В связи с вопросами, возникающими у арбитражных судов (далее — суды) при рассмотрении споров из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем, руководствуясь статьей 13 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации», Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановляет дать следующие разъяснения:
1. В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ, Кодекс) предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).
В силу пункта 5 статьи 454 Кодекса к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.
Вебинар 2-2021 | Особенности удовлетворения требований залогового кредитора в процедуре банкротства
В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество — предмет договора — само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.
В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.
2. Согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).
Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).
Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 ГК РФ).
В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным. В связи с изложенным отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на переданное имущество к покупателю со ссылкой на то, что договор купли-продажи не может считаться заключенным, не соответствует закону и может быть признан судом незаконным в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Договор участия в долевом строительстве (ДДУ)
3. В случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Если суд на основе представленных доказательств придет к выводу о том, что стороны не достигли соглашения по поводу того, какое именно имущество подлежит передаче в собственность покупателя, такой договор не может считаться заключенным.
При этом судам надлежит иметь в виду, что в случаях когда покупатель подписал договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, находясь под влиянием заблуждения относительно того, что содержащихся в нем данных достаточно для индивидуализации предмета договора, он может потребовать от продавца возмещения реального ущерба, причиненного вследствие признания договора незаключенным, если докажет, что заблуждение возникло по вине продавца, применительно к абзацу второму пункта 2 статьи 178 ГК РФ.
4. При рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д.
Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.
Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.
5. При рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.
Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик — продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.
Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.
Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.
Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
6. В случаях когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 названной главы («Строительный подряд»).
При разрешении споров, вытекающих из указанных договоров, судам необходимо учитывать, что на основании статьи 219 Кодекса право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика), с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. Сторона, осуществившая строительство, имеет право на оплату выполненных работ в соответствии с договором, а при неисполнении стороной, предоставившей земельный участок, обязанности по их оплате может требовать от нее возмещения причиненных убытков, уплаты предусмотренной договором неустойки, а также воспользоваться правом, предоставленным ей статьей 712 Кодекса.
Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.
7. В случаях когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества. При разрешении споров, вытекающих из таких договоров, судам надлежит исходить из следующего.
В силу пункта 2 статьи 8, статьи 131 ГК РФ, статьи 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (здание или сооружение) на основании статьи 219 Кодекса возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором оно возведено, с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. Согласно пункту 1 статьи 1043 ГК РФ имущество, внесенное товарищами в качестве вклада, а также произведенное в результате совместной деятельности, признается их общей долевой собственностью, если иное не предусмотрено законом, договором либо не вытекает из существа обязательства. В соответствии с пунктом 2 статьи 8, статьей 131 ГК РФ и применительно к статье 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право общей долевой собственности товарищей на недвижимое имущество, внесенное ими в качестве вклада, возникает с момента его государственной регистрации.
Следовательно, в том случае, если объект недвижимости возведен на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании статьи 219 ГК РФ может возникнуть только у товарища, имеющего права на названный земельный участок.
В ситуации, когда вопреки условиям договора товарищ, обязанный внести вклад в общее дело в виде права аренды или посредством передачи земельного участка в общую собственность товарищей, уклоняется от совершения необходимых для этого действий, другие участники договора простого товарищества вправе в судебном порядке требовать исполнения указанного договора применительно к пункту 3 статьи 551 ГК РФ. Аналогичным образом судам следует квалифицировать иски товарищей, сформулированные как требования о признании права собственности на долю в созданном недвижимом имуществе, возведение которого являлось общей целью.
Во всех таких случаях судам надлежит исходить из того, что право собственности товарища, предъявившего соответствующее требование, возникает не ранее момента государственной регистрации данного права на основании судебного акта об удовлетворении этого требования (пункт 2 статьи 8, статья 131 ГК РФ, статья 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Участник договора простого товарищества вправе также потребовать возмещения убытков, причиненных неисполнением договора.
8. Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.
9. Судам следует иметь в виду, что по смыслу пункта 2 статьи 558 ГК РФ требование о государственной регистрации договора распространяется только на договор купли-продажи такого жилого помещения, которое в момент заключения договора принадлежит на праве собственности продавцу и это право зарегистрировано в ЕГРП. Если сторонами заключен договор купли-продажи будущего жилого помещения (пункт 2 статьи 455 ГК РФ), то этот договор не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами. Отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю по данному договору со ссылкой на то, что договор купли-продажи будущего жилого помещения не был зарегистрирован, не соответствует закону.
