При выборе участка для строительства дома на что обращать внимание

Продолжу рассматривать важные вопросы для тех, кого интересуют загородные дома, и сегодня расскажу вам, как выбрать участок для строительства дома. Тем, кому интересна и покупка готовой недвижимости за городом, предлагаю также почитать, на что обратить внимание при покупке загородного дома. Ну а сейчас полезные советы и рекомендации людям, которые рассматривает вопрос строительства. Как выбрать земельный участок под строительство дома — об этом вы узнаете далее.

Начну с самого важного. Выбор земельного участка категорически нельзя осуществлять, отталкиваясь только от цены. Потому что здесь, как и везде, цена зависит от качества, а качество — в данном случае это юридические, конъюнктурные и природные аспекты, которые обязательно внимательно изучить и проанализировать, перед тем, как выбрать участок для дома. Потому что ошибки здесь могут стоить очень дорого: обернуться серьезной переплатой или вообще невозможностью построить дом так, как вы хотите. Что же это за аспекты?

Подводные камни при выборе участка для строительства дома

Критерий 1 . Назначение земельного участка. Первое и самое главное, на что необходимо обращать внимание перед тем, как выбрать земельный участок — это его юридический статус, то есть, определенное документами назначение земли. Идеальный вариант — это индивидуальное жилищное строительство: в этом случае вы сможете построить загородный дом и подвести к нему все необходимые коммуникации. Аналогичный вариант немного хуже — участки для личного подсобного хозяйства.

Если же это земля сельскохозяйственного назначения (например — для ведения крестьянско-фермерского хозяйства), то на таких участках может быть не предусмотрено строительство вообще, или предусмотрено строительство только нежилых помещений, без возможности подведения нужных коммуникаций и регистрации (чаще всего именно так, но есть исключения).

Точно так же только нежилые строения без юридического адреса можно возвести на земельных участках для дачного строительства, но зато к ним можно подвести коммуникации.

Существуют судебные процедуры изменения статуса участков, но нет никаких гарантий, что вам удастся их пройти. К тому же, это будет длительный и дорогостоящий процесс.

Также, осуществляя выбор земельного участка под строительство, лучше рассматривать участки, принадлежащие населенным пунктам, поскольку с местными властями все последующие вопросы будет решать проще, чем с государством.

Критерий 2 . Коммуникации. Чтобы выбрать земельный участок под строительство дома, важно знать, какие бытовые коммуникации есть рядом, и во сколько обойдется их подведение к конкретному участку (вода, электроэнергия, газ, центральная канализация).

Идеальный вариант, конечно, когда уже имеется некая улица, вдоль которой проведены коммуникации так, что их можно завести в каждый построенный дом. Но такой вариант встречается не так часто, поэтому сразу нужно считать стоимость всех услуг по подведению коммуникаций и закладывать их в общий бюджет строительства загородного дома.

Если владелец участка будет утверждать, что коммуникации скоро подведут — нужно найти официальные документы, которыми это регламентировано (например, решения местных органов власти). Но и даже если такие документы имеются — не факт, что все будет выполнено, тем более — в оговоренные сроки. Например, могут возникнуть проблемы с финансированием.

Узнайте, какого качества вода на участке. Если вам придется бурить скважину — нужно знать, насколько глубоко залегают воды, и можно ли их использовать для питья, каковы параметры и характеристики этой воды. Имейте в виду, что чем глубже придется бурить скважину — тем дороже обойдутся не только первоначальные услуги, но и дальнейшая ее эксплуатация.

Также обратите внимание: если участок расположен на берегу водоема и нет возможности подвести центральную канализацию, будьте готовы к повышенным требованиям СЭС по оборудованию септика.

Критерий 3 . Инфраструктура. Перед тем, как купить участок под строительство дома, внимательно ознакомьтесь и с инфраструктурой региона, перспективами его развития. Оцените, как долго вам придется добираться до работы, других жизненно-необходимых объектов: магазины, рынки, аптеки, школа, детский сад и т.д. Узнайте, какой общественный транспорт ходит в населенный пункт и как часто, в какое время осуществляется первый и последний рейсы: вас должно все это устраивать.

