Предпроектная подготовка объектов строительства
СБОРНИК РАЗЪЯСНЕНИЙ
ПО ПРЕДПРОЕКТНОЙ И ПРОЕКТНОЙ ПОДГОТОВКЕ СТРОИТЕЛЬСТВА
(вопросы и ответы)
Настоящий Сборник подготовлен ОАО «ЦЕНТРИНВЕСТпроект» на основе вопросов, поступивших в Центр от заказчиков (застройщиков), проектных организаций, организаций, подведомственных органам государственного надзора и органам местной исполнительной власти и других организаций.
Ответы даются на основании действующего федерального законодательства, постановлений Правительства Российской Федерации, нормативно-правовых актов федеральных органов исполнительной власти.
Сборник предназначен для заказчиков, инвесторов, проектировщиков, строителей, органов исполнительной власти и других участников инвестиционной деятельности в строительстве.
Сборник разработан специалистами ОАО «ЦЕНТРИНВЕСТпроект», 125057, Москва, Ленинградский проспект, 63.
— по вопросам разъяснения положений Сборника (499) 157-60-87
Предпроектный анализ
— по вопросам приобретения документации (499) 157-56-87
ВВЕДЕНИЕ
Настоящий Сборник разъяснений по предпроектной и проектной подготовке строительства объектов капитального строительства (далее — Сборник); Выпуск 5, разработанный ОАО «ЦЕНТРИНВЕСТпроект» в 2011 году, относится к пособиям, предназначенным для облегчения деятельности проектировщиков при решении ими отдельных конкретных наиболее существенных и распространенных вопросов, возникающих в процессе архитектурно-строительного проектирования, а также вопросов, связанных с разработкой и реализацией инвестиционных проектов. Разъяснения, включенные в Сборник, могут быть также полезны для застройщиков (заказчиков) подрядчиков по строительству при решении ими аналогичных задач.
Пособия следует отнести к документам, содержащим справочные материалы рекомендательного характера, поскольку они не являются нормативными правовым актам, издаваемым федеральными органами исполнительной власти и документами по стандартизации (см. пункт 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.97 N 1009, статью 13 Федерального закона от 27.12.2002 N 184-ФЗ «О техническом регулировании»).
Вместе с тем все пособия, разрабатываемые ОАО «ЦЕНТРИНВЕСТпроект», содержат положения, основанные, как правило, на нормах и требованиях действующего законодательства или нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, прошедших государственную регистрацию в установленном законодательством порядке со ссылками на соответствующие конкретные документы, которые подлежат обязательному исполнению в части, не противоречащей законодательству.
Подпунктом «а» пункта 2 постановления Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 N 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию» установлено: «разъяснения о порядке применения Положения, утвержденного настоящим постановлением, дает Министерство регионального развития Российской Федерации. По вопросам, входящим в компетенцию иных федеральных органов исполнительной власти, указанные разъяснения даются по согласованию с федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в соответствующей сфере».
о предпроектной подготовке и задании на проектирование
Кроме того, пунктом 3 Положения об организации и проведении государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 05.03.2007 N 145, установлено, что порядок проведения государственной экспертизы разъяснять бесплатно обязана организация по проведению государственной экспертизы.
В этой связи в настоящем Сборнике содержатся разъяснения по отдельным вопросам, касающимся состава и содержания проектной документации, подготовки материалов, представляемых на государственную экспертизу, и иных вопросов по осуществлению предпроектной и проектной подготовки строительства объектов капитального строительства, выражающие точку зрения специалистов ОАО «ЦЕНТРИНВЕСТпроект» на основании анализа действующей нормативно-правовой и нормативно-технической базы в данной области.
Сборник содержит разъяснения на основе законодательной и нормативной правовой базы, действующей на 1 декабря 2011 года.
I ОРГАНИЗАЦИЯ РАЗРАБОТКИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ И ПОДГОТОВКИ ПРЕДПРОЕКТНЫХ МАТЕРИАЛОВ
1 Какие предпроектные документы (обоснование инвестиций в строительство, ходатайство о намерениях и т.д.) являются легитимными и какими документами это подтверждается?
1 В настоящее время при осуществлении инвестиционной деятельности обязательное наличие предпроектной документации в виде обоснований инвестиций, ходатайства о намерениях и др., а также необходимые и достаточные требования к содержанию и оформлению предпроектных материалов законодательно не установлены, за исключением Правил принятия решений о размещении и сооружении ядерных установок, радиационных источников и пунктов хранения, утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 14.03.97 N 306.
Вместе с тем отдельные общие положения, касающиеся состава и содержания предпроектных материалов, представлены в законодательных актах.
