Правила заключения договоров долевого строительства

СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ / ESSENTIAL CONDITIONS / ДОГОВОР / CONTRACT / ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА / SUBJECT OF THE CONTRACT / ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА / CONCLUSION OF CONTRACT / ДОГОВОР УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ / CONTRACT OF PARTICIPATION IN SHARE BUILDING

Аннотация научной статьи по праву, автор научной работы — Гусейнова Л.В.

Существенные условия гражданско-правового договора занимают особое место среди других понятий договорного права, остаются основным критерием для признания договора заключенным. В связи с этим определение существенных условий договора участия в долевом строительстве, формирование правильного представления о тех положениях, согласование которых сторонами договора необходимо, является важным с точки обеспечения эффективности и адекватности гражданско-правового регулирования долевого участия в строительстве потребностям развития соответствующих отношений. Вместе с тем, анализ действующего законодательства, судебных постановлений по делам по спорам, вытекающих из подобного рода договоров , указывает на проблемы их гражданско-правового регулирования. Подобные проблемы обусловлены, в частности, неточностью, неполнотой отдельных положений Федерального закона от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», что порождает сложности его правоприменения и отсутствие единства судебной практики. Указанное обуславливает необходимость критического осмысления законодательства относительно существенных условий договора участия в долевом строительстве, правоприменительной практики на предмет выявления недостатков правового регулирования данного договора в части установления требований к его содержанию, выработки предложений по их преодолению.

Договор долевого участия. Важные моменты

Похожие темы научных работ по праву , автор научной работы — Гусейнова Л.В.

Отдельные проблемы гражданско-правового регулирования прямых и косвенных договоров участия в долевом строительстве

Существенные условия договора участия в долевом строительстве: Актуальные проблемы российского законодательства и судебной практики

FEATURES OF THE CONTRACT OF PARTICIPATION IN SHARE CONSTRUCTION

The essential terms of a civil contract , occupy a special place among other concepts of contract law, remain the main criterion for the recognition of the contract concluded. In this regard, the definition of essential conditions of the contract of participation in share construction, the formation of a correct view of those provisions, the agreement which the parties to the contract must, is important for ensuring the effectiveness and adequacy of civil legal regulation of equity participation in the construction of the development needs of the relevant relations. However, the analysis of the current legislation, court rulings on business disputes arising from such agreements, indicates their problems of civil law regulation. Such problems are caused, in particular, inaccuracy, incompleteness of certain provisions of the Federal law from December, 30th, 2004 «About participation in share building of apartment houses and other real estate and on amendments to certain legislative acts of the Russian Federation», which raises the complexity of its enforcement and the lack of unity of judicial practice. The specified necessitates critical reflection on the legislation regarding the material terms of the contract of participation in share construction, law enforcement practices to identify deficiencies of legal regulation of this contract as establishing the requirements to its contents and formulate proposals to overcome them.

Текст научной работы на тему «ОСОБЕННОСТИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ»

ОСОБЕННОСТИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Существенные условия гражданско-правового договора занимают особое место среди других понятий договорного права, остаются основным критерием для признания договора заключенным. В связи с этим определение существенных условий договора участия в долевом строительстве, формирование правильного представления о тех положениях, согласование которых сторонами договора необходимо, является важным с точки обеспечения эффективности и адекватности гражданско-правового регулирования долевого участия в строительстве потребностям развития соответствующих отношений. Вместе с тем, анализ действующего законодательства, судебных постановлений по делам по спорам, вытекающих из подобного рода договоров, указывает на проблемы их гражданско-правового регулирования. Подобные проблемы обусловлены, в частности, неточностью, неполнотой отдельных положений Федерального закона от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», что порождает сложности его правоприменения и отсутствие единства судебной практики.

Указанное обуславливает необходимость критического осмысления законодательства относительно существенных условий договора участия в долевом строительстве, правоприменительной практики на предмет выявления недостатков правового регулирования данного договора в части установления требований к его содержанию, выработки предложений по их преодолению.

Ключевые слова: существенные условия, договор, предмет договора, заключение договора, договор участия в долевом строительстве.

The essential terms of a civil contract, occupy a special place among other concepts of contract law, remain the main criterion for the recognition of the contract concluded. In this regard, the definition of essential conditions of the contract of participation in share construction, the formation of a correct view of those provisions, the agreement which the parties to the contract must, is important for ensuring the effectiveness and adequacy of civil legal regulation of equity participation in the construction of the development needs of the relevant relations. However, the analysis of the current legislation, court rulings on business disputes arising from such agreements, indicates their problems of civil law regulation. Such problems are caused, in particular, inaccuracy, incompleteness of certain provisions of the Federal law from December, 30th, 2004 «About participation in share building of apartment houses and other real estate and on amendments to certain legislative acts of the Russian Federation», which raises the complexity of its enforcement and the lack of unity of judicial practice. The specified necessitates critical reflection on the legislation regarding the material terms of the contract of participation in share construction, law enforcement practices to identify deficiencies of legal regulation of this contract as establishing the requirements to its contents and formulate proposals to overcome them.

