Правоустанавливающие документы на объект капитального строительства что это

Понятие «правоустанавливающий документ» ввел ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п.2 ст.4):

Правоустанавливающие документы на объект капитального строительства что это

ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 25 декабря 2021 года N 2490

(с изменениями на 28 июля 2022 года)

Документ с изменениями, внесенными:

постановлением Правительства Российской Федерации от 28 июля 2022 года N 1348 (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 04.08.2022, N 0001202208040035).

2. Сводные предложения по внесению изменений в исчерпывающий перечень формируются Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации по предложениям заинтересованных федеральных органов исполнительной власти. В случае если положения исчерпывающего перечня не соответствуют положениям федеральных законов и (или) принятых в соответствии с ними нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти в связи с внесением в такие федеральные законы и акты изменений, до приведения исчерпывающего перечня в соответствие с такими изменениями применяются указанные федеральные законы и акты.

В случае если необходимость внесения изменений в исчерпывающий перечень возникла в связи с принятием федерального закона, подготовка и внесение в Правительство Российской Федерации проекта акта Правительства Российской Федерации, предусматривающего внесение изменений в исчерпывающий перечень, осуществляется федеральным органом исполнительной власти, к сфере деятельности которого относятся внесенные в федеральный закон изменения, по согласованию с Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации.

2_1. Федеральной антимонопольной службе представлять в Правительство Российской Федерации доклад о реализации полномочий, предусмотренных пунктами 2 и 3 части 1 статьи 18_1 Федерального закона «О защите конкуренции», ежеквартально, начиная с 1 сентября 2022 г.

3. Признать утратившими силу акты и отдельные положения актов Правительства Российской Федерации по перечню согласно приложению.

4. Настоящее постановление вступает в силу с 1 марта 2022 г.

Председатель Правительства
Российской Федерации
М.Мишустин

УТВЕРЖДЕН
постановлением Правительства
Российской Федерации
от 25 декабря 2021 года N 2490

Исчерпывающий перечень документов, сведений, материалов, согласований, предусмотренных нормативными правовыми актами Российской Федерации и необходимых застройщику, техническому заказчику для выполнения предусмотренных частями 3-7 статьи 5_2 Градостроительного кодекса Российской Федерации мероприятий при реализации проекта по строительству объекта капитального строительства *

(с изменениями на 28 июля 2022 года)

Наименование документов, сведений, материалов, согласований

Нормативный правовой акт, которым предусмотрены документы, сведения, материалы, согласования

Структурная единица нормативного правового акта, которым предусмотрены документы, сведения, материалы, согласования

I. Приобретение прав на земельный участок, в том числе предоставляемый из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности

1. Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в аренду или в собственность на торгах в соответствии с земельным законодательством

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (в виде кадастрового плана территории)

подпункт 1 пункта 7 статьи 11_4,
подпункт 3 пункта 1 статьи 11_3

приложение N 13

Схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории (далее — схема расположения земельного участка) (если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предусмотрено образование земельного участка и за исключением случая образования земельного участка из земель или земельных участков, расположенных в границах субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя или в границах населенных пунктов)

подпункт 1 пункта 7 статьи 11_4,
статья 11_10,
подпункт 1 пункта 4 статьи 39_11

Заявление об утверждении схемы расположения земельного участка (если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предусмотрено образование земельного участка)

абзац первый пункта 7 статьи 11_4, подпункт 2 пункта 4 и пункт 5 статьи 39_11

Решение об утверждении схемы расположения земельного участка (если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предусмотрено образование земельного участка)

подпункт 3 пункта 4 статьи 39_11

Копии правоустанавливающих и (или) правоудостоверяющих документов на исходный земельный участок, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости

подпункт 2 пункта 7 статьи 11_4

Проект межевания территории

подпункт 4 пункта 4 статьи 39_11

Проектная документация лесных участков

подпункт 2 пункта 1 статьи 11_3

пункт 7 части 2 статьи 14, статья 22

Заявление заинтересованных в предоставлении земельного участка гражданина или юридического

подпункт 5 пункта 4 статьи 39_11

лица либо заявление кадастрового инженера, выполнившего кадастровые работы в целях образования земельного участка, без получения доверенности или иного уполномочивающего документа от уполномоченного органа об осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка, а также государственной регистрации права государственной или муниципальной собственности

пункты 6 и 7 части 1 и пункты 5 и 6 части 2 статьи 15

Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав

часть 1 статьи 18

Документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обращается его представитель)

пункт 1 части 4 статьи 18

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости

часть 1 статьи 28

Заявление о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

пункт 1 и подпункт 6 пункта 4 статьи 39_11

Решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

пункт 1 статьи 39_11

Заявка на участие в аукционе по установленной в извещении о проведении аукциона форме с указанием банковских реквизитов счета для возврата задатка

подпункт 1 пункта 1 статьи 39_12

Копии документов, удостоверяющих личность заявителя, участвующего в аукционе по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (для граждан)

подпункт 2 пункта 1 статьи 39_12

Надлежащим образом заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства в случае, если заявителем является иностранное юридическое лицо

пункт 1 статьи 39_12

Документы, подтверждающие внесение задатка

пункты 1 и 2 статьи 39_12

Протокол о результатах аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

пункт 16 статьи 39_12

Проект договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

пункт 20 статьи 39_12

Проект договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

пункт 20 статьи 39_12

Договор купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

подпункт 2 пункта 1 статьи 39_1

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

подпункт 2 пункта 1 статьи 39_1

2. Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (в виде кадастрового плана

