(с изменениями, внесенными постановлением Пленума от 20 декабря 1983 г. № 11, в редакции постановления Пленума от 21 декабря 1993 г. № 11, с изменениями и дополнениями, внесенными постановлениями Пленума от 25 октября 1996 г. № 10 и от 6 февраля 2007 г. № 6)
С целью обеспечения правильного применения законодательства при разрешении споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом, Пленум Верховного Суда Российской Федерации постановляет дать судам следующие разъяснения:
1. Правильное применение законодательства при рассмотрении судами дел по спорам, возникающим между участниками общей собственности на жилой дом, имеет важное значение в деле обеспечения полной защиты конституционного права граждан на частную собственность, в том числе жилой дом (ст.35 Конституции Российской Федерации).
1-1. При рассмотрении дел по искам участников долевой собственности на жилой дом об изменении долей в праве собственности следует иметь в виду, что такое требование может быть удовлетворено лишь при условии, если улучшения жилого дома осуществлены с соблюдением установленного порядка использования общего имущества и являются неотделимыми (п.3 ст. 245 ГК РФ).
Предельные параметры при строительстве объекта #ЦССдлябизнеса
Цена иска в таких случаях определяется исходя из стоимости той доли, на которую увеличивается или уменьшается право собственности.
1-2. При разрешении споров, возникающих в связи с осуществлением участником долевой собственности преимущественного права покупки доли имущества (ст. 250 ГК РФ), необходимо учитывать следующее:
а) поскольку в силу ст. 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества, то после прекращения в таком порядке общей долевой собственности граждан на жилой дом утрачивается и их преимущественное право покупки доли в этом доме;
б) преимущественное право покупки не применяется при заключении договора пожизненного содержания с иждивением, а также при продаже доли в общей собственности с публичных торгов в случаях, предусмотренных законом;
в) в случае нарушения преимущественного права покупки трехмесячный срок, установленный ст. 250 ГК РФ, в течение которого другой участник долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, исчисляется с того времени, когда он узнал или должен был узнать о нарушении его права (ст. 200 ГК РФ). Применение этого срока, его восстановление, приостановление и перерыв осуществляются в соответствии с общими правилами, предусмотренными ст. ст. 199–205 ГК РФ.
При предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.
Цена иска определяется в соответствии с пп. 2 и 9 ч.1 ст. 91 ГПК РФ.
Разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства
При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.
2. В принятии искового заявления о выделе доли и об определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве собственности, не может быть отказано в случаях, когда:
а) земельный участок, на котором расположен дом, изъят для государственных или муниципальных нужд, поскольку действующее законодательство не исключает возможность рассмотрения судами таких споров между сособственниками, если при изъятии земельного участка не было прекращено их право собственности на жилой дом путем выкупа в порядке, установленном гражданским законодательством;
б) собственником дома значится только истец, считающий себя лишь одним из участников общей собственности на дом и требующий выдела принадлежащей ему доли, так как такое право в соответствии со ст. 252 ГК РФ принадлежит каждому из сособственников;
в) истцом не представлены документы, подтверждающие право его собственности на дом (часть дома), поскольку непредставление документов, обосновывающих требования истца, не является основанием к отказу в принятии заявления, а может лишь повлечь оставление его без движения (ст.ст.132, 136 ГПК РФ).
При отсутствии документов о праве собственности на дом истец вправе наряду с заявленным предъявить и требование о признании за ним права собственности на часть дома, так как от наличия у него такого права зависит возможность удовлетворения его иска.
3. Суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, создает необходимые условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств дела и правильного применения законодательства, для чего в соответствии с ч.3 ст. 40, ч.1 ст. 43 ГПК РФ привлекает к участию в деле всех лиц, право собственности которых на дом зарегистрировано в установленном порядке либо предполагается в силу закона (например, супруга, если строение приобретено в период брака; наследников, вступивших во владение или в управление наследственным имуществом, но не оформивших своих прав на наследство; налоговых органов и других).
4. Для правильного разрешения споров данной категории большое значение имеют специальные познания в области жилищного строительства и коммунального хозяйства. Поэтому при подготовке дела к судебному разбирательству в порядке ст.150 ГПК РФ надлежит на основании представленных документов и пояснений сторон в каждом случае обсуждать, не следует ли назначить экспертизу для дачи заключения о возможности выдела части дома и построек хозяйственного назначения в соответствии с долями сособственников с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, о всех допустимых вариантах выдела или передачи в пользование помещений, в том числе по вариантам, предложенным сторонами, о действительной стоимости дома и других построек, а также стоимости каждой предполагаемой к выделу части дома, о размере затрат, необходимых на переоборудование и т.п.
Проведение экспертизы с учетом характера разрешаемых вопросов может быть поручено судом на основании ст. 79 ГПК РФ судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам. Экспертиза должна назначаться и проводиться в строгом соответствии с требованиями ст.ст. 18, 79, 80, 84 – 86 ГПК РФ.
