При переуступке прав на квартиру в новостройке нюансы

Переуступка прав собственности на квартиру: особенности сделки, нюансы, сложности, риски

Переуступка прав на квартиру в новостройке

Стоимость жилья на рынке недвижимости постоянно растет. Поэтому многие ищут возможность сэкономить и приобрести квартиру на более выгодных условиях. Для этого можно приобрести объект в доме, который еще не достроили. Стоимость жилья получается значительно бюджетнее, но часто оно все раскуплено. Выходом становится оформление переуступки права на квартиру в новостройке. Достаточно составить соответствующий документ с учетом важных нюансов.

Особенности переуступки недвижимости

Переуступка квартиры в новостройке означает совершение сделки, в ходе которой продавец передает право требования недвижимости покупателю. Процесс называется цессией. Все нюансы этой процедуры регламентируются на законодательном уровне.

Договор переуступки права на квартиру – это документ, который оформляется при сделке. Но нужно понимать, что передается не сам объект. Ведь жилье достраивается, по бумагам его еще не существует. Поэтому передается право его требовать.

Продажа подобным способом возможна только на стадии возведения дома. Согласно законодательным нормам, тот, кто выступает участником долевого строительства, может уступить свое право требования, как только будет оплачена сделка или долг переведен на покупателя.

Преимуществом подобной сделки является возможность приобрести недвижимость по бюджетной стоимости. Если продавцу нужно реализовать объект срочно, можно получить дополнительную скидку. Некоторые специально вкладываются в жилье на этапе строительства. Когда дом сдается в эксплуатацию, цена на квартиры увеличивается. В результате, жилище продается по большей стоимости, нежели приобреталось. Но для покупателя это останется выгодной сделкой. Ведь так стоимость все равно будет ниже, нежели при обычной купле-продаже объекта в новостройке или вторичке.

Как продать квартиру по переуступке: нюансы сделки

Процедура состоит из нескольких этапов. К каждому из них необходимо тщательно подготовиться, чтобы сделка была грамотной и прошла быстро.

Сбор документов

При переуступке права требования на квартиру стороны должны предоставить следующие бумаги:

• Оригинал ДДУ.
• Согласие от застройщика. Оно необходимо, так как подобный пункт может быть указан в оригинале договора о покупке недвижимости. При отсутствии согласования, строительная компания может подать иск, и сделка будет признана недействительной. Разрешение от застройщика предоставляется обязательно в письменном виде. При отсутствии соответствующего пункта в ДДУ, строительной фирме отправляют уведомление о планируемой сделке.
• Справка, подтверждающая отсутствие долга перед СК. Получают ее у застройщика. Выдается, когда стоимость квартиры полностью выплачена. Если недвижимость не выкуплена, представитель строительной компании участвует в сделке. Покупатель берет на себя обязательство выплатить оставшуюся часть долга.
• Согласие от супруга. Предоставляется в письменном виде или устно при личной встрече. Потребуется, если договор ДДУ заключался, когда владелец недвижимости состоял в законном браке. Это касается и покупателя права требования.

Важно, что все предоставляемые согласия должны быть заверены у нотариуса. Могут потребоваться и другие документы. Точный перечень зависит от нюансов сделки.

Оформление договора переуступки права требования на квартиру в новостройке

Документ составляется в нескольких экземплярах для каждого участника процесса. Договор содержит всю информацию, связанную с недвижимостью, покупателем и продавцом. Необходимо указать дату составления соглашения и место. Для обеих сторон прописывают личные данные, включая адреса, информацию из паспорта. Указываются характеристики квартиры. Проверить объект недвижимости можно через ЕГРН. Онлайн-сервис позволяет узнать основную информацию о жилище быстро.

Отдельно прописывают информацию, связанную со стоимостью. Необходимо четко пояснить, какую сумму должен заплатить покупатель. Также указывается, как будет проходить оплата, реквизиты счета, куда поступят деньги и прочее.

Прописывают, какие документы стороны должны предоставить друг другу, и в какой срок. Договор переуступки квартиры предполагает наличие информации об обязанностях и правах покупателя и продавца. Важно учесть все нюансы и отразить их на бумаге во избежание спорных ситуаций в дальнейшем. В завершении ставятся подписи сторон.

Переуступка при покупке квартиры значит, что покупатель может при помощи договора продублировать обязанности застройщика перед собственником. Для этого в заключаемом документе необходимо прописать данную информацию, чтобы новый владелец мог обезопасить свои права. В случае срывов сроков сдачи застройки, можно будет добиться выплаты неустойки.

Отмечалось, что договор заключается в нескольких экземплярах. Помимо покупателя и продавца, он предоставляется также застройщику, Росреестру. Если в сделке участвует ипотечное жилье, то экземпляр полагается и банку. Скачать и ознакомиться с образцом договора можно здесь.

