Ппз что это в строительстве

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) – нормативный документ, который утверждается в каждом населенном пункте и муниципальном образовании и содержит следующие сведения:

Карта градостроительного зонирования. С помощью этой карты можно определить к какой территориальной зоне принадлежит земельный участок;

Виды разрешенного использования. Для каждой территориальной зоны в ПЗЗ содержатся сведения о возможных вариантах использовании земельных участков. Эта информация поможет, например, определить возможно ли строительство жилого дома на земельном участке;

Максимальные и минимальные размеры участков. Поможет определить насколько земельный участок может быть увеличен;

Ограничения по использованию земельных участков. Можно узнать, что запрещено делать на том или ином участке.

Правила землепользования и застройки могут понадобиться при покупке земельного участка с целью дальнейшего строительства жилого дома.

Источник xn--h1alcedd.xn--d1aqf.xn--p1ai

Правила землепользования и застройки — 6 вопросов на злобу дня

Правожил.com > Оформление недвижимости > Оформление земли > Градостроительные документы ПЗЗ — что это и для чего они утверждаются?

Курс для градостроителей. Урок 1.Генеральный план и Правила землепользования и застройки (ПЗЗ)

Использование земельного фонда должно осуществляться с учетом действующих нормативных актов. К землям, расположенных в черте поселений, предъявляются особые требования. Их границы, степень застройки, зонирование, назначение строго регламентированы.

Одним из документов, необходимых для решения этих вопросов являются Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Подробнее о ПЗЗ, о том, что это такое и для чего требуется, расскажем далее.

ПЗЗ — что это за документы? Законодательство

Что такое ПЗЗ земельного участка и для чего оно предназначено?

ПЗЗ — что это такое в строительстве, какова расшифровка? Понятие ПЗЗ появилось в законодательстве страны с принятием Градостроительного кодекса (ГРК РФ). В первых статьях кодекса раскрывается их понятие.

По ГРК РФ ПЗЗ является документом градостроительного зонирования. Им устанавливаются градостроительные регламенты, территориальные зоны, а также порядок их применения и изменения.

Иными словами, в этом документе вся земля в пределах города разделяется на зоны, которые должны использоваться определенным образом.

Разрабатываются и принимаются такие документы актами муниципальных органов. Поэтому для каждого муниципального образования эти правила будут разными, учитывая особенности местности, условия и планы развития данного населенного пункта.

Следовательно, общие положения о ПЗЗ содержатся в ГРК РФ. А правила для конкретного поселения должны утверждаться местными властями.

Отступы от границ земельного участка . Правила застройки участка. ПЗЗ. Rgis.

Данная статья посвящена главным вопросам для всех собственников земельных участков и тех кто хочет приобрести земельный участок в собственность, а именно правилам застройки участка. Итак, на что следует обращать внимание производя оценку участка. В первую очередь требуется кадастровый паспорт участка, откуда определяется его кадастровый номер.

Для чего нужен кадастровый номер земельного участка?

В Санкт-Петербурге, да и в других регионах все земли находятся в системе электронного учета и если ввести номер участка, то можно определить собственника участка, кадастровую стоимость земли, понять ставку ежегодного налога, (что очень важно в условиях постоянного повышения налоговых ставок), к какому округу и территориальному району относится участок, был ли произведен проект планировки территории определяющий планируемую застройку, участки вокруг под дороги на ближайшие годы с расстановкой красных линий.

Как получить информацию по кадастровому номеру или зная адрес участка?

Заходим на сайт www.rgis.spb.ru Ищем кнопку «войти в систему», затем ссылку – «геоинформационная система»!

Интерфейс позволяет использовать фильтр поиска по параметрам, адресу, номеру участка и т.д. Находим требуемый участок включаем границы земельных участков, красные линии (проект планировки) или их отсутствие.

Во-вторых, что нужно понимать, это к какой зоне относится участок. В той же системе rgis определяем тип и под тип зоны в которой расположен участок.

Правила застройки участка зависят от того к какой зоне он относится. Основные кодовые обозначения зон: Т1Ж1, Т1Ж2-1, Т1Ж2-2, ТД-1_1 и т.д. полный перечень зон с расшифровкой можно найти в документе ПЗЗ — правил землепользования и застройки участка. Жилые зоны, многофункциональные зоны, общественно-деловые зоны, производственные зоны.

Зная код зоны, в которой расположен участок, находите в документе ПЗЗ — (Правила землепользования и застройки) , часть 3 приложение 3 нужную статью, чаще всего это указано в статье 6 «Минимальные отступы зданий, строений, сооружений от границ земельных участков». В статье 6 документа ПЗЗ указаны основные правила застройки участка и допустимые отступы зданий и сооружений от границ участка, так же в последующих статьях указаны частные случаи для конкретных зон.

Вопрос: Помогите определить на каком минимальном расстоянии от края участка можно построить временное административно бытовое здание в 2 этажа? Зона ТД, подвид ТД1-2_1. Схема участка ниже. Спасибо.

Ответ : Рассматриваемый участок выделен синим ( верхняя желтая стрелка) согласно ПЗЗ. Ваш участок не является частным случаем и его застройка определяется статьей 6. В данном случае хоть вокруг участка еще нет построек, но в будущем они могут быть возведены вы должны отступить от границ по 10 м, как и должны отступить ваши соседи по 10 м, тогда между постройками будет не менее 20м. по границе участка, совпадающей с красной линией отступ может быть 0 метров, т.к. планируемая по градплану красная линия отделяющая дорогу создает пустой участок, который точно не будет занят высоким постройками и инсоляция вашего здания будет обеспечена (пояснения с выдержках из ПЗЗ ниже).

Вы можете получить консультацию у наших специалистов, заказать у нас изготовление и получение в КГА градостроительного плана земельного участка, в котором будут указаны зоны участка в которых допускается строительство и обозначены все возможные виды построек и приведен регламент застройки данного участка. Выводы сделаны на основании нижеприведенных выборок из статьи 6. ПЗЗ. Помимо требования ПЗЗ на принятие решений о отступе постройки от края участка следует учитывать следующее:

• требования инсоляции,
• тип возводимого сооружения (жилое , нежилое), его высотность,
• окружающую застройку,
• требования СП 2.13130.2012 » Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты»,
• требования норм СанПин 2.2.1/2.1.1.1200-03 » Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов»,
• важно учесть уже существующие постройки на участке, обременения, подземные сети существующие и проектируемые.

1. Общие требования к минимальным отступам зданий, строений, сооружений от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений, устанавливаются для участков, расположенных во всех территориальных зонах, кроме жилых зон с кодовым обозначением Т1Ж1, Т1Ж2-1 и Т1Ж2-2, многофункциональной зоны с кодовым обозначением Т3ЖД3 и подзон с кодовым обозначением ТД1-1_1, ТД2_1 общественно-деловых зон.
2. Минимальные отступы от границ земельных участков стен зданий, строений, сооружений без окон: на расстоянии, обеспечивающем нормативную инсоляцию и освещенность на высоте 6 метров и более в любой точке, по границам сопряженных и отделенных территориями общего пользования земельных участков или по границам территорий, на которых земельные участки не сформированы; в случае примыкания к территориям (земельным участкам), расположенным в границах территориальных зон, градостроительными регламентами которых не установлены виды разрешенного использования, для которых необходимо обеспечение нормативной инсоляции и освещенности, допускается минимальный отступ от границ участков, не совпадающих с красными линиями, 0 метров.
3. Минимальные отступы от границ земельных участков стен зданий, строений, сооружений с окнами: на расстоянии, обеспечивающем нормативную инсоляцию и освещенность на высоте 6 метров и более в любой точке, по границам сопряженных земельных участков, по границам земельных участков, отделенных территориями общего пользования, или по границам территорий, на которых земельные участки не сформированы, но не менее 10 метров; В случае примыкания к территориям (земельным участкам), расположенным в границах территориальных зон, градостроительными регламентами которых не установлены виды разрешенного использования, для которых необходимо обеспечение нормативной инсоляции и освещенности, допускается минимальный отступ от границ участков, не совпадающих с красными линиями, 3 метра.
4. Минимальные отступы от границ земельных участков стен зданий, строений, сооружений по границам земельных участков, совпадающим с красными линиями улиц и проездов, при выполнении требований пунктов 2 и 3 настоящей статьи устанавливаются: для жилых зданий с квартирами в первых этажах и учреждений образования и воспитания, выходящих на магистральные улицы – 6 метров; для жилых зданий с квартирами на первых этажах и учреждений образования и воспитания, выходящих на прочие улицы и проезды общего пользования – 3 метра; для прочих зданий – 0 метров.»

• ППЗ часть 2, Территориальная часть Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга, приложение 3
• ППЗ часть 1, Общая часть Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга

Для чего нужны ПЗЗ?

Из положений ГРК РФ следует, что этот документ является очень важным и нужным. И в статье 30 указанного кодекса прямо прописываются цели его принятия.

Они принимаются с целью обеспечения условий для:

• планирования и развития территорий городов (иных муниципальных образований);
• привлечения инвесторов для их развития;
• охраны объектов культурного наследия, окружающей среды;
• защиты законных интересов правообладателей объектов капитального строительства, земельных участков, а также иных физических и юридических лиц.

ПЗЗ состоит из нескольких частей. Это сам план и описательная часть. В нем имеется собственно карта (план), на котором вся земля поделена на отдельные зоны. Для каждой из них указаны правила использования, плотности и высоты застройки.

Фактически этот план показывает, где и какие земли размещаются, каковы их границы, как их можно использовать, что на них разрешается строить.

Почему это так важно? Благодаря таким планам жилые кварталы (зоны) стараются не размещать рядом с промышленными. А при застройке свободных участков соблюдаются определенные требования, не позволяющие возводить строения произвольно.

Нарушение этих требований, например, в части слишком плотной или высотной застройки, может создавать некомфортные, даже небезопасные условия проживания на данной территории.

Факторы, учитываемые при установке градостроительных регламентов

При установке градостроительных регламентов учитываются:

• фактическое использование земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны;
• возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов использования земельных участков (существующего вида использования и планируемого) и объектов капитального строительства;
• функциональные зоны и характеристики их планируемого развития на основе территориального планирования муниципальных образований;
• виды территориальных зон;
• требования охраны объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.

Внутри территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования, действие градостроительного регламента распространяется на все земельные участки , расположенные в этой зоне.

Структура ПЗЗ

Кратко о содержании Правил землепользования и застройки

Правила представляют собой официальный документ, нормативный акт муниципальных властей.

Он имеет текстовую часть, включающую градостроительные регламенты, а также порядок их применения, изменения. В нем также должна иметься карта, отображающая различные зоны конкретной территории.

• разрешенные виды пользования участками, капитальными объектами;
• устанавливаемые ограничения в их использовании;
• предельные допустимые размеры участков, параметров строительства (реконструкции) различных объектов;
• уровень обеспечения территории различной инфраструктурой.

Образец справки

Перед тем, как расписаться за получение выписки из ПЗЗ, нужно проверить, всю ли необходимую информацию содержит этот документ. Надо обратить внимание на наличие дат и подписей, печатей. Чтобы понимать, как должна выглядеть выписка из Правил землепользования и застройки, рекомендуется ознакомиться с ее примером. Образец приведен ниже.

Если сотрудники местной власти требуют за оказание услуги определенную сумму денег, то это считается правонарушением и подлежит наказанию.

Таким образом, ПЗЗ разрабатываются и утверждаются местными органами власти. Это объемный документ, состоящий из трех частей. В нем содержится информация из кадастра и Генплана. Выписка из ПЗЗ обычно требуется при необходимости смены вида разрешенного использования надела.

