Право приобретенное при строительстве

В доктрине гражданского права основаниями (способами) приобретения права собственности принято считать определенные юридические факты, с которыми закон связывает приобретение права собственности у конкретного субъекта.

Не исчерпывающий перечень таких оснований содержится главе 14 ГК РФ «Приобретение права собственности» и традиционно подразделяется на первоначальные и производные[24 – Отдельные авторы в качестве критерия для разграничения способов приобретения права собственности предлагают отсутствие (производные способы), либо наличие (первоначальные способы) в их основании правопреемства.

По их мнению, критерий воли не во всех случаях выдерживает практическую проверку. Так, лицо может наследовать обязательную долю вопреки воле предшествующего собственника, однако такое основание принято относить к производным способам приобретения права собственности.

Первоначальными признаются основания, при которых право собственности возникает независимо от воли прежнего собственника, либо впервые. При этом собственник не обременен правами на вещь третьих лиц – залогодержателей, арендаторов и др.

Курс гражданского права, часть 1. Лекция «Приобретение и прекращение права собственности. Часть 2.»

К первоначальным основаниям относятся:

• приобретение права собственности на вновь изготовленную или созданную лицом для себя движимую или недвижимую вещь (ч. 1 ст. 218, ст. 219 ГК РФ);
• приобретение права собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате использования имущества (ст. 136 ГК РФ);
• приобретение права собственности на новую движимую вещь, изготовленную лицом путем переработки не принадлежащих ему материалов (ст. 220 ГК РФ);
• обращение в собственность общедоступных для сбора вещей (ст. 221 ГК РФ);
• приобретение права собственности на:
• бесхозяйные вещи (ст. 225 ГК РФ), в том числе движимые вещи, от которых собственник отказался (ст. 226 ГК РФ);
• находку (ст. 227–228 ГК РФ);
• безнадзорных животных (ст. 231 ГК РФ);
• клад (ст. 233 ГК РФ);
• приобретение права собственности на самовольную постройку (ст. 222 ГК РФ);
• приобретение права собственности по давности владения имуществом (ст. 234 ГК РФ).

Производные основания приобретения права собственности характеризуются тем, что переход вещи (имущества) из собственности одного субъекта к другому осуществляется на основе волеизъявления предшествующего собственника или правопреемства.

Такими основаниям признаются:

• приобретение права собственности по договору об отчуждении вещи (купли-продажи, мены, ренты, дарения или иной сделки об отчуждении);
• приобретение права собственности в случае реорганизации или ликвидации юридического лица (абз. 3 ч. 2 ст. 218, ч.7 ст. 63 ГК РФ);
• наследование по закону или по завещанию;
• приобретение права собственности членом жилищного, жилищно-строительного, гаражного, дачного или иного потребительского кооператива, полностью внесшим свой паевой взнос (ч. 4 ст. 218 ГК РФ).

К производным основаниям также относятся национализация, приватизация и реквизиция имущества (ст. 239, 306, 217, ч. 2 ст. 235, 242 ГК РФ); выкуп бесхозяйственного содержимых культурных ценностей и домашних животных (ст. 240 и 241 ГК РФ) и иные, предусмотренные законодательством основания.

«Универсальный дизайн при новом строительстве как механизм реализации прав человека»

Первоначальные основания (способы) приобретения права собственности:

Приобретение права собственности на вновь изготовленную или созданную лицом для себя движимую или недвижимую вещь (ч. 1 ст. 218, ст. 219 ГК РФ).

Данный способ относится к первоначальным способам, поскольку право собственности возникает на вещь, которой раньше не было, то есть впервые.

Создание вещи для приобретения права собственности на нее должно осуществляться с соблюдением следующих условий:

• вещь должна быть результатом первичного ее изготовления конкретным лицом;
• создатель вещи имел цель приобретения на нее права собственности, поскольку собственником вещи становится лицо, которое изготовило ее для себя (в своем интересе). Если по условиям договора вещь создана для другого лица, то последнее и становится ее собственником;
• новая вещь должна быть изготовлена с соблюдением закона или иных правовых актов;
• материалы, из которых создана новая вещь, должны принадлежать ее изготовителю. В обратном случае необходимо применять правила ст. 220 ГК РФ (переработка).

Вновь изготовленная или созданная вещь может быть как движимой, так и недвижимой. Возникновение права собственности для движимых вещей определяется моментом окончания деятельности по ее созданию, для недвижимого имущества, подлежащего государственной регистрации, в соответствии с общим правилом ст. 131 ГК РФ, с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).

Приобретение права собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате использования имущества (ч. 1 ст. 218, ст. 136 ГК РФ). Плоды являются итогом органического развития животных и растений (яблоки, яйца и др.), доходы – это денежные и иные поступления, которые приносит имущество (арендная плата, проценты по вкладу и др.), продукция представляет собой имущество, полученное в результате переработки вещи (товары, здание и др.).

По общему правилу плоды, продукция, доходы, полученные в результате использования вещи, независимо от того, кто использует такую вещь, принадлежат собственнику вещи (ст. 136 ГК РФ). Иное из этого правила может быть предусмотрено законом, иными правовыми актами, договором или вытекать из существа отношений.

Если вещь передана на условии, исключающем ее использование (хранение), то у владельца права на доходы или продукцию не возникает.

Приобретение права собственности на новую движимую вещь, изготовленную лицом путем переработки (спецификация) (ст. 220 ГК РФ) характеризуется тем, что вещь создается в результате труда одного лица, но из материалов, принадлежащих другому лицу (не изготовителю).

По общему правилу, если иное не предусмотрено договором, право собственности на такую вещь приобретает собственник материала. При этом он обязан возместить стоимость переработки (затраченный труд, либо стоимость материала) осуществившему ее лицу (ч. 2 ст. 220 ГК РФ).

При отсутствии договора, собственником новой вещи также может стать ее переработчик (спецификатор). Для этого необходимо соблюдение следующих трех условий:

• стоимость труда существенно превышает стоимость материала;
• переработчик осуществлял переработку для себя (в бытовых, а не в коммерческих целях) (абз. 2 ч. 1 ст. 220 ГК РФ);
• переработчик не знал, что использует чужой материал (добросовестность). В случае если спецификатор действовал недобросовестно, он обязан вернуть взамен утраченных материалов их собственнику не только изготовленную вещь, но и возместить причиненные убытки (ч. 3 ст. ст. 220 ГК РФ).

Если право собственности на вещь приобрел спецификатор, он обязан возместить собственнику материала их стоимость, в том числе и при отсутствии между ними договора.

