Порядок установления публичного сервитута для строительства линейного объекта

Сервитут в отношении линейных объектов (газопровод, ЛЭП и других)

С Вами общаются только самые вежливые сотрудники.

Мы доводим сложные проекты до результата. К нам обращаются в ситуациях, когда другие эксперты не справились

Для улучшения нормативно-правовой базы при установлении сервитутов с целью возведения и эксплуатации линейных сооружений есть объективные предпосылки, которым в действующем Законодательстве уделяется недостаточно внимания.

Подробные примеры расчета «обычного» сервитута приведены в основной статье.

Основная причина сложившейся ситуации – специфический характер такой недвижимости как линейные объекты, которые отличаются неделимостью и сложностью.

На сегодняшний день инфраструктура (такая как социальная, или производственная) не может развиваться, если нет достаточного количества линейных сооружений. Как и в других общественно-правовых отношениях, для регулирования вопросов обеспечения энергией, передачи продукции и сырья, необходимо всестороннее регулирование и установление прозрачных требований участникам таких правоотношений. Ведь именно это в результате определяет, насколько они удовлетворены и может ли развиваться экономика. И что еще более важно, это объекты стратегического значения, которые необходимы для функционирования всего государства.

Упрощается процедура оформления публичного сервитута на линейные объекты

Одним из важнейших практических вопросов является необходимость в сервитуте в случае, когда возникает проблемная ситуация, а также наличие альтернативных способов ее разрешения. Если без сервитута все-таки не обойтись, он должен быть установлен с минимальным обременением для земельного участка, на котором устанавливается.

Очевидно, что не представляется возможным охватить все варианты установления сервитута, который был бы наименее обременительным. Но вполне возможно закрепить ключевые принципы и базовые требования, которые следует выполнять.

В статье 23 Земельного Кодекса РФ можно определить критерии наименее обременительного публичного сервитута, установив ограничения на возведение линейных объектов на землях водного и лесного фондов, сельскохозяйственного назначения, территориях с особым режимом охраны, а также на землях запаса. Главное основание для принятия решения об установлении сервитута — не должно быть иных вариантов. Причем размещение сервитута следует производить исключительно вдоль дорог и в пределах полей севооборотов в случае исчерпания других вариантов. Еще одно ключевое правило – должно соблюдаться требование минимизации отрицательного влияния на окружающую среду.

Если не удается прийти к соглашению по установлению частного сервитута, либо его условий, лицо, требующее его установления, обращается с иском в суд, по решению которого и производится соответствующая операция.

При этом обязательства по доказательству того обстоятельства, что недвижимость невозможно нормально эксплуатировать, либо невозможно установить сервитут без включения в договор соответствующего условия, ложатся на истца.

Обязательное условие для установления сервитута – отсутствие возможности для обеспечения интересов истца другим способом.

Примечателен такой случай из практики. Истец предъявил требование об установление сервитута, в рамках которого он получил бы возможность использовать принадлежащие ответчику коммуникации, которые предназначались для обслуживания сооружения. Суд удовлетворил иск, мотивируя свое решение тем, что в случае отсутствия в помещениях истца канализации, прекращения водо- и теплоснабжения — он не сможет их эксплуатировать, а это является нарушением его прав как собственника.

В пункте 1 статьи 274 Гражданского Кодекса прямо прописана возможность прокладывать трубопроводы, линии связи и электропередачи, а собственник недвижимого имущества наделяется правом выступить с требованием установить частный сервитут.

Однако при практическом применении этой нормы возникает вопрос, что следует брать за основу, если потенциальный сервитуарий может реализовать свои права одним способом, то есть через сервитут, но при этом его можно установить в отношении кого-то из нескольких соседей, владеющих недвижимостью.

Проиллюстрируем эту проблему. Заявление компании Т. об установлении сервитута было удовлетворено судом, вследствие чего предоставлена возможность проезжать по железнодорожным путям, принадлежащим компании Н. При этом вагоны можно было подавать с путей, пребывающих в федеральной собственности, на принадлежащий истцу подъездной путь несколькими маршрутами через подъездные пути компаний Н. и К. Именно этот факт ответчик привел в качестве довода в своей кассационной жалобе. В этом случае необходимо решить, имущество какого из собственников будет обременено существеннее. У суда, к сожалению, нет возможности сравнить степени подобного обременения.

Оценка сервитутов линейных объектов

Крайне важным вопросом с точки зрения правоприменительной практики является также оценка сервитута линейных объектов. Публичный и частный сервитуты отличаются по такой характеристике как платность.

Например, энергетические компании должны в своей деятельности руководствоваться тарифным Законодательством. Поэтому для них практически невозможно проводить мероприятия по межеванию участков земли, регистрации линейных объектов и прав, вытекающих из сервитута. И если даже предусмотреть такую возможность, все расходы будут нести обычные потребители в виде повышения цен на энергоресурсы.

