Построить объект капитального строительства

Способы создания нового объекта недвижимости В одном из комментариев, опубликованных в ответ на предыдущее обсуждение, инициированное мною, прозвучало легкое сомнение в возможности создания

Регистрация права собственности на строения

Владею участком земли площадью 5 га с разрешенным видом использования для ведения КФХ. Занимаюсь пчеловодством. Подлежат ли обязательной регистрации нежилые объекты недвижимости, предназначенные для обслуживания моего хозяйства (пчельник, мшаник, склад для ульев)? Нужно ли разрешение администрации на возведение новых объектов?

В соответствии с ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительном кодексо РФ.

Согласно ч. 17 указанной статьи выдача разрешения на строительство не требуется в случае:

— строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства.

То есть, если мы хотим построить гараж, который будет служить непосредственно для хранения автомобиля, и на его площадях не будет вестись какая-либо предпринимательская деятельность (кафе, магазины, ремонт автомобилей и т.д), а также решили построить дачный домик для отдыха на своем земельном участке предоставленном для садоводства, нам разрешение на строительство не нужно получать;

— строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства.

Не относятся к объектам капитального строительства следующие объекты.

1. Временные постройки — специально возводимые или приспособляемые на период строительства производственные, складские, вспомогательные, жилые и общественные здания и сооружения, необходимые для производства строительно-монтажных работ и обслуживания работников строительства и подлежащие демонтажу после того, как отпадет необходимость в их использовании.

В качестве временных построек, как правило, применяются инвентарные мобильные постройки (сборно-разборного, контейнерного, передвижного типа) заводской поставки, конструкция которого обеспечивает возможность его передвижения. С технической (конструктивной) точки зрения временная постройка может ничем не отличаться от объекта капитального строительства. Временная постройка может быть сооружена на капитальном фундаменте, с капитальными, например, кирпичными стенами и перекрытиями из железобетонных плит.

Отличительным признаком временной постройки от объекта капитального строительства является их различный правовой статус. Объект капитального строительства строится на длительный срок, как правило, бессрочный. А временная постройка строится на четко ограниченный срок, как правило, не превышающий трех – пяти лет. Иногда временные постройки строят на срок до 15 лет.

2. Некапитальные нестационарные сооружения — сооружения, обычно выполненные из легких конструкций, не предусматривающие устройство заглубленных фундаментов и подземных сооружений.

Это объекты мелкорозничной торговли, попутного бытового обслуживания и питания, остановочные павильоны, наземные туалетные кабины, боксовые гаражи, другие объекты некапитального характера.

3. Временные постройки на лесных участках. Арендаторы и пользователи лесных участков имеют право на возведение временных построек в следующих случаях:

-при заготовке: недревесных лесных ресурсов; пищевых лесных ресурсов и лекарственных растений;

— при использовании лесов: для ведения охотничьего хозяйства; сельского хозяйства; для выращивания лесных плодовых, ягодных, декоративных растений, лекарственных растений;

— для осуществления рекреационной деятельности.

К таким временным постройкам относятся изгороди, навесы, сушилки, грибоварни, улья и пасеки, склады для ульев и другие временные постройки.

Объект капитального строительства — что это такое, какие здания входят в это понятие. Законодательные акты, регламентирующие данный вопрос. Виды и категории построек, связь с недвижимостью, особенности и нюансы. … Автор zazemly На чтение 10 мин Просмотров 345 Опубликовано 09.11.2021. В нашей стране строительству уделяется все больше внимания. Разрабатываются новые проекты. Инвесторы крайне заинтересованы в возведении новых объектов капитального строительства , это то направление, куда государство направляет значительную часть финансовых потоков. Большим спросом пользуются проекты жилых домов. Они также относятся к данному типу строительства .