б) пунктом 20 статьи 2 Федерального закона от 27.07.2010 N 190-ФЗ «О теплоснабжении» установлено, что документом, содержащим предпроектные материалы по обоснованию эффективного и безопасного функционирования системы теплоснабжения, ее развития с учетом правового регулирования в области энергосбережения и повышения энергетической эффективности, должна быть схема теплоснабжения. В части 7 статьи 23 этого Федерального закона указывается, что «требования к содержанию схем теплоснабжения и порядку их разработки определяются правилами, утвержденными Правительством Российской Федерации» (в настоящее время таковые отсутствуют);
в) в статье 30 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ сохраняется положение, что представление земельных участков осуществляется:
— без предварительного согласования мест размещения объектов;
— с предварительным согласованием мест размещения объектов.
При этом в пункте 1 статьи 31 указано:
«Гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В данном заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты».
Однако учитывая, что, например, для целлюлозно-бумажных комбинатов, необходимо выделение земельных участков площадью от 200 до 400 га, указанные выше расчеты представляются необходимыми и должны быть выделены в отдельный документ;
«К полномочиям органов местного самоуправления городских . в области экологической экспертизы на соответствующей территории относятся: .
организация общественных обсуждений, проведение опросов, референдумов среди населения о намечаемой хозяйственной и иной деятельности, которая подлежит экологической экспертизе;».
Для проведения указанных слушаний и обсуждений необходима подготовка соответствующих «обоснований и экологических исследований»;
д) в частях 7-9 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ указывается порядок получения технических условий присоединения к сетям инженерно-технического обеспечения. Согласно пункту 10 «б» Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 N 87, технические условия входят в состав исходных данных и условий для подготовки проектной документации.
Согласно части 9 статьи 48 Кодекса указанные технические условия должны быть выданы «не позднее чем за 30 дней до принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта капитального строительства. «.
— необходимые виды ресурсов, получаемые от сетей инженерно-технического обеспечения (ресурсы (п.2 Правил): холодная и горячая вода, сетевой газ, электрическая и тепловая энергия);
— планируемую величину необходимой подключаемой нагрузки.
Очевидно, что указанные сведения без проведения предпроектных расчетов, предоставить невозможно;
Анализ показывает, что более чем в 20 законодательных и нормативных правовых актах, прямо или косвенно указывается на необходимость решения ряда вопросов на предпроектной стадии, при этом упоминается «предпроектная документация».
По нашему мнению, в задании целесообразно также определить порядок оформления и комплектации предпроектной документации в соответствии с ее составом применительно к положениям ГОСТ Р 21.1101-2009 «Система проектной документации для строительства. Основные требования к проектной и рабочей документации».
Отмечается, что если в составе предпроектной документации присутствует техническая документация по инженерным изысканиям, то к ней должны быть применены общие правила выполнения и комплектования графической и текстовой документации, установленные в подразделе 4.1 и в разделах 5 и 8 ГОСТ Р 21.1101-2009 (см. раздел 1 ГОСТ Р 21.1101-2009).
2 Имеется ли утвержденная в установленном порядке новая форма задания (технического задания) на проектирование объектов жилищно-гражданского назначения?
1 В настоящее время отсутствуют официально установленные формы заданий на проектирование.
2 Имеется ряд основных законодательных и нормативно-правовых актов, а также нормативно-технических документов (около 20), положения которых определяют отдельные требования, подлежащие включению в состав задания на проектирование, например:
«Задание на проектирование объекта капитального строительства включает в себя:
а) общие данные (основание для проектирования, наименование объекта капитального строительства и вид строительства);
б) основные технико-экономические характеристики объекта капитального строительства, в том числе предельную стоимость строительства (реконструкции, технического перевооружения) объекта капитального строительства;
в) возможность подготовки проектной документации применительно к отдельным этапам строительства;
г) срок и этапы строительства;
д) технические условия для подключения к сетям инженерно-технического обеспечения, а также основные требования технической эксплуатации и технического обслуживания;
е) перечень конструкций и оборудования, предназначенных для создания объекта капитального строительства (фундаменты, стены, перекрытия, полы, кровли, проемы, отделка, внутренний дизайн, перечень материалов и другие);
ж) перечень технологического оборудования, предназначенного для создания объекта капитального строительства, с указанием типа, марки, производителей и других данных — по укрупненной номенклатуре;
з) дополнительные данные (требования к защитным сооружениям, прочие условия)».
2.2 Частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» установлены идентификационные признаки зданий и сооружений, в том числе:
«1) назначение;
2) принадлежность к объектам транспортной инфраструктуры и к другим объектам, функционально-технологические особенности которых влияют на их безопасность;
3) возможность опасных природных процессов и явлений и техногенных воздействий на территории, на которой будут осуществляться строительство, реконструкция и эксплуатация здания или сооружения;
4) принадлежность к опасным производственным объектам;
5) пожарная и взрывопожарная опасность;
6) наличие помещений с постоянным пребыванием людей;
7) уровень ответственности».