5. С целью обеспечения всестороннего и полного выяснения всех обстоятельств споров данной категории в стадии подготовки дела к судебному разбирательству следует предложить сторонам представить доказательства, подтверждающие право собственности сторон на дом и размер долей сособственников, а именно: выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, свидетельства и другие документы, выданные до введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и подтверждающие, за кем и в каких долях зарегистрирован дом. Могут быть также представлены свидетельства о праве на наследство, договоры купли-продажи, дарения, мены, вступившие в законную силу решения суда о признании права собственности на дом или на его часть, план дома, план земельного участка и другие документы, имеющие значение для дела.
6. Уточняя в процессе подготовки дела к судебному разбирательству фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, и закон, которым они регулируются, следует иметь в виду, что:
а) имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
Выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность истцу определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного назначения, соответствующих его доле, а также означает утрату им права на эту долю в общем имуществе ( ст.252 ГК РФ );
б) при установлении порядка пользования домом ( ст.247 ГК РФ ) каждому из сособственников передается в пользование конкретная часть строения, исходя из его доли в праве общей собственности на дом. При этом право общей собственности на дом не прекращается. Выделенное помещение может быть неизолированным и не всегда точно соответствовать принадлежащим сособственникам долям.
Если в пользование сособственника передается помещение большее по размеру, чем причитается на его долю, то по требованию остальных сособственников с него может быть взыскана плата за пользование частью помещения, превышающей долю.
7. Поскольку участники общей долевой собственности имеют равные права в отношении общего имущества пропорционально своей доле в нем, суд при выделе доли в натуре должен передать сособственнику часть жилого дома и нежилых построек, соответствующую по размеру и стоимости его доли, если это возможно без несоразмерного ущерба хозяйственному назначению строений. Под несоразмерным ущербом хозяйственному назначению строения следует понимать существенное ухудшение технического состояния дома, превращение в результате переоборудования жилых помещений в нежилые, предоставление на долю помещений, которые не могут быть использованы под жилье из-за малого размера площади или неудобства пользования ими и т.п.
8. Невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в части второй пункта 4 ст.252 Кодекса, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон.
Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного использования (п. 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации»).
9. В тех случаях, когда в результате выдела сособственнику передается часть помещения, превышающая по размеру его долю, суд взыскивает с него соответствующую денежную компенсацию и указывает в решении об изменении долей в праве собственности на дом.
10. Выдел доли в натуре, связанный с возведением жилых пристроек к дому либо переоборудованием нежилых помещений в жилые, возможен лишь при наличии разрешения на строительство, выданного уполномоченными федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления.
Разрешение на строительство (реконструкцию) не требуется, если переоборудования не затрагивают конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности жилого дома, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом, а также в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования, в иных случаях, когда в соответствии с Градостроительным кодексом РФ и законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).
Затраты на проведение указанных работ должны распределяться судом между сторонами с учетом принадлежащих им долей, поскольку согласно ст.249 ГК РФ каждый участник общей долевой собственности обязан нести расходы по содержанию имущества соразмерно со своей долей. Вместе с тем в исключительных случаях суд может отступить от этого принципа и распределить расходы с учетом материального положения сособственников, состояние здоровья и других, заслуживающих внимание обстоятельств.
11. При наличии реальной возможности выдела доли в натуре денежная компенсация за часть дома не должна взыскиваться как в пользу выделяющегося, так и остальных сособственников, если они возражают против ее получения, поскольку право распоряжения имуществом принадлежит только самому собственнику и он может быть лишен этого права лишь в случаях и по основаниям, указанным в законе.
При невозможности выдела в натуре денежная компенсация за долю в праве общей собственности на дом определяется соглашением сторон. Если соглашение не достигнуто, то по иску выделяющегося собственника размер компенсации устанавливается судом, исходя из действительной стоимости дома на момент разрешения спора. При этом учитываются объяснения сторон, отчет оценщика об оценке жилого дома и его частей (ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с последующими изменениями и дополнениями), заключение экспертов, цены на строительные материалы, тарифы на их перевозку, затраты по оплате рабочей силы применительно к расценкам, существующим в данной местности, удобства и месторасположение дома (город, село, курортная зона и т.п.), степень его износа, а также другие обстоятельства, имеющие значения для правильной оценки дома.
Лицо, получившее денежную компенсацию, утрачивает право собственности на дом, а также право проживания в нем при отсутствии согласия собственников, в связи с чем может быть выселено по иску любого участника общей собственности.
12. Иски о выделе доли и об определении порядка пользования домом, как вытекающие из права собственности на строение, применительно к ст.30 ГПК РФ подсудны суду по месту нахождения строения.
13. Исковое заявление о выделе жилого помещения и построек хозяйственного назначения оплачивается государственной пошлиной с учетом особенностей, предусмотренных пп. 3 п.1 ст. 333 20 Налогового кодекса РФ.
