Приемка объекта долевого строительства на что обратить внимание

Мечты сбываются! Строительство дома, наконец-то, завершено, и наша долгожданная квартира в нем уже готова. Об этом нам торжественно сообщил Застройщик, и пригласил нас принять его работу, и подписать Акт приема-передачи квартиры.

Рассмотрим основные правила приемки квартиры в новостройке.

Формально Застройщик должен нас уведомить (заказным письмом или лично) об окончании строительства, и о своей готовности передать нам квартиру – за 2-4 недели до начала срока передачи.

Если Застройщику не удалось до нас достучаться (заказное письмо вернулось, на звонки Покупатель не отвечает), то он имеет право по истечении 2-х месяцев составить односторонний Акт приема-передачи квартиры. И тогда вся ответственность за новую квартиру (в т.ч.

риск ее случайной гибели) автоматически переходит на Покупателя.

Мы же, в свою очередь, должны явиться для приемки квартиры в течение 7-ми дней с момента получения официального уведомления от Застройщика. Все эти сроки указаны в статье 8 закона ФЗ-214.

5 ошибок при подписании акта-приемки у застройщика

Что делать, если Застройщик предлагает дольщику подписать допсоглашение к ДДУ о переносе срока сдачи дома? – см. в этой заметке.

Приемка квартиры в новостройке – на что обратить внимание

Процесс передачи квартир Покупателям (заселение) происходит согласно графику, который Застройщик должен опубликовать на своем сайте. И процесс этот не быстрый, может растянуться на несколько месяцев.

Перед приемкой квартиры в новостройке и подписанием Акта приема-передачи, нам надо убедиться, что дом действительно сдан (это правило установлено законом ФЗ-214). Для этого запрашиваем у Застройщика копию Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Нам же при себе лучше иметь паспорт и свой экземпляр договора с Застройщиком.

Желание поскорее получить ключи и начать обустраиваться – понятно. Но если мы поспешим, то можем получить в довесок некоторые строительные сюрпризы, которые нам придется исправлять самим, и за свой счет.

Квартиры в современных новостройках, чего уж греха таить, сдаются с дефектами и недоделками практически всегда. Это факт, подтвержденный практикой. Вопрос только в том, насколько серьезны эти недоделки и сколько их.

По оценкам специалистов, занимающихся приемкой квартир в Москве, например, суммы затрат Покупателей на самостоятельное исправление дефектов в новых квартирах колеблются в диапазоне 50 — 150 тыс. руб. (данные за 2017 год).

Специалистов-строителей по приемке квартир в новостройках можно найти ЗДЕСЬ (для Москвы и московской области).

Для Покупателя Акт приема квартиры в новостройке является не пустой формальностью, а важным документом, дающим нам возможность воздействовать на Застройщика, и отстаивать свои права, если тот допустил серьезный брак в своей работе.

Для Застройщика подписание Покупателем Акта означает, что все свои обязательства по договору он выполнил, и больше с него спрашивать нечего. Если, конечно, Покупатель не внес в сам Акт ряд замечаний по качеству (см. ниже).

Кроме того, после подписания Акта Застройщик снимает с себя все платежи за «коммуналку» по данной квартире, и перекладывает их на плечи Покупателя (еще до получения Покупателем права собственности). Причем, за «коммуналку» с нас могут потребовать предоплату за 3-4 мес. вперед.

Хотя Акт приема квартиры в новостройке и является официальным документом (протоколом), имеющим юридическую силу, он составляется в произвольной, простой письменной форме.

Образец Акта приема-передачи квартиры в новостройке можно скачать ЗДЕСЬ.

Собственно процесс приемки новой квартиры для нас фактор не менее важный, чем подписание договора с Застройщиком. Поэтому готовиться к этому процессу надо загодя и основательно – мы должны знать, что и где проверять, как обнаружить скрытые дефекты, какие недоделки считаются существенными, а какие в пределах нормы (согласно ГОСТам и СНиПам), как фиксировать все это в Акте, и т.п.

В первую очередь проверяем соответствие реальной планировки квартиры тому проекту, который был заявлен Застройщиком при подписании договора.

Затем сверяем реальную (по данным БТИ) и проектную (по договору) площади квартиры.

Нередки случаи, когда фактическая площадь по результатам обмеров БТИ, несколько больше или меньше проектной. Если площадь оказалась больше – нам, возможно, придется доплатить Застройщику за излишек.

Если же площадь уменьшилась – мы имеем право потребовать вернуть нам разницу за недостающий метраж. Бывает, что Застройщик устанавливает в договоре определенный предел возможных расхождений в площади, и готов выплачивать нам разницу только в случае превышения этого предела.

Суд, обычно, считает такую оговорку в договоре недействительной.

Далее начинаем осмотр каждого элемента квартиры. Если в процессе приемки квартиры нами обнаружен брак – значительные дефекты или недоделки – то мы фиксируем это письменно в самом Акте приемки квартиры, либо в Смотровом листе, прилагаемом к Акту.

Также в Смотровом листе указываются и сроки (как правило, не более двух месяцев), в течение которых Застройщик обязан устранить дефекты за свой счет. Как вариант, допускается денежная компенсация Застройщиком наших затрат на самостоятельное устранение дефектов.

Нарекания при приемке квартир в новостройках чаще всего вызывают некачественно сделанные цементные стяжки на полу, кривые стены, «заваленные» углы.

Нам также нужно будет проверить качество установки стеклопакетов и дверей, тщательно осмотреть элементы водоснабжения, канализации, отопления и вентиляции.

А если по условиям договора в квартире должна быть установлена сантехника, то проверяем и ее на предмет трещин и качества установки (как все это делать – см. по ссылке ниже).

При этом стоит иметь в виду, что мелкие дефекты в новой квартире практически неизбежны (неровности на стенах, перепад на стыках плит перекрытий и т.п.), и с ними приходится мириться. Такие «мелочи» нивелируются затем в процессе внутренней отделки квартиры.

Выражать Застройщику претензии стоит только при обнаружении действительно серьезных недоделок. При этом, наши претензии должны опираться на действующие СНиПы (Строительные Нормы и Правила), иначе каждый будет требовать для себя идеала, коего в природе, как известно, не встречается.

Вообще, для эффективной приемки квартиры и грамотной формулировки претензий в Смотровом листе, имеет смысл пригласить независимого специалиста-строителя (опытного прораба, например), который не только знает СНиПы, но и наметанным глазом определит, где рабочие допустили оплошность, требующую исправления. Тогда нам не придется устранять недоделки за свой счет.

Бывает, что эксперта-строителя пригласить нет возможности, в таком случае можно самим ознакомиться с техническими правилами приемки квартиры у Застройщика (что и как проверять – см. по ссылке).

Помощь в приемке квартир у Застройщика, выявлении строительных дефектов и проверке инженерных систем – см. ЗДЕСЬ (Москва и МО).

Лучше, если приемка квартиры происходит в осенне-зимний период, когда отопление уже включено. Тогда есть возможность сразу оценить его работу и проверить герметичность и терморегуляцию батарей.

Если же приемка происходит летом, то в Акте приема-передачи или Смотровом листе необходимо указать, что теплоснабжение не было проверено за неимением технической возможности это сделать.

И в любом случае, приемку квартиры в новостройке лучше проводить утром или днем – при ярком дневном свете гораздо легче заметить брак и недоделки в квартире.

В процессе приемки не следует также забывать про состояние подъезда, лестничной клетки, лифта и придомовой территории, которая должна соответствовать заявленному плану (парковка, детская площадка, бордюры, ограды, ночное освещение, отсутствие строительного мусора и т.п.). Обязательно уделим внимание системам пожаротушения и дымоудаления, предусмотренным в доме.

— Как нужно принимать новую квартиру у Застройщика? На что обратить внимание при приемке? Какие документы подписывать?

Закон ФЗ-214 дает нам право при обнаружении недоделок не подписывать Акт приема-передачи. Но без него не начнется оформление права собственности, а это тоже не быстрый процесс.

Поэтому чтобы не терять зря времени, лучше зафиксировать письменно все обнаруженные недостатки в Смотровом листе, подписать Акт, и передать его Застройщику для отправки в Росреестр на регистрацию.

Это не снимает с Застройщика обязательств по устранению отмеченных недоделок.

Себе мы оставляем копии этих документов с подписью Застройщика. Если Застройщик не устраняет указанных дефектов в указанные сроки, то это уже является основанием для обращения Покупателя в суд.

Правда, закон предоставляет нам еще два альтернативных пути решения этого вопроса: мы можем потребовать соразмерного уменьшения цены нашего договора с Застройщиком, либо потребовать возмещения наших расходов на самостоятельное устранение дефектов.

Кроме того, если мы покупали квартиру по Договору долевого участия, то в соответствии с 214-ФЗ на нашу квартиру дается гарантийный срок – 5 лет, а на инженерное оборудование – 3 года.

В течение этого срока мы также можем предъявлять претензии Застройщику по обнаруженным в процессе эксплуатации квартиры недочетам и дефектам (в т.ч. скрытым), и требовать их устранения за его счет.

Скрытые дефекты можно обнаружить только пожив в квартире хотя бы несколько месяцев. Это может быть промерзание стены, грибок, щели в стыках, протечки в потолке (особенно для квартир на последнем этаже), неработающая вентиляция (тяга может быть не наружу, а внутрь), и др.

