Реальный раздел предусматривает собой документальный раздел домовладения, если возможно со строительной точки зрения сделать количество отдельных входов равное количеству выделяемых лиц. В соответствии со ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности
Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на имущество. В соответствии с ч.ч. 1,2,3 ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Ранее «реальный раздел» домовладения происходил без каких-либо серьезных требования, достаточно было выполнить два отдельных входа.
Почему и когда не обязательно отступать от забора соседа три метра!?
Однако, в настоящее время, с учетом судебной практики Верховного суда и требований Минэкономразвития все гораздо сложнее.
Как указано в письме Минэкономразвития РФ № ОГ-Д23-3939 от 07.04.2017 г. относительно порядка раздела жилого дома и земельного участка – «Учитывая изложенное, для того, чтобы «разделить в натуре» указанное в обращении здание (индивидуальный жилой дом) на блоки жилого дома блокированной застройки, может потребоваться осуществить в установленном законом порядке его реконструкцию, в результате которой будет создано здание «жилой дом блокированной застройки»
Требования к жилым домам блокированной застройки содержатся в Своде правил № 55.13330.2011 «Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001», утвержденном приказом Минрегиона России от 27 декабря 2010 г. № 789).
В случае, если в отношении здания строительных работ по его физическому разделу не требовалось и не производилось, в целях обоснования кадастровым инженером кадастровых работ в разделах «Заключение кадастрового инженера» технических планов, в том числе могут быть указаны реквизиты заключения по итогам проведенного технического обследования образованных зданий, подтверждающего автономность эксплуатации этаких зданий, подготовленного индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, имеющим выданные саморегулируемой организацией, сведения о которой внесены в государственный реестр саморегулируемых организаций, свидетельства о допуске к таким видам работ, согласно которому образованные в результате раздела здания имеют возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных 5 образованных в результате такого раздела объектов. Копия такого заключения включается в приложение к техническим планам.
В силу положений пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся самостоятельные целые вещи, такие как здание, сооружение, объекты незавершенного строительства, исключение предусмотрено только в отношении помещений и машино-мест (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 14 части 2 статьи 2 Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).
Расстояние от забора и нормы строительства дома на участках.
Часть жилого дома не поименована в гражданском законодательстве в качестве объекта недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации. При этом сведения о части объекта недвижимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости только в связи с установленным (устанавливаемым) ограничением прав, обременением объекта недвижимости (пункт 4 части 3, пункт 3 части 5 статьи 14
Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ).
Таким образом, часть жилого дома представляет собой не что иное, как помещение (совокупность помещений – комнат и подсобных помещений в жилом доме), являющееся конструктивной частью здания (его неотъемлемой частью). При этом отнесение такого помещения к части здания не влияет на изменение его характеристик в качестве такового, и не наделяет его признаками отдельно стоящего здания.
Однако, следует учитывать что согласно части 7 статьи 41 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в жилом строении (предусмотренном Федеральным законом от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан») не допускаются. Положениями Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (в редакции до 1 января 2017 г.) также не предусматривалась возможность государственного кадастрового учета частей индивидуального жилого дома или квартир (помещений, комнат) в таких домах.
Принимая решение о «разделе» жилого дома, необходимо иметь в виду положение абзаца второго пункта 3 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому, если выдел доли в натуре не допускается законом, собственник, выделяющий свою долю в натуре, имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности, а также статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации. 3 Таким образом, выдел доли из общего имущества в натуре возможен в отношении не каждой недвижимой вещи.
Вместе с тем, в случае если в отношении здания в силу его архитектурно конструктивных особенностей не может быть осуществлен раздел, следует принимать во внимание, что здание, являясь объектом капитального строительства, может быть реконструировано таким образом, что бы его раздел стал возможным.
В силу положений Закона № 218-ФЗ при разделе объекта недвижимости образуются объекты недвижимости того же вида что был исходный объект недвижимости, но с собственными характеристиками, отличными от характеристик исходного объекта недвижимости, исходный объект недвижимости прекращает свое существование.
При этом образованные объекты недвижимости должны иметь возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов. Образованные объекты недвижимости после их постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на них становятся самостоятельными объектами гражданских прав.
Таким образом, а также с учетом пункта 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 ноября 2016 г., в целях раздела здания необходимо обеспечить физическую автономность и независимость образуемых в результате раздела зданий друг от друга
Вышеуказанные разъяснения подтверждаются, в том числе судебной практикой Курского областного суда:
-В определении Курского областного суда от 30.08.2018г. по делу №33-2525-2018 г. указано, что исходя из разъяснений обзора судебной практики Верховного суда от 30.11.2016 г. реальный раздел жилому дому невозможно обеспечить реальный раздел с технической точки зрения.