К числу первоначальных способов приобретения права собственности относится обращение в собственность общедоступных для сбора вещей (ягод, рыбы, камней, глины, животных и др.) (ст. 221 ГК РФ). Сбор допускается в случаях, когда он разрешен в соответствии с законом, общим разрешением, данным собственником или в соответствии с местным обычаем на определенной территории. Право собственности на общедоступные для сбора вещи приобретает лицо, осуществившее их сбор или добычу.

Первоначальным способом является приобретение права собственности на бесхозяйное имущество. В данную группу объединяются брошенные собственником вещи, находки, безнадзорные животные, клады.

Согласно п. 1 ст. 225 ГК РФ бесхозяйной считается вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен, либо собственник отказался от права собственности не нее.

Бесхозяйная движимая вещь квалифицируется законом как брошенная вещь, которую собственник оставил с целью отказа от права собственности на нее (ч. 1 ст. 226 ГК РФ). Тем самым брошенная движимая вещь, является разновидностью бесхозяйной вещи, состояние которой может быть установлено в судебном порядке. Так, в качестве отказа от автотранспортного средства может быть расценено бездействие собственника, который уведомлен о его обнаружении и местонахождении, однако в разумный период не предпринимает действий по его истребованию.

Правило об установлении бесхозяйности брошенной вещи в судебном порядке не применяется в случаях, если речь идет о находке, безнадзорных животных, кладе (ст. 227–233 ГК РФ), а также об отходах (брошенные лом металлов, бракованная продукция, топляк от сплава, отвалы и сливы, образуемые при добыче полезных ископаемых, отходы производства и другие отходы) и движимых вещах, стоимость которых явно ниже суммы, соответствующей пятикратному минимальному размеру оплаты труда (ч. 2 ст. 226 ГК РФ).

В последнем случае, лицо в собственности, владении или пользовании которого находится земельный участок, водный объект или иной объект, где находится такая малоценная брошенная вещь или отходы, имеет право обратить эти вещи в свою собственность, приступив к их использованию или совершив иные действия, свидетельствующие об обращении вещи в собственность (ч. 2 ст. 226 ГК РФ).

Как следует из ч. 1 ст. 290 ГПК РФ любое лицо, вступившее в фактическое владение брошенной движимой вещью, имеет право обратиться в суд с заявлением о признании ее бесхозяйной. Это могут быть граждане, юридические лица, а также уполномоченные публичные органы, например, таможенные органы.

Право собственности на бесхозяйные движимые вещи может быть приобретено в силу приобретательной давности (ч. 2 ст. 225 ГК РФ), в порядке, установленном ст. 234 ГК РФ.

Для признания права собственности на бесхозяйную недвижимую вещь необходимо по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого она находится, поставить данную вещь на учет в органе, осуществляющем государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

К данному заявлению прилагаются документы подтверждающие факт того, что недвижимость не имеет собственника, а также не поставлена на учет в реестрах федерального или муниципального имущества, имущества субъекта РФ; заявление собственника (уполномоченного им лица) об отказе от права собственности на недвижимость; копии правоустанавливающих документов, подтверждающих право собственности данного собственника на соответствующий объект недвижимости; иные письменные доказательства (акты описи недвижимости, показания свидетелей о действиях собственника по отказу от права собственности и др.).

Для того чтобы орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом имел право обратиться в судебные органы с требованием о признании права муниципальной собственности на бесхозяйную вещь, п. 3 ст. 225 ГК РФ предусмотрен ограничительный срок в один год.

Следовательно, только по истечении данного периода объект недвижимости в судебном порядке может быть признан бесхозяйным. Если же этого не произошло, то бесхозяйная недвижимая вещь может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником, либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ).

В судебной практике препятствием для признания права собственности на объект недвижимости как бесхозяйную вещь, являются предъявленное в регистрирующий орган заявление собственника о государственной регистрации прав на спорный объект недвижимости, факт владения спорной недвижимостью другим лицом, выявление правоустанавливающих документов на спорный объект недвижимости и др.

Нередко органы прокуратуры обращаются в суд с заявлением о признании незаконным бездействия уполномоченного органа, выразившегося в не постановке на учет объектов недвижимости[25 – См., напр.: Апелляционное определение Свердловского областного суда от 25.03.2016 по делу № 33-4519/2016; Решение Ленинского районного суда г. Челябинска от 09 августа 2017 года по делу № 2-2703/2017.].

Признание права собственности на находку (ст. 227 ГК РФ).

Находкой признается движимая вещь, которая имела собственника, но была утеряна, забыта и найдена другим лицом.

В отличие от потерянной вещи, забытая вещь находится, как правило, в известном собственнику месте не без его сознания и воли. При этом равным образом теряется возможность обладания данной вещью, что, очевидно, подтверждает возможность признания забытых вещей объектом находки.

Следует учитывать, что согласно ст. 227 ГК РФ правила о приобретении права собственности на находку распространяются на движимые вещи. Недвижимая вещь признается по закону бесхозяйной (п. 1 ст. 225 ГК РФ).

Статья 227 ГК РФ предусматривает перечень обязанностей лица, нашедшего вещь, к которым отнесены:

• обязанность немедленно уведомить об этом лицо, потерявшее ее, или собственника вещи или кого-либо другого из известных ему лиц, имеющих право получить ее, и возвратить найденную вещь этому лицу;
• если вещь найдена в помещении или на транспорте, она подлежит сдаче лицу, представляющему владельца этого помещения или средства транспорта. В этом случае лицо, которому сдана находка, приобретает права и несет обязанности лица, нашедшего вещь;
• если лицо, имеющее право потребовать возврата найденной вещи, или место его пребывания неизвестны, нашедший вещь обязан заявить о находке в полицию или в орган местного самоуправления (ч. 1, 2 ст. 227 ГК РФ).

Правила хранения находки, определены ч. 3 ст. 277 ГК РФ.

Нашедший вещь вправе хранить ее у себя либо сдать на хранение в полицию, орган местного самоуправления или указанному ими лицу.

Скоропортящаяся вещь или вещь, издержки по хранению которой несоизмеримо велики по сравнению с ее стоимостью, может быть реализована нашедшим вещь с получением письменных доказательств, удостоверяющих сумму выручки. Деньги, вырученные от продажи найденной вещи, подлежат возврату лицу, управомоченному на ее получение.

Нашедший вещь отвечает за ее утрату или повреждение лишь в случае умысла или грубой неосторожности и в пределах стоимости вещи (ч. 4 ст. 227 ГК РФ).

Лицо, нашедшее вещь приобретает право собственности на нее в случае если в течение шести месяцев с момента заявления о находке в полицию или в орган местного самоуправления лицо, управомоченное получить найденную вещь, не будет установлено или само не заявит о своем праве на вещь нашедшему ее лицу либо в полицию или в орган местного самоуправления (ч.1 ст. 228 ГК РФ).