На практике Покупатели еще до сдачи дома стараются посмотреть свои будущие квадратные метры (по возможности, пригласив эксперта), и явные недостатки обнаруживают уже на этом этапе. В это время, пока строители еще не покинули объект, потребовать и добиться устранения недоделок бывает значительно проще.

После подписания Акта приемки квартиры в новостройке и улаживания разногласий (в части устранения недоделок), мы наконец-то получаем ключи от нашей квартиры. Ура! Можно заселяться, делать ремонт, завозить мебель, кошек, собак и родственников.

Как принимать квартиру в новостройке без отделки у застройщика?

Чтобы защитить себя от непредвиденных ситуаций и проблем, важно знать, как принимать квартиру в новостройке без отделки у застройщика, каким нюансам уделить внимание, и что из документов стоит иметь в процессе приемки объекта, передаваемого по ДДУ.

Получение ключей не стоит воспринимать, как формальность. Стоит внимательно изучить жилье на скрытые дефекты, своевременно указать на них строительной компании и потребовать исправления ситуации. Отказ застройщика от устранения недостатков является поводом для подачи в суд. Но обо всем подробнее.

Как правильно принять квартиру у застройщика?

Главным документом в процессе получения ключей является акт приема-передачи, без которого не обойтись при последующей регистрации квартиры. Для его получения на объекте должны быть завершены все мероприятия, а жилье готово к сдаче. Недвижимости присваивается почтовый ящик, а само сооружение официально принято государственной комиссией и введено в эксплуатацию.

После получения необходимых документов, требуется сделать следующие шаги — взять смотровой лист, оценить состояние квартиры, выявить имеющиеся дефекты и при отсутствии замечаний поставить подпись в документе. Со дня, когда государственная комиссия приняла здание, должно пройти не больше 6 месяцев. Если процесс затягивается, это должно вызывать подозрения со стороны участника договора долевого участия.

• Почтовый адрес построенного дома.
• Номер квартиры, который присвоила уполномоченная организация (ПИБ).
• Цена недвижимости.
• Площадь жилья.

При оформлении ДДУ с застройщиком необходимо помнить, что по ФЗ №214 на переданную недвижимость распространяется гарантия, которая действует в течение пяти лет с момента передачи объекта. Она касается не только внешнего оформления, но и внутренней отделки квартиры. Строительные компании редко упоминают этот пункт в договоре, но такая хитрость не снимает с них ответственности.

На что нужно обращать внимание при осмотре квартиры?

При заключении ДДУ стоит изучить его и обратить внимание, в каком состоянии передается недвижимость — без отделки, с черновыми отделочными работами или «под ключ». От этой информации зависит процесс приемки объекта у строительной компании. Рассмотрим все варианты.

Жилье без отделки

Принимая квартиру без отделочных работ, стоит захватить с собой рулетку и быть внимательным по отношению к различным элементам жилья. Важно проверить:

• Соответствие квартиры плану, который указан в приложении к договору долевого участия. Ширина и длина комнат, коридоров и других помещений должна соответствовать информации в документе. Если недвижимость имеет меньшую площадь, покупатель вправе потребовать деньги за переплаченные квадратные метры. Но здесь работает и обратное правило. Если метраж выше, за каждый «квадрат» придется доплатить.
• Правильность работы и установки дверей, окон. Если они повреждены, застройщик должен произвести замену.
• Стены. Они не должны отклоняться по вертикальной плоскости.
• Полы. Важно, чтобы стяжка была ровной, а по углам комнаты не было следов грибка и плесени, которую легко определить по потемнению.
• Вентиляцию. Проверка производится с помощью обычной зажигалки (при поднесении к вентиляционному отверстию огонь должно «тянуть» внутрь системы).
• Элементы электрической части. В договоре может быть указано, сколько патронов и розеток установлено в квартире. Этот момент стоит проверить и убедиться в работоспособности.

Квартира с черновой отделкой

Сложнее обстоит ситуация в вопросе проверки жилья с отделкой «чернового» типа. Такая работа занимает больше времени и требует знания определенных нюансов, позволяющих выявить недоработки и указать на них строительной компании. Стоит учесть следующее:

• Состояние пола, стен и потолка при обработке улучшенной штукатуркой. Для стен допускаются незначительные неровности по вертикальной плоскости до 2 мм на один метр длины или до 1 см на всю высоту стенки. Проверка производится с помощью отвеса или длинной рейки. Внешне не должно быть более двух неровностей на 4 кв. метрах площади, а допустимые углубления — не более 3 мм. Трещин, высолов, раковин, отслоения штукатурки и других явных проблем быть не должно.
• Если строительная компания использовала в процессе отделки сухую гипсовую штукатурку, допускается отклонение в вертикальной плоскости не больше 0,5 см на всю высоту или 1 мм на один метр стены. На 4 кв. метрах должно быть не более 2-х неровностей, имеющих глубину до 2 мм. В места совмещения гипсокартона допускаются провесы до одного миллиметра, но трещин быть не должно.
• Проверка полов зависит от применяемой в будущем отделки. Для укладки ламината или линолеума допускаются неровности не больше 2-х миллиметров глубиной. Если будет укладываться керамическая плитка, этот параметр может достигать 6 мм. Уклон пола — до 2%, но не больше 5 см вне зависимости от размера комнаты. В местах совмещения бетонной стяжки и стен должны быть полоски звукоизолирующего материала.
• Если потолок выполнен из монолитного бетона, допускается отклонение до 7,5 мм на одном метре или не более 1,45 см на трехметровой длине. Максимальная толщина выступов или наплывов должна быть до 2-х мм при диаметре в 1 см.

На что еще обратить внимание?

• При осмотре окон важно обратить внимание, чтобы над слоем монтажной пены с наружной стороны была закреплена специальная лента. Все двери и рамы должны легко закрываться и плотно прилегать к створкам. Обязательно наличие качественной и правильно настроенной фурнитуры. Подоконники должны располагаться на одном уровне.
• В процессе приемки отопительной системы важно обратить внимание на наличие специальных кранов для стравливания воздуха и регуляторов температуры. В процессе монтажа радиаторов должны соблюдаться определенные расстояния — от пола 6 см, от стены не меньше 2,5 см и от подоконника — 5 см и более.
• Стояки подачи воды должны стоять вертикально и надежно фиксироваться с помощью специальных хомутов. В водомерном узле должно быть следующее оборудование — запорный кран, фильтр грубой очистки, а также водяной счетчик. Требуется проверить работу системы и качество стыков.
• Проверка вентиляции производится с помощью зажигалки (метод рассмотрен выше) или листа бумаги. Последний необходимо приложить к вентиляционной решетки. Если он «прилип», система работает нормально. В ином случае можно говорить о загрязненном вентиляционном отверстии.
• На вводном электрощите должен быть автомат, УЗО и выключатели для различных нагрузочных групп. Показания счетчиков необходимо переписать и проверить работу сети путем подключения какого-либо прибора.
• Замок в дверях должен четко закрываться и открываться.
• Если предусмотрено подведение телефона или сети Интернет, этот момент также необходимо проверить.

Квартира «под ключ» (с чистовой отделкой)

Особенность чистовой отделки в том, что квартира готова для проживания. Покупателю остается занести мебель и личные вещи, после чего в квартиру можно въезжать.

Как правило, жилье «под ключ» сдается в элитных новостройках, поэтом проблемы возникают редко. Но выполнить проверку все равно необходимо. Отдельное внимание уделяется качеству ремонта, правильности установки элементов электрической системы.

Принципы контроля такие же, как и при проверке квартиры с черновой отделкой.

В договоре на отделочные работы обычно оговариваются все нюансы ремонта — применяемые цвета, материалы, а также инженерное оборудование. Перед подписанием акта важно проверить, чтобы все элементы в полной мере соответствовали плану. Отдельное внимание стоит уделить паркету, для которого допустимы отклонения по плоскости не больше 4 мм, а расстояние между плитками до 1 мм.

Какие документы нужно брать при передаче квартиры?

На встречу с представителем строительной компании должны прийти все, кто вписан в ДДУ. В ином случае оформить акт приема-передачи не получится, ведь в нем указаны упомянутые в договоре лица. Если кто-то не может прийти лично, стоит оформить доверенность на другого человека, сообщив об этом застройщику для переделки акта.

Встреча с представителем проходит в два этапа:

• На первом этапе требуется прийти с ДДУ и квитанциями об оплате для проведения сверки. Информация о времени и дате определяется застройщиком, после чего покупатели информируются об этом по телефону или письмом о готовности. Этот момент можно контролировать и самостоятельно через Интернет.
• Вторая встреча подразумевает осмотр квартиры. Здесь потребуются паспорта, договор ДДУ и квитанции, подтверждающие оплату. Не стоит подписывать документы приемки-передачи до личного осмотра. В ином случае предъявить претензии не получится.

Сроки передачи квартиры после сдачи дома

Как правило, дата приводится в «квартальном» или «полугодовом» выражении. Если сроком сдачи указан первый квартал, это значит, что до 1 апреля разрешение должно быть получено. С этого момента начинается отсчет срока передачи жилья дольщикам. Просрочки в один день достаточно, чтобы требовать со строительной компании неустойки. Бывают ситуации, когда компания получает разрешение в последний момент, а после подгоняет участников ДДУ и просит их быстрее подписывать акты.

