Основной гражданско-правовой формой осуществления инвестиционной деятельности выступает инвестиционный договор – договор, в силу которого одна сторона (инвестор) обязуется осуществить инвестиционную деятельность.
При рассмотрении дела по заявлению администрации г. Сочи, поданному в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации о пересмотре судебных актов в порядке надзора, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что для разрешения спора между заявителем и ЗАО “Маркет” существенное значение имеет правовая квалификация отношений, сложившихся между сторонами договора инвестирования, заключенного между публичным образованием и частным лицом.
Необходимость выявления природы договоров, именуемых сторонами “инвестиционными”, связана с тем, что понятие “инвестиции” не имеет собственного строгого или общепризнанного юридического содержания, а потому при использовании в наименованиях договоров оно может обозначать разнообразные отношения, складывающиеся между участниками гражданского оборота.
ДОМ В КРЫМУ СТРОИТЕЛЬСТВО ПОКУПКА ИНВЕСТИЦИИ
До недавнего времени в ГК РФ и других федеральных законах отсутствовало какое-либо
определение инвестиционного договора. Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ “Об
инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных
вложений” (пункт 1 статьи 8), так же, как и Закон РСФСР от 26 июня 1991 г. N 1488-1 “Об инвестиционной деятельности в РСФСР” (пункт 1 статьи 7), лишь предусматривали, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ.
Последний, как известно, допускает возможность заключения сторонами договора, как предусмотренного, так и не предусмотренного законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 421 ГК РФ).
Законодательное закрепление понятия “специальный инвестиционный контракт” произошло в связи с принятием Федерального закона от 31 декабря 2014 г. N 488-ФЗ “О промышленной политике в Российской Федерации”, который в статье 16 определил такой договор, условия и порядок его заключения.
В то же время нельзя не отметить довольно ограниченный характер применения специального инвестиционного контракта: он может быть заключен лишь между инвестором и публично-правовым образованием и направлен на создание, модернизацию и освоение производства промышленной продукции с предоставлением мер стимулирования по отношению к инвестору и иным лицам со стороны органов власти.
Термин “инвестиционный договор” можно также встретить в подзаконных нормативных актах
Российской Федерации, а именно: в ранее принятом Положении о принятии федеральными органами исполнительной власти решений о даче согласия на заключение сделок по привлечению инвестиций в отношении находящихся в федеральной собственности объектов недвижимого имущества , утвержденном Постановлением Правительства Российской Федерации от 10 августа 2007 г. N 505.
«Деньги в землю. Грамотные инвестиции в участок под строительство»
Инвестиционный договор рассматривается в нем более широко как договор, устанавливающий права и обязанности лиц в связи с осуществлением ими деятельности по инвестированию внебюджетных средств для строительства, реконструкции, реставрации недвижимого имущества независимо от наименования (инвестиционный договор, договор об инвестировании, договор (контракт) на реализацию инвестиционного проекта, договор участия в долевом строительстве, договор простого товарищества (договор о совместной деятельности), договор на строительство, реконструкцию, реставрацию объекта недвижимого имущества и т.д.).
По нашему мнению, инвестиционный договор представляет собой собирательную категорию, обозначающую многочисленные договоры с участием инвестора, в том числе относящиеся к разным известным типам (видам) гражданских договоров, предусмотренных ГК РФ, а именно:
1) договоры купли-продажи (валютных ценностей, ценных бумаг, долей в уставных (складочных) капиталах хозяйственных обществ и товариществ, паев в производственных кооперативах, оборудования и других основных средств, относящихся к движимому имуществу,
предприятия, иного недвижимого имущества и т.д.) (пункт 1 статьи 454 ГК РФ);
2) договоры мены (пункт 1 статьи 567 ГК РФ);
3) договоры ренты (пункт 1 статьи 583 ГК РФ);
4) договоры финансовой аренды (лизинга) (статья 665 ГК РФ);
5) договоры строительного подряда (пункт 1 статьи 740 ГК РФ);
6) договоры займа, предусматривающие уплату процентов (пункт 1 статьи 807 ГК РФ), кредитные договоры (пункт 1 статьи 819 ГК РФ), договоры товарного кредита (статья 822 ГК РФ);
7) договоры финансирования под уступку денежного требования (пункт 1 статьи 824 ГК РФ);
8) договоры банковского вклада (пункт 1 статьи 834 ГК РФ);
9) договоры страхования (пункт 1 статьи 929 и пункт 1 статьи 934 ГК РФ);
10) договоры коммерческой концессии (пункт 1 статьи 1027 ГК РФ);
11) договоры простого товарищества (пункт 1 статьи 1041 ГК РФ), включая договоры инвестиционного товарищества (пункт 3 статьи 1041 ГК РФ);
12) учредительные договоры о создании хозяйственных товариществ и обществ (статьи 52, 70, 83, 89, 98 ГК РФ);
13) договоры об отчуждении исключительного права (пункт 1 статьи 1234 ГК РФ);
14) лицензионные договоры (пункт 1 статьи 1235 ГК РФ).