Способы создания нового объекта недвижимости

В одном из комментариев, опубликованных в ответ на предыдущее обсуждение, инициированное мною, прозвучало легкое сомнение в возможности создания нового объекта недвижимости в результате реконструкции, в связи с чем попытаюсь сформулировать свою позицию по этому вопросу, однако поскольку я занимаюсь публично-правовым направлением права недвижимости, то и анализировать любую правовую категорию считаю корректным исключительно с точки зрения публичного законодательства. Речь идёт не только о градостроительном законодательстве, которое лишь создаёт предпосылки для возникновения нового объекта недвижимости, является, своего рода, «машинным отделением» права недвижимости, но и о регистрационном законодательстве, поскольку лишь после учета созданного объекта в Реестре недвижимости можно говорить о возникновении нового объекта недвижимости.

Сразу определю свои приоритеты. Я полностью солидарна с подходом, содержащимся в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ (далее – ВАС РФ) от 22.05.2012 № 17395/11, где в своей традиционной манере он не согласился с решениями трёх нижестоящих инстанций, которые указали, что реконструкция представляет собой изменение параметров объектов капитального строительства, а не создание нового объекта, и констатировал, что реконструкция не исключает создание нового объекта недвижимого имущества, с иными индивидуально-определенными характеристиками. Мне не понятна логика сделанного Верховным Судом РФ вывода, содержащегося в Определении от 28.06.2017 № 41-КГ17-13, в соответствии с которым новые объекты недвижимости при осуществлении реконструкции существующих объектов недвижимости не создаются.

Из контекста Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ) следует, что в результате реконструкции объекта капитального строительства (ОКС), также как и в результате строительства, в отличие о капитального ремонта, появляется новый ОКС, поскольку ГрК РФ предусматривает, что разрешение на строительство (рнс) и разрешение на ввод в эксплуатацию выдаются на два вида градостроительной деятельности — строительство и реконструкцию ОКС. (Работы по приспособлению объекта культурного наследия к современному использованию в данной публикации не анализируются).

Однако для застройщика само по себе разрешение на ввод в эксплуатацию ОКС интереса не представляет, за исключением разве что бухгалтерии — с точки зрения зачисления созданного объекта на счёт основных средств, да и то в судебной практике встречается иной подход применительно к отделочным работам.

Застройщику разрешение на ввод нужно лишь для целей регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости по правилам ч. 10 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – ФЗ № 218-ФЗ).

При этом возникает вопрос, а любая ли реконструкция ОКС приведёт к созданию нового объекта недвижимости, поскольку в этом случае в разделе Реестра недвижимости «Кадастр недвижимости» должны быть отражены новые основные характеристики созданного объекта. Применительно к зданию это, прежде всего, высота, площадь и площадь застройки.

П. 14 ст. 1 ГрК РФ, содержащий понятие реконструкции, (п. 14.1 ст. 1 — реконструкция линейных объектов — требует отдельного анализа) предусматривает, что существует два вида реконструкции: во-первых, реконструкция, меняющая параметры ОКС — высоту, количество этажей, площадь, объем, в том числе надстройка, пристройка, и, во-вторых, реконструкция, которая заключается лишь в замене несущих строительных конструкций, то есть не влекущая изменения параметров.

После введения кадастрового учёта объектов недвижимости для регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости был установлен следующий порядок.

Для получения разрешения на ввод в эксплуатацию кадастровый инженер должен подготовить Технический план построенного объекта, в котором отражаются основные характеристики, необходимые для постановки на кадастровый учёт вновь созданного объекта.

Технический план предоставляется в орган, уполномоченный на выдачу разрешения на ввод в эксплуатацию, которое в порядке информационного взаимодействия направляется в Росреестр для постановки этого объекта на кадастровый учёт, после чего застройщик обращается с заявлением о регистрации прав на него.