Оцените состояние дорог для подъезда к участку. В идеале прямо к нему должна подходить асфальтированная дорога, иначе в любую непогоду вам придется там «плавать» в грязи.

Важно так же узнать, осуществляется ли централизованный вывоз мусора с участка и как часто.

Критерий 4 . Экологичность. Как правило, люди хотят жить в загородном доме именно по причине экологичности такого жилья. Поэтому чем в более природном месте расположен земельный участок — тем он лучше по данному критерию. Идеальными в этом плане являются участки вблизи лесных массивов, в холмистой и горной местности, вблизи разного рода водоемов.

Но кто-то, наоборот, захочет жить поближе к развитой городской инфраструктуре. Поэтому, выбирая участок для дома, отталкивайтесь о того, что для вас важнее: город с инфраструктурой или экологичный пригород. Также обратите внимание, что земельные участки в городской черте, как правило, дороже и меньше по площади.

Перед тем, как купить участок для дома, узнайте также, не расположены ли в этом районе какие-то вредные производства: заводы, фабрики.

Если вы планируете, помимо постройки дома, разбить сад на участке, то немаловажное значение будет иметь и качество почвы: вы можете заказать ее анализ на экологическую чистоту и плодородность.

Критерий 5 . Тип грунта. Очень важный критерий при выборе участка под строительство дома. От типа грунта зависит, насколько дорого вам обойдется закладка фундамента: для некоторых типов потребуется более надежный фундамент, чтобы дом не давал осадку.

Важно, чтобы грунтовые воды не подходили слишком высоко, а плотность почвы не была слишком низкой (песчаный или глиняный грунт — наихудший вариант). В некоторых случаях по этому критерию участок может быть вообще не пригоден для строительства дома.

Также обратите внимание на ровность поверхности, на которой расположен участок. Если поверхность неровная, то чем сильнее искривление — тем дороже вам обойдется строительство.

Критерий 6 . Размер и пропорции. Оцените размер и пропорции предложенных земельных участков. Для строительства дома с отдельным двором желателен участок не менее 6 соток, конечно же, чем он будет больше — тем больше возможностей открывается перед владельцем.

Немаловажны и пропорции земельного участка: лучше всего, чтобы он был квадратной формы или близким к такому. Наихудший вариант — вытянутые участки или участки сложных геометрических форм.

В заключение хочу еще раз обратить внимание на то, что при выборе участка под строительство дома не нужно спешить (спешка нужна сами знаете, где), а нужно внимательно оценить все плюсы и минусы разных вариантов, чтобы сравнить их, в том числе и с точки зрения совокупного бюджета стройки, подведения коммуникаций.

Теперь вы имеете некоторое представление о том, как выбрать земельный участок для строительства дома. Конечно же, здесь только общая информация, те направления анализа, которые вам нужно будет изучить и проработать глубже, чтобы не допускать ошибок.

Желаю вам удачного выбора. До встречи в других публикациях Финансового гения. Оставайтесь с нами!

Источник: fingeniy.com

Как выбрать участок для строительства дома

Участок

Задумываясь о строительстве дома своей мечты, мы совершенно отчетливо представляем каким он будет. Мы абсолютно точно знаем сколько в доме будет этажей, будет ли из кухни выход на террасу, где будет располагаться детская и в каком углу гостиной мы определим камин (как сделать проект дома правильно).

Но мало кто из нас задумывается о том, как выбрать участок для строительства нашего дома мечты. Поверьте, можете оказаться так, что у купленного нами участка не подходящее назначение для строительства, близкое залегание грунтовых вод, вредное производство за забором, трудности с подключением к коммуникациям, необоснованно высокие платежи.

Да он просто может оказаться в зоне охраны объектов культурного наследия.

Такой участок после покупки в прямом смысле слова, превратится в вашу самую настоящую недвижимость, т.к. продать его за рыночную стоимость будет совершенно невозможно.

Земельные участки, какие они бывают, на каких можно строить жилой дом, а на каких разрешено поставить только сарай. К каким возможно подвести коммуникации, а на каких нельзя лопату в участок воткнуть без разрешения местного министерства культуры.

Так все-таки, какой участок выбрать для возведения жилого дома и избежать дорогостоящие ошибки, давайте поговорим об этом в статье ниже.