Key words: essential conditions, contract, subject of the contract, conclusion of contract, contract of participation in share building.

Анализ судебных споров, вытекающих из договоров участия в долевом строительстве, выявил проблемы и пробелы, связанные с правовым регулированием отношений в этой сфере. Новым витком, послужившим основанием для возникновения гражданско-правовых споров в данной сфере, явилось неправильное формирование участниками существенных условий договора, что является основанием для признания договора незаключенным.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ к ним относятся: 1) условия, которые определяются соглашением сторон; 2) условия, характеризующие предмет договора; 3) условия, которые определены законодателем как обязательные и достаточные для данного вида. Это означает, что для данного договора условие о предмете является существенным условием. Вместе с тем, следует отметить, что понимание предмета данного договора вызывает сомнения.

Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» [1], с одной стороны, внес определенную упорядоченность в определение существенных условий договора долевого участия в строительстве, а с другой -стал платформой для возникновения новых гражданско-правовых споров в этой области. Исходя из одной точки зрения, понятие «предмет договора участия в долевом строительстве» в целом совпадает с определением «объект договора участия в долевом строительстве, так как согласно п. 2 ст. 2 ФЗ «О долевом строительстве» [2] объекты долевого строительства — жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащее передаче участнику долевого строительства. Вместе с тем сторонники данной точки зрения полагают, что так как объект договора долевого строительства не существует, поскольку не создан и индивидуализировать при помощи кадастрового номера его нельзя, следовательно, не представляется возможным согласовывать существенное условие договора. Таким образом, определение категории «объект долевого строительства», предусмотренное Законом об участии в долевом строительстве, противоречит действующим нормативным актам [3].

По мнению других авторов, под предметом данного договора следует понимать деятельность застройщика, связанную с созданием объекта долевого строительства. И в этом случае может произойти отождествление с договором строительного подряда, поскольку деятельность застройщика связана с выполнением строительных работ собственными силами или с привлечением третьих лиц, что вполне соизмеримо с аналогичного рода деятельностью подрядчика.

В этом случае возникает проблема разграничения предмета договора долевого участия в строительстве и предмета договора строительного подряда. Чтобы исключить отождествление этих понятий, обратимся к правовой конструкции договора участия в долевом строительстве.

Согласно определению законодателя договор участия в долевом строительстве — это соглашение, по которому застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить объект недвижимости и передать часть этого объекта участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию за определенную соглашением плату. Следовательно, предмет договора участия в долевом строительстве предусматривает две сочетающиеся половинки. Материальный объект в виде вновь построенной недвижимости представляет первую. Вторая составляющая предмета данного договора должна быть представлена действиями застройщика, которые направлены на строительство всего объекта недвижимости.

Под действиями застройщика следует также понимать оказание любых услуг при осуществ-

лении строительства, а также проведением работ

Таким образом, на первый план выступает уже определенная выше проблема идентификации объекта долевого строительства, так как критерии объекта недвижимости, которые обязательно должны быть включены в договор, законом не конкретизированы. Следовательно, отличить материальный объект — жилое или нежилое помещение -до осуществления строительства невозможно.

Поэтому, как правило, договор обычно содержит строительный адрес объекта, количество этажей и секций, строительный номер квартиры и площадь. Дополнительно к договору прикладываются копии поэтажных планов помещений, на которых указывается расположение передаваемых помещений. В связи с этим полагаем, что предмет договора участия в долевом строительстве следует определять посредством установления характера договора и индивидуализации предмета исполнения. Вместе с тем, надо отметить, что судебная практика в вопросе определения предмета данного договора противоречива и зачастую трактует предмет иным образом. Так, судебные инстанции указывали [5], что предметом договора может быть создание объекта долевого строительства после заключения договора на средства дольщика, а не готовый объект гражданского оборота, принятый в эксплуатацию [6]; договор участия в долевом строительстве регулирует отношения по созданию объекта долевого строительства, а после завершения строительства предмет договора уже отсутствует в силу факта возведения объекта и принятия в эксплуатацию [7].

Названные подходы представляются, на наш взгляд, необоснованными, поскольку, во-первых, не принимается во внимание двуединая природа предмета договора; во-вторых, неосновательно утверждение о создании объекта после заключения договора; в-третьих, в выводах судов не нашел отражение тот факт, что предмет договора включает не только создание объекта долевого строительства, но и его передачу после введения объекта недвижимости в эксплуатацию [8].

Подобное ограничительное понимание предмета договора представляется ошибочным, неоправданным и может привести к нарушению прав и законных интересов участников долевого строительства [9].

Вместе с тем, критерии описания объекта долевого строительства в действующем законодательстве отсутствуют. Учитывая, что участник долевого строительства не обладает необходимыми знаниями относительно надлежащего определения такого объекта, а застройщик является профессиональным участником отношений по организации строительства, представляется необходимым указать в Законе конкретные требования относительно обособления объекта долевого строительства. Предоставление определения объекта долевого строительства на усмотрение застройщика может

способствовать злоупотреблению с его стороны и к причине отсутствия надлежащего описания пред-последующему признанию договора ничтожным по мета договора [10].

1. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: федер. закон Рос. Федерации от 30 дек. 2004 г. № 214-ФЗ: в ред. от 13 июля 2015 г. Доступ из справ.-правовой системы «Кон-сультантПлюс».

2. Балашова Н.А. Существенные условия договора участия в долевом строительстве // Вестник Удмуртского университета. 2009. Вып. 2.

3. Бунина Н.Н. Объект долевого строительства: правовые проблемы определения понятия // Юрист. 2009. № 6. С. 21.

4. Ершов О.Р. О существенных условиях договора долевого участия в строительстве // Право и экономика. 2009. № 3.

5. Тюрина А.В. Взаимоотношения участников долевого строительства // Экономико-правовой бюллетень. 2008. № 5. С. 36.

6. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 1.12.2010 по делу № А53-14887/2009. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

7. Постановление Седьмого арбитражного апелляционного Суда Новосибирской области от 5.03.2010 по делу № 07 АП-36/10. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

8. Гайбатова К.Д., Аливердиева М.А. Земельный участок как объект гражданских прав // Юридический вестник ДГУ. 2015. № 2. С. 75-78.

9. Гажа Е.А. Существенные условия договора участия в долевом строительстве: актуальные проблемы российского законодательства и судебной практики // Вестник Тамбовского университета. 2011. № 7. С. 51-56.

10. Гажа Е.А. Некоторые спорные вопросы правовой природы договора участия в долевом строительстве // Вестник Тамбовского университета. 2011. № 4. С. 16-19.

1. Ob uchastii v dolevom stroitel’stve mnogokvartirnykh domov i inykh ob»ektov nedvizhimosti i o vnesenii izmenenii v nekotorye zakonodatel’nye akty Rossiiskoi Federatsii: feder. zakon Ros. Federatsii ot 30 dek. 2004 g. № 214-FZ ; v red. ot 13 iyulya 2015 g. Dostup iz sprav.-pravovoi sistemy «Konsul’tantPlyus».

2. Balashova N.A. Sushchestvennye usloviya dogovora uchastiya v dolevom stroitel’stve // Vestnik Ud-murtskogo universiteta. 2009. Vyp. 2.

3. Bunina N.N. Ob»ekt dolevogo stroitel’stva: pravovye problemy opredeleniya ponyatiya // Yurist. 2009. № 6. S. 21.

4. Ershov O.R. O sushchestvennykh usloviyakh dogovora dolevogo uchastiya v stroitel’stve // Pravo i ekonomika. 2009. № 3.

5. Tyurina A. V. Vzaimootnosheniya uchastnikov dolevogo stroitel’stva // Ekonomiko-pravovoi byulleten’. 2008. № 5. S. 36.

6. Postanovlenie Federal’nogo arbitrazhnogo suda Severo-Kavkazskogo okruga ot 1.12.2010 po delu № A53-14887/2009. Dostup iz sprav.-pravovoi sistemy «Konsul’tantPlyus».

7. Postanovlenie Sed’mogo arbitrazhnogo apellyatsionnogo Suda Novosibirskoi oblasti ot 5.03.2010 po delu № 07 AP-36/10. Dostup iz sprav.-pravovoi sistemy «Konsul’tantPlyus».

8. Gaibatova K.D., AliverdievaM.A. Zemel’nyi uchastok kak ob»ekt grazhdanskikh prav // Yuridicheskii vestnik DGU. 2015. № 2. S. 75-78.

9. Gazha E.A. Sushchestvennye usloviya dogovora uchastiya v dolevom stroitel’stve: aktual’nye problemy rossiiskogo zakonodatel’stva i sudebnoi praktiki // Vestnik Tambovskogo universiteta. 2011. № 7. S. 51-56.

10. Gazha E.A. Nekotorye spornye voprosy pravovoi prirody dogovora uchastiya v dolevom stroitel’stve // Vestnik Tambovskogo universiteta. 2011. № 4. S. 16-19.

Источник: cyberleninka.ru

Порядок заключения и назначение договора долевого участия в строительстве

Долевое участие в строительстве позволяет гражданам с наименьшими затратами приобрести желанное жилье.

Это один из самых популярных вариантов покупки недвижимости и вложения денежных средств в современных экономических условиях.

Очевидна выгода такого способа для обоих участников сделки: застройщик имеет необходимые средства для возведения жилых объектов, и ему не приходится брать кредиты, а покупатель по приемлемой цене выбирает для себя оптимальное жилье.

Вместе с тем, такой способ строительства может быть рискованным предприятием, поскольку это есть вид инвестиционной деятельности. Минимизировать известные риски поможет грамотно составленный договор между застройщиком и покупателем.

