После завершения строительства многоквартирного жилого дома

Высокие деревья и поляны из цветов, причудливые детские площадки и шикарные дворовые территории с велодорожками и местами для барбекю… Такую картину вы видите в рекламном буклете нового жилого комплекса или на официальном сайте застройщика.

После ввода домов в эксплуатацию вы столкнетесь с реальностью, которая идет вразрез с картинами из буклетов. Возникает вопрос: можно ли потребовать от девелопера прекрасных садов, лавочек и прочих изысков? В большинстве случаев это невозможно.

Не верьте в сказки сотрудников офиса продаж. Не позволяйте ввести себя в заблуждение. Знайте наверняка, что обязан построить девелопер вокруг дома, а чего ждать не стоит.

Не дайте себя обмануть

Вы ищите себе уютный и комфортный дом. В офисе у агента недвижимости или застройщика вы слышите рассказ о новостройке и ее благоустройстве. Вам подробно описали, какие деревья появятся во дворе, и какими вместительными запланированы паркинги.

Выглядит отлично, правда? Да, бывают новостройки с развитой инфраструктурой и полноценным двором.

Этапы строительства жилого дома

Но чаще всего представитель застройщика лукавит. Верить на слово – одна из ошибок покупателя. Полный их список в нашем прошлом материале. За правдой отправляйтесь в проектную документацию и в законы. С последними все не так просто, как хотелось бы.

Единых требований ко всем застройщикам нет. Немногочисленные обязанности строительных компаний разбросаны по множеству правовых актов. Информация неупорядоченная и, зачастую, неполная. Разобраться в ней простому покупателю сложно.

Большинство требований к девелоперу – это градостроительные и технические нормы, связанные с самим земельным участком, где строится здание. Предписания разрабатываются в момент проектирования городов и поселков.

• границы функциональных зон города и участков;
• высотность зданий;
• рекомендации по проектированию зданий;
• требования пожарной и санитарной безопасности;
• требования по инсоляции помещений.

Основной документ – Правила землепользования и застройки. Так, в Санкт-Петербурге действуют свои Правила, включающие перечень градостроительных регламентов. Именно им в первую очередь должен соответствовать жилой комплекс.

В частности, в Правилах регламентировано:

• градостроительное зонирование;
• виды разрешенного использования земель;
• минимальные отступы зданий и строений от границ;
• минимальная доля озеленения;
• минимальное количество парковочных мест.

Парковки

Недостаток парковочных мест – одна из насущных проблем многих новостроек. Во многих семьях есть автомобиль или два, но улицы городов не предназначены для размещения такого количества машин. В старых кварталах ничего не изменить. Но в новых микрорайонах на застройщиков ложится бремя обеспечения новостроек паркингами.

Уведомление о строительстве жилого дома, что это такое, как согласовывать, какая последовательность?

В Санкт-Петербурге в соответствии с градостроительным регламентом застройщик обязан обеспечить дом машино-местами. Количество мест зависит от зоны, в которой находится новостройка. Участки обозначены на карте в приложении к Правилам землепользования и застройки.

Например, в жилой зоне среднеэтажных и многоэтажных многоквартирных домов (за исключением исторической застройки) норматив составляет 1 машино-место на 80 «квадратов» общей площади квартир. Здесь и далее использованы данные редакции Правил от 13 сентября 2017 года.

Важно, что норма включает как места в границах участка, так и в границах квартала. На придомовой территории может находиться не менее половины от количества. Не менее 12,5% мест – открытые стоянки, 10% из них – спецместа для транспорта инвалидов (минимум 1 место).

Закон не различает открытые парковочные места от подземного паркинга – достаточно обеспечить только общее количество. Минимальный размер парковочного места — 5,3 х 2,5 м.

О велосипедистах тоже позаботились. Регламентировано количество велопарковок — 1 место на 280 кв. м. общей площади квартир. Однако на сегодняшний момент далеко не во всех проектных декларациях присутствуют велопарковки.

Социальные объекты

Если с парковкой ситуация частично урегулирована, то с детскими садами и школами нет. Развитая инфраструктура новостроек зачастую так и остается в мечтах покупателей. По общему правилу, застройщик имеет право вообще не строить социальные объекты.