Источник: www.vsrf.ru
Градостроительные регламенты в части видов
1.1. Структура градостроительных регламентов в части видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предельных размеров земельных участков и предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.
1.1.1. Правилами в разделах 1 и 2 настоящего Приложения установлены градостроительные регламенты в части видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также предельных (минимальных) размеров земельных участков (далее – предельные размеры земельных участков) и предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, относящиеся ко всем территориальным зонам и (или) к группам территориальных зон и к отдельным территориальным зонам (за исключением территориальных зон в границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга).
Градостроительные регламенты, относящиеся ко всем территориальным зонам и (или) к группам территориальных зон, приведены в разделе 1 настоящего Приложения.
Градостроительные регламенты, относящиеся к отдельным территориальным зонам, приведены в разделе 2 настоящего Приложения.
Ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации, указаны в разделе 3 настоящего Приложения.
1.1.2. Градостроительные регламенты установлены для земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальных зон, за исключением случаев, установленных действующим законодательством.
В Правилах отображены утвержденные градостроительные регламенты в границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга (Приложение № 7 к настоящему постановлению).
1.1.3. Градостроительные регламенты в части предельных размеров земельных участков и предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства установлены в следующем составе:
1.1.3.1. предельный размер земельного участка;
1.1.3.2. коэффициент использования территории;
1.1.3.3. минимальные отступы зданий, строений и сооружений от границ земельных участков;
1.1.3.4. максимальные выступы за красную линию частей зданий, строений и сооружений;
1.1.3.5. максимальное количество этажей надземной части зданий, строений и сооружений на земельных участках;
1.1.3.6. максимальная высота зданий, строений исооружений на земельных участках;
1.1.3.7. максимальная общая площадь объектов капитального строительства нежилого назначения на земельных участках.
В расчет общей площади входит площадь объектов нежилого назначения, расположенных на всех этажах зданий (включая надземные и подземные);
1.1.3.8. максимальное количество жилых блоков блокированной жилой застройки;
1.1.3.9. максимальный класс опасности объектов капитального строительства, размещаемых на земельных участках в соответствии с санитарно-эпидемиологическими правилами и нормативами;
1.1.3.10. минимальная доля озеленения земельных участков;
1.1.3.11. минимальное количество машино-мест для хранения индивидуального автотранспорта на земельных участках;
1.1.3.12. минимальное количество мест на погрузочно-разгрузочных площадках на земельных участках;
1.1.3.13. минимальное количество машино-мест для хранения (технологического отстоя) грузового автотранспорта на земельных участках.
1.2. Общие требования к видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
1.2.1. В границах одного земельного участка допускается с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов размещение двух и более разрешенных видов использования (основных, условно разрешенных).
1.2.2. Размещение условно разрешенных видов использования на земельном участке ограничивается по объемам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.
Ограничение устанавливается в составе разрешения на условно разрешенный вид использования с учетом возможности обеспечения указанного вида использования объектами социального назначения (только для жилой застройки), транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения; соблюдения прав и законных интересов правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства, иных физических и юридических лиц; возможного негативного воздействия на окружающую среду.
Суммарная доля площади земельного участка, занимаемая объектами условно разрешенных видов использования, а также относящимся к ним озеленением, машино-местами, иными необходимыми в соответствии с действующим законодательством элементами инженерно-технического обеспечения и благоустройства, не должна превышать 50% от общей площади соответствующего земельного участка.
Суммарная доля площади земельных участков, для которых получено разрешение на условно разрешенные виды использования, не должна превышать 50% от общей площади соответствующей территориальной зоны.
1.2.3. Размещение объектов нежилого назначения во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях многоквартирного дома осуществляется в соответствии с видами разрешенного использования, предусмотренными кодами 2.7.1, 3.2, 3.3, 3.4.1, 3.5.1, 3.6, 4.1, 4.4, 4.5, 4.6, 4.7 и 5.1 и допускается только в случае, если указанные объекты имеют обособленные вход для посетителей, подъезд и парковочные места для хранения транспортных средств и при условии соблюдения строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
При этом общая площадь встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещений малоэтажного многоквартирного дома, занимаемых объектами нежилого назначения, за исключением индивидуальных гаражей, не может превышать 15% от общей площади помещений соответствующих малоэтажных многоквартирных домов, относящихся к виду разрешенного использования «малоэтажная многоквартирная жилая застройка» (код 2.1.1).
Общая площадь встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещений многоквартирного дома, занимаемых объектами нежилого назначения, за исключением подземных гаражей и автостоянок, не может превышать 20% от общей площади помещений соответствующих многоквартирных домов, относящихся к виду разрешенного использования «среднеэтажная жилая застройка» (код 2.5).
Общая площадь встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещений многоквартирного дома, занимаемых объектами нежилого назначения, за исключением подземных гаражей и наземных автостоянок, не может превышать 15% от общей площади соответствующих многоквартирных домов, относящихся к виду разрешенного использования «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)» (код 2.6).
