Предоставление для жилищного строительства

В связи с введением в действие нового Гражданского Кодекса РФ — Земельный Кодекс дополнен новыми статьями (ст. 30.1, 30.2, 38.1, 38.2), призванными обеспечить синхронизацию положений Земельного Кодекса с правилами, установленными Гражданского Кодекса РФ.

Статья содержит нормы, которые следует рассматривать в качестве специальных по отношению к правилам «Статьи 30» Земельного Кодекса, устанавливающим общий порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В случаях, когда указанные земельные участки предоставляются для целей жилищного строительства, положения «Статьи 30» применяются с учетом особенностей, предусмотренных «статьи 30.1» Земельного Кодекса.

Под жилищным строительством следует понимать создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства), в результате которого будут созданы объекты жилищных прав. Новый Жилищный Кодекс РФ установил, что объектами жилищных прав являются жилые помещения (ч. 1 ст. 15). Впервые определены конкретные виды объектов жилищных прав (ст.

«Порядок предоставления земельных участков многодетным семьям для жилищного строительства»

16). К ним отнесены: жилые дома, части жилых домов; квартиры, части квартир; комнаты (жилых домов и квартир).

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ч. 2 ст. 16 ЖК РФ).

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 3 ст. 16 ЖК РФ).

Комнатой признается часть жилого дома либо квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в таком доме либо квартире (ч. 4 ст. 16 ЖК РФ)

Жилищное строительство осуществляется в жилых зонах, определяемых в результате градостроительного зонирования. В состав жилых зон могут включаться: зоны застройки индивидуальными жилыми домами; зоны застройки малоэтажными жилыми домами; зоны застройки среднеэтажными жилыми домами; зоны застройки многоэтажными жилыми домами; зоны жилой застройки иных видов (см. ст. 35 ГК РФ).

Земельные участки для жилищного строительства могут предоставляться только в собственность или аренду; предоставление земельных участков из состава государственной или муниципальной собственности для указанных целей на любом ином праве следует считать невозможным.

В силу п. 1 данной статьи порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства определяется правилами п. 4 «статьи» 30 Земельного Кодекса.

По общему правилу п. 2 «статьи» 30.1 Кодекса осуществление указанных в этом пункте продаж возможно исключительно на торгах, проводимых в форме аукционов. Данное правило не применяется только в случае, если аукцион признан не состоявшимся в связи с тем, что в нем участвовали менее двух лиц. Тогда единственный участник аукциона не позднее чем через 10 дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона о начальной цене аукциона.

«Мои документы». Предоставление земельного участка для индивидуального жилищного строительства

Пункт 3 данной статьи вводит специальные правила для случая, когда земельный участок предоставляется в аренду для индивидуального жилищного строительства. Указанные правила не применяются, если земельный участок предоставляется в собственность или для целей, не связанных с индивидуальным жилищным строительством (например, для строительства многоквартирного жилого дома).

Земельные участки для индивидуального жилищного строительства могут предоставляться в жилых зонах, определяемых в результате градостроительного зонирования, в составе которых находятся зоны застройки индивидуальными жилыми домами.

Жилищное законодательство Российской Федерации не содержит определения понятия «индивидуальный жилой дом», определяя лишь родовое понятие — «жилой дом». Общепринятые правила толкования понятий русского языка трактуют слово «индивидуальный», в частности, как:

• а) личный, свойственный данному индивидууму, отличающийся характерными признаками от других;
• б) единоличный, производимый одним лицом, не коллективом.

Поэтому на практике можно рекомендовать исходить из того, что индивидуальный жилой дом — это жилой дом), создаваемый на средства одного собственника или лиц, связанных родственными отношениями, находящийся в частной собственности, предназначенный для проживания, как правило, относящийся к индивидуальному жилищному фонду в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации.

Источник: studwood.net

Предоставление земельных участков для индивидуального жилищного строительства

Многие хотят жить в своем частном доме, где не нужно так близко контактировать с соседями и можно вести собственное хозяйство. Но для реализации этого стремления нужен участок земли, на котором и будет проводиться строительство дома. Предоставление земельных участков для индивидуального жилищного строительства входит в специализацию исполнительной власти на местах. Именно исполнительный орган работает с заявлениями от граждан, которые желают получить землю, и ищет возможность предоставить им рассматриваемый участок.

