проводится для того, чтобы сформировать проектную документацию в процессе строительных, капитальных ремонтных работ, а также реконструкции объекта капстроительства. Инженерные изыскания позволяют изучить природные условия данного участка, определить факторы человеческого воздействия для безопасной и рациональной эксплуатации этого объекта. Кроме того, изыскательские работы включают в себя подготовку сведений, которые будут обосновывать материалы по территориальному планированию, проектным и строительным работам.

По завершении инженерно-изыскательских мероприятий формируется отчетная документация по видам изысканий, включающая в себя текстовую и графическую (карты и схемы) части. В данных документах описывается местоположение строительной площадки, отражаются данные о способах, объемах и сроках работ, оценивается степень и качество выполнения изысканий. Также отчетная документация содержит результаты комплексного исследования природных и техногенных условий, при которых будет осуществляться строительство и эксплуатироваться объект после завершения строительных работ. В процессе инженерных изысканий анализируют, насколько планируемые работы повлияют на другие работы, и результаты этого анализа тоже указываются в итоговом отчете.

Данный этап также является важнейшим в рамках проектной подготовки. Для начала его проведения заказчиком либо самим застройщиком готовится соответствующая проектная и рабочая документация по отдельному объекту капитального строительства, ремонта или реконструкции или по его части. При этом рассматривается территория в границах владений застройщика.

Включает в себя текстово-графические материалы, обеспечивающие предстоящие работы архитектурно-планировочными, функциональными, технологическими, инженерными, конструктивными и экономическими решениями. Это необходимо не только при капитальном строительстве и реконструкции объектов капстроительства, но также при капитальном ремонте, если последний напрямую влияет на надежность и безопасность эксплуатации объектов. Проектная документация готовится по заданию на проектирование с соблюдением действующих регламентов и стандартов. В соответствии с законодательством комплект документов должен согласовываться, проходить экспертизу и затем утверждаться.

На данном этапе проверяется соответствие проекта требованиям санитарно-эпидемиологических и экологических регламентов нормам пожарной, промышленной, радиационной, ядерной и другой безопасности, а также требованиям государственной охраны объектов культурного наследия. Здесь же оценивают, насколько проектная документация соответствует результатам проведенных инженерно-изыскательских работ, а последние – требованиям технических регламентов.

По результатам экспертизы составляется заключение об указанном выше соответствии либо несоответствии. В первом случае проектная документация утверждается заказчиком проектирования.

Объекты капитального строительства вместе со связанными с ними процессами составляют объекты технического регулирования. Именно к последним техническими регламентами устанавливаются соответствующие требования.

Порядок обоснования инвестиций

Для того чтобы обосновать вложения в строительство, необходимо учитывать требования государственных ведомств и заинтересованных компаний. На основе разработанного обоснования инвестиций в строительство принимается решение о необходимости, технической возможности и экономической целесообразности инвестиций. Также сформированный документ является основанием для выбора участка земли под строительство с оформлением соответствующего акта и для проведения проектных изысканий.

Инвестиции должны обосновываться в объеме, достаточном для того, чтобы инвесторы приняли решение о целесообразности вложений в строительство и разработки проекта. Также необходимо предварительно согласовать с органами исполнительной власти расположение объекта с составлением акта выбора участка. Объем обоснования для этого тоже должен быть достаточным.

Документ, обосновывающий вложения, утверждается заказчиком на основании заключений ГЭЭ и федеральных органов власти, а также на основе решений региональных властей о планируемом местоположении объекта недвижимости.

Весь комплект документов по обоснованию инвестиций, включая необходимые приложения и предварительное решение о расположении объекта вместе с инженерными коммуникациями и охранной зоной (при наличии таковой), заказчик направляет в соответствующий департамент региональной исполнительной власти. После этого чиновники оформляют акт выбора земельного участка, руководствуясь законодательством, касающимся землепользования и недр, и другими нормативными актами.

Вышеуказанный акт должен пройти утверждение органом региональной исполнительной власти для объектов регионального и федерального значения и муниципальными властями – для объектов местного значения.