Помещения при квартирах или индивидуальных жилых домах, рассчитанные на индивидуальную трудовую деятельность, допускаются при соблюдении действующих нормативов.
1.2.4. Размещение объектов основных и условно разрешенных видов использования, в отношении которых устанавливаются санитарно-защитные зоны, допускается в соответствии с санитарно-эпидемиологическими правилами и нормативами.
1.2.5. Отнесение объектов, не перечисленных в Классификаторе видов разрешенного использования земельных участков, утвержденном приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» к основным или условно разрешенным видам использования земельных участков и объектов капитального строительства, указанным в перечнях основных и условно разрешенных видов использования в составе градостроительных регламентов, в том числе отображенных в Правилах в соответствии с абзацем вторым пункта 1.1.2 настоящего раздела, осуществляется Комиссией по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга.
1.2.6. Территории общего пользования, в том числе занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, пешеходными тротуарами, пешеходными переходами, набережными, садами, парками, скверами, бульварами, береговой полосой водных объектов и другими объектами, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, могут включаться в состав различных территориальных зон.
1.2.7. Вестибюли метрополитена и киоски вентиляционных шахт метрополитена, а также диспетчерские (конечные) станции и отстойно-разворотные кольца пассажирского транспорта могут располагаться в любой территориальной зоне при условии соблюдения требований действующего законодательства к размещению таких объектов; включение видов разрешенного использования «железнодорожный транспорт» (код 7.1) и «автомобильный транспорт» (код 7.2) соответственно в градостроительный регламент соответствующей территориальной зоны не требуется.
1.2.8. Строительство и реконструкция объектов капитального строительства в случаях, предусмотренных законодательством о социальной защите инвалидов, без приспособления указанных объектов для беспрепятственного доступа к ним инвалидов и использования их инвалидами не допускаются, независимо от того, к какому виду разрешенного использования относится объект.
1.2.9. Жилые дома могут размещаться на земельных участках с видами разрешенного использования «малоэтажная многоквартирная жилая застройка» (код 2.1.1), «среднеэтажная жилая застройка» (код 2.5), «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)» (код 2.6) при возможности их обеспечения объектами социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры.
1.3. Вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
1.3.1. Дополнительно по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования земельных участков и объектов капитального строительства, и только совместно с ними, могут применяться вспомогательные виды разрешенного использования из числа установленных градостроительными регламентами видов разрешенного использования при соблюдении следующих условий:
1.3.1.1. объекты вспомогательных видов разрешенного использования связаны, в том числе технологически, с объектами основных и (или) условно разрешенных видов использования и обеспечивают использование объектов основных и (или) условно разрешенных видов использования;
1.3.1.2. суммарная доля площади зданий, строений и сооружений (помещений), занимаемых объектами вспомогательных видов разрешенного использования, расположенных на одном земельном участке, не должна превышать 30% общей площади зданий, строений и сооружений на данном земельном участке, включая подземную часть, за исключением случая, предусмотренного пунктом 1.3.2 настоящего раздела;
1.3.1.3. суммарная доля площади земельного участка, занимаемая объектами вспомогательных видов разрешенного использования, не должна превышать 25% общей площади соответствующего земельного участка, а также относящимся к ним озеленением, машино-местами, иными необходимыми в соответствии с действующим законодательством элементами инженерно-технического обеспечения и благоустройства, за исключением случая, предусмотренного пунктом 1.3.2 настоящего раздела.
Для видов объектов, относящихся к виду разрешенного использования «спорт» (код 5.1), указанный показатель не должен превышать 10% от общей площади земельного участка.
1.3.1.4. соблюдение строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
1.3.2. В границах территориальных зон Т1Ж1, Т1Ж2-1, Т2Ж2-2 для видов разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» (код 2.1) и «ведение дачного хозяйства» (код 13.3) вспомогательные виды разрешенного использования из числа установленных градостроительными регламентами видов разрешенного использования, могут применяться при соблюдении следующих условий:
1.3.2.1. суммарная доля площади зданий, строений и сооружений (помещений), занимаемых объектами вспомогательных видов разрешенного использования, расположенных на одном земельном участке, не должна превышать 40% общей площади зданий, строений и сооружений на данном земельном участке, включая подземную часть;
1.3.2.2. суммарная доля площади земельного участка, занимаемая объектами вспомогательных видов разрешенного использования, не должна превышать 35 % общей площади соответствующего земельного участка, а также относящимся к ним озеленением, машино-местами, иными необходимыми в соответствии с действующим законодательством элементами инженерно-технического обеспечения и благоустройства.
1.3.3. Соблюдение условий, предусмотренных пунктами 1.3.1 и 1.3.2 настоящего раздела, в случае размещения объектов основных и (или) условно разрешенных видов использования одновременно с вспомогательными видами разрешенного использования должно быть подтверждено в составе проектной документации.
