Всем, кто в теме, уже давно известно, что два постановления Правительства внесли некоторые корректировки в отношении участника долевого строительства и застройщика. Много уже написано. Дополню тему.
Существенные и несущественные нарушения требований к качеству объекта долевого строительства (ОДС)
С понятием существенности нарушений требований к качеству ОДС Закон № 214-ФЗ в редакции Постановления Правительства от №442 связывает наступление неких правовых последствий, ранее, до вступления в силу постановления, не существовавших.
До 25.03.2022 года факт наличия существенных нарушений требований к качеству ОДС порождал возникновение на стороне дольщика субъективного права на отказ от исполнения договора, истребование от застройщика денег, уплаченных по нему, санкций. И это было единственное правовое следствие факта наличия существенных нарушений.
На объем взаимных прав и обязанностей сторон договора при передаче ОДС существенность или несущественность отступлений от требований к качеству ОДС никак не влияла.
Защита прав участников долевого строительства
Участник долевого строительства мог отказаться от подписания акта приема-передачи при наличии любых отступлений, от установленных законом требований к качеству ОДС.
Реализация такого права, понятно, влекла за собой возможность применения к застройщику санкций за просрочку передачи объекта, а также освобождения участника долевого строительства от бремени содержания ОДС на период разбирательства и споров.
Существенные недостатки (СН). Новые смыслы по постановлению:
Только существенные отступления от требований к качеству ОДС могут послужить основанием для отказа участника долевого строительства от подписания акта приема-передачи (АПП).
ЗоЗПП не применяется к отношениям, связанным с передачей ОДС, согласно постановления. Само оно не раскрывает критериев отграничения одного от другого, равно как 214-ФЗ.
Следовательно, раскрывая понятие СН, поскольку иное не урегулировано специальным законом, можем руководствоваться общей нормой.
Наиболее близким по правовой природе к отношениям, возникающим при долевом строительстве, является институт строительного подряда.
Не исключаю применение в данном случае общих норм о подряде, а также по аналогии норм права, регулирующих отношения купли-продажи, поскольку ключевые обязательства продавца и подрядчика — передать вещь, совпадают.
Если коротко, в контексте главы 37 ГК РФ (п. 3 ст. 723 ГК РФ, п.6 ст. 723 ГК РФ) основным критерием существенности недостатков является отсутствие при их наличии возможности извлекать из вещи ее полезные свойства применительно к тем целям, какие были согласованы сторонами в договоре.
Согласно ст. 475 ГК РФ существенные недостатки это недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и другие подобные недостатки.
Итого существенный недостаток это:
а) недостаток, исключающий возможность использования объекта по его назначению, определенному договором, императивными нормами права;
Договор долевого строительства. Договор долевого участия в строительстве
б) устранение недостатка несоразмерно его стоимости по деньгам или затратно по времени;
в) выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения;
г) иные подобные недостатки.
Обратим внимание, перечень не закрытый.
Уверен, что приведенные мной критерии могут быть дополнены коллегами или вовсе опровергнуты.
При таких условиях приводит в замешательство то, что Правительство РФ полагает возможным переложить вопрос финальной (в досудебных отношениях сторон) квалификации недостатков и разделения их на существенные или несущественные на хрупкие, с точки зрения подготовки в области правоведения, плечи инженера.
Далее. При наличии существенных недостатков (СН), участник долевого строительства вправе отказаться от подписания АПП.
Возможны 2 сценария развития ситуации:
- отказ от исполнения договора участником ДС;
- заявление участником ДС требования о безвозмездном устранении СН застройщиком.
Вопрос.
Отказ от исполнения договора — субъективное право участника долевого строительства, не обязанность.
Факт ненадлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по устранению существенных недостатков возвращает участника к праву отказаться от исполнения договора? Или порождает возможность реализовать другие, предусмотренные законом полномочия:
— потребовать оплаты расходов на устранение недостатков;
— потребовать уменьшения цены договора?
Несущественные недостатки:
При наличии несущественных недостатков, застройщик и дольщик подписывают АПП.
- АПП или
- ином документе о передаче ОДС (например, можно озаглавить его так: «перечень недостатков (дефектов), подлежащих безвозмездному устранению застройщиком»),
указывается собственно перечень недостатков, подлежащих безвозмездному устранению застройщиком.