10. Судам необходимо исходить из того, что разъяснения, содержащиеся в настоящем Постановлении, подлежат применению также в случаях, когда предметом договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, заключенного между юридическими лицами и (или) гражданами, является земельный участок, который на момент заключения договора еще не образован в порядке, установленном федеральным законом (глава I.1 Земельного кодекса Российской Федерации).
11. Положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон о долевом участии в строительстве) являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи.
Разъяснения, содержащиеся в настоящем Постановлении (за исключением абзаца второго пункта 4), не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону о долевом участии в строительстве.
На основании изложенного судам следует учитывать, что привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возможно только способами, указанными в пункте 2 статьи 1 Закона о долевом участии в строительстве.
Председатель
Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
А.А.ИВАНОВ
Секретарь Пленума
Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
Т.В.ЗАВЬЯЛОВА
Источник: rulaws.ru
ВС РФ О долевом строительстве многоквартирных домов
«ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СУДАМИ СПОРОВ, ВОЗНИКАЮЩИХ В СВЯЗИ С УЧАСТИЕМ ГРАЖДАН В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ» (УТВ. ПРЕЗИДИУМОМ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ 04.12.2013)
1. Разграничение подведомственности споров, связанных с банкротством застройщиков >>>
2. Недопустимость обхода положений Закона о долевом строительстве >>>
3. Иски о признании права собственности на объект долевого строительства или на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства при участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости >>>
4. Споры по поводу пользования и распоряжения общим имуществом многоквартирного жилого дома (в том числе фактического захвата такого имущества) >>>
Комментируемый Обзор Верховного Суда РФ (далее — Обзор) касается ряда правовых проблем, возникающих при рассмотрении споров, связанных с применением положений Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон о долевом строительстве).
В целом Верховный Суд РФ обобщил уже сложившуюся судебную практику по различным вопросам, связанным с долевым строительством.
1. Разграничение подведомственности споров, связанных с банкротством застройщиков
Согласно разъяснениям, данным в п. 1 Обзора, граждане-инвесторы до вынесения арбитражным судом определения о введении процедуры наблюдения, применяемой в деле о банкротстве, в отношении застройщика вправе предъявить к нему в порядке гражданского судопроизводства следующие исковые требования:
— о признании права собственности на объект долевого строительства;
— о признании права на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства.
Суд не вправе отказать в принятии таких исковых заявлений или прекратить производство по делу.
С данными исковыми требованиями также могут быть заявлены требования о компенсации морального вреда. Требования граждан в этой части подпадают под действие Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее — Закон о защите прав потребителей) и подведомственны судам общей юрисдикции.
Приведенное разъяснение Президиума Верховного Суда РФ фактически подтверждает и обобщает сложившуюся практику судов общей юрисдикции, для которой характерно активное применение иска о признании права собственности на объект долевого строительства.
Так, для оформления права собственности на квартиры граждане обращаются в суд общей юрисдикции с соответствующими исками к застройщику-должнику (как стороне по договору инвестирования или иному договору, оформляющему отношения по долевому строительству) и к осуществляющему достройку дома новому инвестору (если таковой имеется). Требования граждан о признании за ними права собственности на квартиру удовлетворяются судами независимо от того, были ли уплачены дополнительные денежные средства на завершение строительства многоквартирного жилого дома. В случаях неуплаты участником долевого строительства упомянутых денежных средств данные средства взыскиваются с граждан в судебном порядке.
+ Судебная практика (лицо, достроившее многоквартирный дом, вправе требовать оплаты своей деятельности, если это предусмотрено соглашением с гражданами, в том числе путем предъявления встречного иска в споре о признании права собственности на квартиру):
— Апелляционное определение Московского областного суда от 05.08.2013 по делу N 33-16710/2013;
— Апелляционное определение Московского областного суда от 29.07.2013 по делу N 33-16001;
— Определение Московского областного суда от 15.12.2011 по делу N 33-26291/2011;
— Определение Московского областного суда от 11.10.2011 по делу N 33-22908/11;
— Определение Московского областного суда от ! 27.09.2011 по делу N 33-21911.