Для ее получения с заявлением и рядом других документов нужно обратиться в администрацию населенного пункта или Многофункциональный центр. Также можно воспользоваться порталом Госуслуги. Выдается справка на безвозмездной основе.

В чем отличия Генплана и ПЗЗ?

Генеральные планы отнесены ГРК РФ к документам территориального планирования городов и поселений. В них посредством карт отображаются границы поселения, его зонирование, а также планируемого в будущем размещения различных объектов. Имеется в этом документе и текстовая часть.

Однако Генплан не содержит никаких градостроительных регламентов, соответственно не регулирует вопросы разрешенной застройки.

В этом плане отображаются функциональные зоны поселений. Фактически он создается на перспективу, обозначая основные направления развития территории конкретного города (поселения).

ПЗЗ же больше отражают текущее состояние конкретной территории. В них более подробно описываются что, где и как размещается, что и в каких объемах можно строить.

Их карты детальнее отображают зонирование территории. Кроме того, ПЗЗ содержат регламенты градостроения. По своей сути они являются актом местного органа, утверждаются постановлениями организаций муниципальной власти, публикуются в официальных СМИ.

Стоимость разработки документации изменения в ПЗЗ

Стоимость разработки документации для изменения ПЗЗ зависит от масштабности проекта. Стоимость состоит из стоимости самого проекта (Пояснительная записка, графические материалы, расчеты) и из стоимости предварительного градостроительного аудита. Для не крупных проектов, где не требуется проработка большой территории, размещения множества объектов капитального строительства, стоимость проекта может составить 450 — 600 тыс руб + налоги и сборы.

Для крупных проектов, стоимость может составить от 600 тыс. руб. и выше.

Для разработки документации, землепользователь должен предоставить топографическую съемку. В отдельных случаях, топографическая съемка может не потребоваться.

ППЗ или Генплан — что первично?

Какие проблемы возникают при разработке Правил землепользования и застройки

По своему содержанию ПЗЗ и Генплан схожи, включают и планы территорий, и текстовую часть для их описания. Именно поэтому нередко встает вопрос о том, а какой же документ основной и первоочередной.

Логично и последовательно было бы предположить, что сначала принимаются планы развития территории на будущее (Генплан), а потом для их реализации утверждаются ПЗЗ.

Фактически Генплан должен служить основной для разработки правил. И даже в самом ГРК РФ говорится о том, что подготовленный проект правил должен проверяться на соответствие имеющемуся Генплану.

Проблемы разработки ПЗЗ

О важности принятия этого документа было сказано выше. Однако в дополнение следует отметить, что важно не просто его принять, но правильно составить. Если правила составлены некорректно, это может создать определенные трудности для различных субъектов земельных и иных имущественных отношений.

К примеру, они могут затронуть интересы различных строительных компаний, являющихся крупными застройщиками в жилой сфере. Если назначение выделенного под строительство участка меняется, то они несут значительные убытки. Принятие ПЗЗ является достаточно непросто процедурой.

Сначала должен быть разработан проект. Эта работа поручается специальным комиссиям. При этом решение о подготовке плана и создании комиссии должны быть обнародованы.

Затем подготовленный проект передается мэру (главе муниципального образования). А он должен принять решение об организации публичных слушаний по нему. По их результатам проекты могут быть направлены на утверждение или доработку.

Учитывая тот путь, который приходится пройти проекту до утверждения, с его принятием зачастую возникает немало сложностей.

Появлению в городе ПЗЗ могут препятствовать несогласованность различных должностных лиц и органов, недовольство планом на публичных слушаниях. При этом это недовольство во многих случаях вполне обоснованно.

Организации, которым поручается составление проектов, нередко допускают в них ошибки. Найти хорошего специалиста для такой работы бывает непросто.

Порой наличие ошибок обуславливается не только уровнем профессионализма, но и отсутствием градостроительной документации. В отсутствие Генплана в работе с утвержденными правилами могут возникнуть проблемы.

Если впоследствии он будет принят, то, возможно, придется вносить изменения и в ПЗЗ. Что на практике происходит далеко не сразу. Именно в таких ситуациях часто возникают несоответствия в этих документах.

Историческая справка

До строительства, в начале века Богураевских, Васильевских шахт на месте пос. Коксовый, у крутого берега Донца существовал казачий хутор Ольховский, дата основания которого неизвестна, заселенный свободными, после отмены крепостного права, казаками, переселившимися с хут. Бородинов.

Название Ольховский получил от названия кустарника Ольха, который обильно рос по балкам и берегам реки. Кроме зарослей Ольхи обильно рос можжевельник и тополя, древесину которых использовали для строительства землянок.

Местность была скалистая. На скалах селились орлы. Фамилия казакам и названия балок, которые сохранились до сих пор, давались используя местные колориты: Можаевы — можжевельник, балка Орловская — по орлам, балка Ольховская — по ольхе.

Камень со скал в дальнейшем стал использоваться для капитального строительства домов, зданий промышленных предприятий, и как визитная карточка хут. Ольховского — изгороди из камня.

Возле балок жили татары, которые очень дружили с казаками.

Первая была шахта Пастуховка (по фамилии хозяина).

Шахты 4-Васильевка и 6-Васильевка разработали два брата Васильевы. В дальнейшем открывались шахты 1, 2, 3, 4, 5, которые давали названия поселкам.

Всего за годы угольной промышленности было 36 шахт. Уголь добывался коксующий, от названия которого произошло название поселка.

(Из устных воспоминаний жителя поселка Копачева А. Р.)

В списках населенных мест Земли Донского Войска по сведениям 1859 года, изданным центральным статистическим комитетом Министерства Внутренних дел, город Санкт-Петербург значится казачий хутор Ольховский при реке Донец в 35 верстах от окружной станицы, с числом дворов-64, числом жителей мужского пола-264, женского пола-223.

В списках населенных мест области Войска Донского по переписи 1873 года, изданных статистическим комитетом Войска Донского, Новочеркасск 1975 год, значится казачий хутор Ольхов при реке Донец в 36 верстах от окружной станицы и почтовой станции, с числом дворов-78, числом жителей мужского пола-247, женского пола-268.

В хозяйствах имелось: 48 плугов, 149 лошадей, 150 пар волов, 411 прочего рогатого скота, 625 овец.

Административно-территориальные преобразования 1920-1999 г.г.

Ольховский сельсовет образован 7 марта 1923 г. Усть — Белокалитвенского района Шахтинского округа Донецкой губ., Украины.

С 1 октября 1924 г. Ольховский сельсовет Усть-Белокалитвенского района Шахтинского округа (с 5 октября 1925 г. — Шахтинско-Донецкого округа) в составе России.

В связи с ликвидацией Усть-Белокалитвенского района, в августе 1931 г. Ольховский сельсовет передается в Шахтинский район.

В феврале 1932 г. на территории Ольховского сельсовета Шахтинского района был образован Коксовый рабочий поселок с центром при шахте № 5 с включением в него населенных пунктов: Ольховского, Бородинова, шахты: 1,3,4,5,10 и ст. Коксовый.

В августе 1941 г. Коксовый (Коксовский) поссовет передан в состав Белокалитвинского района.

В январе 1954 г. из Ростовской области выделилась Каменская область.

С января 1954 г. по ноябрь 1957 г. Коксовский поссовет входил в состав Каменской области.

В связи с ликвидацией Усть-Белокалитвенского района, в августе 1931 г., Ольховский сельсовет передается в Шахтинский район.

В феврале 1932 г. на территории Ольховского сельсовета Шахтинского района был образован Коксовый рабочий поселок с центром при шахте № 5 с включением в него населенных пунктов Ольховского, Бородинова, шахты № 1.3.4.5 и 10 и ст. Коксовый.

В августе 1941 г. Коксовый (Коксовский) поссовет передан в состав Белокалитвенского р-на.

В январе 1954 г. из Ростовской области выделилась Каменская область.

С января 1954 г. по ноябрь 1957 г. Коксовский поссовет входил в состав Каменской области.

После упразднения Каменской области в ноябре 1957 г., территория вновь присоединяется к Ростовской области.

В мае 1963 г. Коксовский поссовет передан в административное подчинение Белокалитвинского горсовета.

(Справочник АТД Ростовской обл. (1924-1937)

(Справочник АТД Ростовской обл. (1937-1970)

(Справочник АТД Ростовской обл. (1971-1993)

Поселку шахта 35, входившему в состав Коксовского поссовета, в 1988 г. было присвоено наименование пос. Русичи.

Согласно сведений о муниципальном образовании, вносимом в Федеральный реестр муниципальных образований в Российской Федерации, с 17 марта 1999 г. правильное наименование населенных пунктов Коксовской поселковой администрации:

— п. Разъезд Васильевский.

После установления Советской власти на Дону в 1920 г. органом государственной власти стал Ольховский сельский Совет депутатов трудящихся, с 1932 г. — Коксовский поселковый Совет депутатов трудящихся (с 1977 г. — народных депутатов) и его исполнительный комитет. Система местных органов в государственной власти строилась применительно к территориальному устройству и изменялась вместе с ним. С возникновением территориальной единицы (района, поссовета) начинал свою деятельность соответствующий Совет и его Исполком и прекращал свою деятельность с момента упразднения района, поссовета.

Совет — орган коллективного руководства, решал наиболее важные вопросы на заседаниях происходивших в сессионном порядке. Сессия являлась основной организационно-правовой формой деятельности Совета, так как на сессии все депутаты участвовали в решении стоящих задач. До принятия Конституции СССР 1977 года признавалось, что сессия состоит только из заседаний, Конституция СССР 1977 года уточнила и расширила понятие сессии: сессия состоит из заседаний Совета, а также проводимых в период между ними заседаний постоянных комиссий Совета.

На первых организационных сессиях каждого созыва избирался исполком, постоянные комиссии Совета, комиссии при исполкоме, предусмотренные законодательством.

Основной документ, отражающий ход заседаний Совета — протокол сессии.

В 1990 году после выборов Советов двадцать первого созыва на альтернативной основе, Советы заняли новое место в структуре местных органов власти. Советы стали представительными органами, а исполкомы — исполнительными.

На основе Постановления Президиума ВС РСФСР от 9 февраля 1990 года «О временном положении о председателях и президиумах местных Советов народных депутатов в РСФСР», «О разделении законодательной, исполнительной и судебной власти» произошли существенные изменения в структуре Совета. Впервые должность председателя Совета отделена от должности председателя исполкома поссовета. Вводится должность заместителя председателя Совета (освобожденный). Оргсессия двадцать первого созыва утверждает заместителя председателя Совета в должности. Должность секретаря исполкома упраздняется, вводится новая должность «специалист исполкома» (выполняет функции секретаря исполкома).

Совет для предварительного рассмотрения и подготовки вопросов, относящихся к ведению Совета, и активного содействия осуществлению его решений создавал на срок своих полномочий постоянные комиссии из числа депутатов Совета. Комиссии были ответственны перед Советом и ему подотчетны. Постоянные комиссии являлись органами Совета.

Главным исполнительным и распорядительным органом Коксовского поселкового Совета был его исполком.

Исполком избирался Советом из депутатов на первой сессии Совета на весь срок полномочий Совета данного созыва и сохранял права до сформирования Советом нового созыва своего исполкома.

В состав исполкома Коксовского поселкового Совета избиралось 7-9 человек. В состав исполкома входили: председатель, заместитель, секретарь и члены исполкома из числа депутатов. Исполком входил в систему органов государственного управления и находился в двойном подчинении — избравшему его Совету и исполкому Белокалитвинского горсовета (вышестоящему Совету).