К перечню недостатков, отраженных в ином документе о передаче ОДС, составляемом участником долевого строительства и застройщиком, не применяются правила подпунктов “к”, “л”, “м” пункта 1 постановления Правительства РФ от 23.03.2022. № 442.
Фигура “специалиста” появляется в отношениях застройщика и участника долевого строительства только при наступлении определенных в постановлении юридических фактов:
- наличие существенных недостатков;
- если существенные недостатки отсутствуют, наличие несогласия застройщика с перечнем недостатков, отраженных в АПП, ином документе о передаче ОДС.
Теперь немного о самом порядке
- специалист, участвующий в проведении осмотра, привлекается застройщиком, не участником долевого строительства;
- кандидатуру специалиста застройщик утверждает соглашением с участником долевого строительства;
- оплату специалиста осуществляет участник долевого строительства по общему правилу;
- если недостатки, указанные в АПП или ином документе о передаче ОДС, специалист подтверждает, и соглашением застройщика и участника долевого строительства это не исключено (а застройщику ничего не мешает диктовать свои условия), оплата расходов на специалиста может быть возложена на застройщика;
- дата проведения осмотра с участием специалиста согласовывается участником долевого строительства и застройщиком в течение 5 рабочих дней со дня возникновения разногласий относительно перечня недостатков объекта долевого строительства, но не ранее чем через 3 рабочих дня после дня ее согласования;
- не позднее 3 рабочих дней со дня проведения осмотра специалистом участник долевого строительства направляет застройщику акт осмотра, составленный в произвольной форме и включающий в том числе дату осмотра, фамилию, имя и отчество (при наличии) специалиста, сведения о его квалификации и информацию специалиста о наличии или отсутствии нарушений установленных требований к качеству объекта долевого строительства.
Что дальше:
- застройщик в течение 60 дней с момента подписания АПП, обязан безвозмездно устранить недостатки, указанные в акте;
- по истечении 60 дней при условии невыполнения, неполного, некачественного устранения недостатков участник долевого строительства вправе обратиться в суд с известными требованиями.
Вопросы:
Если участник ДС не согласен с мнением специалиста о наличии или отсутствии недостатков?
Вправе ли он требовать в судебном порядке устранения недостатков или компенсации их стоимости или уменьшения цены договора?
Постановление говорит о возможности судебной защиты прав только при условии ненадлежащего исполнения застройщиком обязательств по устранению недостатков, отраженных в итоговом документе, составленном с участием специалиста.
Иными словами. Документ, составленный с участием специалиста, не содержит указания на некие недостатки, наличие которых участник долевого строительства предполагает, и которые специалист, выбранный застройщиком, “не увидел”.
Согласно постановления право на судебную защиту на стороне участника долевого строительства возникает при ненадлежащем исполнении застройщиком обязательств по устранению недостатков, указанных в акте, составленном специалистом.
Получается, участник долевого строительства не вправе сразу обращаться в суд с требованием об устранении недостатков, “не увиденных” специалистом.
Сначала должен оспорить в суде мнение специалиста (это то как минимум не запрещено постановлением)? Добиться решения суда, в котором список будет признан неполным/неточным? Или решения, содержащего этот перечень?
Ну а дальше по постановлению — претензия застройщику и ждём 60 дней?
Несколько моментов в завершение.
Вопрос о применении ЗоЗПП к отношениям, возникающим при долевом строительстве.
Встречал точку зрения, что последствиями постановления являются:
- невозможность применения санкций по ЗоЗПП;
- невозможность применять подсудность по ЗоЗПП;
- невозможность применять льготу по госпошлине по искам дольщиков к застройщику;
- ну и я бы логически дополнил этот ряд отсутствием возможности распределять бремя доказывания в порядке, предусмотренном ЗоЗПП.
Мое мнение — такие выводы ошибочны и являются следствием расширительного толкования приостановления.
Оставим пока в стороне историю с “делегированным законодательством”, хотя и тут есть вопросы:
- срок действия “особенностей передачи ОДС”, установленных в п. 1 постановления ограничен временными рамками. Правила о применении ЗоЗПП (п. 2 поставноления) нет. Что противоречит принципам делегированного законодательства и лишает легитимности такие делегированные законоположения;
- ст. 55 Конституции никто не отменял (ограничение прав федеральным законом);
- в целом имеем коллизию двух НПА: ФЗ и постановления Правительства. Не важно какие полномочия Правительство реализовало: свои родные или делегированные, имеем два нормативных акта разной юридической силы, какой должен применяется — понятно.
