Предоставление участка для строительства бани

Задача 1: Иванов выстроил баню размером 2,5×3м за пределами предлежащего ему дачного участка, поближе к реке. Свое право на место, где он выстроил баню, Иванов не оформлял никакими документами. Можно ли в этом случае говорить о возникновении земельных правоотношений? Что является признаком возникновения и прекращения земельных правоотношений?

Ответ: В соответствии с ч.1 Гражданского кодекса РФ основаниями возникновения и прекращения правоотношений являются юридические факты-договоры и административные акты исполнительных органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления, а также судебные решения, в которых объективно выражены обстоятельства. Например, желание гражданина приобрести в собственность земельный участок не является основанием для возбуждения дела по приобретению этого участка. Это желание обретет статус юридического факта лишь тогда, когда будет выражено объективно: будет подан соответствующий документ в местную администрацию, выдвинута оферта (предложение о заключении договора купли-продажи земли), поэтому в данном случае земельные правоотношения не возникают.

О покупке участка и строительстве бани с бассейном | Как я построил

Задача 2: Гражданин Иванов и Сидоров, проживающие на территории сельскохозяйственного предприятия, заключили договор об обмене жилыми домами, принадлежавшими им на праве собственности. Одновременно с обменом домами оговаривался и обмен земельными участками. Сельская администрация отказала Иванову и Сидорову в регистрации этого договора. Правомерно ли вынесенное решение?

Ответ: На основании ст. 35, п.1 Земельного Кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Следовательно, данное решение не правомерно.

Задача 3: Некоторые рабочие и служащие мясокомбината в течение ряда лет использовали самовольно огороды около 5 га земли, принадлежащей соседнему сельскохозяйственному предприятию. Дирекция сельскохозяйственного предприятия предупредила рабочих и служащих о том, чтобы они не производили посадку картофеля на их земле. Несмотря на это рабочие и служащие посадили картофель на земле сельскохозяйственного предприятия. Каковы последствия возникают в этом случае?

Ответ: На основании ст. 60, п.1.2 Земельного кодекса РФ нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях самовольного занятия земельного участка и согласно ст.76, п.2 Земельного кодекса РФ самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками.

Задача 4: Краевой комитет по охране окружающей среды потребовал прекратить финансирование строительства местной ТЭЦ, так как проект строительства не проходил государственной экологической экспертизы. Заказчик возражал против назначения экспертизы проекта, сославшись на то, что под строительство уже выделен земельный участок и утверждена вся необходимая документация. Тогда краевой комитет обратился в арбитражный суд с просьбой об отмене решения о предоставлении земельного участка для строительства ТЭЦ. Какое решение примет арбитражный суд?

КАК ПРАВИЛЬНО разместить баню на участке.

Ответ: В соответствии со ст. 36, п. 3 ФЗ «Об охране окружающей среды» от 10.01. 2002 года №7-ФЗ проекты, по которым не имеются положительные заключения государственной экологической экспертизы, утверждению не подлежат, и работы по их реализации финансировать запрещается.

Задача 5: На землях СХПК без предоставления земель в установленном порядке расположены лесоперевалочные базы одного завода. Всего занято под базы около 9 га земли. За пользование землей база завода отпускает СХПК лесоматериалы. В чем состоит нарушение земельного законодательства?

Ответ: Согласно ст. 42 Земельного кодекса РФ, обязанности собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков.

Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

Согласно ст. 78 Земельного кодекса, использование земель сельскохозяйственного назначения.

1. Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей

Таким образом, нарушение законодательства заключается в использовании земель сельскохозяйственного назначения не по целевому назначению.

Задача 6: Гражданин Аликин приобрел в порядке приватизации муниципальный мебельный магазин. После этого он обратился в мэрию с просьбой предоставить ему право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, на котором находится магазин. Получив отказ, Аликин обратился в суд. В своем заявлении он сослался на ст.

268 и 271 ГК РФ, подтверждающие его право на постоянное (бессрочное) пользование участком, а также на то, что этим видом права на землю магазин как юридическое лицо пользовался до приватизации. Однако суд подтвердил решение местного самоуправления. Чем руководствовался суд в своем решении?

Ответ: Согласно ст.268 ГК РФ: Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется государственному или муниципальному учреждению, казенному предприятию, органу государственной власти, органу местного самоуправления на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование.

Таким образом, физическим лицам передавать земельные участки на этом праве собственности не допускается.