Как правильно принять квартиру в новостройке — порядок осмотра, проверки и передачи

Как происходит процедура приемки новостройки, что должно быть в квартире, на что обращать внимание…Наши советы помогут вам избежать типичных ошибок покупателя.

Срок приема и передачи квартиры в новостройке указан в договоре долевого участия. Конечно, до того, как передавать квартиру, застройщик должен сдать дом и произвести обмеры БТИ (это точно мимо вас не пройдет – за обмер придется заплатить).

«Дольщик ориентируется на указанные в договоре сроки и ждет от застройщика сигнала о том, что можно принимать квартиру, рассказывает Максим Радченко зам. генерального директора по развитию ООО ИСК «Ареал».

— Тут все зависит от конкретного застройщика — кто-то отправляет только бумажное письмо, как предписывает процедура, кто-то связывается с покупателями по e-mail и по телефону.

Договорившись с застройщиком о приемке, в офис приезжают все лица, указанные в договоре долевого участия (если может приехать только один, нужно заранее оформить доверенности на всех остальных). С собой нужны паспорта (или один паспорт плюс нотариально заверенные доверенности на всех, кто указан в ДДУ), плюс оригинал договора долевого участия.

Встречаются случаи, когда дольщики соглашаются подписать акт приема-передачи прямо в офисе — делать этого не следует до фактического осмотра квартиры. В противном случае не получится доказать законность своих претензий, если в квартире обнаружены серьезные недочеты».

Что делать, если вы не сможете присутствовать на передаче квартиры?

Если вы находитесь в другом регионе или даже стране, возможности приехать нет, лучше не затягивать с приемкой квартиры. Сделать это сможет по доверенности ваш представитель.

Иначе застройщик составит односторонний акт передачи квартиры на том основании, то вы были уведомлены надлежащим образом и не явились.

И тогда вы лишитесь очень хорошего времени для выявления и устранения недоделок.

Есть еще один деликатный момент: что делать, если один из дольщиков умер? Вот что на этот счет говорит адвокат Мария Баст, председатель Ассоциации Адвокатов России за Права Человека:

«Даже если не оформлено право собственности в Россреестре, право требования включается в наследственную массу. И в Россреестр можно обращаться в порядке наследования.

Требуется нотариальная процедура вступления в наследство, заявление подается в течение 6-ти месяцев с момента смерти лица, нотариусом собираются документы, можно принести договоры долевого участия умершего и включить требование по договору в наследственную массу.

Спустя полгода нотариус выдает свидетельство о праве на наследство на имущество, указанное в свидетельстве, в т.ч. и на право требования».

На этом основании уже можно обращаться к застройщику по поводу приемки квартиры и в Росреестр по поводу последующей регистрации.

Осмотр квартиры в новостройке

Даже если вы не являетесь экспертом в строительстве, вам сейчас придется вникнут в тонкости приема квартиры в новостройке. Прежде всего, вам придется запастись некоторым оборудованием.

А именно: большой линейкой или рулеткой (или лазерным дальномером – самые дешевые стоят около 1.5 тыс. рублей). А также отвесом, угольником, уровнем (уровень и транспортир существуют в виде приложений на мобильном телефоне).

Эти девайсы понадобятся вам для перепроверки площади квартиры, оценки вертикальности стен и горизонтальности пола.

Для проверки инженерных систем и окон вам понадобятся лампочка, отвертка-тестер, спички, лист бумаги и, возможно, небольшая лестница-стремянка.

Осмотр квартиры начинается с осмотра дома снаружи и подъезда. Кроме очевидных недочетов, типа заметных глазу трещин на стенах, обратите внимание, вывезен ли строительный мусор.

Это – один из этапов строительства, к моменту передачи квартиры жильцам мусора на территории дома быть не должно! Войдя в квартиру, прежде всего, убедитесь, что в ней нет никаких посторонних запахов (то есть она не служила туалетом для строителей).

Собственно, в самой квартире специалисты советуют проверять в первую очередь несущие конструкции. То есть убедиться, что стены вертикальны (допускается отклонение не более 1 см на метр длины), а пол – горизонтален (допускается отклонение не более 0.5 см на метр длины). Это можно делать не только уровнем, но, например, измерив высоту стен в разных частях комнаты.

Кстати, проверьте высоту потолков, она должна соответствовать заявленной.

Обязательно убедитесь, что углы между стенами прямые (если иное не предусмотрено проектом квартиры).

Даже если вы купили квартиру без отделки, исправление «невертикальности» стен может влететь вам в копеечку. К тому же при этой операции может уменьшиться площадь квартиры.

Еще один существенный момент, который часто «всплывает» при приемке квартиры — расхождение проектной площади с реальной, -рассказывает Максим Радченко. — Замеры БТИ проводятся еще до приемки, и дольщика об этом извещают заранее.

Есть, однако, случаи, когда расхождение в пользу застройщика покупатель обнаруживает только при осмотре квартиры (для этого, разумеется, измеряются помещения — длина и ширина по уровню пола, плюс важно удостовериться, строго ли прямые углы в помещении). Площадь дверных проемов считается только в том случае, если они шире двух метров.

Если обнаруживается «недостача» площади по сравнению с планом квартиры из ДДУ, пишется претензия с рассчитанной по рыночной стоимости метра суммой компенсации.

Кстати, внимательно изучите договор, там может быть прописана минимальная площадь, нехватка которой не подлежит компенсации. Или указана фиксированная цена компенсации.

Проверяя окна, обратите внимание на то, насколько плотно само окно прилегает к раме. Для этого советуют зажать в окне листок бумаги и попытаться вытащить (если удалось – значит, прилегание неплотное). Важно, в принципе, открыть и закрыть окно и удостовериться, что рама не перекошено, окно открывается и закрывается легко.

Удостоверьтесь, что все щели заделаны герметиком. И – для успокоения, убедитесь, сколько камер в вашем окне (эта спецификация должна быть прописана в договоре долевого участия). Для этого поднесите к стеклу зажженную спичку (зажигалку) и посчитайте отражения. В двухкамерном их должно быть три, в трехкамерном – четыре (пламя отражается от каждой стеклянной поверхности).

Посмотрите, как установлены радиаторы. Они должны быть прочно закреплены и располагаться не ниже 10 см от пола, не выше 7 см до подоконника и не ближе 2 см от стены. Убедитесь, что все терморегуляторы работают. Если вы принимали квартиру летом, то напишите: «принято без проверки системы отопления».

Очень часто советуют осмотреть места швов (углы, пространство под окнами) на предмет протечек и плесени. Таким образом можно проверить «негерметичность» квартиры. Наш совет, актуальный, правда, только в отопительный сезон – изучить квартиру с помощью тепловизора.

Его можно взять напрокат (в Московском регионе – около 2 тыс. рублей в сутки) или есть опция купить специальную насадку на мобильные телефоны и скачать соответствующее приложение. Наличие невидимых глазу мостиков холода – недочет, который строители должны устранить.

Если предусмотрена разводка электричества по квартире, проверьте розетки и патроны (пригодится отвертка-тестер и лампочка). Вентиляцию проверяют с помощью того же листка бумаги (должен прилипать к решетке) или зажигалки (пламя должно отклоняться).

Запишите показания счетчиков (электричества и воды).

Все серьезные недочеты надо фиксировать фото и видеосъемкой.

Какую квартиру легче принимать – с отделкой или без?

Считается, что квартиру без отделки принимать легче. Особенно ту, где коммуникации доведены только до входа в квартиру. Отделка скрывает многие недостатки, например, уже невозможно оценить, насколько ровная и горизонтальная стяжка пола, не осыпается ли она в некоторых местах. Но на то застройщик и дает гарантию, чтобы выявить наличие скрытых дефектов.

С другой стороны, в квартире с отделкой многие возможные недостатки более «понятны» (типа того, не отбит ли фаянс на сантехнике, не отходят ли обои). В приложении к договору долевого участия должны быть описаны характеристики материалов, используемых при отделке.

Специалисты советуют при приеме квартиры попросить документы, подтверждающие, что были использованы именно эти материалы.

Что делать с недочетами при приеме новостройки?

Как показывает практика, более или менее существенные недочеты бывают в большинстве случаев (по крайней мере, в сегменте жилья массового спроса), поэтому между первым визитом к застройщику и подписанием акта приемки проходит время, — продолжает Максим Радченко. — Все недочеты (не только существенные — вроде дыр в стене или отсутствия дверей) должны быть зафиксированы в т.н. «дефектном акте». Его также называют «дефектной ведомостью», «листом осмотра» — название может отличаться.

Главное, что документ должен содержать название фирмы-застройщика и ФИО гендиректора, в нем указывается номер квартиры и адрес дома. Кстати, конкретный перечень существенных и несущественных недочетов законом не установлен, основной критерий — препятствуют ли недочеты проживанию в квартире.

Важно: при наличии существенных недочетов акт приема-передачи подписывать не надо (дефектный акт составить и подписать надо, и в нем как причину отказа от приемки квартиры указать как наличие существенного недочета).

При несущественных — не мешают жизни в квартире, но сказываются на качестве (трещины или царапины на окнах, неровности стен и т.п.) — составлять и подписывать надо оба документа.

Если дольщик не подписывает акт приемки при отсутствии существенных нарушений, по прошествии двух месяцев застройщик может составить односторонний акт передачи, указав, что вторая сторона знает о сроках сдачи, но уклоняется от приемки квартиры.