подпункт 3 пункта 1 статьи 11_3

приложение N 13

Схема расположения земельного участка (в случае, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок)

подпункт 1 пункта 7 статьи 11_4,
подпункт 1 пункта 1 статьи 39_14

Заявление об утверждении схемы расположения земельного участка (если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предусмотрено образование земельного участка)

абзац первый пункта 7 статьи 11_4

Решение об утверждении схемы расположения земельного участка

пункт 13 статьи 11_10

Проект межевания территории

подпункт 1 пункта 1 статьи 11_3

Проектная документация лесных участков, в том числе в случае, если подано заявление о предварительном согласовании предоставления лесного участка, за исключением лесного участка,

подпункт 2 пункта 1 статьи 11_3, подпункт 2 пункта 1 статьи 39_14,
подпункт 3 пункта 2 статьи 39_15

образуемого в целях размещения линейного объекта

пункт 7 части 2 статьи 14, статья 22

Заявление заинтересованных в предоставлении земельного участка гражданина или юридического лица либо заявление кадастрового инженера, выполнившего кадастровые работы в целях образования земельного участка, без получения доверенности или иного уполномочивающего документа от уполномоченного органа об осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка, а также государственной регистрации права государственной или муниципальной собственности

пункты 6 и 7 части 1 и пункты 5 и 6 части 2 статьи 15

Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав

часть 1 статьи 18

Документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя (если с заявлением
обращается представитель
заявителя)

подпункт 2 пункта 1
статьи 39_14, подпункт 4
пункта 2 статьи 39_15,
пункт 2 статьи 39_17

пункт 1 части 4 статьи 18

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости

часть 1 статьи 28

Заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка

подпункт 2 пункта 1 статьи 39_14,
пункт 1 статьи 39_15

Схема расположения земельного участка (в случае, если испрашиваемый земельный участок предстоит образовать и отсутствует проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок)

подпункт 2 пункта 1 статьи 39_14,
подпункт 2 пункта 2 статьи 39_15

Заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства (в случае, если заявителем является иностранное юридическое лицо)

подпункт 2 пункта 1 статьи 39_14,
подпункт 5 пункта 2 статьи 39_15, пункт 2 статьи 39_17

Подготовленный садоводческим или огородническим некоммерческим товариществом реестр членов такого товарищества (в случае, если подано заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка в безвозмездное пользование такому товариществу)

подпункт 2 пункта 1 статьи 39_14, подпункт 6 пункта 2 статьи 39_15, пункт 2 статьи 39_17

Решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка

пункты 7, 9 и 16 статьи 39_15

Заявление о предоставлении земельного участка

подпункт 6 пункта 1 статьи 39_14,
подпункт 4 пункта 2 статьи 39_15,
пункты 1 и 2 статьи 39_17

Решение органа некоммерческой организации о распределении испрашиваемого земельного участка заявителю (в случае продажи без проведения торгов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии

часть 1 статьи 18

пункт 2 приложения

Решение общего собрания членов садоводческим или огородническим некоммерческим товариществом о распределении садового или огородного земельного участка заявителю (в случае продажи или предоставления в аренду без проведения торгов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 39_3, подпунктом 7 пункта 2 статьи 39_6 Земельного кодекса Российской Федерации)

пункты 4 и 29 приложения

Документ, удостоверяющий (устанавливающий) права заявителя на здание, сооружение либо помещение, если право на такое здание, сооружение либо помещение не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (в случае продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности без проведения торгов, в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39_3 Земельного кодекса Российской Федерации)

пункт 6 приложения

Сообщение заявителя (заявителей), содержащее перечень всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке, с указанием кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров зданий, сооружений, принадлежащих на соответствующем праве заявителю (в случае продажи или предоставления в аренду без проведения торгов, предоставления в собственность бесплатно, предоставления в безвозмездное пользование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39_3, подпунктом 2 статьи 39_5, подпунктами 9 и 10 пункта 2 статьи 39_6, подпунктом 13 пункта 2 статьи 39_10 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 21 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»)

пункты 6, 12, 31, 32, 78 и 87 приложения

Документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на испрашиваемый земельный участок, если право на такой земельный участок не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (в случае продажи или предоставления в аренду без проведения торгов, предоставления в собственность бесплатно земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39_3, подпунктом 2 статьи 39_5, подпунктами 7, 9, 10, 11 и 32 пункта 2 статьи 39_6, подпунктом 4 пункта 2 статьи 39_10 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 21 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»)

пункты 6, 7, 12, 31-33, 63 и 78 приложения

Решение общего собрания членов садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества о приобретении земельного участка общего назначения, расположенного в границах территории садоводства или огородничества, с указанием долей в праве общей долевой собственности каждого собственника земельного участка (в случае предоставления в собственность бесплатно земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с подпунктом 3 статьи 39_5 Земельного кодекса Российской Федерации)

объектов капитального строительства на земельных участках, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются. … С 01.09.2017 документы на выдачу разрешения на строительство должны направляться в уполномоченный орган исключительно в электронной форме в случае, если ПД объекта капитального строительства и/или результаты инженерных изысканий, выполненные для подготовки такой ПД, а также иные документы , необходимые для проведения государственной экспертизы ПД и/или результатов инженерных изысканий, представлялись в электронной форме[4].

Что такое правоустанавливающий документ?

Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона.