Задача 7: В местную администрацию обратился гражданин с вопросом: может ли одинокий пенсионер, имеющий на правах собственности приусадебный участок, продать (подарить, завещать, сдать в аренду) часть приусадебного участка? Может ли наследник этой части участка продать (подарить) ее?

Ответ: Согласно п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственник вправе своим имуществом:

• а) владеть, то есть реально им обладать;
• б) пользоваться, то есть извлекать из него выгоду,
• в) распоряжаться, то есть определять его юридическую судьбу: продавать, дарить, сдавать в аренду, отдавать в залог и т.п.

Также согласно 2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ. Собственник может использовать свое имущество в предпринимательских целях и даже уничтожить его, если этим не будут нарушены нормы закона и иных правовых актов, а также права и охраняемые законом интересы других лиц.

Таким образом, если собственник решил продать (подарить, завещать, сдать в аренду) то он может сделать это.

Возникшее у наследников право собственности на земельный участок или право пожизненного наследуемого владения подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Законом о регистрации прав на недвижимость.

Если гражданин не оформил право собственности на указанный земельный участок, после его смерти участок, на котором находились соответствующие объекты недвижимости, то согласно ст. 35 Земельного кодекса наследники приобретают право на использование части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и их прежний собственник.

Задача 8: По проекту протокола о распределении функций по управлению землей и другими природными ресурсами в ведение краевой администрации отнесено управление и распоряжение землями, занятыми аэропортами регионального и местного значения, детскими дачами и садами предприятий федерального значения, отведенными для размещения бань, прачечных, аптек, кинотеатров и других объектов. По поводу этих записей в протоколе возникли разногласия в части отнесения перечисленных выше земельных участков к землям федерального, регионального и муниципального значения. Какими документами следует руководствоваться при решении подобных разногласий?

Ответ: При решении возникших разногласий необходимо руководствоваться Земельным Кодексом РФ (гл.3, ст.15-19) и Федеральный закон «О разграничении государственной собственности на землю» от 17.07.2001 № 101-ФЗ

Задача 9: В Конституциях субъектов РФ установлено, что: А) «земля, недра, природные богатства, другие ресурсы на территории Республики Башкортостан являются достоянием (собственностью) ее многонационального народа»; Б) «земля, ее недра, другие природные ресурсы на территории Республики Ингушетии являются ее собственностью»; В) «в ведении Республики Адыгея находится установление порядка владения, пользования и распоряжения землей, недрами, лесами и водами, охрана окружающей среды»; Г) «вопросы владения, пользования и распоряжения землей, недрами, природными богатствами, другими ресурсами регулируются законодательством Республики Башкортостан; соглашения с федеральными органами власти РФ по этим вопросам заключается на добровольной основе»; Д) «земля и другие природные ресурсы могут находиться в государственной, муниципальной, коллективной и иных формах собственности в порядке и на условиях, предусмотренных законодательством Республики Северная Осетия — Алания; граждане и их объединения вправе владеть, пользоваться и распоряжаться землей, ее недрами и другими природными ресурсами в соответствии с законом Республики Северная Осетия — Алания».

Соответствует ли Конституции РФ положения Конституций субъектов РФ?

Ответ: В соответствии со ст. 15 Конституции РФ Конституция РФ имеет высшую юридическую силу, прямое действие и применяется на всей территории РФ. Законы и иные правовые акты, принимаемые в Российской Федерации, не должны противоречить Конституции Российской Федерации. Республика (государство) имеет свою конституцию и законодательство. Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

А) не соответствует, так как разграничение государственной собственности на землю на собственность РФ (федеральную собственность), собственность субъектов РФ и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность) осуществляется в соответствии с Земельным кодексом и федеральными законами;

В соответствии со ст. 18 Земельного кодекса РФ в собственности субъектов РФ находятся земельные участки:

Источник: studwood.net

Какое расположение бани на участке является правильным

Если раньше наши предки, прежде чем поставить дом на участке строили баню, сегодня все происходит с точностью наоборот – баню нередко втискивают в имеющиеся свободные места. Опытные застройщики советуют, что лучше сразу просчитать расположение бани на участке и расстояния от границ до других построек и соседей, даже если вы и не планируете строить ее в один год с жилым домом.

Схема расположения бани на дачном участке

Поэтому, прежде чем что-либо возводить на новом месте, подойдите со всей серьезностью к вопросу и определитесь, как расположить дом и баню на участке, а также остальных построекна территории, так как они будут стоять не одно десятилетие.