Разъясняя вопросы, которые возникают при рассмотрении споров договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал на необходимость устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 (“Купля-продажа”), 37 (“Подряд”), 55 (“Простое товарищество”) ГК РФ и т.д.
Причем такие договоры необходимо оценивать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, если не установлено иное.
В частности, в случаях, когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 названной главы (“Строительный подряд”).
В случаях, когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создание объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества.
Жилищно-строительный кооператив “Стрелка-2001” обратился в Арбитражный суд Саратовской области с иском к ОАО “Конструкторское бюро промышленной автоматики” о понуждении ответчика внести изменения в пункт 3.1 инвестиционного контракта по строительству группы жилых домов от 19 ноября 2002 г., сторонами по которому являлись истец и ответчик.
Арбитражный суд первой инстанции исковые требования истца удовлетворил. Двенадцатый арбитражный апелляционный суд такое решение отменил, в иске отказал. Полагая, что вышеуказанный инвестиционный контракт является договором инвестирования или договором долевого участия, а не смешанным договором с элементами договора простого товарищества и договора подряда, как его квалифицировала апелляционная инстанция, истец обратился с кассационной жалобой в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Однако кассационная инстанция указала, что инвестиционный характер договора не является
основанием для выделения его в особую группу договоров, не предусмотренных ГК РФ. Инвестиционный характер не связан с правовой природой договора.
Инвестиционными могут быть договоры подряда (так, финансовые вложения заказчика в строительство являются инвестициями), договоры купли-продажи (покупка недвижимости является инвестицией), иные договоры, поименованные либо не поименованные гражданским законодательством.
Такая разновидность договоров появилась только с принятием Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”.
Инвестиционный договор может представлять собой не только гражданско-правовой договор
определенного вида, предусмотренный частью второй ГК РФ, но являться смешанным или непоименованным договором в зависимости от условий, включенных в него по воле сторон.
Между территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным
имуществом по Омской области и ООО “Инвестиционно-промышленная компания “Энергофинанс” был заключен договор об инвестиционной деятельности, согласно пункту 1.1 которого управление Росимущества предоставляет инвестору объект инвестирования – указанное в договоре нежилое строение, а инвестор обязуется за счет собственных средств согласно инвестиционному проекту выполнить его реконструкцию.
При разрешении спора между сторонами Арбитражный суд Омской области исходил из
квалификации договора об инвестиционной деятельности как самостоятельной разновидности гражданско-правовых договоров, к которой не могут применяться положения, относящиеся к иным видам договоров, в частности к договору подряда. Однако такой вывод Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации посчитал ошибочным.
Статья 8 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ “Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений” предусматривает регулирование отношений между субъектами такой деятельности на основании договоров, заключаемых в соответствии с ГК РФ.
Следовательно, договор, названный сторонами инвестиционным, может представлять собой гражданско-правовой договор определенного вида, являться смешанным или непоименованным договором (пункты 2 и 3 статьи 421 ГК РФ) в зависимости от условий, включенных в него по воле сторон.
Поэтому арбитражному суду надлежало, руководствуясь правилами статьи 431 ГК РФ, дать толкование условиям заключенного между сторонами договора и на основании такого толкования решить вопрос о применимости соответствующих правовых норм о конкретных видах договоров, не ограничиваясь общими нормами об обязательствах, что им не было выполнено.
На этом основании Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации передал дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Омской области.