Индивидуальный участок может быть получен несколькими способами:

• если человек приобретет его самостоятельно и будет оформлять в местном исполнительном органе власти;
• если человек обратится к местным властям, чтобы землю ему предоставили на льготной основе.

Индивидуальное строительство на земле желательно только после того как власть над ней полностью перейдет заявителю. В противном случае дом придется развалить, пусть он и будет частной собственностью. Потому если земельный надел предоставляют для строительных нужд, существует множество нюансов, требующие уточнения перед тем, как начнется работа на земле.

Условия предоставления участка земли под жилищный фонд

Купить землю и строить на ней свой индивидуальный дом может каждый. Законом это не запрещается и на земельном рынке предоставление земли под строительство не редкость. Но поскольку не все имеют финансовую возможность приобрести землю самостоятельно, власть, а точнее, её исполнительный орган на местах помогают малозащищенным слоям населения получить земельные наделы без денег.

Предоставление земельного участка на льготной основе под индивидуальную стройку могут получить:

• люди, живущие в общежитии;
• граждане, которые проживают в коммуналках;
• люди, зафиксированы как претенденты на жилье;
• молодые семьи, где молодоженам меньше 35 лет но их не установили на жилищный учет;
• родители-одиночки, проживающие вместе с ребенком/детьми;
• люди, которые живут двумя (и более) семьями в тесной квартирке;
• люди, которые находятся в неизолированном помещении.

Говоря о льготниках, право на безвозмездный земельный надел, предназначенный под строительство, могут получить люди со званиями:

Чтобы получить землю, нужно только заявить о своем желании и стать в очередь из таких же желающих. Зависимо от количества желающих и возможностей власти, индивидуальный участок земли будет предоставлен максимально быстро.

Что указано в регламенте предоставления земельного надела

Предоставить земельный участок под жилищный фонд могут только по определенному регламенту:

• с согласованием границ индивидуально участка, прежде чем он будет передан в собственность;
• без согласования границ с соседней территорией.

Случаев, когда можно работать без согласования не так много:

• если на территории предполагается ведение сельско-хозяйственной деятельности;
• если будет выполняться индивидуальное жилищное строительство и землю выдали специально под эту цель;
• если на этой земле будет вестись не предпринимательская деятельность, а изготовляться сельхоз-продукция.

Согласовывать границы территории не потребуется, если участок был куплен на торгах. Также это процедура не потребуется, если в документах на землю есть разрешение на индивидуальное жилое строительство.

Но согласования не избежать, если земельный участок под строительство выдан, а в документах на него нет предварительного плана размещения объектов. Это касается не только земли, что передана в полную собственность, но и арендованных участков, взятых в аренду на продолжительный срок.

Чтобы иметь возможность работать с этим участком и строить индивидуальное жилье на нем, нужно пройти ряд процедур, предусматривающий мледущую последовательность событий:

• нужно определиться с участком, который больше всего нравится;
• согласовать где и какие объекты будут на этом участке размещены (жилые здания, хозяйственные постройки и т.п.);
• поставить землю на кадастровый учет.

Только после этого исполнительные органы полностью передадут землю под власть заявителя, и он сможет создавать на ней свой жилищный проект.

Где можно получить разрешение на жилищную стройку

Чтобы начать на участке строительство индивидуального жилья, нужно пройти множество инстанций и получить разрешение в каждом. Конечно, это можно будет сделать и после того, как строительство закончится. Но тогда вы сильно рискуете, поскольку если какая-то из служб сочтет объект строительства незаконным, могут возникнуть проблемы. Вплоть до того, что здание придется снести, и освободить земельный участок без возможности получения компенсации за убытки. Потому желательно изначально взять все возможные разрешения и благословения.

Посетить нужно следующие инстанции и организации, где происходит предоставление должных разрешений на индивидуальное строительство жилого помещения на земельном участке:

• гос. пожарный надзор, что курирует территорию, где расположен рассматриваемый участок;
• местный отдел гос. архитектурно-строительного надзора;
• органы, контролирующие коммуникации области, где размещен участок;
• потребительский надзор, где проверят документы дающие разрешения на продолжения работ.

Если везде получите «добро», можно начинать индивидуальное жилое строительство.

