Последствия самовольного строительства жилого дома

САМОВОЛЬНАЯ ЗАСТРОЙКА / СТРОИТЕЛЬНОЕ ПРАВО / ГРАЖДАНСКОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО / ЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО / СТРОИТЕЛЬНЫЕ НОРМЫ И ПРАВИЛА / РАЗРЕШЕНИЕ НА СТРОИТЕЛЬСТВО / UNAUTHORIZED CONSTRUCTION / CONSTRUCTION LAW / CIVIL LAW / LAND LAW / BUILDING NORMS AND RULES / BUILDING PERMITS

Аннотация научной статьи по праву, автор научной работы — Харсеева Виктория Леонидовна

Статья посвящена актуальной проблеме правового регулирования самовольной застройке . Автором показано, что вопросы строительного права волновали законодателей как дореволюционного, так и советского периода. Дальнейшие поиски оптимизации механизма правового регулирования самовольной застройки будут способствовать развитию строительного и земельного права .

Похожие темы научных работ по праву , автор научной работы — Харсеева Виктория Леонидовна

Юридико-фактические основания динамики правоотношений, возникающих в связи с осуществлением самовольной постройки

THE CONCEPT OF UNAUTHORIZED CONSTRUCTION AND LEGAL CONSEQUENCES OF ITS BUILDING

The article is devoted to the urgent problem of legal regulation of the unauthorized construction . The author shows that the issues of construction law worried about both legislators pre-revolutionary and Soviet periods. The further optimization of the search mechanism for regulation of unauthorized construction will contribute the development of construction and land law .

Самовольная постройка

Текст научной работы на тему «Понятие самовольной постройки и правовые последствия ее возведения»

Харсеева Виктория Леонидовна

ПОНЯТИЕ САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКИ И ПРАВОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ ЕЕ ВОЗВЕДЕНИЯ

Harseeva Victoria Leonidovna

THE CONCEPT OF UNAUTHORIZED CONSTRUCTION AND LEGAL CONSEQUENCES OF ITS BUILDING

Статья посвящена актуальной проблеме правового регулирования самовольной застройке. Автором показано, что вопросы строительного права волновали законодателей как дореволюционного, так и советского периода. Дальнейшие поиски оптимизации механизма правового регулирования самовольной застройки будут способствовать развитию строительного и земельного права.

самовольная застройка, строительное право, гражданское законодательство, земельное право, строительные нормы и правила, разрешение на строительство.

The article is devoted to the urgent problem of legal regulation of the unauthorized construction. The author shows that the issues of construction law worried about both legislators pre-revolutionary and Soviet periods. The further optimization of the search mechanism for regulation of unauthorized construction will contribute the development of construction and land law.

unauthorized construction, construction law, civil law, land law, building norms and rules, building permits.

Самовольное строительство стало распространенным явлением в современной России. Факт того, что самовольная постройка возведена незаконно, порождает негативные последствия -она подлежит сносу. Вместе с тем современное гражданское законодательство предусматривает возможность легализации права собственности на самовольную постройку. Данные вопросы приобрели особую актуальность, поскольку затрагивают интересы как частных лиц, так и государства. При этом изменения действующего гражданского законодательства по названным проблемам [1], разъяснения высших судебных инстанций [2] внесли некоторую ясность в легализацию «самостроя», но не разрешили ситуацию окончательно.

Признание постройки самовольной. Решение о сносе. Срок сноса. Помощь юриста по недвижимости.

Положения о самовольном строительстве были закреплены в дореволюционном законодательстве (т. Х, ч. 1 Свода законов Российской Империи). В случаях принадлежности земли и строительного материала разным лицам право собственности возникало у собственника земли (ст. 386). Постройка рассматривалась как принадлежность к главной вещи (земельному участку).

Ценность участка и здания никакого значения не имели. Собственник земли лишь был обязан возместить стоимость строительных материалов. Если же он не соглашался на вознаграждение, то собственник материала вправе был отделить от земли материал.

Когда такое отделение было невозможно без ущерба для назначения земельного участка, ситуация разрешалась в зависимости от добросовестности застройщика. Если владение было недобросовестным, то право на здание приобреталось собственником земли без обязанности вознаграждения (ст. 611).

В отечественном законодательстве советского периода попытка правового урегулирования самовольного строительства связана с принятием Постановления СНК РСФСР от 22 мая 1940 г. № 390 «О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных поселках» [3]. Самовольный застройщик в течение месячного срока своими силами и за свой счет должен был снести возведенные строения или его части и привести в порядок земельный участок. В противном случае отдел коммунального хозяйства по распоряжению исполнительного комитета осуществлял снос.

По Гражданскому кодексу Российской Федерации 1964 г. самовольной постройкой считалось возведение жилого дома (дачи) или его части без установленного разрешения, или без надлежаще утвержденного проекта, либо с существенными отступлениями от проекта, либо с грубым нарушением основных строительных норм и правил (ст. 109). Разрешение на строительство предполагало наличие соответствующего решения об отводе земельного участка, его плана по определению границы в натуре, иных правоустанавливающих документов на землю (п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 19 марта 1975 г. № 2 «О некоторых вопросах, возникающих в практике судов при применении ст. 109 ГК РСФСР о безвозмездном изъятии самовольно построенного дома» [4]).

Легализовать самовольное строительство и тем самым создать необходимые основания для возникновения у застройщика права личной собственности на такое строение мог лишь исполком местного Совета. Как правило, по этому вопросу исполкомом выносилось специальное решение. Судебная практика в тот период времени исходила из того, что если исполком соответствующего Совета народных депутатов в установленном законом порядке давал разрешение на отчуждение возведенного с нарушением существующих правил помещения, то оно самовольным не считалось и безвозмездному изъятию у владельца не подлежало [5, с. 58].

В соответствии с нормами действующего Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) [6] самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (ст. 222 ГК РФ).

Эти положения позволяют выделить следующие признаки самовольной постройки: 1) она должна быть создана на земельном участке, не отведенном для этих целей; 2) создана без получения необходимых разрешений; 3) с существенным нарушением градостроительных норм и правил. Для признания постройки самовольной, достаточно одного из трех признаков, но в любом из этих случаев самовольная постройка должна отвечать критериям недвижимого имущества.

Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Законодательного определения термин «постройка» не имеет. Если исходить из содержания ст. 222 ГК РФ, то под постройкой необходимо понимать жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество.

Одним из признаков самовольной постройки является ее возведение на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными нормативными актами. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории по целевому назначению и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (подп.

8 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации, далее -ЗК РФ) [7]. Эти категории земель перечислены в п. 1 ст. 7 ЗК РФ.