Выбор земельного участка по категории и разрешению использования

И так, нам нужен участок для капитального строительства с круглогодичным проживанием. Прежде всего, давайте не забывать, что в 2019 году обновил свою редакцию и начал действовать: Земельный, Градостроительный и Жилищный кодекс.

В нем, такие термины как «дачный участок», «дача», «дачное объединение» ликвидируются. Вместо их вводятся садоводческое некоммерческое товарищество «СНТ» и огородническое некоммерческое товарищество «ОНТ». Осталось так же и индивидуальное жилищное строительство «ИЖС».

Теперь важно: Капитальный жилой дом разрешено построить на землях с разрешенным видом использования:

• ИЖС – индивидуальное жилищное строительство;
• ЛПХ – личное подсобное хозяйство;
• СНТ – садоводческое некоммерческое товарищество;

В «ОНТ» возможно будет поставить только не капитальные строения, т.е. строения без фундамента.

Категория земель, обязательно должна быть указана: «земли населенных пунктов»

На любых других категориях:

• «Земли сельхоз назначения»
• «Земли лесного фонда»;
• «Земли промышленности, энергетики, транспорта и т.д.»;
• «Земли водного фонда»;
• «Земли особо охраняемых территорий»;
• «Земли запаса»;

строительство жилого дома будет крайне затруднено, а порой просто невозможно. Я думаю Вы уже понимаете какой участок выбрать для строительства.

Как выбрать участок для строительства дома ВИДЕО.

Где и как искать земельный участок для строительства

Найдя объявление о продаже участка, не стоит ехать на его осмотр сразу, поберегите силы и средства. Т.к. это может и не понадобится. Для начала, я рекомендую вам проверить этот участок по публичной кадастровой карте.

Это государственный ресурс с более ли менее точной информацией по всем зарегистрированным участкам нашей необъятной страны.

Выбираем интересующую нас землю и очень внимательным образом изучаем всю информацию по данному участку. Для нас, самой важной строчкой будет категория земель и разрешенное использование.

По этой карте также посмотрите соседние участки, нет ли там промышленных зон, в которых в будущем возможна организация какого-либо производства, такое соседство в дальнейшем будет не приятно. Нет ли земель культурного фонда или охраны природы, такие земли имеют свойство разрастаться поглощая все новые участки включая и Ваш.

Изучив таким образом публичную карту переходим к обычным яндекс и гугл картам. Они нам будут интересны только в режиме «панорама». Эти сервисы помогут нам, не выезжая на местность посмотреть пути подъезда, состояние дороги, проходящие по улице коммуникации, уровень соседских домов и т.д.

Использовать нужно оба сервиса т.к. они могли сфотографировать данную местность в разные годы, и вы сможете увидеть небольшую историю данного объекта.

На данном этапе с он-лайн картами покончено, переходим теперь к такому документу как Генеральный план. Для это нам нужно зайти на сайт местной администрации на вкладку «Документы» (место расположение может отличаться) и скачать его.

Это документ с важнейшими муниципальными объектами. На карте генплана отмечаются как существующие объекты так и объекты которые только планируют возводить.

Т.е. наша с Вами задача определить:

• не планируется ли по близости возведения промышленного производства;
• не пройдет ли случайным образом рядом автомагистраль;
• не станет ли это территория заповедником;
• не охранная ли это зона;
• не будет ли через дорогу возведен жилой комплекс в 25 этажей;

Это все в дальнейшем, может обесценить ваш участок, вы попросту не сможете его продать даже по той цене по которой купили. Заметьте эту всю информацию мы можем получить дома через интернет, нам для этого не нужно выезжать на осмотр объекта, а таких объектов, как водится, несколько.

Только после тщательного анализа всего перечисленного выше можете созвониться с владельцем и договариваться о личной встрече и осмотре интересующей Вас земли.

Топография и инфраструктура участка

Вы с супругой, за рулем автомобиля, направляетесь к месту своего возможного проживания. Мой Вам совет, уже на этом этапе оценивайте пути подъезда к объекту. Плохой вариант, когда дорога только одна. В идеале иметь несколько независимых путей подъезда.