Если нашедший вещь откажется от приобретения ее в собственность, она поступает в муниципальную собственность (ч. 2 ст. 228 ГК РФ). Аналогичное правило в отношении невостребованных находок, содержится в гражданском законодательстве отдельных европейских стран. К примеру, согласно п. 1 § 35 ГК Чехии лицо, нашедшее вещь, обязано передать ее компетентному государственному органу.

В случае если собственник вещи не заявит об ее утере в течение одного года после сдачи находки, право собственности на данную вещь возникает у государства.

Правила возмещения расходов, связанных с находкой, и вознаграждение нашедшему вещь, определены ст. 229 ГК РФ, согласно которой нашедший и возвративший вещь (а не тот, кто уже приобрел право собственности) лицу, управомоченному на ее получение, вправе получить от этого лица, а в случаях перехода вещи в муниципальную собственность – от соответствующего органа местного самоуправления возмещение необходимых расходов, связанных с хранением, сдачей или реализацией вещи, а также затрат на обнаружение лица, управомоченного получить вещь.

Нашедший вещь вправе потребовать от лица, управомоченного на получение вещи, вознаграждение за находку в размере до двадцати процентов (20 %) стоимости вещи. Если найденная вещь представляет ценность только для лица, управомоченного на ее получение, размер вознаграждения определяется по соглашению с этим лицом.

Право на вознаграждение не возникает, если нашедший вещь не заявил о находке или пытался ее утаить.

Правилам о находке близки положения, определяющие правила приобретения права собственности на безнадзорных животных (ст. 230–232 ГК РФ). Они распространяются как на безнадзорный или пригульный скот, так и на других безнадзорных домашних животных, например, лошадь или пропавшую корову.

Обязанности лица, задержавшего безнадзорное животное, во многом аналогичны обязанностям лица, нашедшего вещь (ст. 227 и ст. 230 ГК РФ). В частности, ч. 1 ст. 230 ГК РФ предусматривает, что лицо, задержавшее безнадзорный или пригульный скот или других безнадзорных домашних животных, обязано:

• возвратить их собственнику;
• если собственник животных или место его пребывания неизвестны, не позднее трех дней с момента задержания заявить об обнаруженных животных в полицию или в орган местного самоуправления, которые принимают меры к розыску собственника.

На время розыска собственника животные могут быть оставлены лицом, задержавшим их:

Указанные лица обязаны их надлежаще содержать и при наличии вины отвечают за гибель и порчу животных в пределах их стоимости.

Лицо, у которого животные находились на содержании и в пользовании, приобретает на них право собственности в случае, если в течение шести месяцев с момента заявления о задержании безнадзорных домашних животных их собственник не будет обнаружен или сам не заявит о праве на них. При отказе данного лица от приобретения права собственности на содержавшихся у него животных они поступают в муниципальную собственность на основании ч. 1 ст. 231 ГК РФ.

Учитывая особенности животных как объекта гражданских прав и необходимости гуманного к ним отношения, ч. 2 ст. 231 ГК РФ установлено, что в случае явки прежнего собственника животных после перехода их в собственность другого лица прежний собственник вправе потребовать их возврата. При этом он должен доказать сохранение привязанности к нему со стороны этих животных, либо факт жестокого с ними обращения со стороны нового собственника.

Возврат животных может осуществляться на основании соглашения с новым собственником, либо в судебном порядке на условиях, определенных судом.

Клад – это зарытые в земле или сокрытые иным способом деньги или ценные предметы, собственник которых не может быть установлен либо в силу закона утратил на них право (ст. 233 ГК РФ).

В отличие от находки кладом является:

• не любое имущество, а только деньги и ценные предметы;
• они должны быть зарыты в земле или сокрыты иным способом (замурованы в стене, спрятаны в дупле дерева и др.);
• клад в отличие от находки не имеет собственника.

Для квалификации имущества в качестве клада, необходимо наличие всех перечисленных признаков.

Согласно ст. 233 ГК РФ клад может быть двух видов, в зависимости от которого различается порядок приобретения на него права собственности: 1) клад, содержащий имущество, относящееся к деньгам или ценным предметам; 2) клад, содержащий вещи, являющиеся культурными ценностями.

Клад, содержащий имущество, относящееся к деньгам или ценным предметам, поступает в собственность лица, которому принадлежит имущество (емельный участок, строение и т. п.), где клад был сокрыт, и лица, обнаружившего клад, в равных долях (50 %), если соглашением между ними не установлено иное.

В случае если осуществление раскопок ценностей осуществлялось без согласия собственника земельного участка или иного имущества, где клад был сокрыт, общая собственность на клад не возникает. В таком случае он подлежит передаче только собственнику земельного участка или иного имущества, где клад обнаружен, а не лицу его обнаружившему (ч. 1 ст. 233 ГК РФ).

Если кладом являются вещи, относящиеся к памятникам истории или культуры, они подлежат передаче в государственную собственность, а лицо обнаружившее клад и собственник земельного участка или иного имущества, где клад был сокрыт, имеют право на получение вместе вознаграждения в размере пятидесяти процентов стоимости клада. Вознаграждение выплачивается государственными финансовыми органами в равных долях, если соглашением между ними не установлено иное (ч. 2 ст. 233 ГК РФ).

Перечисленные правила не подлежат применению, если клад был обнаружен лицами, в круг трудовых или служебных обязанностей которых входит проведение раскопок, направленных на обнаружение клада, в силу того, что за выполнение данной работы им выплачивается заработная плата.

6. Приобретение права собственности на самовольную постройку (ст. 222 ГК РФ). Категория права собственности олицетворяет собой наличие у лица того или иного имущества, а также возможность распоряжаться им по своему усмотрению: дарить, отчуждать, завещать по наследству и другое. Существуют ситуации, когда лицо, являясь владельцем объекта недвижимости, юридически таковым не считается, например, в случае строительства на земельном участке, не принадлежащем данному лицу, либо при несоблюдении установленной процедуры застройки здания, строения или сооружения и отсутствия необходимых для этого документов (кадастрового плана земельного участка, проекта главного строения и вспомогательных построек на земельном участке, разрешения на подключение к водо- и газосетям, к сети электроснабжения и др.).

Согласно ст. 222 ГК РФ самовольная постройка – это здание, сооружение или другое строение возведенные или созданные:

• на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке;
• или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта;
• либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона разрешений и согласований, либо с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (ч. 1 ст. 222)[26 – В судебной практике самовольными признавались объекты недвижимости, возведенные без согласия собственника земли (определение ВС РФ от 28.06.2016 по делу № 305-ЭС15-6246); строительство которых осуществлено на земле в отсутствие права на землю; без необходимых разрешений на строительство; несоблюдения градостроительных и строительных норм и правил (определение ВС РФ от 10.03.2016 № 308-ЭС15-15458). Действия по созданию самовольной постройки признаются виновными, если выявлено, что она отвечает хотя бы одному условию признания ее самовольной (определение ВС РФ от 13.01.2015 № 69-КГ14-10).].