Полагаю, что даже с учетом постановления ЗоЗПП к отношениям, связанным с долевым строительством, подлежит применению. В части.
Предмет правового регулирования четко очерчен самим постановлением. Это отношения, возникающие между застройщиком и участником долевого строительства, при исполнении ими своих обязательств на этапе передачи объекта долевого строительства. Распространять действие НПА, ограничивающего права гражданина и ухудшающего его положение, на другие отношения застройщика и участника долевого строительства, недопустимо.
Этап передачи объекта долевого строительства имеет свои границы: стартует с момента извещения участника долевого строительства о завершении строительства и готовности объекта к передаче, и завершается подписанием АПП или односторонним актом.
Соответственно, за пределами этого этапа постановление применения ЗоЗПП к отношениям дольщика и застройщика не исключает.
Это значит, что льгота по оплате госпошлины, правила подсудности и распределения бремени доказывания, и (О, КРАМОЛА) правила о санкциях за нарушение сроков добровольного удовлетворения законных требований участника долевого строительства об оплате расходов на устранение недостатков, уменьшении цены договора и даже об устранении недостатков (применительно к несущественным, ибо только они могут случаться за пределами этапа передачи ОДС), вполне себе могут быть применены к отношениям дольщика и застройщика.
Процедура приемки ОДС
Постановление породило массу искажений в действиях застройщиков и участников рынка профессиональных “приемщиков”.
Мое видение некоторых деталей процедуры.
В деятельности проф. приемщиков ничего не изменилось. Те требования, которые постановление предъявляет к фигуре специалиста не относиться к некоему субъекту, функционирующему на рынке оказания участникам долевого строительства услуг по оценке качества ОДС на стадии передачи объекта (проф. приемщику).
Смысл появления фигуры “специалиста” заключается в итоговом документе, содержащем перечень недостатков, им выявленных.
Именно с этим документом (перечнем, полученным в результате работы специалиста) постановление связывает возникновение обязанности на стороне застройщика устранить недостатки, в нем отраженные; при наличии существенных недостатков с этим документом связаны правила исчисления срока на устранение недостатков..
Когда и при каких условиях такой специалист возникает в отношениях застройщика и дольщика?
Постановлением это урегулировано так. При обнаружении недостатков:
— существенных застройщик и дольщик до подписания АПП обеспечивают составление акта с их перечнем при участии специалиста;
— при обнаружении несущественных стороны договора подписывают АПП, и в нем или в ином отдельном документе оговаривают выявленные недостатки.
Т.е. еще до появления фигуры специалиста недостатки уже должны быть каким то образом обнаружены. И только после их обнаружения:
а) в случае наличия существенных недостатков, возникает специалист и его итоговый документ в любом случае;
б) при обнаружении несущественных специалист со своим документом появляется только в случае разногласий сторон по перечню.
Иными словами, если стороны обнаружили несущественные недостатки, специалист и его итоговый документ могут вообще не потребоваться.
Таким образом при наличии несущественных недостатков фигура специалиста возникает в отношениях сторон исключительно волей застройщика. И сам текст постановления: “специалист определяется по соглашению с участником долевого строительства” следует понимать так,что выбор специалиста отнесен к полномочиям застройщика, но он ограничен необходимостью достичь по кандидатуре специалиста соглашения с дольщиком. Этим же соглашением застройщик и участник долевого строительства могут изменить правило об оплате услуг специалиста застройщиком при подтверждении специалистом недостатков, обнаруженных участником долевого строительства.
Такое регулирование, полагаю, позволяют застройщику диктовать условия соглашения и в части кандидатуры, и в части распределения расходов.
Вот такие вижу детали и вопросы. Буду благодарен практикам за мнение по вопросам.
Источник: zakon.ru
Защита прав участников долевого строительства
Каковы способы защиты участников долевого строительства?
Защита прав участников долевого строительства (дольщиков) может осуществляться различными способами, в частности путем признания права собственности на объект долевого строительства, признания сделки недействительной, возмещения убытков, взыскания неустойки и т.д.
Основные исковые требования
- о взыскании неустойки (пени) за нарушение срока передачи объекта долевого строительства;
- о взыскании неустойки за нарушение срока устранения недостатков объекта долевого строительства;
- о защите прав потребителя;
- о компенсации морального вреда.