Где поставить баньку

Если рядом водоем

Итак, где на участке расположить баню? Лучший вариант – ее установка на берегу природного водоема – озера, реки или пруда, но, такие участки встречаются крайне редко (см.также статью «Строительство бани своими руками: этапы качественного возведения»).

Если же вам повезло, и у вас появилась реальная возможность стать хозяином удивительного места, вам не помешают следующие знания:

1. Не планируйте постройку у самой воды или там, где ее может затопить в период весеннего половодья. Лучший вариант – 20-30 м от водоема.
2. Оградите попадания грязной воды из бани в реку, озеро или пруд. Сделайте специальный канализационный выход в противоположную сторону.
3. Спрячьте баню от посторонних глаз, например, посадив своими руками высокий кустарник или деревья, если близко будут расположены соседские дома. Не каждый может адекватно воспринимать вашу наготу. Оградите также дорожки, ведущие к водоему.

Баня на берегу пруда

Если рядом нет озера, реки или пруда

Далеко идти к природному водоему? Не отчаивайтесь — можно сделать бассейн прямо возле бани. Но и здесь вы должны соблюдать рамки приличия, защитив его от посторонних глаз.

Бассейны сегодня можно приобрести различных форм и конструкций.

Для дачного участка хорошо себя зарекомендовали:

• каркасные;
• разборные;
• монолитные;
• надувные.

Совет: если не подходит цена, то создайте себе бассейн самостоятельно из подручных средств, например из старой резиновой лодки.

Сауна с бассейном

А если на возвышенности

Думаете, как правильно расположить баню на участке? Оглядитесь вокруг — прекрасное место для бани на возвышенности. Вы сможете установить канализационную систему, работающую самотеком благодаря естественному уклону.

Сгодится также для сауны и крутой склон, где ее можно сделать в виде землянки или полуземлянки с верандой на столбах. Последняя станет отличным дополнением любой сауны. Здесь можно проводить время после парилки, устроив естественный солярий, или она может стать во время осадков площадкой для игр.

Сауна на возвышенности

Рекомендации правильного размещения бани

1. Располагайте вход с южной стороны. Ответ прост – здесь теплее, а зимой и снега наметает меньше, и быстрее он тает.
2. Устанавливайте окна с западной или юго-западной стороны, так вы сможете захватить больше света от солнца, что обязательно поднимет настроение.
3. Вход и баня должны быть хорошо видны из дома, чтобы можно было контролировать топку и в случае опасности быстро ее исправить. Если юг и зона видимости расположены в разных направлениях, отдайте предпочтение видимости.

Размещение относительно конструкции бани

Прежде чем определить, где лучше расположить баню на участке, вы должны решить – какого типа она будет.

К каждому предъявляются по закону свои требования.

1. Дымная баня или по-черному:

• размещайте ее на участке не ближе, чем в 12 метрах от ближайших строений и его границ;
• учитывайте розу ветров, чтобы дым не задувал в жилые дома;
• не разрешается устанавливать бани такого типа в густонаселенных поселках, и не желательно это делать в сельской местности из-за повышенной пожароопасности.

1. Недымная баня или по-белому:

• размещайте поодаль от других строений;
• ее можно совмещать с садовыми и дачными домиками, что позволит сэкономить на устройстве водопровода и канализации, а также на площади участка;
• совмещение с жилым домом требует согласования с архитектором. Не следует размещать в жилом доме влажную баню, лучше отдать предпочтение суховоздушной сауне;
• для недопущения негативных последствий при совмещении бани и дома, следует ответственно подойти к гидроизоляции помещения и его вентиляции;

При размещении бани следует не забывать о соседях. Учитывайте все правила, санитарные нормы при строительстве бани, где регламентируется ее расстояние от соседского участка, колодцев и т.п. Тем самым вы сможете избежать конфликтов по этому поводу.

На фото — баня рядом с искусственным водоемом

Нормы размещения бань согласно СНиП 30-02-97

Сегодня разработаны специальные правила расположения бани на участке, а также других построек, которые обязаны неукоснительно выполняться.

Ниже приведена краткая инструкция основных расстояний до объектов на участке:

1. От садового домика — 3 м и более;
2. От других хозпостроек – 1-4 м;
3. Минимальное расстояние между постройками до:

• туалета от погреба и садового домика – 12 м;
• бани или сауны и душа – 8 м;
• туалета от компостного устройства и колодца – 8 м.

Данные условия должны соблюдаться между сооружениями на одном участке и между постройками на смежных участках. Сделайте заранее санитарное согласование для планируемых объектов, а копию всегда держите при себе.