В абз. 2 ч. 1 ст. 222 ГК РФ содержится уточнение, согласно которому здание, сооружение или другое строение при возведении или создании которых были нарушены установленные в соответствии с законом ограничения использования земельного участка, не признаются самовольной постройкой, в случае если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении земельного участка (ч. 1 ст. 222 ГК РФ).

Данное правило призвано защитить добросовестных участников оборота, учитывая регулярные изменения законодательства на местном и региональном уровнях, в том числе в случае когда, к примеру, строительство объекта осуществлено при наличии всех необходимых документов, однако выясняется, что земельный участок, на котором он расположен, находится в полосе отвода инженерных сетей и имеет «особые условия использования».

Учитывая, что самовольная постройка не является имуществом, принадлежащим лицу на законных основаниях, в силу перечисленных ранее обстоятельств, она не может признаваться полноценным объектом гражданских правоотношений. Исходя из этого, гражданским законодательством устанавливается следующее:

• лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности;
• оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Постройка не включается в наследственную массу. Хотя данное обстоятельство не лишает наследников, принявших наследство, права требовать признания за ними права собственности на самовольную постройку;
• объекты самовольного строительства подлежат сносу осуществившим ее лицом или приведению в соответствие с установленными требованиями (параметрами правил застройки, документами по планировке территории и др.) (ч. 2 ст. 222 ГК РФ).

Материальные затраты на снос самовольной постройки должны быть компенсированы лицом, которым данная постройка была возведена. Как подчеркнул Конституционный суд РФ в определении от 03.07.2007 № 595-О-П, самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство; за указанное нарушение ст. 222 ГК РФ предусмотрена санкция в виде отказа в признании права собственности за застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом.

Решение о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными законом требованиями или ее сносе принимается судом. Вместе с тем, в ч. 4 ст. 222 ГК приводится перечень случаев, когда такое решение может быть принято органом местного самоуправления (городского округа поселения, муниципального района при условии нахождения самовольной постройки на межселенной территории). При этом в части 4 указанной нормы также предусмотрены случаи, при которых решение о сносе или приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями не может быть принято органами местного самоуправления.

Срок для сноса самовольной постройки и срок для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями устанавливается с учетом характера самовольной постройки. При этом срок для сноса самовольной постройки – не менее чем 3 месяца и не более чем 12 месяцев; для приведения постройки в соответствие с установленными требованиями – не менее чем 6 месяцев и не более чем 3 года.

Возможны следующие способы легализации самовольной постройки: во внесудебном (административном) порядке и в судебном порядке.

Во внесудебном порядке признак самовольности ликвидируется посредством обращения в компетентные органы, без «узаконения» постройки в суде. В данном случае выбираемый «путь» легализации зависит от вида правонарушения, которое было совершено при строительстве.

Например, в случае получения разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и получение правоустанавливающего документа на земельный участок, обращения с заявлением об изменении целевого назначения земельного участка, на котором расположена самовольная постройка, приведение постройки в соответствие с градостроительными нормами и правилами и получение соответствующего заключения и др. Так, в соответствии с ч. 2 ст.

24 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»[29 – СЗ РФ. 20.11.1995. № 47. Ст. 4473.], отсутствие разрешения на строительство, архитектурно-планировочного задания, архитектурного проекта, либо нарушение условий, установленных в данных документах, влекут признание постройки самовольной. В то же время возможно устранение допущенных отступлений.

Если имеющиеся нарушения законодательства будут устранены, то самовольное строение приобретает полноценный статус объекта гражданских правоотношений, как объект недвижимости, легализованный во внесудебном порядке.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке базируется на ч. 3.2 ст. 222 ГК РФ, согласно которому право собственности на самовольное строение может быть признано за лицом в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана самовольная постройка, и которое выполнило требование о ее приведении в соответствие с установленными законом требованиями.

Право собственности может быть признано судом при одновременном соблюдении следующих условий:

• если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
• если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
• если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (ч. 3 ст. 222 ГК РФ).

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В данном случае суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Помимо собственника земельного участка, а также лиц в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого он находится, право собственности на самовольную постройку может быть приобретено лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности во временное владение и пользование, в целях строительства (абз. 2 ч. 3.2 ст. 222 ГК РФ).

Что касается земельных участков, находящихся в частной собственности, то арбитражные суды, как правило, отказывают в признании права собственности на самовольную постройку за арендаторами. Однако судебная практика судов общей юрисдикции допускает такое признание, если по условиям договора аренды собственник определенно выразил свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения конкретного объекта недвижимости.

На основании вступившего в законную силу решения суда о признании права собственности на самовольную постройку осуществляется государственная регистрация прав на недвижимое имущество. При этом собственник недвижимости возмещает лицу, ее построившему, расходы на строительство за вычетом расходов на приведение самовольной постройки в соответствие с установленными законом требованиями (абз. 3 ч.3.2 ст. 222 ГК РФ).

Приобретение права собственности по давности владения имуществом (ст. 234 ГК РФ).

В силу ч. 1 ст. 234 ГК РФ лицо – гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Приобрести имущество в собственность по давности владения может любое лицо, которое полагает, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности.

Для приобретения права собственности по давности владения необходимы следующие обязательные условия:

Во-первых, необходимо истечение установленного законом срока давностного владения: для движимого имущества – 5 лет, недвижимого – 15 лет (ч. 1 ст. 234 ГК).

При этом лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является. Однако течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы из незаконного владения, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям (ч. 3, 4 ст. 234 ГК).

Во-вторых, давностный владелец должен владеть имуществом как своим собственным. Это означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т. п.).

В-третьих, давностный владелец должен владеть имуществом добросовестно. Получая владение, оно не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности.

В-четвертых, владелец должен владеть имуществом открыто, т. е. без утайки. Давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества.

В-пятых, давностное владение, отвечающее всем перечисленным выше условиям, должно быть непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается.

Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (ч. 3 ст. 234 ГК РФ)[32 – П.15 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // [Электронный ресурс]: Доступ из справ. – правовой системы «Консультант плюс».].

Ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества. В случаях, когда прежний собственник недвижимого имущества не был и не должен был быть известен давностному владельцу, он вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. В качестве заинтересованного лица к участию в деле привлекается государственный регистратор.

По смыслу ст.225 и ст.234 ГК РФ предварительная постановка бесхозяйного недвижимого имущества на учет государственным регистратором не являются необходимым условием для приобретения права частной собственности на этот объект третьими лицами в силу приобретательной давности. Отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество также не является препятствием для признания права собственности на это имущество по истечении срока приобретательной давности.