- о взыскании штрафа за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке;
- о взыскании убытков (расходов истца на оплату аренды жилого помещения, коммунальных услуг, детского сада для ребенка и т.д.);
- о взыскании нотариальных расходов (расходов на удостоверение нотариальной доверенности);
- о взыскании почтовых (почтово-телеграфных) расходов.
- о признании недействительными отдельных пунктов договора участия в долевом строительстве;
- о признании недействительным одностороннего передаточного акта;
- об обязании ответчика подписать акт приема-передачи объекта долевого строительства в редакции истца, без исправлений;
- о признании незаконными действий ответчика в части невыполнения принятых на себя обязательств по передаче квартиры;
- об обязании ответчика передать истцу объект долевого строительства и ключи от него.
Признание права собственности на объект долевого строительства
Защита гражданских прав осуществляется различными способами, в частности путем признания права (ст. 12 ГК РФ).
Если застройщик задерживает ввод дома в эксплуатацию, не получает необходимое на это разрешение, дольщик вправе, в зависимости от степени готовности дома, фактической передачи ему объекта долевого строительства и иных обстоятельств, требовать, в частности, признания в судебном порядке (ч. 2, 3 ст. 8 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ; п. 1 ст. 218 ГК РФ; п. п. 14, 16, 17 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013):
- права собственности на объект недвижимости;
- права собственности на объект незавершенного строительства;
- права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом, соответствующую объекту долевого строительства.
Признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности
Если денежные средства привлекались лицом, не имеющим на это права или с нарушением установленного порядка их привлечения, в том числе путем продажи ценных бумаг или участия в ПИФ, то по требованию дольщика сделка может быть признана недействительной. От этого лица можно потребовать немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст.
395 ГК РФ процентов и возмещения сверх суммы указанных процентов причиненных убытков (ч. 2, 2.1 ст. 1, ч. 3 ст. 3 Закона N 214-ФЗ; п. 7 Обзора).
Привлечение денежных средств граждан допускается только на основании договора участия в долевом строительстве (далее — ДДУ), жилищных сертификатов (если размещение таких сертификатов начато до 01.07.2018) и, при определенных условиях, участия в жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативах (ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ; ч. 4 ст. 8 Закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ).
Поэтому будьте осторожны, если вместо ДДУ вам предложат заключить, например, предварительный договор купли-продажи, предварительный договор долевого строительства, инвестиционный договор, договор бронирования определенной квартиры, договор займа, а также внести денежные средства на свой депозитный счет в банке и т.д. Законодательство об участии в долевом строительстве будет распространяться на указанные правоотношения только в случае, если суд установит, что сторонами действительно имелся в виду ДДУ (Письмо Верховного Суда РФ от 30.01.2013 N 7-ВС-368/13).
Участник долевого строительства вправе также обратиться в суд с требованием о признании сделки недействительной при нарушении застройщиком требований к проектной декларации. В этом случае застройщик обязан возвратить дольщику-гражданину полученные от него денежные средства и уплатить проценты в размере двойной величины 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день возврата денежных средств (ч. 7 ст. 19 Закона N 214-ФЗ).
Еще одно основание для признания ДДУ недействительным по требованию дольщика — несоответствие условий договора, например, о характеристиках подлежащего передаче дольщику объекта, информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора (ч. 4, 4.1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).
Возмещение убытков
Убытки подлежат возмещению сверх неустоек и штрафов, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве и ДДУ (п. 1 ст. 28 Закона от 07.02.1992 N 2300-1; ч. 3 ст. 3, ст. 10 Закона N 214-ФЗ; п. 35 Обзора).
К убыткам, например, могут быть отнесены расходы дольщика по договору об оказании услуг по подбору квартиры, расходы на приобретение другой аналогичной квартиры по более высокой цене и т.п. (Апелляционное определение Московского городского суда от 28.03.2019 по делу N 33-4950/2019).
Обратите внимание! С 03.04.2020 до 01.01.2021 не начисляются неустойки (пени) за нарушение сроков внесения платежей по договору, сроков передачи объекта долевого строительства, проценты, подлежащие уплате в случае одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, а также не учитываются убытки, причиненные в указанный период. В отношении соответствующих требований, предъявленных к застройщику ранее, предоставляется отсрочка (п. 1 Постановления Правительства РФ от 02.04.2020 N 423).