Соблюдение условий, предусмотренных пунктами 1.3.1 и 1.3.2 настоящего раздела, в иных случаях обеспечивается лицом, осуществляющим строительство.
1.4. Предельный размер земельного участка.
1.4.1. Предельный размер земельных участков установлен в составе градостроительных регламентов для территориальных зон Т1Ж1, Т1Ж2-1, Т1Ж2-2, Т2Ж1, ТС1, ТР3-2.
1.4.2. Предельный размер земельных участков, расположенных в территориальных зонах, не указанных в пункте 1.4.1 настоящего раздела, не может быть менее площади, занимаемой существующим или размещаемым в его границах объектом капитального строительства, и обеспечивающей соблюдение установленных настоящими Правилами предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, в том числе минимальной доли озеленения земельных участков, минимального количества машино-мест для хранения автотранспорта на земельных участках, а также соблюдение строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
1.5. Коэффициент использования территории.
1.5.1 Коэффициент использования территории определяется как отношение максимальной общей площади квартир, которые можно разместить на земельном участке, к площади земельного участка.
1.5.2. Коэффициент использования территории устанавливается для земельных участков среднеэтажной и многоэтажной (высотной) жилой застройки в границах территориальных зон и подзон с кодовым обозначением Т3Ж1, Т3Ж2, Т3ЖД3, ТД1-1_1, ТД1-1_2, ТД1-2_1, ТД1-2_2.
1.5.3. Устанавливаются следующие предельные максимальные значения коэффициента использования территории:
1.5.3.1. для земельных участков среднеэтажной жилой застройки до 8 этажей включительно — 1,7;
1.5.3.2. для земельных участков многоэтажной (высотной) жилой застройки 9 этажей и выше — 2,0.
1.5.4. Для земельных участков с видами разрешенного использования «среднеэтажная жилая застройка» (код 2.5) и «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)» (код 2.6), отнесенными градостроительным регламентом соответствующей территориальной зоны к условно размешенным видам использования, расчет коэффициента использования территории производится от 50% общей площади соответствующего земельного участка.
1.6. Минимальные отступы зданий, строений и сооружений от границ земельных участков.
1.6.1. Общие требования к минимальным отступам зданий, строений исооружений от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений и сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений исооружений, устанавливаются для участков, расположенных во всех территориальных зонах, кроме жилых зон с кодовым обозначением Т1Ж1, Т1Ж2-1 и Т1Ж2-2, многофункциональной зоны с кодовым обозначением Т3ЖД3 и общественно-деловой подзоны с кодовым обозначением ТД1-1_1, требования к которым установлены в разделе 2 настоящего Приложения в составе градостроительных регламентов для указанных территориальных зон.
1.6.2. Минимальные отступы стен зданий, строений и сооружений без окон, дверных и иных проемов от границ земельных участков – 0 метров;
1.6.3. Минимальные отступы от границ земельных участков стен зданий, строений и сооружений с окнами, дверными и иными проемами определяются следующим образом:
1.6.3.1. по границам смежных земельных участков или по границам территорий, на которых земельные участки не образованы, не менее 10 метров в случае необходимости обеспечения нормативной инсоляции и освещенности для объектов капитального строительства, существующих или размещаемых на смежных земельных участках или на территориях, на которых земельные участки не образованы;
1.6.3.2. в случае если земельный участок является смежным с территориями (земельными участками), расположенными в границах территориальных зон, градостроительными регламентами которых не установлены виды разрешенного использования, предусматривающие размещение объектов капитального строительства, минимальный отступ от границ такого земельного участка, не менее 3 метров;
1.6.4. Минимальные отступы от границ земельных участков стен зданий, строений и сооружений по границам земельных участков, совпадающим с улицами и проездами и (или) красными линиями указанных улиц и проездов, устанавливаются:
1.6.4.1. для жилых домов с квартирами на первом этаже, выходящих на магистральные улицы, — 6 метров;
1.6.4.2. для жилых домов с квартирами на первом этаже, выходящих на прочие улицы и проезды общего пользования, — 3 метра;
1.6.4.3. для прочих зданий — 0 метров.
1.6.5. Минимальные отступы от границ земельных участков стен зданий, строений и сооружений по границам земельных участков, совпадающим с внутриквартальными проездами и (или) красными линиями указанных проездов – 6 метров.
1.6.6. Требования пунктов 1.6.1-1.6.5 настоящего раздела не применяются в случае реконструкции зданий, строений и сооружений без изменения местоположения объекта капитального строительства в границах земельного участка при условии соблюдения иных предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленных настоящими Правилами.
1.7. Максимальные выступы за красную линию частей зданий, строений и сооружений.
1.7.1. Максимальные выступы за красную линию (за исключением красных линий внутриквартальных проездов) частей зданий, строений и сооружений допускаются в отношении балконов, эркеров, козырьков — не более 3 метров и выше 3,5 метров от уровня земли. При этом суммарная ширина всех эркеров в каждом этаже не должна превышать 30% ширины фасада здания, выходящего на красную линию, в этом этаже.