Зонирование территории для строительства регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ (ред. от 21.07.2011 № 257-ФЗ) (далее — ГрК РФ) [8]. Закон вводит понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты (п. 7 ст. 1).

Конкретные виды и состав территориальных зон указаны в ст. 35 ГрК РФ, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства — в ст. 37.

Второй признак самовольной постройки — ее возведение без получения необходимого разрешения. Термин «разрешение на строительство» раскрывается в Федеральном законе от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ (ред. от 30.12.2008 № 309-ФЗ) «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» [9] (абз. 7 ст. 2) и ГрК РФ (ст. 51).

Их анализ позволяет определить разрешение на строительство как определенный документ компетентных органов исполнительной власти, который подтверждает соответствие проектной документации общим и специальным требованиям, а также соответствие планируемого к созданию объекта правовому режиму земельного участка, предоставляя застройщику право приступить к строительству (реконструкции).

Следует учитывать, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Подобная позиция сформулирована в постановлении Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Такой признак самовольной постройки, как «существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил» представляется оценочным и менее очевидным, для установления которого требуется проведение специализированной экспертизы [10, с. 20].

Длительное время существовала противоречивая практика о признании права собственности на реконструированный объект. Реконструкция — это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей), площади, показателей производственной мощности, объема и качества инженерно-технического обеспечения (п. 14 ст. 1 ГрК РФ).

В настоящее время разъяснение по этому поводу дано в п. 28 названного Постановления № 10/22. Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. При этом суд обязывает лицо к сносу самовольно рекон-

струированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

Специфика самовольных строений состоит в том, что в данном качестве, с одной стороны, могут быть признаны только объекты недвижимости, с другой — указанные строения не могут участвовать в хозяйственном обороте как недвижимое имущество. Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

При этом право собственности на самовольное строение не может быть зарегистрировано в установленном порядке, так как это строение изначально было создано в нарушение требований действующего законодательства и документы, необходимые для государственной регистрации объекта недвижимости у лица, создавшего самовольную постройку, отсутствуют. Основанием для такой регистрации может являться лишь решение суда о признании права собственности на самовольно возведенный объект.

В результате Р.А. Валеев предлагает признать самовольную постройку объектом незавершенного строительства [11, с. 15].

С подобной точкой зрения сложно согласиться. О.А. Беляевой справедливо отмечено, что термин «постройка, созданная на земельном участке», предполагает законченность процесса строительной деятельности, а объект незавершенного строительства еще находится в процессе создания [12].

Необходимо рассмотреть еще один важный аспект, связанный с субъектным составом спорных правоотношений, связанных с самовольной постройкой. Ранее, согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку могло быть признано за лицом, осуществившим ее на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу. В настоящее время это правило исключено из ГК РФ [13, с. 23].

Если постройка возведена на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, то надлежащим истцом по делу о сносе самовольной постройки будет собственник земельного участка либо лицо, владеющее им на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, а также другое лицо, чье право нарушено существованием строения. Необходимо обратить внимание на то, что круг надлежащих истцов о признании права собственности на самовольную постройку и ее сносе не совпадает (абз.

2 п. 3 ст. 222 ГК РФ). Надлежащим истцом в спорах о сносе самовольной постройки может выступать арендатор занятого самовольной постройкой участка, владелец сервитута. В исках о признании права собственности — лицо, которому земельный участок принадлежит на праве собственности либо ограниченном вещном праве.

Для иллюстрации сказанного можно привести пример из материалов судебной практики. П. и Ч. обратились в суд с иском к С. о признании за ними права собственности на строения.

Требования они мотивировали тем, что строения возведены на земельном участке, предоставленном в частную собственность для строительства жилого дома ответчику С., которая распорядилась этим участком, предоставив его во владение и пользование истцам для строительства двухквартирного жилого дома. П. и Ч. на спорном земельном участке своими силами и средствами возвели жилой дом и хозяйственные постройки, которые приняты в эксплуатацию.

Однако в документах в качестве застройщика указан ответчик. Ссылаясь на ст. 218 ГК РФ, истцы полагали, что приобрели право собственности на указанное выше домовладение и хозяйственные постройки. Ответчик С. требования не признала, просила отказать в их удовлетворении, ссылаясь на то, что земельный участок приобретен ею для собственных нужд.

Участок был предоставлен истцам во временное пользование, разрешение давалось только на возведение времянки. Жилой дом истцы возвели самовольно. В настоящее время ответчик планирует пользоваться спорным земельным участком самостоятельно.

Рассматривая указанное дело, суд со ссылкой на п. 1 ст. 218 ГК РФ указал, что для признания права собственности лицу, обратившемуся в суд иском о признании права собственности, следует доказать факт изготовления новой вещи с соблюдением требований закона и иных правовых актов.

В частности, должно иметь место наличие права на земельный участок, на котором велось новое строительство, либо разрешение собственника этого участка или собственника существующего строения на строительство, реконструкцию.При таких обстоятельствах суд расценил не завершенный строительством жилой дом и хозяйственные постройки как самовольные и указал, что ст. 218 ГК РФ в данном случае применяться не может. Руководствоваться необходимо ст. 222 ГК РФ [14].

Если постройка возведена без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, надлежащим истцом в спорах о сносе самовольной постройки суд обычно считает контролирующие и надзорные органы и организации. В первую очередь в области строительства, например, местные администрации. Такой подход необходимо признать верным, поскольку одним из условий признания постройки самовольной может быть нарушение публичного порядка ее создания. Все это в совокупности свидетельствует о большей доле публичного элемента в исследуемых отношениях. Требования органа самоуправления могут быть мотивированы только публичным интересом: нарушением градостроительных и иных норм, угрозой жизни и здоровью граждан, искажением архитектурного ансамбля и т.д.

В постановлении Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 сказано, что с иском в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также орган, осуществляющий строительный надзор.

Надлежащими истцами в делах о сносе самовольной постройки следует считать владельцев соседних земельных участков, зданий, сооружений, если допущенные нарушения при строительстве угрожают повреждением (уничтожением) их имущества (например, не соблюдены противопожарные нормы), создают препятствия в пользовании вещью или иным образом нарушают их права (например, самовольная постройка возводится на недопустимо близком расстоянии от границы участка соседа). Высшие судебные инстанции в названном Постановлении № 10/22 разделяют данный подход.