Исполком — орган коллегионального руководства, решал основные вопросы на заседаниях. Заседания проводились по мере надобности, но не реже одного раза в месяц. Исполком Коксовского поссовета прекращал свою деятельность в период временной оккупации в годы Великой Отечественной войны в июле 1942 года и возобновил свою работу после освобождения в феврале 1943 года.

Основные организационно — распорядительные документы Совета и исполкома — решения сессии, решения исполкома, принятые как результат коллегионального руководства.

Указ Президента РФ от 22 августа 1991 г. № 75 «О некоторых вопросах деятельности органов исполнительной власти в РСФСР» установил, что с момента назначения на должность Главы администрации считаются прекращенными полномочия исполнительного комитета.

Постановлением главы администрации города Белая Калитва и района № 14 от 11 января 1992 года главой администрации территории Коксовского поселкового Совета назначен Какичев А. Ф. Деятельность исполкома Коксовского поселкового Совета прекращена.

Коксовский поселковый Совет народных депутатов, как орган представительной власти продолжал действовать.

В соответствии с Законом РСФСР «О местном самоуправлении в РСФСР» от 6 июля 1991 года органом исполнительной власти стала Коксовская поселковая администрация.

На территории Коксовского поселкового Совета продолжали действовать постоянные комиссии: мандатная, планово — бюджетная, по жилищно — коммунальному хозяйству и благоустройству, по торговле и общественному питанию, по здравоохранению, народному образованию и культуре, по соцзаконности и охране общественного порядка.

28 февраля 1992 года, Решением Малого Совета Коксовского поселкового Совета народных депутатов, утверждается штатное расписание администрации территории Коксовского поселкового Совета: глава администрации, заместитель главы администрации, специалист, специалист — землеустроитель, техник по благоустройству, секретарь — машинистка, инспектор ВУС, уборщица.

Во исполнение Указа Президента РФ «О реформе представительных органов власти и органов местного самоуправления» от 9 октября 1993 года № 1617; постановления Главы Администрации Ростовской области «О мерах по выполнению Указа Президента РФ от 09.10.93 г. № 1617» от 10 октября 1993 года № 227; постановления главы администрации города Белая Калитва и района «О мерах по выполнению Указа Президента РФ от 09.10.93 г. № 1617 и постановления Главы Администрации Ростовской области от 10.10.93 г. № 227» от 14.10.93 г. № 2055, деятельность Коксовского поселкового Совета народных депутатов прекращена с 14 октября 1993 года. Функции Коксовского поселкового Совета народных депутатов переданы главе Коксовской поселковой администрации, в том числе по управлению муниципальным имуществом, закрепленным за Коксовским поселковым Советом народных депутатов.

Согласно « Положения об основах организации местного самоуправления в РФ на период поэтапной конституционной реформы» утвержденного Указом Президента РФ от 26 октября 1993 года № 1760, органом местного самоуправления территории Коксовской поселковой администрации стал глава местного самоуправления — глава Коксовской поселковой администрации.

Представительный орган Коксовской поселковой администрации не формировался. Учитывая, что в марте 1994 года в Белокалитвинскую городскую Думу были избраны депутаты от поселковых и сельских администраций, а также учитывая затраты на проведение выборов при существующем дефиците бюджета, во многих населенных пунктах избраны и работают комитеты самоуправления, Белокалитвинская городская Дума решила: образование представительных органов местного самоуправления в поссоветах и сельсоветах не производить. Главам поселковых и сельских администраций решением Белокалитвинской Думы № 40 от 27 сентября 1994 г. предоставлены полномочия глав местного самоуправления сроком на 1,5 года.

Устав города Белая Калитва, принятый Белокалитвинской городской Думой 19 ноября 1996 года № 55, определил, что поселковые и сельские администрации входят в структуру органов местного самоуправления г. Белая Калитва и являются их территориальными подразделениями.

Согласно Устава территория поселка Коксовый входит в городскую территорию с населением в полном составе.

В соответствии со ст. 9.1 гл. 3 Устава муниципального образования города Белая Калитва и Белокалитвинского района Ростовской области, зарегистрированным управлением юстиции Ростовской области от 25 февраля 1999 года, регистрационный № 19, Коксовская поселковая администрация как структурное подразделение администрации города и района осуществляет исполнительно-распорядительные полномочия самоуправления, закрепленные за поселковой администрацией нормативно-правовыми актами городской Думы и главы администрации города и района.

Глава поселковой администрации осуществляет на основе единоначалия и персональной ответственности руководство деятельностью поселковой администрации по выполнению решений городской Думы, постановлений и распоряжений главы администрации города и района.

В соответствии с Областным законом «О территориальном общественном самоуправлении в Ростовской области» от 4 марта 1997 года № 36-ЗС и гл. 10 Устава муниципального образования города Белая Калитва и Белокалитвинского района Ростовской области на части территории муниципального образования может создаваться и действовать территориальное общественное самоуправление в форме собраний, сходов, комитетов.

На территории Коксовской поселковой администрации действующим органов территориального общественного самоуправления являются сходы граждан.

Администрация Коксовского сельского поселения (изменение наименования)

С февраля 1992 года по октябрь 1993 года — администрация территории Коксовского поселкового Совета народных депутатов.

С октября 1993 года по март 2002 года — Коксовская поселковая администрация города Белая Калитва.

С марта 2002 года — Коксовская поселковая администрация администрации города Белая Калитва и Белокалитвинского района.

Глава Коксовской поселковой администрации администрации города Белая Калитва и Белокалитвинского района назначается главой города Белая Калитва и Белокалитвинского района на срок своих полномочий.

Основные распорядительные документы поселковой администрации — постановления, распоряжения главы, принимаемые на принципе единоначалия.

С декабря 2004г. изменено наименование Коксовской поселковой администрации города Белая Калитва и Белокалитвинского района на Коксовская сельская администрация Белокалитвинского района Ростовской области.

В декабре 2005г. Коксовская сельская администрация Белокалитвинского района Ростовской области ликвидирована.

С 1 января 2006г.- Администрация Коксовского сельского поселения Белокалитвинского района Ростовской области.

Является ли ПЗЗ окончательным документом?

Иногда возникает вопрос о том, являются ли утвержденные правила постоянными. Отражает ли документ конечное положение вещей или может меняться.

Любые имущественные, в том числе и земельные, отношения имеют обыкновение изменяться. Также не остаются неизменными и потребности, и планы развития различных территорий. Именно поэтому правила не являются статичным документом.

Еще на стадии разработки проекта они могут дорабатываться и изменяться. Они могут изменяться и после утверждения в зависимости от имеющихся или появляющихся вновь обстоятельств.

Особенно это актуально, кода они были приняты ранее Генплана. Его позднее принятие может вызвать необходимость внесения корректив и в существующие правила.

Следует иметь в виду, что правила открыты и доступны для изучения всеми. После утверждения они должны быть опубликованы.

У любых физических, а также юридических лиц имеется возможность оспаривать решение, которым они были приняты.

О Правилах землепользования и застройки известно далеко не всем. Однако они представляют важность для всех жителей каждого города (поселения).

Их принятие обеспечивает комфортную и безопасную среду обитания, интересы землепользователей, застройщиков, властей и обычных жителей города. Хорошо проработанные и верно составленные правила смогут стать основой для нормального развития и даже улучшения жизни муниципальных образований.

О том как искать Правила землепользования и застройки через систему ФГИС вы можете узнать, посмотрев видео:

Смотрите также Телефоны для консультации 01 Дек 2020 kasjanenko 273

Зоны сохраняемого землепользования

Зоны сохраняемого землепользования (индекс «Ф») являются одним из «изобретений» при составлении ПЗЗ Москвы.

• в качестве основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства устанавливаются виды разрешенного использования, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости;
• в качестве предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции устанавливаются: — в отношении застроенного участка — параметры расположенных на участке объектов капитального строительства, сведения о которых содержатся в ЕГРН; — в отношении незастроенного участка – нулевые параметры.

Установлена данная зона на большей части застроенной территории Москвы.

Для осуществления нового строительства или увеличения площади существующих объектов в данной зоне необходимо внесение изменений в Правила землепользования и застройки.

Также внесение изменений в ПЗЗ потребуется для установления новых основных видов разрешённого использования.

Без изменения ПЗЗ владельцы участков и недвижимости в данной зоне могут:

• Реализовывать вспомогательные виды разрешённого использования в пределах, установленных в ПЗЗ Москвы. Это позволяет перепрофилировать до 25% существующей площади недвижимости в том числе под торговлю, офисы и иные коммерческие объекты;
• Менять соотношение используемой площади между видами разрешенного использования, установленными для участка. В том числе путем реконструкции зданий в существующих габаритах.
• размещение некапитальных объектов, которые при современных строительных технологиях способны функционально заметить большинство видов нежилых зданий и при этом размещаются в принципиально ином, упрощённом, порядке.

Правовой центр ДВА М предлагает услуги по юридическому сопровождению реконструкции объектов в зоне сохраняемого землепользования по ПЗЗ Москвы, в т.ч. – обоснованию соответствия реконструкции режиму правил землепользования и застройки. А также по сопровождению размещения некапитальных объектов в данной зоне, обоснованию их некапитальности.

Так, в настоящее время конкретное функциональное назначение нежилых задний в ЕГРН не указывается, в связи с чем можно в том числе изменить фактическое использование здания на соответствующее любому из имеющихся видов разрешённого использования участка. Например, если для участка уже установлено смешанное разрешенное использование, предполагающее размещение производства и офисов – может быть увеличена доля офисных площадей за счет производственных.

Источник tbti.ru

Правила землепользования и застройки: состав сведений, порядок принятия и внесения изменений

В последнее время мы все чаще сталкиваемся с понятием «Правила землепользования и застройки» и возникают вопросы: «А что же это такое?», «Для каких целей и кем они принимаются?», «Каков порядок внесения в них изменений?». Постараемся разобраться с этими вопросами.

1. Что такое Правила землепользования и застройки (ПЗЗ)?

Впервые в Российской Федерации понятие «Правила землепользования и застройки» (ПЗЗ) появилось с принятием Градостроительного кодекса в 1998 году.

В соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса РФ правила землепользования и застройки (ПЗЗ) – это документ градостроительного зонирования, в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений. Принимаются ПЗЗ на муниципальном уровне, а в городах федерального значения (Москвы, Санкт – Петербурга и Севастополя) — на уровне высшего исполнительного органа власти этих городов.

Для чего же нужны Правила землепользования и застройки?

ПЗЗ разрабатываются с конкретным спектром целей (ч. 1 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ):

• создание условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;
• создание оптимальных условий при планировке территорий муниципальных образований;
• создание условий для привлечения инвестиций, в том числе путём предоставления инвесторам возможности выбора наиболее подходящей территории для строительства;
• обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.

Предназначение ПЗЗ заключается в том, чтобы способствовать точному определению территориальных зон в пределах территории муниципального образования и установить градостроительный регламент, определяющий правовой режим земельных участков в пределах указанной территории.

ПЗЗ разрабатываются по территориальному принципу. Во многом, они основываются на том, как исторически сложилась застройка того или иного населенного пункта, а именно как сформировались промышленные, торговые, жилые зоны, зоны отдыха и рекреации, зоны исторической застройки и др.

Для каждого участка территории населенного пункта ПЗЗ определяет целевое назначение и регламентирует его использование. Вся территория населенного пункта, таким образом, поделена на участки, в каждом из которых, в соответствии с его назначением, действуют свои, особые, правила застройки и ограничения на нее.