Как и в Гражданском Кодексе (п. 5 ст. 274), в Земельном (п.6 ст.23) зафиксировано право собственника участка, в отношении которого действует частный сервитут, на получение соразмерной платы. То есть на возмещение своих расходов за счет лиц, в пользу которых это обременение установлено.

В упомянутых нормах указано также, что иное может предусматриваться федеральным законом. Таким образом, не исключается возможность установления сервитута на бесплатной основе и возникновение ситуаций, когда определить размер платы владельцу земли невозможно. Но на сегодня таких норм в Законодательстве нет.

Определение платы за использование недвижимости в рамках сервитута – это право собственника участка или лица, владеющего им на других законных основаниях, и именно он является инициатором реализации этого права. При этом даже в случае установлении бесплатного сервитута право на возмещение расходов может быть реализовано в силу неотторгаемости. В связи с этим сомнительной видится позиция правоведов, считающих, что отечественный сервитут отличается от предусмотренного в римском праве своей возмездностью.

С одной стороны — цена является существенным условием, и при ее отсутствии возмездный договор не может быть исполнен. В ст. 423 Гражданского Кодекса устанавливается презумпция возмездности договора гражданско-правого характера, которая применяется и к условию рассматриваемого договора о цене.

Исходя из содержания Законодательства, это оценочная величина, так как каждый раз определяется по разным критериям. Применение сервитутов практикуется в разных регионах России, и плату за них можно рассчитать на основе цены, которая традиционно взимается при ограниченном использовании недвижимости. Примечательно, что при внесении информации о сервитуте в ЕГРП среди обязательных данных нет величины платы за сервитут.

Все это позволяет сделать вывод о необходимости толкования такого понятия как «соразмерная плата». По частному сервитуту можно определять любую плату, но в случае с публичным такой свободы нет, так как для государственных структур и органов местного самоуправления действуют ограничения. Поэтому требуется фиксация на уровне государства базовых критериев определения платы при установлении сервитута. Публичные структуры будут ими руководствоваться и только корректировать с учетом специальных коэффициентов.

Федеральная служба земельного кадастра еще 17 марта 2004 года утвердила методические рекомендации по расчету оплаты за сервитут, но они не прошли регистрацию и не публиковались. В этих рекомендациях предусмотрено, что может происходить единовременная оплата сервитута или частями на протяжении срока его действия. Какой из вариантов выбрать, определяется в соглашении, судебном решении или нормативно-правовом акте, на основании которого устанавливается сервитут.

Плательщиками являются такие субъекты:

• лицо, в интересах которого установлен сервитут – если он частный;
• органы власти или местного самоуправления – когда устанавливается публичный сервитут.

Плата, взимаемая за сервитут, включает в себя такие составляющие:

• эквивалент реально причиненного ущерба без того, который связан с необходимостью досрочно прекратить обязательства перед сторонними лицами;
• упущенная выгода, кроме причиненной по вышеупомянутой причине;
• убытки, причиненные владельцу участка из-за досрочной остановки выполнения обязательств.

Размер платы может оказаться отрицательным, и тогда собственник не может требовать каких-либо возмещений. При увеличении стоимости недвижимости благодаря сервитуту плата за него определяется с учетом расходов собственника, которые он несет в связи с обременением.

Плата должна быть эквивалентна убыткам собственника участка на протяжении всего времени, на которое установлен сервитут. Конкретную сумму можно определить, руководствуясь правилами, утвержденными законодательством об оценочной деятельности. При этом, при использовании вышеупомянутых рекомендаций была бы возможность не только определять соразмерную плату, но и выявлять, какие из способов размещения линейных объектов менее обременительны.

Ущерб собственнику незастроенного участка определяется как разница между его рыночной стоимостью с учетом возникших из-за сервитута ограничений и без них. Руководствуясь результатами, полученными по такой методике, суды могли бы без труда определять, какой участок будет менее обременен. А собственник смог бы аргументировать требование определенной суммы возмещения. При этом, расчет в рамках такой методики произвести практически невозможно — кто-то видел объявления на рынке с предложением продать участок с сервитутом? Его стоимость сильно отличается от «базового варианта»?

В рекомендациях отдельно рассматривается вопрос упущенной выгоды, то есть недополученной из-за установления сервитута прибыли. Она определяется посредством дисконтирования потенциальных доходов, которые могли быть получены, если бы не нарушались права. Если из-за публичного сервитута собственник не может пользоваться участком, он имеет право требовать от соответствующих органов изъять эту недвижимость с возмещением ущерба или предоставлением аналогичного участка. Таким образом, происходит изъятие имущества для муниципальных или государственных нужд за счет бюджетных средств. Подписывается соглашение, проводится оценка, после чего орган власти изымает участок.

Чтобы обеспечить эффективную защиту права собственности, необходимо зафиксировать на законодательном уровне вопрос оплаты сервитутов разных видов. При этом следует закрепить, что все публичные сервитуты должны быть возмездными, а при серьезных сложностях с использованием участка должна повышаться оплата.