Но в любом случае, по 214-му закону застройщик дает гарантию и на дом, и на инженерию, так что следует обращаться с письменным заявлением и добиваться устранения недочетов. Жесткие сроки законом не установлены, но по опыту — чаще всего, это от трех недель до трех-четырех месяцев, в зависимости от того, сколько корпусов (и сколько квартир) сдано в одной очереди.

При наличии существенных недочетов при приемке у покупателя квартиры есть еще один путь – задокументировать, устранить неполадки самому, а потом требовать возмещения расходов через суд. Но, понятно, что этот путь более хлопотный. К тому же последнее время застройщики предпочитают не идти на конфронтацию с покупателями квартиры.

Зачем нужен акт приемки-передачи квартиры?

Вы ошибаетесь, думая, что этот акт нужен больше застройщику. Прежде всего, без него вы не сможете получить ключи и зарегистрировать право собственности на свою квартиру в Росреестре. С другой стороны, именно с момента подписания акта застройщик может начинать требовать от вас оплачивать коммунальные услуги и работы по техническому обслуживанию дома.

Хотя, как говорит Марина Комогорова, заместитель руководителя департамента новостроек «НДВ-Недвижимость», были случаи, когда застройщик начинал требовать оплату коммунальных платежей с момента сдачи дома, а не передачи квартиры. По большому счету, это незаконно (если только не прописано в каком-нибудь приложении к договору долевого участия в строительстве).

Когда, кстати вообще начинается управление многоквартирным домом? По закону, застройщик должен передать дом управляющей организации в течении 5-ти дней после принятия его (дома) госкомиссией.

В соответствии со ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом в это время может осуществляться и застройщиком.

А конечная управляющая организация выбирается местными органами самоуправления в открытом конкурсе.

Кстати, именно поэтому наличие строительного мусора на этапе приемки квартиры – плохой знак (дом в это время уже передан на баланс управляющей организации и вывоз мусора может быть включен в коммунальные платежи).

Инструкция: как принять квартиру в новостройке

Шаг 1. Ждите приглашения

Срок завершения строительства прописывается в договоре долевого участия.

Если застройщик не укладывается в этот срок, то не позднее чем за два месяца до истечения указанного времени он обязан направить вам соответствующую информацию и предложение изменить договор.

Сроки ввода в эксплуатацию и передача ключей – понятия разные, поэтому рассчитывайте, что заселитесь на следующий день после того, как дом примет госкомиссия.

Период, за который застройщик должен передать ключи дольщикам, также прописывается в договоре, и у разных компаний он может отличаться, но в среднем составляет около полугода с момента получения РВЭ.

Вполне возможно, что застройщик не станет так растягивать процесс, но он оставит комфортный запас на доработки. Дольщики получают уведомление о завершении строительства заказным письмом за месяц до передачи ключей или ранее.

Шаг 2. Соберите инструменты

К передаче квартиры стоит подготовиться. Если есть возможность, договаривайтесь о встрече с представителями застройщика днем: так будет легче оценить состояние квартиры. Также имеет смысл взять с собой фонарик, чтобы увидеть все темные углы.

Помимо фонарика возьмите с собой:

• блокнот, ручку и мел (Они потребуются, чтобы записывать увиденные недочеты, которые потом следует внести в специальный акт. Бумага пригодится и чтобы проверить, работает ли вентиляция. Мелом можно будет обвести недочеты на полу или стенах);
• лампочку и дешевый электроприбор – например, небольшой фен или электробритву (С помощью лампочки проверьте работу всех цоколей, с помощью фена или бритвы – исправность розеток. Не стоит подключать к розеткам свой дорогой телефон: если с ними что-то не так, пережить потерю фена легче);
• лазерный дальномер, уровень, правило или их заменители – рулетку и отвес из нитки и болтика (С помощью дальномера измерьте площадь комнат, а с помощью уровня и строительного правила определите, ровные ли стены. Это покажется странным, но на осмотр квартиры женщинам лучше прийти на каблуках, а мужчинам – в классических туфлях: так будет проще выявить пустоты в полу. Ну или можно взять с собой еще и молоток).

Шаг 3. Познакомьтесь с соседями и скооперируйтесь

Перед осмотром квартиры познакомьтесь с будущими соседями, хотя бы заочно. Как правило, в социальных сетях создаются группы дольщиков компании или конкретного жилого комплекса, где можно почитать о недочетах и недоделках, которые успели выявиться в этой или предыдущих очередях.

Чаще всего слабые места повторяются в рамках одной очереди, и можно заранее выяснить, где именно их искать.

Кроме того, если недоделки существенные, что-то не так в местах общего пользования или с лифтами, можно скооперироваться с соседями и добиться решения проблемы сообща, составив коллективную претензию.

Если есть сомнения в собственных силах, обратитесь в специальные службы, которые занимаются содействием в приемке квартир. Они помогут как с документальной стороной вопроса, так и с технической: принесут необходимые инструменты и исследуют квартиру.

За дополнительную плату некоторые привезут и газоанализатор, тепловизор, индикатор радиоактивности и проведут более полное обследование квартиры.

Часто такие фирмы могут порекомендовать соседи: возможно, получится нанять специалистов, которые уже работали в конкретном жилом комплексе и знают его типичные проблемы.

Шаг 4. Проверьте документы

Приемки квартиры начинается c того, что вы сверяете документы в офисе застройщика. Вы приходите со своим паспортом и оригиналом договора. Если все дольщики квартиры не могут присутствовать одновременно, они могут оформить нотариальную доверенность на одного представителя.

Зачастую застройщики просят здесь же, на месте, подписать акт приема-передачи, а уже затем отправиться на осмотр, якобы для экономии времени. Ни в коем случае не соглашайтесь на это, иначе вы можете остаться один на один со всеми недоделками.

Проверьте, получил ли застройщик разрешение на ввод в эксплуатацию и присвоили ли дому почтовый адрес.

Вам еще раз укажут на сроки ввода в эксплуатацию, передачи квартиры от застройщика дольщику и период, за который дольщик обязан принять квартиру.

Как застройщик несет обязательства по передаче квартиры, так и дольщик обязан ее принять при отсутствии существенных недочетов. Если застройщик сорвал сроки, добивайтесь выплаты неустойки. На претензию вам обязаны ответить в течение десяти дней.

Не исключено, что вам предложат подписать соглашение о досудебном урегулировании спора, где будет указана сумма компенсации и срок выплат.

Шаг 5. Осмотрите дом

Осмотр начинается с мест общего пользования. Подъезд относится к совместному имуществу, и, если в нем есть недочеты, их можно смело записывать и добиться устранения.

Кроме того, если застройщик позволил себе оставить трещины на стенах в подъезде, отколотую плитку, сломанную дверь или другие недоработки, вероятно, недоделки будут и в самой квартире. Осмотрите входные двери, качество штукатурки и краски, убедитесь в исправности лифтов.

Дом должен сдаваться с работающим лифтом, хотя бы одним на подъезд. Правда, какой именно лифт должен работать – грузовой или пассажирский, – не уточняется.

Если квартира находится на первом этаже, договоритесь о том, чтобы представители застройщика показали подвал. Проверьте, не текут ли трубы, все ли сухо, нет ли посторонних запахов. Если квартира находится на последнем этаже, осмотрите технический этаж и убедитесь в исправности крыши.

Шаг 6. Внимательно осмотрите квартиру

Тщательно осмотрите саму квартиру. В ДДУ, как правило, есть глава, описывающая характеристики объекта: здесь указываются работы, которые должен был произвести застройщик (для некоторых видов – с материалами). Если чего-то по факту нет, зафиксируйте это.

Вот что нужно обязательно проверить при приемке квартиры.