Ответчиком по спору необходимо считать лицо, осуществившее постройку, что прямо вытекает из смысла ст. 222 ГК РФ. Им является не столько то лицо, чьими усилиями она фактически возведена, сколько тот субъект, который вправе претендовать на обращение ее в собственность. Так, если постройка создана для себя, ответчиком может быть лицо, непосредственно создавшее ее. Если же она возведена одним лицом (например, подрядчиком) по заданию другого (заказчика), то ответчиком должен быть тот, кто дал подобное задание.

В случае отчуждения самовольной постройки ответчиком по иску о сносе самовольной постройки будет являться ее приобретатель; при внесении самовольной постройки в качестве вклада в уставный капитал — юридическое лицо, получившее такое имущество; в случае смерти физического лица либо реорганизации юридического лица — его универсальный правопреемник. При отсутствии правопреемника ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является ее фактический владелец. Если право собственности на самовольную постройку зарегистрировано не за фактическим владельцем, а за иным лицом, оно должно быть привлечено в качестве соответчика в дело о сносе самовольной постройки (п. 24 Постановления Пленумов Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ № 10/22).

Если постройка осуществлена лицом на принадлежащем ему земельном участке, но с нарушением строительных норм и правил либо без соответствующего разрешения, то надлежащим ответчиком обычно считают контролирующие и надзорные органы и организации. Наиболее часто -органы местного самоуправления.

На первый взгляд, подобный подход трудно обосновать теоретически, ведь ответчиком по иску о признании права собственности должен быть тот, кто отрицает или игнорирует такое право за истцом. При этом контролирующим органам и организациям должно быть безразлично право собственности истца, ведь от признания или непризнания такого права для них не наступят никакие гражданско-правовые последствия. Действительно контролирующие и надзорные органы и организации лишены гражданско-правового интереса в разрешении вопроса о принадлежности на праве собственности самовольной постройки. Однако они заинтересованы в том, чтобы соблюдался публичный порядок рассматриваемых правоотношений, препятствующий введению самовольной постройки в гражданский оборот. С этих позиций участие органов власти в деле по иску о признании права собственности на самовольную постройку объяснимо и обоснованно [15, с. 39]. Аналогичные положения сформулированы в Постановлении Пленума Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ № 10/22 .

Правовые аспекты, подвергнутые в настоящей статье научному анализу, не могут претендовать на исчерпывающий характер, поскольку проблематика института самовольной постройки носит многогранный характер, а дальнейшие поиски оптимизации механизма его правового регулирования будут лишь способствовать развитию цивилистической доктрины и правоприменительной практики.

1. Федеральный закон от 30 июня 2006 г. № 93-Ф3

«О в несении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу

оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2006. № 27. Ст. 2881.

2. Постановление Пленумов Верховного Суда Рос-

сийской Федерации и Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник ВАС РФ.

3. СП РСФСР.1940. № 11. Ст. 48.

4. СПС КонсультантПлюс.

5. Козлов Е.В. Самовольная постройка: фрагменты

истории // Гражданское право. 2008. № 2.

6. Гражданский кодекс (часть 1) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 06.04. 2011 № 65-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 32. Ст. 3301 ; Российская газета. 2011.

8 апреля.

Federal’niy zakon ot 30 iyunya 2006 g. № 93-FZ “O vnesenii izmeneniy v nekotorye zakonodatel’nye akty Rossiyskoy Federatsii po voprosu oformleniya v up-roshchennom poryadke prav grazhdan na otdel’nye ob»ekty nedvizhimogo imushchestva” // Sobranie za-konodatel’stva Rossiyskoy Federatsii. 2006. No. 27. Art.

2881.

Postanovlenie Plenumov Verkhovnogo Suda Ros-siyskoy Federatsii i Vysshego Arbitrazhnogo suda Rossiyskoy Federatsii № 10/22 ot 29 aprelya 2010 g. “O nekotorykh voprosakh praktiki razresheniya spo-rov, svyazannykh s zashchitoy prava sobstvennosti i drugikh veshchnykh prav” // Vestnik VAS RF. 2010. No. 6.

SP RSFSR.1940. No. 11. Art. 48.

Kozlov E.V. Samovol’naya postroyka: fragmenty isto-rii // Grazhdanskoe pravo. 2008. No. 2.

Grazhdanskiy kodeks (chast’ 1) ot 30 noyabrya 1994 g. № 51-FZ (red. ot 06.04. 2011 No. 65-FZ) // Sobranie zakonodatel’stva Rossiyskoy Federatsii. 1994. No. 32. Art. 3301 ; Rossiyskaya gazeta.

2011. April 8.

7. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136- ФЗ (ред. от 21.07.2011 № 257-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. № 44. Ст. 4147 ; Российская газета. 2011.

26 июля.

8. Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 16 ; Российская газета. 2011.

26 июля.

9. Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. № 47. Ст. 4473 ; Российская газета. 2008.

31 декабря.

10. Маленков Н.А. Самовольная постройка: вопросы правового режима и прав на земельный участок // Право и экономика. 2009. № 10.

11. Валеев Р.А. Правовой режим объекта незавершенного строительства: автореф. дис. . канд. юрид. наук. Казань, 2007.

12. Беляева О.А. Правовые последствия самовольного строительства // Право и экономика. 2007. № 7.

13. Афонина А. Самовольная постройка: правовые последствия ее осуществления и возможность легализации // Жилищное право. 2009. № 2.

14. БВС РФ. 2008. № 3.

15. Люшня А.В. Правовая природа судебного признания права собственности // Вестник ВАС РФ. 2007. № 5.

7. Zemel’niy kodeks Rossiyskoy Federatsii ot 25 ok-tyabrya 2001 g. № 1З6- FZ (red. ot 21.07.2011 No. 257-FZ) // Sobranie zakonodatel’stva Rossiyskoy Federatsii. 2001. No. 44. Art. 4147 ; Rossiyskaya gazeta. 2011.

July 26.

8. Sobranie zakonodatel’stva Rossiyskoy Federatsii. 2005. No. 1 (part 1). Art.

16 ; Rossiyskaya gazeta.

9. Sobranie zakonodatel’stva Rossiyskoy Federatsii. 2005. No. 47. Art.

4473 ; Rossiyskaya gazeta. 2008. December 31.

10. Malenkov N.A. Samovol’naya postroyka: voprosy pravovogo rezhima i prav na zemel’niy uchastok // Pravo i ekonomika. 2009. No. 10.

11. Valeev R.A. Pravovoy rezhim ob»ekta nezavershen-nogo stroitel’stva: avtoref. dis. . kand. yurid. nauk. Kazan’, 2007.

12. Belyaeva O.A. Pravovye posledstviya samovol’nogo stroitel’stva // Pravo i ekonomika. 2007. No. 7.

13. Afonina A. Samovol’naya postroyka: pravovye

posledstviya ee osushchestvleniya i vozmozhnost’ le-galizatsii // Zhilishchnoe pravo. 2009. No. 2.