Этот же закон в статье 17 конкретизировал, какие документы относятся к правоустанавливающим :

Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

— акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

— договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

— акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

— свидетельства о праве на наследство;

— вступившие в законную силу судебные акты;

— акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

— иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

— иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Таким образом, правоустанавливающий документ – это такой документ, на основании которого было зарегистрировано право собственности на объект недвижимости и выдано свидетельство о государственной регистрации права.

СПРАВОЧНИК «ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИЕ ДОКУМЕНТЫ»

Код	Наименование
558.4.1	558401000000	Правоустанавливающие документы
558.4.1.1	558401010000	Договоры/соглашения
558.4.1.1.1	558401010100	Сделки об отчуждении
558.4.1.1.1.1	558401010101	Договор купли-продажи
558.4.1.1.1.2	558401010102	Договор мены
558.4.1.1.1.3	558401010103	Договор дарения
558.4.1.1.1.4	558401010104	Договор ренты
558.4.1.1.1.5	558401010105	Договор пожизненного содержания с иждивением
558.4.1.1.1.6	558401010106	Договор приватизации (договор передачи объекта недвижимости в собственность)
558.4.1.1.2	558401010200	Другие сделки
558.4.1.1.2.1	558401010201	Договор участия в долевом строительстве
558.4.1.1.2.2	558401010202	Соглашение об определении (перераспределении) долей в праве общей долевой собственности
558.4.1.1.2.3	558401010203	Брачный договор
558.4.1.1.2.4	558401010204	Соглашение об отступном
558.4.1.1.2.5	558401010205	Соглашение о разделе имущества
558.4.1.1.2.6	558401010206	Соглашение о выделе доли
558.4.1.1.2.7	558401010207	Инвестиционный договор (договор об инвестировании)
558.4.1.1.2.8	558401010208	Мировое соглашение
558.4.1.1.2.9	558401010209	Договор аренды (субаренды)
558.4.1.1.2.10	558401010210	Договор об ипотеке
558.4.1.1.2.11	558401010211	Договор безвозмездного срочного пользования земельным участком
558.4.1.1.2.12	558401010212	Кредитный договор
558.4.1.1.2.13	558401010213	Договор займа
558.4.1.1.2.14	558401010214	Соглашение об установлении сервитута
558.4.1.1.2.15	558401010215	Соглашение об изменении содержания закладной
558.4.1.1.2.16	558401010216	Дополнительное соглашение (соглашение об изменении условий договора) к договору
558.4.1.1.2.17	558401010217	Соглашение о расторжении договора
558.4.1.1.2.18	558401010218	Соглашение об уступке прав требования по договору (договор о передаче прав и обязанностей)
558.4.1.1.2.19	558401010219	Договор простого товарищества (договор о совместной деятельности)
558.4.1.2	558401020000	Акты органов государственной власти или органов местного самоуправления
558.4.1.2.1	558401020100	Федеральный закон
558.4.1.2.2	558401020200	Указ Президента Российской Федерации
558.4.1.2.3	558401020300	Постановление Правительства РоссийскойФедерации
558.4.1.2.4	558401020400	Закон (закон Российской Федерации, закон субъекта Российской Федерации)
558.4.1.2.5	558401020500	Распоряжение
558.4.1.2.6	558401020600	Приказ
558.4.1.2.7	558401020700	Постановление
558.4.1.2.8	558401020800	Решение
558.4.1.3	558401030000	Свидетельство о праве на наследство
558.4.1.3.1	558401030100	Свидетельство о праве на наследство по закону
558.4.1.3.2	558401030200	Свидетельство о праве на наследство по завещанию
558.4.1.4	558401040000	Вступившие в силу судебные акты
558.4.1.4.1	558401040100	Постановление суда
558.4.1.5	558401050000	Акты (свидетельства)
558.4.1.5.1	558401050100	Регистрационное удостоверение
558.4.1.5.2	558401050200	Свидетельство о праве на землю
558.4.1.5.3	558401050300	Государственный акт о праве на землю
558.4.1.5.4	558401050400	Свидетельство о праве собственности
558.4.1.6	558401060000	Документы на вновь возведенный (реконструированный) объект
558.4.1.6.1	558401060100	Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию
558.4.1.6.2	558401060200	Разрешение на строительство
558.4.1.6.3	558401060300	Акт ввода в эксплуатацию
558.4.1.7	558401070000	Документы при упрощенном порядке оформления прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества
558.4.1.7.1	558401070100	Выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок
558.4.1.8	558401080000	Прочие правоустанавливающие документы
558.4.1.8.1	558401080100	Передаточный акт
558.4.1.8.2	558401080200	Разделительный баланс
558.4.1.8.3	558401080300	План приватизации
558.4.1.8.4	558401080400	Правила доверительного управления
558.4.1.8.5	558401080500	Акт описи и ареста имущества
558.4.1.8.6	558401080600	Протокол о выделе земельного участка в счет земельной доли
558.4.1.8.7	558401080700	Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
558.4.1.8.8	558401080800	Отказ одаряемого принять дар (отказ от дара)
558.4.1.8.9	558401080900	Соглашение о новации
558.4.1.8.10	558401081000	Соглашение о разделе наследственного имущества
558.4.1.8.11	558401081100	Соглашение об уплате алиментов
558.4.1.8.12	558401081200	Документ, подтверждающий наличие, возникновение, переход ограничения (обременения) вещного права на объект недвижимости в пользу заявителя
558.4.1.8.13	558401081300	Иной документ

Посмотреть документ: Порядок заполнения формы «Сведения о зарегистрированных правах на недвижимое имущество (в том числе земельные участки) и сделках с ним, правообладателях недвижимого имущества и об объектах недвижимого имущества», утвержденный Приказом ФНС России от 13.01.2011 N ММВ-7-11/11 .