23 марта 2001 г. истец и ответчик заключили договор, который был назван ими как “договор
целевого финансирования и аренды волоконно-оптической системы”, согласно которому ответчик обязался осуществить целевое финансирование строительства, предоставляя истцу денежные средства на осуществление строительных и пусконаладочных работ 16-жильной
волоконно-оптической линии связи (ВОЛС) на определенной в договоре трассе, а истец – осуществить указанное строительство и пусконаладочные работы ВОЛС, а также в счет возврата денежной суммы, предоставленной ответчиком, передать последнему в аренду сроком на один год оптическую кабельную систему, состоящую из 16 оптических волокон.
По мнению истца, договор являлся смешанным, содержащим элементы договора займа и договора аренды. В частности, денежные средства в рамках целевого финансирования предоставлялись на возвратной основе, а передача в аренду ВОЛС осуществлялась на возмездной
основе, т.е. в счет платы за пользование ответчиком ВОЛС в течение одного года.
С точки зрения ответчика, рассматриваемый договор представлял собой договор долевого инвестирования строительства. Основываясь на Федеральном законе от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ “Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений”, ответчик полагал, что он произвел капитальные вложения в форме целевого финансирования и являлся одним из совладельцев ВОЛС.
Однако позицию ответчика арбитры МКАС посчитали необоснованной, поскольку возникшие между сторонами отношения не подпадали под регулирование вышеуказанного Закона.
Во-первых, предусмотренное договором финансирование имело возвратный характер: в счет возврата денежной суммы истец обязывался предоставить ответчику в аренду оптическую кабельную систему сроком на один год. Во-вторых, в заключенном договоре речь шла о передаче в аренду данной кабельной системы ответчику, и, следовательно, последний не становился собственником – совладельцем указанной системы.
МКАС признал в принципе приемлемой характеристику рассматриваемого договора в качестве
смешанного договора (пункт 3 статьи 421 ГК РФ), как это предлагал истец. Однако, по мнению арбитров, юридически было некорректно считать, что в этом смешанном договоре наряду с элементами договора аренды имеются элементы договора займа.
В соответствии со статьей 807 ГК РФ заемщик, получивший от заимодавца деньги, обязан возвратить последнему такую же сумму денег, тогда как в заключенном сторонами договоре в счет возврата денежной суммы истец (должник) обязывался предоставить ответчику в аренду определенное имущество.
Предусмотренная договором обязанность истца, таким образом, не укладывается в рамки договора займа, и к ней не могут применяться какие-либо нормы о договоре займа.
Вместе с тем в силу статьи 8 и пункта 2 статьи 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как
предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Следовательно, можно утверждать, что та часть договора, обозначенная как “целевое финансирование”, содержит элементы не предусмотренного действующим законодательством договора, не противоречащие ему. Соответственно, к отношениям, названным сторонами “целевым финансированием”, должны применяться положения заключенного договора, а при их недостаточности – положения статьи 1 и общей части обязательственного права ГК РФ.
К инвестиционным договорам, не поименованным в части второй ГК РФ, но получившим законодательное закрепление в других федеральных законах, в настоящее время относятся:
1) договор участия в долевом строительстве;
2) договор о развитии застроенной территории;
3) договор о комплексном освоении территории;
4) договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса;
5) договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического
класса;
6) соглашение о разделе продукции;
7) концессионное соглашение;
8) специальный инвестиционный контракт;
9) соглашение об осуществлении деятельности в ОЭЗ;
10) соглашение об осуществлении деятельности на территории опережающего социально-экономического развития;
12) производный финансовый инструмент;
13) договор негосударственного пенсионного обеспечения (пенсионный договор).
Стороны вправе заключить и другие не предусмотренные федеральным законом или иными
правовыми актами инвестиционные договоры. В частности, в настоящее время субъекты Российской Федерации и муниципальные образования являются участниками разнообразных инвестиционных договоров, таких как: инвестиционный договор в отношении находящихся в федеральной собственности объектов недвижимого имущества; соглашение о государственно-частном партнерстве; договор о реализации инвестиционного проекта ; договор купли-продажи
земельного участка на инвестиционных условиях и т.д.