Источник: prav.io

Предоставление для жилищного строительства

Жилищная проблема в Российской Федерации стоит перед большей частью российских семей. Общая потребность в жилье, по мнению многих экспертов, составляет 1,5 млрд. кв. м. Для этих целей реализуется ряд государственных и региональных программ по обеспечению жильем населения России.

Одной из основных задач в решении поставленной задачи является обеспечение достаточного предложения жилья предприятиями строительного комплекса. «А значит, надо создавать жизнеспособные и эффективные механизмы решения жилищного вопроса, в том числе в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России»», – отмечают в Минстрое. Одним из таких механизмов является усовершенствование механизма земельных отношений при предоставлении земельного участка под строительства жилья. Актуальность выбранной темы определяется тем, что одной из главных проблем увеличения ввода жилищного строительства является предоставление для этой цели достаточного количества земельных участков. Учитывая, что объемы возводимого жилья по России в соответствии с планами социально-экономического развития должны быть увеличены, весьма важной задачей является анализ механизма предоставления земельных участков для жилищного строительства.

1. Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс Российской Федерации [Текст]: федер. закон. – М.: Гросс Медиа, 2007. – 80 с.

2. Федеральный закон Российской Федерации от 10 июля 2012 г. №118-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

3. Указ Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 года № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг».

4. Баронин С.А., Кулаков К.Ю., Денисова Е.С. Управление инвестиционной стоимостью земельных участков при комплексной жилой застройке эконом-класса: монография. – Пенза: ПГУАС, 2013. – 147 с.

5. Беляева С.В. Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности // ЗонаЗакона.ru URL: http://www.zonazakona.ru/law/comments/217.

6. «Голландские аукционы» могут снизить цену жилья эконом-класса в РФ на 20 % // Недвижимость. Доступное жилье. URL: http://riarealty.ru/affordabletrends_analisis/20121003/398471731.html.

7. Голландский аукцион // Википедия URL: https://ru.wikipedia.org/wiki/%C3%EE%EB%EB%E0%ED%E4%F1%EA%E8%E9_%E0%F3%EA%F6%E8%EE%ED.

8. Денисова Е.С. Управление инвестиционной стоимостью земельных участков при комплексной жилой застройке эконом-класса: дис. . канд. экон. наук: 08.00.05. Пенза, 2014. – 176 с.

9. Денисова Е.С., Романюк И.А. Анализ эффективности использования земли при строительстве объектов недвижимости на территории Пензенской области // Экономика и предпринимательство. – 2014. – №8(49) -с. 188-192.

10. Фонд РЖС объявил о первых «голландских» аукционах // Ведомости. Недвижимость. URL: http://www.vedomosti.ru/realty/news/6562081/fond_rzhs_obyavil_o_pervyh_gollandskih_ aukcionah.

11. Хаметов Т.И. Совершенствование системы управления земельно-имущественным комплексом региона, муниципального образования и отдельного хозяйствующего субъекта: монография. – Пенза: ПГУАС, 2009. – 304 с.

Земельные отношения в области строительства жилья – отношения между органами государственной власти, органами местного самоуправления, инвестиционно-строительными предприятиями и организациями по поводу владения, пользования и распоряжения землями, земельными участками. Традиционно первой стадией реализации девелоперского проекта является приобретение в собственность земельного участка, подготовленного к строительству или реконструкции.

В Российской Федерации рынок земельных участков находится в начальной стадии развития, лишь малая часть земель включена в рыночный оборот. Основная часть прав на земельные участки (около 92,2 % земель) принадлежит государственным, региональным и муниципальным органам власти.

Поэтому регулирование земельных отношений в области выделения земель под строительство жилья, как природного ресурса, находится в руках органов государственной власти РФ. Объектами земельных отношений являются земельные участки и возникающие права на них.

Строительство жилья в Российской Федерации является одним из наиболее важных, динамично развивающихся сегментов рынка недвижимости и во многом определяет уровень развития общества и его производительных сил. Обеспеченность населения жильем и его доступность влияют на уровень жизни, рождаемости, экономической культуры.

Приобретение жилья в собственность – первоочередная потребность для каждой семьи, социальный приоритет общества. Реализация данной потребности граждан рассматривается как важнейшая социально-политическая и экономическая проблема [4]. В связи с этим увеличиваются объемы вводимого жилья. Для этого на Федеральном, региональном и муниципальном уровнях вводятся в действия целевые программы, в которых описаны приоритеты национальной жилищной политики (рис. 1).