Право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации. Регистрация права собственности на основании судебного акта не является препятствием для оспаривания зарегистрированного права другими лицами, считающими себя собственниками этого имущества.

В силу ч. 2 ст. 234 ГК РФ до приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.

Производные основания (способы) приобретения права собственности.

Учитывая, что приобретение права собственности по производным основаниям предполагает учет воли прежнего собственника, каждое из данных оснований влечет возникновение права собственности у одних лиц и одновременное его прекращение у других.

Производные основания приобретения права собственности детально урегулированы в отдельных институтах ГК РФ (обязательственного, наследственного права, права юридических лиц и др.), а также иных законодательных актах. Поэтому рассмотрим отдельные, получающие наиболее важное значение производные основания приобретения права собственности.

Для приобретения права собственности по договору об отчуждении вещи (купли-продажи, мены, ренты, дарения и др.), необходимо точное определение момента перехода на приобретателя права собственности. Так, в соответствии с ч. 1 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Из содержания указанной нормы следует, что стороны в договоре вправе по своему усмотрению определить момент возникновения права собственности у приобретателя. Если же они не реализовали данное право, применению подлежит общее правило о возникновении права собственности с момента передачи вещи.

Под передачей вещи следует понимать:

• вручение вещи приобретателю, а равно сдачу перевозчику для отправки приобретателю или сдачу в организацию связи для пересылки приобретателю (если по договору вещь отчуждена без обязательства доставки) (ч. 1 ст. 224 ГК РФ);
• передачу коносамента или иного товарораспорядительного документа на вещь (ч. 3 ст. 224 ГК РФ);
• символическую передачу, например, вручение ключей от автомобиля, либо передачу правоустанавливающих документов (например, кассового чека).

Когда по договору отчуждается имущество, подлежащее государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Иной момент возникновения права собственности на недвижимое имущество установлен, в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, а также в порядке наследования и при реорганизации юридического лица (абз. 2, 3 ч. 2, п. 4 ст. 218 ГК РФ, ч. 4 ст. 1152 ГК РФ). Так, если наследодателю или реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику или вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость.

Член жилищного, жилищно-строительного, гаражного, дачного или иного потребительского кооператива приобретает право собственности на недвижимое имущество (квартиру, дачу, гараж, иное помещение), с момента полного внесения своего паевого взноса за недвижимость, предоставленную ему кооперативом. При этом право собственности переходит к члену кооператива – фактическому владельцу без передачи недвижимости. В этом случае государственная регистрация права собственности имеет не правоустанавливающий, а правоподтверждающий характер.

Право собственности на недвижимое имущество в случае принятия наследства возникает со дня открытия наследства (ч. 4 ст. 1152 ГК РФ), а в случае реорганизации – с момента завершения реорганизации юридического лица (ст. 16 Федерального закона Федеральный закон от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»). При реорганизации право собственности на имущество юридического лица переходит к его правопреемникам согласно разделительному балансу или передаточному акту.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации, за исключением случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя (абз. 2 ч. 2 ст. 223 ГК РФ).

В законопроекте Минэкономразвития России о внесении изменений в ГК РФ добросовестное приобретение предлагается регулировать в качестве самостоятельного основания приобретения права собственности. Новые законоположения предлагаются и относительно приобретения права собственности на единый имущественный комплекс, на вещь в силу приобретательной давности и др.

Источник: student-servis.ru

Статья 218 ГК РФ. Основания приобретения права собственности

1. Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате использования имущества, приобретается по основаниям, предусмотренным статьей 136 настоящего Кодекса.

2. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам — правопреемникам реорганизованного юридического лица.

3. В случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

4. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Число источников возникновения имущественных прав довольно ограничено. Все имеющиеся обозначены в ст. 218 ГК РФ, которая устанавливает основания приобретения права собственности. Её правила носят не столько регулирующий, сколько декларирующий характер.

Комментарии к ст. 218 ГК РФ

1. Для возникновения права собственности необходимо наличие определенных правопорождающих юридических фактов, именуемых основаниями приобретения права собственности или титулами собственности. В теории основания приобретения права собственности в зависимости от наличия или отсутствия правопреемства подразделяют на первоначальные и производные. В первом случае право собственности возникает «заново», в полном объеме, и не имеет каких-либо обременений, во втором — оно переходит от иного лица — правопредшественника и, соответственно, может быть обременено правами третьих лиц, например арендатора, залогодержателя и т.д.

2. В п. 1 комментируемой статьи указывается на такое основание, как создание вещи для себя. Данное основание относится к первоначальным основаниям приобретения права собственности. Необходимо учитывать, что правила приобретения права собственности на вновь созданную вещь зависят от того, кем, при каких условиях и из чьих материалов создана вещь.

Так, отдельно регулируются законодательством переработка (ст. 220 Кодекса) и самовольная постройка (ст. 222 ГК). Право собственности на вновь созданную для себя из своих материалов вещь возникает в том случае, если при создании вещи не было допущено нарушений закона.

Например, если строительство осуществлено без должного разрешения, строение будет иметь режим самовольной постройки (ст. 222 ГК). Кроме того, не может возникнуть право собственности на вещь, которая создана субъектом, если такая вещь не может принадлежать данному лицу, в частности, при изготовлении вещи, изъятой из оборота. Не признается право собственности за лицом, создающим вещи вопреки установленным законодательством запретам, в т.ч. если деятельность по изготовлению соответствующих вещей запрещена законом (например, изготовление оружия) или их изготовление разрешено только отдельным категориям субъектов либо допускается при наличии специального разрешения (лицензии). Так, ФЗ от 8 января 1998 г. N 3-ФЗ «О наркотических средствах и психотропных веществах» устанавливает государственную монополию на переработку наркотических средств, психотропных веществ.

3. В абз. 2 п. 1 содержится отсылочная норма о праве собственности на поступления от использования вещей: плоды, продукцию и доходы. Плоды — естественное приращение вещи, продукция — результат производительного использования вещи, доходы — экономическое приращение в виде денежных или иных поступлений от лиц, использующих вещь. Статья 136 ГК устанавливает, что все поступления от вещи, по общему правилу, принадлежат ее собственнику. Это правило диспозитивно: оно может быть изменено законом, иными правовыми актами или договором; иное может также вытекать из существа отношений собственника вещи с ее пользователем.

4. В п. 2 указаны наиболее распространенные производные основания приобретения права собственности. Имущество приобретается, как правило, на основании договоров купли-продажи, мены, дарения, ренты или иной сделки об отчуждении этого имущества. Таким образом, соответствующий договор выступает правопорождающим юридическим фактом.