1. Показания счетчиков – на лестничной клетке и внутриквартирных. Все показания лучше записать или сфотографировать. Также необходимо зафиксировать номера счетчиков, чтобы сверить их с указанными в паспортах на эти приборы.
2. Двери. Правильно вмонтированная дверь свободно открывается и закрывается, при этом плотно прилегает к проему. Во входной двери обязательно должен быть установлен замок.
3. Полы. Стяжка должна быть горизонтальной, это проверяется уровнем. В полу не допускается наличие воздушных пузырей: для этого как раз понадобятся каблуки или молоток – простучите каждый метр напольного покрытия и сравните звук. Если обнаружатся пустоты или расслоения, их обведите их мелом.
4. Стены. Проверьте отклонение от вертикали (для этого пригодится груз на нитке) и неровности (здесь необходимо правило). Местные неровности могут составлять не более 5 мм. Также проверьте, соответствует ли размещения стен плану квартиры. Измерьте длину стен, высчитайте площадь и также сравните ее с планом: может оказаться, что площадь квартиры по договору и итоговая разнятся.
5. Потолки. При осмотре необходимо исключить трещины, пустоты и явные перепады на стыках. Высота потолков должна соответствовать заявленной. Если дом кирпичный или панельный, потолок будет состоять из плит, между которыми недопустимы перепады по высоте. Впрочем, если планируется установить натяжной потолок, а перепады незначительные, на этот недочет можно закрыть глаза, главное, чтобы стыки были заделаны.
6. Окна в комнатах и на лоджиях. Убедитесь в целостности стеклопакетов и элементов окна: на стекле недопустимы трещины, стеклопакет должен плотно прилегать к раме, ручки – установлены, все элементы – надежно закреплены. Проверьте, насколько легко и плотно закрываются и открываются створки, хорошо ли запенены все зазоры. Убедитесь в том, что на лоджии установлен козырек, а влага с улицы не попадает внутрь.
7. Электрика. Убедитесь в том, что есть все необходимые провода для подключения выключателей, розеток и дверного звонка. Если эти приборы уже установлены, тоже проверьте их работу. Для этого пригодятся электроприбор или отвертка-тестер. Вкрутите лампочку во все цоколи (иногда застройщики вкручивают в цоколи лампочки самостоятельно).
8. Канализация, вентиляция и отопление. Недопустимы лужи и подтеки возле стояков, все запорные краны должны плотно закрываться. В туалете и ванной комнате устанавливаются тройники, объединяющие сливные трубы от ванны, раковины и унитаза. Проверьте, надежно ли закреплены радиаторы отопления, хорошо ли затянуты все болты. Работа вентиляционной системы проверяется с помощью листа бумаги. Поднесите его к вентиляционному отверстию: если бумага прилипает, значит, с вытяжкой все в порядке.
9. Отделка. Если квартира сдается с чистовой отделкой, убедитесь, что застройщик выполнил свои обещания по количеству и качеству работ, использовал те материалы, которые собирался, а не постелил вместо ламината линолеум. Если в квартире установлена мебель, оцените качество отделки и за ней. Проверьте, насколько ровные покрытия, удостоверьтесь, что нет никаких дефектов, плинтус не отрывается, в плитке нет трещин и сколов.

Шаг 7. Подпишите акт приема-передачи или оформите дефектный акт

Все выявленные недочеты и недоработки вносятся в специальный дефектный акт – согласованный девелопером и покупателями список замечаний.

В нем указываются адрес дома и номер квартиры, реквизиты компании, ее название, имя директора, юридический адрес.

Уполномоченный представитель застройщика должен подписать этот акт, тем самым подтверждая свое согласие с имеющимися претензиями. Один экземпляр документа остается у компании, второй – у дольщика.

После устранения недочетов девелопер снова приглашает дольщика, чтобы продемонстрировать проделанную работу. Если новых претензий нет, подписывается акт приема-передачи. Если изъяны все-таки остались, не подписывайте этот документ до устранения всех недочетов.

К значительным недочетам относятся все те проблемы, которые не позволяют проживать в квартире: дыры в стенах и окнах, сломанная входная дверь, проблемы с канализацией.

С несущественными недостатками, которые носят косметический характер, принять квартиру можно, но только если составить при этом дефектный акт.

Если существенных претензий нет, но дольщик отказывается подписать необходимые документы, застройщик может передать ему квартиру в одностороннем порядке через некоторое время, однако лучше до этого не доводить. Опирайтесь на здравый смысл, и если недочет действительно существенный, укажите на это в дефектном акте как на причину, почему вы отказываетесь подписать акт приема-передачи.

Что проверять при приемке квартир в новостройке? Правила приемки квартир с (без) отделки, составление акта

Приемка объекта – одна из святых обязанностей покупателя недвижимости. Дожидаться этого момента иногда приходится годами, и когда вы, наконец, получаете допуск на приемку квартиры в новостройке, хочется только одного: быстро покончить с формальностями и приступить к переезду в новое жилье. Как результат, примерно половина покупателей становятся обладателями дефектного объекта.

Да, большинство недоделок, допущенных застройщиком, не настолько существенны, чтобы поднимать из-за них скандал, идти в суд, отказываться от сделки. Однако некоторые «счастливчики», умудряются, не глядя, принять такую квартиру, жить в которой практически невозможно. Так что, даже дилетантам полагается быть подкованными в таких вопросах, иначе потери могут оказаться весьма внушительными.

Как оформляется приемка-передача жилого объекта?

По итогам приемки квартиры в новостройке стороны подписывают акт, который составляется в двух экземплярах. В документе обязательно должен быть указан адрес дома, номер квартиры, ее общая площадь и стоимость, определенная после проведения замеров. Эти сведения необходимы для прохождения процедуры государственной регистрации права собственности на объект.

Перед началом приемки покупателю выдается смотровой лист. В него заносятся все дефекты, обнаруженные в квартире. Имеет смысл заявлять только обоснованные претензии о несоответствии фактических характеристик объекта условиям договора, а также строительным и иным техническим нормам.

Все недостатки, перечисленные в смотровом листе, застройщик обязан устранить в разумный срок за свой счет. Время, которое отводится на выполнение данных работ, оговаривается сразу. При нарушении указанного срока, клиент может отказаться от услуг застройщика и потребовать денежную компенсацию обнаруженных дефектов судебном порядке.

Как подготовиться к приемке жилья?

Отправляясь на приемку, нужно вооружиться следующим инструментарием:

• Ручка и несколько листов бумаги
• Зажигалка
• Фонарик
• Лампочка, небольшой электрический прибор, например, зарядное устройство для мобильного телефона, и мощный электроприбор, скажем, перфоратор
• Строительный уровень и отвес (нитка с грузиком)
• Рулетка
• Вольтметр
• Молоток
• Стремянка

Всем, кто не располагает хотя бы минимальным опытом в области строительства и знаниями, позволяющими адекватно оценить качество результатов работ, настоятельно рекомендуется прихватить с собой еще одну полезную в хозяйстве вещицу – знакомого строителя. Если таковых в вашем круге общения обнаружить не удалось, можно обратиться в фирму соответствующего профиля или экспертную организацию в Санкт-Петербурге для приемки квартиры в новостройке как с отделкой так и без отделки.

Что проверять при приемке квартир в новостройке?

Разберем приемку квартиры во всех деталях.

1. Сверяем показания – проверка счетчиков. Счетчики электроэнергии, воды, газа нужно осмотреть, переписать их номера и текущие показания. При получении паспорта на счетчик не забудьте сопоставить номер, указанный в документе и на приборе учета.
2. Потолок. Наличие явных перепадов на стыках плит верхнего перекрытия, пустот, трещин – все это дефекты, требующие устранения. Проверьте рулеткой высоту потолка на предмет соответствия параметрам, заявленным в проекте.
3. Стены. Здесь нам пригодится отвес, который послужит для обнаружения отклонений стен и углов от вертикали, значительных локальных неровностей. Допустимые отклонения по строительным нормам составляют 5 мм и не более. Если неровности стен более существенные, можно добиваться их выравнивания посредством оштукатуривания.
4. Пол и другие бетонные конструкции. При обследовании бетонных конструкций проверяйте стыки на предмет протечки. Все швы должны быть тщательно заделаны.Бетонную стяжку пола необходимо проверить строительным уровнем и путем простукивания молотком. Первый инструмент позволяет удостовериться в том, что пол не имеет существенных отклонений от горизонтали, второй дает возможность выявить такие дефекты, как пустоты, расслоения, места, где стяжка крошится. Трещин на нижнем перекрытии быть не должно. Если таковые обнаружены, нужно обязательно проверить их происхождение, являются ли они силовыми, что относится к нарушениям строительных норм, или усадочными.
5. Электрика. Тщательному осмотру подлежат провода, розетки, выключатели, освещение. Здесь как раз и пригодится лампочка и ЗУ для телефона. Проверить сеть на устойчивость к существенным нагрузкам поможет перфоратор. Включите его в розетку и несколько раз нажмите кнопку «вкл/выкл». Вольтметр поможет измерить напряжение в сети. Проинспектируйте электро-фурнитуру. Она должна быть надежно закреплена и находиться в рабочем состоянии.
6. Отопление. Радиаторы должны быть прочно закреплены на расстоянии 50 мм и более от подоконника и 60 мм и более от пола. Надо проверить работу регуляторов температуры.
7. Водоснабжение. Стояки осматриваются на предмет утечки. Проверьте запорные краны на отводах и наличие теплоизоляции на трубах.
8. Вентиляция. Вентиляционные отверстия должны быть пробиты в санузле и на кухне. Чтобы проверить тягу, приложите к отверстию лист бумаги или подставьте зажженную зажигалку.
9. Окна и двери. При осмотре окон и дверей необходимо проверять качество и прочность закрепления фурнитуры, работу запорных устройств, целостность профиля, стеклопакета, дверной коробки и полотна, а также качество установки окон.

Все претензии клиента оформляются в письменном виде. Документ подписывается покупателем и представителем застройщика по доверенности. Наличие дефектов не является препятствием для приемки объекта.

Просто в акте перечисляются все недостатки результатов работа, которые должны быть устранены.

Если дефекты настолько существенны, что не позволяют использовать объект по назначению, покупатель вправе отказаться от подписания акта приемки-передачи.

Источник: giak.ru

Как правильно принять квартиру от застройщика

Долгие месяцы, а быть может, и годы вы с нетерпением ждали новоселья, и вот стройка наконец-то подходит к финалу. Пора готовиться к самой важной части покупки квартиры – ее приемке. На что обращать внимание при приемке квартиры и как заставить застройщика исправить недочеты, которые вас не устраивают? Давайте разбираться!

Что такое приемка квартиры

После того как постройка дома завершена, застройщик уведомляет об этом государственную комиссию. Комиссия должна принять здание и выдать разрешение на его ввод в эксплуатацию. Вслед за этим застройщик оформляет документацию и в письменном виде сообщает дольщику о своей готовности передать ему квартиру. Далее происходит встреча двух сторон и приемка квартиры.