Взыскание неустойки (пеней)
Застройщик должен уплатить дольщику неустойку (пени) в следующих случаях (ч. 2 ст. 6, ч. 8 ст. 7 Закона N 214-ФЗ):
- если нарушил предусмотренные договором сроки передачи дольщику объекта строительства. Размер неустойки (пеней) составляет двойную величину 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки;
- если нарушил согласованный с дольщиком срок устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, обнаруженных в течение гарантийного срока. Размер неустойки (пеней) составляет 1% от стоимости расходов на устранение такого недостатка (дефекта) либо от стоимости жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, если выявленные недостатки (дефекты) могут служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания.
Компенсация морального вреда
Достаточное основание для взыскания компенсации морального вреда — установленный факт нарушения прав дольщика (ст. 15 Закона N 2300-1; п. 28 Обзора).
Взыскание штрафа
При удовлетворении судом требований участника долевого строительства, заключившего ДДУ для нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, которые не были удовлетворены застройщиком добровольно, в том числе в случае расторжения ДДУ в связи с односторонним отказом участника долевого строительства от его исполнения в предусмотренных случаях, суд взыскивает с застройщика в пользу дольщика штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом дольщику (ч. 9 ст. 4, ч. 1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ; п. 6 ст. 13 Закона N 2300-1; п. п. 2, 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17; Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 22.10.2019 N 18-КГ19-101).
При этом намерение застройщика частично удовлетворить требования участника долевого строительства без реального перечисления ему денежных средств, согласно позиции Верховного Суда РФ, не является основанием для освобождения застройщика от уплаты штрафа (Определение Верховного Суда РФ от 13.11.2018 N 80-КГ18-10).
Прекращение правоотношений
Дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения ДДУ, в частности, в следующих случаях (ч. 1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ):
- если застройщик существенно нарушил требования к качеству объекта строительства или не устранил недостатки в строительстве в установленный участником долевого строительства разумный срок;
- срок передачи объекта долевого строительства нарушен более чем на два месяца.
Если денежные средства в счет уплаты по ДДУ внесены на счет эскроу, основаниями для отказа дольщика от ДДУ также являются (ч. 7, 7.1 ст. 15.4 Закона N 214-ФЗ):
- наличие требования кредитора о досрочном исполнении застройщиком обязательств по кредитному договору (договору займа) и об обращении взыскания на заложенные по указанному договору земельный участок (право аренды или субаренды земельного участка) и строящийся на этом участке объект недвижимости;
- признание застройщика банкротом и открытие конкурсного производства;
- вступление в силу решения арбитражного суда о ликвидации застройщика.
В судебном порядке договор может быть расторгнут, в частности, в следующих случаях (ч. 1.1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ):
- если прекращено или приостановлено строительство многоквартирного дома и очевидно, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан дольщику;
- существенно изменена проектная документация, в том числе превышено допустимое изменение общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, установленное договором участия в долевом строительстве в пределах 5% указанной площади;
- изменилось назначение общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав объекта долевого строительства.
При расторжении договора застройщик обязан вернуть уплаченную дольщиком в счет цены договора денежную сумму, а также уплатить проценты на эту сумму в двойном размере исходя из 1/300 ставки рефинансирования Банка России (ч. 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ).
Защита прав дольщиков при банкротстве застройщика, наличии обеспечения или обращении в Фонд защиты граждан
В случае банкротства застройщика дольщики, а также граждане, вступившие в иные правоотношения, связанные со строительством жилья (перечень которых является открытым), вправе в зависимости от ситуации предъявить денежные требования, требования о передаче жилого помещения, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений конкурсному управляющему в рамках дела о банкротстве (п. 6 ст. 201.1, ст. ст. 201.4 — 201.5 Закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ; ч. 3, 5 ст. 8 Закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ).
Следует учитывать, что в целях защиты участников строительства от злоупотреблений застройщиков, совершаемых путем иного правового оформления своих отношений по привлечению денежных средств, суд может признать застройщиком не только лицо, с которым у участников долевого строительства заключены соответствующие договоры, но и организацию, фактически аккумулирующую денежные средства, переданные для строительства многоквартирного дома, например лицо, которое является правообладателем земельного участка и объекта строительства, но денежные средства напрямую не привлекает (п. 7 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016; Определение Верховного Суда РФ от 29.06.2016 N 304-ЭС16-4218).