Чтобы не было оснований для принятия решения о приостановлении кадастрового учёта по причине расхождения в площади объекта, отраженной в техническом плане, и площади, фигурирующей в рнс, Приказом Министерства экономического развития России (далее — МЭР РФ) от 1 марта 2016 г. № 90 был изменен порядок подсчёта площади здания и теперь при подсчете общей площади созданного объекта кадастровые инженеры внутренние стены не учитывают.

Таким образом, замена несущей строительной конструкции, особенно если она является внутренней, не повлечёт за собой изменения основных характеристик объекта, подлежащих отражению в техническом плане и в Реестре недвижимости.

Исходя из этого получается, что первый вид реконструкции, меняющий параметры объекта капитального строительства, ведёт к созданию нового объекта недвижимости. В этом случае в техническом плане будет отражён объект с иными основными характеристиками, что позволит застройщику зарегистрировать права на вновь созданный объект недвижимости.

В результате же реконструкции второго вида, нового объекта недвижимости создано не будет, поскольку параметры, основные характеристики реконструируемого здания не изменятся.

При этом если сопоставить понятие реконструкции без изменения параметров (замена, восстановление несущих строительных конструкций, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы) и понятие капитального ремонта (замена, восстановление строительных конструкций или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, а также замены отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы – п. 14.2 ст. 1 ГрК РФ), то становится ясно, что они мало чем отличаются.

То есть реконструкция – это замена несущих строительных конструкций, а капитальный ремонт – это замена элементов несущих строительных конструкций на аналогичные, а также элементы, улучшающие показатели таких конструкций.

По поводу термина несущие строительные конструкции имеется «умопомрачительный» комментарий Минстроя России – термин «несущие конструкции» практически не используется в нормативно-технических документах, так как определение несущих конструкций приведено в учебниках по строительной механике и является понятным для каждого проектировщика! (Письмо Минстроя РФ от 29.09.2917 № 35062-АС/08).

Однако для осуществления реконструкции, даже не ведущей к созданию нового объекта недвижимости, необходимо преодолеть всю сложную полосу препятствий, предусмотренную ГрК РФ (экспертиза проектной документации, рнс, строительный надзор, разрешение на ввод в эксплуатацию), а для капитального ремонта ничего этого не требуется (Исключение составляет с 2020 г. капитальный ремонт с использованием бюджетных средств — необходимо будет направить проектную документацию на государственную экспертизу проектной документации в связи с включением в предмет экспертизы проверки достоверности сметной стоимости. Но эта проблема выходит за рамки данной публикации).

Такая непоследовательность публичного законодательства, а вернее отсутствие преемственности, провоцирует застройщиков подменять реконструкцию, не меняющую параметры ОКС. капитальным ремонтом.

При этом, если в результате того, что застройщик позиционирует как капитальный ремонт, будет создан объект с новыми основными характеристиками, это потребует регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости.

Однако сделать это по правилам ч. 10 ст. 40 ФЗ 218-ФЗ не получится, так как потребуется разрешение на ввод в эксплуатацию, а оно выдаётся только по результатам реконструкции. В этом случае застройщик рискует остаться с самовольной постройкой.

Таким образом, с определённой долей условности, можно сказать, что новый объект капитального строительства появится в результате любой реконструкции, новый же объект недвижимости может быть создан лишь в результате строительства и реконструкции, влекущей изменение основных характеристик реконструируемого объекта, которые найдут отражение в Реестре недвижимости. Капитальный ремонт ни при каких обстоятельствах не повлечёт создание нового объекта недвижимости.

Действующее законодательство не регулирует такого вида градостроительной деятельности как перемещение объекта капитального строительства. Термин перемещение фигурирует лишь при определении понятия объекта недвижимости, а теперь и объекта капитального строительства – невозможность перемещения без несоразмерного ущерба.

Однако представляется, что при анализе данного термина следует сместить акцент и рассматривать его сквозь призму регистрационного законодательства.