Рис.1. Основные тенденции развития рынка жилья эконом-класса в РФ за 2010–2020 гг.

На рисунке 1 показана доля возводимого жилья эконом-класса в Российской Федерации по данным основных показателей государственной программы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации». На рисунке видно, что, начиная с 2016 года, планируется объем строящегося жилья эконом-класса довести до 60 %, в ближайшие годы планируется значительное увеличение данного показателя [8].

В целях строительства жилья необходимо освоение новых территорий под строительство целых микрорайонов [5]. Интенсивное развитие инвестиционно-строительной сферы приводит к увеличению потребности в неосвоенных земельных участках, расположенных в пригородах и пригодных для возведения жилых домов и иных объектов социальной инфраструктуры микрорайона.

Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется Земельным кодексом РФ (далее ЗК), Градостроительным кодексом РФ, Гражданским кодексом РФ (частями первой и второй), Федеральными законами от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре», от 18 июня 2001 г. № 78-ФЗ «О землеустройстве» и подзаконными нормативными актами [9]. В них предусмотрено два возможных варианта предоставления земельного участка: с предварительным согласованием места размещения объекта; без предварительного согласования места размещения объекта. Краткая схема предоставления земельных участков представлена в таблице 1.

Для регулирования земельных отношений, на основании Федерального закона от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (с посл. изм. от 08.03.2015 № 48-ФЗ) был создан Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (далее РЖС), основной задачей которого является оказание содействия в развитии рынка земельных участков, предоставляемых для жилищного строительства, в том числе для их комплексного освоения, а также стимулирования рынка жилья в Российской Федерации [4,11].

Необходимо обратить внимание на то, что при проведении работ по предоставлению земельного участка под строительство жилья в части пункта 3а в 2012 г. (Указ Президента РФ от 7 мая 2012 года № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг») были внесены изменения. Под строительство жилья экономического класса, т.е. более доступного, земельные участки должны выделяться бесплатно и с подключением к инженерно-техническим сетям.

Краткая схема предоставления земельных участков под строительство жилья с предварительным согласованием места размещения объекта и без него

Кроме того, для решения поставленных государством задач по обеспечению граждан РФ доступным и комфортным жильем принят Федеральный закон Российской Федерации от 10 июля 2012 г. № 118-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», который направлен на увеличение объемов строительства доступного жилья экономического класса и предусматривает меры, позволяющие снизить продажную стоимость жилья, построенного на земельных участках РЖС, для конечного потребителя [2].

Данный закон вводит в практику «голландские аукционы», т.е. аукционы на понижение стоимости. В отличие от классической модели, «голландские аукционы» (англ. Dutchauction) – аукцион, в ходе которого вначале объявляется самая высокая цена на продаваемый товар, а затем ставки снижаются до той, на которую согласится первый покупатель, которому и продается товар [7].

В данном случае аукционы призваны удешевить строительство жилья экономического класса. Победителем на голландском аукционе признается тот, кто предложит самую низкую цену квадратного метра жилья. Начальная цена аукциона определяется как среднерыночная стоимость одного квадратного метра общей площади в соответствующем субъекте РФ, установленная Минстроем РФ на дату принятия Фондом решения о проведении аукциона. Победитель таких торгов получает земельный участок Фонда бесплатно в срочное пользование в обмен на обязательство построить обусловленное аукционной документацией жилье и продать его отдельным категориям граждан по зафиксированной на аукционе цене [10]. Списки граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса, построенного или строящегося на земельных участках Фонда «РЖС», переданных в безвозмездное срочное пользование или аренду для строительства жилья экономического класса, пока не определены, для этого в настоящее время Фондом «РЖС» разрабатывается проект модельного закона.

По мнению многих экспертов, система «голландских аукционов» не вызовет большого ажиотажа у инвесторов-застройщиков. Во-первых, это связано с тем, что механизм еще не отработан, что ведет к высокой рискованности при реализации проектов данного типа. Во-вторых, снизить стоимость квадратного метра до уровня, установленного Минстроем России, готов не каждый застройщик.

Об этом же говорил глава компании «НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталев [6]: «Обычные новостройки дорожают по мере повышения стадии строительной готовности, а также с учетом изменений рынка. Победитель «голландского аукциона» будет «связан по рукам», так как для льготных категорий предусмотрена фиксированная цена». В-третьих, эксперты не исключают риск невыполнения своих обязательств компаниями-застройщиками, выигравшими аукцион, ввиду сбивания стоимости квадратного метра жилья участниками аукциона до немыслимо-низкого и невыполнимого уровня.