Кроме того, если застройщик признан банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство, дольщик может обратиться в Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства за выплатой возмещения. Нельзя требовать такого возмещения в случае получения участником долевого строительства страховой выплаты от страховщика, застраховавшего ответственность застройщика, либо выплаты от банка, выдавшего поручительство (ч. 16 ст. 25 Закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ; п. 2, пп. «а» п. 4 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 07.10.2017 N 1233; Информационное письмо Банка России от 10.12.2019 N ИН-015-53/90).
До 27.06.2019 исполнение обязательств застройщика могло быть обеспечено поручительством в банке или страхованием гражданской ответственности (ст. 1, ч. 1, 2 ст. 3 Закона от 27.06.2019 N 153-ФЗ).
Так, в частности, наступление страхового случая по договору страхования подтверждают решение арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, а также выписка из реестра требований кредиторов или реестра требований участников строительства (реестра требований о передаче жилых помещений). Представление указанных выписок является основанием для страховой выплаты (пп. 7 п. 1 ст. 201.1 Закона N 127-ФЗ; ч. 4 ст. 8 Закона N 478-ФЗ; Информационное письмо Банка России от 10.07.2018 N ИН-015-53/45).
Выплата возмещения гражданам — участникам строительства осуществляется на основании соответствующего решения Фонда до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика (ч. 1 ст. 13 Закона N 218-ФЗ).
Возмещение выплачивается в размере рыночной стоимости жилого помещения, определенной на дату, которая не может быть более чем на три месяца ранее даты принятия Фондом решения о выплате возмещения, но не менее уплаченной цены договора. Выплата возмещения по требованию о передаче машино-мест и (или) нежилых помещений, осуществляется в размере уплаченной цены договоров в отношении одного машино-места и (или) нежилого помещения в объекте незавершенного строительства (ч. 2, 2.1 ст. 13 Закона N 218-ФЗ).
Если при заключении договора участия в долевом строительстве, по которому планируется выплата возмещения, либо кредитного договора (договора займа), заключенного для расчетов по такому договору, использовались средства материнского (семейного) капитала, Фонд по заявлению гражданина запрашивает сведения в ПФР. После получения ответа на запрос Фонд перечисляет соответствующую сумму в ПФР, а оставшуюся часть возмещения выплачивает дольщику (ч. 7 ст. 13 Закона N 218-ФЗ; ст. 10.1 Закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ).
При этом гражданин не имеет права на возмещение в случае приобретения права требования о передаче жилого помещения и (или) передаче машино-места и нежилого помещения после признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства (ч. 3 ст. 13 Закона N 218-ФЗ).
При определенных условиях правом на выплату возмещения за счет средств Фонда обладают также граждане, требования которых были погашены путем передачи в установленном порядке прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок жилищно-строительному или иному специализированному потребительскому кооперативу (далее — кооператив) и которые имеют в отношении этого кооператива требования о передаче жилого помещения, машино-места и (или) нежилого помещения, а также граждане, которые приобрели пай умершего члена кооператива в порядке наследования (п. 3.2 ч. 1 ст.
3, ч. 1.2 ст. 13, ст. 13.3 Закона N 218-ФЗ; ст. 201.10 Закона N 127-ФЗ; п. п. 4, 8, 10, 11, 13, 16 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 14.12.2019 N 1680).
Следует также учитывать, что лицо, в том числе бенефициарный владелец, имеющее фактическую возможность определять действия застройщика, несет субсидиарную ответственность с застройщиком за убытки, причиненные по их вине дольщикам (ч. 4 ст. 23.2 Закона N 214-ФЗ).
Обратите внимание! Доход в виде возмещения, полученного налогоплательщиком в рамках защиты прав участников долевого строительства, НДФЛ не облагается (п. 71 ст. 217 НК РФ).
Финансирование строительства Фондом субъекта РФ
В целях урегулирования обязательств застройщика, признанного банкротом, нормативным правовым актом субъекта РФ может быть создан Фонд субъекта РФ, который, в частности, может принять решение о финансировании мероприятий по завершению строительства многоквартирного дома.
В этом случае Фонд субъекта РФ становится приобретателем имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщика и обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее трех лет со дня вынесения арбитражным судом определения о передаче ему соответствующих имущества и обязательств (ст. ст. 21.1, 21.2 Закона N 214-ФЗ; ст. ст. 201.15-1, 201.15-2 Закона N 127-ФЗ).