Понятие и законодательная база данного вопроса

Инвестиционное содействие граждан в застройке жилья документально оформляется с помощью договора долевого участия в строительстве.

Исключительно важно подойти к его заключению ответственно, грамотно составить, чтобы максимально быть готовым к ко всем правовым особенностям и рискам.

По данному договору застройщик обязуется произвести строительство жилого или другого строения, сдать его в эксплуатацию и передать в пользование данный объект дольщику (инвестору), который в свою очередь должен произвести оплату, определенную договором, и принять недвижимость.

Долевое участие в строительстве регламентируется, прежде всего, законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.04. Именно этот нормативно-правовой акт является базисным и наиболее надежно защищает права дольщиков. Он описывает правовые и финансовые взаимоотношения между застройщиком и гражданином, приобретающим жилую недвижимость, а также иные аспекты взаимоотношений сторон, касающихся застройки жилья.

Кроме того, процедуру оформления такого договора в строительной деятельности регулируют положения законодательного документа №122-ФЗ «О госрегистрации прав» от 21.07.1997 года (статья 25.1). Вопросы, связанные со страхованием подобных объектов строительства, находятся в сфере Федерального закона № 286-ФЗ «О взаимном страховании». В случае нарушения закона при оформлении долевого участия предусмотрены санкции, содержащиеся в Кодексе об административных правонарушениях РФ.

Риски и методы страхования таких взаимоотношений

Следует отметить, что риски такого вида сотрудничества являются довольно многочисленными. В России с 2014 года действуют правила, согласно которым такой вид договора должен быть обязательно застрахован в страховой организации или в банке. При этом госрегистрации подлежат только застрахованные контракты, предметом которых является долевое участие в строительстве.

Однако, в долевом страховании не все риски подлежат возмещению. Традиционно страхованию подлежат:

1. Нарушение сроков сдачи объекта от 6 до 12 месяцев;
2. Многократная продажа одной и той же квартиры разным дольщикам; организации застройщика;
3. Уничтожение объекта строительства;
4. Невозможность регистрации права собственности на жилой объект;
5. Необходимость доплаты за недвижимость сверх договора.

Вместе с тем, различают и так называемые нестрахуемые риски, поскольку просчитать вероятность их наступления и масштаб убытков очень сложно. Соответственно, дольщики не смогут получить деньги в случае реализации такого рода рискованных ситуаций.

К нестрахуемым рискам относятся следующие:

• Незаконно выданное разрешение на строительство;
• Увеличение сроков сдачи жилого объекта, если они выше страхуемых;
• Происходит оспаривание прав собственности или аренды третьими лицами в суде;
• Признание договора недействительным по суду;
• Прекращение или остановка строительства объекта по решению государственных органов;
• Иные непредвиденные ситуации.

Положительные стороны подписания данного соглашения

Преимущества заключения данного контракта:

• строящееся жилье до передачи в имущество дольщику находится у него в залоге, поэтому застройщик не имеет возможности распоряжения им по своему усмотрению;
• с 2012 года законодательно введена дополнительная мера, защищающая покупателя, которая заключается в процедуре обязательного страхования ответственности застройщика или поручительстве банка;
• риск продажи одной и той же квартиры нескольким лицам предельно минимизирован;
• покупатель вправе потребовать выплату неустойки от застройщика (1/150 действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ от договорной стоимости за каждый день просрочки), если сроки передачи готового жилья застройщиком нарушены;
• покупатель пользуется 5-ти летней гарантией на приобретенное жилье;
• дольщик может уступить права требования по договору новому участнику, если передумает покупать квартиру.

Пошаговая инструкция процедуры заключения

Весь процесс заключения данных видов договоров можно разделить на следующие этапы.

Подготовительный этап

Перед оформлением долевого строительства застройщику необходимо выполнить следующие действия, которые позволят ему привлечь средства дольщиков для строительства:

• получить разрешение на строительство объекта;
• предоставить проектную декларацию (в СМИ, в сети Интернет, в регистрационный орган). Декларация содержит сведения о застройщике и объекте строительства;
• зарегистрировать право собственности на землю для строительства или заключить договор аренды.

Ознакомление с указанными документами исключительно важно для безопасной покупки недвижимости. Например, из проектной декларации можно узнать о юридической чистоте объекта, деловой репутации застройщика, его финансовом положении.

Составление договора

В его вступительной части указывается дата, место подписания, а также основные сведения о контрагентах.

Типовой формы такого вида договора не существует, однако он в обязательном порядке должен содержать ряд важных условий:

• Описание объекта застройки, который подлежит передаче покупателю. Оно должно быть максимально точным и конкретным;
• Цена объекта, которую дольщик платит застройщику. Здесь же обозначаются порядок и сроки внесения платежей;
• Указывается срок передачи недвижимости долевой собственности;
• Прописывается гарантийный срок строительного объекта;
• Дается информация об обеспечении исполнения обязательств застройщика по соглашению.

Указанные разделы являются обязательными для признания договора долевого участия действительным (заключенным).