Как расположить баню по фен-шуй

Еще один способ найти правильное место для сауны – использовать древнекитайское учение фен-шуй, дословно означающее «ветер-вода». И тот и другой компонент неразрывно связаны с нашей жизнью – могут приносить пользу, а могут и вред.

После разделения участка на зоны по феншую, баню следует разместить в секторе мелких неприятностей, чтобы вас не преследовали травмы во время процедур. Выбирая место для строительства, следует обратить внимание на участки, расположенные на юго-западе и северо-востоке от дома. Это самый предпочтительный вариант, так как с южной стороны баню возводить нежелательно.

Разграничение участка по фен-шуй

Прокладывая канализационные стоки, учтите их направление, которое также должно быть неблагоприятным. Подготавливая места для окон, помните о правиле фен-шуй – нельзя устанавливать в помещение более 3-х окон, если в нем только одна дверь. Она, кстати, должна открываться вовнутрь.

Совет: расположите вход в сауну в хорошем направлении.

Обустройство возле бани

Если вы определились, как расположить баню на участке, остается еще один немаловажный вопрос – создание возле нее настоящей зоны отдыха, чтобы солнце не пекло и прохладно не было.

Эксперты склоняются к:

• беседкам;
• бассейну или другому искусственному водоему;
• декоративным кустарникам и цветникам.

С их помощью на садовом участке можно создать уголок для времяпровождения с друзьями и семьей.

Вывод

Из статьи становится понятно, что самое лучшее расположение бани – отдельностоящее строение на краю участка возле водоема, окруженное зеленью и размещенное согласно санитарным нормам и без нарушения правил пожарной безопасности (см.также статью «Устройство бани: особенности и рекомендации»).

В представленном видео в этой статье вы найдете дополнительную информацию по данной теме.

Источник: 9ban.ru

Как в 2022 году оформить в собственность арендованный дачный/садовый участок

Здравствуйте. Добро пожаловать на мою большую инструкцию по переводу дачного/садового/огородного участка из аренды в собственность. Вообще, понятие «перевод из аренды в собственность» не совсем правильное, но многие спрашивают меня именно так.

Не имеет значение участок получен по договору аренды или перенайма (уступки права), через торги или нет, на какой срок и т.п. Моя инструкция подходит для всех. Частично она взята отсюда.

(чтобы увеличить картинку, нажмите на нее)

Отступление — за бесплатной консультацией обратитесь в любое время юристу справа или позвоните: 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.

Бесплатно участок арендодателям не передают

В ст. 39.5 ЗК РФ перечислены случаи, когда пользователи участка имеют право бесплатно оформить его в собственность. Арендаторы к ним не относятся. «Дачная амнистия» или статья о приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ) не применяются в данной ситуации.

Об основных условиях выкупа

Прежде чем говорить об условиях, важно уточнить следующее:

Каждый участок имеет вид разрешенного использования (ВРИ) — ст. 37 ГрК РФ. Согласно Федеральному закону от 29.07.2017 N 217-ФЗ, с 1 января 2019 года дачные участки могут быть только двух видов — садовыми или огородными. Понятия как дачный участок теперь в законе не существует.

При этом что-либо переоформлять не нужно. Разберем ситуации:

Участок автоматически становится «садовым», если он имеет ВРИ, которые связаны с садом или дачей: «садовый земельный участок»; «для садоводства»; «для ведения садоводства; «дачный земельный участок»; «для ведения дачного хозяйства»; «для дачного строительства» и т.п. — п. 7 ст. 54 Федерального закона N 217-ФЗ.

На садовом участке арендаторам разрешено построить жилой дом, садовый домик, баню, сарай и гараж и оформить постройку в свою собственность. При чем даже если участок находится в землях сельскохозяйственного назначения — подробнее. Это есть в п. 1 и 3 ст. 3 Федерального закона N 217-ФЗ: — «садовый земельный участок — земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения САДОВЫХ ДОМОВ, ЖИЛЫХ ДОМОВ, ХОЗЯЙСТВЕННЫХ ПОСТРОЕК И ГАРАЖЕЙ; хозяйственные постройки — САРАИ, БАНИ, теплицы, навесы, погреба, колодцы и другие сооружения и постройки» . Закон тут не делит участок на категории, а значит категория не учитывается. Главное, чтобы ВРИ участка определял его как садовый.