Физическое перемещение здания без несоразмерного ущерба в силу технического прогресса вполне возможно. Но будет ли такой перемещенный объект прежним объектом недвижимости? Конечно, нет. К основным характеристикам здания (ст. 7 ФЗ №218-ФЗ) относится, в том числе, местоположение здания на земельном участке и кадастровый номер земельного участка.

Соответственно, в случае перемещения объекта даже без несоразмерного ущерба появится объект с иными характеристиками, новый объект недвижимости. То есть критерий прочной связи с землей следует рассматривать не как физическую категорию, а как правовую категорию – привязка объекта недвижимости в Реестре к определенному земельному участку.

Довольно интересно складывается ситуация с разделом объекта недвижимости.

Как совершенно справедливо отмечает МЭР РФ (Письмо от 01.10.2014 № Д23и-3421), законодательство РФ не содержит положений, регламентирующих порядок раздела зданий, сооружений (в отличие от порядка раздела земельных участков, в отношении которых, кроме того, установлены требования к образуемым земельным участкам).

При разделе объекта недвижимости образуются объекты недвижимости того же вида, чтобы исходный объект недвижимости, но с собственными характеристиками, отличными от характеристик исходного объекта недвижимости, при этом сам исходный объект недвижимости прекращает свое существование.

При этом образованные объекты недвижимости должны иметь возможность быть введенными в эксплуатацию. Объекты капитального строительства не могут быть образованы в результате раздела такого объекта без реконструкции (Письмо МЭР РФ от 19.03.2015 №ОГ-Д23-3755).

Таким образом, изначально позиция МЭР РФ была ориентирована исключительно на регистрационное законодательство: действующий в то время ФЗ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в ст.25 в качестве основания регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости называл разрешение на ввод в эксплуатацию, ст. 25.3 ФЗ № 122-ФЗ, допускающая регистрацию на основании декларации, к данной ситуации была не применима.

Соответственно, независимо от того, требовалось или нет для раздела объекта недвижимости проведение строительных работ, для регистрации прав на новые объекты нужно было разрешение на ввод.

Такой подход крайне негативно сказывался на разделе домов блокированной застройки, автомобильных дорог, ЛЭП, сетей.

Однако впоследствии, возможно в связи с вступлением в силу ФЗ 218-ФЗ, МЭР РФ заняло более гибкую позицию, в соответствии с которой, если в отношении здания в силу его конструктивных особенностей не может быть осуществлен раздел, здание может быть реконструировано таким образом, чтобы его раздел стал возможен.

То есть МЭР РФ различает процедуру реконструкции как вид градостроительной деятельности, и раздел как кадастровую процедуру. И более того, допускает раздел без реконструкции при наличии заключения кадастрового инженера о возможности раздела без проведения строительных работ. Регистрация прав на образованные объекты недвижимости в этом случае будет производиться на основании технического плана (Письмо МЭР РФ от 04.04.2017 № Д23и-1881).

Строительство , реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство , за исключением случаев, предусмотренных Градостроительном кодексо РФ. … То есть, если мы хотим построить гараж, который будет служить непосредственно для хранения автомобиля, и на его площадях не будет вестись какая-либо предпринимательская деятельность (кафе, магазины, ремонт автомобилей и т.д), а также решили построить дачный домик для отдыха на своем земельном участке предоставленном для садоводства, нам разрешение на строительство не нужно получать … Не относятся к объектам капитального строительства следующие объекты .

Этапы строительства объекта капитального строительства

1. Решение o строительстве, подготовительный этап, ГПЗУ

После принятия решения о необходимости строительства здания заказчик выполняет ГПЗУ — градостроительный план земельного участка или, для линейных объектов, проект планировки территории и проект межевания территории. Для подготовки ГПЗУ потребуется выполнить топосъёмку (или иметь актуальную) и подготовить схему размещения объекта. Также, при необходимости, потребуется согласование сноса (или пересадки) зеленых насаждений на участке.