Во внешнеэкономической сфере, помимо концессионных соглашений и соглашений о разделе продукции, получили широкое распространение договоры о создании совместных предприятий (Joint Venturess) и так называемые сервисные контракты (Service Contracts). Разновидностями последних могут быть соглашение о проведении технической оценки (Technical Evaluation Agreement), контракт по техническому содействию (Technical Assistance Contract), соглашение о совместном проведении разведочных и эксплуатационных работ (Joint Operating Agreement), контракт на повышение нефтеотдачи (Enhanced Oil Recovery Agreement), контракт на проведение работ (Contract of Work), кредитное соглашение (Loan Agreement) и др.
Источник: student-servis.ru
Инвестирование для создания собственной недвижимости имущественных прав (прав аренды)
В соответствии с положениями Федерального закона от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» под инвестициями понимаются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Это означает, что к объектам инвестирования в строительной деятельности могут быть отнесены и имущественные права. О том, как происходит инвестирование имущественных прав в объекты строительства, мы рассмотрим в статье на примере инвестирования права аренды.
Начнем с того, что к объектам гражданских прав на основании статьи 128 ГК РФ относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги; иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага. То есть, имущественные права отнесены гражданским законодательством к имуществу.
При этом права аренды в соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ включают в себя права временного владения и пользования или права временного пользования. Отличие данных прав состоит в том, что предоставляется во временное пользование, то арендатор вправе только самостоятельно использовать арендованный объект в своей предпринимательской деятельности и не имеет права предоставлять данный объект иным лицам.
Как уже отмечалось, в качестве инвестиций в строительство объекта недвижимости могут выступать имущественные права и права аренды тому не исключение. Однако инвестировать можно только права аренды, которые предполагают возможность передачи арендатором объекта третьим лицам для извлечения предпринимательского дохода. В обмен на инвестирование прав аренды инвестор получает имущественное право на построенный объект.
В соответствии с положениями статьи 607 ГК РФ объектами договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.
Заключая договор аренды, следует помнить о требованиях пункта 3 статьи 607 ГК РФ, которой установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Как правило, при инвестировании прав аренды в строительство объекта недвижимости объектами договора аренды выступают земельные участки, строительное оборудование, транспортные средства и иная строительная техника. При этом следует помнить, что в соответствии с гражданским законодательством в отношении некоторых объектов могут быть установлены ограничения прав аренды.
Например, в Письме Минэкономразвития Российской Федерации от 27.04.2011 г. № Д23-1757 рассмотрен вопрос о невозможности предоставления в аренду земельных участков, не прошедших кадастровый учет. В Письме сказано, что в соответствии со статьей 11.1 ЗК РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи.
Таким образом, предметом договора аренды земельного участка является сформированный земельный участок, поставленный на кадастровый учет. Также в письме отмечено, что предоставление несформированных земельных участков может привести к нарушению прав смежных землепользователей, землевладельцев и (или) арендаторов земельных участков.
В соответствии со статьей 35 Федерального закона от 22.07.2005 г. № 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации» резидент особой экономической зоны — арендатор земельного участка не вправе передавать права аренды на данный земельный участок в качестве вклада в уставные капиталы иных организации. Следовательно, и инвестировать свое право аренды на данный земельный участок в строительство объекта недвижимости такой участник не вправе.
Особенность инвестирования прав аренды в строительство объектов недвижимости состоит в том, что арендатор не вправе распоряжаться дальнейшей судьбой арендованного объекта. Другими словами, из всех составляющих права собственности на имущество у арендатора отсутствует право распоряжения объектом аренды.
Поэтому инвестирование прав аренды в строительство объектов недвижимости производится только с согласия арендодателя, в противном случае инвестирование прав аренды в строительство будет признано недействительным. Примером может служить Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28.05.2008 г. по делу № А43-19271/2007-12-451. В данном судебном споре речь шла о передаче арендных прав в качестве первоначального взноса в уставный капитал другой организации. Однако, по мнению автора, аналогичная позиция может быть применена и в отношении инвестирования прав аренды в строительство объектов недвижимости.
В соответствии с положениями статьи 615 ГК РФ при инвестировании прав аренды в строительство объектов недвижимости обязанным по договору аренды остается арендатор.
Положения статьи 615 ГК РФ содержат перечень возможных операций арендатора с арендованным имуществом. В списке данных операций инвестирование имущественных прав не предусмотрено. Однако данный перечень не является закрытым. К тому же законодательством не установлено прямого запрета на инвестирование имущественных прав, в частности, прав аренды. При инвестировании прав аренды в строительство заказчик получает право использовать арендованный инвестором объект в строительной деятельности, однако, это не освобождает арендатора от своих обязанностей перед арендодателем по договору аренды.