При строительстве жилого дома, садового домика, бани, гаража или сарая не нужно получать разрешение властей или уведомлять их об этом — подробнее. Это требуется только при строительстве на участках ИЖС и ЛПХ, а садовые являются исключением (даже арендованные). Достаточно заказать у кад.инженера технический план и декларацию на построенный объект недвижимости — п. 12 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

На огородном участке разрешено иметь только некапитальные постройки для хранения инвентаря (сарай) или урожая (теплицу, амбар), которых нельзя оформить в собственность. В п. 4 ст. 3 Федерального закона N 217-ФЗ написано определение огородного участка — «земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения хозяйственных построек, НЕ ЯВЛЯЮЩИХСЯ ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур» . Следовательно, ни о каком дачном или жилом доме на огородном участке речи не идет.

Как узнать ВРИ своего участка, я разобрал в следующем блоке про категорию земель.

Участок с категорией «земли населенных пунктов» находится в границах какого-либо города/поселения — ст. 83 ЗК РФ. Если участок находится за границами нас.пункта, значит он имеет категорию «земли сельхозназначения» — ст. 77 ЗК РФ.

Категорию и ВРИ арендуемого участка смотрите в договоре аренды или соглашении об уступке прав, а именно в разделе «Предмет договора». Формулировки бывают разными. Категорию обычно так и прописывают — земли населенных пунктов/поселений или сельскохозяйственного назначения. ВРИ участка могут указывать не прямым текстом — «участок предоставляется для ведения садоводства» или «цель использования/разрешенное использование — для ведения дачного хозяйства». Догадаться несложно, если внимательно прочесть раздел.

ВРИ и категория в договоре аренды

(нажмите на картинку, чтобы ее увеличить)

Теперь переходим к самому важному — построено ли что-либо на участке и статус этого объекта.

Если на участке нет объекта недвижимости, арендаторы могут выкупить свой участок только через торги — п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ. Это относится к огородным участкам.

Прочтите статьи — как зарегистрировать на садовом участке жилой дом или садовый (дачный) домик. По ссылкам я разобрал оформление дома на участке, который находится в аренде или в собственности.

Про стоимость

Если участок выкупается без торгов, местная администрация устанавливает цену в виде определенного % от кадастровой стоимости участка — п. 3 ст. 39.4 ЗК РФ. Этот процент везде разный — от 3% до 100%. Как его узнать, я разобрал на втором этапе.

Если участок выкупается только на торгах, тогда администрация: 1) Заказывает оценку и устанавливает минимальную рыночную стоимость участка. Ни о каком проценте речи не идет. 2) Собирает заявки от любого желающего. 3) Если помимо заявки арендатора будет как минимум еще одна, проведут аукцион. Все это написано в п. 1 ст.

39.4, ст. 39.11 и ст. 39.12 ЗК РФ.

Например, участок находится в Балашихинском муниципальном районе Московской области. ВРИ определяет его как садовый. Цены указаны в Решении совета депутатов гор.округа Балашиха от 21.12.2016 N 11/33.

Если на участке построен объект недвижимости (жилой или дачный дом, баня, сарай или гараж) и оформлен в собственность, арендаторы могут выкупить участок без торгов за 3% от кадастровой стоимости. В другом случае только через торги.

Каждый год процент может меняться и обычно в бОльшую сторону. В примере выше проценты актуальны на момент написания статьи.

О площади участка

Арендованный участок не должен быть меньше минимальной или больше максимальной площади, установленный на момент выкупа — по логике ст. 11.9 ЗК РФ и ст. 38 ГрК РФ. Минимальную и максимальную площадь для участков устанавливает местная администрация, указывая их в правилах застройки и землепользования (ПЗЗ) — п. 1 ст. 8 и ст. 30 ГрК РФ.

ПЗЗ со временем меняется, т.е. раньше требования к участкам были одни, а сейчас другие.

Например, в 2012 году гражданин арендовал участок для ведения садоводства в п. Кобринское Гатчинского района Ленинградской области. Площадь участка составляет 5 соток. В 2016 году местная администрация внесла изменения в правила застройки и землепользования, где указала, что минимальная площадь участков для садоводства должна быть 6 соток. В итоге, арендатор не сможет выкупить свой участок, потому что его площадь меньше минимальной на данный момент.

О дополнительных условиях

В некоторых регионах местные власти устанавливают дополнительные условия. К примеру, в республике Башкортостан действует Постановление Правительства от 29 декабря 2014 года N 629. В нем такие условия: если на арендованном участке построен объект недвижимости, а договор аренды заключен после января 2015 год — стоимость выкупа равна 100% кадастровой стоимости участка минус сумма уже оплаченной арендной платы. Если заключен до 2015 года, выкупить можно за 3% от кадастровой стоимости без дополнительных условий.