2. Публичные слушания

В случае проведения публичных слушаний необходимо проинформировать население о начале процесса проектирования и строительства на земельном участке. Публичные слушания 一 возможность жителей территории, для которой они проводятся (обычно района) ознакомиться с проектом, при этом каждый вправе высказать свои предложения и замечания. Hо так как это не референдум, окончательное решение всё равно принимает правительство.

3. Инженерные изыскания

Инженерные изыскания являются исходными данными для территориального планирования и архитектурно-строительного проектирования. В соответствии со статьёй 47 Градостроительного Кодекса РФ, разработка проектной документации по постановлению правительства РФ №87 для объектов капитального строительства, а также строительство и реконструкция этих объектов по такой проектной документации, без проведения инженерных изысканий не допускаются . Нормативная база инженерных изысканий — Постановление Правительства РФ №20 от 19.01.2006 и статья 47 Градостроительного Кодекса. Также следует иметь в виду требования технических регламентов. На данный момент фиксированного перечня необходимых инженерных изысканий для различных видов объектов законодательство не содержит — статья 15 технического регламента ФЗ-384 «О безопасности зданий и сооружений» гласит, что инженерные изыскания должны быть необходимыми и достаточными для того, чтобы спроектировать и построить безопасный объект, а необходимость и достаточность — сугубо оценочный критерий. Отправной точкой для определения необходимого перечня инженерных изысканий является информационная система обеспечения градостроительной деятельности , которая ведется в каждом регионе согласно статье 56 ГрК РФ. Помимо прочего, она содержит копии отчетов о результатах ранее проведенных инженерных изысканий. Тем не менее, всецело руководствоваться данной информацией всё же не стоит, и использовать её лишь как основу для анализа. По общему правилу, юридические лица и индивидуальные предприниматели, выполняющие работы по инженерным изысканиям, должны быть членами саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий . По общему правилу результаты инженерных изысканий направляются на экспертизу либо одновременно с проектной документацией, либо до экспертизы ПД. В соответствии c частью 3.1 статьи 49 ГрК РФ экспертизу для инженерных изысканий можно не проводить если не требуется: 1) получение разрешения на строительство; 2) экспертиза проектной документации.

4. Технические условия

Для подключения будущего объекта к инженерным сетям перед началом разработки проектной документации необходимо получить технические условия (ТУ). Эти документы определяют максимальную мощность (нагрузку) на сети, срок подключения к ним, срок действия этих ТУ, а также стоимость подключения. ТУ получают в организациях, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей. В большинстве случаев для получения ТУ потребуется расчет нагрузок (мощности). ТУ будут выдаваться проектной организации в качестве исходных данных (в соответствии с частью 6 статьи 48 ГрК РФ). После получения ТУ заключается договор на технологическое присоединение объекта к электроснабжению, газоснабжению, водоснабжению и водоотведению, теплоснабжению и пр. Также ТУ необходимо получать при примыкании к существующим дорожным сетям. Для отдельных видов инженерно-технических сетей разработаны нормативы по подключению. Например, правила доступа к услугам по передаче электроэнергии определяет Постановление Правительства РФ от 27 декабря 2004 года N 861.

5. Проектная документация

В соответствии с частью 3 статьи 48 ГрК РФ проектная документация разрабатывается для всех видов объектов, за исключением индивидуальных жилых домов до трёх этажей. Для них она не требуется в обязательном порядке, но может быть подготовлена по инициативе заказчика или застройщика. Стоит иметь ввиду: если экспертиза проектной документации объекта не проводится, это не значит, что ПД можно не разрабатывать. Подробнее о проектной документации читайте: статья «проектная документация».