Копии правоустанавливающих и (или) правоудостоверяющих документов на исходный земельный участок, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости. Земельный кодекс Российской Федерации. подпункт 2 пункта 7 статьи 11_4. … Сведения о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям газоснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, сетям связи. Земельный кодекс Российской Федерации. подпункт 4 пункта 3 статьи 39_11.

Какие бывают документы-основания при сделках с недвижимостью

По одному полю в выписке из ЕГРН можно понять, по каким основаниям могут оспорить сделку.

В выписке из ЕГРН есть поле «документ-основание», которое показывает, как продавец приобрел недвижимость. Еще их называют правоустанавливающие документы. К документам, которые указаны в этом поле, стоит отнестись с особой внимательностью. Потому что если продавец стал владельцем жилья с нарушением закона, есть риск, что сделку оспорят: например, наследники, которых обошли при распределении наследства.

В этой статье расскажем, какие бывают документы-основания и как они выглядят, а также что нужно проверить в этих документах.

Расскажем о семи основных документах-основаниях:

Как получить документ-основание

В выписке из ЕГРН будет краткая информация о документе-основании: например, номер, если есть, и дата договора купли-продажи, дата заключения сделки и фамилия нотариуса, если было нотариальное заверение.

Чтобы получить сам документ-основание, то есть, например, договор купли-продажи, придется попросить об этом продавца. Оригинал необязателен: можно попросить прислать фотографии документа или сделать копии, чтобы забрать их при встрече.

Законных методов истребовать документ-основание вопреки воле продавца нет. То есть если продавец отказывается показывать такой документ, заставить его нельзя.

Если причина, по которой продавец отказывается, не кажется вам правдивой и он ведет себя странно и в другом, например постоянно переносит показ квартиры, от такой сделки лучше отказаться.

Скидка 35% на все курсы Учебника

Этот документ означает, что действующий владелец квартиры ее купил. Это самое распространенное основание. Предыдущие покупатель и продавец подписывают договор и указывают в нем все условия сделки: стоимость квартиры, порядок передачи ключей и денег, ответственность.

Договор обычно несут в МФЦ, чтобы зарегистрировать в Росреестре переход права собственности, либо регистрируют электронно. Если все в порядке, покупатель становится владельцем квартиры.

В выписке из ЕГРН будет указана дата заключения договора купли-продажи.

Что проверить в договоре купли-продажи

В договоре купли-продажи стоит обратить внимание на четыре момента.

Было ли нотариальное удостоверение. Стороны могли сделать договор сами и заверить у нотариуса. Если договор делал нотариус, вы это поймете по гербовой цветной бумаге, фамилии, печати и подписи нотариуса. Еще договор будет сшит лентой.

У нотариуса договор заверяют не всегда, а только в определенных случаях:

1. если это договор купли-продажи долей и не все собственники продают свои доли. Например, в квартире живут бабушка и внук, у каждого в собственности доля ½. Бабушке не нравится поведение внука, и она решает продать свою долю, добавить накопления и купить дом в деревне. Такую сделку придется регистрировать у нотариуса. Хорошо, если внук не будет возражать;
2. если продавец несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный. Например, в квартире живут муж, жена и ребенок 5 лет. У ребенка есть доля в собственности. Такая сделка подлежит нотариальному удостоверению. Нотариус не будет спрашивать мнения ребенка, за него решение принимают родители. Но нотариус проверит, не ухудшит ли сделка условия для ребенка и не ущемит ли она его права как-то иначе;
3. если стороны договорились о нотариальном удостоверении. Такое бывает, если кто-то хочет перестраховаться или чистота сделки вызывает сомнения.

Если договор не удостоверен нотариально, хотя этого требует закон, сделка считается недействительной. Кто-то из участников сделки может оспорить куплю-продажу и потребовать вернуть все как было. Оспорить сделку могут даже третьи лица, например прокуратура или отдел опеки, если уже после продажи выявят нарушение закона.

Например, в Кемерове в 2020 году суд отменил сделку с продажей долей, так как стороны не удостоверили ее нотариально.

Использовался ли маткапитал. Об этом может быть запись в пункте договора, где идет речь о порядке расчетов. Например, так: «Покупатель уплачивает за счет средств материнского капитала часть стоимости объекта недвижимости, а именно 483 881,83 Р ». Также будет указан номер сертификата и кем он выдан.

Если в договоре про маткапитал ни слова, а у продавца есть несовершеннолетние дети — первый, родившийся после 1 января 2020 года, или второй, третий, родившиеся после 1 января 2007 года, велика вероятность, что маткапитал родители все-таки получали.

Чтобы проверить, куда его потратили, попросите у продавца выписку из ПФР со счета, на котором лежит материнский капитал. Из выписки будет понятно, потратили ли его и на какие цели.

Если продавец когда-то покупал квартиру с использованием материнского капитала, в ней должна быть выделена доля ребенку. Для продажи такой квартиры нужно согласие опеки, а в новой квартире обязательно выделить ребенку сравнимую долю. Так как в сделке участвует ребенок, нужно еще и нотариальное удостоверение — мы говорили об этом выше.

В противном случае сделку могут оспорить как узнавшие о своих правах дети или их родители, так и прокуратура.