Регистрация договора

Продать квартиру по переуступке значит обязательная ее регистрация в Росреестре. Необходимо предварительно собрать пакет бумаг. В их число входит договор ДДУ, соглашение о передаче права требования. Потребуется квитанция, подтверждающая проведение оплаты пошлины. Дополнительно прилагают паспорта обеих сторон сделки, согласия от других участников, имеющих отношение к процессу. К ним относятся супруги, застройщик. Потребуются именно оригиналы бумаг, в не копии. После передачи документации сотруднику Росреестра, он выдает расписку, где отражены все предоставленные документы. Процедура регистрации занимает около 10 суток.

Как продать квартиру по переуступке с ипотекой

Ипотечный заем не является препятствием для заключения сделки. Но процесс дополняется некоторыми важными нюансами. Продавцу часто сложно найти того, кто купит недвижимость на таких условиях. Ведь при приобретении квартиры по переуступке в ипотеку риски для покупателя возрастают. Процесс является более сложным и длительным.

Особенности оформления

Продажа ипотечной квартиры по переуступке должна проходить с соблюдением определенных условий:

• Обязателен первый взнос, составляющий, как правило, около 15% от общей суммы.
• В пакете документов обязательно наличие справки о доходах. Покупатель должен доказать свою платежеспособность, чтобы банк одобрил сделку.
• Продавец должен приложить бумагу, доказывающую, что выплатил все обязательства перед застройщиком согласно договору.
• Покупатель должен полностью соответствовать всем требованиям банка, предъявляемым к заемщикам.

Сначала залогом становится право требования на недвижимость. Когда дом будет сдан в эксплуатацию, в залоговую категорию переходит сама квартира.

Порядок заключения сделки с ипотечным жильем

1. Начинают с выбора банка. Необходимо подать заявку на ипотеку по переуступке ДДУ. Не все кредитные организации готовы одобрять и вести подобные сделки. Поэтому сначала нужно найти подходящий банк.
2. Затем собирают и предоставляют необходимые бумаги. Нужно получить одобрение финансовой организации. После положительного ответа, покупатель может приступать к поиску подходящего объекта. Ему также сообщают одобренную сумму ипотеки. Как правило, на поиски банк предоставляет 90 суток.
3. Когда недвижимость найдена, банк проверяет объект, застройщика и продавца. Если кредитная организация одобряет сделку, заключается договор. Важно получить разрешение от банка в письменном виде. Его прикладывают к документам на переуступку.
4. После заключения сделки и регистрации в Росреестре, продавец получает деньги от банка, а покупатель становится заемщиком.

Что значит купить квартиру по переуступке: получение жилья

Отмечалось, что подобное соглашение связано с правом требования, а не самим объектом. Покупатель получает жилье, как только здание вводится в эксплуатацию. И только тогда становится владельцем квартиры. На этом этапе владельцу выдаются все бумаги, связанные с жилищем, включая его кадастровый паспорт. Именно тогда можно обращаться в Росреестр для регистрации объекта.

Если в переуступке участвует ипотечное жилье, то после введения его в эксплуатацию собственник заказывает оценку квартиры в компании, одобренной банком. Затем готовит документы, чтобы зарегистрировать собственность в качестве залоговой. Дополнительно потребуется застраховать объект.

Покупка квартиры по переуступке: риски покупателя и продавца

Процедура несет в себе определенные сложности, которые необходимо учитывать перед заключением договора. Одним из главных минусов сделки является то, что покупатель получает не само жилье, а лишь право его требовать. Застройщик может затянуть сроки возведения и сдачи дома, что чревато дополнительными трудностями.

Оформление квартиры по переуступке означает следующие риски:

• При невнимательном изучении документов, покупатель может пропустить долги, которые продавец не оплатил перед застройщиком. Просрочки лягут на нового владельца;
• Неправильная регистрация сделки в Росреестре или отсутствие ее вовсе повышает риск двойной продажи недвижимости;
• Возможное банкротство застройщика приведет к заморозке строительства на несколько лет. Компенсация, которую сможет получить владелец, меньше рыночной стоимости жилья.

Есть и другие подводные камни переуступки квартиры в новостройке. Так, при участии ипотеки, процесс будет длительным. Особенно, если банк не одобрит сделку и придется искать новую кредитную организацию.

Если право требования принадлежит лицу, не достигшему 18 лет, дополнительно предоставляется согласия от органов опеки. В оформлении сделки будет участвовать представитель ребенка.

Процесс переуступки усложняется, если недвижимость приобреталась с участием маткапитала. Необходимо в договоре отразить информацию, что при оформлении права собственности несовершеннолетние смогут получить свои законные доли.