Вы должны помнить, когда начнется активная стройка Вашего дома, к участку должен быть доступ не только легковых автомобилей, но спецтехники (самосвал, кран, длинномер, трактор, бетононасос, миксер).

Поверьте, будут случаи, когда кран и фура, миксер и бетононасос, самосвал и трактор будут присутствовать на вашей стройплощадке одновременно. Им понадобится не мало места по ширине, длине и что не мало важно по высоте (из-за электросетей кран не всегда сможет проводить работы)

В идеале, выбрать участок с лежащим по улице асфальтом (крайне редкий случай). Летом сухо, а зимой его почистят. Не нужно будет всем поселком скидываться на трактор после каждого снегопада, не дешевая кстати операция.

Далее, если по дороге к вашему земельному участку лежит бетонка, то у вас не будет проблем с организацией проезда спец техники упомянутой выше. Отсыпанные дороги и грунтовое покрытие это по сути легкое бездорожье.

Ваша легковушка нормально пройдет, а вот гружёный миксер после дождя может не проехать к Вам в назначенное время. А к примеру, на площадке его уже ждет бетононасос, за который вы уже заплатили 10-20 тысяч рублей.

Не лишним будет приехать к участку в разное время суток. Ваша цель определить, насколько сильным будет трафик в часы пик. Согласитесь, если на данном направлении будет пробка, то трудно развести детей по садикам и школам, успев при этом на работу.

Более того и вечером с работы нужно будет снова успеть за детьми. Такие себе карусели я вам скажу. Через полгода таких крысиных бегов вы проклянёте любой дом.

По приезду, оцените топографические данные выбранного участка по таким критериям как:

• прямоугольная форма (в соотношении 1/2);
• без перепада высот (плоский);
• ориентация (с запада на восток);
• расположение на возвышенности;
• угловой участок (дает две свободные стороны подъезда и на одного соседа меньше);

Конечно же, выше приведены идеальные критерии, которые можно наблюдать только в новых коттеджных поселках. В старом же жилом фонде, выбрать участок с такими параметрами, условие практически не реализуемое.

В любом случае подбор участка это всегда компромисс, жертвуя живописными пейзажами выигрываем в цене и т.д.

Чем жертвовать не стоит, так это вероятностью периодического затопления рассматриваемой земли. Это очень важно, т.к. эта проблема практически не решается, если только организацией дорогостоящего дренажа на участке.

Но это совершенно космические вложения и редко, когда оправданы. Поэтому, все участки в поймах рек и озер проверяйте по этому критерию.

Далее очень важно определить наличие коммуникаций. Их всего 4 основных вида и 1 дополнительный:

• свет (Возможность подключения 15 кВт. В условия активного пользования домашней бытовой техникой, а также энергоснабжения гаража, мастерской, бани и т.д. это минимальное условие);
• газ (он нужен не только для кухонной плиты, но и для горячего водоснабжения и самое главное отопления дома. Его конечно же можно заменить электричеством, но счет по оплате будут выше в несколько раз);
• канализация (наличие центральной канализации — это огромный плюс несомненно, но отсутствие её совсем не критично, правильно организованные переливные септики полностью решают эту проблему);
• водопровод (отсутствие водопровода компенсируется собственной скважиной, при условии, что вода залегает не глубоко. На это следует так же обратить внимание);
• интернет (с лёгкостью можно заменить мобильным или спутниковым, но куда лучше иметь оптический ввод непосредственно в дом, уточните у соседей проходит ли оптическая линия по улице);

Конечно же, выбрать участок можно и с минимум коммуникаций. Например, имея только «свет» все остальые блага человечества можно решить ценой полноты своего кошелька. Скважину можно пробить (практически любой глубины).

С септиком проблем вообще не должно быть. Спутниковая тарелка с интернетом тоже Вас выручит. Да и отопление так или иначе можно реализовать на электрическом котле. Другими словами данный кусок земли уж очень сильно должен запасть Вам в душу что бы создавать себе проблемы на ровном месте.

Какой оптимальный размер участка необходим?

Пейзажный вид, коммуникации, подъездные дороги это все очень хорошо и важно, но какой у этого участка должен быть размер? Сколько, как говориться вешать в граммах? Достаточно ли для постройки капитального, жилого дома 2-х соток или стоит придерживаться советского стандарта в 6 соток?