После того как застройщик решением арбитражного суда признается несостоятельным (банкротом) и в отношении него вводится процедура конкурсного производства, суды общей юрисдикции отказывают гражданам в принятии исковых заявлений о признании за ними права собственности на квартиры по причине неподведомственности суду спора, основанного на правоотношениях с участием лица, в отношении которого возбуждена процедура банкротства.
+ Судебная практика (споры в рамках дела о банкротстве с участием дольщиков неподведомственны судам общей юрисдикции):
— Апелляционное определение Московского областного суда от 15.11.2012 по делу N 33-17895/2012;
— Апелляционное определение Московского областного суда от 15.05.2013 по делу N 33-13900/13;
— Апелляционное определение Смоленского областного суда от 18! .09.2012 по делу N 33-2832/2012;
— Определение Московского областного! суда от 11.10.2011 по делу N 33-22976;
— Определение Верховного суда Чувашской Республики от 16.05.2012 по делу N 33-1465/2012;
— Определение Люберецкого городского суда Московской области от 06.12.2011 N 2-7905/11.
Аналогичная правовая ситуация имеет место и в случае предъявления иска о признании права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный жилой дом.
+ Судебная практика (споры в рамках дела о банкротстве с участием дольщиков неподведомственны судам общей юрисдикции):
— Апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 18.07.2013 по делу N 33-8414/2013;
— Апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 04.07.2013 по делу N 33-8170/2013;
— Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 20.06.2013 по делу N 33-4785-2013г.;
— Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 11.04.2013 по делу N 33-2841/2013.
Сходная позиция по вопросу подведомственности споров, связанных с участием граждан в долевом строительстве, была выражена Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 25.06.2013 N 14520/12.
См. подробнее: Аналитический обзор от 3 октября 2013 года >>>
В п. 2 Обзора Президиум Верховного Суда РФ разъяснил, что требования граждан — участников долевого строительства подведомственны судам общей юрисдикции, за исключением денежных требований и требований о передаче жилых помещений, предусмотренных пп. 3 и 4 п. 1 ст. 201.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О! несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве).
В частности, исковые требования о возмещении убытков, вызванных некачественным строительством, о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства застройщиком, о компенсации морального вреда, причиненного действиями застройщика, нарушающими права потребителей, подведомственны судам общей юрисдикции.
Президиум Верховного Суда РФ обратил внимание, что указанные требования не могут относиться к требованиям, перечисленным в п. 1 ст. 201.4 Закона о банкротстве, и не подлежат рассмотрению в рамках дела о банкротстве застройщика:
— если квартира, как объект долевого строительства, передана застройщиком участнику долевого строительства по акту приема-передачи;
— если право собственности на объект долевого строительства зарегистрировано за участником долевого строительства.
Отметим, что приведенное разъяснение закономерно согласуется с ранее данным в п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» (далее — Постановление N 17), согласно которому дела по искам, связанным с нарушением прав потребителей, подведомственны судам общей юрисдикции.
Аналогичный подход по вопросу подведомственности исковых требований о взыскании неустойки, компенсации морального вреда можно встретить в актах судов общей юрисдикции.
+ Судебная практика о подведомственности судам общей юрисдикции дел о нарушении прав дольщиков как потребителей:
— Определение Верховного Суда РФ от 26.03.2013 N 71-КГ12-5;
— Апелляционное определение Верховного суда Республики Саха (Якутия) от 31.07.2013 по делу N 33-2796/2013;
— Апелляционное определение Орловского областного суда от 17.07.2012 по делу N 33-1182.
2. Недопустимость обхода положений Закона о долевом строительстве
Верховный Суд РФ указал, что отношения приобретателей квартир с застройщиками, сходные по своей экономической сути с отношениями по долевому строительству, не могут оформляться каким-либо иным образом, отличным от того, который установлен в Законе о долевом строительстве. Положения этого Закона защищают интересы приобретателей будущей недвижимости, и при иных вариантах оформления приобретения недвижимости у фактических дольщиков могут возникнуть многочисленные проблемы, связанные с получением исполнения по договору или с изменением стоимости приобретения квартиры.
В связи с этим Верховный Суд РФ разъяснил, что при рассмотрении споров, связанных с приобретением квартир гражданами, суды должны исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон независимо от наименования заключенного сторонами договора.