Важными пунктами являются также ответственность сторон за невыполнение обязательств соглашения, срок действия договора, возможные форс-мажорные ситуации, а также порядок разрешения споров.

К числу дополнительных условий рассматриваемого соглашения можно отнести:

• Сведения о возможности корректировки цены договора, если изменится площадь объекта;
• Информация о сдаче жилья государственной комиссии;
• Сроки устранения недочетов, которые выявил дольщик при осмотре жилья;
• Какова будет форма управления жилым объектом;
• Сведения об оформлении объекта в собственность (сроки, порядок, стоимость).
• Иные необходимые условия и обстоятельства, не противоречащие законодательству РФ.

В конце договора указываются данные сторон, ставятся подписи и печати. На что обратить внимание при его составлении? Следует иметь в виду, что договор от лица застройщика должен быть подписан только генеральным директором компании, а если это осуществляет иной представитель компании, то обязательно наличие доверенности.

Рекомендации по грамотному составлению данных видов соглашений представлены в следующем видеосюжете:

Процедура государственной регистрации

Начиная с 2014 года, обязательной является государственная регистрация такого вида соглашений в Росреестре, через который также должны быть зафиксированы все приложения к данному договору и его последующие изменения.

Произвести процедуру регистрации документа могут как дольщик, так и застройщик. Делается это в отделении Росреестра, к которому относится строящийся объект по адресу, куда необходимо подать, помимо самого договора:

• заявление;
• разрешение на строительство объекта;
• строительный план;
• проектную декларацию; строительной организации;
• договор поручительства или договор страхования.

Через 10 рабочих дней и дольщик, и застройщик могут получить зарегистрированный договор на основании выданной расписки.

Как производится оплата и выплата неустойки

Необходимо знать, что оплату по договору долевого строительства застройщик вправе принимать от дольщика только после регистрации документа в государственном органе. При несоблюдении этого важного условия штраф для застройщика может составить до 1 млн рублей.

В случае неисполнения застройщиком своих обязательств, дольщик имеет право на выплату неустойки в размере 1/150 ставки за день просрочки, как физическое лицо. Реальный размер неустойки всегда определяется судом, поскольку застройщики редко выплачивают ее добровольно.

Предварительный договор долевого участия в строительстве

Поскольку закон 214-ФЗ предъявляет достаточно жесткие требования к застройщикам, некоторые из них вместо основного договора заключают так называемый предварительный договор долевого участия. На самом деле это достаточно рискованная сделка, ведь застройщик может заключить данное соглашение, даже не имея разрешения на строительство.

Существенным фактором, привлекающим покупателей и заставляющим их идти на предварительное соглашение, является, как правило, достаточно низкая цена объекта.

Подводные камни при заключении договора

Договор долевого строительства очень часто таит в себе различного рода риски, причем не всегда в них виноват именно застройщик.

Типичные проблемные ситуации могут быть следующими:

• Застройщик, взяв деньги, умышленно не исполняет свои обязательства: стройка замораживается, один и тот же объект может быть продан нескольким покупателям и др.;
• Реальные размеры построенного жилья существенно отличаются от тех, которые были анонсированы;
• Влияние внешних факторов, например, политических или экономических изменений в стране, на финансовое положение компании застройщика.

Для того, чтобы не стать жертвой мошенников, нечестных или необязательных застройщиков, дольщикам рекомендуется ответственно подойти к выбору строительной компании для возведения ожидаемого жилья:

• Тщательно изучить историю деятельности застройщика, а также отзывы клиентов о нем;
• В договоре долевого участия максимально подробно отображаются сведения о будущей квартире (ее физические параметры, адрес и тип дома, этаж, планировка и др.). Уточняется, в каком виде объект подлежит передаче (с черной или готовой отделкой);
• Важны вопросы возможного изменения цены объекта, сроков его сдачи. Формулировка об устранении недостатков жилья «в разумный срок» является достаточно размытой и вариативной для застройщика.
• Договор следует заключать именно с той компанией, название которой прописано в разрешительных и правоустанавливающих документах. Если соглашение заключается с посредником, должно быть обоснование законности его действий.

Процедура расторжения

В случае неисполнения обязательств договора долевого участия одной из сторон, его можно расторгнуть.

Обратиться с исковым заявлением в суд допустимо спустя 2 месяца после указанного в договоре срока. Дольщик в случае его вины, обязан выплатить неустойку в размере от 1 до 15 % от общей стоимости объекта. Застройщик в случае неисполнения договора возвращает дольщикам деньги за объекты строительства в полном объеме.

Опасности при заключении данных контрактов рассмотрены в следующем видеоматериале:

Источник: www.delasuper.ru

Что должен содержать договор долевого участия в строительстве?

