Приостановка строительных работ на объекте: учет у техзаказчика и застройщика
С заморозкой строительства может столкнуться любой застройщик. Причина не так важна (нет денег, решено изменить проект, возникли юридические сложности, подготовка к продаже недостроя и т.п.). При заморозке стройки компания несет расходы.
Консервация объекта предусматривает укрепление ограждения, заваривание люков, перемещение техники и выполнение других действий для обеспечения сохранности недостроя, материалов. Актуальным становится вопрос бухучета таких расходов. Как оформить документы и проводки, чтобы у налоговой не возникло претензий и с отчетностью для инвестора было все в порядке?
Если есть техзаказчик
Объект строится для инвестора. Застройщик может реализовывать проект самостоятельно и с привлечением техзаказчика. Последний, согласно Градостроительному кодексу, выполняет работы от имени застройщика и по его поручению. Если функции переданы сторонней компании, сведения о затратах застройщик получает из ее отчетов. Это касается как периода выполнения работ на объекте, так и периода консервации стройки.
2020 08 22 ЕВРОПА АЗИЯ КУБ 4 Жаринов Осадчикова
Чаще всего техзаказчик отчитывается перед застройщиком ежемесячно. Кроме отчета оформляется акт сдачи-приемки услуг/работ, в котором указывается стоимость услуг за соответствующий период. В отчете техзаказчик отражает приобретение материалов, выполнение работ подрядчиками, финансирование стройки (если это актуально и прописано в договоре). Вместе с отчетом застройщику передается бухгалтерская первичка, подтверждающая расходы (накладные, акты от подрядчиков и т.п.).
Бухгалтерия техзаказчика ведет учет затрат на стройку и ее консервацию на счете 76 или 08. Соответствующие суммы в обязательном порядке отражаются в бухгалтерском балансе как оборотные средства, и делается расшифровка по строке-пояснению.
Операции подтверждаются проводками:
· отражение затрат на строительство за счет целевого финансирования застройщика – Дт08 Кт60;
· передача затрат по строительству застройщику – Дт76 Кт08;
· оказание услуг застройщику – Дт62 Кт90.
Аналогичные проводки делаются при консервации стройки. Техзаказчиком затраты учитываются и передаются застройщику. Но есть один нюанс: учет расходов по консервации должен быть обособленным. Для этого выделяется отдельный субсчет на счете 76 или 08.
Если договор о сотрудничестве предусматривает компенсацию расходов техзаказчику, перечисленные застройщиком суммы в вознаграждение исполнителя не включаются. Они учитываются в составе прочих доходов и участвуют в налогообложении прибыли.
При этом делаются следующие проводки:
· получение средств на покрытие расходов для консервации объекта – Дт51 Кт91;
· начисление НДС с полученных – Дт91 Кт68.
Компенсировать застройщик техзаказчику может, например, расходы на сохранение кадров для выполнения работ на консервируемой стройке.
Бухгалтерия застройщика, работающего с техзаказчиком, ведет учет консервации стройки на основании полученных отчетов и первичных документов.
Как работал СЕВЕРО-КРЫМСКИЙ КАНАЛ и откуда в него поступала вода при ПРЕКРАЩЕНИИ ПОДАЧИ из Днепра.
· отражение затрат на строительство (с аналитикой по составу выполненных строительных работ и их видам) – Дт08 Кт76;
· отражение затрат на консервацию объекта – Дт08 субсчет «расходы на консервацию» Кт76 субсчет «расчеты с техзаказчиком».
Услуги сторонних компаний у техзаказчика и застройщика отражаются в налоговом, бухгалтерском учете в виде инвестиционных активов. Застройщик отражает услуги по договорам с инвесторами и проценты по заемным обязательствам. Техзаказчик – доходы в виде вознаграждения за выполненные работы и оказанные услуги.
Если нет техзаказчика
Объект строится для инвестора. Застройщик не передает полномочия техзаказчику, берет на себя выполнение строительных работ. В этом случае бухгалтерия для отражения расходов на выполнение этих работ использует счет 08 в корреспонденции с 60 счетом. Затраты включаются в себестоимость строительства. Для отражения расходов на консервацию объекта создается субсчет к счету 08.
При консервации, как и при выполнении строительных работ, в себестоимость строительства включаются все расходы застройщика по проекту (аренда офисных площадей, страховые взносы и налоги, выплата зарплаты, закупка канцелярии и других ТМЦ, коммунальные платежи).
Как выглядит все это в бухучете? Представим, что застройщик купил землю под строительство, заключил договор с подрядчиком на выполнение отдельных работ, работы были выполнены, взаиморасчеты произведены, а потом возникла необходимость в консервации объекта.