1.8. Максимальная высота зданий, строений и сооружений на земельных участках.
1.8.1. Максимальная высота зданий, строений и сооружений установлена Правилами в составе градостроительных регламентов в метрах по вертикали относительно поверхности земли.
При этом поверхность земли определяется как высотная отметка поверхности грунта, зафиксированная в балтийской системе высот до начала земляных работ на земельном участке в составе топографических карт и планов.
1.8.2. Требования в части максимальной высоты зданий, строений и сооружений, установленные Правилами, не распространяются: на инженерное оборудование в открытом исполнении; на сквозные металлические конструкции в открытом исполнении, являющиеся частью здания или отдельно стоящие; на антенны, вентиляционные шахты, дымовые трубы, машинные помещения лифтов, выходы на кровлю (крышу), парапеты плоской кровли, светопрозрачное покрытие атриума, а также шпили, аттики, балюстрады и другие нефункциональные архитектурные элементы зданий, строений, сооружений, суммарная площадь которых не превышает 25 % площади кровли (крыши).
1.8.3. Максимальная высота зданий, строений и сооружений установлена Правилами с учетом:
1.8.3.1. карты границ функциональных зон, утвержденных в составе Генерального плана Санкт-Петербурга;
1.8.3.2. границ зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга и охраны исторических панорам центральной части города и пригородов;
1.8.3.3. оценки влияния максимальной высоты зданий, строений и сооружений на формирование композиционно-средовых характеристик городской среды;
1.8.3.4. существующей высоты застройки в сложившихся кварталах многоэтажных многоквартирных домов;
1.8.3.5. максимальной этажности застройки в границах территориальных зон;
1.8.3.6. видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальных зон;
1.8.3.7. ограничений, установленных в зонах с особыми условиями использования территории.
1.8.4. В отношении земельных участков и объектов капитального строительства применяются градостроительные регламенты, установленные для соответствующей территориальной зоны, а также предельные параметры в соответствии с границами действия предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в части максимальной высоты зданий, строений и сооружений в составе карт градостроительного зонирования Санкт-Петербурга согласно Приложению № 4 к настоящему постановлению,за исключениемземельных участков и объектов капитального строительства в границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга.
1.8.5. Максимальная высота зданий, строений и сооружений в границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга установлена режимами использования земельных участков в границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга и градостроительными регламентами в границах указанных зон, отображенными в Правилах в Приложении № 7 к настоящему постановлению.
1.8.6. В случае если территория, расположенная в границах действия предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в части максимальной высоты зданий, строений и сооружений в составе карт градостроительного зонирования Санкт-Петербурга согласно Приложению № 4 к настоящему постановлению, также расположена в границах зон с особыми условиями использования территорий, установленных в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга, значения максимальной высоты зданий, строений и сооружений подлежат согласованию в порядке, предусмотренном действующим законодательством.
1.8.7. Максимальная высота зданий, строений и сооружений в границах территориальных зон с кодовым обозначением Т3Ж2, Т3Ж1 и подзон с кодовым обозначением ТД1-2_1 и ТД1-2_2 общественно-деловых зон определяется градостроительным регламентом указанных территориальных зон, а также значениями максимальной высоты зданий, строений и сооружений для соответствующих подзон в соответствии с границами действия предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в части максимальной высоты зданий, строений и сооружений в составе карт градостроительного зонирования Санкт-Петербурга согласно Приложению № 4 к настоящему постановлению.
1.8.8. Для территории Санкт-Петербурга, за исключением зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга, максимальная высота зданий, строений и сооружений указана в двух формах:
1.8.8.1. максимальная высота зданий, строений и сооружений указана в форме значения вида «А», где:
А — максимальная высота конька или парапета плоской кровли зданий, строений и сооружений, расположенных в глубине квартала и по фронту застройки, в метрах по вертикали относительно дневной поверхности земли, отклонение от которой не допускается.
1.8.8.2. максимальная высота зданий, строений и сооружений указана в форме значения вида «Б/В», где:
Б — максимальная высота конька или парапета плоской кровли зданий, строений и сооружений, расположенных в глубине квартала и по фронту застройки, в метрах по вертикали относительно дневной поверхности земли, отклонение от которой допускается при наличии условий, установленных частью 1 статьи 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации;
В — максимальная высота конька или парапета плоской кровли зданий, строений и сооружений, расположенных в глубине квартала и по фронту застройки, в метрах по вертикали относительно дневной поверхности земли, отклонение до которой допускается при наличии условий, установленных частью 1 статьи 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
При этом значение максимальной высоты зданий, строений и сооружений, указанное в форме значения вида «В», является предельным для отклонения.
1.8.9. Средняя высота зданий на застроенной территории определяется как отношение суммы произведений высоты существующих зданий на указанной территории на их площадь к общей площади зданий на указанной территории, по следующей формуле:
Hcp = (Ʃ ⁿ₁Sᵢhᵢ)/(Ʃ ⁿ₁Sᵢ),
Нср — средняя высота зданий на застроенной территории,
Sᵢ — площадь здания,
hᵢ — высота здания,
№ — количество зданий на застроенной территории.