Как узнать о дополнительных условиях в вашем населенному пункте, я написал во втором этапе. Первым делом нужно узнать не ограничен ли участок в обороте.

Как уточнить границы земельного участка на местности — нужно заказать у кадастрового инженера вынос точек в натуру

Этап первый — проверяем не ограничен ли участок в обороте

Местные власти могут ограничить участок в обороте и не всегда сообщают об этом арендатору. Например, решили расширить дорогу и для этого ограничила в обороте близлежащие участки. Согласно пп. 2 и 5 ст. 27 ЗК РФ, ограниченные участки нельзя переводить в частную собственность.

При ограничении в обороте администрация обязана сообщить об этом в Росреестр через межведомственное взаимодействие — п. 6 ст. 56 ЗК РФ и ст. 34 Федерального закона о регистрации недвижимости. Поэтому я советую заказать выписку из ЕГРН на участок — в ней будет указано отсутствие/наличие ограничения. К тому же данная выписка все равно потребуется в будущем.

Образец бумажной выписки ЕГРН

Даже если на руках есть выписка из ЕГРН, все равно лучше закажите новую в бумажном виде, а не в электронном. Она понадобится в дальнейшем.

Этап второй — уточняем условия и стоимость покупки участка у арендодателя

Проконсультироваться можно и у местных земельных юристов, но лучше сначала посетить администрацию, которая выдала участок в аренду. Администрация прописана в договоре аренды или соглашении об уступке. Например, в Московской области таким органом является Комитет управления муниципальным имуществом района (КУМИ).

Сотруднику администрации нужно предоставить договор аренды/соглашение об уступке и подробно рассказать о своей ситуации. Сотрудник расскажет об условиях выкупа, стоимости и соответствует ли участок требованиям по площади.

Этап третий — проверяем установлены ли границы в кадастре

Для выкупа участок должен стоять на кадастровом учете с установленными границами — п. 7 ст. 1 и п. 4 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

(нажмите на картинку, чтобы ее увеличить)

Границы не установлены

Если участок отображается на кадастровой карте, значит его границы есть в кадастре. Можно сразу обращаться в администрацию за выкупом участка — подробности ниже. Если границы не отображены на кадастровой карте, нужно сначала их установить и только потом можно выкупить участок — подробности здесь.

Ситуация №1. Границы участка есть в кадастре — выкупаем его у арендодателя

Дальше я опишу инструкцию, только когда участок покупают без проведения торгов. Потому что когда арендаторам сообщают о торгах, в 99% случаях они отказываются от своей затеи. Оставляют все как есть и просто продлевают аренду.

Арендодатель указан в договоре аренды. Где-то напрямую подать заявление нельзя, только через посредника в виде МФЦ (Многофункциональный цент «Мои документы»). Инструкция одинакова.

Например, в Московской области подать заявление и документы нужно в МФЦ, а оттуда их передают в Комитет управления муниципальным имуществом района. Или онлайн через их официальный сервис — uslugi.mosreg.ru. Зарегистрироваться в нем можно через учетную запись в Госуслугах (ЕСИА).

Все арендаторы участка или доверенное лицо пишут в местной администрации заявление о предоставлении земельного участка в собственность за плату без проведения торгов. Бланк и образец дадут там же. В нем нужно указать ФИО заявителей, номер договора аренды, кадастровый номер участка, его площадь, данные об объекте недвижимости на нем, если он построен и зарегистрирован в собственность и т.д.

Напоминаю — участок оформляется в ту же собственность, что и построенный объект на нем — п. 10 ст. 39.20 ЗК РФ. Например, имеется дачный дом на два владельца — у одного 2/3, у другого 1/3. Участок они делят так же — по 1/3 и 2/3. Если дом оформлен в совместную собственность, так же оформляется и участок.

К заявлению приложить (оригиналы и копии):

• Паспорта всех заявителей. Если документы подает доверенное лицо — его паспорт и нотариальную доверенность. Паспорт доверителя в этом случае не требуется;
• Бумажную выписку из ЕГРН на построенный объект недвижимости, если он есть. Если имеется свидетельство о регистрации, его тоже можно приложить;
• Бумажную выписку из ЕГРН на участок — как заказать. Можете выбрать выписку без координат точек, она немного дешевле;
• Договор аренды участка или соглашение об уступке (требуют не всегда, но принести будет не лишним);
• Несколько фотографий участка и фасада построенного объекта.