Важно помнить, что плата за сервитут – это не получение прибыли от предпринимательской деятельности, а только компенсация. Методики определения оплаты не должны использоваться вслепую, иначе будет нарушен принцип ее соразмерности.

Порядок регистрации сервитута под линейные объекты в Росреестре

С 29.06.2021 года вступили в силу новые правила ведения Реестра недвижимости. Согласно этим правилам, устанавливается разный правовой режим для публичных и частных сервитутов.

Публичный сервитуты

Такие сервитуты не подлежат государственной регистрации в реестре прав, однако сведения о таком сервитуте вносятся в реестр границ. Реестр границ будет содержать:

• Информацию об органе, принявшем решение об установлении, реквизиты документа и источник опубликования;
• Цель – строительство линейного объекта;
• Срок действия;
• Местоположение границ;
• Сведения об обладателе права на публичный сервитут.

В течение 5 рабочих дней орган, вынесший решение, обязан передать соответствующую информацию в Госреестр. На основании этих сведений автоматически будут внесены данные в реестр границ.

Частный сервитут

Для внесения сведений в реестр о частном сервитуте собственник и/или лицо, приобретшее права на земельный участок, подают заявление о регистрации. Собственник регистрирует обременение, а лицо, в пользу которого установлен сервитут – вещное право на пользование земельным участком.

Заявление можно направить один из следующих способов:

• В кадастровую палату
• В МФЦ
• Через нотариуса

• Почтовым отправлением
• Через Госуслуги

Документы можно направить в орган регистрации либо по месту жительства/нахождения заявителя, либо по месту нахождения земельного участка.

Вместе с заявлением в обязательном порядке предоставляется соглашение об установлении сервитута либо решение суда и исполнительный лист по нему.

За внесение сведений в реестр ЕГРН предусмотрена оплата государственной пошлины. Ее размер составляет 6000 руб. если сервитут предоставлен юр. лицу и 1500 руб. если физическому.

Лица, имеющие право ходатайствовать об установлении публичного сервитута

Сервитут в целях размещения и эксплуатации линейных объектов устанавливается в специальном порядке. Для этого заинтересованное лицо подает ходатайство в государственный орган с указанием причин и целей сервитута, срока действия и границ.

С ходатайством могут обратиться:

1. Субъекты естественных монополий. К ним относятся юридические лица,, производящие товары, которые не могут быть заменены аналогами. Данные предприятия работают в условиях отсутствия конкуренции в силу технологических особенностей производства. Примерами естественных монополий выступают предприятия связи, водоснабжения, ТЭК, захоронения отходов и другие. Информация о субъектах естественных монополий содержится в реестре ФАС РФ.

Целью установления сервитута является необходимость возведения инженерных сооружений, их реконструкция и эксплуатация, проведения изысканий. Такие сооружений должны быть необходимы для осуществления основной деятельности компании и размещение их на других участках невозможно в силу технических и технологических причин.

Еще одним основание для подачи ходатайства выступает перенос инженерного сооружения естественной монополии в связи с изъятием земельного участка.

2. Владельцы объектов транспортной инфраструктуры для:

• Складирования материалов и размещения специализированной техники на время ремонта, реконструкции и строительства;
• Обустройства переездов и других объектов в местах пересечения автомобильных и железнодорожных путей;
• Строительства автомобильных и железнодорожных дорого в туннелях;
• Проведения изысканий.

3. Организации, которые на основании закона или заключенного с органами государственной власти договора осуществляют деятельность, для которой можно установить сервитут.

Вопрос-ответ

Ответ: Сервитут является вынужденной мерой, то есть, когда иначе поступить по Закону нет возможности, но это необходимо для соблюдения прав. Поэтому все линейные объекты могут быть размещены на условиях сервитута, если такая необходимость есть. Другое дело в разграничении самого сервитута, он может быть публичный, а может быть частный.

В статье 274 Гражданского кодекса РФ говорится о том, что собственник земельного участка может заключить соглашение о сервитуте и получать соразмерную плату за обременение. Однако, если собственник не согласится на условия обременения, все разногласия разрешаются в судебном порядке. В этой же статье как раз и приведены данные о том, что через частные земельные участки могут проходить линейные объекты. То есть нет отдельного указания на конкретные объекты, значит, подразумеваются все линейные объекты.

Также статья 39.37 ЗК РФ прописывает цели установления публичного сервитута. Поэтому рекомендуем в каждом случае детально определять исходные данные.

Ответ: Сразу хочется отметить, что монтаж газопровода осуществляется на основании Проекта. Указанный вопрос урегулирован рядом технических нормативных актов, в том числе:

• СП 62.13330.2010 «Газораспределительные Системы»;
• СП 42-101 «Общие положения по проектированию и строительству газораспределительных систем из металлических и полиэтиленовых труб»;
• СП 42-102 «Проектирование и строительство газопроводов из металлических труб»;
• СП 42-103 «Проектирование и строительство газопроводов из полиэтиленовых труб и реконструкция изношенных газопроводов».