Проводками должен быть отражен каждый этап:
· оплата покупки земельного участка – Дт76 Кт51;
· оприходование земельного участка на основании акта приема-передачи и свидетельства о праве собственности – Дт08 Кт76;
· включение в стоимость строительства стоимости земли – Дт08 Кт08;
· принятие работ подрядчика – Дт08 Кт60;
· выделение НДС со стоимости работ подрядчика – Дт19 Кт60;
· оплата работ подрядчика – Дт60 Кт51;
· отражение расходов на консервацию строительства – Дт08 Кт70 (76,69 и т.п.).
По налоговому учету в этой ситуации есть несколько нюансов. Во-первых, работы подрядчика, проведенные по счету 08, в налоговом учете не отражаются. Во-вторых, НДС не принимается к вычету, если для оплаты работ подрядчика использовались целевые средства инвестора.
Если инвестором выступает сам застройщик, НДС предъявляется к вычету в обычном порядке. Это касается налога, имеющего отношение к работам/услугам в процессе строительства и в процессе консервации.
Учет затрат на консервацию у застройщика-инвестора
Если застройщик строит на свои средства, порядок отражения расходов на консервацию объекта отличается.
Если на консервируемом объекте незавершенного строительства подрядчиками проводятся серьезные работы (например, по укреплению конструкций), затраты на выполнение этих работ увеличивают стоимость строительства. Затраты на некапитальные работы признаются, согласно ст. 272 НК РФ, в составе внереализационных расходов. К некапитальным затратам относятся в том числе и расходы на освещение, охрану объекта в период консервации.
Не следует забывать и о кадровом учете. Если сотрудников компании-застройщика, задействованных в консервации объекта, во время простоя невозможно перевести на другую работу, простой должен быть оплачен. Затраты, понесенные работодателем, учитываются при налогообложении прибыли.
Как отражают консервацию в учете исполнители? Если работы выполняются по смете застройщика, то в стандартном порядке. Подрядчики в этом случае осуществляют обычную деятельность. Бухгалтерский и налоговый учет они, соответственно, ведут как обычно.
Осталось, пожалуй, озвучить один важный момент. С консервацией столкнуться может каждый. Не лишним будет предусмотреть в договорах с подрядчиками условия о приостановке сотрудничества либо его прекращении без выплаты неустойки.
ИсточникПрекращение строительства и консервация объекта
Решение о консервации или полном прекращении начатого строительства принимается министерством (ведомством) СССР, советом министров союзной республики — заказчиком, которому подчинена стройка, в случаях: выделения недостаточного объема капитальных вложений на планируемый год или пятилетку; соответствующего постановления правительства СССР; устарелости проектных решений и технологических процессов.
Подготавливается и представляется заказчиком-застройщиком на утверждение министерству (ведомству) СССР, Совету Министров союзной республики — заказчику в случаях: крупных разрушений, происшедших в результате стихийных бедствий; отсутствия сбалансированной мощности местной строительной организации; неучтенных в проекте местных условий строительного характера.
В этом решении должны указываться: причины, вызвавшие коч- сервацию или полное прекращение строительства; порядок реализации завезенных заказчиком-застройщиком на стройку материальных Ценностей и оборудования, подлежащего использованию в период консервации и демонтажу при прекращении строительства; наименование организации, на которую возлагается подготовка стройки к консервации и сохранность выполненных работ и конструкций или построенных зданий и сооружений при консервации стройки и возможного использования смонтированных конструкций и использ ния построенных зданий и их частей при полном прекращу строительства. При консервации строительства указываются срок»» условия консервации, при полном прекращении строительства — » рядок и сроки ликвидации стройки.
Одновременно строительное министерство (ведомство) Ил объединение издает приказ или выносит решения; о порядке пре кращения (консервации) строительно-монтажных работ; о выполни нии сохранных мероприятий по конструкциям и частям зданий (со. оружений); о перебазировке строительных организаций, материала ных ценностей, механизмов на другую стройку; об использовании завезенных на строительную площадку материальных ценностей.