Заключение

Покупать квартиру по переуступке стоит, если хочется заключить выгодную сделку и получить жилье по бюджетной стоимости. Но важно учитывать некоторые моменты, чтобы вместо недвижимости не получить массу проблем. Среди них:

Переуступка квартиры в ипотеку: что это такое, как купить строящуюся квартиру по договору уступки прав . Порядок оформления сделки. … Фактически при переуступке продаются только права на будущую квартиру , поэтому оформляется ипотека по переуступке . Сначала покупатель получает права на объект и закладывает банку их, а после сдачи дома залогом станет уже квартира . В сделке участвует еще и застройщик. Некоторые строительные компании просят уведомлять их о переуступке прав требования или устанавливают комиссию за замену участника ДДУ. Этот момент отражается в договоре. Как проходит покупка квартиры по договору переуступки .

Купить и продать квартиру по переуступке: с какими ограничениями придется столкнуться

Многим известно, что квартиру в новостройке можно купить не только в отделе продаж девелопера. Часто их продают подрядчики, выполняющие для застройщика различные работы на объекте.

Также предложения есть у различных инвесторов, скупающих жилплощадь на стадии котлована. Приобрести такие, как правило, более выгодные по цене квартиры можно через уступку прав требований. Но тут есть свои нюансы.

Наличка рулит

Когда вы рассчитываетесь за недвижимость по переуступке за наличные, проблем обычно не возникает. В таких случаях почти всегда приобрести квартиру можно существенно дешевле, чем напрямую у застройщика. Главное, чтобы договор долевого участия (далее – ДДУ) был зарегистрирован в Росреестре.

Покупка квартиры на стадии котлована бывает выгоднее всего. Фото: Мир квартир

Конечно, где-то в параллельной вселенной можно покупать недостроенную недвижимость по незарегистрированному должным образом ДДУ у сомнительных личностей, сразу передавая им деньги. Однако в нашей реальности это, скорее всего, приведет к тому, что вы окажетесь не единственным владельцем квартиры со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Застройщик и подрядчики не торопятся регистрировать ДДУ из-за размера пошлины – она составляет несколько тысяч рублей, и экономия у них получается значительная, учитывая количество квартир в доме.

Инвесторы-физлица не хотят этого делать, чтобы не платить подоходный налог.

В итоге покупатель остается один на один с рисками двойных продаж и банкротств застройщиков. Самое разумное при этом – отказаться от приобретения подобного варианта. Или платить по сделке только после того, как переуступка в вашу пользу будет зарегистрирована.

И рыбку съесть, и скидку получить

Самая актуальная проблема последнего времени – отказ банков в предоставлении льготной ипотеки на квартиры в новостройках, приобретаемых по уступке от физлиц или индивидуальных предпринимателей. Дело в том, что программа «Господдержка 2020» направлена на помощь строительной отрасли, а не различных инвесторов.

На переуступку у физлиц льготную ипотеку не дадут. Фото: Мир квартир

Поэтому получить ипотеку с низкими ставками можно только покупая новостройки у юридических лиц. Причем многие банки не смотрят, застройщик ли это или обычный подрядчик. Или даже просто перекуп. Главное, что формальное требование о продавце выполняется.

И ни с каким видом продавца недвижимости при переуступке не получится воспользоваться военной ипотекой. ФГКУ «Росвоенипотека», которая является основной уполномоченной организацией, управляющей накоплениями военнослужащих, такие сделки просто не пропускает.

Если вы продавец

Тому, кто сам хочет продать свою новостройку в процессе возведения по переуступке, тоже необходимо учитывать некоторые моменты.

• Во-первых, это не получится сделать, если при покупке использовались средства материнского капитала. Придется дожидаться окончания строительства, наделять детей долями и только потом заниматься продажей с соблюдением всех условий, необходимых для получения согласия опеки на сделку.
• Во-вторых, если новостройка приобреталась с помощью ипотеки, которая еще не погашена, то продать ее другому ипотечнику будет крайне затруднительно. Лучше всего, если покупатель будет клиентом того же банка, что и вы. В ином случае, вам сначала придется найти деньги для погашения кредита. После чего будет возможна дальнейшая продажа.
• И в-третьих, для продажи новостройки через уступку бывает необходимо согласие застройщика. Если это условие присутствует в первоначальном договоре. Как правило, это платная услуга. А ее стоимость может превышать 100 тысяч рублей – зависит от степени жадности застройщика.

В некоторых регионах страны сотрудники Росреестра отказываются регистрировать переуступку, если застройщик был сторонами о ней просто уведомлен. И тогда вам придется доказывать свои права через суд. Несмотря на то, что есть масса положительных судебных решений на этот счет.