Если в качестве объекта инвестирования в строительство передаются права аренды на земельный участок, например, на котором будет осуществляться строительство объекта недвижимости, то следует учесть, при такой передаче имущественных прав арендатор перестает быть обязанным по договору аренды перед арендодателем. Дело в том, что положениями статьи 607 ГК РФ установлено, что в отношении аренды земельных участков и иных природных объектов могут существовать свои особенности. Это означает, что при инвестировании прав аренды на земельный участок следует в первую очередь руководствоваться положениями Земельного кодекса Российской Федерации, о котором мы уже упоминали в статье. Пунктом 5 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что арендатор земельного участка вправе передать свои имущественные права (права аренды) третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в качестве вклада в уставный капитал другого юридического лица в пределах срока договора аренды без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Получается, что при инвестировании в строительство прав аренды на земельный участок, на котором будет осуществляться строительство, обязанным по договору аренды становится новый арендатор. Заключение нового договора аренды земельного участка при этом, согласно положениям статьи 22 ЗК РФ, не требуется. При этом следует учитывать, что такой договор инвестирования необходимо зарегистрировать в установленном законодательством порядке, поскольку земельные участки относятся к объектам недвижимости в соответствии с положениями гражданского законодательства Российской Федерации. Договор аренды недвижимого имущества, а также договор инвестирования прав аренды на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, если он заключается на срок не менее одного года.
В Письме Минэкономразвития Российской Федерации от 06.07.2011 г. № Д23-2844 был рассмотрен вопрос продления срока договора аренды земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В письме сказано, что в соответствии с пунктом 4 статьи 30.2 ЗК РФ, арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, имеет право независимо от срока договора аренды такого земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
При этом к новому правообладателю переходят обязанности по выполнению указанных в пункте 3 статьи 30.2 ЗК РФ требований, касающихся комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства, согласно которому арендатор земельного участка, предоставленного для названных целей, обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 — 8 пункта 3 статьи 38.2 ЗК РФ.
В случае неисполнения обязанностей, указанных в пунктах 3, 4, 6 и 7 статьи 30.2 ЗК РФ, а также в случае ненадлежащего их исполнения права на земельные участки могут быть прекращены в соответствии с ЗК РФ и ГК РФ, помимо этого на основании пункта 9 статьи 30.2 ЗК РФ взимается неустойка в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения таких обязанностей, от размера арендной платы или размера земельного налога за каждый день просрочки, если договором не предусмотрено иное.
В рассматриваемом письме также отмечено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ и пункта 3 статьи 22 ЗК РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пункта 1 статьи 36 и статьи 46 ЗК РФ.
В Письме Минэкономразвития Российской Федерации от 21.02.2011 г. № Д23-612 сделан вывод, что арендатор вправе пользоваться и владеть земельным участком, предоставленным в аренду, только в рамках заключенного в установленном порядке договора аренды, также арендатор вправе передать свое право аренды другому лицу, однако распоряжаться таким земельным участком (например, совершать сделки) вправе только собственник.
Теперь обратимся к налоговой стороне вопроса. В соответствии с положениями статьи 146 НК РФ операции по реализации товаров, работ, услуг, в том числе передача имущественных прав на территории Российской Федерации признаются объектами налогообложения НДС. Поэтому при инвестировании в строительство имущественных прав, в частности прав аренды, возникает вопрос, в каком порядке следует учитывать стоимость имущественных прав для целей налогообложения.
Чтобы ответить на этот вопрос, необходимо обратиться к статье 39 НК РФ, содержащей понятие реализации для целей налогообложения. Так, согласно пункту 3 статьи 39 НК РФ не признается реализацией, а, следовательно, не подлежит налогообложению НДС передача имущества, носящая инвестиционный характер.
При этом налоговое законодательство не устанавливает понятия инвестиций и инвестиционного характера. Вследствие этого, можно воспользоваться статьей 11 НК РФ, которой определено, что институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей законодательства Российской Федерации, используемые в НК РФ, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства, если иное не предусмотрено НК РФ. В данном случае следует обратиться к Федеральному закону от 25.02.1999 г. N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», о котором мы упоминали в самом начале статьи, поскольку именно этот закон содержит понятие инвестиций. Повторим еще раз, что под инвестициями понимаются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.