Согласно положению части 11 этой статьи приведённые выше идентификационные признаки указываются застройщиком (заказчиком) в задании на выполнение инженерных изысканий для строительства здания или сооружения и в задании на проектирование.
Обращается внимание, что в положениях ряда других статей Технического регламента о безопасности зданий и сооружений выделяются отдельные вопросы, которые могут найти отражение в задании на проектирование, например, часть 3 статьи 15, часть 1 статьи 18, часть 3 статьи 23, часть 2 статьи 25, части 1 и 2 статьи 31.
3 Практика подготовки ОАО «ЦЕНТРИНВЕСТпроект» методических указаний по составлению заданий на проектирование применительно к отраслевым объектам ряда организаций (ОАО «Норильский никель», ОАО «Газпром нефть) показывает, что на состав задания на проектирование влияет вид строительства (новое строительство, реконструкция, капитальный ремонт), функциональное назначение и место размещения объекта и другие аналогичные факторы.
Кроме того, необходимо постоянно отслеживать изменения законодательной и нормативной правовой базы, регулирующей вопросы проектирования и строительства зданий и сооружений.
3 Согласно заданию на проектирование при разработке проекта планировки территории особой экономической зоны промышленно-производственного типа ОЭЗ ПТП «Титановая долина» в г.Верхняя Салда Свердловской области (создается на основании постановления Правительства Российской Федерации от 16.10.2010 N 1032) разработчик проекта самостоятельно обеспечивает себя исходными данными, техническими условиями, осуществляет организацию согласований и экспертизы проектной документации.
1) Правомочен ли разработчик проектной документации требовать от соответствующих организаций технические условия на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения, дорогам и т.п.? Энергетики и газовики отказывают в этом. Так, ссылаясь на Правила технологического присоединения энергопринимающих устройств потребителей электрической энергии, объектов по производству электрической энергии, а также объектов электросетевого хозяйства, принадлежащих сетевым организациям и иным лицам, к электрическим сетям, утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 27.12.2004 N 861, обязывают заключать договор на присоединение с подачей заявки установленной формы, хотя на данной стадии нагрузки определяются весьма условно (плюс-минус 50%).
ИсточникПредпроектная подготовка
Предпроектная подготовка. Задачи предпроектной подготовки. Этапы ее реализации (уточнение целесообразности реализации проекта в сфере строительства, выбор места возведения объекта, конкретизацией источников финансирования и пр.)
Предпроектная подготовка строительства в Москве — Строительная компания ФРИЗ
С момента возникновения инвестиционных намерений и до начала реализации проекта должна быть осуществленa предпроектная подготовка. Она представляет собой комплекс мер, направленных на подготовку строительства и включающий решение вопросов, связанных с обоснованием целесообразности реализации проекта в сфере строительства, выбором места возведения объекта и конкретизацией источников финансирования.
Особенности предпроектной подготовки
Предпроектная подготовка строительства является необходимым этапом реализации инвестиционных намерений. То насколько быстро и корректно она будет осуществлена, зависит от организации, на которую возложено решение этой задачи. Поэтому правильный выбор такой компании – это залог того, что проект начнет реализоваться без проволочек, а в дальнейшем не возникнет проблем с градостроительными органами.
Для предпроектной подготовки инвесторам требуется специализированная компания, которая осуществит:
Многолетний опыт нашей компании «Фриз» позволяет осуществить все эти работы на высоком уровне.
Заказывайте предпроектную подготовку у профессионалов
Мы возьмем на себя предпроектную подготовку для любого инвестиционного проекта. Мы составим обоснование и представим его на утверждение местным органам исполнительной власти. Подберем участок, руководствуясь действующими правилами землепользования и застройки, займемся получением в местном управлении архитектуры архитектурно-планировочного задания (АЗП) и пр.
Резюме:
Наша главная задача – предпроектная подготовка строительства в Москве, включающая подбор участка под строительство, максимально соответствующего всем требованиям заказчика, и осуществление остальных этапов подготовки реализации проекта в кратчайшие сроки
Почему наш подход к осуществлению предпроектной подготовки лучше?
Мы опираемся на свой опыт
Наш обширный опыт в сфере реализации строительных проектов позволяет осуществить предпроектную подготовку быстро и без ненужных затрат, так как мы пользуемся наработанными схемами.
Выполняем согласование проекта с соответствующими органами
Мы подготавливаем документацию, необходимую для получения разрешения на строительство
Архитектурно-планировочное задание. Мы обеспечиваем получение АЗП в местном градостроительном комитете
Преимущества компании:
Фриз стремится сэкономить время и деньги клиентов
Строительство объектов при нашем участии начинается без проволочек, и мы строго следим за корректностью документов, представляемых в государственные органы с целью получения разрешений на реализации проектов.
Преимущества:
сбор исходных данных;
разработку технико-экономического обоснования (ТЭО) (технико-экономическоий расчет) целесообразности реализации проекта;
Источник