Например, Мосгорсуд аннулировал сделку купли-продажи квартиры, которая раньше была куплена за счет средств материнского капитала, но доли детям продавцы не выделили. Суд вернул квартиру прежним владельцам и обязал их выделить доли детям.

Была ли квартира куплена в браке. Если квартиру купили или приватизировали в браке, она находится в совместной собственности у супругов, причем даже если в ЕГРН в качестве собственника указан только муж или только жена.

Чтобы проверить, была ли квартира куплена в браке, запросите у продавца скан страницы паспорта со штампами о браках, если квартиру купили до 15 июля 2021 года, или свидетельство о браке, если квартиру купили после 15 июля 2021 года.

Можно проверить соцсети продавца или даты замены паспорта на последней странице и сообщить продавцу о своих сомнениях.

Если продавец отказывается предоставлять документы или объясняться в целом, это повод насторожиться и решать, готовы вы ли вы рисковать, не увидев документов.

Для продажи такой квартиры формально нужно нотариально заверенное согласие второго супруга, но если его нет, квартиру все равно можно продать.

У супруга, без согласия которого квартиру продали, есть три года, чтобы оспорить сделку. При этом срок начинают отсчитывать не с даты сделки, а с того момента, когда супруг о ней узнал, то есть это возможно даже спустя 10 лет.

Согласие супруга не нужно, если квартира:

• куплена до брака;
• подарена одному из супругов во время брака;
• унаследована во время брака;
• по брачному договору принадлежит одному из супругов;
• приватизирована одним из супругов.

Если квартиру супруги купили в браке, а потом развелись, то в большинстве случаев в результате раздела имущества квартира перейдет в собственность к одному из супругов. Запросите у продавца соглашение о разделе имущества или решение суда, из которого видно, кому досталась квартира.

Использовалась ли доверенность. В самом начале договора купли-продажи, где перечисляются участники сделки, может быть упоминание о доверенности: «Иванов Иван Иванович, который действует от имени Ивановой Марии Петровны по доверенности от 09.06.2020, выданной нотариусом…»

Человек, который выдал доверенность, называется доверителем. Тот, кому выдана доверенность, — поверенным.

Продавец с большой долей вероятности может и не сохранить доверенность — ведь она ему после сделки перестала быть нужна.

В таком случае можно потребовать у продавца получить копию доверенности в Росреестре. Он вправе это сделать, направив через МФЦ запрос в кадастровую палату о получении копий документов из реестрового дела. Это почти бесплатно — например, копия договора в электронном виде стоит 170 Р .

Если есть возможность посмотреть копию доверенности, вот что нужно проверить:

1. Дату выдачи и срок действия доверенности. У доверенности обязательно должна быть дата выдачи, иначе она недействительна. Срок действия тоже в большинстве случаев указан явно, а если его нет, то доверенность действует в течение 1 года с даты выдачи.
2. Есть ли доверенность в реестре. Проверить доверенность по номеру, дате и данным нотариуса можно на специальном сайте Федеральной нотариальной палаты. Если доверенность есть в реестре, значит, она как минимум не поддельная.
3. Полномочия поверенного. Иногда выдают генеральные доверенности, то есть доверенности на совершение любых юридически значимых действий: с такой доверенностью поверенный может ходить по инстанциям, чтобы согласовать перепланировку, а может продать квартиру. Иногда полномочия поверенного ограничены: например, он вправе найти покупателя, но не вправе подписать договор — нужна подпись собственника. Нужно проверить, совпадают ли полномочия поверенного с тем, что описано в договоре купли-продажи: имеет ли он право подписи, может ли представлять доверителя в МФЦ и Росреестре, оформлять регистрацию прав.
4. Был ли жив ли доверитель на дату сделки. Если доверитель выдал доверенность и умер, доверенность стала ничтожной в момент его смерти. С 2014 года ввели единый реестр доверенностей, и такая ситуация перестала быть проблемой для покупателя. Обычно Росреестр приостанавливает регистрацию или отказывает, поскольку у продавца нет полномочий.

Поэтому попросите контакты доверителя и, если вдруг он все еще жив, попробуйте связаться с ним и уточнить, действительно ли он был согласен на сделку. Если однажды выяснится, что доверителя заставили выписать доверенность под угрозами, будут проблемы.

Это нотариально заверенный договор купли-продажи. Кроме подписей сторон есть подпись и печать нотариуса, все листы пронумерованы и прошиты

Этот документ должен быть, если предыдущий собственник покупал квартиру у застройщика.

При заключении договора участия в долевом строительстве покупатель не приобретает готовую квартиру, а дает застройщику деньги на ее строительство. Застройщик деньги берет и обязуется построить дом вместе с квартирой.

С 1 июля 2019 года застройщики не получают деньги напрямую от дольщиков, только через эскроу-счета. Это значит, что деньги переводятся на специальный счет эскроу в банк и застройщик не получает их, пока не завершит строительство.

Право собственности на квартиру можно зарегистрировать только после того, как:

1. Застройщик получил разрешение и ввел дом в эксплуатацию.
2. Дольщик получил квартиру по передаточному акту.

Что нужно проверить в ДДУ

Сдан ли дом. Наличие у продавца ключей, машины во дворе и общий обжитой вид не означают, что застройщик ввел здание в эксплуатацию. Проверить, так ли это, можно на сайте «Реформа ЖКХ» и в сервисе Минстроя по проверке новостроек. На первом сайте будут уже сданные дома с указанием года, когда дом введен в эксплуатацию. В сервисе Минстроя будут только строящиеся дома, также там будет указан планируемый срок сдачи.