Договор на участие в долевом строительстве требуется уже после того, как найдена надежная строительная фирма, проверен ее договор на покупку или аренду земли, изучено разрешение на застройку и декларация на строительный объект. Договор долевого участия (ДДУ) составляется в свободной форме, единых норм законом не предусмотрено. Это позволяет застройщикам использовать разные мелкие хитрости при его оформлении. В статье мы дадим юридическую консультацию по вопросам составления и подписания договора долевого строительства на основе Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» (далее – ФЗ-214).

Общие нормы по составлению договора долевого участия в строительстве

В начале документа должен быть четко обозначен застройщик – юридическая фирма, с которой заключается договор. Помимо ее полного наименования, должы быть указаны и более подробные сведения, включая регистрационные данные и информацию о внесении юридического лица в ЕГРЮЛ. Указанная фирма-исполнитель должна фигурировать во всех остальных документах на строительство.

Лучше всего, если ДДУ будет подписан генеральным директором компании, а не иным должностным лицом на основании доверенности. В последнем случае при судебных прениях могут возникнуть проблемы. В тексте ДДУ четко определяется предмет заключения сделки, а именно передача строительного объекта в конкретный срок. Объект должен иметь подробную характеристику – номер кадастрового участка и адрес, этаж и номер будущей квартиры. К этим сведениям добавляются и денежные гарантии застройщика – гарантии по выполнению условий сделки.

Договор долевого строительства включает в себя гарантийный срок на сданную в пользование квартиру. При этом существуют минимальные сроки гарантии, уменьшать которые застройщик не имеет права – 3 года на технико-инженерное обеспечение и 5 лет на саму квартиру. Указанные пункты, обязательны для подписания договора долевого участия. Без них он будет лишен юридической силы. Как и в случае, если он не будет зарегистрирован в Росреестре.

Образец договора долевого участия в строительстве

Первая страница договора долевого участия в строительстве

Скачать образец договора долевого участия в строительстве

Сроки договора долевого участия

Срок действия договора заканчивается только после того, как все обязательства по нему будут исполнены. Срок сдачи квартиры в эксплуатацию обычно указывается в рамках квартала. Это допустимо по закону, хотя и неудобно для дольщика. Расторгнуть ДДУ дольщик может только через 2 месяца после окончания крайнего срока сдачи объекта в эксплуатацию, если объект так и не был закончен к сроку, предварительно уведомив об этом застройщика.

Некоторые строительные фирмы включают в договор пункт о том, что за срыв сроков компания несет ответственность лишь при наличии ее прямой вины, что является нарушением ФЗ-214. При подписании договора долевого участия необходимо обратить на данный пункт особое внимание.

Незаконным является и слишком большой список обстоятельств непреодолимой силы, когда в него помимо традиционных событий – войны, стихийные бедствия и подобное включают и менее серьезные варианты. К примеру, изменение законодательства, холодная зимняя погода, задержки в поставках материалов и подобные не очень значимые обстоятельства. Если застройщик в договоре долевого участия написал очень много таких “обстоятельств”, то лучше отказаться от ведения дел с ним.

Попытки обезопасить себя от претензий дольщика строительные фирмы делают и в отношении качества. Одна из практик – приравнивать разрешение на ввод в эксплуатацию жилья к документу о полном соответствии квартиры нормам договора и проектной документации. Это исключает претензии по качеству в дальнейшем. Однако по ФЗ-214 любой брак на строительном объекте устраняется застройщиками или за них выплачивается компенсация.

Описание будущей квартиры в договоре

В договоре долевого участия обязательно присутствует упоминание о площади будущей квартиры, включая площадь балконов, лоджий и иных подобных помещений. В ДДУ обязательно должен быть пункт о действиях застройщика и дольщика в том случае, если итоговая площадь квартиры будет отличаться от проектной. Обычно за лишние метры доплачивает дольщик, а за их недостаток часть денег возвращает строитель.

При передаче дольщику объекта недвижимости составляется полный перечень его атрибутов – вставленные двери и окна, отделка балкона, стяжка полов, класс обоев и тип используемой краски. Хотя в законе нет прямого указания на этот пункт, включить его в договор необходимо. Это послужит серьезным доказательством невыполненных застройщиком обязательств в ходе судебных разбирательств.

Некоторые фирмы при заключении договора долевого строительства включают в него пункт о возможных изменениях в проектной документации, в этажности дома и планировке квартиры без предварительного согласования с покупателем. Это прямое нарушение прав потребителей и ФЗ-214 – у покупателя есть право знать, что он приобретает.

Инфографик “Как не стать обманутым дольщиком?”

Как не стать обманутым дольщиком?

Финансовые условия договора долевого участия

В договоре долевого участия прописывается точная сумма сделки – цена объекта недвижимости. Если вместо рублей используется иностранная валюта или условные единицы, то должен быть и отдельный пункт о курсе этой валюты к рублю. Указывается источник исполнения денежных обязательств дольщика перед застройщиком – личные деньги или банковский кредит.

В ДДУ следует прописать, что обязательства дольщика считаются исполненными в момент внесения денег в банк. В противном случае проволочки с переводом застройщик сможет записать на счет самого дольщика.