14. BVS RF. 2008. No. 3.

15. Lyushnya A.V. Pravovaya priroda sudebnogo priznaniya prava sobstvennosti // Vestnik VAS RF. 2007. No. 5.

Источник: cyberleninka.ru

Правовые последствия самовольного строительства

Собственник земельного участка вправе возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Вновь созданная недвижимость является объектом права собственности с момента государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ). До этого застройщику принадлежит право собственности не на сам объект недвижимости, а на строительные материалы, использованные при постройке, либо на объект незавершенного строительства.

Государственной регистрации не подлежит самовольная постройка — жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное:

• на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;
• без получения на это необходимых разрешений;
• с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1 ст. 222 ГК РФ).

Наличие хотя бы одного из перечисленных признаков достаточно для квалификации постройки как самовольной. Допустим, если у застройщика имеются права на земельный участок, документы о приемке объекта в эксплуатацию, но нет необходимых разрешений на строительство, постройка должна считаться самовольной .

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 30 августа 2002 г. N Ф03-А73/02-1/1702.

Другой пример. По заключению строительно-технической экспертизы строение кафе по своим техническим характеристикам и конструктивному исполнению соответствовало градостроительным и строительным нормам и правилам, но было возведено на арендованном земельном участке, расположенном в полосе отвода железных дорог. Пользование таким участком не предусматривает возведение на нем строений капитального типа (ст. 90 ЗК РФ). Поскольку строение кафе было возведено на земельном участке, не предназначенном для строительства, оно было признано самовольной постройкой .

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 30 сентября 2003 г. N Ф08-3580/2003.

Создание объекта недвижимости собственником земельного участка, отведенного для строительства, тоже может быть расценено как самовольное. Это объясняется разрешительным порядком осуществления застройки. Разрешение на строительство всегда персонифицировано, в нем указывается, какая площадь земельного участка подлежит застройке, какое недвижимое имущество должно быть создано и что будущим титульным собственником создаваемой недвижимости является собственник земельного участка.

Чтобы исключить самовольность создания новой недвижимой вещи, необходимо соблюсти несколько условий застройки:

• приобретение земельного участка в собственность или получение разрешения на застройку от собственника земельного участка;
• целевой отвод земельного участка;
• получение необходимых разрешений;
• выполнение строительных работ, соответствующих строительным и градостроительным нормам и правилам;
• сдача завершенного строительством объекта в эксплуатацию;
• государственная регистрация прав на вновь созданное недвижимое имущество .

Ханатаев Г. Правовое положение застройщика // Хозяйство и право. 2005. N 3. С. 75.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает право собственности на нее, оно остается лишь собственником стройматериалов. Поэтому самовольная постройка не является объектом гражданских прав и, соответственно, не может быть предметом гражданско-правовой сделки (купли-продажи, дарения, аренды, ипотеки и т.д.). Сделка с объектом самовольного строительства ничтожна, поскольку противоречит требованиям закона (ст. 168, п. 2 ст. 222 ГК РФ). Однако если в качестве предмета договора купли-продажи названа не самовольная постройка, а «совокупность строительных материалов», использованных при ее сооружении, такой договор будет соответствовать законодательству и приобретатель впоследствии сможет признать свое право собственности на самовольную постройку в судебном порядке .

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 19 сентября 2002 г. N А74-3032/01-К1-Ф02-2738/02-С2.

Виновные в самовольном строительстве несут административную ответственность (ст. 9.5 КоАП РФ), обязаны устранить допущенное нарушение и осуществить за свой счет снос (полную разборку) самовольной постройки или привести объект недвижимости в первоначальное состояние.

Иск о сносе самовольной постройки может предъявляться любым лицом, полагающим, что сохранение постройки нарушает его права. Требовать сноса самовольной постройки могут также органы местного самоуправления — администрации муниципальных образований — именно в их компетенцию входят вопросы регулирования планировки и застройки территории муниципального образования; владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью; выдачи разрешений на строительство; предоставления земельных участков для строительства и реконструкции . Помимо органов местной власти, такие исковые требования могут предъявляться органами, наделенными полномочиями контролировать соблюдение строительных норм и правил. Если самовольная постройка возведена гражданином, требовать ее сноса может прокурор в порядке ст. 45 ГПК РФ . Лицо, осуществившее самовольную постройку, вправе разобрать ее добровольно, а не только на основании судебного решения о ее сносе.

Статья 125 ГК РФ; ст. 53 АПК РФ; ст. 6, 29 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»; ст. 8 Градостроительного кодекса РФ; ст. 11, 28 — 30, 32 Земельного кодекса РФ.

В аналогичном арбитражном процессе участие прокурора действующим законодательством не предусмотрено (ст. 52 АПК РФ).

Поскольку право собственности на самовольную постройку у застройщика не возникает, он не может воспользоваться гражданско-правовыми способами защиты своих интересов. В частности, застройщик не может заявлять иск об истребовании самовольной постройки из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ). Ведь истец по виндикационному иску обязан доказать, что именно он является собственником истребуемого имущества, а у ответчика, фактически владеющего спорным имуществом, отсутствуют законные основания владения .

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20 января 2006 г. N А56-49841/04.

Вместе с тем на самовольно возведенный объект недвижимости право собственности может устанавливаться в судебном порядке (п. 3 ст. 222, подп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ). Только на основании решения суда постройка получает статус полноценного объекта гражданских прав.

Однако судебное признание права собственности невозможно, если сохранение постройки нарушает права и законные интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Самовольное строительство относится к числу первоначальных способов приобретения права собственности . Хотя по своей правовой сути самовольная постройка — это гражданское правонарушение, последствия которого сводятся к сносу самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

Есть мнение о необходимости отмены данного способа приобретения права собственности на созданную вопреки правилам недвижимую вещь. См.: Щенникова Л.В. Самовольное строительство в России: объективная оценка и неожиданные гражданско-правовые последствия // Законодательство. 2006. N 3. С. 18 — 22.

Основной смысл института самовольной постройки выражается в санкции за допущенные нарушения при осуществлении строительства недвижимого имущества. В связи с этим право собственности на объект самовольного строительства может быть приобретено только в силу решения суда, оно не может возникнуть на основании приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ). Приобретательная давность — это основание приобретения права собственности на вещь, призванное устранить неопределенность в титуле владения. Применение к отношениям по самовольным постройкам норм о приобретательной давности освобождало бы застройщика от обязанности соблюдения требований нормативных актов, строительных норм и правил .