Если строительная площадка или трасса в границах городов и иных поселений определяется местной исполнительной властью на основании утвержденного градостроительного документа, предварительное согласование расположения рассматриваемого объекта может не проводиться. Например, такой документацией служат генеральные планы городов и поселений, различные проекты, планы и схемы, касающиеся планировки и застройки.

Утвержденный комплект материалов затем ложится в основу социологических исследований и опросов населения относительно возможности возведения в данном районе объекта. Также обоснование строительства заказчики используют в качестве обеспечения для предъявления кредиторам, подтверждения платежеспособности объекта инвестирования и разработки бизнес-плана.

Как результат данного этапа проектной подготовки капитального строительства, формируется решение о предварительном согласовании участка под проведение проектных работ и инженерных изысканий, составляется акт выбора участка.

Проектная документация

Перед утверждением проектная документация находится в стадии «Проект» (утверждаемая часть рабочего проекта). Она включает в себя архитектурные и градостроительные решения, которые учитывают экономические, социальные, инженерно-технологические, экологические, архитектурные, художественные и другие требования к объекту, а также сметную часть. Объем материалов должен быть достаточным для разработки рабочей документации.

Разрабатывается данный комплект документов в соответствии с действующими строительными требованиями, с заданием на проектирование и с архитектурно-планировочным заданием. Разработка ведется на основании исходной разрешительной документацией. Также должны учитываться утвержденный градостроительный план и обоснования вложений в строительные работы или реконструкцию объекта.

До работы над строительным проектом специалистами осуществляется проектная подготовка капитального строительства, в процессе которой оценивается, насколько планируемый объект соответствует созданной ранее градостроительной документации. Также в рамках подготовительных мероприятий собираются необходимые исходные данные и разрабатывается комплект разрешительных документов в соответствии с градостроительными нормами либо с утвержденным обоснованием относительно размещения данного сооружения (при наличии).

При этом должны быть достигнуты определенные цели. В частности, создается обоснование расположения будущего объекта, устанавливается инвестиционная привлекательность строительства, оценивается возможность строительных или ремонтных работ на данном участке с учетом многочисленных норм и требований.

Исходно-разрешительная документация

Сбором необходимых разрешительных документов занимается заказчик работ, руководствуясь договором на проектирование, либо проектировщик, если он обладает соответствующей лицензией.

В состав данной документации входят:

• разрешение на осуществление деятельности в области градостроительства;
• документ, подтверждающий право заказчика на данный участок;
• архитектурно-планировочное задание;
• задание на проектирование, оформленной в установленном порядке;
• ситуационный план в масштабе 1:10000, 1:5000 или 1:2000;
• выкопировка из действующего генплана в масштабе 1:2000,1:1000 или 1:500;
• технические условия подключения объекта к инженерным сетям, включая схему этого подключения.

Дополнительно могут включаться:

• обмерочная чертежная документация по существующим на участке объектам;
• историко-архитектурный опорный план;
• результаты исторически и культурных исследований;
• различные заключения и справки надзорных органов по экологической ситуации данной территории, включая санитарные зоны;
• результаты геологических изысканий;
• градостроительное заключение по данному участку;
• задание на реставрацию (если объект реставрируется);
• технологическое задание (для общественных объектов, эксплуатируемых по специальной технологии, а также для промышленных объектов).

Выдача архитектурно-планировочного задания осуществляется муниципальным подразделением, ответственным за архитектуру и градостроительство. Основанием для этого служит задание на проектирование. Последнее в свою очередь обязательно включается в комплект исходной документации и утверждается заказчиком. Задание на проектирование определяет объем архитектурной и градостроительной деятельности по данному объекту и характер этих работ. Оно включает в себя все требования заказчика и условия исходной разрешительной документации.

Процесс составления и утверждения задания на проектирования проводится заказчиком совместно с автором проекта. Содержание документа и его состав определяются в зависимости от назначения проектируемого объекта. В задании учитываются данные и требования как заказчика, так и проектировщика.

Стадии проектирования

В указанном выше задании на проектирование устанавливаются в том числе стадии проектирования. Рекомендуется придерживаться следующей стадийности, исходя из категории сложности здания или сооружения:

Присваивается объектам повышенной технической сложности с точки зрения градостроительных, архитектурно-художественных и экологических требований, инженерно-технического обеспечения. Служит основанием для формирования задания на проектирования и архитектурно-планировочного задания, а также исходной разрешительной документации.