В каких случаях обязанность у девелопера возникает?

• Застройщик реализует комплексное освоение территории.

Заключается договор между девелопером и властью о предоставлении участка земли под строительства масштабного проекта. Застройщик обязан организовать всю необходимую инфраструктуру в соответствии с генпланом территории: построить дороги, садики и школы, благоустроить территорию.

• Застройщик выкупил права на землю у муниципалитета с условиями.

Выкуп или аренда могут сопровождаться обязанностью построить социальный объект. Практикуется также передача части квартир в собственность властей для размещения очередников.

• Застройщик заключил договор о развитии застроенной территории.

Участок под застройку может быть предоставлен девелоперу для сноса или реконструкции ветхого жилья. Одним из условий может быть строительство социальных объектов.

Подобные механизмы выгодны и для застройщика, и для местных властей, и для горожан. Еще один пример удачного взаимодействия – специальные региональные программы. В Ленобласти реализуется программа «Социальные объекты в обмен на налоги». По ней правительство выкупает построенные детсады и школы на сумму до 70% уплаченных налогов.

Параллельно с ней в Ленобласти действует программа «Светофор». Территория Ленобласти условно разделена на 3 зоны: красную, желтую и зеленую. В зависимости от зоны действуют различные правила застройки и выкупа социальных объектов.

Застройщик может построить социальные объекты по своей инициативе. Такое решение позволит выгодно отличаться на фоне других новостроек. Проверить обещания застройщика просто – достаточно взглянуть на разрешение на строительство и проектную декларацию. Объект не указан в документации? Тогда детсад может оказаться лишь рекламным ходом.

Озеленение и детские площадки

Об озеленении придомовой территории новостройки застройщик обязан позаботиться. Так, для мало-, средне- и многоэтажной жилой застройки в СПб требуется 23 кв. м. озеленения на 100 «квадратов» общей площади квартир.

Девелоперы, как правило, без проблем высадят перед домом дешевую траву, а иногда обнесут ее забором. В буклете это может называться «ландшафтный дизайн». С рекламной продукцией смысла спорить нет, а на проектную декларацию и договор долевого участия стоит обратить внимание.

Если указано возведение фонтана или высадка елей и сосен, то нужно требовать у застройщика конкретного вида озеленения. Хуже, когда формулировка размытая, а-ля «планируется благоустройство», тогда и посадка травы подходит под описание.

Там же упоминается о строительстве детских и спортивных площадок. Нет упоминания о них в проектной документации? Можете их не ждать – застройщик не обязан обеспечивать ими новостройку.

К сожалению, покупатели только после завершения строительства узнают, что скрывается под словами «озеленение и возведение малых архитектурных форм». Иногда застройщик добросовестно воплощает то, что вы видите на картинках. Как правильно выбрать девелопера читайте тут.

Один из ориентиров – прошлые проекты застройщика. Посмотрите на них и сравните рендеры с результатом в реальности.

Источник: spbhomes.ru

Регистрация многоквартирного дома

По окончании строительства жилого дома обязательно встает вопрос о регистрации его и участка придомовой территории. Как это сделать правильно, и какие нужны документы, мы рассмотрим подробно, так как эта процедура будет сложнее чем оформление в собственность жилого частного дома.

Регистрация вновь возведенного многоквартирного здания

Для того чтобы зарегистрировать многоквартирный дом либо другое недвижимое имущество, необходимо доказать факт его создания. Главное доказательство для узаконивания прав на собственность, которое подтверждает окончание строительства либо реконструкции, — это разрешение о вводе возведенного строения в эксплуатацию по установленному образцу.

Документ должен содержать:

• Правильное и полное наименование того, кто возводил здание;
• Полный адрес недвижимости, который должен подтверждаться соответствующим документом о его присвоении объекту;
• Сроки строительства;
• Краткую характеристику строения с описанием количества квартир, площади и прочих основных параметров;
• Технический план строения с описанием тех его частей, что являются совместным имуществом владельцев квартир.

В список совместного имущества, не входящего и не являющегося составными элементами помещений многоквартирного дома, а также обслуживающего все жилые помещения, включаются:

• Ограждающие элементы и крыша здания;
• Санитарное, электротехническое либо другое оборудование для общего обслуживания помещений;
• Лифты и любые шахты;
• Общие коридоры;
• Лестницы;
• Подвальные, чердачные и технические этажи;
• Придомовая территория (земельный участок).