При этом момент возникновения права собственности, как правило, связан не с моментом заключения договора, а с моментом передачи вещи (ст. ст. 223, 224 ГК). Однако если речь идет о недвижимом имуществе, для возникновения права собственности у приобретателя требуется государственная регистрация данного права (ст. 219 ГК). Если договор, предусматривавший переход права собственности, расторгается, сторона договора, потребовавшая возврата переданного ею в собственность другой стороне имущества, приобретает право собственности на это имущество производным способом.

В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. Однако автоматического перехода права собственности не происходит. Для приобретения наследства наследник должен его принять (п. 1 ст. 1152 ГК) одним из способов, установленных ст. 1153 ГК.

Для приобретения выморочного имущества принятие наследства не требуется (ст. 1151 ГК). Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам — правопреемникам. Процедура реорганизации регулируется статьями 57 — 60.2 ГК, а также законодательством об отдельных видах юридических лиц.

5. Согласно п. 3 комментируемой статьи, в случаях и порядке, предусмотренных ГК, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом. Из данного пункта следует, что основания и порядок приобретения права собственности на бесхозяйное имущество устанавливаются только ГК. Соответствующие положения содержатся в ст. ст. 225 — 234 ГК.

6. Пункт 4 комментируемой статьи устанавливает порядок возникновения права собственности при полной выплате пая членом жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, либо иным лицом, имеющим право на паенакопления. Данное основание возникновения права собственности является производным, так как до выплаты пая имущество находится в собственности потребительского кооператива. Особенность смены собственника в том, что хотя речь идет о праве собственности на объект недвижимости — квартиру, дачу, гараж, иное помещение, право собственности возникает с момента полной выплаты пая, а регистрация права собственности не имеет правоустанавливающего характера.

+7 (499) 703-46-71 — для жителей Москвы и Московской области
+7 (812) 309-95-68 — для жителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области

Источник: rulaws.ru

7.2. Приобретение и регистрация прав на введенные

Для осуществления государственной регистрации права на вновь созданный объект недвижимости необходимо правильно определить, какой документ подтверждает факт создания объекта и свидетельствует о возникновении права определенного лица на объект недвижимости. При решении этого вопроса следует обратиться к положениям ст. 17Закона о регистрации прав, которой установлены основания для регистрации, ист. 18,определяющей требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав. Исходя из данных норм, нельзя признать документы, содержащие описание объекта недвижимости, удостоверенные соответствующей организацией (органом) по учету (инвентаризации) объектов недвижимости, основанием для регистрации права, хотя они и свидетельствуют создание объекта в натуре.

Поскольку ранее законодателем четко не было установлено, какой именно документ подтверждает факт создания объекта, сложившаяся практика исходила из того, что документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимости, является акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта (далее — акт приемки в эксплуатацию).

Приемка в эксплуатацию регулировалась различными нормативными документами в зависимости от вида законченного строительством объекта (см. письмоГосстроя России от 05.11.2001 N ЛБ-6062/9). Объекты специального назначения со специфическими условиями функционирования, производства продукции и оказания услуг (железные и автомобильные дороги, гидротехнические сооружения, объекты газоснабжения, военные и режимные объекты и пр.) принимались в эксплуатацию в соответствии с ведомственными (отраслевыми) документами.

Объекты, для которых ведомственные документы отсутствуют, принимались в соответствии с территориальными строительными нормами, а при их отсутствии — в соответствии со СНиП 3.01.04-87 (в части, не противоречащей действующему законодательству). При этом приемочные комиссии для объектов бюджетного финансирования назначались государственными заказчиками (министерствами, ведомствами, соответствующими администрациями), а для объектов внебюджетного финансирования — инвестором. Акт приемки в эксплуатацию подлежал утверждению органом, назначившим государственную приемочную комиссию. Возведенные индивидуальными застройщиками для собственного пользования жилые дома и вспомогательные постройки принимались в порядке, установленном органами власти субъектов Российской Федерации.

Именно акт приемки объекта в эксплуатацию свидетельствовал создание объекта недвижимости определенного назначения с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил и возможность его эксплуатации (использования) собственником в соответствии с целевым назначением.

В настоящее время строительство завершается получением застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, которое в соответствии со ст. 55Градостроительного кодекса удостоверяет:

— выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта в полном объеме;

— осуществление строительства в соответствии с разрешением на строительство;

— соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается органом, выдавшим разрешение на строительство (федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), и является основанием для постановки построенного объекта на государственный учет, а также для внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта.

Разрешение на ввод в эксплуатацию должно содержать сведения об объекте недвижимости, необходимые для постановки построенного объекта на государственный учет, а для реконструированных объектов — для внесения изменений в документы государственного учета.

Форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию должна быть установлена Правительством РФ. В соответствии со ст. 8Закона о введении в действие Градостроительного кодекса до установления формы Правительством РФ ее определяют органы, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство. При этом акты приемки объекта в эксплуатацию, утвержденные и выданные физическим и юридическим лицам до введения в действие Градостроительногокодекса,признаются действительными.

Таким образом, для объектов недвижимости, законченных строительством, после введения в действие нового Градостроительного кодекса (после 30.12.2004) специальным основанием для государственной регистрации права является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а для объектов, завершенных после 30.12.2004, — акт приемки объекта в эксплуатацию.

Закон об участии в долевом строительстве прямо устанавливает, что основанием для регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), — разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче (ч. 2 ст.

16).На застройщика возлагается обязанность получить разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и передать разрешение или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав(ст. 4,ч. 3ст. 16Закона об участии в долевом строительстве).

Следует заметить, что Закон об участии в долевом строительстве, опубликованный 31.12.2004, вступает в силу через три месяца после его опубликования и распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для создания любых объектов недвижимости (за исключением объектов производственного назначения), разрешение на строительство которых получено после вступления его в силу (ст. 27).

Поскольку при выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию осуществляется проверка соблюдения при строительстве объекта градостроительных, строительных и других норм и правил, то каких-либо иных документов, подтверждающих данный факт, не требуется.

7.2.2. Предоставление земельного участка для строительства

С 01.01.2005 утратило силу требование п. 1 ст. 25Закона о регистрации прав, называющее в качестве основания для государственной регистрации документы, подтверждающие право пользования земельным участком .

См. Федеральный законот 29.12.2004 N 196-ФЗ.

Между тем объект недвижимого имущества расположен на земельном участке и неразрывно с ним связан и, безусловно, не может существовать без земельного участка. Соответственно, право построить здание на земельном участке и возникновение права на построенное здание обусловлены наличием права на земельный участок. Именно собственнику земельного участка положениями ст.