Является основной стадией проектирования, проходящей утверждение для строительства и реконструкции объектов недвижимости.

На данной стадии формируется документация, необходимая для строительно-монтажных работ.

Объединяет в себе стадии П и РД.

Комплект документов на этапе Эскизного проекта включает в себя:

• пояснительную записку с исходной разрешительной документацией;
• ситуационный план в масштабе 1:5000 или 1:2000;
• опорный план, отражающий действительное использование данного участка, в масштабе 1:1000 или 1:500;
• генеральный план в масштабе 1:1000 или 1:500;
• планировки отличающихся друг от друга этажей проектируемого здания, чертежи фасада, разрезы (допустимые масштабы 1:200, 1:100 и 1:50);
• презентацию с макетами здания, его общим видом и цветовым решением.

Состав документации на стадии П, а также утверждаемые документы на стадии РП:

• исходные данные для проекта;
• общая пояснительная записка;
• генеральный план с отображением транспортной доступности;
• архитектурные и строительные решения;
• принятые схемы инженерных коммуникаций;
• перечень природоохранных и санитарных требований;
• описание инженерно-технических мер по предупреждению чрезвычайных ситуаций и обеспечению оборонной безопасности;
• различные технологические решения (если требуется);
• организация строительных работ (если требуется);
• сводная смета расходов на строительные работы;
• документ, обосновывающий инвестиционную привлекательность (если требуется);
• организация труда сотрудников и условия для их трудовой деятельности (для производственных зданий и сооружений);
• описание технологии управления производством (для производственных зданий и сооружений).

Разработка документации на стадии РП ведется в сокращенном объеме. Состав документов при этом для части, касаемой стадии Проекта, зависит от вида строительных работ и от назначения возводимого объекта

Рабочая документация на этапе РП содержит в себе материалы на возведение зданий, сооружений и предприятий, определяемые требованиями СПДС, зафиксированными в соответствующих ГОСТах. Эти данные должны согласовываться и прописываться в договоре между заказчиком и автором проекта, а также в задании на проектирование.

Комплект документов, формируемый на стадии РП, представляет собой чертежную и текстовую документацию с необходимой информацией о возводимом объекте. На основании рабочей документации выполняются все строительно-монтажные работы, изготавливаются требуемые изделия как на месте работ, так и в заводских условиях.

Данные документы необходимо выдавать заказчику в комплекте. Состав документации в каждом отдельном случае указывается в договоре или контракте с исполнителем. В общем случае этот комплект состоит из:

• основной чертежной рабочей документации для выполнения строительно-монтажных работ;
• документов на строительные изделия, предусмотренных требованиями ГОСТ 21.501, а также основными рабочими чертежами;
• спецификаций оборудования, изделий и материалов в соответствии с ГОСТ 21.110;
• ведомостей объемов строительно-монтажных работ и требуемых материалов для строительства и монтажа;
• различных смет (сводной, объектных и локальных), оформленных в установленном порядке.

В состав рабочей документации не включаются нормативные документы (ГОСТы, отраслевые и территориальные стандарты) и типовые чертежи, на которые ссылаются рабочие чертежи данного комплекта. Эти материалы передаются заказчику только в случае отдельной договоренности с исполнителем.

Правом осуществлять все стадии проекта после проектной подготовки капитального строительства обладают организации соответствующей направленности, которые состоят в СРО. К таковым можно отнести фирмы, занимающиеся проектированием технологии производства, строительные компании, частично проектирующие некоторые виды зданий и сооружений, а также компании, занимающиеся комплексным проектированием.

На сегодняшний день распространена схема, когда организации или фирмы самостоятельно разрабатывают проектную документацию и затем ее реализуют в процессе строительных работ. Помимо проектно-строительных компаний популярность набирают проектно-промышленно-строительные объединения.

реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства по мере завершения определенных в проектной документации работ. В соответствии с п. 5 РД-11-02-2006 "Требования к составу и порядку ведения исполнительной документации при строительстве , реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства и требования, предъявляемые к актам освидетельствования работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения" исполнительная документация ведется лицом, осуществляющим строительство .