6. Утверждение проектной документации, экспертиза проектной документации

После утверждения заказчиком проектной документации она направляется на экспертизу. Экспертиза проектной документации не требуется только в случаях, предусмотренных Градостроительным Кодексом РФ, а именно: — индивидуальных жилых домов и блочных таунхаусов до трех этажей включительно, а также некоторых видов многоквартирных домов — двух- и одноэтажных объектов, площадью не более 1500 м2, если они не являются жилыми (в некоторых случаях производственными) — некоторых видов буровых скважин Также экспертиза ПД не требуется если не нужно получать разрешение на строительство. Статья: «экспертиза проектной документации»

7. Разрешение на строительство

Кроме случаев, предусмотренных ГрК РФ, перед началом строительства (а также реконструкции) необходимо получить на него разрешение . Разрешение на строительство — документ, подтверждающий соответствие проектной документации всем требованиям, а также допустимости размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с его разрешенным использованием и ограничениями земельного и иного законодательства. Отметим, что в соответствии со статьёй 55 ГрК РФ разрешение на строительство при капитальном ремонте не требуется . Для получения разрешения на строительство необходимо подать в Мэрию города проектную документацию, документы о праве собственности, учредительные документы.

8. Рабочая документация

Перед разработкой рабочей документации, по которой будут производиться строительные работы, как правило, застройщик ознакамливается и утверждает проектную документацию. Подробнее o рабочей документации читайте в этой статье.

9.Строительство, исполнительная документация

В соответствии со статьёй 52 Градостроительного Кодекса РФ застройщик обязан соблюдать решения, принятые в проектной документации . Он несёт ответственность за соответствие объекта её требованиям. Кроме этого, застройщик направляет извещение о начале строительных работ в Инспекцию государственного строительного надзора и обеспечивает соблюдение технических регламентов и техники безопасности в процессе строительства. Перед началом работ Заказчик обязан предоставить застройщику результаты инженерных изысканий, проектную документацию, разрешение на строительство. Если в процессе строительства возникает необходимость изменить решения проектной документации застройщик обязан утвердить у Заказчика новую версию проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в оговоренном законом порядке. Во время строительства осуществляется авторский и технический надзор, строительный контроль, а также государственный строительный надзор.

10. Ввод в эксплуатацию

По окончании строительства объекта выдаётся разрешение на ввод в эксплуатацию — документ‚ подтверждающий соответствие построенною/реконструированного объекта проектной документации, а также разрешению на строительство, градостроительному плану и разрешенному использованию земельного участка, и прочим требованиям.

11. Эксплуатация здания

В первую очередь отметим, что любое здание или сооружение должно эксплуатироваться в строгом соответствии с его назначением (разрешенным использованием) и проектной документацией , с периодическим проведением эксплуатационного контроля, технического обслуживания и текущего ремонта. В ином случае эксплуатация объекта может быть приостановлена. В соответствии с ч.4 статьи 55_25 ГрК РФ периодичность и состав работ по техническому обслуживанию (включая наблюдения и осмотры) определяются, в том числе, проектной документацией. Поэтому мы рекомендуем включать в её состав инструкцию по эксплуатации для каждого объекта. К слову, указанная инструкция обязательна на данный момент только для жилых домов. За эксплуатацию объекта отвечает лицо, владеющее зданием (на основании права собственности, аренды, хозяйственного ведения и прочего) или лицо, привлекаемое собственником здания на основании договора. При привлечении физических и юридических лиц по договору, собственник здания обязан предоставить такому лицу полный комплект документации, необходимом для эксплуатации здания, в том числе: результаты инженерных изысканий, проектную документацию, акты освидетельствования работ, конструкций, инженерного оборудования и сетей и т.п.

Однозначно то, что объект капитального строительства подразумевает длящийся во времени процесс возведения здания, реконструкции или ремонтных работ. И этот объект является долговременным сооружением. Временные постройки, такие как киоски, навесы, малые архитектурные формы, целевые сооружения, бытовки, даже мостовые переходы и автомобильные дороги не относятся к капитальным строениям. В эту категорию также не входят здания, предназначенные для индивидуального проживания частных лиц и их семей. Понятие капитального сооружения неразрывно связано с определением капитального строительства . Что такое капитальное строительство .