Если арендатором произведен капитальный ремонт с увеличением площади имущества, в составе которого находится и его арендуемое имущество, то возникает ли у него право собственности на пристроенные помещения?
Для ответа на вопрос были использованы следующие документы и нормативно-правовые акты:
Исходя из предоставленной информации, считаем необходимым сообщить следующее.
По договору аренды арендодатель предоставляет в пользование арендатору определенное имущество за плату и на время. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии являются собственностью арендатора. Иное может быть установлено договором.
Согласно ст. 651 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества должен быть заключен путем подписания сторонами одного документа и, при сроке договора на один год и более, должен быть зарегистрирован в соответствующем управлении Росреестра. Капитальный ремонт возложен статьей 616 ГК РФ на арендодателя, стороны могут договориться об ином. В случае если арендодатель не исполняет свою обязанность по осуществлению капитального ремонта, арендатор вправе произвести капитальный ремонт самостоятельно и зачесть стоимость ремонта в счет арендной платы или взыскать стоимость ремонта с арендодателя. Также арендатору предоставлено право требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора с возмещением убытков.
Как машино-место оформить в собственность?
Статья 623 ГК РФ устанавливает, в чью собственность переходят улучшения, которым подверг арендатор арендуемое имущество. Улучшениями являются произведенные работы капитального характера, которые изменяют качественные характеристики объекта. К улучшениям относятся модернизация, реконструкция, достройка, дооборудование здания, цеха, объекта. Такой вывод содержится в постановлении Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 25.06.2009 г. № N А19-14583/08-15-Ф02-2863/09 по делу № А19-14583/08-15.
Улучшения делятся на отделимые и неотделимые. Отделимые улучшения всегда принадлежат арендатору, если только стороны не договорились об ином в договоре аренды. Исключение – производство улучшений за счет амортизационных улучшений с арендуемого имущества. Улучшения, которые невозможно отделить от арендуемого имущества без существенного вреда для имущества, принадлежат арендатору только в случае, если указанные улучшения произведены с согласия арендодателя и иное распределение этих улучшений не предусмотрено заключенным сторонами договором аренды. Исключение – аренда предприятия (если стороны не договорились о других условиях).
Согласие арендодателя на улучшения арендованного имущества может быть выражено как на отдельном документе, так и включено в договор аренды. Большинство судов склоняются к мнению, что согласие арендодателя должно позволять определить объем и стоимость работ, выполняемых арендатором (постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 28.06.2011 № Ф03-2181/2011 по делу № А51-15765/2010, постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10.05.2012 по делу № А70-8024/2011). Однако существует и другие решения арбитражных судов (постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 23.11.2011 № Ф09-7384/11 по делу № А76-2823/2011).
Как машино-место оформить в собственность?
Произведенный арендатором капитальный ремонт, включающий в себя пристройку помещений и влекущий за собой увеличение площади помещений является неотделимым улучшением. Как следует из вопроса, этим улучшениям подвергнуто не только арендуемое имущество, но и имущество, не входящее в объект аренды и к которому арендатор не имеет отношения.
Вопрос о возмещении арендатору стоимости работ, не относящихся к объекту аренды, может быть разрешен путем достижения соответствующих договоренностей между собственником улучшенного имущества (арендодателем или третьими лицами) и арендатором. В качестве такого возмещения в собственность арендатора могут быть переданы все или часть пристроенных помещений, не относящихся к объекту аренды. Необходимыми для этого условиями является фактическое выполнение работ, принятие их собственниками помещений и использование, наличие ценности для собственников помещений в выполненных работах. В случае недостижения согласия с собственников помещений может быть взыскано неосновательное обогащение. Такая позиция занята арбитражными судами (например, постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.04.2009 по делу № А63-3892/2008).
Статья 1 ГрК РФ признает капитальным ремонтом объектов капитального строительства (зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, за исключением киосков, навесов и подобных временных построек) замену или восстановление строительных конструкций капитального строительства или элементов таких конструкций, кроме несущих строительных конструкций, замену, восстановление систем инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства и их элементов, замену отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или улучшающие показатели таких конструкций элементов, восстановление таких элементов.
Изменение параметров объекта капитального строительства, его отдельных частей (количества этажей, высоты, объема, площади), а именно надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, замена и восстановление несущих конструкций (кроме замены частей конструкций и остальных действий, отнесенных к капитальному ремонту объектов капитального строительства) является реконструкцией объекта капитального строительства (не линейного).
Таким образом, проведенные арендатором работы, вследствие которых появились пристроенные помещения, и увеличилась общая площадь объекта, относятся к реконструкции объекта капитального строительства (при условии, что работы выполнены в отношении объекта капитального строительства, а не временного сооружения).
Согласно статье 51 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства требует выдачи разрешения на строительство. По завершении реконструкции объекта капитального строительства необходимо получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Реконструкция объектов, не являющихся объектами капитального строительства, а также капитальный ремонт любых объектов выдачи разрешения на строительство не требуют.
В случае если пристройка к объекту капитального строительства возведена без получения разрешения на строительство, т.е. с нарушением установленного порядка, без необходимых разрешений и, возможно, с существенным нарушением градостроительных норм и правил, такой объект является самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ). Право собственности на такую пристройку возникнуть не может, а сама пристройка подлежит сносу за счет лица, которое ее возвело. Согласно п. 3 указанной статьи пристройка может быть легализована и на нее в судебном порядке может быть признано право собственности за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. При этом необходимо учесть, что в соответствии с п. 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ 09.12.2010 № 143 право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.