В рассматриваемом Обзоре отмечены наиболее популярные варианты обхода положений Закона о долевом строительстве. Это может быть, к примеру, целевой заем на постройку квартиры, так называемая «вексельная схема», договор о совместной деятельности и отношения, оформляемые с помощью предварительного договора (п. п. 7 — 9 Обзора). Указанные отношения судам следует квалифицировать как прикрытие соглашения об участии в долевом строительстве и применять к ним соответствующие положения, предусмотренные Законом о долевом строительстве.
Данные разъяснения повторяют выводы Верховного Суда РФ, которые он сделал в Обзоре судебной практики за четвертый квартал 2012 года и в Письме от 30.01.2013 N 7-ВС-368/13.
В этих ситуациях гражданин вправе на основании ч. 3 ст. 3 Закона о долевом строительстве потребовать от лица, не уполномоченного на привлечение денежных средств для долевого строительства, возврата переданных ему денежных средств, взыскания предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов в двойном размере и возмещения сверх суммы этих процентов причиненных ему убытков.
Кроме того, Верховный Суд РФ напомнил, что к таким отношениям может применяться законодательство о защите прав потребителей, если они вытекают из договора, заключенного гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, в части, не урегулированной Законом о долевом строительстве. Специальные меры защиты интересов потребителей, включая возмещение морального вреда и штраф за неудовлетворение законного требования потребителя, будут применяться в ситуации, когда застройщик пытается обойти нормы Закона о долевом строительстве (п. 8 Обзора).
Нельзя не отметить, что в настоящее время Закон о защите прав потребителей применяется к предварительным договорам (п. 4 Постановления N 17). До принятия этого Постановления практика судов общей юрисдикции не была единообразной.
См. подробнее: Аналитический обзор от 24 июля 2012 года. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» >>>
Если изначально квартира приобреталась по договору участия в долевом строительстве не для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, но затем права на получение этого объекта недвижимости были уступлены гражданину, желавшему приобрести его именно с потребительскими целями, то в таком случае к отношениям между цессионарием и застройщиком должны применяться положения Закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом о долевом строительстве (п. 10 Обзора).
Допускается привлечение денежных средств граждан жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных на этот момент в установленном порядке в эксплуатацию (п. 3 ч. 2 ст. 1 Закона о доле! вом строительстве, п. 11 Обзора). В данных случаях положения Закона о долевом строительстве не применяются.
Также Верховный Суд РФ указал, что действие Закона о долевом строительстве не распространяется на отношения, возникающие при самовольной постройке (п. 12 Обзора).
3. Иски о признании права собственности на объект долевого строительства или на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства при участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости
В нескольких разъяснениях, содержащихся в рассматриваемом Обзоре, Верховный Суд РФ отходит от общего принципа, согласно которому по спору, вытекающему из договорных отношений, могут возникать только договорные требования. Поскольку дорогостоящая сделка по приобретению квартиры для граждан является крайне важной, Верховный Суд РФ счел возможным удовлетворять ! вещные иски приобретателей, направленные на получение квартиры в собственность. По общему правилу они могли бы требовать лишь надлежащего исполнения договора участия в долевом строительстве, возмещения убытков и других специальных санкций. Однако подобные требования в ряде случаев могут остаться неисполненными ввиду фактического банкротства застройщика.
Верховный Суд РФ в п. 13 Обзора указал, что незаключение застройщиком договора участия в долевом строительстве с гражданами не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом). В частности, такие нарушения Закона о долевом строительстве могут иметь место при покупке будущих квартир по предварительному договору купли-продажи недвижимости. Как разъясняется в Обзоре, в этой ситуации покупатель может обратиться с суд с требованием о признании права собственности на приобретенное имущество, несмотря на отсутствие у гражданина зарегистрированного договора участия в долевом строительстве.
Аналогичное право возникает у покупателя квартиры, который приобрел ее посредством заключения предварительного договора, если застройщик уклоняется от заключения основного договора и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию фактически построенного многоквартирного дома (п. 14 Обзора). В этой ситуации! согласно разъяснениям Верховного Суда РФ гражданин имеет право на признание права собственности на квартиру, если строительство дома фактически завершено.
Для обеспечения интересов дольщиков, которые должны получить по договору участия в долевом строительстве квартиры, свободные от прав третьих лиц, Верховный Суд РФ фактически ввел запрет на обременение залогом банка (иных лиц) таких квартир, в том числе в составе объекта незавершенного строительства (п. 15 Обзора).