Однако, несмотря на все опасения специалистов, в 2012 году были подписаны два договора после проведения аукционов на понижение стоимости, хотя аукционы считались не состоявшимися. Это связано с тем, что не многие инвесторы-застройщики готовы реализовывать проекты строительства жилья на таких условиях. В 2013 году количество объявленных аукционов составило 34, в 2014 – 35. В связи с экономической обстановкой в 2015 году ни одного аукциона по голландской системе пока еще не объявлено.

Из всего вышеуказанного следует, чтобы система «голландских» аукционов действовала, требуется четкая проработка всех сопутствующих нормативно-правовых актов, а также предусмотрен вариант поддержки государства для инвесторов-застройщиков, ставших победителями в таких аукционах. Основываясь на зарубежном опыте, необходимо разработать упрощённый порядок изъятия и предоставления земельных участков для строительства. Это связано с тем, что если проходить все этапы, представленные в таблице 1, потребуется очень много времени. Было бы правильным выполнять подготовку земельно-кадастровой документации параллельно с получением разрешения на строительство.

Рецензенты:

Баронин С.А., д.э.н., профессор, профессор кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью» ФГБОУ ВПО «Пензенский государственный университет архитектуры и строительства», г. Пенза;

Хаметов Т.И., д.э.н., профессор, заведующий кафедрой «Землеустройство и геодезия» ФГБОУ ВПО «Пензенский государственный университет архитектуры и строительства», г. Пенза.

Источник: science-education.ru

Предоставление для жилищного строительства

В регулировании отношений по использованию земельных участков для строительства существенное место занимают нормы о предоставлении участков из государственной или муниципальной собственности. При этом в подавляющем числе случаев отношения выстраиваются по поводу предоставления земельных участков либо в частную собственность, либо в аренду с правом последующего выкупа. По сути дела, механизм предоставления земли под застройку одновременно представляет собой и особый механизм приватизации земель. Это накладывает на законодательное регулирование дополнительную ответственность. В данном случае земля не только будет занята строением на неопределенный срок, но и «уходит» из публичной собственности.

При реализации положений о предоставлении прав на земельные участки (в том числе для строительства) должны быть соблюдены принципы земельного законодательства, (статья 1 ЗК РФ), в том числе:

— сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком;

— участие граждан, общественных организаций (объединений) и религиозных организаций в решении вопросов, касающихся их прав на землю;

— единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Таким образом, конституционные нормы и принципы земельного законодательства создают каркас, на котором формируются отношения по поводу приобретения прав на землю в целях строительства.

Принцип сочетания интересов общества и законных интересов граждан оказывается важен для приобретения прав на земельные участки в связи с тем, что после застройки длительный период времени земельный участок будет занят капитальным строением, поэтому иное использование участка окажется уже невозможным.

При таких обстоятельствах, с тем чтобы предупредить и сгладить конфликт, и возникает необходимость введения правовых инструментов, обеспечивающих [12]:

— информирование всех заинтересованных лиц о предстоящем строительстве;

— учет публичных и частных интересов лиц, затрагиваемых застройкой;

— предоставление равных возможностей заинтересованным лицам в приобретении прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности.

Кроме того, возведение на земельном участке капитального строения опять же на долгое время свяжет единой правовой и экономической судьбой участок земли и недвижимость, на нем расположенную.

В связи с этим при возведении постройки важным оказывается верно соотнести права и обязанности участников строительства и лиц, впоследствии приобретающих права на строение и землю. Это одна из сложных правовых задач, решение которой, как известно, зависит от вида возводимого объекта, правового режима земельного участка и правового статуса лица, приобретающего права на землю.

Соблюдение принципа участия граждан и организаций в решении вопросов, касающихся использования земли под застройку, и принципа сочетания публичных и частных интересов при использовании земли взаимосвязаны. Вместе с тем реализация принципа учета мнения граждан и организаций в случае предоставления участков для строительства требует установления особых правовых механизмов. В этом случае их мнение может быть учтено, во-первых, если лица вовремя и правильно проинформированы о строительстве, во-вторых, в законодательстве закреплен порядок сбора и учета мнений заинтересованных лиц. Обращение к основанным положениям регулирования земельных отношений еще раз дает понять, что механизмы предоставления земельных участков для строительства не изолированы от общих норм, составляющих правовую базу регулирования оборота земель в Российской Федерации. Выполняя прикладные задачи, эти механизмы вместе

с тем должны следовать общим правовым принципам использования земли и, соответственно, не могут им противоречить.