Если дом уже построили и сдали, можно не проверять ДДУ: взаимоотношения действующего собственника и застройщика закончены, нужно заключить с таким продавцом обычный договор купли-продажи.

А вот если дом до сих пор строят, потребуется заключить договор уступки прав требования. Продавец таким договором передает покупателю право требовать у застройщика окончания строительства и передачи квартиры.

В таком случае нужно проверить ДДУ перед сделкой, а именно выяснить следующие пункты.

Уплатил ли продавец полную стоимость по ДДУ застройщику. Если дольщик расплатился с застройщиком, согласовывать с застройщиком сделку не нужно, кроме единственного случая — когда это прямо прописано в ДДУ.

Если же дольщик выплатил стоимость квартиры не до конца, то одновременно с договором уступки прав требования нужно заключить соглашение о переводе долга. То есть покупатель получает право требовать квартиру у застройщика, но и застройщик получает право требовать у нового дольщика уплаты недостающей суммы.

Чтобы заключить соглашение о переводе долга, нужно письменное согласие кредитора, то есть застройщика. Если это согласие не получить, Росреестр может приостановить регистрацию сделки.

Чтобы проверить, расплатился ли предыдущий дольщик с застройщиком, попросите у продавца справку о полной уплате стоимости ДДУ. Продавец может запросить ее у застройщика.

Есть ли в ДДУ обязанность получать согласие застройщика на уступку. Как мы уже говорили, в ДДУ может быть прямо прописана обязанность согласовать с застройщиком уступку прав требования — неважно, оплачена квартира полностью или частично.

Если при таких условиях совершить сделку без согласия застройщика, он может оспорить ее в суде. Если продавец полностью уплатил стоимость квартиры и перевода долга нет, суды обычно не встают на сторону застройщика, ведь его права не нарушены.

А вот если продавец остался должен, сделку могут аннулировать.

Какова надежность застройщика. Изучите проектную декларацию, проверьте новостройку на сайте наш.дом.рф, почитайте отзывы в интернете, проверьте, не банкрот ли застройщик.

Ведь если застройщик ненадежный, шансы получить готовую квартиру в запланированные сроки снижаются.

Не забудьте взять у продавца оригинал ДДУ после оформления уступки.

Договор дарения обычно заключают между близкими родственниками.

Если дарят квартиру, то договор обязательно составляют в письменной форме и регистрируют в Росреестре. Когда договор зарегистрируют, новый собственник вступает в свои права.

Что проверить в договоре дарения

Пункт об отмене дарения. Он нужен на случай, если получатель квартиры умрет раньше дарителя.

Например, отец подарил квартиру сыну. На всякий случай они включили в договор дарения пункт, что если сын умрет раньше отца, то квартира вернется в собственность отца. Сын начал сделку по продаже квартиры, подал документы в Росреестр, но погиб в ДТП до регистрации перехода права. Теперь у отца есть право оспорить сделку и через суд вернуть себе квартиру.

Такие ситуации встречаются очень редко и не грозят добросовестному покупателю, когда право собственности на квартиру к нему уже перешло.

Риска для добросовестного покупателя практически нет, потому что при отмене дарения одаряемый обязан вернуть вещь дарителю, только если она у него все еще есть. Если вещь, допустим квартира, уже продана, считается, что ее у одаряемого уже нет и дарителю нужно потребовать другого, а не возврата квартиры.

Это подтверждает и Мособлсуд в определении по делу № 33-6093/ 2014. Суд отмечает, что даже если вещь продана только для того, чтобы избавиться от нее и не возвращать дарителю, вернуть ее нельзя, а даритель может выбрать другой способ защиты права.

Основания, по которым можно оспорить дарение. Участники дарения могут потребовать у суда признания его недействительным в течение трех лет с даты сделки. Список причин для этого ограничен.

1. Даритель был младше 14 лет или недееспособным в момент сделки. Недееспособность — это состояние человека, когда он не способен понимать смысл своих действий и руководить ими, даже с помощью других. Недееспособность устанавливает суд.
2. Даритель находился в медицинской или социальной организации на лечении или содержании и подарил недвижимость работнику этой организации.
3. Даритель подарил недвижимость госслужащему или муниципальному служащему в связи с выполнением им должностных обязанностей. Этот запрет, как и предыдущий, создавался для борьбы с коррупцией и злоупотреблениями властью. Они помогают избежать случаев, когда, например, персонал психоневрологического диспансера убеждает пациентов переписать квартиры в качестве благодарности или потому, что пациенты все равно ничего не понимают.
4. Договор подписывал представитель дарителя по доверенности, в которой не указано, что дарят по договору.
5. Сделка притворная, то есть прикрывает другую сделку: например, дарение прикрывает куплю-продажу, чтобы продавцу не надо было платить НДФЛ с полученного дохода.
6. Дарение произошло под угрозой или насилием. Дарение можно признать недействительным в течение года с того момента, как прекратились угрозы или насилие.
7. Даритель обанкротился в течение трех лет после того, как подарил квартиру. Дарение можно признать недействительным как совершенное с целью причинить вред имущественным интересам кредиторов, но тот, кому квартиру подарили, должен был знать или догадываться о неплатежеспособности дарителя в будущем.

Те, кто не участвовал в сделке, например родственники дарителя, тоже могут оспорить дарение по этим же основаниям, но срок в три года для этих людей начинает течь с того момента, когда они узнали о нарушении своих прав.

Адекватность и дееспособность дарителя. Если есть возможность с ним пообщаться, скажите, что вы хотите купить квартиру, которую он когда-то подарил, и проверяете, все ли с квартирой в порядке.