Фактически эти правила являются основным документом для застройщика, поскольку они устанавливают большинство требований к застройке земельного участка.

Правила землепользования и застройки являются документом открытого пользования и представлены на официальных сайтах администраций муниципальных образований. С ними можно ознакомиться и при непосредственном обращении в администрацию муниципалитета.

2. Состав сведений ПЗЗ

Правила землепользования и застройки включают в себя (ч.2 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ):

• карту градостроительного зонирования; ;
• порядок применения и внесения изменений в указанные правила.

Рассмотрим указанные элементы подробнее.

Карта градостроительного зонирования фиксирует границы территориальных зон. При этом каждый земельный участок должен относиться только к одной территориальной зоне. Территориальная зона по своей сути является совокупностью земельных участков, и имеет свои особенности и целевое назначение.

Так в ПЗЗ могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктуры, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон (ст. 35 Градостроительного кодекса РФ).

Границы территориальных зон могут устанавливаться по:

• линиям магистралей, улиц, проездов; ;
• границам земельных участков;
• границам населенных пунктов в пределах муниципальных образований и границам муниципальных образований;
• естественным границам природных объектов (лесам, водоемам, оврагам и др.);
• иным границам (ч. 2 ст. 34 Градостроительного кодекса РФ ).

При этом должна учитываться возможность сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков.

Обязательным приложением к ПЗЗ являются сведения о границах территориальных зон, которые должны содержать графическое описание местоположения границ территориальных зон, перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, используемой для ведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Органы местного самоуправления поселения, городского округа также вправе подготовить текстовое описание местоположения границ территориальных зон (ч.6.1 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ).

Формы графического и текстового описания местоположения границ территориальных зон, требования к точности определения координат границ территориальных зон, формату электронного документа, содержащего указанные сведения, установлены Приказом Министерства экономического развития РФ от 4 мая 2018 г. № 236 .

Помимо территориальных зон на карте градостроительного зонирования в обязательном порядке отображаются границы населенных пунктов, входящих в состав поселения или городского округа, границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия, границы территорий исторических поселений федерального и регионального значения, а также границы территорий, на которых может осуществляться комплексное и устойчивое развитие территорий. Указанные границы могут отображаться на отдельных картах которые являются приложением к ПЗЗ (ч. 5, 5.1 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ).

Градостроительный регламент — это порядок, в соответствии с которым фиксируется правовой режим использования тех или иных земельных участков, включая пространство над ними и под их поверхностью. Данные нормы касаются как процесса застройки территорий, так и последующей их эксплуатации.

Градостроительный регламент включает в себя информацию:

• о видах разрешенного использования земельных участков;и объектов капитального строительства;о предельных (минимальных и/или максимальных) размерах земельных участков и предельных параметрах разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
• об ограничениях использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемых в соответствии с законодательством Российской Федерации;
• о расчетных показателях обеспеченности инфраструктурой (коммунальной, транспортной, социальной) и расчетных показателях территориальной доступности такой инфраструктуры, если в границах территориальной зоны предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории .

Порядок применения ПЗЗ включает в себя следующие основные положения (ч. 3 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ):

• о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления;
• об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства гражданами и организациями;
• о подготовке документации по планировке территории;
• о проведении общественных обсуждений или публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки;
• о внесении изменений в правила землепользования и застройки;
• о регулировании иных вопросов землепользования и застройки.

С 1 июля 2017 года ПЗЗ сельского поселения или городского округа, в границах которых полностью или частично расположена приаэродромная территория, не применяются в той части, которая противоречит ограничениям использования земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости, установленным на приаэродромной территории (например, запрет на размещение объектов, высота которых превышает установленные законом ограничения; объектов, создающих помехи в работе средств и систем обслуживания воздушного движения, навигации, посадки и связи, предназначенных для организации воздушного движения и др.).

При выявлении таких противоречий правила землепользования и застройки должны быть приведены в соответствии с ограничениями, установленными на приаэродромной территории, в срок, не превышающий 6 месяцев (ч. 7, 8 ст.30 Градостроительного кодекса РФ).

3. Порядок принятия ПЗЗ

Учитывая, что ПЗЗ прямым образом оказывают влияние на права и обязанности землепользователей, принимаются они в соответствии со сложной многоступенчатой процедурой, включающей участие общественности.

При подготовке ПЗЗ уполномоченные органы ориентируются, в первую очередь, на документы о территориальном планировании (генеральный план, схемы территориального планирования), а также на требования технических регламентов, сведения ЕГРН; на сведения, документы, материалы, содержащиеся в государственных информационных системах обеспечения градостроительной деятельности и др. В случае противоречия положений ПЗЗ указанным документам, ПЗЗ в указанной части подлежат безусловной отмене.

ПЗЗ по общему правилу должны приниматься в отношении всей территории поселения или городского округа. Однако до принятия генерального плана допускается утверждение ПЗЗ в отношении части территории поселения (городского округа), с последующим внесением в них изменений, относящихся к другим частям территорий поселений (городских округов).

Применительно к межселенным территориям принятие ПЗЗ может осуществляться в случае планирования застройки таких территорий.

Процедура принятия ПЗЗ протекает в несколько этапов (ст. 31, 32 Градостроительного кодекса РФ):

1 этап — принятие решения о подготовке проекта ПЗЗ.

Глава местной администрации:

• принимает решение о подготовке ПЗЗ;
• формирует Комиссию по подготовке проекта ПЗЗ.

Решение о подготовке проекта ПЗЗ не позднее чем через 10 дней с даты его принятия публикуется в СМИ, в которых осуществляется официальное опубликование муниципальных правовых актов и иной официальной информации, а также размещается на сайте администрации в сети «Интернет».

2 этап — подготовка проекта ПЗЗ.

Осуществляется сформированной Комиссией по подготовке проекта ПЗЗ.

3 этап — согласование проекта ПЗЗ.

Подготовленный Комиссией проект проходит проверку органа местного самоуправления на соответствие требованиям технических регламентов, сведениям ЕГРН; сведениям, документам, материалам, содержащимся в государственных информационных системах обеспечения градостроительной деятельности и др. согласуется:

• с органом охраны объектов культурного наследия (если проект готовится применительно к территории исторического поселения федерального или регионального значения);
• с Росавиацией (если в границах территории муниципального образования, применительно к которой готовится проект, полностью или частично расположена приаэродромная территория).

Прошедший указанные согласования и проверку проект направляется главе местной администрации, который в свою очередь в срок не позднее чем через 10 дней со дня получения такого проекта, принимает решение о проведении общественных обсуждений или публичных слушаний.

4 этап — проведение общественных обсуждений или публичных слушаний.

Это наиболее важная стадия для защиты прав землепользователей в связи с принятием новых ПЗЗ. В ходе общественных обсуждений или публичных слушаний граждане имеют возможность заявить возражения о несоответствии ПЗЗ требованиям закона или текущему разрешённому использованию земельных участков.

Публичные слушания отличаются от общественных обсуждений обязательным проведением собрания (или собраний) участников публичных слушаний. Таким образом, публичные слушания проводятся очно (на собрании участников), а общественные обсуждения — заочно (без проведения собрания).

Процедура общественных обсуждений или публичных слушаний устанавливается органами местного самоуправления и разнится в зависимости от муниципального образования, однако наиболее общая модель является следующей (ст. 5.1 Градостроительного кодекса РФ):

◊ Не позднее, чем за 7 дней до дня размещения на официальном сайте администрации и (или) в информационных системах (государственной или муниципальной информационной системе, обеспечивающей проведение общественных обсуждений с использованием сети «Интернет» либо на региональном портале государственных и муниципальных услуг) проекта ПЗЗ, публикуется в СМИ, в которых осуществляется официальное опубликование муниципальных правовых актов и иной официальной информации, и распространяется на информационных стендах оповещение о начале общественных обсуждений или публичных слушаний. Указанное оповещение должно содержать информацию об официальном сайте или информационных системах, на которых будут размещены проект ПЗЗ, и информационные материалы к нему.

◊ После оповещения и размещения проекта ПЗЗ проводится экспозиция указанного проекта (выставление его на обозрение), в ходе которой должны быть организованы консультирование посетителей и распространение информационных материалов о проекте.

◊ Участие граждан в общественном обсуждении или публичных слушаниях завершается внесением предложений и замечаний, касающихся проекта ПЗЗ, которые в свою очередь подлежат регистрации и обязательному рассмотрению организатором общественных обсуждений или публичных слушаний.

◊ Продолжительность общественных обсуждений или публичных слушаний по проекту ПЗЗ составляет не менее 1-го и не более 3-х месяцев со дня опубликования такого проекта.

◊ По итогам общественных обсуждений или публичных слушаний организатором подготавливается протокол и заключение о результатах таких обсуждений или слушаний, которое публикуется в СМИ (в которых осуществляется официальное опубликование муниципальных правовых актов и иной официальной информации), а также размещается на официальном сайте местной администрации и (или) информационных системах.

5 этап — рассмотрение результатов общественных обсуждений или публичных слушаний.

Как только публичные мероприятия завершаются, в проект ПЗЗ вносятся необходимые изменения, и он предоставляется главе местной администрации. К документу должны прилагаться протоколы обсуждений или слушаний, а также заключение об их результатах.

В свою очередь, глава муниципалитета в течение 10 дней после получения проекта обязан направить его в представительный орган местного самоуправления или же отклонить. Если документ не будет одобрен руководителем местной администрации, то он должен пройти доработку.

6 этап — утверждение ПЗЗ.

Рассмотрев проект ПЗЗ и обязательные приложения к нему, представительный орган власти муниципалитета принимает следующие решения:

• об утверждении ПЗЗ;
• либо о направлении проекта ПЗЗ на доработку в соответствии с заключением о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний по указанному проекту.

После утверждения ПЗЗ должны быть в установленном порядке опубликованы в СМИ (в которых осуществляется официальное опубликование муниципальных правовых актов и иной официальной информации) и размещены на официальном сайте муниципалитета.

В течение 5 рабочих дней с даты принятия решения об утверждении ПЗЗ муниципалитет должен в порядке межведомственного информационного взаимодействия направить документы об утверждении ПЗЗ (содержащиеся в них сведения) в Росреестр для внесения в реестр границ ЕГРН сведений об установленных в ПЗЗ территориальных зонах. К указанным документам обязательно должны быть приложены подготовленные в электронной форме графическое описание местоположения границ территориальных зон и перечень координат характерных точек границ таких зон (п. 3 ч. 1, ч. 18.1, ч. 20 ст. 32 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; далее — Закон о регистрации недвижимости).

Решение об утверждении ПЗЗ может быть оспорено гражданами или организациями в судебном порядке.

Оспаривание ПЗЗ возможно в тех случаях, если имеются очевидные нарушения законности в их содержании или порядке принятия:

• пересечение границ земельного участка границами территориальных зон, установленных ПЗЗ (участок находится в 2-х и более территориальных зонах).

В соответствии с устойчивой судебной практикой, если суд на основании сведений ЕГРН установит, что границы земельного участка пересекаются с границами территориальных зон, и границы земельного участка были сформированы до введения в действие ПЗЗ, сведения ПЗЗ о границах территориальных зон в указанной части подлежат безусловной отмене.

• Несоответствие территориального зонирования ПЗЗ сведениям генерального планао функциональном зонировании территории.

• Грубое нарушение порядка принятия ПЗЗ (например, не были проведены публичные слушания, согласования заинтересованных органов и т.д.).