После принятия решения о консервации или прекращения строительства предприятия (объекта) в целом или его отдельных объектов заказчик-застройщик обязан:
известить подрядную строительную организацию о консервации или прекращении строительства. При отсутствии такого извещения заказчика-застройщика датой приостановления работ считается да* та исключения объекта из плана капитального строительства выше стоящей организацией заказчика-застройщика;
с участием представителей строительной организации, генеральной проектной организации, субподрядных проектных и строительных организаций составить акт инвентаризации объектов выполненных работ с перечнем объемов необходимых мероприятий и работ, обеспечивающих сохранность начатых строительством зданий и со« оружений;
принять по акту от подрядчика в срок по согласованию сторон, но не позднее двух месяцев со дня приостановления работ законсервированные или прекращенные объекты строительства или входящие в их состав здания и сооружения, а также имеющиеся материальные ценности, которые подрядчик не может использовать на строительстве других объектов;
выявить потери поставщиков технологического оборудования и материалов, входящих в поставку заказчиков (затраты на оснастку, задел изготовления частей, деталей и полуфабрикатов и др). в связи с полным или частичным аннулированием заказа на эти изделия по причине консервации или прекращения строительства, принять меры к возмещению поставщикам этих потерь;
в двухмесячный срок произвести расчет за фактически выполненный объем работ, возместить подрядной организации убытки,, понесенные ею в связи с расторжением или изменением договоров на поставку строительных материалов и конструкций, а также расходы, связанные с перевозкой материальных ценностей на дрУгие стройки;
составить расчет бросовых затрат, подлежащих утверждению D тановленном порядке и списанию в связи с консервацией или превращением строительства;
разработать по отдельному договору с проектной организациям проектно-сметную документацию на консервацию, сохранные мероприятия, при необходимости на расконсервацию с указанием сметной стоимости, сроков исполнения и конкретных исполнителей;
согласовать с подрядной строительной организацией смету на строительно-монтажные работы, связанные с обеспечением сохранности объектов, строительство которых законсервировано, а также на ремонтные и восстановительные работы по указанным объектам, при необходимости на работы (необходимые для расконсервации объектов) за счет резерва средств на непредвиденные работы и затраты, предусмотренные в сводном сметном расчете стоимости строительства;
передать по акту подрядной строительной организации объекты, строительство которых возобновляется после консервации с указанием их технического состояния на день передачи (акты, сметы, расчеты и другая техническая документация по консервации, прекращению и расконсервации строительства подлежат утверждению инстанцией, вынесшей решение о консервации, прекращении строив тельства и расконсервации стройки).
Расчеты за работы по объектам, подлежащим консервации, производятся в соответствии с разъяснением Госстроя СССР, Госплана СССР, Стройбанка СССР и Госбанка СССР, изложенным в письме Госстроя СССР от 24 нояб. 1981 г. № 94-Д, и письмом Минфина СССР, Госстроя СССР, Госбанка СССР и Стройбанка СССР от 9 нояб. 1981 г. № 249 по актам приемки выполненных строительно-монтажных работ, составленных по ф. № 2в.
Выполнение строительно-монтажных работ, предусмотренных сметой на консервацию (включение в смету работ и затрат, не связанных с подготовкой объектов к консервации, не допускается), должно осуществляться в обязательном порядке подрядной организацией по дополнительному соглашению к генеральному договору подряда на капитальное строительство.
Затраты по законсервированным зданиям (сооружениям), включая затраты на проектно-изыскательские работы, в аналитическом Учете заказчика-застройщика по счету № 3 «Строительство и приобретение основных средств» выделяются в особую группу «Законсервированное и окончательно прекращенное строительство» (письмо Стройбанка СССР от 14 дек. 1981 г. № 279).
Смотрите также:
Прекращение (расторжение) договора строительного подряда может иметь место по различным основаниям. Ими могут быть консервация или полное прекращение строительства, систематическое нарушение подрядчиком сроков выполнения.
Кроме того, прекращение договора подряда возможно в силу общих оснований прекращения обязательств, установленных правилами гл.26 ГК.
Статья 752. Последствия консервации строительства.
Если финансирование и кредитование осуществляются в порядке смешанного инвестирования, то … В случае консервации или временного прекращения строительства, осуществляемого на. . ФИНАНСЫ.
а также возместить расходы, вызванные необходимостью прекращения работ и консервацией. строительства, с зачетом выгод, которые подрядчик получил или мог получить. вследствие прекращения работ.
3. Прекращение в полном объеме размещения, проектирования, строительства, реконструкции, ввода в эксплуатацию, эксплуатации, консервации и ликвидации. зданий, строений, сооружений и иных объектов при нарушении требований в области.
которые вызваны необходимостью прекращения работ и консервации строительства, с одновременным зачетом выгод, полученных вследствие прекращения работ. Например
В случае консервации или временного прекращения строительства, осуществляемого на основании государственного контракта (договора подряда), и отказа заказчика (застройщика).
по основным средствам строительства, а также от разрушений не законченных строительством зданий и сооружений, возникшие от стихийных бедствий (в том числе приведшие к их ликвидации); затраты на консервацию строительства; расходы по сносу.
Книги по строительству и ремонту. Строительные машины и их эксплуатация.
Консервация строительных машин. Если не принять специальных предохранительных мер, когда машина длительное время безд