Обзор законодательства и судебной практики ВС РФ за I квартал 2003 г., утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 9 июля 2003 г. // Бюллетень ВС РФ. 2003. N 12.

Чаще всего самовольно возводятся объекты, приносящие доход: здания магазинов, кафе, склады, гаражи, цеха, автозаправочные станции и т.д. Самовольное строительство встречается и в жилищной сфере. В свое время положения ст. 222 ГК РФ стали предметом оценки со стороны Конституционного Суда РФ, который указал, что правила о самовольных постройках обязывают граждан не совершать неправомерных действий, поэтому нельзя считать, что они нарушают конституционное право частной собственности и право на жилище . Самовольная постройка не включается в состав жилищного фонда и не имеет статуса жилого помещения, поэтому лицо, которое возвело самовольную постройку, не может быть в ней зарегистрировано. Вынесение судебного решения о сносе самовольной постройки не затрагивает права владения и пользования жилым помещением, поэтому оснований для предъявления отдельного требования о выселении лиц из самовольно возведенных жилых построек нет .

Определение Конституционного Суда РФ от 25 марта 2004 г. N 85-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Лежнева Виктора Захаровича на нарушение его конституционных прав пунктом 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации».

Бюллетень ВС РФ. 2006. N 9.

В последние годы и в судах общей юрисдикции, и в арбитражных судах рассматривается большое число исков о признании права собственности на самовольные постройки. Здесь следует оговориться, что подобные споры носят имущественный характер и поэтому подлежат рассмотрению судами в порядке искового производства . Принадлежность самовольной постройки не может быть определена в порядке особого производства. Юридический факт владения строением на праве собственности устанавливается судом в порядке особого производства, если у заявителя был правоустанавливающий документ о принадлежности строения, но он утрачен и указанный факт не может быть подтвержден во внесудебном порядке. У самовольного застройщика изначально отсутствуют документы, подтверждающие легальное появление объекта недвижимости .

Там же. 2005. N 10.

Постановление Президиума ВАС РФ от 3 сентября 2002 г. N 4544/02.

Правила о самовольных постройках относятся только к недвижимости, поэтому признание права собственности на такой объект неразрывно связано с необходимостью его государственной регистрации. Государственная регистрация — это юридический акт признания и подтверждения возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на объект недвижимости. Поскольку это сфера публичных отношений, споры о признании права на объект недвижимости не могут рассматриваться третейским судом .

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14 сентября 2006 г. N Ф08-4424/2006.

К искам о сносе самовольных построек не применяются сроки исковой давности.

Срок исковой давности — это срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (ст. 195 ГК РФ). Предметом иска о признании права собственности является констатация факта принадлежности истцу права собственности, но не выполнение ответчиком каких-либо обязанностей . В случае предъявления иска о признании права собственности нарушения нет, есть оспаривание права. Право на судебную защиту оспариваемого права не ограничено каким-либо сроком .

Зевайкина А. Иски о признании права собственности // Российская юстиция. 2001. N 8. С. 49.

Лазарев В. Исковая давность и иски о признании права собственности // Хозяйство и право. 2006. N 12. С. 110.

Иски о признании права собственности на самовольную постройку зачастую предъявляются, когда права застройщика никем не оспариваются. Если строительство ведется на отведенном для этих целей земельном участке, но без получения необходимых разрешений, застройщик использует судебный порядок признания права собственности на самовольную постройку, чтобы не соблюдать установленный порядок получения разрешений на строительство.

Безусловно, суд не должен заменять органы, на которые возложены обязанности по выдаче разрешений на строительство и согласованию застройки . Поэтому признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке должно оставаться исключительным способом защиты права. Его следует применять, если истец по не зависящей от него причине не может получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости в установленном порядке .

Кузьмина И.Д., Луконина В.И. Правовой режим самовольной постройки // Вестник ВАС РФ. 2001. N 11. С. 135.

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 18 октября 2006 г. N Ф04-6949/2006(27644-А46-22).

Иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен, если устранены все признаки самовольной постройки, кроме разрешения на строительство, так как оно должно предшествовать строительству. Решение суда — это основание возникновения права собственности на недвижимую вещь, а разрешение на строительство — один из элементов в процедуре правомерного возведения объекта недвижимости и введения его в гражданский оборот. Хотя отсутствие разрешения на строительство восполнить невозможно, истцу необходимо с помощью судебно-технической экспертизы доказать соблюдение градостроительных и строительных норм и правил .

Моргунов С. Правовые проблемы самовольной постройки // Хозяйство и право. 2004. N 5. С. 109, 118.

Изучение проблем, связанных с самовольными постройками, а также судебно-арбитражной практики по данной категории дел позволяет утверждать, что сейчас нет четкого правового регулирования многих вопросов в этой области и, как следствие, нет единообразия в их применении. Говоря о самовольной постройке, в первую очередь необходимо установить, что объект является недвижимым имуществом. В основу разграничения имущества на движимое и недвижимое положен критерий физических, природных свойств вещи, выражающийся в ее способности или неспособности к перемещению, — критерий прочности связи с землей. Так, если постройка не является капитальным строением, она не подлежит сносу как самовольная . В нашем законодательстве термин «постройка» не включен в базовое понятие недвижимости (ст. 130 ГК РФ), это родовое понятие для объектов, искусственно созданных на земельном участке.

Постановление ФАС Московского округа от 27 марта 2006 г. N КГ-А40/1852-06.

Правила ст. 222 ГК РФ распространяются только на такие объекты, которые могут быть квалифицированы как постройка, т.е. представляют собой результат строительной деятельности. Допустимо ли в связи с этим признавать право собственности на не завершенные строительством объекты?

Термин «постройка, созданная на земельном участке» предполагает законченность процесса строительной деятельности, а объект незавершенного строительства еще находится в процессе создания. Но если объект незавершенного строительства не является предметом действующего договора строительного подряда и собственнику необходимо совершить с ним сделку, права на этот объект подлежат государственной регистрации . Конечно, государственная регистрация — это не признак, а последствие отнесения имущества к недвижимости . Но если права на объекты незавершенного строительства регистрируются в порядке, установленном для недвижимого имущества, то и право собственности на них может быть признано в судебном порядке как на самовольные постройки.

Пункт 2 ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; п. 16 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ. 2001. N 4.

Гришаев С. Понятие и виды недвижимого имущества // Хозяйство и право. 2006. N 12. С. 107.