Приемка новой квартиры – это тщательный осмотр квартиры и подписание акта приема-передачи.

Спешить с заветной подписью в документах не стоит, даже если застройщик поторапливает. У вас есть время, и вы имеете право осмотреть и проверить все до мелочей. Ведь подписанные документы означают ваше согласие со всеми обнаруженными и не обнаруженными дефектами, а значит, и устранять их вам придется за свой счет. Поэтому ничего не бойтесь, настаивайте на своем.

Интересно. Специалисты, которые профессионально занимаются приемкой квартир, советуют посветить этому процессу не менее двух часов.

Если вы не уверены, что сможете самостоятельно проверить будущее жилье как положено, обратитесь за помощью к профессионалу. Он точно знает, как правильно принять квартиру от застройщика, и будет основываться не только на опыте, но и воспользуется спецприборами (тепловизором, газоанализатором, индикатором радиоактивности и др.), которые помогут проверить квартиру от входных дверей до ее самого дальнего угла.

Документы для встречи с застройщиком

Итак, вас оповестили о готовности передать вам квартиру. Если застройщик ответственный, кроме бумажного письма вам еще и позвонят, чтобы договориться о дате и времени встречи.

С собой принесите:

• паспорт;
• договор долевого участия (ДДУ)

В офис возьмите всех, кто прописан в ДДУ, либо оформите у нотариуса доверенность на кого-то одного и отправьте его принимать квартиру.

На встрече в офисе:

• проверьте подтверждение принятия здания госкомиссией;
• узнайте, есть ли у дома почтовый адрес;
• сверьте сведения в ДДУ и акте приема-передачи (стоимость, номер квартиры и ее размеры);
• попросите выдать вам лист претензий, в котором вы отметите замеченные недостатки.

Недобросовестный застройщик может настоятельно просить вас подписать акт приема-передачи прямо в офисе, а затем уже поехать на объект. Ни в коем случае не соглашайтесь на это – утром деньги, вечером стулья! Иначе потом доказать вину застройщика в недоработках уже будет крайне тяжело. Фактически подписанный акт утверждает переход к покупателю прав на квартиру и обязанностей по её содержанию. Поэтому будьте внимательны, подписывая его.

На что обратить внимание

Проводите приемку квартиры в светлое время суток. Если застройщик предлагает вам встретиться вечером, попросите перенести встречу. Ведь при искусственном свете можно не увидеть многих нюансов, которые заметны только при дневном свете. Возьмите с собой фонарик, чтобы подсветить дальние углы и тщательно их рассмотреть.

Что взять с собой на приемку:

1. Бумагу, спички или зажигалку, чтобы проверить, работает ли вентиляция.
2. Ручку и карандаш, чтобы записать и при необходимости зарисовать все недочеты в лист претензий.
3. Мел, чтобы при необходимости обвести «проблемные места» на стенах или полу.
4. Лампочку, чтобы проверить работу цоколей.
5. Любой электроприбор, чтобы проверить работу всех розеток. Лучше взять такую технику, которую не жалко испортить при скачке электроэнергии, и такую, которая поможет проверить работу розетки моментально (фен, электробритва, фонарик), а не заставит ждать, например, нагрева (кипятильник, плойка).
6. Рулетку и отвес из нитки и болтика в качестве подручных средств для проверки площади квартиры и ровности стен. Либо возьмите дальномер, уровень, правило, если они найдутся у вас дома.

Что проверять при приемке квартиры

Закон не обязывает застройщика прописывать в ДДУ детальный план облагораживания придомовой территории. Поэтому будет тяжело добиться от исполнителя чего-то конкретного во дворе, если это все-таки не прописано в договоре. А вот требовать, чтобы места общего пользования были приведены в надлежащий вид, вполне разумно.

Начинайте осмотр с подъезда – это совместное имущество всех будущих жильцов, и вы вправе требовать, чтобы он имел законченный вид: входные двери должны быть крепкие, не болтаться, не скрипеть и не хлопать громко. Должны быть выкрашены стены и висеть почтовые ящики.

Хотя бы один лифт в подъезде должен работать, иначе дом не разрешено вводить в эксплуатацию. Хороший застройщик на время ремонта застилает лифт защитным материалом, чтобы не испортить кабину изнутри при перевозке строительного материала и мебели. Но так делают не все, и лифты часто царапаются и обдираются. Поэтому проверьте, чтобы лифт не пугал своим внешним видом ни вас, ни других жильцов.

Подвал. Неважно, на каком этаже ваша квартира, вы имеете право посмотреть подвал. Тем более это актуально для владельцев жилья на первом этаже. Удостоверьтесь, что трубы не текут и нет запаха, который потом запросто поднимется к вам в квартиру.

Чердак. То же самое касается помещений под крышей, если они есть. В ваших интересах убедиться, что крыша не течет и проблем с заливанием у вас не возникнет (особенно, если ваша квартира на верхнем этаже).

Все обнаруженные дефекты обязательно записывайте в лист претензий, даже если застройщик на словах обещает все исправить.

После осмотра мест общего пользования переходите к приемке квартиры. Внимательно проверьте все по пунктам:

1. Показания счётчиков. Зафиксируйте номера счетчиков не только в квартире, но и на лестничной площадке. Лучше их не только записать, но и сфотографировать.
2. Дверь. Она должна свободно открываться и закрываться, плотно прилегать к проему. Проверьте в деле замок с обеих сторон.
3. Полы. Пол должен быть ровным, без пузырей, трещин. Можно воспользоваться молотком, чтобы простучать каждый квадратный метр пола и сравнить звук. Если где-то звук отличается, и вы подозреваете пустоты, обратите внимание застройщика на это, обведите это место мелом и потребуйте доработать.
4. Стены. Проверьте грузом наклон стены, замерьте их длину и сравните с планом квартиры. Отдельно проверьте углы – они должны быть вертикальными и гладкими. Все неровности проявят себя при поклейке обоев, что скажется на внешнем виде комнат и вашем кошельке. Либо постоянно отклеивающиеся обои придется переклеивать чаще, либо оплачивать работу мастера, который за отдельную плату выровняет стены.
5. Потолки. На них не должно быть трещин, явных неровностей, щелей.
6. Окна. Убедитесь, что стекла на всех окнах целые: нет трещин и царапин, стеклопакет плотно сидит в раме, ручки закреплены крепко, механизм открывания и закрывания исправен, на окнах нет конденсата и сквозняка. С улицы должны быть установлены козырьки. Проверьте количество камер стеклопакета: поднесите зажженную спичку и посчитайте количество отражений огонька. Сколько раз отражается пламя, столько камер в стеклопакете установлено. Сравните это количество с прописанным в договоре.
7. Электроснабжение. С помощью лампочки проверьте цоколи, электроприбором (который принесете с собой) – все розетки в квартире. Проследите, чтобы нигде не торчали провода, дверной звонок и выключатели работали.
8. Канализация и отопление. Проверьте работу кранов и сливов, убедитесь, что нет луж, подтеков, неприятного запаха. Напор воды должен быть сильным, радиаторы отопления хорошо закреплены на стенах, все болты надежно закручены.
9. Вентиляция. С помощью листа бумаги проверьте работу вентиляции. Поднесите лист к вентиляционному отверстию: если он прилипнет к нему, значит, с вытяжкой все в порядке.

Приемка квартиры с отделкой

Если в ДДУ прописана сдача квартиры с отделкой, проверьте, все ли указанные в договоре работы проведены. Убедитесь, что пол не скрипит, по периметру установлен плинтус. Сверьтесь с договором и проверьте, что на полу лежит обещанный (к примеру) ламинат, а не линолеум, потолки натяжные, а не побеленные, керамическая плитка лежит ровно, швы аккуратно заделаны.

Во время приемки квартиры с отделкой запросите документы об использованных в ремонте материалах как подтверждение, что они качественные и соответствуют заявленным в ДДУ.

Интересно. Добросовестный застройщик редко скрывает брак и изъяны своей работы в связи с тем, что на новое жилье в покупателя есть гарантия 5 лет. Это может быть не прописано в договоре, но такое право собственнику предоставляет закон (ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»). Поэтому при недоработках, которые выяснятся после сдачи квартиры, застройщик все равно еще имеет обязательства перед покупателем и ему не выгодно прятать очевидный брак.

При каких недочетах нельзя подписывать акты

По закону застройщик обязан сдать квартиру покупателю без каких-либо изъянов. Если же они обнаруживаются, то он устраняет их за свой счет.

Принимать или не принимать квартиру, решать только вам. Дольщики спешат поскорее заселиться в квартиру, а не возиться с бумагами, откладывая долгожданное новоселье, поэтому принимают на себя ответственность за недоработки застройщика.

Сами определите для себя, какие из недочетов существенно недопустимы (дыры в стенах, полу, окнах, сломанные двери, проблемы с канализацией, вентиляцией), а на какие можно закрыть глаза.

В идеале нельзя прощать застройщику даже малейшие недоработки. Это ваши время, нервы и деньги, которые вы можете вернуть в виде компенсации, если докажете факт брака и застройщик не сможет или не захочет его исправить. Да, на это снова будут нужны ваши время и нервы, но это уже другой вопрос.