Согласно данным Актам, наружный газопровод — подземный, наземный и (или) надземный газопровод, проложенный вне зданий до наружной конструкции здания. Ни в одном из указанных актов нет запрета на проектирование и монтаж газопровода вблизи дороги.

В СНиП 42-01-2002 отмечено, что при прокладке газопроводов в придорожной полосе автомобильных дорог, магистральных улиц и дорог, улиц и дорог местного значения на расстоянии менее указанных в таблице В.1* приложения В* на участке сближения глубину заложения следует принимать не менее 2,0 м с укладкой газопровода в футляр с соблюдением требований подраздела 5.5 и при условии выполнения мероприятий, исключающих повреждение конструктивных элементов этих дорог и улиц.

Примечание — Решение должно быть согласовано с учетом технических условий, выданных организациями, в ведении которых находятся автодороги.

Таким образом, обустройство газопровода на проезжей части дороги принципиально не запрещено, однако оно должно быть выполнено в соответствии с техническими нормативными актами. Получить более подробную информацию применительно к конкретному проекту можно у органов Ростехандзора России.

Источник

Особенности и порядок установления публичного сервитута на земельный участок. Нюансы оформления

В соответствии с действующим законодательством для достижения определенных целей на земельный участок может быть оформлено право ограниченного пользования. В случаях, если это обусловлено интересами общества, то речь будет идти об установлении публичного сервитута.

Итак, что же это такое? В каких целях может устанавливаться? Каков порядок оформления? Во всех этих вопросах поможет разобраться настоящая статья.

Что это такое по отношению к ЗУ?

Наиболее общая трактовка данного понятия приведена в п. 2 ст. 23 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ). В соответствии с данной нормой под публичным сервитутом подразумевается право ограниченного использования земельного участка, которое устанавливается решением органа государственной власти или местного самоуправления для удовлетворения государственных и муниципальных нужд, а также потребностей местного населения.

Для публичного сервитута характерны следующие особенности:

• устанавливается в интересах всего общества, а не отдельного лица (как при частном сервитуте);
• основная цель направлена на достижение общих нужд и потребностей населения конкретной местности;
• устанавливается решением соответствующего органа исполнительной власти или местного самоуправления,;
• подлежит прохождению государственной регистрации в Росреестре с последующим внесением сведений в ЕГРН;
• необходимость установления должна быть должным образом обоснована;
• ограничение права пользования может быть произведено в отношении любого участка земли (форма собственности в этом случае не имеет значения).

Правовое регулирование

Нормативно-правовое регулирование публичного сервитута осуществляется в рамках следующих основных законодательных актов:

1. Земельный кодекс РФ (ст. 23, гл. 5.7) – в этом документе дано определение публичному сервитуту, отражены его характерные особенности, а также порядок установления.
2. ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости» (гл.3, ст. 52 и др.) – в рамках данного нормативного акта отражен порядок и особенности регистрации публичного сервитута в Росреестре.
3. ФЗ РФ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в РФ и ……» (ст. 25) – содержит особенности установления публичного сервитута в отношении участков, расположенных возле автомобильных дорог.
4. Лесной кодекс РФ (ст. 9) – предусматривает порядок установления сервитута на территории леса.
5. Другие нормативные документы, утверждаемые органами местного самоуправления того или иного региона. В них раскрывается подробный алгоритм действий по установлению публичного сервитута, а также основания его прекращения в конкретной области или городе (например, Постановление администрации г. Иркутск от 11.12.2018 года № 031-06-1116/8).

Важно! На публичные сервитуты не распространяется действие положений ГК РФ о сервитуте (ст. 274—277), а также гл. 5.3 ЗК РФ.

В соответствии с п. 4 ст. 23 ЗК РФ публичный сервитут может быть установлен для достижения следующих целей:

• создание прохода (проезда), а также свободного доступа к водоему, предназначенному для общего пользования;
• размещение межевых знаков, геодезических и гравиметрических пунктов и т.д.;
• сооружение отвода для воды (дренажные работы);
• забор водных ресурсов из водоемов;
• обеспечение свободного прохода для крупного рогатого скота и прочих сельскохозяйственных животных;
• осуществление сенокоса или выпаса скота в определенный период года;
• использование земельного участка для охоты, ловли рыбы или же в целях осуществления работ по увеличению популяции водных организмов (аквакультура).

