Осуществление инвестиционной деятельности может быть связано и с землепользованием*(212).
30 октября 2001 г. вступил в силу новый Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ). Он принят после почти семи лет безуспешных попыток разработки федерального земельного кодификационного законодательного акта, который был бы соразмерен экономическим, политическим, идеологическим и правовым реалиям*(213).
В этом акте законодатель указывает на две основные естественные функции земли как природного ресурса. Первая из них — способность земли служить в качестве естественного средства производства в сельском и лесном хозяйствах. Вторая — способность выступать в качестве территориальной (пространственной) основы (базиса) осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации*(214).
Одновременно земля рассматривается как недвижимое имущество. Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
Обременения прав на земельный участок по статье 56 и 56.1
Земельная недвижимость как правовая категория в действующем российском законодательстве не отражена достаточно четко. Ее существование еще нуждается в глубоком правовом исследовании. И первые подходы к выяснению ее содержания и сущности в теоретической литературе уже сделаны*(215).
Наконец, земля рассматривается как объект права собственности и иных прав. ЗК РФ различает: собственность на землю (ст. 15-19), постоянное (бессрочное) пользование земельными участками (ст. 20), пожизненное наследуемое владение земельными участками (ст. 21), аренду земельных участков (ст.
22), право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) (ст. 23), безвозмездное срочное пользование земельными участками (ст. 24).
Следовательно, земля может выступать как особый объект, в отношении которого осуществляется инвестиционная деятельность.
Основания приобретения земельных участков в собственность установлены в ГК РФ:
— на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении земельного участка, в порядке наследования, а также в результате правопреемства при реорганизации юридического лица (п. 2 ст. 218);
— в порядке приватизации земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст. 217);
— по иным основаниям (п. 3 ст. 218)*(216).
Правовые особенности приобретения земельных участков в собственность установлены в ЗК РФ.
Земельные участки могли быть приобретены гражданами и юридическими лицами в собственность по основаниям, предусмотренным ранее действовавшим Земельным кодексом РСФСР от 25 апреля 1991 г., в соответствии с законами РФ и иными нормативными правовыми актами РФ, принятыми до введения в действие ЗК РФ.
Ранее возникшие права, в том числе право собственности на земельные участки, признаются государством, что закреплено в ст. 6 Закона РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Так, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу этого федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная назначение земли возможный выход площадей срок реализации проекта
Сервитут на земельный участок | Простыми словами
Рис. 1. Основные ценообразующие факторы
Здесь особенностью является то, что ЫРУ считается без учета в денежном потоке затрат на землю.
В таблице 7 представлен пример расчета методом сравнения продаж.
Модель расчета методом сравнения продаж
Параметры Объект оценки Объект 1 Объект 2 Объект 3
Цена одного квадратного метра земли, долл. — 2 000 1 500 1 400
МРУ на один квадратный метр земли, долл. 4 105 3 600 2 950 2 400
Мультипликатор 0,55 0,56 0,51 0,58
Стоимость одного квадратного метра объекта оценки, долл. 2 254 — — —
Стоимость одного квадратного метра земли, полученная методом сравнения продаж, примерно сопоставима с результатами расчетов другими методами (ср. таблицы 6 и 7).
В результате оценки в отчете должны быть указаны:
1) рыночная стоимость с учетом стоимости инвестиционных обязательств инвестора (например снос существующих строений, передислокация имущества, строительство объектов социального назначения, замена инженерных систем и коммуникаций в районе и т. д.);
2) рыночная стоимость без учета стоимости обязательств инвестора.
Использование результатов оценки стоимости для определения доли (в натуральном или денежном измерении) в доходах от реализации проекта
1. В абсолютном (денежном) выражении:
Доля Российской Федерации = Стоимость земли.
2. В относительном выражении:
Доля Российской Федерации = стоимость земли / РУ (совокупных затрат на реализацию проекта с учетом стоимости земли).
3. В натуральном выражении:
Доля Российской Федерации в абсолютном выражении / Стоимость
единицы площади (кв. м).
Подводя итог сказанному, отметим следующее: несмотря на то, что пока процесс оценки прав Российской Федерации на земельные участки сопряжен со многими сложностями, эта процедура выходит на принципиально новую стадию, на которой реализуется высшая функция стоимости — функция управления. Это обстоятельство особенно важно.
1. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06.03.2002 № 568-р.
2. Методические рекомендации по оценке участков земли для девелопмента // Библиотечка журнала «Имущественные отношения в Российской Федерации». М., 2005.
26 заседание Международного ипотечного клуба
20 июля 2006 года, Москва
Одним из актуальных вопросов, который особенно волновал участников очередного заседания Международного ипотечного клуба (МИК), стал вопрос о возможном объединении двух субъектов Российской Федерации — Москвы и Московской области. (Как оказалось, общественность Санкт-Петербурга также активно обсуждает тему объединения северной столицы с Ленинградской областью.)
Большинство участников встречи не увидели в объединении значительных преимуществ и посчитали, что в этом предложении больше политических мотивов, нежели экономической целесообразности, поскольку Москва и так является самым крупным в финансовом и политическом планах субъектом Российской Федерации. По мнению присутствовавших на заседании, было бы ошибкой делать из столицы «монстра» и создавать пропасть между центром и остальными регионами. Гораздо больше оправдала бы себя идея укрупнения районных центров Московской области, и, как следствие, создание рабочих мест на предприятиях, выведенных за территорию Москвы, с тем, чтобы жители Подмосковья имели возможность работать на престижной и хорошо оплачиваемой работе не только в Москве, но и непосредственно рядом с домом. В свою очередь, это позволило бы избавиться от усугубляющихся с каждым годом транспортных проблем. Для того чтобы жизнь и работа за пределами МКАД была такой же привлекательной, как в Москве, в районных центрах необходимо создавать крупные торговые и развлекательные центры, активнее вести жилищное строительство.
По поводу дальнейшего роста цен на недвижимость в краткосрочной перспективе участники клубного заседания выразили общее мнение: для этого имеются все предпосылки, и если не произойдет крупных экономических или политически кризисов в нашей стране или на мировом финансовом рынке, то рост цен продолжится.
Члены МИК считают, что остановить рост цен на недвижимость возможно при выполнении следующих условий:
• стимулирование развития строительной отрасли;
• развитие и внедрение новых технологий производства строительных материалов;
• развитие сектора государственной аренды квартир;
• борьба с коррупцией чиновников при выделении земельных участков под застройку;
• финансирование за счет государства прокладки коммуникаций и дорог для возведения жилищных массивов с последующим возвратом бюджетных средств после реализации инвестиционных контрактов.
Источник: cyberleninka.ru