Значительная часть судебных споров о признании права собственности на самовольную постройку касается не постройки, а самовольной реконструкции какого-либо строения. Правомерно ли отождествлять понятия «самовольно реконструированный объект» и «самовольная постройка»?

Есть разные, порой противоположные, мнения на этот счет. Признать право собственности на самовольно реконструированный объект по правилам ст. 222 ГК РФ можно, если в результате реконструкции появился новый объект, существенно отличающийся от объекта до начала реконструкции. Постройка должна обладать определенной самостоятельностью по отношению к уже существующим объектам . Этот подход довольно распространен в судебной практике.

Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть первая / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина.

М.: Юрайт, 2002. С. 523.

Решением суда было отказано в иске о сносе самовольной постройки в виде третьего этажа в здании. Суд исходил из того, что дополнительный этаж появился в результате перекрытия второго этажа. Такая перепланировка не повлекла за собой изменение архитектурного облика застройки города, она была направлена на создание дополнительных полезных площадей и поэтому не может считаться самовольной постройкой .

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 1 июля 2002 г. N А26-731/02-01-05/39, Постановление ФАС Московского округа от 10 января 2001 г. N КГ-А40/6185-00.

Другая позиция сводится к тому, что самовольно реконструированные объекты приравниваются к самовольным постройкам независимо от характера реконструкции. Этот вывод не следует из буквального содержания п. 1 ст. 222 ГК РФ, но именно такая оценка самовольной реконструкции соответствует нормам Градостроительного кодекса РФ.

Строительство, реконструкция, капитальный ремонт зданий, строений и сооружений, их частей осуществляется на основе проектной документации, которая согласовывается с органами архитектуры и градостроительства, органами государственного контроля и надзора. Утвержденная проектная документация является основанием для выдачи разрешения на строительство. Разрешение на строительство — это документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана и предоставляющий право вести строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт (п. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основании разрешения на строительство (п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Изменения архитектурного облика также требуют разрешения на строительство .

Пункт 2 ст. 21 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации».

Поэтому осуществление какой-либо пристройки или надстройки к ранее возведенному объекту выходит за рамки ранее выданного разрешения на строительство, не соответствует первоначальной проектной документации, по которой выполнено строительство, акту приемки объекта в эксплуатацию, техническому паспорту строения. Работы, затрагивающие конструктивные характеристики здания и влияющие на его надежность и безопасность, являются реконструкцией и, следовательно, могут быть признаны самовольной постройкой .

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30 октября 2006 г. N Ф04-3743/2006(26764-А75-39).

Если реконструкция недвижимости проведена без получения необходимых разрешений, с нарушением градостроительных норм и правил, не согласована с заинтересованными лицами, она должна признаваться самовольной постройкой.

Поскольку именно применение ст. 222 ГК РФ в данном случае позволяет наказать нарушителя требований градостроительного регламента и защитить интересы лиц, владеющих смежными помещениями на законных основаниях .

Постановление Президиума ВАС РФ от 26 июля 2005 г. N 665/05.

На мой взгляд, даже если самовольная реконструкция не изменила архитектурного облика и создание новых площадей произошло внутри стабильного каркаса здания, есть основания квалифицировать такую деятельность как самовольную постройку.

Здания — это самостоятельные системные образования с собственными элементно-структурными отношениями . Согласно Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе помещениями считаются конструктивно и пространственно обособленные части внутри здания, пригодные для использования. Помещение лишено материального выражения и рассматривается как вещь в юридическом смысле этого слова . По мнению В.В. Чубарова, нежилые помещения являются самостоятельными объектами недвижимости с особым гражданско-правовым режимом владения, пользования и распоряжения .

Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут, 2004. С. 81 — 83.

Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской.

М.: Статут. С. 48, 49.

Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимого имущества: Автореф. дис. . докт. юрид. наук. М., 2006. С. 12.

Очевидно, что появление дополнительных помещений внутри здания приводит к созданию новых объектов недвижимости, поэтому к ним могут быть применены правила о самовольной постройке.

Права на самовольно возведенное строение могут быть внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) только при наличии судебного решения. Однако при проведении учреждениями юстиции правовой экспертизы документов, представляемых на регистрацию, основания порочности регистрируемого права не всегда очевидны. Государственная регистрация недвижимости, при создании которой нарушены требования законодательства, может быть произведена также по обычному недосмотру сотрудников учреждения юстиции.

Если право собственности на объект недвижимости уже зарегистрировано в установленном законом порядке, можно ли признать такое имущество самовольной постройкой? В современной судебно-арбитражной практике единого подхода к решению этого вопроса не выработано.

В ряде случаев суды приходят к выводу, что при наличии записи о праве на самовольную постройку в ЕГРП удовлетворение иска о ее сносе исключено, так как с момента регистрации постройка приобретает собственника и становится «законно возведенной» . Действительно, законодательством установлена презумпция достоверности данных ЕГРП. Пока зарегистрированное право не оспорено в судебном порядке и запись о нем не признана недействительной, право существует в том виде, в каком оно зарегистрировано . Государственная регистрация права является необходимым и достаточным доказательством его существования. Поэтому суд в подобных случаях не может не считаться с фактом государственной регистрации.

Постановление ФАС Московского округа от 15 июля 2003 г. N КГ-А40/4456-03.

Чубаров В.В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Проблемы современного гражданского права: Сб. статей. М.: Городец, 2000. С. 154, 155.

На мой взгляд, такой подход заслуживает критической оценки. Внесение записи в Реестр не отменяет нарушений, допущенных при строительстве здания, сооружения или иного объекта недвижимости. Поэтому государственная регистрация не должна легитимировать самовольную постройку. Основания для признания сооружения самовольной постройкой, установленные судом в ходе судебного разбирательства, могут быть не известны регистрирующему органу при регистрации права, суд вправе сделать вывод, что регистрация произведена неправомерно . Заслуживает поддержки вывод С. Моргунова, что неправомерно произведенная государственная регистрация права собственности на объект самовольного строительства не может служить доказательством возникновения права собственности на этот объект .

Постановления ФАС Уральского округа от 11 декабря 2003 г. N Ф09-1737/03-ГК; от 4 февраля 2004 г. N Ф09-117/04-ГК.

Моргунов С. Правовые проблемы самовольной постройки // Хозяйство и право. 2004. N 4. С. 123.

Рассматривая вопрос о признании права собственности на самовольную постройку, необходимо установить, что она возведена истцом самостоятельно либо третьим лицом по поручению истца, для него и за его счет. Нередко основанием отказа в признании за истцом права собственности на самовольную постройку является недоказанность того, что именно он является лицом, осуществившим самовольную постройку. Например, отказывая в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольно возведенное нежилое здание, суд указал, что истец не представил доказательств возведения объекта самовольного строительства за счет собственных средств, невозможно установить начало и окончание строительства, а также идентифицировать его объект .