Кроме того, земельное законодательство также содержит в себе ряд отдельный целей, ради достижения которых может быть установлен публичный сервитут. В частности, речь идет о следующих случаях (ст. 39.37 ЗК РФ):

• размещение на земельных участках линейных объектов (водоснабжение, канализация, линии электропередачи и т.д.);
• временное складирование материалов, возведение сооружений, а также размещение техники для проведения строительных работ, реконструкции различных объектов транспортной инфраструктуры (например, автомобильные иди железнодорожные дороги, вокзалы и др.);
• организация пересечений автомобильных или железнодорожных дорог;
• прокладывание дороги (для машин, поездов) внутри туннелей;
• осуществление инженерных исследований для дальнейшей планировки территории, на которой будут размещаться линейные объекты федерального, регионального или местного значения.

Прочесть более подробную информацию о том, для каких целей и на каких основания могут устанавливаться различные сервитуты, можно тут.

Может ли ПС быть установлен на частной земле и на каких основаниях?

В п. 4 ст. 39.39 ЗК РФ написано, что публичный сервитут может быть установлен на любой участок независимо от его формы собственности. Это означает, что подобное ограничение может быть также оформлено и на частную землю. Однако стоит помнить о некоторых исключениях, действующих в данном случае.

Так, согласно п. 5 той же статьи нельзя устанавливать публичный сервитут (в целях, предусмотренных п. 1 и 2 ст. 39.37) в отношении участков граждан, предназначенных для ИЖС, создания огорода, ведения домашнего хозяйства, садоводства. Исключением из данного правила может быть:

• подключение зданий к водоснабжению, канализации, системе отопления и т.д.;
• использование или восстановление инженерных сооружений, которые уже были возведены;
• перенос линейных объектов с участков, которые были изъяты для удовлетворения государственных и муниципальных потребностей.

В качестве оснований для установления публичного сервитута на частной земле могут выступать:

• необходимость в создании свободного доступа к общему водоему;
• прокладывание газопровода, канализации и т.д.;
• строительство автомобильной дороги;
• выпас скота иные случаи.

Границы зон действия

Обязательным условием при установлении публичного сервитута является определение границ его действия, то есть пределов территории, на которой действует право ограниченного пользования.

Публичный сервитут может быть оформлен как на весь земельный участок, так и на его отдельную часть (о правилах установления сервитутов на часть земельного участка можете узнать здесь). При этом конкретные зоны действия подобного ограничения определяются путем осуществления топографо-геодезических процедур. Они обычно производятся за счет заинтересованной стороны. Результаты отражаются в кадастровых документах.

Внимание! Прежде чем приступить к оформлению публичного сервитута заявителю необходимо удостовериться в том, что было проведено межевание выбранной территории. В противном случае установить ограничение можно будет только после определения границ самого земельного участка.

Дополнительно следует отметить, что сведения о зоне действия публичного сервитута в обязательном порядке необходимо будет приложить к ходатайству. Порядок предоставления такой информации подробно отражен в Приказе МЭР РФ от 10.10.2018 года № 541.

О том, как создается схема границ сервитута, узнаете из отдельной статьи.

Права лиц

Конкретный список возможностей, которые появляются у обладателя публичного сервитута закреплён в ст. 39.50 ЗК РФ. Итак, данное лицо имеет право:

• Осуществлять доступ к участку в соответствии с установленным в соглашении графиком, возводить, ремонтировать инженерные сооружения и осуществлять другие виды работ.
• Владеть объектами, размещенными им на обозначенной территории (движимыми и недвижимыми).
• Требовать от владельца земли соблюдения особо режима ее использования, предусмотренного публичным сервитутом.
• Если изменилось место расположения инженерного сооружения, то обладатель имеет право уточнить границы сервитута. Однако в этом случае должны быть соблюдены условия, предусмотренные п. 6 ст. 39.50 ЗК РФ.
• В любой момент расторгнуть соглашение об установлении публичного сервитута (об основаниях для прекращения сервитутов мы рассказываем тут).
• До окончания периода действия ограничения на землю обратиться в уполномоченный орган за установлением сервитута на новый срок.

Справка! Приступить к использованию участка можно после завершения процедуры регистрации. При этом, если территория является муниципальной собственностью, то воспользоваться своим правом можно сразу после внесения соответствующей платы.

Какими правами и обязанностями наделяются обладатели сервитутов мы рассказывали в отдельной статье.

Как установить общественное право ограниченного использования ЗУ?

В общем виде порядок установления публичного сервитута включает в себя следующие последовательные этапы:

1. Вначале заинтересованное лицо подготавливает ходатайство и необходимые документы.
2. Полный пакет бумаг передается уполномоченному органу государственной власти или местного самоуправления.
3. Представленные сведения проходят проверку на соответствие действительности.
4. При необходимости могут быть организованы общественные слушания для совместного принятия решения об установлении такого ограничения на землю.
5. В случае отсутствия оснований для отказа уполномоченный орган принимает решение об установлении публичного сервитута в отношении заявленного земельного участка.
6. Затем между заявителем и собственником участка заключается соглашение об установлении публичного сервитута.
7. Далее вносится плата за получение права ограниченного использования.
8. Завершающим этапом является регистрация ограничения в Росреестре.