Изначально статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливались две основные процедуры предоставления земельных участков для строительства:

1) предоставление участка с предварительным согласованием мест размещения объектов;

2) предоставление участка без предварительного согласования места размещения объекта.

При этом в пункте 2 статьи 30 ЗК РФ определено, что предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2.1 статьи 30 ЗК РФ.

С предварительным согласованием мест размещения объектов земельные участки, как известно, могут быть предоставлены лицу только на основании права аренды, права постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного срочного пользования (п. 3 ст. 30 ЗК РФ).

Введение торгов в качестве основного способа приобретения прав на землю для строительства преследовало цель обеспечить публичность всей процедуры и конкуренцию при предоставлении земли как ограниченного ресурса.

Приходится признать, что установленные законодательно процедуры сложны, имеют множество исключений и особенностей, зависящих от многих факторов, прежде всего от назначения возводимого объекта. Однако многочисленные изменения норм ЗК РФ, регулирующих предоставление участков для строительства, показывают, на наш взгляд, что найти оптимальный вариант решения проблемы до сих пор не удается.

Так, несмотря на то, что законодатель стремится утвердить торги в качестве основной процедуры, нормы о предоставлении участков без торгов имеют большой вес в регулировании земельных отношений, и правоотношения на их основе выстраиваются весьма активно. Тому, как мы знаем, есть ряд объективных причин. Вместе с тем получение участков без конкурентной процедуры привлекает и недобросовестных застройщиков, на что обращается внимание правоохранительных органов.

Более или менее действенным механизмом предупреждения злоупотреблений оказывается предварительное оповещение заинтересованных лиц и выяснение их мнения, то есть соблюдение принципа публичности.

Органы местного самоуправления городских и сельских поселений обязаны информировать население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства. Это положение ЗК РФ призвано обеспечить реализацию гражданами в разумный срок принципов участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, а также сочетания интересов общества и отдельных граждан (подпункты 4 и 11 п. 1 ст.

1 ЗК РФ). На этой стадии населением могут быть заявлены возражения против размещения конкретного объекта, а заинтересованными лицами поданы документы на получение того же участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения, для чего должен быть определен разумный срок реагирования на соответствующую информацию. По смыслу положений пункта 3 статьи 31 ЗК РФ об обязательном публичном информировании населения о возможном предоставлении конкретного земельного участка под строительство объекта нежилого назначения с предварительным согласованием места его размещения заинтересованные лица не лишены возможности подать заявления о предоставлении им того же земельного участка, даже зная о наличии иных претендентов. При этом ЗК РФ не ограничивает существование указанного права во времени моментом обращения первого из заинтересованных лиц с заявлением в орган местного самоуправления и не устанавливает какие-либо критерии приоритета или отбора при множественности претендентов.

Однако порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, в случае если на этот земельный участок претендуют нескольких лиц, ЗК РФ не урегулирован. Поскольку участок можно предоставить только одному из претендентов, это лицо необходимо определить, что невозможно сделать по правилам выбора земельного участка, предусмотренным статьей 31 ЗК РФ, и в рамках процедуры предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта.

В такой ситуации право на заключение договора аренды земельного участка подлежит выставлению на торги по правилам пункта 4 статьи 30 ЗК РФ.

Таким образом, разрешая вопрос о том, как быть, если при предоставлении земельного участка по предварительному согласованию места размещения объекта было подано больше одной заявки, ВАС РФ высказался в пользу объявления процедуры торгов. Отметим, что суд исходил не из прямого указания (которого нет) закона, а из системного толкования всех, направлены на урегулирование вопроса норм, включая, конечно, принципы земельного законодательства.

При вынесении решения суд фактически разошелся с мнением Министерства экономического развития Российской Федерации. Согласно этому мнению министерство считает, что Земельным кодексом Российской Федерации не раскрываются формы и сроки информирования населения органами местного самоуправления, а также формы, сроки и процедуры участия граждан в решении вопросов, связанных с предоставлением земельных участков для строительства, когда это затрагивает их интересы (кроме случаев, связанных с использованием территорий и мест традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов и этнических общностей).

