Правовой центр «Два М» осуществляет сопровождение строительства дачных поселков, а также получения согласований для легализации возведенных индивидуальных жилых домов.
Для объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС) установлен специфический порядок согласования строительства и регистрации прав (так называемая «дачная амнистия»), что приводит на практике к возникновению парадоксальных правовых ситуаций. Так, в соответствии с градостроительным законодательством, чтобы согласовать строительство индивидуального жилого либо садового дома, достаточно подать уведомление о планируемом строительстве, которое должно быть утверждено уполномоченным органом, а также уведомление об окончании строительства (также проверяется на соответствие первоначальному уведомлению).
Вместе с тем, предметом проверки на указанном этапе является, главным образом, соответствие возводимого дома градостроительному регламенту, в частности предельным параметрам соответствующей территории, но не соответствие здания строительным нормам. Аналогичным образом, на этапе регистрации права на построенный объект в Росреестре орган регистрации проверяет дом на соответствие предельным параметрам, установленным федеральным законом и правилами землепользования и застройки, но не на соответствие строительным нормам или на соблюдение целевого назначения участка.
Таким образом, возможна ситуация, в которой возведенный в соответствии с установленным порядком и надлежащим образом зарегистрированный жилой дом является самовольной постройкой, поскольку нарушает строительные нормы либо вид разрешенного использования участка.
Фактически в таких ситуациях, поскольку соблюдение строительных норм не являлось предметом проверки уполномоченных органов, лицо, осуществившее самовольную постройку жилого дома, не сможет ссылаться на необходимость применения срока исковой давности, а также на надлежащее согласование строительства с государством.
В случае получения требования от уполномоченного органа о сносе самовольно построенного дома, собственник объекта в качестве оптимального способа защиты может привести дом в соответствие с нарушенными строительными нормами, настаивать на отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан и имуществу третьих лиц. При этом стоит отметить, что в случае, если участок под ИЖС находится в собственности застройщика, правообладатель также вправе указывать, что снос является несоразмерным способом защиты права.
Источник: www.2m.ru
Росреестр подготовил законопроект принудительной регистрации земельных участков
Росреестр разработал законопроекты, направленные на повышение эффективности использования земельных участков. Как отмечают в ведомстве, на территории каждого субъекта России, и в том числе и в Крыму, находится от одной до пяти тысяч индивидуальных жилых домов с завершённым строительством, которые фактически используются гражданами, однако не стоят на государственном кадастровом учёте.
Уведомление о соответствии дает право на строительство жилого дома. Помощь юриста по недвижимости
Таким образом, права на них в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не зарегистрированы.
Наличие незарегистрированного индивидуального жилья, с одной стороны, создаёт угрозу защиты прав граждан, которые за свой счёт осуществляли строительство, так как в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) отсутствует запись о государственной регистрации прав.
С другой стороны отсутствие регистрации объектов не позволяет обладать достоверной градостроительной информацией о жилищном строительстве и надлежащим образом вести статистический учёт жилищного фонда, создаёт выпадающие доходы бюджета в связи с тем, что жилые дома до момента регистрации прав на них не являются объектами налогообложения.
Предлагаемые законопроектом изменения связаны с реализацией государственной программы «Национальная система пространственных данных», утвержденной постановлением правительства РФ от 1 декабря 2021 г. №2148.
Законопроектом предусматриваются меры, направленные на осуществление государственной регистрации права собственности на построенные жилые дома. Законопроект обязует застройщика в течение десяти лет завершить строительство жилого дома и зарегистрировать права на него.
Органы государственной власти и органы местного самоуправления получат право обратиться в суд с требованием об исполнении застройщиком обязанности о подготовке необходимых документов и их подаче в уполномоченный орган для регистрации прав на жилой дом.
По словам экспертов, отсутствие решения по данному вопросу также сохраняет высокий риск для инвесторов, которые приобретают землю. Так, они могут столкнуться с ситуацией, когда окажется, что приобретённый у муниципалитета земельный участок является собственностью другого лица, которое своевременно не определило границы.
Кроме того, на участке, предлагаемом застройщику к приобретению, могут быть уже расположены объекты, не поставленные на кадастровый учет и в отношении которых отсутствуют зарегистрированные права, что несёт существенные риски для сторон сделок.
Расхождение данных ЕГРН и реальной ситуации, складывающейся в отношении земельного участка, не позволяет в полной мере провести правовую экспертизу, направленную на оценку рисков, перед заключением сторонами договора.
Отсутствие в настоящее время установленных норм также приводит к использованию жилых зданий и помещений в них для иных целей, что является нарушением земельного законодательства Российской Федерации и не соответствует правовому режиму земельного участка.
Законопроектом предлагается закрепить обязанность собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками, использовать объекты капитального строительства в соответствии с установленным для таких земельных участков видом разрешённого использования.
Напомним также, что в России продолжает действовать дачная амнистия, которая закончится до 1 марта 2031 года.
Также отметим, что пункт 3 статьи 15 Земельного кодекса РФ в редакции от 18.03.2020 года
однозначно определяет, что «иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами».
Источник: ruinformer.com