Более подробно процедуру установления публичного сервитута мы рассматриваем в отдельном материале.

Ходатайство

Данный документ подготавливается в письменном виде лицом, заинтересованным в установлении публичного сервитута. Ходатайство должно содержать следующие основные сведения (п. 1 ст. 39.41 ЗК РФ):

• реквизиты заявителя (название, адрес, регистрационные данные и др.);
• цель установления публичного сервитута;
• желаемый срок действия ограничения;
• период времени, в течении которого использовать участок будет невозможно или затруднительно;
• обоснование необходимости в установлении ограничения;
• кадастровый номер земли (при наличии);
• контактные данные заявителя (адрес электронной почты);
• иные сведения, которые могут включаться в зависимости от конкретных обстоятельств.

Важно! Помимо подготовки самого ходатайства заинтересованное лицо также должно собрать перечень документов, установленный п. 5 ст. 39.41 ЗК РФ, и направить пакет бумаг любым удобным способом.

Узнать больше о правилах подготовки и написания ходатайства об установлении публичного сервитута можете из этого материала.

Регистрация

Как уже было отмечено выше, сведения о публичном сервитуте в обязательном порядке должны быть внесены в ЕГРН.

Основные правила государственной регистрации ограничения на землю закреплены в Приказе МЮ РФ от 26.07.2004 года № 132.

Начинается все с подачи соответствующего заявления в Росреестр. Сделать это может обладатель сервитута или же сам собственник земельного участка. При этом обязательно должны быть приложены следующие документы:

• квитанция об уплате госпошлины;
• доверенность от владельца участка (при наличии);
• соглашение об установлении публичного сервитута;
• кадастровый план;
• учредительные документы организации, получившей право ограниченной пользования территорией.

Важно! Обязательным условием для регистрации публичного сервитута является оформленное должным образом право собственности на участок лица, которому он принадлежит (п. 9 раздела 1 вышеупомянутого Приказа МЮ РФ).

Более подробно о процедуре регистрации сервитута мы рассказывали в отдельной статье.

Порядок оформления ПС в целях строительства линейных объектов

Общий порядок установления публичного сервитута в отношении линейных объектов подробно раскрыт в главе 5.7 ЗК РФ.

Так, вся эта процедура включается в себя следующие действия:

1. Вначале заинтересованное лицо должно подготовить письменное ходатайство в адрес уполномоченного органа, в лице которого зачастую выступает администрация города, региона. Если речь идет о размещении линейных объектов, то в качестве заявителя главным образом будут выступать представители естественных монополий, организации связи, владельцы объектов транспортной инфраструктуры и т.д.
2. Затем собираются дополнительные документы, которые выступают в качестве приложений к ходатайству. Сюда относится (п. 5 ст. 39.41 ЗК РФ):
3. подготовленные должным образом сведения о границах публичного сервитута;
4. соглашение, заключенное между заявителем и владельцем линейного объекта, по которому планируется проведение реконструкции;
5. документы, подтверждающие наличие права на инженерные сооружения, по которым планируется проведение реконструкции или их эксплуатация (если такое право не зарегистрировано);
6. доверенность официального представителя заявителя.
7. Полный пакет бумаг направляется в адрес уполномоченного органа. В п. 8 ст. 39.41 ЗК РФ предусмотрены следующие варианты доставки документов к адресату:
8. путем личного визита;
9. через почту заказным письмом;
10. в электронном виде по интернету.
11. Ходатайство и прилагаемые к нему документы проходят проверку. При отсутствии оснований для отказа в его принятии сотрудник уполномоченного органа до истечения 7 дней направляет в Росреестр запрос о владельцах участка, а также уведомляет их о возможном установлении публичного сервитута.
12. До истечения 45 дней с момента поступления заявления принимается решение об установлении публичного сервитута либо об отказе в этом заявителю.В течение 5 дней с момента принятия соответствующего решения уполномоченный орган обязан предпринять следующие действия (п. 7 ст. 39.43 ЗК РФ):
13. разместить копию распоряжения на своем официальном сайте;
14. опубликовать решение по месту нахождения участка, на который было оформлено ограничение;
15. выслать копию документа в адрес владельца, в Росреестр, а также обладателю права ограниченного пользования землей.
16. Затем между обеими сторонами (заявителем и собственником участка) заключается соглашение об установлении публичного сервитута в целях размещения линейного объекта. Порядок подготовки такого документа прописан в ст. 39.47 ЗК РФ
17. Завершающим этапом процедуры является внесение платы обладателем сервитута за полученное права, а также регистрация публичного сервитута в Росреестре.

Сколько заплатят и возместят ли убытки?

В соответствии с п. 1 ст. 39.46 ЗК РФ лицо, обладающее публичным сервитутом, обязано вносить плату за полученное право ограниченного пользования землей.