Указанная норма, по мнению Минэкономразвития России, только лишь обязывает органы местного самоуправления своевременно предоставлять соответствующую информацию и не предусматривает обязанность органов местного самоуправления выявлять мнение населения, а также лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка, и учитывать такое мнение при принятии решения о выборе земельного участка или собирать заявления иных лиц о предоставлении испрашиваемого земельного участка.

Высказывая противоположную точку зрения, суд подчеркнул, что при предоставлении земельного участка важна не только правовая природа отношений предоставления участка (при предварительном согласовании земельный участок предоставляется, по сути, в административном порядке, а значит, первый подавший заявку, мог бы претендовать на предоставление участка именно ему), но и то, на решение каких социальных проблем эти процедуры направлены и как эти проблемы справедливо должны быть разрешены. Из этого следует, что любая процедура предоставления участка для строительства должна не только формально соблюдаться, но и обеспечивать публичность и сочетание интересов общества и законных интересов граждан. Это обстоятельство подтверждает, по нашему мнению, обоснованность позиции суда.

Помимо предоставления земельного участка на основании предварительного согласования мест размещения объектов, ЗК РФ определена возможность приобретения участков без предварительного согласования и без торгов (подпункты 3 и 4 п. 4 ст. 30 ЗК РФ). Эти две процедуры имеют целый ряд отличий. Так, в частности, при предварительном согласовании мест размещения объектов предоставление участка осуществляется посредством его выбора (ст. 31 ЗК), предоставление участка без предварительного согласования требует формирования участка (ст. 30 ЗК РФ) и т. д.

В ряде случаев закон специально указывает, какая процедура должна быть применена. При этом правоприменительная практика не допускает возможность замены одной процедуры другой, тем более по воле участников. В целом установление пунктом 1 статьи 30.1 ЗК РФ положения, согласно которому земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или аренду, а в случаях, установленных подпунктом 5 пункта 1 статьи 24 ЗК РФ, — в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта, не допускает возможности использования этой процедуры в таких отношениях ни при каких обстоятельствах.

Таким образом, предоставление земельных участков в аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование для жилищного строительства осуществляется по заявлению заинтересованного лица без предварительного согласования места размещения объекта. Вместе с тем положение закона не дают оснований сделать исключение для граждан и требуют предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства в собственность исключительно на торгах в форме аукциона. Земельный участок предоставляется для индивидуального жилищного строительства вне процедур аукциона или согласования мест размещения объектов. Согласно этой норме предоставление земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка. Предварительное согласование не проводится при предоставлении гражданину (на основании любого правового титула) земельного участка для индивидуального жилищного строительства.

Передача земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка. При предварительном согласовании мест размещения объектов уполномоченные органы осуществляют действия не по формированию, а по выбору земельного участка. Орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица либо по обращению исполнительного органа государственной власти обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями. Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства.

Земельный участок для целей недропользования предоставляется лицу на основании лицензии, выдаваемой в соответствии с Законом Российской Федерации «О недрах» [5]. При этом лицензия выдается на конкретный участок недр в конкретном месте.

При таких обстоятельствах ни процедура торгов, ни процедура предоставления участка с предварительным согласованием мест размещения объектов не соответствуют основаниям приобретения прав на земельный участок. Кроме того, выданная недропользователю лицензия представляет собой документ, дающий лицу исключительное право пользования конкретным участком недр. Несмотря на то, что прямого указания в законе на этот счет нет, разумно полагать, что никто, кроме законного пользователя недр, не вправе претендовать на земельный участок, необходимый для этих целей. То есть в этом случае недропользователь обладает преимущественным правом на земельный участок, что, в свою очередь, означает невозможность проведения конкурсных процедур по предоставлению такого участка.

По этому поводу хотелось бы сказать следующее. Цель установления особых процедур предоставления земельных участков для строительства заключается, как уже было сказано, в обеспечении публичности процесса. Таким образом, процедуры предоставления участков для строительства — не самоцель, а средство обеспечения публичности. Исходя из изложенного считаем, что при реализации пунктов 2.2 и 11 статьи 30 ЗК РФ предусматривается возможность предоставления земельных участков без проведения торгов и процедуры согласования мест размещения объектов (за исключением случаев предоставления участков в собственность, когда проведение торгов обязательно).