А может нам жизненно необходимо иметь 12 соток? Я даже убежден, что некоторым из Вас по карману и все 25 соток земли. Так какой же размер оптимален и оправдан для строительства дома?

Современный мир диктует современный условия, по которым среднестатистический одноэтажный дом имеет площадь от 90 до 130 квадратных метров. Двухэтажных дом варьируется от 130 до 220 метров квадратных.

Пятно застройки среднего одноэтажного дома составляет 10х11 метров, что составляет 1,1 сотку. С учетом градостроительных норм по отступам от забора и наличию построек второго и третьего плана (гараж, баня, беседка) минимальным размером участка будет 4 сотки.

Этого хватит на ваши нужды, но как говорится впритык. Средним и более чем достаточным будет участок размером в 10-15 соток. В этом случае, все Ваше свободное время займет огород, который будет равен примерно 6-8 соткам.

Размеры двухэтажного дома по пятну застройки будут ощутимо меньше, т.к. общая площадь будет делится на 2 этажа. Т.е. 150-ти квадратный дом вполне может уместиться в пятне застройки 9х9 метров, а это по площади 0,8 сотки. Экономия на лицо, но у двухэтажных домов есть свои минусы, о них в другой статье.

Исходя из расчетов, мы видим, что и для двухэтажных домов минимальным подойдет участок в 4 сотки.

Обычно, маленькие участки в 4-5 соток, расположены в старых районах города. Остановки, школы, больницы, кинотеатры – это все будет у вас под рукой. Обратная же сторона медали данной локации – плотная застройка, высокая цена, старые коммуникации и плотный трафик.

Но самый главный недостаток маленького участка – это стремительно меняющиеся градостроительные нормы. Порой просто невозможно выдержать необходимые размеры по отступам. Пожарная безопасность и т.д.

Если же участок рассматривается на окраине города, за городом, или же в коттеджном поселке, то смело берите участок в 10-15 соток. Вы ощутите простор и радость от таких размеров. Участки, превышающие 15 соток, обычно, излишне большие и как правило зарастают бурьяном.

Участок в коттеджном поселке, стоит-ли?

Во круг практически любого города России, в живописных местах возле речки или даже в лесу стали образовываться границы массовой или планомерной застройки. В народе такие места называют «Коттеджные поселки» или «ДНТ» (дачное некоммерческое товарищество).

Названия могут быть разными:

«деревни нового типа», «клубные поселки», «элитные поселки», «слободы» и т.д. Сразу скажу, что более подробно о коттеджных поселках вы можете прочитать на нашем портале.

Как это все устроено? Очень влиятельный предприниматель выкупает огромнейший участок земли в живописном месте возле города. Это участок межеванием делится на более мелкие по 10-15 соток.

Всему этому товариществу дается название в ключе: «Пупкинская слобода». Обносят всю территорию забором и ставят шлагбаум.

Далее, часть домов строит сам владелец поселка и зарабатывает на этом, а остальную часть земельных участков продает всем желающим. Таким образом за 3-5 лет поселок начинает жить, казалось бы, нормальной жизнью.

Пока владельцы своих домов в этом поселке не начинают получать заоблачные счета по коммунальным платежам (газ, шлагбаум, охрана, уборка территории 10000-30000 рублей в месяц).

Тут то и выясняется, что владельцу «Пупкинской слободы», в которой находится Ваш дом, принадлежат все подъездные пути, все места общего пользования и коммуникации. Т.е. он, как организатор охраны, уборки, облагораживания мест общего пользования, сам генерирует сумму, которую должен платить каждый дом.

Сумма кстати может отличаться для каждого дома.

Вы конечно можете сказать, что довольно, мы сами будем управлять своим поселком. Создадим товарищество собственников недвижимости (ТСН) и будем сами формировать прозрачные платежки без скрытых надбавок.

Все верно говорите, только этот влиятельный предприниматель не для того создавал эту «Пупкинскую слободу», что бы Вы честно себе платежи начисляли.