Право собственности арендатора на пристроенные помещения может возникнуть только в случае, если все работы выполнены с соблюдением установленного порядка их проведения и между арендатором и арендодателем достигнуто соглашение о передаче указанных пристроек в собственность арендатора.
Хотите получить письменную юридическую консультацию по Вашему вопросу? Позвоните сейчас!
Источник: law4free.ru
Исковые требования о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде машиноместа удовлетворены правомерно, поскольку ответчик в нарушение условий договора участия в долевом строительстве дома обязательства по передаче истцу машиноместа не выполнил.
Определение Московского городского суда от 28.10.2011 по делу N 33-35061
Судья: Бадова О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Федерякиной М.А.
и судей Владимировой Н.Ю., Грибова Д.В.
при секретаре П.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Федерякиной М.А.
дело по кассационной жалобе представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве по доверенности А.
на решение Чертановского районного суда г. Москвы от 30 мая 2011 года,
Признать за Л. право собственности долю в незавершенном строительством жилом доме по адресу: * в виде машиноместа N 355, расстановка на отметке — 5.100.
Решение является основанием к внесению записи о праве собственности Л. на долю в незавершенном строительством жилом доме по адресу: * в виде машиноместа N 355, расстановка на отметке — 5.100, общей площадью 15.3 кв. м, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) и регистрации права собственности Л. на указанный объект.
Взыскать с ООО «МАГ’Г» в пользу Л. счет оплаты госпошлины * руб.,
установила:
Истец Л. обратился в суд с иском к ответчику ООО «МАГ’Г» о признании за ним права собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме по адресу: * в виде машиноместа N 355, общей площадью каждый 15,3 кв. м, расстановка на отметке — 5.100. Свои требования мотивировал тем, что 26 ноября 2009 года между ним и ответчиком были заключен договор N 59/К/М на участия в долевом строительстве указанного дома. В соответствии с условиями договора он, истец, оплатил ответчику за машиноместо N 355 * рублей, однако, ответчик своих обязательств по договору по передаче ему машиноместа N 355 не выполнил, дом до настоящего времени в эксплуатацию не введен.
Истец Л. — в судебное заседание не явился, обеспечил явку своего представителя по доверенности С., который исковые требования поддержал в полном объеме.
Представитель ответчика ООО «МАГ’Г» в судебное заседание не явился, извещен.
Представители третьих лиц Правительство Москвы, Управление Росреестра по Москве — в судебное заседание не явились, извещены.
Суд постановил вышеуказанное решение, которое представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве по доверенности А. просит отменить по доводам кассационной жалобы.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.
Из материалов дела видно и судом установлено, что 11 сентября 2006 года между Правительством Москвы и ООО «МАГ’Г» заключен инвестиционный контракт, зарегистрированный в Едином Реестре контрактов и торгов города Москвы за N 13-101024-5501-0148-00001-06 на строительство жилого дома по строительному адресу: г. *, в соответствии с которым в собственность Инвестора (ООО «МАГ’Г») передается 100% общей жилой площади, площадей машиномест и общего пользования гаража-стоянки. Срок ввода дома в эксплуатацию в соответствии с условиями Инвестиционного контракта (п. 2.2) определен — 2007 год.
26 ноября 2009 года между истцом Л. и ответчиком ООО «МАГ’Г» заключен Договор N 59/К/М на участия в долевом строительстве указанного дома, в соответствии с которым ответчик обязался построить (создать) жилой дом и после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию, но не позднее 4 квартала 2010 года передать спорное машиноместо истицу в собственность, а истец обязался оплатить ответчику цену машиноместа в размере * рубле.
Выполнение истцом условий об оплате подтверждается квитанцией на указанную сумму (л.д. 11).
Разрешая спор, оценив все доказательства по делу в их совокупности, суд пришел к правильному и обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Между тем, судом установлено, что ответчик в нарушение условий договора участия в долевом строительстве дома от 26 ноября 2009 года обязательства по передаче истцу машиноместа N 355 не выполнил. Дом в эксплуатацию не введен.
Одним из способов защиты гражданских прав ст. 12 ГК РФ называет признание права.
Нормами ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав.
Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.
Из материалов дела видно, что решением Арбитражного суда Республики Ингушетия, г. Назрань от 05 апреля 2011 года по делу N А18-241/11 Общество с ограниченной ответственностью «МАГ’Г» (Республика Ингушетия, Сунженский муниципальный район, с/п Одрджоникидзевское, ул. Висаитова, 9) признано несостоятельным (банкротом).
При таких обстоятельствах с учетом приведенных норм ГК РФ, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты прав, истец, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договорам путем внесения платы за машиноместа в полном объеме, вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договорам и со стороны ответчика, а при неисполнении обязательства ответчиком вправе был требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права.
Суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, выводы суда не противоречат материалам дела, значимые по делу обстоятельства судом установлены правильно.
При проверке законности и обоснованности решения по настоящему делу в кассационном порядке судебная коллегия не установила нарушений норм материального или процессуального законодательства судом первой инстанции, являющихся основанием к отмене решения суда.
Доводы кассационной жалобы не содержат каких-либо обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда или опровергали бы выводы судебного решения, не могут являться основанием к отмене или изменению решения суда.
Руководствуясь ст. ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Чертановского районного суда г. Москвы от 30 мая 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве по доверенности А. — без удовлетворения.
Источник: www.ourcourt.ru