Как купить квартиру в новостройке по переуступке и какие при этом есть риски? Рассмотрим подробнее. Переуступка квартиры : что такое и когда используется? … Это связано с тем, что до регистрации прав в ЕГРН существует риск возможности уступки одной и той же квартиры несколько раз (многократная продажа). Если все же возникает необходимость расчетов до регистрации сделки, необходимо выбрать наиболее безопасный способ расчетов по сделке (например, аренда депозитарной банковской ячейки). На что нужно обратить внимание при приобретении квартиры по переуступке ? Какие есть риски? При приобретении и оформлении квартиры по договору переуступки (цессии) необходимо обратить внимание на ряд особенностей

Переуступка квартиры в новостройке: основные моменты, нюансы | ГК ПРОК

17.05.2021
Переуступка или цессия — это процесс переоформления права требования жилья на другое лицо. Согласно договору переуступки старый дольщик продает это право новому владельцу. Поскольку квартира еще не достроена, покупатель не может получить право собственности, как в договоре купли-продажи. Он может потребовать жилье по завершении строительства, и застройщик обязан передать жилье в собственность новому дольщику. Если предыдущий покупатель жилья не выполнил финансовые обязательства перед застройщиком, по договору цессии они перейдут новому владельцу — цессионарию.

Условия для правомерности сделки

Покупка квартиры по переуступке может быть выполнена только на стадии строительства. При этом застройщик должен дать разрешение на осуществление данной сделки. Особенно если в договоре долевого участия прописано это условие. Составленный договор переуступки должен быть зарегистрирован в Росреестре, иначе сделка будет считаться неправомерной, и у нового дольщика не будет права требования на недвижимость.

Если старый дольщик — продавец или цедент по договору переуступки — не полностью выплатил цену за квартиру, вместе с правом на требование жилья к новому владельцу переходят и финансовые обязательства. Многие застройщики могут разрешать совершение цессий лишь после полного погашения задолженности.

Плюсы и минусы

• Денежная выгода — продавец может получить до 20% прибыли за продажу по переуступке, поскольку цена квартиры в активно строящемся доме выше, чем стоимость жилья на начальной стадии строительства.

• Время — поскольку для подтверждения сделки необходимо получать разрешения и обращаться в Росреестр, цессия занимает больше времени, чем стандартная купля-продажа.
• Налог — переуступка является сделкой с целью получения дохода, поэтому она облагается налогом.

• Стоимость — квартира по переуступке в строящемся доме стоит дешевле, чем жилье на первичном и вторичном рынке.
• Выгода при перепродаже — после завершения строительства цессионарий может продать готовое жилье с выгодой до 50%.

• Затяжная стройка или банкротство заказчика — в этом случае получение квартиры отложится на неопределенный срок.
• Неисполненные финансовые обязательства предыдущего владельца — если цедент не полностью погасил задолженность перед застройщиком, она переходит на покупателя.
• Риск потерять жилье, если не зарегистрировать сделку в Росреестре или неправильно оформить договор.

Оформление договора переуступки

Договор переуступки дает право требования на жилье, но не право собственности, поскольку объект недвижимости еще не готов. Чтобы застройщик не признал сделку неправомерной, от него необходимо согласие на подтверждение сделки. Также при составлении договора цессии необходима справка о погашении цедентом задолженности перед компанией-застройщиком. Если долг не погашен, обязательства по выплате перейдут на покупателя.

Если квартира была приобретена в ипотеку, для совершения сделки и оформления договора также требуется разрешение от банка. Однако, многие банки не дают такое разрешение, если ипотека не погашена. Кроме того, может потребоваться письменное разрешение от супруга цедента, если жилье считается совместно нажитым.

Помимо данных покупателя, продавца и застройщика, сведений о договоре ДДУ, цены сделки и списка документов, который должен получить новый дольщик, в договоре можно указать ответственность застройщика. Она включает те же обязанности перед дольщиком, что записаны в ДДУ. Это позволит потребовать неустойку в случае невыполнения застройщиком указанных сроков или других условий.

После составления и подписания договора обязательно зарегистрируйте его в Росреестре. Это можно сделать в территориальном отделении Росреестра или в МФЦ.

Переуступка прав на квартиру в новостройке — чем опасна, список документов, пошаговая инструкция, как продать недвижимость. … Переуступка квартиры в новостройке означает совершение сделки, в ходе которой продавец передает право требования недвижимости покупателю. Процесс называется цессией. Все нюансы этой процедуры регламентируются на законодательном уровне. Договор переуступки права на квартиру – это документ, который оформляется при сделке. Но нужно понимать, что передается не сам объект. Ведь жилье достраивается, по бумагам его еще не существует. Поэтому передается право его требовать. Продажа подобным способом возможна только на стадии возведения дома.