Верховный Суд РФ указал, что приобретатель квартиры по договору участия в долевом строительстве может требовать передачи ее в собственность даже до ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, если дольщик исполнил свои обязательства по договору участия в долевом строительстве и квартира ему фактически передана (п. 16 Обзора).
Данное решение может быть принято, если многоквартирный дом практически достроен (в приведенном в Обзоре примере указано, что дом был достроен на 80 процентов), а квартира имеет индивидуально-определенные признаки.
Однако если покупатель квартиры не уплатил обусловленную договором цену, то он уже не сможет требовать передачи объекта недвижимости в натуре (см., к примеру, Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 24.04.2012 по делу N 33-2935/2012).
Если строительство многоквартирного дома, который зарегистрирован в ЕГРП в качестве объекта незавершенного строительства, не окончено, граждане могут требовать признания права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры, если был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием предварительной оплаты (п. 17 Обзора). Данный вывод следует из того, что раздел объекта инвестиционной деятельности (многоквартирного дома) в натуре до его ввода в эксплуатацию невозможен, в связи с чем невозможно и признание права собственности за покупателями на объект незавершенного строительства пропорционально площадям, которые подлежали бы передаче гражданам после завершения строительства. Верховный Суд РФ подчеркнул, что действующее законодательство не содержит запрета на признание права собственности на долю в праве общей долевой собственности объекта незавершенного строительства в виде квартиры.
В п. 17 Обзора также делается важный вывод о том, что законодательство об инвестиционной деятельности не может применяться к отношениям по приобретению квартиры гражданами в непредпринимательских целях.
+ Данная позиция и ранее встречалась в практике Верховного Суда РФ:
— Определение от 19.06.2012 N 5-В12-11;
— Определение от 10.04.2012 N 5-В12-10.
Это разъяснение сближает правовые позиции Верховного Суда РФ с выводами ВАС РФ, изложенными в Постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».
Верховный Суд РФ также указал, что привлекать денежные средства для строительства объекта в целях последующей передачи квартир покупателям может только такое лицо, которое имеет право распоряжаться помещениями в объекте строительства (п. 19 Обзора). Таким образом, к этому лицу не могут быть предъявлены требования о передаче квартир в натуре,! поскольку оно не имеет прав на спорные помещения в многоквартирном доме.
4. Споры по поводу пользования и распоряжения общим имуществом многоквартирного жилого дома (в том числе фактического захвата такого имущества)
Верховный Суд РФ указал, что общее имущество многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) не может являться предметом договора участия в долевом строительстве (п. 38 Обзора). Право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, так как это будет нарушать права и интересы других собственни! ков. Следовательно, гражданин не может требовать передачи ему права собственности на общее имущество многоквартирного дома, такой договор участия в долевом строительстве будет признан незаконным (см., к примеру, Определение Калужского областного суда от 20.05.2013 по делу N 33-1253/2013).
Сходные выводы по аналогии закона (п. 1 ст. 6 ГК РФ) применяются к спорам собственников помещений нежилого здания по поводу общего имущества в таком здании (пример 2 из п. 38 Обзора).
В настоящее время распространена практика размещения различного телекоммуникационного оборудования на крышах многоквартирных домов. В п. 39 Обзора даны разъяснения о правовых основаниях подобных действий. В частности, указано, что возведение антенно-мачтового сооружения на кровле многоквартирного дома одним из собственников общего имущества ! такого дома возможно лишь при достижении соглашения со всеми участниками долевой собственности и соблюдении санитарно-эпидемиологических правил и нормативов, применяемых при возведении объектов подобного типа.
Следует отметить, что сходное разъяснение Верховный Суд РФ уже давал в п. 3 Обзора судебной практики за четвертый квартал 2012 года (раздел «Судебная практика по гражданским делам»).
Действия собственника квартиры в многоквартирном доме по распоряжению своей долей собственности в общей долевой собственности жилого дома, нарушающие права и охраняемые законом интересы других собственников, порождают обязанность этого лица по возмещению вреда и по восстановлению нарушенных прав (п. 40 Обзора). Верховный Суд РФ указал, что о! тветственность собственника помещения перед другими собственниками имущества, находящегося в многоквартирном жилом доме, возникает за незаконные действия этого лица, производимые в помещении этого собственника, к которым не имели доступа другие жители дома.