В случае, если с принятием ПЗЗ арендатор земельного участка потерял возможность использовать его в соответствии с требованиями договора, суд правомочен расторгнуть договор аренды в связи с существенным изменением обстоятельств. При этом, в соответствии с существующей практикой суд может взыскать с арендодателя всё, что было выплачено по договору аренды, поскольку арендатор так и не получил возможности реализовать свой законный интерес в арендных отношениях.

4. Внесение изменений в ПЗЗ

Необходимость в изменении ПЗЗ может возникнуть, если правообладатель земельного участка не планирует использовать его в том варианте, что предусмотрен действующими ПЗЗ. Не редки и другие случаи — когда ПЗЗ существенно ограничивают или вовсе не допускают новое строительство.

Градостроительным кодексом РФ (ч. 2 ст. 33) предусмотрены следующие возможные основания для внесения изменений в ПЗЗ:

• несоответствие действующих ПЗЗ генеральному плану муниципалитета, схеме его планирования (если в них были внесены изменения);
• поступление от Росавиации предписания об устранении нарушений ограничений использования объектов недвижимости, установленных на приаэродромной территории;
• поступление предложений об изменении граництерриториальных зон, изменении градостроительных регламентов;
• несоответствие сведений о местоположении границ зон с особыми условиями использования территорий, территорий объектов культурного наследия, отображенных на карте градостроительного зонирования, содержащемуся в ЕГРНописанию местоположения границ указанных зон, территорий;
• несоответствие установленных градостроительным регламентом ограничений использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных полностью или частично в границах зон с особыми условиями использования территорий, территорий достопримечательных мест федерального, регионального и местного значения, содержащимся в ЕГРН ограничениям использования объектов недвижимости в пределах таких зон, территорий;
• установление, изменение, прекращение существования зоны с особыми условиями использования территории, установление, изменение границ территории объекта культурного наследия, территории исторического поселения федерального значения, территории исторического поселения регионального значения.

ПЗЗ могут быть изменены по инициативе любого заинтересованного лица, но при наличии предусмотренных законом обоснований (ч. 3 ст. 33 Градостроительного кодекса РФ).

Так, соответствующую инициативу могут проявить исполнительные органы власти федерального, регионального уровня, органы местного самоуправления только в случае, если ПЗЗ препятствуют функционированию, размещению объектов капитального строительства соответственно федерального, регионального, местного значения. Органы местного самоуправления также могут проявить инициативу в случаях, если необходимо совершенствовать порядок регулирования землепользования и застройки на соответствующей территории поселения, территории городского округа, межселенных территориях.

Физические лица и организации могут выступать с инициативой, если реализация ПЗЗ неэффективна и сопровождается нанесением вреда владельцам тех или иных видов имущества. То есть перечень таких оснований является открытым. Например, это могут быть предложения:

• об изменении границ территориальных зон, т.е. включение земельного участка в границы одной из предусмотренных перечнем ПЗЗ территориальных зон;
• об изменении градостроительного регламента территориальной зоны. В этом случае землепользователь предлагает изменить параметры использования всех участков в границах соответствующей территориальной зоны (к примеру, расширить перечень видов разрешённого использования данной зоны). Последствиями такого изменения ПЗЗ может воспользоваться каждый, кто владеет земельным участком в данной территориальной зоне.

Обращаем внимание, что изменение ПЗЗ, при отсутствии каких-либо нарушений в их принятии, является правом, а не обязанностью компетентного органа. Иными словами, при поступлении предложения об изменении ПЗЗ орган власти обязан рассмотреть его. В случае если высказанные предложения соответствуют проекту развития территории, выраженному в генеральном плане и текущей градостроительной политике, орган власти может принять решение об изменении ПЗЗ, однако вправе и отказать в этом.

Порядок внесения изменений в ПЗЗ аналогичен порядку их принятия, но с учетом особенностей, предусмотренных ст. 33 Градостроительного кодекса РФ, и включает в себя следующие основные этапы:

1 этап — направление уполномоченными органами или заинтересованными лицами предложений о внесении изменений в ПЗЗ в Комиссию по ПЗЗ.

Комиссия по правилам землепользования и застройки является постоянно действующим консультативным органом, созданным при местной администрации. Указанная Комиссия осуществляет как подготовку проектов ПЗЗ, так и проектов изменений в ПЗЗ.

В задачи Комиссии также входит обеспечение применения ПЗЗ после их утверждения (например, в части проведения публичных слушаний по предоставлению разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства).

2 этап — рассмотрение предложений Комиссией, подготовка ею заключения (в течение 30 дней со дня поступления предложений, и направление такого заключения главе местной администрации.

3 этап — рассмотрение заключения Комиссии главой местной администрации и принятие в течение 30 дней решения о внесении изменений в ПЗЗ или их отклонении. Копия данного документа отправляется заявителям. Положительное решение о подготовке проекта изменений в ПЗЗ должно быть опубликовано для всеобщего сведения в СМИ, в которых осуществляется официальное опубликование муниципальных правовых актов и иной официальной информации (не позднее чем через 10 дней с даты его принятия).

4 этап — подготовка Комиссией проекта изменений в ПЗЗ.

5 этап — проверка и согласование проекта изменений в ПЗЗ в органах местного самоуправления и государственной власти (их состав различен в зависимости от того, какие изменения предполагается внести в ПЗЗ). Направление прошедшего проверку и согласование проекта главе муниципального образования для принятия решения о проведении общественных обсуждений или публичных слушаний (не позднее чем через 10 дней со дня получения такого проекта).

6 этап — проведение общественных обсуждений или публичных слушаний по проекту. Проводятся они в том же порядке, что и при принятии ПЗЗ (см. раздел 3).

7 этап — рассмотрение проекта и результатов общественных обсуждений или публичных слушаний главой местной администрации, принятие решения о направлении проекта в представительный орган муниципального образования или их отклонении;

8 этап — рассмотрение и принятие решения о внесении изменений в ПЗЗ либо отклонение проекта изменений в ПЗЗ представительным органом муниципального образования.

Изменения в ПЗЗ должны быть в установленном порядке опубликованы в СМИ (в которых осуществляется официальное опубликование муниципальных правовых актов и иной официальной информации) и размещены на официальном сайте муниципалитета.

В случае если принятыми изменениями в ПЗЗ предусмотрено установление или изменение градостроительного регламента, установление или изменение границ территориальных зон, муниципалитет в течение 5 рабочих дней с даты принятия решения об изменении ПЗЗ, должен в порядке межведомственного информационного взаимодействия направить документы об таких изменениях в Росреестр для внесения сведений в реестр границ ЕГРН, а также подготовленные в электронной форме графическое описание местоположения границ территориальных зон и перечень координат характерных точек границ таких зон (п. 3 ч. 1, ч. 18.1, ч. 20 ст. 32 Закона о регистрации недвижимости).

На заметку! Законом предусмотрены особенности внесения изменений в ПЗЗ, если такие изменения касаются:

; , территорий объектов культурного наследия, территорий исторических поселений;
• территорий, в отношении которых ПЗЗ не обеспечена возможность размещения предусмотренных документами территориального планирования объектов федерального, регионального, местного значения (за исключением линейных объектов);
• территорий, в границах которых расположены самовольные постройки (1) .

Подготовка заключения Комиссии, опубликование сообщения о принятии решения о подготовке проекта о внесении изменений в ПЗЗ и проведение общественных обсуждений или публичных слушаний не требуются:

В случае приведения ПЗЗ в соответствие с ограничениями использования объектов недвижимости , установленными на приаэродромной территории. Глава местной администрации после поступления от Росавиации предписания об устранении нарушений ограничений использования объектов недвижимости, установленных на приаэродромной территории, обязан принять решение о внесении изменений в ПЗЗ.

Такое предписание, может быть обжаловано главой местной администрации в суд (ч. 7.1 ст. 31, ч. 4.1, 6 ст. 33 Градостроительного кодекса РФ).

При необходимости внесения изменений в ПЗЗ в случаях:

• несоответствия сведений о местоположении границ зон с особыми условиями использования территорий, территорий объектов культурного наследия, отображенных на карте градостроительного зонирования, содержащемуся в ЕГРН описанию местоположения границ указанных зон, территорий;
• несоответствия установленных градостроительным регламентом ограничений использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных полностью или частично в границах зон с особыми условиями использования территорий, территорий достопримечательных мест федерального, регионального и местного значения, содержащимся в ЕГРН ограничениям использования объектов недвижимости в пределах таких зон, территорий;
• установления, изменения или прекращения существования зоны с особыми условиями использования территории; установления или изменения границ территории объекта культурного наследия, территории исторического поселения федерального или регионального значения.

При выявлении муниципалитетом указанных случаев, а также при поступлении:

• требований об отображении в ПЗЗ границ зон с особыми условиями использования территорий, территорий объектов культурного наследия, территорий исторических поселений федерального, регионального значения, установления ограничений использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах таких зон, территорий – от органов, уполномоченных на установление указанных зон и территорий;
• сведений об установлении, изменении или прекращении существования зоны с особыми условиями использования территории, о границах территории объекта культурного наследия — от Росреестра,

глава местной администрации обязан обеспечить внесение изменений в ПЗЗ путем их уточнения, и такие уточнения должны быть внесены в ПЗЗ в срок, не превышающий 6 месяцев (ч. 3.3, 8, 9, 10 ст. 33 Градостроительного кодекса РФ).

При внесении изменений в ПЗЗ, в случае однократного изменения видов разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для конкретной территориальной зоны, без изменения ранее установленных предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства и (или) в случае однократного изменения одного или нескольких предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленных градостроительным регламентом для конкретной территориальной зоны, не более чем на 10 %.

При внесении изменений в ПЗЗ, связанных с необходимостью обеспечения возможности размещения на территориях поселения, городского округа объектов федерального, регионального или местного значения, предусмотренных документами территориального планирования (за исключением линейных объектов), по требованию уполномоченных органов власти. Такие изменения в ПЗЗ должны быть внесены в течение 30 дней со дня получения главой местной администрации указанного требования. (ч. 3.1, 3.2, 3.3 ст. 33 Градостроительного кодекса РФ).

Не допускается внесение изменений в ПЗЗ относительно территориальной зоны, в границах которой выявлена самовольная постройка, предусматривающих установление вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, которые соответствуют виду разрешенного использования и параметрам такой самовольной постройки, до её сноса или приведения в соответствие с установленными требованиями. Исключением являются случаи, когда органом местного самоуправления в адрес органа власти, выявившего самовольную постройку, было направлено уведомление о том, что наличие признаков самовольной постройки не усматривается либо имеется вступившее в законную силу решение суда об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями (ч. 7 ст. 33 Градостроительного кодекса РФ).

Источник vladeilegko.ru

Правила землепользования и застройки — что это

Планирование, зональное распределение, благоустройство любого федерального субъекта осуществляется в соответствии с регламентами обустройства.

В числе обязательных регулирующих документов – правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Они регулируют использование земель местного назначения, согласно определённым правилам.

Они утверждаются на местном уровне, но в рамках Градостроительного и Земельного кодексов РФ.

Понятие ПЗЗ

Согласно правилам землепользования и застройки местная региональная территория разделяется на зоны. Каждая из зон предназначена для определённого использования, земельные участки всегда принадлежат к одной зоне.

Зоны назначения (в рамках категорий земель):

• земли для заселения;
• для ведения сельского хозяйства;
• для промышленных и энергетических нужд;
• специального назначения – аэропорт, космическая деятельность, теле-, радиостанции, вышки сотовой связи;
• транспортные развязки;
• охраняемые объекты;
• водный, лесной фонд.

Данный список не закрывается законодателем ввиду существования большего количества категорий земель.