• действительно ли квартира принадлежала ему раньше;
• как он ее получил;
• почему он решил ее подарить;
• какие у него отношения с тем, кому он подарил квартиру.

Если в выписке из ЕГРН указано свидетельство о праве на наследство, это означает, что продавец получил квартиру по наследству после смерти ее предыдущего владельца.

В большинстве случаев принять наследство нужно в течение 6 месяцев с даты его открытия.

Что нужно проверить в свидетельстве о праве на наследство

Основание наследования. Наследование бывает по завещанию и по закону.

В завещании умерший явно определил, какое его имущество кому достанется после смерти. Необязательно имущество достанется родственникам, завещать можно любому человеку.

Единственное — не стоит забывать об обязательной доле, то есть о части имущества, которая достается определенным лицам по закону, несмотря на завещание. Об обязательной доле мы подробно писали в другой статье.

Наследование по закону происходит, когда нет завещания. По закону имущество достается родственникам умершего в порядке очередей. Например, первыми получают наследство дети, супруг или супруга и родители, а последними — пасынки и падчерицы, отчим и мачеха.

Если в качестве основания наследования указано завещание, то стоит его посмотреть и проверить:

1. Данные наследодателя и наследника.
2. Площадь и адрес квартиры, которую унаследовали.
3. Было ли открыто наследственное дело на сайте Федеральной нотариальной палаты.
4. Справку из банка или выписку из Росреестра о том, что запись об ипотеке прекращена, если наследодатель покупал квартиру в ипотеку. Ведь если он при жизни ипотеку не выплатил, долг перешел к наследнику вместе с квартирой, а потом может перейти и к вам.
   Если ипотека еще не погашена, вы увидите запись об этом в выписке из ЕГРН, поэтому документы, о которых мы пишем выше, скорее дополнительные, чем обязательные.
5. Есть ли в завещании завещательный отказ и в чем он заключается. Например, отец мог завещать квартиру сыну при условии, что его дочь от второго брака сохранит право жить в этой квартире. Если наследник продает квартиру, завещательный отказ не исчезает, а переходит на покупателя.

Как давно квартира в собственности у наследника. Особенно важно это сделать, если наследник получил квартиру по завещанию, ведь завещание можно признать недействительным:

• в течение 3 лет с даты открытия наследства — по основанию ничтожности;
• в течение года с момента, когда стало известно о нарушении прав, — по основанию оспоримости.

В журнале уже была подробная статья о том, когда завещание можно оспорить и по каким основаниям.

Например, у мужчины была дочь в браке и сын вне брака. С внебрачным сыном мужчина не общался. Мужчина умер. Квартира по наследству досталась дочери, которая спустя 5 лет решила ее продать. И тут появился сын, который узнал о смерти отца только что, увидев объявление о продаже его квартиры на «Циане». Поскольку сын не знал и не мог узнать раньше, что отец умер, пятилетний срок не мешает ему заявить о своих правах наследования.

В последнее время суды принимают сторону добросовестного приобретателя. То есть если вы проверили продавца как могли, выяснили все известные обстоятельства его жизни и историю квартиры, то вы в относительной безопасности. Если и появятся еще наследники, разбираться с ними будет тот наследник, который без их ведома продал квартиру.

Такой позиции придерживается и Верховный суд, который в постановлении пленума отметил, что если наследник вступил в права наследования позже законного срока и имущества уже нет в наличии, он может претендовать только на денежную компенсацию доли.

То есть если один наследник без злого умысла уже продал квартиру, второй наследник, скорее всего, не сможет изъять эту квартиру у покупателя — только потребовать у первого наследника стоимость доли.

Чтобы снизить риски, попросите продавца оформить у нотариуса заверение о том, что ему неизвестно о других наследниках, в котором продавец также даст обязательство урегулировать своими силами и за свой счет любые претензии от потенциальных наследников.

Бывает, что квартира переходит в собственность на основании решения суда: оно становится основанием, чтобы Росреестр зарегистрировал право. В таком случае как документ-основание будет указано судебное решение с его номером и указанием суда. По решению суда право собственности переходит в самых разных случаях.

Имеет смысл проверять решение суда, если с даты его вынесения прошло до трех лет: в остальных случаях риск того, что решение оспорят, минимален.

Вот самые распространенные ситуации.

Признание факта владения имуществом в силу приобретательной давности. Если владеть квартирой 15 лет как своей, можно узаконить права на нее, даже если их не было.

Обычно такие процессы трудоемкие, потому что человеку, претендующему на недвижимость, нужно доказать не только то, что он жил в квартире не менее 15 лет, но и что он жил добросовестно, открыто и непрерывно:

1. Добросовестно, то есть не знал и не мог знать, что у него нет прав на квартиру, в которой живет. Например, дядя продавца въехал в частный дом, который был заброшен, отремонтировал его, но право собственности не оформлял, а потом передал дом племяннику по завещанию.
2. Открыто, то есть продавец считал себя собственником и не скрывал этого: платил за услуги ЖКХ, участвовал в собраниях жильцов, поддерживал контакты с соседями.
3. Непрерывно, то есть владел квартирой, не прекращая, в течение 15 лет. Даже если продавец сдавал квартиру в аренду, владение все равно считается непрерывным.

Чтобы стать собственником недвижимости в силу приобретательной давности, нужно подать иск в суд о признании права собственности. Иск подается к прошлому владельцу, если он известен, или без указания владельца.

Если суд удовлетворит иск, на основании этого решения и регистрируют право собственности.