263ГК предоставлено право осуществить его застройку или разрешить осуществлять строительство другим лицам. Кроме собственника земельного участка таким правом обладают лица, имеющие другие права на использование земельного участка — право постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды. Так, в соответствии сост. 40,41ЗК собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Право застройщика — лица, которое осуществляет застройку земельного участка, на осуществление строительства — создание нового объекта недвижимости — обусловлено в первую очередь наличием у него вещного или обязательственного права на земельный участок, на котором осуществляется строительство.

Согласно ст. 1Градостроительного кодекса застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Закон о регистрации прав (п. 1 ст. 6)признает права, возникшие до вступления его в силу (до 31.01.1998), юридически действительными без государственной регистрации в ЕГРП. Аналогичная норма содержится в п. 9ст.

3Закона о введении в действие ЗК: государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действиеЗаконао регистрации прав, имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП. Регистрация прав, возникших до 31.01.1998, требуется только в случае совершения сделки с объектом недвижимости.

При застройке земельного участка лицом, которому этот земельный участок был предоставлен на вещном или обязательственном праве до 31.01.1998, сделка с земельным участком не совершается, поэтому требование регистрации ранее возникшего права неприменимо. Если участок предоставлен после 31.01.1998, то вещное право или договор аренды должны быть зарегистрированы в ЕГРП.

При этом следует учитывать, что обязательной государственной регистрации подлежит договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года (п. 2ст. 609ГК, п. 2ст. 26ЗК).

Таким образом, если право (договор аренды) застройщика на участок зарегистрировано, то при регистрации права застройщика на вновь построенный созданный объект недвижимости право на участок не нуждается в дополнительном подтверждении. Однако если застройщик приобрел участок до 31.01.1998, то необходимо представление правоустанавливающих документов на землю .

См. раздел 6.3.3настоящего издания.

В настоящее время получить разрешение на строительство застройщик может только при предоставлении в уполномоченный орган кадастрового плана земельного участка и правоустанавливающих документов на земельный участок . Требование об обязательном наличии кадастрового плана земельного участка для оформления правоустанавливающих документов и регистрации прав на земельный участок появилось только после введения в действие ЗК(30.10.2001). Очевидно, что для получения разрешения на застройку земельного участка, право на который возникло у застройщика до вступления в силуЗаконао регистрации прав, необходимо проведение кадастровых работ и регистрация права на сформированный в результате кадастровых работ земельный участок.

См. ст. 51Градостроительного кодекса РФ и п. 1ст. 4Федерального закона «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации».

Согласно ч. 1 ст. 3Закона об участии в долевом строительстве застройщик вправе привлекать средства участников долевого строительства объекта недвижимости только после выдачи ему в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования им проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) объекта недвижимости, в составе которого будут находиться объекты долевого участия в строительстве. Таким образом, если застройщик осуществляет строительство с привлечением средств инвесторов, то право на участок к началу строительства должно быть зарегистрировано и в случае его приобретения до 31.01.1998.

Представляется, что исключение с 01.01.2005 из п. 1 ст. 25Закона о регистрации прав требования о представлении в качестве основания для регистрации права на созданный объект недвижимости документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимости, обусловлено главным образом тем, что действующее законодательство регулирует строительство, исходя из наличия права застройщика на участок и регистрации права в ЕГРП.

7.2.3. Разрешение на строительство

В соответствии со ст. 51Градостроительного кодекса разрешение на строительство:

— подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, а в отсутствие градостроительного плана — разрешенному использованию участка;

— дает право застройщику осуществлять строительство, реконструкцию объектов недвижимости, а также капитальный ремонт.

Градостроительный кодекс содержит требование о необходимости изготовления градостроительного плана для строительства как на застроенном, так и на незастроенном земельном участке, а также для реконструкции объекта недвижимости (ст. 44).Подготовка градостроительного плана земельного участка осуществляется в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа. Форма градостроительного плана должна быть утверждена Правительством РФ. До принятия в установленном Градостроительномкодексомпорядке правил землепользования и застройки территории, но не более чем через пять лет со дня введения в действие Градостроительного кодекса, до установления формы градостроительного плана, разрешение на строительство выдается при наличии кадастрового плана земельного участка.

Разрешение на строительство необходимо для регистрации:

— прав на построенный объект, если в правоустанавливающем документе на земельный участок не указано его разрешенное использование либо оно не соответствует целям строительства;

— прав на объект незавершенного строительства как основание для регистрации (п. п. 3и4ст. 25 Закона о регистрации прав);

— договоров участия в долевом строительстве (ст. 25.1Закона о регистрации прав).

Форма разрешения на строительство устанавливается Правительством РФ (п. 16 ст. 51Градостроительного кодекса), до установления которой признаются юридически действительными формы, принятые законами и иными правовыми актами субъектов РФ (п. 1ст. 8Закона о введении в действие Градостроительного кодекса).

Разрешение на строительство не требуется в случаях строительства (п. 17 ст. 51Градостроительного кодекса):

— гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу;

— на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

— объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киоски, навесы, временные постройки);

— строений и сооружений вспомогательного характера.

7.2.4. Строительство застройщиком с целью приобретения права собственности

Если застройщик осуществлял строительство объекта своими силами или с привлечением подрядчика, но строил при этом для себя, а не для третьих лиц, то он и приобретает право собственности на созданный объект на основании пункта 1 ст. 218ГК РФ. В этом случае, как уже говорилось выше, на основании документов, подтверждающих факт создания объекта и при наличии прав на земельный участок может быть осуществлена государственная регистрация права застройщика, и только одного застройщика на созданный им для себя объект.

Такой подход к определению субъекта права собственности на вновь созданный объект индивидуального жилищного строительства в судебной практике сформировался уже давно. Так, в ПостановленииПленума Верховного Суда СССР от 31.07.1981 N 4 «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом» (в ред. Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 30.11.1990 N 14) указано, что сам по себе факт содействия застройщику со стороны членов его семьи или родственников, а также иных посторонних для застройщика лиц в строительстве дома не может являться основанием для удовлетворения их претензий к застройщику о признании права собственности на часть дома. Такой иск может быть удовлетворен судом лишь в тех случаях, когда между этими лицами и застройщиком имелась договоренность о создании общей собственности на жилой дом и именно в этих целях они вкладывали свой труд и свои средства в строительство жилого дома.

Таким образом, для регистрации права застройщика должен быть представлен любой документ, из которого усматривается, что на данный объект отсутствуют права третьих лиц.

Для юридических лиц таким документом может, например, являться справка за подписью главного бухгалтера и руководителя о том, что строительство осуществляется собственными силами (хозяйственным способом) с приложением подтверждающих документов: приказа (иного распорядительного документа организации) об осуществлении строительства собственными силами, расшифровка по счетам баланса «Основное производство» и «Вложения во внеоборотные активы» и т.п.