Защита прав дольщиков при использовании счетов эскроу
Если для строительства многоквартирных домов застройщик привлекает денежные средства граждан с использованием счетов эскроу в уполномоченных банках, то на этих счетах средства дольщиков для оплаты по ДДУ блокируются и перечисляются застройщику только после исполнения им своих обязательств по договору. Если происходит расторжение, прекращение или односторонний отказ одной из сторон от договора, внесенные на счет эскроу денежные средства возвращаются дольщику и (или) банку, предоставившему кредит на оплату цены договора.
Тем самым дольщикам гарантируется, что их средства не будут растрачены застройщиком и они получат свои квартиры либо им вернут деньги, если этого не произойдет (п. 1 ст. 860.7 ГК РФ; ч. 1 ст. 15.4, ч. 2, 6, 8 ст. 15.5 Закона N 214-ФЗ; п. 3 ст. 77.2 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; ч. 17 ст.
8 Закона N 478-ФЗ).
Денежные средства дольщиков на счетах эскроу подлежат обязательному страхованию на случай отзыва (аннулирования) у банка лицензии на совершение банковских операций или введения Банком России моратория на удовлетворение требований кредиторов. Возмещение выплачивается в размере 100% размещенных на счете эскроу средств, но не более 10 млн руб. (ст. 8, ч. 1, 3 ст. 12.2 Закона от 23.12.2003 N 177-ФЗ).
Выплата возмещения осуществляется путем перечисления денежных средств на счет эскроу участника долевого строительства, открытый в другом банке для осуществления расчетов по ДДУ по тому же объекту долевого строительства, после представления вкладчиком в Агентство по страхованию вкладов копии договора такого счета эскроу (ч. 6, 9 ст. 12.2 Закона N 177-ФЗ; Информация Банка России «Ответы на вопросы относительно проектного финансирования долевого строительства»).
Публикуем обзор статьи, как только она выходит. Отдельно информируем о важных изменениях закона.
Источник: suvorov.legal
«Подарок под ёлочку» – обзор декабрьских изменений законодательства о долевом строительстве
25 декабря 2018 года вступил в силу Федеральный закон № 478-ФЗ, которым были внесены очередные глобальные изменения, затрагивающие деятельность российских застройщиков.
И вот, на рынке жилищного строительства в очередной раз меняются правила игры.
Как известно, на пути от долевого строительства к проектному финансированию застройщики не очень торопились – заранее набрали разрешений на строительство и намеревались строить по ним по старым правилам, как того предусматривали предыдущие поправки в Закон № 214-ФЗ (которые, кстати, были приняты менее чем полгода назад!). Но законодателей такое положение не устроило, поэтому решено было застройщиков простимулировать не «пряником», а «кнутом». Итог – фактическая отмена «переходного периода» для застройщиков, которые строят по разрешениям на строительство, полученным до 1 июля 2018 года. С принятием Закона № 478-ФЗ такие застройщики должны будут с 1 июля 2019 года перейти на привлечение средств дольщиков с обязательным использованием эскроу-счетов, за исключением тех проектов, которые находятся в значительной степени готовности. Как рассчитать критерии соответствия застройщика исключениям – должен в ближайшее время определить Минстрой и утвердить Правительство РФ.
Эти правила – наиболее чувствительная для застройщиков часть нововведений Закона № 478-ФЗ.
Далее – об основных внесенных изменениях поподробнее.
* Данные нововведения не применяются к застройщикам, получившим разрешения на строительство до 01.07.2018 (п. 13 ст. 8 Закона № 478-ФЗ).
Оценивая внесенные в конце предыдущего года изменения в законодательство, следует заметить, что в целом они достаточно существенны и, наверняка, повлияют как на планы застройщиков, так и на возможности их воплощения в жизнь. Некоторые из этих нововведений были вполне ожидаемыми или носили «технический» характер (исключение противоречий, возможность погашения целевых займов за счет средств дольщиков и т.п.), а другие (как, например, ускоренный переход на счета эскроу) – стали настоящим сюрпризом для многих.
Невольно возникает вопрос: это последние глобальные перемены в отрасли или в ближайшее время следует ожидать очередных корректировок правил игры на рынке? С уверенностью можно сказать, что законодательные инициативы еще появятся, но будут ли они значимыми для деятельности застройщика? Как говорится, поживем – увидим.
Источник: eccon.ru