Размер платежа определяется в следующем порядке:

• если участок принадлежит государству или муниципалитету, то обладателю сервитута необходимо будет платить по 0,01% от кадастровой стоимости за каждый год эксплуатации земли;
• если территория является частной собственностью, то в этом случае сумма платежа рассчитывается на основании ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в РФ».

Справка! Оплата за сервитут может вноситься в виде единовременного перечисления денег или же путем проведения периодических платежей. В отношении государственных земель используется первый вариант.

Помимо платы за установление обременения, владелец участка также может рассчитывать на компенсацию убытков, возникших из-за установления сервитута (например, невозможность использования территории, удовлетворения обязательств перед иными лицами и т.д.).

Каким образом и на основании чего формируется размер платы и периодичность платежей за пользование различными сервитутами мы рассказывали здесь.

Как заключается соглашение?

Соглашение об установлении на землю права ограниченного пользования заключается между заинтересованной стороной (обладателем сервитута) и владельцем участка. Данный документ составляется в письменном виде.

Вся процедура заключения соглашения имеет следующий вид:

1. Вначале обладатель составляет проект договора и подписывает его.
2. Далее готовый документ направляется заказным письмом (с уведомлением о получении) в адрес собственника территории, в отношении которой установлено обременение. При этом одновременно высылаются: информация о границах сервитута и отчет об оценке (необходим для установления размера платы за сервитут).
3. После получения проекта соглашения владелец земли должен в течение 14 дней подписать его и выслать назад обладателю публичного сервитута, написать мотивированный отказ в подписании договора или же выдвинуть свои условия для его заключения.

Если обременение действует на территории, принадлежащей государству, то соглашение не заключается (п. 3 ст. 39.47 ЗК РФ).

Ознакомиться с правилами составления и подписания типового соглашения о сервитуте можно тут.

Таким образом, под публичным сервитутом подразумевается разновидность обременения земельного участка, которое устанавливается для удовлетворения нужд населения того или иного региона. При этом такое ограничение можно установить и на государственную собственность, и в отношении земли, принадлежащей частному лицу.

Источник

Что такое сервитут: особенности заключения договора

Как пройти к реке через участок соседа, почему придется предоставить свою землю геодезистам и можно ли получить за это деньги? Разбираемся, что такое сервитут.

Эксперт в этой статье

• Елена Федорова, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков

Что такое сервитут

Сервитут — это право пользования чужой собственностью. Оно может распространяться на нежилое и жилое помещение либо земельный участок [1]. Термин перешел в юридическую практику из римского права, с латыни servitus (или servitutis) означает «подчиненное положение».

Чаще всего необходимость в сервитуте возникает у жителей дачных поселков и садовых товариществ, если дом огорожен так, что с улицы не могут подъехать спецслужбы и приходится пользоваться дорогой соседнего участка. Другой вариант — перекрытый из-за заборов путь к озеру или лесу. Сервитут может быть земельным, вещным, воздушным, водным и гражданским — когда распространяется на здания, а не только на землю.

Частный и публичный сервитут: в чем разница

Сервитут классифицируется на частный и публичный; второй — для общественных целей. Интересно, что в законодательстве вы не найдете формулировки «частный», такой вид права пользования чужим имуществом называют просто сервитутом [2]. Но в этом материале он упоминается с прилагательным, чтобы вы не запутались.

• Публичный сервитут устанавливается законом РФ в интересах государства, местного административного аппарата или жителей. Например, вас могут обязать обеспечить людям проход, если дорога через ваш участок является единственной. Эти моменты лучше всего выяснять до покупки дачи, чтобы потом не превращать дачный газон в тропинку дачников, спешащих на электричку, или маршрут для выпаса рогатого скота. Участок могут использовать и для государственных целей, если их невозможно реализовать за его пределами: проведения геодезических работ, сенокошения, рыболовства, размещения межевых знаков и гравиметрических пунктов.
• Частный сервитут — установление права пользования для ограниченного числа лиц, как правило, соседей. Например, вам необходимо провести электрокоммуникации к своему дому, но это можно сделать только через смежный участок. В таком случае заключается договор с соседями, в котором указана причина пользования чужой собственностью. При этом важно учесть, что спустя какое-то время после установки может потребоваться реконструкция, ремонт и как минимум обслуживание проложенной линии электропередачи. Если собственник участка отказывается заключать соглашение, добиваться сервитута придется через суд.

Кто платит за сервитут

Право пользования чужим имуществом в большинстве случаев не бесплатно. Иначе каждый второй мог бы потребовать землю соседа в личных целях. Компенсационные отчисления устанавливаются по договоренности между участниками соглашения. Пользователь может перечислить деньги единоразово либо поделить сумму на ежемесячные платежи на весь период вмешательства на чужую территорию [3].