Как исправляются недочеты

Итак, при обнаружении дефектов вы заполняете лист претензий в двух экземплярах. Представитель застройщика подписывает оба акта, один остается вам, второй – у строительной компании. Вы также имеете право прописать сроки, в которые хотите получить свое жилье с исправленными недостатками.

После устранения изъянов продавец снова приглашает вас на приемку квартиры. Если все исправлено и у вас не возникает новых претензий, подписывается акт приема-передачи. Не стесняйтесь отказать в принятии квартиры, если не все недостатки устранены – вы имеете право получить квартиру в состоянии полной готовности.

Второй вариант – обсудить все недостатки, подписать акт приема-передачи, но приложить к нему лист претензий со всеми прописанными недочетами. В таком случае вы предоставляете застройщику право выбора – исправить дефекты или подкорректировать цену квартиру, учитывая ваши собственные затраты на ремонтные работы. Но помните, что ФЗ №214 полностью на вашей стороне, в том числе и в судебном порядке.

Важно! Даже если застройщик указал в ДДУ, что ответственности за дефекты не несет, это не имеет никакой юридической силы. Кроме того, у вас есть 5 лет гарантии. Но все-таки лучше сразу указать застройщику на недостатки, ведь после приемки квартиры доказать вину застройщика будет уже в разы тяжелее.

Срок передачи квартиры после ввода в эксплуатацию

Как только госкомиссия одобряет ввод здания в эксплуатацию, застройщик еще в течение 3-6 месяцев имеет право заниматься подготовкой и оформлением бумаг. Но как только все будет готово, и дольщик получит оповещение от застройщика о готовности передать квартиру, он должен принять ее в течение 7 дней.

При затягивании приемки дольщик рискует получить квартиру с недоработками, так как застройщик имеет право подписать акт приема-передачи в одностороннем порядке.

Как получить неустойку за нарушение сроков

Если передача вам квартиры затягивается и после ввода дома в эксплуатацию прошло уже больше полугода, пора принимать меры. ФЗ №214 предусматривает неустойки за несоблюдение сроков.

Для начала напишите претензию в строительную компанию, которая обязана ответить вам в течение 10 дней. Возможно, они предложат решить проблему мирными путем, подписав соглашение о досудебном урегулировании спора и выплатив вам компенсацию за затягивание сроков. В ином случае обращайтесь в суд.

Заключение

Приемка квартиры – это осмотр мест общего пользования (подъезда, чердака и подвала) и самой квартиры. После оповещения о готовности передать вам квартиру застройщиком у вас есть 7 дней для принятия объекта. Завершается приемка подписанием вами и представителем застройщика акта приема-передачи.

Если же у вас остаются претензии, не бойтесь говорить о них и записывать в лист претензий. Вы имеете право на компенсацию за не устраненные дефекты и нарушение сроков. Кроме того, вы можете рассчитывать на гарантию в течение 5 лет после передачи вам квартиры.

Источник: 101jurist.com

Как принять квартиру в новостройке

Для предъявления требований об устранении недоделок квартиры в новостройке применяется не только Закон № 214-ФЗ, но и Закон № 2300-1 «О защите прав потребителей». Это влияет на сроки выполнения ремонтных работ, возможные виды штрафных санкций и ответственности застройщика.

Сроки

Для устранения недостатков квартиры в
новостройке применяются сроки, указанные в Законе № 2300-1. Застройщик обязан
это сделать в течение 45 дней, если иной срок не согласован при оформлении
актов. Нарушение указанных сроков позволяет применить штрафные санкции
(неустойку), требовать возмещения убытков, а при существенных и неустранимых
недостатках – расторгать договор с возвратом денег.

Ответственность за нарушение порядка и сроков устранения недоделок

Если недоделки носят несущественный
характер, а застройщик не устранил их на 45 дней, можно требовать:

• соразмерного
  снижения цены на квартиру;
• компенсация
  расходов, которые понес дольщик на выполнение ремонта;
• принудительного
  устранения дефектов.

Добиться снижения цена по ДДУ, который фактически уже исполнен, сложно. Поэтому обычно споры доходят до суда, если граждане уже сами выполнили строительные работы, привели квартиру в надлежащее состояние. Доказательствами суммы убытков будут платежные документы на приобретение стройматериалов и привлечение подрядчика, квитанции, заказ-наряды, чеки. Также на нарушение обязательство по Закону о правах потребителя можно взыскать штраф – 50% от предъявленной суммы убытков.

Подготовительный этап

Прежде чем отправляться на осмотр нового помещения, можно осуществить подготовительные действия:

Собрать информацию о застройщике – как давно работает на рынке, конкретно в вашем регионе, участвовал ли в серьезных судебных процессах, связанных с претензиями по качеству строительных работ. Эти сведения иногда можно найти в открытых интернет-источниках. Однако есть и более важный показатель: если с застройщиком сотрудничает крупный банк (например, Сбербанк, ВТБ, Россельхозбанк и др.), это уже говорит о надежности компании, поскольку такие банки имеют большой штат профессиональных юристов, способных наверняка проверить деловую репутацию фирмы.
Еще раз внимательно ознакомиться с текстом договора ДДУ (долевого участия), если таковой был заключен. Там, как правило, четко прописывается, что именно получает будущий собственник, вплоть до деталей (как показано на примере ниже).

Необходимо составить четкий план осмотра, который желательно записать на бумаге, чтобы не забыть ни одной существенной детали

Подробная инструкция приводится далее в статье.
Важно понимать, что осматривают не только квартиру. Состояние подъезда, благоустройство двора, наличие объектов инфраструктуры, их удаленность – это тоже очень важные показатели

Важно также не забыть оценить транспортную доступность района. Хотя здесь следует иметь в виду, что в ответственность застройщика входит только сама квартира и подъезд.
И самое главное. Одного осмотра квартиры в новостройке для полноценной ее приемки недостаточно. С собой необходимо взять несколько подручных предметов и инструментов, которые помогут провести простейшие, но надежные тесты на качество строительных работ:

• фонарик с яркой лампой;
• строительный уровень;
• строительная рулетка;
• карандаш, бумага;
• зажигалка или спичка;
• обычная лампа накаливания;
• мощный электроприбор (например, дрель);
• вольтметр – при наличии.

Подъезд

По закону застройщик не обязан сдавать вам двор, а вот подъезд относится к совместному имуществу жителей. У вас будет доля в этом имуществе, и вы вправе требовать, чтобы застройщик сдавал подъезд в готовом виде. Если чего-то нет или что-то сделано плохо, запишите это в чек-лист, потом перенесете в дефектный акт.

Закон не обязывает застройщика указывать в ДДУ, какая отделка должна быть в местах общего пользования. Практически невозможно доказать, что в рекламе была одна отделка, а по факту вы получили хуже. Но если застройщик нормальный и заботится о репутации, то сам не станет класть в подъезде линолеум, если обещал плитку. По закону вы можете повлиять только на исправление недочетов. Вот их и смотрите.

Несколько раз пооткрывайте входные двери и похлопайте ими. Хорошая дверь не кривая, без дырок, не скрипит, а ручки не болтаются и не ударяют в стену, когда дверь открыта.

В общем холле должны быть почтовые ящики. Стены красят или оштукатуривают.

Недочет: застройщик не установил стопор для двери в подъезде — ручка бьет в стену Недочет: строители нарушили технологию оштукатуривания стен в подъезде

Шаг 3 Смотрим в договоре срок передачи ключей

Некоторые застройщики в проектной декларации указывают восхитительно быструю сдачу дома. В рекламе ссылаются на эту дату. Но когда дело доходит уже до ДДУ, выясняется, что, хоть сдача городу и в ближайшее время, ключи выдадут только через полтора года.

Застройщик обязуется получить разрешение на ввод Жилого дома в эксплуатацию в I (Первом) квартале 2017 г.

Передача Квартиры Участнику долевого строительства осуществляется по акту приема-передачи при совокупном наступлении двух условий: получения разрешения на ввод Жилого дома в эксплуатацию и полной уплаты Участником долевого строительства цены договора. Срок начала передачи начинается через 30 дней после наступления условий передачи.

Что это значит. Застройщик должен сдать городу дом и получить разрешение на ввод дома до 1 апреля 2017 года.

Если у вас предоплата или ипотека или к этому моменту вы погасили рассрочку, то через 30 дней с даты разрешения застройщик начнет выдавать ключи. Раньше — только после разрешения на ввод и только если договоритесь с застройщиком.

Шаг 4
Смотрим в договоре пункт о компенсации площади

Бывает, что строители невольно увеличивают или уменьшают площадь квартиры. Это реже бывает в типовых панельках, чаще происходит в монолитных и кирпичных домах — их строят каждый раз как с нуля. Чуть в стороне поставили стену — на всю квартиру начинается отклонение по площади.

Застройщику невыгодно доплачивать вам компенсацию, если площадь окажется меньше, чем по договору. Если же площадь окажется больше, чем по договору, а отдельно этот пункт застройщик в договоре не учел, то по закону о защите прав потребителей вы не обязаны доплачивать застройщику за лишние метры. Опять это невыгодно застройщику.