Таким образом, в настоящее время до подачи искового заявления о реальном разделе необходимо установить возможность реконструкции дома для выполнения всех
строительных норм, а также соответствие категории и вида разрешенного использования земельного участка.
Источник: xn—-dtbrojdkckkfj9k.xn--p1ai
Правовой режим создания индивидуального жилого дома, садового дома. Новеллы градостроительного законодательства
Принципалова, М. С. Правовой режим создания индивидуального жилого дома, садового дома. Новеллы градостроительного законодательства / М. С. Принципалова. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2019. — № 26 (264). — С. 234-237. — URL: https://moluch.ru/archive/264/61203/ (дата обращения: 09.10.2022).
Понятие «недвижимость», как юридическая категория, появилось в российском законодательстве сравнительно недавно, в «Основах гражданского законодательства Союза ССР» от 1991 года впервые появляется его определение: «К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно, с ними связано, как-то: здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения», далее это понятие было закреплено в Гражданском кодексе РФ (I часть), вступившем в действие 01.01.1995 года. До этого более семидесяти лет деление на движимое и недвижимое имущество отсутствовало, но недвижимость «по природе», как экономическая, социальная категория, существовала всегда. Большое развитие в России и в послеоктябрьские времена и в настоящее время получило коллективное садоводство, огородничество: практически на каждом таком участке возводился садовый дом; индивидуальное жилищное строительство. Сейчас это огромный пласт объектов недвижимости, права на которые не оформлены в установленном порядке. В правовом поле эти объекты сейчас являются самовольными постройками.
Законодатель ввёл упрощённую систему оформления в собственность такого имущества. Для регистрации права собственности на строения, возведенные на дачных и садовых земельных участках до 01.01.2017 года, собственнику земельного участка достаточно было подать в орган регистрации права декларацию на такое строение. Впоследствии и по настоящее время эту процедуру дополнили необходимостью проведения в отношении таких объектов кадастровых работ сертифицированными специалистами. Для индивидуального жилищного строительства требовалось получение разрешения на строительство органом местного самоуправления.
Такой порядок оформления прав на строения не оправдал себя на практике, как со стороны собственников земельных участков под объектами индивидуального жилищного строительства из-за сложности прохождения административных процедур, так и со стороны общественных и государственных интересов в части упорядочения градостроительной деятельности. Главной целью градостроительной деятельности является устойчивое развитие территорий, в том числе обеспечение безопасных и благоприятных условий проживания для всех категорий граждан.
Одним из регуляторов такой деятельности является градостроительное зонирование территорий муниципальных образований (городских и сельских поселений, городских округов и муниципальных районов и др.) Основной документ, используемый в системе градостроительного зонирования — это правила землепользования и застройки, в котором устанавливаются территориальные зоны и градостроительные регламенты. Градостроительный регламент определяет правовой режим земельных участков и всего что на них находится в пределах территориальной зоны.
Это нормативный документ, где указаны виды и назначение объектов недвижимости, размещение которых допустимо в данной зоне, максимальная этажность, процент застройки, минимальные отступы от границ земельного участка до объекта капитального строительства [3]. При существовавшем порядке оформления объектов капитального строительства на садовых земельных участках и объектов индивидуального жилищного строительства не удавалось отследить соблюдение градостроительных регламентов в части отступов от границ земельного участка до объекта. На этапе выдачи разрешения на строительство орган местного самоуправления на основании градостроительного плана земельного участка регулировал эти отступы, но при завершении строительства орган регистрации права не принимал во внимание соблюдение данных норм. По строениям на садовых участках соблюдение градостроительных норм не отслеживалось.
Этот пробел заполнен внесением изменений в Градостроительный кодекс Российской федерации Федеральным законом от 03.08.2018 № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 340-ФЗ), вступившим в силу 04.08.2018 года. Порядок оформления прав на объекты капитального строительства на земельных участках для индивидуального жилищного строительства, участках для ведения личного подсобного хозяйства и садовых, дачных участках унифицирован, и теперь носит уведомительный, а не разрешительный характер. Для оформления строений на садовых и дачных участках изменения вступают в силу с 01.03.2019 года.