Правила землепользования и застройки определяют чёткое обозначение и разделение этих зон. Для каждой из земель в зависимости от назначения используется свой градостроительный регламент. Он ограничивает участки, определяет параметры застройки, возможность расположения объектов в конкретной зоне, права собственников земель и др.

Категории земель

Зональное распределение земель определяет тактику развития всего федерального объекта, их составляющих – города, посёлка, транспортных развязок и пр. Для каждой зоны предусмотрено назначение земель, возможность застраивать участок. Например, на землях сельскохозяйственного назначения нельзя располагать промышленные здания.

Земли для заселения предоставляются под:

1. Индивидуальное жилищное строительство.
2. Личные подсобные хозяйства.
3. Жилые дома разной этажности.
4. Коммерческие здания средней высоты – магазины, пекарни, спортивные залы и пр.
5. Объекты коммунального хозяйства – электро-, водо-, тепловые и мобильные станции.
6. Учреждения коммерческого и государственного происхождения образовательного типа (ДОУ, школы, вузы, училища и пр.), школы.
7. Медицинские учреждения.
8. Автодороги, ж/д развязки и т. п.
9. Транспортные узлы (вокзалы, аэропорты, припортовые территории).
10. Резервные зоны – предназначены для развития строительства, расширения территорий населённого пункта.
11. Рекреационные зоны, предназначенные для туристической, культурной инфраструктуры.

Кроме того, водоёмы, если таковые оказались внутри поселений, территории культурного и исторического наследия, памятники, ботанические сады, музеи и т.п.

Допустимы индивидуальные постройки – гаражи, склады, если они не представляют опасности для окружающего населения.

Для сельского хозяйства допустимо иметь на территории следующие объекты:

• леса;
• полосы отчуждения;
• хозяйственные строения;
• пашни;
• участки для выпаса травоядных животных;
• сенокосы;
• садовые насаждения;
• залежи (пашни, не обрабатываемые больше 20 лет).

Такая местность располагается за пределами города, села из-за большой площади участков и особой специфики.

Хозяйство предполагает большие обороты для экспорта, обеспечения государственных потребностей. Но допускается предоставлять для сельского хозяйства территории населённых пунктов в индивидуальном порядке.

Как правило, речь идёт о небольших личных подсобных хозяйствах – виноградники, культурные насаждения, огороды и пр.

К промышленным территориям принято относить:

1. Производственные предприятия.
2. Участки, где ведётся добыча полезных ископаемых.
3. Объекты атомного производства и энергетики.
4. Предназначенные для охраны и обороны объекта.
5. Зоны специального назначения — космическая деятельность, аэропорт, аэродром.

Земли, относящиеся в промышленной категории, не могут возделываться под пашни или использоваться в качестве земли под фермерское хозяйство.

Прежде чем предоставить землю по назначению, проводится анализ поверхности земли, рельефность, целесообразность предприятия, расположение объекта. Недопустимо расположение земель промышленного назначения рядом с населёнными пунктами.

Особо охраняемые объекты представляют собой земли, предназначенные под исторические и культурные ценности, природоохранные субъекты РФ, памятные места. Могут использоваться для организации городских свалок, кладбищ, крематорий и т.п.

Рамки вышеперечисленных категорий гораздо шире, они зависят от специфики и значения федерального субъекта. Индивидуально, на местном уровне, каждая из категорий «разбивается» на зоны.

В каждой зоне предполагается определённое направление, разрешённая деятельность.

Например, в рамках категории земли под заселение могут располагаться зоны транспортной развязки, жилого массива и охраняемого объекта.

Также государственные субъекты РФ вправе добавлять, изменять категории согласно условиям местности, специфике пользования. При этом не нужно путать понятия «разрешённое использование» с «формой собственности» земли. На каждой из категорий зон располагаются объекты федерального, муниципального значения и частная собственность.

Структура ПЗЗ

ПЗЗ обеспечивают развитие муниципалитета, структуры населённых пунктов, обеспечивают возможности расширения ресурсов региона, привлекают инвестиционных партнёров. Все это даёт возможность планомерному развитию города, края, области.

ПЗЗ включают в себя:

1. Основные положения.
2. Карта зонирования субъекта.
3. Градостроительный регламент.

Это три пункта в обязательном порядке должны быть отражены в ПЗЗ.

Положения можно охарактеризовать, нормативный теоретический документ, в котором содержатся правила регулирования землепользования и застройки.

Здесь прописываются изменения в видах, назначениях земель, перечень необходимых документов для планирования. Отмечается обязательное условие – отсутствие противоречий с градостроительством, в рамках кодекса РФ.

Регулярно обновляется информация о заседаниях и совещаниях, на которых приняты изменения в ЗПП.

К карте тоже есть свои требования:

• на карте градостроительного зонирования определяются границы земель в соответствии с назначением. Участки не должны быть разделены этими границами, они могут принадлежать только к одной зоне использования. В свою очередь, в рамках одной зоны могут находиться несколько полноценных ограниченных земельных образований за исключением редких случаев (собор, как территория охраняемого объекта);
• на карте обязательно должны быть обозначены территории, на которых планируется деятельность по комплексному и устойчивому развитию территории – пересмотр земель, с учётом ветхости жилья, необходимости налаживания современной инфраструктуры. Для обозначения такой зоны может составляться индивидуальная карта. Если в регионе не планируется перестройка микрорайонов в рамках развития, обозначение не требуется.

Перечисленные условия в обязательном порядке должны быть отражены на карте.

На карте обязательно отображаются:

• границы населённых пунктов – город, поселение, деревня;
• границы области, округа;
• границы территорий особого назначения;
• зоны культурного наследия;
• исторические объекты.

Перечисленные объекты картограф обязан нанести, в противном случае их отсутствие может негативно сказаться на дальнейшем использовании земель.

Регламент

Правила застройки и землепользования градостроительный регламент должен отражать. Он определяет правовой режим земельной территории с учётом возможности строительства и использования земли. Регулирует возможные сочетания застроек и расположения объектов в рамках одного территориального поля, функционал и направленность.

В регламенте также отображены:

1. Параметры построек, возможности использования коммуникаций, допустимые нормы высоты здания, количество этажей.
2. Материал застройки, подземные и наземные коммуникации.
3. Ограничения в использовании земель, в соответствии с законодательством РФ.
4. Процент застройки, исходя из общей площади, отступы между целевыми участками.
5. Расчёт допустимых застроек в рамках одного назначения – социальных, развлекательных, учебных и других инфраструктур и многое другое.

Указанные факты являются важными составляющими для регламента – именно на них ориентируется застройщик.

Административные правила землепользования и застройки не распространяются на аэродромную и близлежащую территорию, если они противоречат ограничениям Воздушного кодекса РФ в отношении аэродромных земель. Если имеет место такое нарушение, то срок приведения использования земли в соответствии с Воздушным кодексом – не более 6 месяцев.

Если население не соглашается с рамками, указанными в градостроительном регламенте, представитель может обратиться в орган местного самоуправления с ходатайством о проведении собрания.

На нём обсуждается возможность отклонения, изменения границ или других условий документа.

Внесение изменений в ПЗЗ

Весь период согласования правил до момента их принятия и вступления в законную силу, продолжаются совещания и слушания пользователей земель. Рассматриваются предложения по назначению и использованию территории. В первую очередь обсуждается разграничение местности для жилого массива и сельскохозяйственных участков.

Иными словами, это приблизительное расположение следующих территорий:

• крупные пашни;
• сенокосы;
• пастбища.

После утверждения перечисленные земли отмечаются на карте.

Пзз что это такое: правила землепользования и застройки сельского поселения, муниципального образования, градостроительный регламент

• При этом учитываются требования, которые содержат действующие правила/документы, касающиеся вопросов территориального планирования (с учётом изменений, внесённых в ГрК законом 342-ФЗ).
• В ПЗЗ необходимо предусмотреть места, где будут размещаться объекты федерального (регионального, местного подчинения).
• Если проект готовится не для всего земельного участка, а для его части, то его можно разрабатывать даже при отсутствии соответствующего генплана.
• Решение о начале разработки ПЗЗ требует создания специальной комиссии.

Подготовленный проект «Правил» проверяется на соответствие положениям действующего российского законодательства. Если оно соблюдено, ППЗ выносится на обсуждение, которое организуется согласно положениям 31, 28, 5 статей ГрК.

При необходимости, по результатам прошедших обсуждений предлагаемой застройки, в него вносятся необходимые изменения.

Утверждение ПЗЗ

Подготовленные «Правила» подлежат утверждению уполномоченными структурами местного самоуправления (кроме ситуаций, перечисленных ст.63 ГрК).

Детально вопрос рассмотрен в тексте ст.32 Кодекса.

Внесение необходимых изменений в действующие «Правила»

Правилами предусмотрены следующие причины:

• Несоответствие действующих ПЗЗ Генплану населённого пункта (территории, находящейся в юрисдикции муниципалитета), возникшее вследствие внесения в последние документы одного и более изменений;
• Поступлении таких предложений, реализация которых потребует поменять существующий ГР;
• Изменение «Правил» необходимо оперативно выполнять при выявлении несоответствия границ (фактические отличаются от тех, которые учтены в ЕГР);
• Если установлено, что хотя бы один из объектов (участков земли) из числа поименованных в ПЗЗ, который полностью или частично располагается в зонах с особым порядком регулирования их статуса, не соответствуют ограничениям для застройки данной зоны;
• Когда меняются границы таких зон или они полностью прекращают своё существование.

Решение, согласно которому вносятся изменения в ПЗЗ, должно быть принято в течение месяца после проработки всех рассмотренных предложений (есть случаи, когда такого решения придётся официально ждать до 6 месяцев).

Установление видов зон

Определяя границы территорий, при написании текста ПЗЗ, разработчики обязательно учитывают следующие факторы:

• Возможность совмещения в единой зоне разных вариантов использования имеющегося участка (реального/планируемого);
• Определённые Генпланом параметры развития тех либо иных функциональных зон;
• Фактически сформировавшееся в рассматриваемой ТЗ землепользование (с обязательным учётом фактической планировки территории);
• Предстоящие изменения участков, относящихся к землям, имеющим различные категории;
• Исключение повреждений ОКС, возведённых на соседних участках;
• Расположение объектов, имеющих статус исторических (культурных), находящихся в региональной либо федеральной юрисдикции.

Важно понимать, что с высокой вероятностью границы таких территорий будут отличаться от тех, которые установлены местной администрацией (в разработанных ПЗЗ) для муниципальных участков.

При зонировании правила, разработанные администрацией, могут предусматривать наличие зон различного назначения. Например, жилых или сельскохозяйственных, промышленных либо со специальными режимами охраны, иных.

Градостроительный регламент

ГР устанавливает правовой режим конкретных участков, включая расположенное под ним и находящееся над его поверхностью (при условии применения для эксплуатации возведённых на нём ОКС).

Под положения ГР подпадают ОКС и участки земли, расположенные в границах территории (согласно имеющейся карте зонирования), для которой разработан ГР.

Участки, не подпадающие под требования ГР, поименованы в п.4 ст.36 Гражданского Кодекса. В ней же рассмотрены вопросы, касающиеся разработки такого документа как ГР и его последующего использования.

Существующие виды земельных участков

Их можно свести в три группы разрешённого использования.

К первой относятся основные. Во вторую собраны условно разрешённые. А к третьей принято относить вспомогательные.

Задание в тексте ПЗЗ предельных параметров, а также определение допустимых отклонений последних в части, касающейся разрешённого строительства (с одной стороны), установленных правилами, размеров конкретных участков (с другой), детально рассмотрено в ст.38 Кодекса.