Признание права собственности на самовольную постройку. Если покупаете не квартиру, а дом или дачу, вполне может быть, что предыдущий владелец через суд узаконил самострой. Это нормально: такая ситуация гораздо лучше, чем покупать постройку, над которой висит угроза сноса.

Признание сделки недействительной. Это означает, что продавец судился из-за квартиры и оспаривал какую-то сделку, выиграл иск и суд закрепил за ним право собственности. Например, можно признать недействительным договор купли-продажи недвижимости, которую муж продал без согласия жены.

Что нужно проверить в решении суда

Данные квартиры и собственника в решении суда и на деле. Попросите у продавца номер и дату судебного дела и найдите решение на сайте суда. Сверьте фамилии и адрес.

Суть решения суда. Внимательно прочитайте решение суда и посмотрите, кто и чего требовал и какое решение в итоге принял суд. Если вам дали номер только постановления апелляционного или кассационного суда, которые рассматривали жалобу на решение суда первой инстанции, лучше найти исходное дело. Посмотрите, решение какого суда обжаловалось, зайдите на сайт этого суда и по номеру решения постарайтесь найти первоначальный судебный акт.

Если вам, наоборот, дали только номер решения суда первой инстанции — как правило, это городской или районный суд, спросите у продавца, было ли обжалование, а потом проверьте эту информацию на сайте суда апелляционной инстанции. Суд, в котором можно обжаловать решение первой инстанции, указан в самом конце этого решения. Важно добраться до самого конца, чтобы не получилось, что решение при обжаловании отменили, а вы об этом не узнали.

Если предыдущий собственник был членом жилищно-строительного или другого кооператива, то право собственности на квартиру у него возникло после полной оплаты пая. Это основание встречается все реже.

Подтверждает полную оплату пая справка из ЖСК.

Утвержденной формы справки нет, но обычно в ней указывают следующее:

• наименование, юрадрес, ИНН, ОГРН ЖСК;
• ФИО и паспортные данные пайщика;
• дату приема в кооператив (реквизиты протокола общего собрания членов кооператива о приеме в ЖСК);
• размер пая;
• дату выплаты пая;
• описание объекта недвижимости: адрес, номер квартиры, общую площадь, жилую площадь.

Что нужно проверить

Легитимна ли справка. Она должна быть заверена подписью уполномоченного сотрудника ЖСК — обычно это председатель или главный бухгалтер.

Сам ли пайщик выплачивал пай или, например, с женой. Право собственности на квартиру возникает с момента полной оплаты пая, и только потом ее можно регистрировать в ЕГРН. Поэтому если супруги выплачивали пай вместе, а потом развелись до регистрации права собственности, они оба имеют право на недвижимость.

Приватизация — это передача квартиры из государственной или муниципальной собственности в частную. Большинство желающих давно воспользовались правом на бесплатную приватизацию: к 1 января 2015 года, по данным Росстата, приватизировали 79% всех помещений, для которых это было возможно. Приватизированные квартиры стали частью рынка, свободно покупаются и продаются.

Обычно при приватизации квартира приобретается в общую долевую собственность, а в договоре указаны доли каждого члена семьи, если она есть.

Но небольшие риски при покупке приватизированных раньше квартир еще остаются.

Что нужно проверить

Кто зарегистрирован в квартире и не отказывался ли он от участия в приватизации. Члены семьи собственника, которые имели право пользоваться квартирой вместе с ним в момент приватизации, могут и дальше пользоваться этой квартирой. Причем право пользования сохраняется даже после продажи такой квартиры.

Бывший член семьи собственника, который отказался от участия в приватизации, обычно сохраняет право жить в приватизированной квартире, пока он там зарегистрирован. Как только он из квартиры выписывается, право на проживание исчезает.

Проще говоря, надо проверить, кто прописан в квартире, потому что покупая приватизированную квартиру, часть жильцов которой не участвовали в приватизации, вы в теории рискуете провести некоторое время в судах, выселяя их из своей новой квартиры.

Если дойдет до суда, он, скорее всего, встанет на сторону покупателя. Конституционный суд призвал суды при разрешении подобных споров «соблюдать баланс прав участников жилищного строительства» и указал на несоответствие Конституции указанной выше нормы о пользовании квартирой после приватизации.

Были ли у того, кто приватизировал квартиру, несовершеннолетние дети и в каком году была приватизация. До 11 августа 1994 года включать в договор приватизации несовершеннолетних было необязательно. А вот после этой даты такая обязанность появилась, и периодически приватизация оспаривается теми, чье право было нарушено.

Наиболее популярное решение судов по таким требованиям — признать договор приватизации недействительным и вернуть стороны в состояние до сделки.

Например, в Москве родители специально выписали ребенка из квартиры и прописали в другой, чтобы при приватизации не выделять ему долю. Мосгорсуд в апелляционном определении признал это нарушением и постановил вернуть квартиру в собственность города. Суд посчитал это злоупотреблением правом при приватизации.

Старайтесь проверить, как обошлись с правами несовершеннолетних при приватизации:

В случае если для строительства объекта недвижимости не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство , то представляется технический план. 5) Правоустанавливающий документ на земельный участок 6) Технический план, необходимый для осуществления государственного кадастрового учета объекта недвижимости. 7) Иные документы , предусмотренные законодательством. Примечание: В случае если объект недвижимости построен на земельном участке, находящемся в залоге, необходимо представить отдельное заявление о государственной регистрации залога в силу закона (без уплаты госпошлины).