Далее, требуется подтвердить тот факт, что земля участка под постройку многоквартирного строения была отведена и разрешение на постройку получено.

Доказательством этому служат решения соответствующих государственных органов о предоставлении участка либо договор на его аренду, а также разрешение на стройку от местного совета.

Кадастровый план может не представляться в случае посекционной застройки, что должно подтверждаться объяснением застройщика либо планом посекционного строительства.

В этом случае общий земельный участок формируется после ввода завершающей секции в эксплуатацию. Если при возведении объекта отведенные границы участка были нарушены, это считается самозахватом земли с самовольной застройкой и влечет за собой соответствующие правовые последствия.

Следующий документ, который требуется для регистрации прав собственности, — это план строения с указанием присвоенного ему кадастрового номера. Документ выдается органом, уполномоченным к ведению и учету кадастра.

Договор с инвесторами

Документ, удостоверяющий право отдельного инвестора стать владельцем квартиры, — это инвестиционный договор. Регистрация многоквартирного дома в собственность осуществляется с проведением их правовой экспертизы.

Для правомерности инвестиционной сделки она должна быть заключена с лицом, правомочным привлекать капиталовложения инвесторов.

Застройщик — юридическое лицо обязан предъявить уставные и учредительные документы предприятия, а также соответствующее разрешение на ведение подобной деятельности.

Индивидуальный предприниматель, выступающий в качестве застройщика, обязан также представить подтверждающие его статус документы. Если капиталовложения инвесторов привлекаются не самим застройщиком, необходимо представить агентские договоры, которые позволяют заниматься этим соответствующего представителя.
В инвестиционном договоре обязательно нужно указать название объекта, его фактический адрес расположения, а также площадь занимаемого участка и состав квартир и прочее. Эти данные должен отражать впоследствии договор уступки прав на собственность в момент его заключения.

После того как построенный объект будет принят в эксплуатацию, застройщик и инвестор составляют и подписывают документ об акте приема-передачи здания. В этом документе должны быть отражены технические или иные характеристики недвижимого имущества, которые точно отождествляют его с объектом, описанным в инвестиционном договоре.

Также указываются временный (строительный) и постоянный (почтовый) адрес объекта (квартиры).
Во избежание неприятных моментов, связанных с мошенническими операциями с квартирами, после окончательного возведения жилого дома застройщик должен составить документ, в котором будут указаны данные по распределению отдельных квартир настоящего многоквартирного дома с внесением фамилий инвесторов (владельцев квартир — физических лиц) или наименований (если инвестор — юридическое лицо).

Далее, уплачивается государственная пошлина за оформление регистрации и предъявляется соответствующая квитанция.

Заключение договоров на долевое участие

Для того чтобы начать привлекать капиталовложения вкладчиков для долевого участия в стройке, застройщику необходимо оформить документы, подтверждающие право на владение частью земли под строительство. Это могут быть бумаги с правом на собственность застройщика на земельный участок либо договор на его аренду.
Само же оформление долевого участия сводится к государственной регистрации договоров, ограничивающих в пользу вкладчиков права застройщика на участок земли.

Для оформления договора о долевом участии в постройке обе стороны — инвесторы и застройщик — подают заявления, предусмотренные законом о регистрации прав.

Договор должен содержать:

• Описание объекта, на который распространяется договор, с приложением документов по проектированию. Предварительно должно быть получено разрешение о вводе в эксплуатацию недвижимости;
• Оговоренные сроки, в которые застройщик объекта, участвующий в долевом строительстве, должен передать его участнику такого строительства;
• Порядок оплаты, ее срок и сумму (цену договора);
• Срок гарантии на объект.

Приложением к этому договору оформляется план квартиры, которая будет передаваться инвестору.

В случае заключения договора лицом, состоящим в браке, перед подписанием документа необходимо получение согласия супруга (супруги), заверенное нотариусом. Если этого не сделать, то в течение года вторая половина имеет право обращения с иском в суд, что влечет за собой признание сделки никчемной.