Отдельно упоминается о том, кто будет нести расходы за квартиру после ее ввода в эксплуатацию. Описать следует и условия оплаты коммунальных платежей – дольщик может оплачивать их сразу после окончания строительства дома или только после вступления в права собственности. Иногда эти 2 события разделяет полгода или год. В договор долевого строительства вписывается и размер неустойки, которую обязан будет выплатить дольщик при одностороннем расторжении договора. Обычно она составляет от 1 до 15% от стоимости жилья.

Не всегда следует настаивать на внесении в договор сразу всех указанных пунктов. В любом случае, если договор станет предметом судебных разбирательств, дольщика будет защищать закон «О защите прав потребителей» и новый закон о контроле за долевым строительством в России

Видеоконсультация эксперта “Подводные камни договора долевого участия”

Источник: gazeta-pravo.ru

Покупка квартиры в новостройке | Договор долевого участия: инструкция по применению

Для покупателей квартиры в новостройке заключение договора долевого участия (ДДУ) — серьезный шаг, который требует столь же серьезной подготовки. Ведь именно от покупателя во многом зависит, насколько успешным окажется это приобретение. Прежде всего следует помнить, что согласно действующему законодательству заключать договоры участия в долевом строительстве в качестве застройщика могут только юридические лица.

Соберите информацию

Еще до подписания договора постарайтесь как можно больше узнать о застройщике, который осуществляет строительство в районе города, где вы планируете приобрести квартиру. Источниками информации здесь могут служить специализированные строительные форумы, где общаются покупатели, уже сделавшие свой выбор в пользу одного из красноярских застройщиков (например, www.sibdom.ru). Обращайте внимание на то, какие объекты возводила строительная компания в предыдущие несколько лет, не было ли отставания по срокам со сдачей в эксплуатацию предыдущих объектов этого застройщика, в каком виде получали квартиры новоселы, не пришлось ли им за что-то доплачивать в итоге.

Для того чтобы проверить, регистрируются ли договоры долевого участия на этот объект, можно обратиться в Управление Росреестра за выпиской из Единого государственного реестра прав на земельный участок. Для ее получения необходимо знать кадастровый номер земельного участка, который указан в проектной декларации.

Если регистрация договоров на этом земельном участке уже началась, в справке будет информация об участниках строительства: физических и юридических лицах, принимающих участие в строительстве объекта. Покупатель сможет увидеть, не зарегистрирована ли квартира, которую он планирует купить, за кем-то другим. Получить такую справку в день обращения можно в отделениях Управления Росреестра по Красноярскому краю, расположенных по адресам: ул. Петра Подзолкова, 3; ул. Новосибирская, 9а; 52 квартал, 3.

Кроме того, любому обратившемуся к нему гражданину застройщик обязан для ознакомления представить:• учредительные документы;• свидетельство о государственной регистрации;

• свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
• утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за последние три года деятельности;
• аудиторское заключение за последний год деятельности.

Три условия

Застройщик имеет право привлекать денежные средства участников долевого строительства в случае одновременного соблюдения трех условий.

• У него есть разрешение на строительство.
• Опубликована, размещена на сайте компании проектная декларация (кроме того, застройщик обязан предоставить проектную декларацию дольщику по обращению).
• Прошла регистрация права собственности или договора аренды (договора субаренды) на земельный участок.

Проект договора

Обратите внимание на предложенный застройщиком проект договора. Согласно действующему законодательству, застройщик имеет право привлекать денежные средства граждан для строительства:

• на основании договора участия в долевом строительстве;
• путем выпуска эмитентом (при соблюдении ряда условий) жилищных сертификатов;
• при помощи жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативов (их деятельность регулируется отдельными федеральными законами).

Все прочие схемы привлечения денежных средств граждан для строительства объекта (предварительные, инвестиционные договоры, договоры займа и др.) ущемляют права граждан и признаются незаконными сделками. Поэтому такие договоры в дальнейшем могут быть признаны недействительными.

ДДУ: обязательные условия

Содержащиеся в договоре долевого строительства условия делятся на существенные (без них документ будет считаться недействительным и не может быть заключен) и дополнительные, которые хотя и не обязательны, но могут содержать пункты, важные для покупателя квартиры.

Договор участия в долевом строительстве должен содержать следующие существенные (обязательные) условия:

• Описание объекта долевого строительства. Оно должно содержать характеристики конкретной квартиры: адреси этажность дома, номер квартиры, ее расположение относительно лифта, лестницы; примерную площадь; высоту потолков; техническое состояние на момент сдачи в эксплуатацию.
• Срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства (причем этот срок должен быть одним для всех участников строительства строящегося многоквартирного дома и (или) блок-секции в этом доме). Здесь же должен быть предусмотрен размер неустойки за нарушение срока передачи квартиры участнику долевого строительства. В том случае если участником долевого строительства является физическое лицо, застройщик должен выплатить неустойку в размере 1/150 от ставки рефинансирования Центробанка за каждый день просрочки.
• Цена договора, порядок и сроки ее уплаты. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрена возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения.
• Гарантийный срок на объект долевого строительства и гарантийный срок на инженерное и техническое оборудование. Гарантийный срок на объект долевого строительства не может составлять менее чем пять лет. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование не может составлять менее чем три года.