Источник: studbooks.net

Государственная жилищная политика

Государственная жилищная политика – это специальное направление внутренней политики и деятельность должностных лиц и органов публичного управления, опосредующая систему принципов, целей, задач и мероприятий, направленных на развитие рынка жилья, обеспечение права личности на жилище, обеспечение доступности жилья и коммунальных услуг надлежащего качества и др.

Понятие государственной жилищной политики

Единого подхода к определению категории «государственная жилищная политика» сегодня не сложилось. Кроме того, понятие жилищной политики не получило фиксации в жилищном законодательстве или в подзаконных актах.

В самом общем виде государственную жилищную политику можно определить как направление внутренней социальной политики, опосредующее деятельность должностных лиц и органов публичного управления, направленную на обеспечение права личности на жилище, в том числе на обеспечение доступности жилья, в частности за счет государственной поддержки наиболее социально уязвимых слоев населения, а также на обеспечение доступности коммунальных услуг надлежащего качества.

Цели государственной жилищной политики

Государственная жилищная политика – это деятельность должностных лиц и органов публичного управления в сфере жилищных правоотношений, направленная на достижение следующих целей:

• развитие жилищного рынка, рынка жилищного строительства для обеспечения потребностей в жилье различных групп населения;
• обеспечение доступными, безопасными и комфортными жилыми помещениями всех социальных групп;
• обеспечение безопасным и комфортным жильем на условиях договора социального найма социально уязвимых групп населения;
• формирование среды для привлечения инвестиций в сферу жилищного строительства и коммунального хозяйства;
• гарантирование прав предпринимателей в сфере жилищного строительства и коммунального хозяйства, а также гарантирование прав собственников и нанимателей жилых помещений;
• формирование инфраструктуры, инновационных разработок для активного развития строительной отрасли;
• формирование среды для развития конкуренции на рынке жилищного строительства и коммунального хозяйства;
• освоение новых территорий, их подготовка для последующей жилой застройки;
• обеспечение потребностей населения в коммунальных ресурсах надлежащего качества по доступной цене.

Готовые работы на аналогичную тему

Необходимо отметить, что названные цели государственной жилищной политики должны реализовываться как на федеральном, так и на региональном уровне, в частности на региональном уровне должны:

• учитываться специфика спроса и предложения на жилищном рынке;
• формироваться инструменты для привлечения на жилищный региональный рынок инвестиционных ресурсов;
• обеспечиваться строительство, капитальный ремонт и реконструкцию жилых помещений, которые составляют государственный или муниципальный фонды;
• обеспечиваться предоставление жилья на условиях договора социального найма.

Задачи государственной жилищной политики

Достижение целей государственной жилищной политики обеспечивается последовательным решением следующих задач:

• формирование благоприятной среды для проживания на территории муниципалитета, региона, государства в целом;
• стимулирование роста обеспеченности населения муниципалитета, региона и государства в целом комфортным безопасным жильем;
• оптимизация нормативно-правового регулирования жилищных правоотношений;
• ликвидация жилых помещений, которые находятся в аварийном или ветхом состоянии;
• определение потребностей конкретных социальных групп в жилых помещениях, обеспечение роста удовлетворенности населения жильем за счет улучшения жилищных условий;
• разработка инструментов и методов, направленных на обеспечение доступности жилья для различных социальных групп, в том числе за счет использования государственных и муниципальных финансовых ресурсов;
• формирование жилищного фонда для доступной аренды жилых помещений;
• предоставление консультационных услуг населению в сфере жилищного строительства;
• предоставление жилья на условиях договора социального найма;
• обеспечение эффективности управления жилищным фондом;
• обеспечение реконструкции, капитального ремонта жилищного фонда;
• использование энергосберегающих технологий в сфере коммунального хозяйства для предоставления населению коммунальных ресурсов высокого качества по доступной цене.

Принципы государственной жилищной политики

Государственная жилищная политика – это направление внутренней политики, то есть система методов, принципов, целей, задач и конкретных мероприятий, которые разрабатываются и реализуется на системообразующих принципах. К числу основных принципов государственной жилищной политики относятся следующие:

Источник: spravochnick.ru