Решения Арбитражного суда Красноярского края от 13 мая 2004 г. по делу N А33-3092/04-с2, от 14 марта 2005 г. по делу N А33-29917/04-с2 // Архив Арбитражного суда Красноярского края.

Даже факт уплаты налога на имущество и земельного налога, исчисленных от стоимости спорных объектов недвижимости, не дает оснований для признания права собственности на самовольные постройки. Так, самовольное строительство базы отдыха было произведено по заказу трех организаций, впоследствии выступивших учредителями общества с ограниченной ответственностью. Общество, добросовестно выполняя налоговые обязательства, обратилось в суд с иском о признании права собственности на строение базы отдыха. Лица, построившие данный объект, были учредителями общества, но их вклады в уставный капитал произведены в денежной форме, спорная база отдыха в качестве вклада в уставный капитал общества кем-либо из его участников не вносилась. На этом основании суд отказал в удовлетворении иска .

Моргунов С. Указ. соч. С. 127, 128.

Установить лицо, непосредственно осуществившее самовольное строительство, необходимо и в тех случаях, когда применяются последствия самовольности постройки в виде возложения обязанности снести ее. Кого в этом случае следует признать лицом, осуществившим постройку, — заказчика или подрядчика? Обязанность снести самовольную постройку не может быть возложена на подрядчика: у него отсутствует имущественный интерес в приобретении права собственности на самовольную постройку. Интерес подрядчика состоит в получении вознаграждения за выполненные по договору работы. В этой связи обязанность по сносу самовольной постройки должна быть возложена на лицо, по заданию и за счет которого была возведена эта постройка, т.е. на заказчика.

Распространена ситуация, когда застройщиком не согласовывалось никаких проектов, планов и не подавалось заявлений о выдаче разрешения на строительство. В таком случае доказательствами постройки могут служить лишь сами строительные действия. Однако зачастую доказать это в силу разных причин невозможно.

Допустим, строительство уже окончено до того, как истец приобретает землю, где возведена постройка. Здесь появляется еще одна проблема — самовольная постройка как принадлежность земельного участка уже передана на основании договора другому лицу.

Новый владелец земельного участка не обязан сносить самовольную постройку, ведь снести ее должен именно тот, кто ее возвел и на ком лежит вина в нарушении законодательства. Можно предположить, что сам факт эксплуатации самовольной постройки означает, что использующее постройку лицо само ее возвело, пока не будет доказано обратное. Целесообразно в этой связи дополнить ст. 222 ГК РФ положением о том, что требование о сносе может быть предъявлено к лицу, эксплуатирующему строение, но которое не строило его, а это лицо, в свою очередь, имеет право регресса к лицу, от которого оно получило самовольную постройку.

Неправомерно зарегистрированная учреждением юстиции постройка может быть продана третьему лицу. В этом случае предыдущая запись о государственной регистрации в ЕГРП уже погашена и у постройки имеется новый владелец. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество носит вторичный (производный) характер по отношению к основаниям приобретения права собственности.

В основе приобретения права от предыдущего собственника лежит сделка. Естественно, отчуждать имущество по сделке вправе только сам собственник либо уполномоченное им лицо. Однако совершение сделок с самовольной постройкой прямо запрещено, и действующее законодательство не предусматривает возникновения права собственности на вещь на основании сделки, не соответствующей закону. Сам по себе факт государственной регистрации перехода права собственности на спорную вещь не является достаточным доказательством законности владения этой вещью. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество должна быть оценена судом в совокупности с иными обстоятельствами, в частности, с законностью сделки, на основании которой произошла смена собственника .

Скворцов О.Ю. Вещные иски в судебно-арбитражной практике. М.: Бизнес-школа «Интел-Синтез», 1997. С. 33, 34.

Решения органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков нередко по тем или иным причинам признаются незаконными. К этому моменту с земельными участками совершается по несколько сделок, на них возводятся постройки, подводятся коммуникации и пр. Одновременно с оспариванием решения о выделе земельного участка предъявляются и требования о сносе самовольно возведенных строений, которые нередко удовлетворяются судами . Правомерность предъявления иска о сносе построек и демонтаже коммуникаций вызывает сомнения.

Определение Верховного Суда РФ от 22 августа 2006 г. по делу N 4-Г06-33.

Самовольное строительство предполагает публичный деликт — самоуправное занятие земельного участка, нарушение градостроительных норм и т.п. В ст. 222 ГК РФ говорится о том, что земельный участок не отведен, но не сказано о нарушении порядка предоставления земли.

Если орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти принимали решение о предоставлении земельного участка, то нельзя утверждать, что участок не был выделен. Самовольная постройка квалифицирует действия застройщика, нарушающего установленную процедуру. Действия органов власти по предоставлению земли не относятся к застройке. Недействительность сделки по предоставлению земельного участка не может приравниваться к отсутствию отвода участка под строительство, поэтому не позволяет квалифицировать поведение застройщика как самовольную постройку .

Скловский К.И. Режим строения, возведенного на спорном земельном участке // Хозяйство и право. 2007. N 1. С. 64.

С отводом земельного участка могут быть связаны и другие проблемы. Компания построила автомобильную стоянку, состоящую из двухэтажного нежилого здания, замощенного покрытия и металлического забора. Она была возведена на собственные денежные средства компании, но без получения необходимых разрешений. Суд отказался признать право собственности компании на самовольную постройку, так как договор аренды земельного участка, на котором была возведена стоянка, не был зарегистрирован. Такой договор не считается заключенным, следовательно, строительство осуществлено без отвода земельного участка .

Постановление ФАС Поволжского округа от 14 февраля 2006 г. N А55-4426/05-14.

Этот случай позволяет предположить недобросовестное поведение арендодателя, который изъявил желание предоставить земельный участок, но (намеренно или случайно) неверно его оформил в виде незарегистрированного договора аренды. В процессе рассмотрения спора арендодатель отказался осуществить надлежащее оформление отвода земельного участка.

При выяснении соблюдения установленного порядка предоставления земли в первую очередь определяется ее целевое назначение. Если участок предоставлялся в аренду для возведения временных строений, то нельзя признать право собственности на самовольно возведенное строение капитального типа.