Источник: olegumerenkov.ru
Определение ВС РФ от 28.12.2020 г. № 305-ЭС20-17471 об использовании общедомового имущества
В очередной раз ВС РФ напомнил, что отдельно взятый собственник помещения в МКД пользоваться общим имуществом единолично без согласия других собственников не вправе.
Безусловно, можно повесить за окном антенну и вряд ли кто-то возразит. Но в указанном деле владелец нежилого помещения открыл кафе и смонтировал приточно-вытяжную вентиляционную систему и вентиляционный канал по стене вдоль окон квартир со 2 по 8 этажи, заодно повесив на стену блоки кондиционирования.
Прочим собственникам (которые узрели возле своих окон трубу) самодеятельность такая пришлась не по душе и они обратились с иском о демонтаже всего размещённого без их согласия оборудования.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований, отметив, что «основания для решения вопроса о возможности размещения спорного оборудования общим собранием собственников отсутствовали». Да, есть ч. 4 ст. 36 и п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, но они распространяются на «иных лиц», а ответчик — такой же собственник помещения в МКД. Перепланировка помещений и его переустройство ответчик провел строго в соответствии с распоряжением Мосжилинспекции от 14.07.2010 г. № Ц-1244-10/А101359, то есть порядок соблюдён и не усматривается нарушений прав истцов.
Суд апелляционной инстанции состоявшееся решение отменил, ссылаясь на п. 7 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», где сказано, что по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. А как раз соглашения между ответчиком и другими собственниками помещений не имеется.
Суд кассационной инстанции отменил постановление апелляционной инстанции, оставил в силе решение суда первой инстанции.
Верховный Суд отменил судебные акты первой и кассационной инстанций, оставил в силе апелляционное постановление.
Право собственников на подачу иска следует из ст. 304 ГК РФ, поскольку общее имущество неправомерно используется одним из сособственников.
Согласно ст. 246, ст. 247 ГК РФ владение, пользование и распоряжение долевой собственностью осуществляется по соглашению всех ее участников либо в судебном порядке.
Факт использования ответчиком ОИ МКД без соответствующего решения ОСС не оспаривался, ибо он полагал, что нет такой необходимости, ведь он — собственник, а не «иное лицо».
ВС РФ напомнил, что лицо, обладающее равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться ОИ МКД, вправе реализовать данное право лишь в случае достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности (п. 39 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 04.12.2013 г.).
Соответствующее толкование норм материального права, направленное на недопущение нарушения одним собственников прав остальных собственников помещений в многоквартирном доме, изложены в п. 23 Обзора судебной практики ВС РФ «1 (2017), утв. Президиумом ВС РФ 16.02.2017, определениях ВС РФ от 05.12.2016 г. N 304-ЭС16-10165, от 12.11.2019 г. № 34-КГ19-9.
Соответственно, предусмотренное в п. 2 ст. 36 ЖК РФ право собственника помещения в МКД владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее ему нарушать аналогичные права других собственников, противопоставляя свой интерес интересам всех остальных, поэтому несоблюдение установленного порядка пользования общим имуществом нарушает права общей долевой собственности, принадлежащие всем собственникам помещений в МКД.
Ссылка ответчика на ст. 36 и 44 ЖК РФ в обоснование наличия у него доли в праве собственности на общее имущество, предоставляющей ему право пользования им, признана несостоятельной, а разрешение уполномоченного органа на проведение работ по переустройству и переоборудованию помещения не отменяет необходимости совершения действий по получению разрешения ОСС на использование ОИ МКД.
Один собственник решил использовать часть ОИ не в личных целях, а в предпринимательской деятельности. Затеял перепланировку (не важно в деле) и попутно переустройство вентиляции с размещением трубы по фасаду. Вот именно масштаб затеянного и не понравился остальным.
Посудите сами, вешая за окно антенну или кондиционер, жители не заручаются предварительным согласием соседей на внеочередном ОСС. Соседи в свою очередь тоже не бегут с претензией на то, что кондиционер шумит и антенна заслоняет солнце. Вроде как презумпция молчаливого согласия.
Подвох в том, что в любой момент кто-то может счесть свои права нарушенными и спор будет рассматриваться судом на стыке норм жилищного и гражданского права. И если первое (ч. 4 ст. 36, п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ) вроде как говорит о согласии для «иных лиц», то второе чётко говорит о «всех собственниках».
Источник: xn—-ctbinhejpbubkeiwf.xn--p1ai