Под застроенной территорией для целей настоящих Правил понимается территория, ограниченная улицами и (или) красными линиями, на которой площадь застройки существующих зданий, строений составляет не менее 14 % площади указанной территории.
1.8.10. Размещение зданий, строений и сооружений, высота которых превышает максимальную высоту, установленную в соответствии с пунктом 1.8.8 настоящего раздела, осуществляется после утверждения карты градостроительного зонирования Санкт-Петербурга в части границ зон размещения доминантной застройки (далее – карта доминантной застройки) в составе Правил.
В составе указанной карты доминантной застройки определяются границы зон размещения зданий, строений и сооружений и максимальная высота указанных объектов капитального строительства.
Вопросы размещения зданий, строений и сооружений, указанных в настоящем пункте, подлежат рассмотрению Советом по вопросам градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге при Правительстве Санкт-Петербурга.
1.9. Минимальная доля озеленения земельных участков.
1.9.1. К озеленению земельного участка относятся части земельного участка, которые не застроены объектами капитального строительства, не заняты временными сооружениями, водными объектами, тротуарами или проездами с твердым покрытием, не оборудованы георешетками, и при этом покрыты зелеными насаждениями (древесной, кустарниковой и травянистой растительностью), доступными для всех пользователей объектов капитального строительства, расположенных на земельном участке, вне границ охранных зон объектов коммунального хозяйства.
К озеленению земельного участка могут относиться искусственные водные объекты в случае, если их площадь составляет не более 5% от площади необходимого озеленения земельного участка.
Не более 70 % озеленения земельного участка может размещаться на эксплуатируемой кровле стилобата или иных застроенных частях земельного участка, в том числе на подземных частях зданий и сооружений, при условии размещения 50 % озеленения при толщине грунтового слоя не менее 1,5 метров и не более 20 % озеленения при толщине грунтового слоя менее 1,5 метров. При этом не менее 30 % озеленения размещается на части земельного участка, под которой отсутствуют части здания, подземные сооружения, конструкции, а также сети инженерно-технического обеспечения.
1.9.2. Озелененная часть земельного участка может быть оборудована:
1.9.2.1. площадками для отдыха взрослых, детскими площадками;
1.9.2.2. открытыми спортивными площадками;
1.9.2.3. площадками для выгула собак;
1.9.2.3. грунтовыми пешеходными дорожками;
1.9.2.5. другими подобными объектами благоустройства.
1.9.3. Площадь, занимаемая объектами, которыми может быть оборудована озелененная часть земельного участка, не должна превышать 50% площади озелененной части земельного участка.
1.9.4. Спортивные и иные площадки, которыми может быть оборудована озелененная часть земельного участка, могут располагаться на эксплуатируемой кровле стилобатов или иных застроенных частях земельного участка, в том числе на подземных частях зданий и сооружений, в случае если их площадь не превышает 15% требуемой площади озеленения земельного участка.
1.9.5. Минимально допустимая площадь озеленения земельных участков на территории всех территориальных зон, за исключением части территории жилых зон с кодовым обозначением ТЗЖ1, Т3Ж2, многофункциональных зон с кодовым обозначением Т3ЖД3 и Т2ЖД2, подзон с кодовым обозначением ТД1-1_1, ТД1-1_2, ТД1-2_1, ТД1-2_2, ТД2_1 общественно-деловых зон, зоны рекреационного назначения с кодовым обозначением ТР3-2, установлена в таблице 1 настоящего раздела.
1.9.6. Минимально допустимая площадь озеленения земельных участков в границах части территории жилых зон с кодовым обозначением ТЗЖ1, Т3Ж2, многофункциональных зон с кодовым обозначением Т3ЖД3 и Т2ЖД2, подзон с кодовым обозначением ТД1-1_1, ТД1-1_2, ТД1-2_1, ТД1-2_2, ТД2_1 общественно-деловых зон, зоны рекреационного назначения с кодовым обозначением ТР3-2 установлена в градостроительных регламентах соответствующих зон и подзон в разделе 2 настоящего Приложения.