Между тем, в пункте 3 статьи 39 НК РФ в качестве объектов, которые могут быть переданы, указано только имущество. Имущественные права в соответствии с положениями статьи 38 НК РФ выделены в особый объект, не отождествляемый с имуществом для целей применения налогового законодательства. Поэтому в отношении вопроса, стоит ли облагать НДС передачу имущественных прав в качестве инвестиций по договору строительства, существует несколько точек зрения.
Последняя точка зрения финансового ведомства, изложенная в Письме Минфина Российской Федерации от 07.09.2009 г. № 03-07-11/221, заключается в том, что при передаче имущественных прав, если такая передача носит инвестиционный характер, облагать НДС стоимость передаваемых имущественных прав не следует.
Однако ранее в Письме Минфина Российской Федерации от 21.07.2005 г. № 03-03-03/2 говорилось, что передача имущественных прав, носящая инвестиционный характер, признается налогооблагаемой НДС операцией. При этом в качестве налоговой базы по НДС выступает стоимость права аренды, признаваемая инвестиционным взносом в соответствии с договором инвестирования.
Если же налогоплательщик решает все же облагать НДС операцию по инвестированию имущественного права, то в данном случае не возникает спорной ситуации в отношении необходимости восстановления сумм НДС, ранее принятых к вычету, поскольку условия пункта 3 статьи 170 НК РФ не выполняются (налогоплательщик осуществляет облагаемые НДС операции).
Если налогоплательщик решает действовать иным образом и не признавать передачу имущественного права по договору инвестирования реализацией для целей применения главы 21 НК РФ, то складывается не определенная налоговым законодательством ситуация. Дело обстоит следующим образом.
Как уже было сказано, операции по инвестированию имущественных прав не признаются реализацией и не подлежат обложению НДС. Поэтому при осуществлении такой операции необходимо восстановить сумму НДС, ранее принятого к вычету, связанного с приобретением таких прав, в частности, прав аренды. Однако порядок восстановления суммы НДС со стоимости аренды не урегулирован.
Возникает вопрос, какую сумму НДС необходимо восстанавливать? Более того, передачу имущественных прав, носящую инвестиционный характер, нельзя в полной мере отнести к пункту 3 статьи 39 НК РФ, поскольку передаются имущественные права, а не имущество. Если налогоплательщик не желает столкнуться с претензиями налоговых органов в отношении исчисления и уплаты НДС, рекомендуем направить соответствующий запрос в Министерство финансов Российской Федерации. В данном случае это позволит избежать налоговой ответственности при доказанном налоговыми органами факте неправомерных действий налогоплательщика.
При инвестировании в строительство объекта недвижимости прав аренды следует определить денежную оценку вносимого вклада. По общему правилу такая оценка определяется исходя из действующего в данной местности размера арендной платы за пользование аналогичными объектами, подсчитанного за весь период пользования объектом.
Следует отличать права аренды, предоставляемые арендатором и арендодателем, поскольку нигде законодательно не запрещено вместо право собственности на имущество (в случае инвестирования строительства имуществом) предавать имущественное право. Например, собственник земельного участка в качестве инвестиционного взноса передает по договору строительства право аренды данного земельного участка застройщику. При этом непосредственно сам собственник земельного участка становится участником долевого строительства по договору. Однако при этом следует учесть, что за собственником земельного участка не только сохраняется право собственности, но и обременение (ограничение в распоряжении имущества) в течение срока, определенного при инвестировании. Аналогичная позиция закреплена в Постановлении Пленума ВС Российской Федерации от 01.07.1996 г. № 6/8.
Таким образом, при инвестировании имущественных прав не имеет значения, кто из участников — собственник имущества или нет производит инвестирование. То есть в данной ситуации имущественное право становится самостоятельным предметом инвестирования.
Источник: vsenovostroyki.ru
Индексы
Финансовая газета, N 22, 2003 год
Рубрика: Бухгалтеру строительной организации
Ю.Слепов,
аудитор, к.э.н.
ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛЬЯ: ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ
И БУХГАЛТЕРСКИЙ УЧЕТ
Строительство жилья — довольно высокодоходный бизнес. Вместе с тем он требует значительных и достаточно долгосрочных финансовых вложений, поскольку период оборота средств в данной отрасли составляет от полутора до трех лет. Именно такой срок необходим для возведения объекта от нулевого цикла до момента сдачи государственной комиссии.
При этом стоимость строительства может достигать нескольких миллионов долларов. Организации, занимающиеся строительством жилья (застройщики), как правило, не имеют возможности отвлечь из оборота столь значительные финансовые средства на долгий период. В связи с этим застройщики вынуждены использовать при строительстве дома не только собственные, но и привлеченные средства. В мировой практике при осуществлении крупных проектов организации, как правило, пользуются банковским кредитом. Однако, поскольку в настоящее время из-за высоких процентных ставок привлечение банковского кредита для строительства жилья в нашей стране пока не получило должного распространения, застройщиками было найдено альтернативное решение — привлечение инвестиций других организаций, а также граждан.
Правовой основой для реализации такого решения стал Федеральный закон от 25.02.99 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», который определил основные понятия, установил обязанности и ответственность участников инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений. Большинство объектов строительства жилья финансируется сейчас с привлечением средств инвесторов, которые после окончания строительства получают определенную долю в жилой площади сдаваемого дома, поэтому такая форма строительства получила название долевого строительства.
Можно выделить четыре основные группы инвесторов — риэлтерские фирмы, инвестиционные компании, крупные организации и граждане. Риэлтерские фирмы осуществляют инвестиции в строительство жилья с целью его дальнейшей реализации своим клиентам. Инвестиционные компании находят в этой сфере надежный и высокорентабельный источник доходов. Крупные организации принимают участие в строительстве жилья с целью обеспечения им своих сотрудников. Граждане, как правило, инвестируют средства в строительство для последующего получения квартир для личного пользования.
Схема долевого строительства имеет многоуровневую структуру. В основе ее обычно лежит инвестиционный контракт, заключаемый между муниципальной администрацией — владельцем земельного участка и генеральным инвестором. Нередки также случаи, когда владельцем земельного участка является какая-либо организация, тогда заключается трехсторонний контракт.
Формы контрактов, как правило, устанавливаются нормативными актами субъектов Российской Федерации. Например, в Москве типовая форма инвестиционного контракта была установлена постановлением правительства Москвы от 18.05.99 N 426 «Об изменении нормативных актов по вопросам инвестиционной деятельности». В соответствии с инвестиционным контрактом администрация предоставляет инвестору инвестиционный объект — земельный участок, на территории которого инвестор за счет собственных и привлеченных средств возводит жилой дом. Площади в построенном доме делятся между инвестором и администрацией в оговоренной в контракте пропорции. Генеральный инвестор по условиям контракта имеет право привлекать к финансированию строительства объекта соинвесторов, которые, в конечном счете, получают право собственности на проинвестированную ими часть жилого дома (квартиру, блок квартир и т.п.).
Второй уровень схемы долевого строительства — договоры между генеральным инвестором и соинвесторами (юридическими и физическими лицами) о привлечении инвестиций. Соинвесторы — юридические лица в свою очередь привлекают других соинвесторов. Таких уровней может быть несколько.
Типовая форма договоров, применяемых на втором и последующих уровнях, законодательством не утверждена, поэтому на практике можно встретить несколько их вариантов. До недавнего времени наиболее распространенным был договор инвестирования, предмет которого — финансирование соинвестором строительства в обмен на получение в будущем доли в виде квартиры (нескольких квартир).
Рассмотрим на примере, как отражаются такие операции в бухгалтерском учете.
Организация «Альфа» выступила генеральным инвестором по договору инвестирования строительства с администрацией города. По условиям договора администрации принадлежит 30%, а организации «Альфа» — 70% площадей в инвестируемом объекте.
Для осуществления строительства «Альфа» привлекает двух соинвесторов — фирмы «Бета» и «Гамма», которым по окончании строительства будет предоставлено соответственно 30 и 35% площадей инвестируемого объекта. Общая стоимость объекта оценивается в 10000000. руб. Привлекаемые инвестиции — 12000000. руб. (табл. 1).
Источник: law.rufox.ru