Правообладатель земельного участка для индивидуального жилищного строительства, садового, дачного земельного участка перед началом строительства уведомляет орган местного самоуправления о планируемом строительстве или реконструкции объекта капитального строительства. Законодатель обозначил исчерпывающий перечень требований, которые должны содержаться в таком уведомлении, это параметры объекта — этажность, предельная высота, размер отступов от всех границ земельного участка до объекта капитального строительства, площадь земельного участка под объектом (площадь застройки). Для органа местного самоуправления установлены критерии определения соответствия параметров объекта индивидуального строительства или садового дома установленным параметром, допустимости строительства. Уведомление о несоответствии параметров выдаётся застройщику только в случае если:
1) указанные в уведомлении о планируемом строительстве параметры объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не соответствуют предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным настоящим Кодексом, другими федеральными законами и действующим на дату поступления уведомления о планируемом строительстве;
2) размещение указанных в уведомлении о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не допускается в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка и (или) ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и действующими на дату поступления уведомления о планируемом строительстве;
3) уведомление о планируемом строительстве подано или направлено лицом, не являющимся застройщиком в связи с отсутствием у него прав на земельный участок [1].
Для объектов, расположенных в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, предусматриваются дополнительное согласование строительства органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченным в области охраны объектов культурного наследия.
Установлен срок согласования органом местного самоуправления планируемого строительства — семь рабочих дней со дня направления застройщиком уведомления о планируемом строительстве. В случае непоступления ответа от органа местного самоуправления строительство считается согласованным. Определён переходный период вступления в действие вышеназванных изменений: до 1 марта 2019 г., если строительство было начато до дня вступления в силу Закона № 340-ФЗ, но не получено соответствующего разрешения, застройщик вправе уведомить орган местного самоуправления о планируемом строительстве и легализовать свою постройку в установленном порядке [2].
Законодателем установлен контроль за строительством не соответствующим параметрам установленным законом: в случае не согласования строительства орган местного самоуправления направляет уведомление о несоответствии параметров строительства индивидуального жилого дома или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения данного объекта на земельном участке в органы уполномоченные на осуществление государственного строительного надзора, государственного земельного надзора, надзора в области охраны объектов культурного наследия.
Поправки, внесённые в Градостроительный кодекс Российской Федерации Законом № 340-ФЗ, с одной стороны упрощают процедуру согласования строительства индивидуальных жилых домов и садовых домов для застройщиков, с другой стороны дают инструменты контроля соблюдения градостроительных норм при новом строительстве объектов.
Упрощённый порядок оформления прав на индивидуальные жилые дома, дома на садовых участках получил название «дачная амнистия», и с начала действия такого порядка с 1 сентября 2006 года было зарегистрировано более 13,5 млн. прав на такие объекты недвижимости. Назначая переходный период вступления в действие поправок в Градостроительный кодекс Российской федерации до 1 марта 2019 года, в течение которого допускалось оформление прав на садовые и жилые дома без уведомления органов местного самоуправления, а соответственно и более мягкий режим соблюдения градостроительных норм, установленных в правилах землепользования и застройки, законодатель не учёл следующее: небольшой срок переходного периода не позволил гражданам им воспользоваться. На сегодняшний день, те граждане, дома которых уже возведены с нарушением градостроительных норм, в частности с уменьшением отступа от границы земельного участка, смогут оформить свои дома только в судебном порядке, если докажут, что их дом не нарушает строительных норм и правил и не является самовольной постройкой.
В настоящее время Государственной думой в первом чтении принят законопроект № 707989–7 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской федерации» (О «Дачной амнистии») [4], который устанавливает упрощённый порядок строительства и регистрации прав до 1 марта 2022 года, в отношении жилых домов, жилых строений, садовых домов, которые были построены до вступления в силу Федерального закона 340-ФЗ, т. е. до 4 августа 2018 г.
Учитывая огромный пласт таких объектов недвижимости, которые после 1 марта 2019 года оказались вне правового поля, данную инициативу законодателя мы находим справедливой. Кроме того, принятие законопроекта послужит целям вовлечения недвижимости в гражданский оборот, положительно скажется на динамике развития частного жилого сектора [5].
1. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ (с изменениями и дополнениями) // ЭПС «Система ГАРАНТ».
2. Федеральный закон от 03.08.2018 N 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // СПС «КонсультантПлюс».
3. Комментарий к градостроительному кодексу Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ / Н. Н. Мельников [и др.]; под ред. Н. Н. Мельникова. // СПС «КонсультантПлюс».
4. Законопроект № 707989–7 // URL: https://sozd.duma.gov.ru/bill/707989–7 (дата обращения 25.06.2019)
5. Пояснительная записка к проекту федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // URL: https://sozd.duma.gov.ru/bill/707989–7 (дата обращения 25.06.2019)
Основные термины (генерируются автоматически): земельный участок, местное самоуправление, планируемое строительство, индивидуальное жилищное строительство, Российская федерация, капитальное строительство, дом, Градостроительный кодекс, участок, внесение изменений.
Источник: moluch.ru