Справка об источниках финансирования строительства также может подтвердить отсутствие прав третьих лиц на построенный объект.

Бухгалтерскими документами может быть подтверждено, что для строительства объекта привлекались кредиты банка или другие заемные средства, а средства третьих лиц под обязательство передать объект или часть объекта не привлекались.

Если финансирование строительства осуществлялось за счет собственных средств застройщика или с привлечением кредитов банка, других заемных средств, то из этого следует, что застройщик осуществлял строительство для себя, а не для иных лиц, предоставивших денежные средства для строительства. По таким обязательствам застройщик обязался вернуть кредитору денежные средства, а не передать в собственность созданный объект недвижимого имущества или его часть.

У кредиторов в данном случае имеется только право требовать возврата денежных средств в соответствии с условиями договора, на основании которого эти средства предоставлялись. В обеспечение обязательств застройщика по возврату денежных средств земельный участок, на котором построится или строится здание или сооружения (либо право аренды земельного участка и строящееся здание или сооружения) считается находящимся в залоге у банка или иной кредитной организации или юридического лица, предоставившего кредит, если иное не предусмотрено договором или федеральным законом (ст. 64.2,ст. 64Закона об ипотеке).

Это же касается подрядчика и иных лиц, принимающих участие в строительстве объекта, но не имеющих при этом цели приобретения прав на построенный объект.

Отношения между застройщиком и подрядчиком, между застройщиком и другими лицами, выполняющими те или иные работы, непосредственно связанные со строительством объекта, регулируются договором, предметом которого является выполнение определенных работ за денежное вознаграждение. По такому договору подрядчик (исполнитель) обязуется выполнить определенную работу и сдать ее результат заказчику (застройщику), а заказчик обязуется принять работу и оплатить. Отношения между подрядчиком и заказчиком (застройщиком) регулируются нормами главы 37ГК РФ. На основании договора подряда у подрядчика не возникает вещного права на созданный объект недвижимости, за исключением тех случаев, когда подрядчик является одновременно инвестором.

В тех случаях, когда подрядчик является одновременно инвестором, отношения по осуществлению инвестирования выходят за рамки договора подряда и представляют собой иные обязательства, отличные от обязательств по строительному подряду.

Если для строительства объекта застройщик привлекал денежные средства третьих лиц — инвесторов, обязуясь взамен предоставленных денежных средств выделить в построенном объекте недвижимости этим лицам в собственность определенную площадь, например в виде нежилых помещений или производственных площадей, квартир в жилом многоквартирном доме, гаражного бокса в гараже и т.п., то признать право застройщика на весь построенный объект в целом нельзя, поскольку, исходя из п. 1 ст. 218ГК, право в данном случае на целый объект у застройщика не возникает.

У застройщика и (или) у тех лиц, которые с целью приобретения права собственности на определенную договором часть объекта принимали участие в строительстве, в зависимости от условий заключенных договоров возникает:

— либо право собственности на определенные части объекта (помещения);

— либо право общей долевой собственности на весь объект.

Все вышеизложенное относится к строительству, для осуществления которого привлекались денежные средства и разрешение на которое было выдано до вступления в силу Законаоб участии в долевом строительстве, т.е. до 01.04.2005.

Привлечение денежных средств инвесторов под обязательство передать им в собственность жилые или нежилые помещения в построенном объекте недвижимости, строительство которого осуществлялось на основании разрешения, выданного после 01.04.2005, осуществляется исключительно в порядке, установленном Закономоб участии в долевом строительстве. Договоры участия в долевом строительстве с физическими и юридическими лицами, по которым для строительства привлекаются денежные средства, подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации.

При заявлении о регистрации прав на объект недвижимого имущества, разрешение на строительство которого выдано после 01.04.2005, государственный регистратор получит информацию из ЕГРП о наличии договоров участия в долевом строительстве и участниках долевого строительства, приобретающих право на жилые и (или) нежилые помещения в построенном объекте недвижимости. Если помимо участников долевого строительства другие лица не участвовали в строительстве объекта с целью приобретения жилых и (или) нежилых помещений, то предоставление какой-либо дополнительной информации об отсутствии прав третьих лиц на построенный объект недвижимости не требуется.

Однако в ЕГРП будет отсутствовать информация о лицах, принимавших участие в строительстве неденежными средствами. В этом случае представляется, что информация о наличии или отсутствии таких участников строительства должна быть предоставлена застройщиком.

7.2.5. Документы для регистрации права застройщика

Таким образом, для регистрации необходимы:

1. Заявление о государственной регистрации права.

2. Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за регистрацию в установленных размерах.

3. Документы, удостоверяющие личность заявителя или его представителя.

4. Документ, подтверждающий полномочия представителя:

— для представителя физического лица — нотариально удостоверенная доверенность;

— для руководителя юридического лица — учредительные документы юридического лица или их удостоверенные копии, а также документ об избрании (назначении) руководителем;

— для представителя юридического лица — доверенность (нотариально удостоверенная).

5. Документы с описанием земельного участка и подтверждающие право пользования им (если право возникло до 31.01.1998 и не зарегистрировано в ЕГРП):

— кадастровый план земельного участка;

— постановление органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка под строительство на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования (в необходимых случаях зарегистрированное в районной поземельной книге);

— либо договор аренды земельного участка для осуществления строительства;

— либо свидетельство о праве собственности (постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения) на землю;

— либо государственный акт землепользования.

6. Разрешение на строительство, выданное соответствующим уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления (при необходимости).

7. Акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта, подписанный всеми членами приемочной комиссии и утвержденный органом, по решению которого создана приемочная комиссия — по объектам, введенным в эксплуатацию до 30.12.2004.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданное соответствующим исполнительным государственным органом власти или органом местного самоуправления, выдавшим разрешение на строительство по объектам, введенным в эксплуатацию после 30.12.2004.

8. Документы технического учета (технический паспорт, выписка из технического паспорта, план объекта недвижимости), удостоверенные соответствующей организацией (органом) по учету (инвентаризации) объектов недвижимости.

9. Документы, подтверждающие отсутствие прав третьих лиц (инвесторов, подрядчика, участников договора простого товарищества): справка за подписью бухгалтера и руководителя организации-застройщика об источниках финансирования или иной документ, — по объектам, построенным на основании разрешения, выданного до 01.04.2005.

10. Документ о присвоении дому постоянного почтового адреса: постановление главы муниципального образования или справка органов архитектуры.

11. Учредительные документы заявителя — юридического лица со всеми действующими изменениями: устав, учредительный договор (если имеется) — подлинник или нотариально удостоверенная копия; свидетельство о государственной регистрации юридического лица, свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц о юридическом лице, созданном и зарегистрированном до 01.07.2002, документ о постановке на налоговый учет (ИНН).

Источник: studfile.net