МИНИМАЛЬНО ДОПУСТИМАЯ ПЛОЩАДЬ
ОЗЕЛЕНЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
| № п/п | Вид использования | Код вида использования | Минимальная площадь озеленения |
| Малоэтажная многоквартирная жилая застройка, среднеэтажная жилая застройка, многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) | 2.1.1, 2.5, 2.6 | 23 квадратных метра на 100 кв. метров общей площади квартир в объекте капитального строительства на участке | |
| Охрана природных территорий | 9.1 | 95 % земельного участка | |
| Общее пользование водными объектами | 11.1 | 10% земельного участка при площади участка менее 1 га; 20% — при площади от 1 до 5 га; 30% — при площади от 5 до 20 га; 40% — при площади свыше 20 га | |
| Развлечения (для земельных участков, расположенных в зонах ТД1-1_1, ТД1-1_2, ТД1-2 и ТД2) | 4.8 | 0% земельного участка при площади участка менее 1 га; 10% — при площади от 1 до 5 га; 20% — при площади от 5 до 20 га; 30% — при площади свыше 20 га | |
| Развлечения (для земельных участков, расположенных в зонах ТР2, ТР3-1, ТР3-2 и ТР4) | 4.8 | 15% земельного участка при площади участка менее 1 га; 25% — при площади от 1 до 5 га; 35% — при площади от 5 до 20 га; 45% — при площади свыше 20 га | |
| Социальное обслуживание <***>, курортная деятельность, санаторная деятельность | 3.2, 9.2, 9.2.1 | 60% земельного участка | |
| Стационарное медицинское обслуживание | 3.4.2 | 50% земельного участка | |
| Дошкольное, начальное и среднее общее образование | 3.5.1 | 50% земельного участка | |
| Для индивидуального жилищного строительства, среднее и высшее профессиональное образование, спорт, ритуальная деятельность, ведение дачного хозяйства | 2.1, 3.5.2, 5.1, 12.1, 13.3 | 40% земельного участка | |
| Прочие | 15% земельного участка | ||
| Овощеводство, рыбоводство, хранение и переработка сельскохозяйственной продукции, питомники, обеспечение сельскохозяйственного производства, коммунальное обслуживание, культурное развитие, природно-познавательный туризм, железнодорожный транспорт, автомобильный транспорт, водный транспорт, воздушный транспорт, трубопроводный транспорт, деятельность по особой охране и изучению природы | 1.3, 1.13, 1.15, 1.17, 1.18, 3.1, 3.6, 5.2, 7.1-7.5, 9.0 | не устанавливается |
Нормативная минимальная площадь озеленения в квартале складывается из площади зеленых насаждений общего пользования и площади озеленения земельных участков.
<**>В случае реконструкции, а также в стационарах, не имеющих в своем составе палатных отделений восстановительного лечения и ухода, допускается уменьшение площади участка в пределах 10-15% от нормируемой за счет сокращения доли зеленых насаждений и размеров садово-парковой зоны.
<***>Нормативная минимальная площадь озеленения устанавливается для следующих объектов капитального строительства, предназначенных для оказания гражданам социальной помощи: дома престарелых, дома ребенка, детские дома. Минимальная площадь озеленения для иных объектов капитального строительства, относящихся к описанию вида разрешенного использования «социальное обслуживание» (код 3.2), устанавливается в соответствии с пунктом 10 таблицы 1 настоящего раздела.
1.9.7. Требование к озеленению земельных участков не применяется к встроенным в жилые дома нежилым помещениям с общей площадью менее 200 квадратных метров.
1.9.8. При использовании земельного участка с несколькими видами разрешенного использования, в отношении которых Правилами установлены различные требования к озеленению, минимальная площадь озеленения земельного участка определяется в соответствии с наиболее высоким параметром.
1.9.9. Требования к размерам и озеленению санитарно-защитных зон следует принимать в соответствии с санитарно-эпидемиологическими правилами и нормативами, и иными действующими нормативными техническими документами, но не менее 50% площади земельного участка.
1.9.10. При образовании земельных участков для размещения многоквартирных домов, площадь озеленения земельного участка может быть уменьшена не более чем на 30 % от площади необходимого озеленения земельного участка, в случае если в соответствии с документацией по планировке территории в границах квартала предусмотрено образование земельного участка для размещения зеленых насаждений внутриквартального озеленения, расположенного вне границ охранных зон объектов коммунального хозяйства и при условии соблюдения параметров озеленения земельных участков, установленных настоящими Правилами.
1.10. Минимальное количество машино-мест для хранения индивидуального автотранспорта на земельных участках.
1.10.1. Минимальное количество машино-мест для хранения индивидуального автотранспорта на земельных участках определяется в зависимости от вида использования земельных участков и устанавливается согласно таблице 2 настоящего раздела для видов использования земельных участков, расположенных на территории всех территориальных зон.
МИНИМАЛЬНОЕ КОЛИЧЕСТВО МАШИНО-МЕСТ
ДЛЯ ХРАНЕНИЯ ИНДИВИДУАЛЬНОГО АВТОТРАНСПОРТА
НА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКАХ
| № п/п | Вид использования | Код вида использования | Минимальное количество машино-мест |
| Для индивидуального жилищного строите |
Общие условия выбора системы дренажа: Система дренажа выбирается в зависимости от характера защищаемого.
Поперечные профили набережных и береговой полосы: На городских территориях берегоукрепление проектируют с учетом технических и экономических требований, но особое значение придают эстетическим.
Механическое удерживание земляных масс: Механическое удерживание земляных масс на склоне обеспечивают контрфорсными сооружениями различных конструкций.
Источник: cyberpedia.su