Предоставление разрешения

Для внесённой в ПЗЗ территории, имеющей статус участка с условно разрешённым строительством, порядок получения разрешения на возведение ОКС регламентируется положениями ст.39 Кодекса.

Решение принимается в несколько этапов:

• Застройщик подаёт в муниципальный орган соответствующую заявку;
• Заявка рассматривается на публичных слушаниях, либо проходит общественное обсуждение. На это отводится не более месяца;
• По их результатам оформляются рекомендации (разрешить/запретить);
• На основании данных рекомендаций глава администрации принимает в течение 3 рабочих дней соответствующее решение.

Все расходы, которые потребуется понести в рамках выполнения каждого из упомянутых этапов, в результате которых будет оформлено разрешение на застройку, правилами возлагаются на лицо, пытающееся получить разрешение.

Вынесенное отказное решение можно обжаловать в суде.

Пзз и гпзу

ГПЗУ — градостроительный план земельного участка. После внесения изменений в ПЗЗ, можно приступить к получению ключевого градостроительного документа — ГПЗУ.

ППЗ достаточно подробно рассмотрен действующим законодательством (в частности, ст.30 Кодекса). ГПЗУ в статье 57.3 этого же документа.

Правила землепользования и застройки

Нормативы территориального планирования регламентируют все аспекты строительства, развития и эксплуатации территории населенных пунктов. Ключевыми документами, которым должна соответствовать вся перечисленная деятельность, являются генеральный план и правила застройки и землепользования (ПЗЗ).

Указанные бумаги утверждают органы местного самоуправления и являются обязательными к исполнению на муниципальном уровне. В документах не должно быть противоречий ГрК и ЗК РФ.

У многих из нас на слуху словосочетание «Правила землепользования и застройки», но далеко не все знают его определение, назначение и практическую пользу. Рассмотрим подробнее этот термин.

Первое упоминание правил землепользования и застройки в России встречается в ГрК РФ, принятом в 1998 г.

Ст. 1 упомянутого нормативного документа гласит, что ПЗЗ – документ градостроительного зонирования, в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок его использования и корректировки. Его утверждают муниципальные власти.

Цель создания ПЗЗ

Для чего создавались правила землепользования и застройки? В Градостроительном кодексе Российской Федерации прописаны четыре цели разработки данного документа:

• Организация условий для планомерного развития территорий населенных пунктов, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;
• Организация условий для составления плана территорий населенных пунктов;

• Защита законных интересов и прав граждан и организаций, владеющих участками земли, а также объектами недвижимости;
• Увеличение инвестиционной привлекательности территорий, в т. ч. через предоставление выбора самых эффективных видов разрешенного использования участков земли и объектов недвижимости.

ПЗЗ упорядочивает деятельность градостроительной отрасли, является основой развития муниципальных территорий и оптимизации процессов пользования земельными ресурсами населенных пунктов. Документ формирует основные принципы застройки различных функциональных зон города (села, деревни и пр.) в соответствии с существующими регламентами.

Вид разрешенного использования участка земли на территории муниципального образования происходит собственниками данных объектов недвижимости.

Для этого не требуется собирать многочисленные согласования и разрешения и добиваться принятия местными властями различных постановлений при выполнении одного условия: новые виды разрешенного использования перечислены в градостроительном регламенте в числе основных, вспомогательных или условно разрешенных к существующему наделу.

При выполнении данного условия действует уведомительный принцип внесения изменений.

Законный хозяин участка земли лично обращается в кадастровую палату с заявлением, в котором сообщает о смене вида разрешенного использования территории.

В документе указывается один из допустимых вариантов, соответствующий утвержденным правилам землепользования и застройки территории без необходимости прикладывать еще какие-либо бумаги.

В том случае, когда надел находится на территории, для которой нет существующих градостроительных регламентов или они на них не распространяются, смена вида разрешенного использования (ВРИ) происходит через принятие соответствующего решения исполнительными органами субъекта РФ в соответствии с федеральным законодательством.

Правила землепользования и застройки территорий муниципальных образований существенно упростили и сократили сроки решения вопросов по установлению и смене ВРИ участков земли в зоне действия градостроительных регламентов.

Разработка правил землепользования и застройки начинается с составления проектной документации. Регламентируется этот этап статьей 31 ГрК РФ. Указанный нормативный акт гласит, что решение о разработке проекта принимает глава местного самоуправления. В создании документа принимает участие специально созданная комиссия из специалистов администрации муниципалитета.

Как только решение о разработке проекта принято, в средствах массовой информации и на официальной странице администрации в интернете размещаются соответствующие сведения. На это властям отводится 10 дней.

Сообщение о начале работ по созданию проекта ПЗЗ должно содержать следующие данные:

• Состав комиссии и ее работа;
• Нюансы градостроительных зон;
• Сроки работы над проектом;
• Способы подачи предложений по разработке и иной информации, которая касается этого вопроса.

Получив предварительно составленный документ, глава местного самоуправления должен в течение десяти дней организовать публичные слушания по проекту. Согласно нормативным актам, их длительность составляет 2-4 месяца с момента публикации проектной документации.

Публичные слушания протоколируются и составляется заключение. На основании этих документов проект корректируется, а сами бумаги в обязательном порядке прилагаются к проекту ПЗЗ.

Правила землепользования и застройки утверждает представительный орган местной власти (Гордума или Совет депутатов). Своим решением он также может отправить документ на доработку, если в нем обнаружены недочеты и ошибки. Утвержденный проект публикуется на официальной странице администрации в интернете и в местных средствах массовой информации.

Правом оспаривания в судебном порядке принятого народными избранниками решения обладают физические, юридические лица и органы власти. Последние вправе делать это только тогда, когда выявлено несоответствие проекта законодательству Российской Федерации и утвержденным до этого документам территориального планирования всех уровней.

Каким образом вносятся коррективы в ПЗЗ?

Предложить изменения в существующие правила землепользования и застройки могут:

• Государственные органы власти разного уровня (от федерального до местного) в случае, когда ПЗЗ негативно влияют на деятельность или нарушают расположение объектов капитального строительства любого масштаба;
• Органы местного самоуправления в случае, когда необходимо изменение способа регулирования пользования землей или ее застройки на рассматриваемой территории;
• Физические и юридические лица в случае, когда согласно существующим правилам землепользования и застройки права собственников участков ущемляются (снижается эффективность использования земельных ресурсов и объектов капитального строительства или наносится прямой ущерб владельцу).

Все предложения рассматриваются специально созданной комиссией, которая в течение одного календарного месяца выносит заключение: внести изменения в правила землепользования и застройки или отклонить замечание. Последнее должно быть сделано мотивированно. Заключение передается главе местного самоуправления.

Руководитель администрации, основываясь на поступившем документе, в месячный срок принимает одно из двух решений: разработать проект внесения коррективов в правила землепользования и застройки или мотивированно отклонить предложение. Лицо, направившее предложение, уведомляется о нем в письменном виде. Ему передается копия принятого главой администрации решения.

• В данном списке можно найти правила землепользования и застройки для конкретного города:
• г. Абакан
• г. Анадырь
• г. Ангарск
• г. Архангельск
• г. Астрахань
• г. Барнаул
• г. Белгород
• г. Биробиджан
• г. Благовещенск
• г. Брянск
• г. Владивосток
• г. Владикавказ
• г. Владимир
• г. Волгоград
• г. Волжский
• г. Вологда
• г. Воронеж
• г. Горно-Алтайск
• г. Грозный
• г. Дзержинск
• г. Екатеринбург
• г. Иваново
• г. Ижевск
• г. Иркутск
• г. Йошкар-Ола
• г. Казань
• г. Калининград
• г. Калуга
• г. Каменск – Уральский
• г. Кемерово
• г. Киров
• г. Комсомольск-на-Амуре
• г. Кострома
• г. Краснодар
• г. Красноярск
• г. Курган
• г. Липецк
• г. Магадан
• г. Магас
• г. Магнитогорск
• г. Майкоп
• г. Махачкала

г. Москва — Проект правил землепользования и застройки г. Москвы находится на стадии рассмотрения (не утвержден). Градостроительный кодекс города Москвы (с изменениями на 16 декабря 2015 года)

1. г. Мурманск
2. г. Набережные Челны
3. г. Нальчик
4. г. Нарьян-Мар
5. г. Нижневартовск
6. г. Нижний Новгород
7. г. Нижний Тагил
8. г. Новокузнецк
9. г. Новороссийск
10. г. Новосибирск
11. г. Омск
12. г. Орел
13. г. Оренбург
14. г. Пенза
15. г. Пермь
16. г. Петрозаводск
17. г. Петропавловск-Камчатский
18. г. Псков
19. г. Ростов-на-Дону
20. г. Рязань
21. г. Салехард
22. г. Самара
23. г. Санкт-Петербург
24. г. Саранск
25. г. Саратов
26. г. Севастополь
27. г. Смоленск
28. г. Ставрополь
29. г. Старый Оскол
30. г. Сызрань
31. г. Тамбов
32. г. Тверь
33. г. Тольятти
34. г. Томск
35. г. Тула
36. г. Тюмень
37. г. Улан – Удэ
38. г. Ульяновск
39. г. Уссурийск
40. г. Уфа
41. г. Хабаровск
42. г. Чебоксары
43. г. Челябинск
44. г. Черкесск
45. г. Чита
46. г. Элиста
47. г. Южно-Сахалинск
48. г. Якутск
49. г. Ярославль

Правила землепользования и застройки: суть, утверждение и изменение

Владельцы недвижимого имущества, используя и распоряжаясь своей собственностью, в 2019 году должны руководствоваться действующими в текущий момент сводом Правил землепользования и застройки, утвержденными в данном регионе. Знание нюансов позволит в будущем избежать множества проблем, связанных с распоряжением собственной землей и надлежащем оформлении документации на нее.

В каждом городе в 2019 году действует свой свод положений и правил о порядке распоряжения недвижимым имуществом согласно с предназначением территории.

Данный свод создается муниципалитетом и утверждается его главой с учетом конкретной ситуации на той или иной территории.

Юридическую силу документ обретает после его опубликования в местных средствах массовой информации и является руководством к действиям, потребность в которых возникает у собственников.

Понятие землепользования и застройки

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) – сводный основополагающий документ градостроительного зонирования, созданный, утвержденный и реализуемый в рамках местных регламентов.

Правила землепользования и застройки делят на зоны рассматриваемую территорию.

К отличительным чертам градостроительных регламентов относят необходимость проведения слушаний его положений накануне утверждения.

Данный документ призван решить несколько задач по регулированию порядка эксплуатации и управления землейтерритории. Статья 30 ГК РФ основным предназначением Правил землепользования и застройкиопределяет:

1. Создать предпосылки стабильного развития города/населенного пункта с соблюдением требований поокружающей среде и культурном наследии.
2. Регулировать планировку в рамках населенного пункта.
3. Выступать гарантом прав владельцев земельных участков среди граждан и организаций, обеспечивать соблюдение их интересов при возведении объектов.
4. Создать благоприятную среду для финансовых вложений, включая право определить способ наиболее эффективногораспоряжения.

Порядок утверждения

Правила землепользования и застройки — это… Что такое Правила землепользования и застройки?

Правила землепользования и застройки — документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений. До утверждения правил землепользования и застройки в обязательном порядке по их проекту проводятся публичные слушания.