Индивидуальный предприниматель построил мини-магазин и обратился в учреждение юстиции с заявлением о регистрации права собственности. Отказ в регистрации им был обжалован в арбитражном суде. В ходе судебного разбирательства было установлено, что мини-магазин зарегистрирован в БТИ, на него заведен технический паспорт, присвоены кадастровый и инвентарный номера. Конструктивные элементы торгового объекта, его оснащенность центральным водоснабжением, канализацией и электроэнергией свидетельствовали о его принадлежности к объектам недвижимости. Однако объект возведен был на земельном участке, предоставленном для установки и эксплуатации временного строения, а не для строительства объектов недвижимости. Это самовольная постройка, право собственности на которую не может быть зарегистрировано без соответствующего решения суда о признании права собственности на нее .

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17 июля 2006 г. N А82-3350/2005-45.

Аналогичным образом если участок был предоставлен под индивидуальное жилищное строительство, то возведение на нем павильона из сборно-разборочных быстровозводимых конструкций для размещения зала игровых автоматов считается самовольной постройкой .

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 20 сентября 2006 г. N Ф08-4484/2006.

Обозначенные проблемы и пробелы в правовом регулировании многих спорных ситуаций, связанных с объектами самовольного строительства, требуют выработки единообразного подхода к разрешению споров. Сегодня высшим судебным инстанциям целесообразно обобщить судебно-арбитражную практику по делам о сносе самовольных построек и признании права собственности на них и подготовить соответствующие руководящие разъяснения.

Источник: kmcon.ru

ПОРЯДОК ПРИЗНАНИЯ ПОСТРОЙКИ САМОВОЛЬНОЙ

Что такое самовольное строительство: понятие, особенности, нормативная база

Самовольное строительство – это незаконное сооружение, возведенное:

• без разрешения органов власти;
• на непригодной территории;
• с нарушением установленных правил;
• без соблюдения технических норм, что создает угрозу жизни и здоровью других граждан.

Такие сооружения представляют собой объекты не только жилого фонда, но и коммерческой недвижимости. Например, признание дома самовольной постройкой означает, что он теряет статус пригодного для проживания.

Особенности самостроя:

1. Запрещены все виды сделок (мена, дарение, купля-продажа и т.д.).
2. Не является собственностью.
3. Застройщик несет административную ответственность.
4. Не признается объектом недвижимости.
5. Не подлежит государственной регистрации.

На законодательном уровне нелегальные сооружения регулируются нормами гражданского, градостроительного и административного права.

Какие постройки признаются самовольными

Самовольными признаются все виды построек, при возведении которых предварительный этап подготовки (получение разрешения на строительство, определение соответствия типа земельного участка сооружению) был полностью пропущен или перенесен на более поздний срок.

Условия признания постройки самовольной зависят от следующих факторов:

1. Наличие сопроводительной документации (технический план) или готовность ее подготовить в ближайшее время.
2. Местонахождение (на какой территории расположен объект: частной или государственной).
3. Наличие факта нарушения прав и законных интересов третьих лиц.

Правовые последствия самостроя и является ли самовольная постройка объектом гражданских прав.

Признание строения самовольной постройкой влечет наложение определенных санкций для лица, осуществившего возведение незаконно. В первую очередь такой объект подлежит сносу. Применяется и система штрафов:

1. Для физических лиц: от 2 000 до 5000 рублей.
2. Для юридических лиц от 500 тыс. до 1 млн. рублей.

В некоторых случаях недобросовестный строитель может легализовать сооружение. Для этого необходимо соблюдение следующих условий:

• соответствие типа земельного участка возводимому зданию;
• отсутствие нарушений при строительстве;
• безопасность здания.

Порядок признания постройки самовольной

Признать самострой незаконным может только уполномоченный орган. Как правило, это происходит после обращения в суд заинтересованных лиц.

Административный порядок признания постройки самовольной

В административном порядке здание признается самостроем должностными лицами органов исполнительной власти. Они уполномочены осуществлять государственный строительный надзор и рассматривать дела данной категории нарушений.

Кроме этого, в административном порядке гораздо проще произвести признание самовольной постройки законной. При этом необходимо, чтобы:

• сооружение было построено на подходящем участке;
• объект не имел нарушений в конструкции;
• для строительства не требовалось специальное разрешение.

Судебный порядок признания постройки самовольной

Признать самострой самовольным прежде всего заинтересованы те граждане, права которых нарушены. В этом случае они обращаются в суд с требованием о сносе нелегальной постройки.

1. Исковое заявление о признании самовольной постройки направляется в суд.
2. Назначается заседание.
3. Судья рассматривает все материалы дела, изучает доказательства.
4. При наличии грубых нарушений здание обяжут снести. При этом снос производится за счет правонарушителя. Дополнительно вменяется штраф.

Самовольная постройка на своем, чужом участке или муниципальной земле

Санкции, независимо от типа земельного участка, применяются ко всем видам самовольных построек. Разница заключается в том, что в некоторых случаях легализовать их проще, чем в других.

Так узаконить постройку на муниципальной земле практически невозможно. Органы власти в редких случаях разрешают гражданам нарушать градостроительную политику населенного пункта. Лицо обяжут выплатить штраф и снести неправомерный объект.

Проще всего легализовать самовольную постройку, находящуюся на собственном земельном участке (например, пристройка на даче). Главное, чтобы здание не нарушало прав соседей и других третьих лиц. Иначе сноса не избежать.

При этом на чужой земле без разрешения его фактического владельца любое строительство запрещено. При нарушении нормы возведенный объект подлежит сносу.

Судебная практика по делам о признании построек самовольными

Проблема незаконных сооружений в нашей стране последние годы существенно обострилась. По этим причинам судебная практика по вопросам самостроек довольно обширна. Все чаще в суд обращаются для их узаконивания и сноса.

В большинстве случаев государство встает на сторону муниципальных властей и запрещает неправомерное строительство. Эта позиция объясняется тем, что при разрешении самовольных построек их число резко увеличится. Таким образом, суды:

• чаще всего выносят решение о сносе незаконных объектов;
• обязуют правонарушителя самостоятельно и за свой счет производить снос;
• легализуют строительство при предоставлении разрешительных документов после его окончания.

Итог: здания, как жилые, так и коммерческие должны быть построены с учетом современных стандартов и быть безопасными. Но не вся недвижимость, возводимая на территории страны, обладает указанными критериями. Иногда ее необходимо снести, в других случаях – легализовать.

Все это – сложные юридические процедуры, требующие грамотного подхода. Помочь в этом может опытный специалист, хорошо разбирающийся в специфике дела.

Юридическая помощь

Мы предлагаем профессиональную помощь по вопросам, связанным с самовольным строительством. Среди наших услуг:

Источник: uristy-advokaty.ru