ВАжНО ЗНАТЬ!

1. Договор участия в долевом строительстве считается заключенным только с момента его государственной регистрации в Управлении Росреестра. Согласно действующему законодательству оплата по договору участия в долевом строительстве может быть произведена только после его государственной регистрации.
2. Основной обязанностью застройщика является передача гражданину объекта долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. Нарушение данного срока влечет негативные последствия для застройщика: в этом случае он обязан уплатить гражданину неустойку, размер которой определен законом. В случае нарушения застройщиком срока передачи объекта более чем на два месяца участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, при этом застройщик обязан в течение 20 рабочих дней возвратить гражданину денежные средства (цену договора) и уплатить проценты за их использование.
3. Обязательства по договору участия в долевом строительстве считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств участником долевого строительства и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

ДДУ: дополнительные условия

Помимо обязательных условий в договор участия в долевом строительстве стоит включить условия дополнительные, которые определяют взаимоотношения заключивших договор сторон. К ним относятся права и обязанности сторон, порядок уступки прав требований по договору, условия и порядок расторжения договора, условия изменения договора.
Так, в договоре должно быть указано, когда и при каких условиях этот документ может быть изменен. Например, в договоре может быть определена стоимость квартиры и при этом дополнительно сказано, что в нее не входит стоимость окон, которые будут установлены в квартире. Что обязанность по оплате стоимости установки окон у участника строительства возникает по получении уведомления от застройщика о необходимости произвести их оплату. Тогда их стоимость будет определяться в результате дополнительного соглашения сторон.

Цена объекта должна быть согласованной. В случае, если в договоре прописана цена договора и отсутствуют положения о возможности ее изменения, у гражданина не возникнет обязанности по оплате дополнительных квадратных метров. Даже если в результате строительства окажется, что фактическая площадь объекта оказалась больше той, что была первоначально предусмотрена проектом.
Если же договор составлен таким образом, что в результате обмера органами технической инвентаризации площадь объекта изменена, и положениями договора предусмотрено, что стороны обязуются возместить друг другу возникшую разницу, то, если площадь квартиры увеличилась, гражданин должен произвести оплату дополнительных метров, а застройщик обязан возместить дольщику разницу при ее уменьшении.

Причем в данном случае совершенно неважно, на сколько именно уменьшилась площадь квартиры: на 10%, на 5% или на один квадратный метр. Перерасчет должен быть произведен. Даже если после завершения строительства квартиры ее площадь оказалась меньше на 0,5 кв. м той, что предусмотрена договором, участник имеет права требовать соразмерного уменьшения.

В некоторых случаях в договоре могут содержаться условия, исключающие возможность перерасчета цены договора, если разница между фактической и проектной площадью квартиры оказалась менее 5%. Такие условия признаются ущемляющими права потребителей и не соответствующими требованиям законодательства.

«Нужно понимать, что когда Регистрационная палата при регистрации договора проводит экспертизу документа, она прежде всего проверяет этот документ на соответствие законодательству о регистрации. Даже если в нем есть условия, которые в силу закона явлюятся недействительными, договор все равно могут зарегистрировать, — объясняет начальник отдела надзора за долевым строительством службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края Елена Хамардюк. — Так, в нем могут быть прописаны все существенные условия: указаны сроки передачи объекта, определена цена, порядок ее изменения, — но при этом в него внесены необязательные условия, исполнение которых ущемляет права потребителей. Участники строительства воспринимают факт регистрации как подтверждение того, что договор соответствует всем требованиям, предъявляемым законодательством».

Примерный договор

Службой строительного надзора разработана форма примерного договора участия в долевом строительстве, которая в наибольшей степени отвечает интересам участников долевого строительства. Эта форма была утверждена распоряжением правительства края от 26.10.2010 № 887-р и рекомендована к применению застройщиками. Ознакомиться с формой примерного договора участия в долевом строительстве можно на сайте службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края: www.krasnadzor.ru.

Специалисты контролирующих органов не устают повторять, что большая часть проблем, которые возникают у дольщиков, связаны с тем, что они не проверяли документы и зачастую верили застройщику на слово. Чтобы не возникало таких нарушений, как оплата установки дополнительного оборудования в квартиру, прием квартир с «черновой отделкой», дольщики должны более ответственно подходить к составлению договора и подробно описывать в нем взаимные обязательства сторон.

Отдел регистрации договоров долевого участия в строительстве Управления Росреестра по Красноярскому краю — тел. 258-06-28.
Отдел надзора за долевым строительством службы строительного надзора и жилищного контроля края — тел.: 212-50-34, 212-32-44.

Для подготовки материала использована информация службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края

Источник: www.sibdom.ru