Случаи отказа найдете в конце статьи.

В договоре купли-продажи будет указано в какую собственность оформляется участок, его стоимость, реквизиты и максимальный срок оплаты. Обычно он составляет 10 — 14 дней. Оплатить нужно в любом банке (наличным или безналичным путем) и обязательно возьмите чек.

Образец договора и акта ↔

Теперь регистрируем право собственности — ссылка на заключительный этап. Иногда договор купли-продажи подают вместе с представителем администрации.

Ситуация №2. Границы участка не установлены

В данной ситуации все гораздо сложнее. Арендаторам нужно: 1) Заказать схему расположения участка на кадастровом плане территории. 2) Согласовать границы границы с администрацией (арендодателем). 3) Установить границы с помощью межевания. 4) Внести границы в кадастр недвижимости.

5) Только после разрешено выкупить участок. Теперь подробнее по каждому пункту.

Шаг первый — заказываем схему расположения участка на кадастровом плане территории

В схеме указаны точные координаты границ. Ее лучше заказать у местного кадастрового инженера. Потребуется около 5 — 6 экземпляров. Стоит от 3 000 рублей за все. По закону схему можно оформить самому (ст. 11.10 ЗК РФ), но нужно уметь работать на специальной программе.

Лучше доверить профессионалу.

Кадастровому инженеру нужно подать договор аренды/соглашение об уступке и паспорт одного из арендодателей. Иногда кадастровый инженер выезжает на участок и снимает его границы с помощью профессионального GPS-оборудования.

Шаг второй — согласовываем границы с администрацией

Обращаться нужно в ту администрацию, которая выдала участок в аренду. Она прописана в самом договоре аренды. Где-то подать документы можно только через МФЦ, оттуда их передают арендодателю. Инструкция одинакова.

Например, в Московской области нужно обращаться в МФЦ, оттуда документы в электронном виде отправят в Комитет управления муниципальным имуществом района. Или можно воспользоваться их сервисом — uslugi.mosreg.ru. Чтобы в нем зарегистрироваться, нужно иметь учетную записать в Госуслугах (ЕСИА).

Весь порядок проведения предварительного согласования описан в ст. 39.15 ЗК РФ. Услуга бесплатна, госпошлины нет.

Арендаторам участка или доверенному лицу нужно подать в местную администрацию подать заявление о предварительном согласовании предоставления участка в собственность за плату. Образец и форму дадут там же.

К заявлению приложить (оригиналы и копии):

;
• Бумажную выписку из ЕГРН на участок. Можете выбрать выписку без координат точек, она немного дешевле;
• Бумажную выписку из ЕГРН на построенный объект недвижимости, если он есть. Если имеется свидетельство о регистрации, его тоже можно приложить;
• Договор аренды участка или соглашение об уступке (требуют не всегда, но принести будет не лишним);
• Несколько фотографий участка и фасада построенного объекта.

Случаи отказа я написал ниже — ссылка. Также могут отказать, если подданная схема расположения участка неправильно оформлена или в ней нет необходимой информации — пп. 1 п. 8 ст. 39.15 ЗК РФ. Эту проблему нужно решать с кадастровым инженером, которую ее оформлял.

Шаг третий — делаем межевание участка

По ссылке моя коллега разобрала инструкцию — как проводится межевание. В данной ситуации правоустанавливающим документом на участок является распоряжение администрации о предварительном согласовании, а в качестве плана — схему расположения участка на кадастровом плане территории.

Межевание может проводить только кадастровый инженер. Услуга стоит от 15 000 рублей и оформляется примерно месяц. После работ инженер выдаст межевой план участка и акт согласования границ с соседями – ст. 22 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, ст. 39 и ст.

40 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ.

Шаг четвертый — вносим границы в кадастр недвижимости

Подать документы для регистрации права собственности можно в любое отделение МФЦ «Мои Документы в РФ благодаря благодаря экстерриториальному принципу — Распоряжение Правительства РФ от 16 февраля 2021 г. № 372-р. Если в населенному пункте нет МФЦ, документы подаем в Регистрационную Палату (УФРС). Инструкция с МФЦ и Рег.палатой одинаковы, поэтому в инструкции я указал через МФЦ, потому что это самый распространенный вариант.