Состав правил землепользования и застройки

• Правила землепользования и застройки включают в себя:
• 1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;
• 2) карту градостроительного зонирования;
• 3) градостроительные регламенты.
• Порядок применения правил землепользования и застройки и внесения в них изменений включает в себя положения:
• 1) о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления;
• 2) об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами;
• 3) о подготовке документации по планировке территории органами местного самоуправления;
• 4) о проведении публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки;
• 5) о внесении изменений в правила землепользования и застройки;
• 6) о регулировании иных вопросов землепользования и застройки.

Карта градостроительного зонирования

На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне.

Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается.

Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.

На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке отображаются границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия.

Градостроительный регламент

1. В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:
2. 1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
3. 2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
4. 3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Предшественники правил землепользования и застройки

Впервые правила застройки (zoning, zoning regulation/code/ordinance) были приняты в 1916 г. в Нью-Йорке, в 1920-е годы распространились по городам США, а затем, со различными местными особенностями, и по многим странам.

Основные цели их введения — исключить такое соседство видов разрешенного использования земельных участков и параметров застройки, которое может приводить к снижению качества среды (например, при соседстве жилья с промышленными предприятиями, кварталов высотного строительства с малоэтажным жильем и пр.

), а также минимизировать процедуры, с помощью которых застройщик имеет возможность узнать как допускается использовать тот или иной земельный участок.

Что такое правила землепользования и застройки? | Территориальное управление Захаровское Одинцовского городского округа

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) – документ градостроительного зонирования, в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Необходимость подготовки ПЗЗ, а также порядок их подготовки предусматривается действующим законодательством Российской Федерации: Градостроительным и Земельным кодексом. Кроме того, учитываются положения, предусмотренные Федеральным законом «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

При наличии утвержденных ПЗЗ в муниципальном образовании создаются условия для устойчивого развития территории, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия, обеспечения стабильности землепользования и гарантированности прав субъектов земельно-имущественных отношений.

Для того чтобы отчетливее понять, что из себя представляют ПЗЗ следует дать определение некоторым понятиям.

Неотъемлемой частью правил является градостроительное зонирование, представляющее собой зонирование территории с целью определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов.

Иными словами, территория населенного пункта условно делится на отдельные зоны, для которых в Правилах определяются их границы и устанавливаются градостроительные регламенты.

Градостроительный регламент – устанавливаемые в пределах границ соответствующей зоны виды разрешенного использования земельных участков, а также всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства (здания, строения, сооружения). Градостроительными регламентами устанавливаются предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Структурно ПЗЗ состоят из 3 частей. Во-первых, это общая часть, в которой определяется порядок применения Правил и внесения в них изменений. Во-вторых, это графическая часть — карта градостроительного зонирования. И в-третьих, специальная часть – градостроительные регламенты.

Общая часть проекта правил землепользования и застройки сельского поселения Захаровское состоит из 6 глав.

Первая глава посвящена регулированию землепользования и застройки органами местного самоуправления: указаны субъекты градостроительных отношений, определены органы, уполномоченные регулировать и контролировать землепользование и застройку, закреплены их полномочия, раскрыты вопросы осуществления строительства, реконструкции, ввода в эксплуатацию зданий, строений, сооружений и т.п.

Глава вторая раскрывает процедуру изменения видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами.

Третья глава посвящена подготовке документации по планировке территории органами местного самоуправления. Четвертая глава – процедуре проведения публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки.

Глава пятая раскрывает процедуру внесения изменений в правила землепользования и застройки. Иные вопросы в сфере землепользования и застройки (основные принципы организации застройки, инженерная подготовка, выдача разрешительной документации, последствия самовольного строительства и т.п.) описаны в шестой главе.

• На карте градостроительного зонирования отражаются территориальные зоны, неразрывно связанные с градостроительными регламентами в отношении каждой территориальной зоны.
• Градостроительные регламенты включают себя:
• — виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (основные, вспомогательные, условно разрешенные);
• — предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
• — ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Несмотря на то, что градостроительные регламенты устанавливают виды разрешенного использования земельного участка и параметры объектов в соответствующей территориальной зоне, Градостроительный кодекс РФ предусматривает, что земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. Однако реконструкция таких объектов может осуществляться только путем их приведения в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства и реконструкции.

Если использование указанных земельных участков и объектов капитального строительства продолжается и такое использование опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, то в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких земельных участков и объектов.

Правила землепользования и застройки сельского поселения (ПЗЗ)

С каждым годом увеличивается площадь застраиваемых территорий земельных участков, которые предоставляются для возведения высотных многоэтажек, малоэтажных блочных строений, частных и дачных домов, а также других объектов инфраструктуры.

Но не каждый земельный надел пригоден для возведения зданий. Существует строгое распределение использования земли согласно установленному целевому использованию.

К примеру, на участках, предназначенных и относящихся к заповедной зоне, нельзя строить дома для постоянного проживания.

Поэтому для каждого муниципалитета устанавливаются правила землепользования и застройки (ПЗЗ), которые опираются на законодательные акты Градостроительного и Земельного кодексов. При отсутствии ПЗЗ органы власти не смогут предоставлять участки и разрешение на строительство любого вида.

Основные понятия

ПЗЗ представляется собой свод законодательных актов, устанавливающих регламенты градостроительства для различных территорий муниципальных образований, в которых чётко прописаны условия целевого назначения каждой зоны.

Отвечая на вопрос, ПЗЗ – что это такое, необходимо заметить их подчинённость Генеральному плану местности, не только сельских поселений, но и расположения объектов в городской черте.

И правила пользования землёй будут отражать особенности каждого регионального муниципалитета.

С появлением в 90-х годах правил землепользования они за этот период претерпели множество изменений, постоянно корректировались и стали важным сводом законов регулирования в сегменте градостроительства.

Необходимо понимать, что правила землепользования принимаются административным органом и имеют ряд разъяснительных формулировок применимости данного документа.

Целевое назначение ПЗЗ, определённое Градостроительным кодексом, имеет следующие функции:

• формирует условия для стабильности развития поселений в сельской местности (в том числе городского муниципалитета), полностью сохраняя экологию и культурные достопримечательности;
• создаёт условия формирования и планировки строительных объектов конкретного региона;
• обеспечивает правовую защиту интересов отдельных людей и различных компаний, среди пользователей которых есть много собственников земли и возведённых объектов;
• при правовой защите складывается комфортная обстановка для дополнительных инвестиций посредством подбора участков земли, покупки и строительства объектов капитального строительства.

Регистрация по СНИЛС на портале Госуслуги

В ГрК РФ (ФЗ № 190) содержится целая глава №4, в которой объясняются все особенности использования правил землепользования. Она характеризует:

• определение и назначение ПЗЗ;
• последовательность разработки проекта;
• процедура утверждений Правил;
• последовательность внесения изменений в ПЗЗ.

В новых правилах землепользования и застройки есть нормативы, касающиеся основных положений ПЗЗ:

• рекомендации по установке зонирования территорий;
• разновидности территориальных зон и их составляющие части;
• нормативы градостроительного регламента.

Кроме этого, правоприменение этого документа частично рассматривается в Земельном кодексе. Указывается, что установление этих правил землепользования находится в компетенции местных органов власти. Также при размещении участков земли на кадастровом плане необходимо руководствоваться вышеуказанными правилами землепользования.

Особенности градостроительного регламента

Все земли муниципалитета конкретного региона делятся на различные по назначению зоны. ПЗЗ состоит из двух частей: территориальной и общей. На территориальной – указываются зоны и устанавливаются их границы.

В общей части указывается градостроительное зонирование правил землепользования и застройки сельских поселений, то есть отмечаются территории, где разрешено строить дома различного назначения, а где – нет.

То есть документ представляет собой классификатор земельных наделов.

Полезно!ПЗЗ является правоустанавливающим нормативным актом для всех органов самоуправления и обязательно к безоговорочному исполнению.

Важно! Правовой статус ПЗЗ не подлежит оспариванию и должен быть применим не только органами власти, но надзорными и контролирующими органами, инвесторами, собственниками недвижимости, подрядчиками и застройщиками.

Правила распространяются в пределах границ одного округа и обязательно учитываются в генеральном плане и другой проектной документации, хотя законодательством допускается некоторое отклонение от нормативов, указанных в документе.

Решение споров в суде по земельным вопросам всегда основывается на ПЗЗ.

Согласно ЗК РФ земли делятся на следующие категории:

• сельхозназначения;
• для организации насулённых пунктов;
• зоны промышленного назначения, где строятся заводы, космодромы, энергетические предприятия и другие;
• находящиеся на особом контроле и под охраной;
• лесного хозяйства;
• водного фонда;
• участки в запасе.

Запись в паспортный стол через «Госуслуги»

Любой участок имеет своё целевое назначение и может быть причислен к одной из перечисленных категорий. Каждая группа имеет свой правовой статус по отношению к возможности или невозможности возведения построек. При получении разрешения на строительство любого объекта обязательно проверяется разрешённость использования для данной категории.

Для справки.Существует принятый в 2015 году классификатор «Виды разрешённого использования земель», которые периодически обновляется и корректируется. Он является основанием для получения разрешения на строительство.

По правилам землепользования и застройки сельского поселения утверждаются границы зон и регламенты градостроительства.

Все сведения о разрешённом использовании земли должны быть внесены в специальный Реестр объектов недвижимости согласно градостроительному регламенту.

Зонирование категории земли

Участки, имеющие статус земель сельхозназначения, делятся в свою очередь на другие виды по практическому применению:

• дачное строительство;
• ЛПХ (полевые участки);
• ЛПХ (приусадебные участки);
• ведение подсобного хозяйства;
• сельскохозяйственное производство;
• фермерское хозяйство;
• крестьянское хоз-во;
• садоводства и огородничества;
• для строительства объектов сельхозназначения.

На сегодняшний день этих категорий насчитывается около 15 видов, которые учитываются на генеральном плане и в правилах землепользования и застройки.

Согласно Земельному кодексу РФ (ст.7) земли сельскохозяйственного назначения могут быть изменены на земли поселений. Изменить вид разрешенного использования надела в пределах одной категории допускается следующими должностными лицами:

• главой местной администрации, если ПЗЗ ещё не утверждены;
• органом местного самоуправления после утверждения ПЗЗ.

Внимание! Решение по переводу земель других категорий в земли для населённых пунктов принимают только органы местного муниципалитета, при условии, что изменения будут утверждены и внесены в генеральный план.

Документом по землепользованию регламентируется правовой статус каждого участка. Исключением является территории общественного пользования (скверы, памятники, железнодорожные магистрали и др.).

Внесение изменений: основные этапы

Любые изменения статуса назначения участка должны решаться на уровне органов самоуправления. Формируется комиссия из ответственных лиц, имеющих правовой статус вносить корректировки.

Подтверждение учетной записи на госуслугах

Предложения об изменениях ПЗЗ могут исходить:

• от органов федерального или регионального муниципалитета в том случае, когда правила землепользования нарушают деятельность и функционирование зданий капстроительства соответствующего назначения.
• от органов местного самоуправления, когда необходима модернизация урегулирования пользования землёй или проведение застройки соответствующих территорий.
• от организации и граждан, если участки и построенные на них объекты используются не эффективно. При этом владельцу может быть нанесён ущерб.

Предложения подаются в письменном виде, а назначенная комиссия в месячный срок должна подготовить заключение: одобрить или отклонить изменения. При положительном решении документ направляется Главе администрации, который должен принять решение о внесении изменений или отклонить также в месячный срок. Затем копии решений отправляются заявителю.

Выводы

Правила землепользования определяют статус земельного участка, который вносится в генеральный план сельского поселения или города. Устанавливаются границы зон. В зависимости от назначения участка регламентируются требования к возводимым строительным объектам.

Источник pedcollege-kud.ru