Однозначно, поселок, поселку рознь. Есть отличные варианты где происходит управление с человеческим лицом, но пока это редкость. Какой участок выбрать, в поселке или на земеле населенного пункта, решать только Вам.

Вы должны быть готовы к тому, что коттеджный поселок окажется не сахаром.

Какие документы нужно проверять при покупке земли

Какой выбор участка не может обойтись без проверки документов. На эту тему есть целая статья на нашем сайте, прочтите её обязательно. Но вот Вам в вкратце пошаговая инструкция как проверить документы:

• Узнайте у продавца адрес или кадастровый номер земельного участка;
• По публичной кадастровой карте проверьте его площадь, категорию и назначение;
• Через интернет оформите ЕГРН выписку. Её дают свободно. Из нее вы узнаете наложен ли на участок арест или не находится ли он в залоге и т.д.;
• При обнаружении расхождения в данных – это повод обратится к профессиональному риелтору или юристу;

В любом случае скорее всего вашу сделку будет сопровождать профессионал.

Как определить объективную цену участка

Мы живем в демократической стране, в которой каждый собственник сам решает сколько стоит его собственность. И только свободный рынок регулирует эту стоимость. Другими словами, за «сильно» дорого у Вас не купят и волей не волей придется снижать цену.

Но нам как покупателям важно знать какая цена завышена, а какая нет. Существует негласное правило по которому можно приблизительно оценить тот или иной земельный объект: «соотношение расходов на участок земли и возведение дома должно быть в пределах 25-35%» Данные цифры конечно же условны, все зависит от конкретного случая.

Если Вы видите, что цена объективно высоковата, то вот Вам несколько пунктов за которые смело можно торговаться на 25-30%:

• (ЛЭП) линии электропередачи, проходящие в непосредственной близости (испорченный вид, влияние на здоровье);
• пролегающая рядом железная дорога (шум, клубы дыма и гари);
• очистные сооружения (с завидной регулярностью вы будете чувствовать запах сероводорода);
• гаражные кооперативы;
• промышленная зона (шум);
• кладбища;
• жилые комплексы повышенной этажности;
• животноводческие фермы (неприятный запах);

Но присутствуют и факты, повышающие стоимость участка на 25-30%:

• любой водоем при условии, что весной не происходит затопления;
• лесные массивы, заповедники, реликтовые места;
• место с которого открывается панорамные виды на город, реку, горы и т.д.
• спорткомплексы, школы, больницы;
• остановки общественного транспорта;

Почему нужно узнать соседей до покупки участка?

Если в выборе участка вы дошли до этого пункта, то значит Вам все нравится, и вы практически у цели. Мой Вам совет, не гоните лошадей, самое время прогуляется по району пешком, переговорить с местными жителями о Ваших будущих соседях.

Дом – конечно же ваша крепость, но именно соседи могут разрушить вашу заветную мечту о счастливом проживании в нем. Не поленитесь, это может уберечь Вас от конфликтных ситуаций в будущем.

В итоге, как выбрать земельный участок по пунктам?

1. Найдите интересующий Вас участок на досках объявлений;
2. Проверьте его по публичной кадастровой карте;
3. Проанализируйте Генеральный план данного района;
4. Проанализируйте инфраструктуру на предмет:
5. Транспортная доступность (дорожное покрытие; количество подъездов, пробки и т.д.);
6. Топографию (затопление, неровность и т.д.);
7. Удаленность социальных объектов (школы, больницы, магазины и т.д.);
8. Коммуникации (свет, газ, вода, канализация, интернет) Правильным будет выбрать участок со всеми коммуникациями;
9. Прогуляйтесь по району, осмотритесь, поговорите с местными жителями, они помогут Вам составить впечатление о районе более точно;
10. Определите факты, за которые вы сможете сторговаться;
11. Обязательно подберите несколько равноценных вариантов, что бы не стать заложником не уступчивых продавцов;

Вы только не должны забывать одну прописную и очень известную истину, идеальных участков не бывает, весь ваш выбор будет сводится к компромиссу. А величина этого компромисса будет определяться суммой, которой вы располагаете на момент покупки.

В любом случае, следуя советам данной статьи, риск выбрать проблемный участок гораздо ниже.

Источник: stroisyasam.ru