Достигшие 14-летнего возраста граждане имеют полномочия заключать сделки и подписывать договор самостоятельно, но здесь требуется согласие законного представителя в лице одного из родителей, и он же ставит на договоре вторую подпись.

Оформление придомового участка

Придомовая территория — это часть земли, расположенная непосредственно под домом и вокруг него с четко определенными планом границами.

Она также подпадает под определение недвижимого имущества и, следовательно, права владения им возникают с момента госрегистрации в кадастре.

Тогда же он бесплатно становится совместной долевой собственностью хозяев помещений — жильцов многоквартирного дома.

Чтобы зарегистрировать права на совместную долевую собственность на землю, владельцы помещений проводят общее собрание по этому вопросу и назначают ответственного за выполнение необходимых мероприятий.

О проектной декларации

Важным условием, принятым Федеральным Законом в 2004 году, является то, что после оформления разрешения на стройку должна быть опубликована проектная декларация. Причем сделать это нужно не позднее двух недель до даты подписания первого договора о долевом участии в постройке.

Только после этого застройщик получает право принимать заемные средства от дольщиков.

Регистрация права владения многоквартирным домом предусматривает представление подтверждающего документа о факте опубликования с соответствующей датой.

Проектная декларация обязана отражать сведения о строительном проекте и о том, кто будет заниматься застройкой.

Информация о застройщике

В данные о застройщике необходимо включать:

1. Наименование в полной форме.
2. Режим выполнения застройщиком работ.
3. Данные о том, что произведена регистрация застройщика в государственном реестре.
4. Информацию об участниках или учредителях застройщика.
5. Сообщение о том, в каких проектах возведения многоквартирных домов или другой недвижимости участвовал застройщик три предыдущих года до даты опубликования.
6. Сведения о номере лицензии и виде осуществляемой деятельности, подлежащей лицензированию и об органе, который выдал этот документ.
7. Финансовые результаты работы: величину собственного капитала, размер кредиторских долгов на дату публикации и величину прибыли (убытка) в текущем году.

Сведения о проекте постройки

Подобная информация включает:

1. Описание этапов, сроков строительства, целей его выполнения.
2. Результаты того, как прошла государственная экспертиза проектировочной документации.
3. Разрешение на выполнение строительства.
4. Данные о земельном участке (аренда или собственность), его площади и границе, проектируемом благоустройстве.

Пристройка к многоквартирному дому

Не секрет, что каждому владельцу малогабаритной квартиры хочется как-нибудь увеличить ее площадь. Выходом может стать сооружение пристройки, некапитальной или капитальной.

Важно! Всегда нужно помнить о том, что во избежание финансовых санкций любое строительство необходимо узаконить как полагается.

Некапитальные пристройки имеют такие технические свойства:

• Лестницы до 10 кв. м без монтажа фундамента;
• Разборные террасы до 30 кв. м;
• Навесы без изменения высоты стены жилого дома и другое.

Капитальные пристройки приравниваются к реконструкции, которая изменяет такие технические свойства многоквартирного дома:

• Высоту стены;
• Площадь помещения;
• Этажность дома;
• Конструкцию;
• Использование участка под пристройкой (изменение границ).

Регистрация пристроек

Для выполнения некапитальной пристройки особого согласования не потребуется. Только после окончания монтажа нужно сдать строение представителям совета и подписать приемный акт.

Для сооружения капитальной пристройки должны согласиться все владельцы помещений жильцы многоквартирного дома.
За этим следует разработка проекта и согласование его с потребительской и пожарной инспекцией. Следующий шаг — получение заключения об отсутствии под будущей пристройкой коммуникационных сетей и утверждение проекта в градостроительном комитете. И только теперь подают заявку в местный совет на перепланировку.

После завершения работ подписывают акт приема выполненной перепланировки, а затем подают заявку в БТИ и регистрируются в едином государственном реестре.

Неоформление или ненадлежащее оформление пристройки приравнивает ее к самовольной перепланировке и самозахвату участка земли; на владельца налагается штраф с условием узаконивания либо возврата к первоначальному виду.

Если капитальная пристройка не была оформлена и появилась надобность продать квартиру, совершить сделку будет проблематично: новые хозяева вряд ли возьмут затраты и оформление пристройки на себя.

Источник: proekt-sam.ru