Всем арендаторам или доверенному лицу нужно обратиться в МФЦ и подать следующие документы (оригиналы и копии):
Паспорта арендаторов. Если подает доверенное лицо — его паспорт и доверенность. Паспорт доверителя не нужен; ;

Распоряжение администрации о предварительном согласовании подавать не нужно, потому что информация о нем будет уже указана в межевом плане.

Услуга бесплатна. По закону срок — 7 рабочих дней, но бывают задержки (пп. 4 п. 1 ст. 16 Закона о регистрации недвижимости).

Шаг пятый — выкупаем участок

После того, как границы участка согласованы и внесены в кадастр недвижимости, его можно выкупить — инструкция по ситуации №1.

Заключительный этап — регистрируем право собственности на участок

Во многих городах/поселках подать документы можно только в МФЦ, затем оттуда их передают в отделение Росреестра (Рег.палату). Если в вашем населенном пункте можно подать напрямую в Рег. Палату, лучше так и сделать. Инструкция с МФЦ и Рег.палатой одинаковы, поэтому в инструкции я указал через МФЦ, потому что это самый распространенный вариант.

Теперь уже покупателям участка нужно обратиться в МФЦ, оплатить госпошлину и подать документы.

Госпошлина за регистрацию права составляет 350 рублей — пп. 25 п. 1 ст. 333.33 НК РФ. Касса обычно находится в самом здании МФЦ. После оплаты госпошлины, в порядке очереди сотруднику отдать следующие документы (оригиналы и копии):

• Паспорта;
• Договор купли-продажи участка и соглашение о расторжении договора аренды;
• Квитанцию об оплате госпошлины.
• Если документы за собственников подает доверенное лицо — его паспорт и нотариально заверенную доверенность. Паспорт доверителя не требуется.

Срок регистрации составляет 12 рабочих дней — пп. 6 п. 1 ст. 16 Закона о регистрации недвижимости. Иногда бывают задержки из-за загруженности отделения МФЦ или Росреестра.

Дарение дачи — про оформление, документы и налоги

Случаи отказа в покупке арендованного участка

Они перечислены в ст. 39.16 ЗК РФ. Чаще всего отказывают потому что:

• Участок ограничен в обороте. Например, его зарезервировали для каких-либо нужд (об этом я писал выше) или он находится в зоне санитарной охраны источников питьевой воды.
• Участок пересекают красные линии застройки. Например, участок пересекается с землями лесного фонда или береговой полосы.
• Участок находится в двух территориальных зонах.

К сожалению, иногда отказывают из-за некомпетентности сотрудников администрации, когда участок передавали в аренду. Например, не усмотрели, что участок пересекается с землями лесного фонда или он находится в двух территориальных зонах. В данной ситуации не то, что нельзя выкупить участок, его вообще нельзя было передавать в аренду. К сожалению, такое случается.

Что делать при отказе

Сперва нужно узнать правомерен ли отказ. Без консультации юриста здесь не обойтись, потому что каждая ситуация индивидуальна, а решения об отказе всегда пишут сложным юридическим языком. Лучше попросить помощи специалиста.

Если отказ неправомерен, его можно оспорить, подав административный иск в районный суд по месту нахождения участка — пп. 2 п. 2 ст. 1 КАС РФ.

Если отказ правомерен, в некоторых случаях у арендатора есть выход. Например, его участок ограничен в обороте или его зарезервировали для каких-либо нужд.

В этой ситуации если на участке есть объект недвижимости, арендаторы имеют право потребовать администрацию подписать с ними новый договор аренды на срок до 49 лет и с ежегодной арендной платой в размере земельного налога — п. 1 ст. 39.20, пп. 17 п. 8 ст. 39.8 и пп. 1 п. 5 ст.

39.7 ЗК РФ.

Если в администрации сразу согласятся на вышеуказанные условия — это большое везение. Я ни разу не сталкивался с таким пониманием от чиновников. Чаще всего отказывают или потребуют сначала оплатить всю сумму арендной платы. Это неправомерно и можно оспорить через суд — пп. 2 п. 2 ст.

1 КАС РФ.

Чтобы оформить в собственность арендованный участок, нужно: 1) проверить не огранинен ли он в оброте; 2) выкупить его у арендодателя без проведения или с проведением торгов; 3) оформить границы в кадастре, если их там нет; 4) подать в Росреестр заявление о регистрации права собственности.

Понравилась статья? Вы знаете, что надо сделать 😉

Есть вопросы? Можете бесплатно проконсультироваться. Воспользуйтесь окошком онлайн-консультанта, формой внизу или телефонами (круглосуточно и без выходных):

Источник: prozhivem.com