Оплата рассчитывается исходя из площади земли, которая фиксируется в договоре. Но здесь важно рассмотреть и другие нюансы: насколько сильно пользование участком будет мешать собственнику, какие неудобства и в течение какого времени ему придется терпеть. Закон формулирует это как «принцип разумности», а определенного алгоритма расчетов не приводит, поэтому вопрос будет решаться на усмотрение судей.

При этом человека могут обязать предоставить имущество в безвозмездное пользование для публичного сервитута, например для инженерных работ. Об отсутствии платы вы также можете договориться самостоятельно — еще один повод дружить с соседями.

Как правильно оформить договор сервитута

Прежде чем обращаться в суд, есть смысл договориться со второй стороной. Как минимум уведомить о необходимости пользования имуществом другого человека. В договоре необходимо указать сферу, на которую распространяется сервитут, а также платно или безвозмездно это происходит. Обязательно уточните сроки проведения работ или необходимости прохода по чужой территории.

Если удалось договориться, то после заключения соглашения нужно зарегистрировать сервитут в Росреестре. После оформления сделки вы получите справку из ЕГРП, в которой указаны нюансы обременения. С этого момента сервитут вступает в законную силу.

Учитывайте, что обременение касается имущества или земли, поэтому не зависит от собственника. То есть, если участок перешел по наследству, сервитут сохраняется на срок, указанный в договоре [4].

Как устанавливают сервитут

При регистрации в случае обоюдного согласия потребуются паспорта, свидетельство о собственности на землю или выписка из ЕГРН, заявление по установленной форме и межевой план участка, о котором идет речь. К документам нужно приложить чек, подтверждающий оплату госпошлины: для физических лиц — 1,5 тыс. руб., для юридических — 6 тыс. руб.

При установлении публичного права пользования основанием для его законности будет нормативный акт муниципальных или региональных властей; собственнику в таком случае не требуется получать выписки и заключать договор. Сервитут может быть прекращен по инициативе владельца участка раньше сроков, указанных в документах. Для этого ему нужно обратиться в суд, если стало невозможно пользоваться участком из-за работ или отпала необходимость в обременении.

Комментарий эксперта

Елена Федорова, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков:

— Соглашение об установлении сервитута заключается в простой письменной форме, обращаться к нотариусу не нужно. Трудности при составлении договора вызывает определение границ и цена сервитута.

Перед подписанием соглашения рекомендую обратиться к экспертам — геодезистам, которые определят наименее обременительный для собственника вариант размещения: дороги, пешеходной части — границы сервитута, это поможет снять споры между соседями. Они делают схему с указанием границ участков с использованием координат поворотных точек — расчет на местности границ согласно установленным правилам. Такая услуга у геодезистов относительно недорогая, цена поставлена в зависимость от количества поворотных точек.

Установить рыночную стоимость поможет оценщик, но можно определить и самостоятельно. Для примера рекомендую взять ставку арендной платы за земельный участок. Такие ставки можно найти в открытом доступе. Учтите в договоре, плата за сервитут может иметь форму единовременного или периодических платежей.

Предусмотрите возможность изменения размера периодических платежей раз год, поставьте в зависимость от уровня инфляции. Спрогнозируйте ситуацию, если предполагаете в будущем существенное изменение интенсивности движения, увеличение количества транспортных средств; пропишите в договоре, что цена будет расти.

Основное условие, из которого должны исходить участники соглашения при определении цены — соразмерность платы за сервитут. Учтите в договоре временной промежуток сервитута — срочный (ограниченный определенным временным промежутком, который надо прописать) или постоянный. Пропишите в соглашении санкции (неустойка и штраф) за нарушение обязательств сторон. Такие меры дисциплинируют участников соглашения. Укажите актуальный адрес корреспонденции и электронной почты.

К договору приложите схему с границами участков, выполненную геодезистом или самостоятельно, в последнем случае с подписью участников соглашения. В открытом доступе размещены типовые формы соглашения о сервитуте, имеются они и в правовых системах («Консультант», «Гарант»), к которым можно получить временный доступ (демоверсию).

Типовые формы использовать можно, не забывая о специфике своей ситуации, с учетом рекомендаций данных выше. В шаблонах прописаны лишь существенные (обязательные) условия договора. В случае если договориться с соседом не получилось, можно обратиться в суд.

Специфика споров о сервитуте заключается в том, что суд установит ограничение использование земли (объекта недвижимости) лишь в случае отсутствия у вас иной возможности осуществить право пользования. Например, в случае, если подъезд (проход) к вашему земельному участку идет исключительно через участок соседей. При этом сервитут не может быть установлен, если собственник земли лишается возможности использовать весь земельный участок в соответствии с разрешенным использованием.

В рамках подготовки к суду направьте письменно предложение соседу и приложите проект соглашения о сервитуте. Закажите выписки из ЕГРН и заключение экспертизы. Суд будет исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон. На практике сервитут, особенно безвозмездный, устанавливается, скорее, в исключительных случаях.

Источник