Застройщики не любят просто так упускать деньги, поэтому их юристы перестраховываются в обоих случаях и пишут сложные конструкции в договоре, чтобы получить ваши деньги или не заплатить компенсацию. Мы взяли ДДУ двух крупных застройщиков и перевели на простой язык пункты о площади:

Площадь Помещения, указанная в п. 1.1 договора, может быть изменена (уточнена) согласно данных технической инвентаризации. Указанное уточнение площади Квартиры не является для сторон договора недостатком качества Квартиры. В этом случае стороны взаимных претензий не имеют, цена договора перерасчету не подлежит. Окончательная (фактическая) площадь указывается сторонами в акте приема-передачи.

В случае увеличения общей площади Квартиры более чем на 1 кв. м по результатам обмера бюро технической инвентаризации (БТИ) или кадастрового инженера, имеющего действующий квалификационный аттестат, по сравнению с той, что указана в п. 1.1 настоящего Договора, Участник обязуется доплатить Застройщику цену Договора, исходя из расчетной цены 1 (одного) кв. м, указанной в п. 3.1. настоящего Договора, в течение 10 (десяти) рабочих дней после направления письменного требования Застройщика к Участнику.

Что это значит. Если на приемке или при обмерах БТИ выяснится, что площадь квартиры меньше, чем указано в договоре, компенсацию вы не получите.

Если на приемке или при обмерах БТИ выяснится, что площадь квартиры превышает договорную на 1 м² или больше, вы доплатите застройщику деньги за каждый «лишний» метр.

Шаг 5
Смотрим в договоре, кто подписывает ДДУ со стороны застройщика

По закону только генеральный директор может без доверенности подписывать ДДУ с дольщиками. Но на практике не бывает застройщиков, у которых генеральный директор подписывает ДДУ. Обычно за него по доверенности подписывают договоры коммерческий директор, руководитель службы продаж или директор по продажам — у каждого застройщика по-своему.

Фрагмент из проекта договора долевого участия

Ваша задача — посмотреть в ДДУ, кто подписывает договор. Если это не гендиректор, попросите менеджера, чтобы вам показали оригинал доверенности и сделали заверенную копию.

Копия доверенности — это перестраховка и доказательство того, что ваш договор, как говорят юристы, действителен. Если вдруг что-то пойдет не так, то вы докажете, что подписывали договор с представителем застройщика, у которого было право подписывать такие документы.

Если какие-то пункты вас не устраивают, обсудите их с застройщиком, внесите изменения в договор — это законно и нормально. Помните, что не только вы хотите купить квартиру, но и застройщик — продать ее

Раз у вас общая цель, важно договориться об условиях

Сверьте ДДУ с проектом и покажите независимому юристу. Если какие-то пункты вас не устраивают, предложите застройщику изменить договор — это законно и нормально.

Следующая статья: как регистрируют ДДУ в Росреестре и почему нельзя давать застройщикам деньги до регистрации договора.

Приемка квартиры с черновой отделкой: нюансы

Срок сдачи квартиры указан в договоре долевого участия (ДДУ): обычно застройщики заранее оповещают дольщиков о готовности объекта и согласовывают дату осмотра и приемки.

Подготовка к осмотру

Заказчикам нужно иметь при себе:

1. Ручку и записную книжку.
2. Фонарик.
3. Рулетку.
4. Уровень.
5. Салфетки.

Если осмотр проходит в присутствии независимого эксперта, то ничего брать не нужно – у него весь инструмент с собой.

Сверка с планом

Замеры квартиры делают специалисты БТИ: фактическую площадь помещения сверяют с данными, указанными в техническом плане, составленном ими. Несущественные изменения допускаются: они обычно прописываются в ДДУ и не требуют никаких действий от заказчика и подрядчика.

Другое дело – существенные изменения. Такими, как правило, считается уменьшение или увеличение более чем на 1 метр. Если площадь уменьшилась существенно, то заказчик вправе не подписывать акт приемки, потребовав у застройщиков компенсации.

Если же строительная компания требует доплаты, то заказчик вправе оспорить это решение по закону. Но в этом случае ему нужно предварительно проконсультироваться с юристами по жилищному праву.

Объемы работ

Объемы выполненных работ должны соответствовать работам, перечисленным в ДДУ. В черновую отделку входят:

1. Цементная стяжка пола.
2. Коммуникации отопления, водоснабжения.
3. Оштукатуренные стены.
4. Монтаж канализации.
5. Монтаж электрической проводки.
6. Установка дверей.
7. Установка окон и подоконников.

Список у разных компаний может отличаться, поэтому и нужно проверять каждый пункт последовательно.

Входная дверь

Входная дверь открывается наружу, на ней не должно быть вмятин, перекосов, царапин, других дефектов. Обязательно нужно проверить работоспособность замка, петли, плавность хода дверного полотна.

Стяжка на полах должна быть ровной, что легко проверить уровнем, без трещин, пустот. Вздутий на цементной поверхности тоже быть не должно. Если вдруг какие-то дефекты обнаружатся (даже незначительные), то их обязательно следует внести в акт.

Замечания, указанные в документе, позволяют потребителям отложить дату приемки, дать подрядчикам время на устранение недоделок.

В туалете и ванной нужно проверить слой гидроизоляции, потому что стяжку кладут на него. Гидроизоляцию видно невооруженным глазом – она выходит из стены. Если ее нет, то это серьезное нарушение.

Стены

Стены во время приемки квартиры в новостройке осматривают визуально и проверяют тактильно. Финишный слой должен быть однородным, ровным, без размытости, пятен и перепадов по толщине.

Потолок

Высоту потолка тоже проверяют лазерной рулеткой – она должна точно соответствовать размерам, указанным в договоре. Отклонения от этого значения недопустимы.

Черновая отделка потолка включает:

1. Оштукатуривание поверхности.
2. Нанесение слоя шпатлевки.
3. Грунтовку.

В дальнейшем никакие подготовительные работы не понадобятся: можно сразу переходить к отделке потолка.

Отопление

Радиаторы должны быть установлены ровно, подключены к отопительной системе. Количество батарей – соответствовать количеству, указанному в ДДУ.

Обязательно проверяют количество и качество креплений: каждый отопительный радиатор крепится на 3-х кронштейнах. Больше – можно, меньше – нельзя.

Для установки радиаторов, кондиционера (если он указан в перечне работ), газовой плиты, счетчиков разработаны четкие стандарты. Все они должны быть соблюдены. Это как раз тот случай, когда присутствие специалиста сократит время осмотра, поможет избежать ошибок.

Если квартира сдается в эксплуатацию в осенне-зимний период, проверяют работоспособность всех радиаторов, терморегуляторов.

Водоснабжение

Водопроводы фиксируются на стенах специальными хомутами, установленными через равные отрезки. Стояки крепятся точно по вертикали, на стенах и на полу под ними не должно быть подтеков, следов влаги. Если они есть, то это отражают в акте.

Обязательно проверяют работоспособность кранов, приборов учета, наличие фильтров очистки, пломб. Специалисты советуют включать воду и проверять напор воды.

Вентиляция и электричество

Тягу в вентиляционной системе проверяют обычным листом бумаги: в рабочей вентиляции он прилипает. Если этого не происходит – есть проблемы. Распространенная причина проблем с вентиляционной системой – строительный мусор или другие загрязнения.

Проверяя электричество, обязательно осматривают:

1. Комплектность вводного электрощита.
2. Целостность прибора учета.
3. Начальные показания счетчика.
4. Выключатели, розетки.
5. Патроны.

Чтобы проверить патроны, нужно захватить с собой обычную электрическую лампу.

Кабели для интернета и телевидения тоже осматривают на предмет их целостности.

Особенности приема квартиры по ДДУ c отделкой и без

При разных видах отделки существует своя специфика приема жилья.

В договоре прописывается один из трех видов:

1. Без отделочных работ – черновая.
2. С предварительной отделкой – без заключительного ремонта.
3. Помещение, принимаемое под ключ – отделочные работы выполнены в полном объёме.

Мерная рулетка понадобится как для подсчета площади комнат, так и прихожей, балконов, ванной, туалета, когда хозяин будет принимать квартиру в новостройке, обследуя жилой объект без отделки.

Также нужно убедиться, что квартира отвечает планировке. Все результаты проверки необходимо сверить с договором. При обнаружении несоответствий дольщик может составить жалобу и потребовать частичный возврат денежных средств через суд.

На что обратить внимание:

• эксплуатационная пригодность окон и дверей;
• исправность замков;
• целостность застеклений;
• стены должны строго соответствовать углу в 90о;
• ровность стяжки;
• отсутствие признаков грибка и плесени на потолках (особенно в углах);
• работоспособность системы вентиляции (проверяется обыкновенной зажигалкой);
• отсутствие изъян в системе электроснабжения (розетки, патроны).

При обнаружении существенных проблем, дольщик вправе отказаться от приёма жилплощади до полного восстановления недоработок. В том числе застройщик должен оплатить и неустойку.

Теперь рассмотрим вариант, как принимать квартиру в новостройке с предварительной отделкой. Для этого вида сдачи понадобится куда больше времени, потому что останется выполнить заключительные отделочные работы для завершения ремонта. И если был допущен существенный брак, этот этап выполнить будет сложно, ведь легче делать изначально правильно, чем потом переделывать за кем то.

Существует ряд тонкостей, которые дольщик просто не увидит из-за недостаточной компетентности в строительстве. Поэтому лучше задействовать эксперта.

Рекомендуется обратить внимание при приемке на такие характеристики:

• напольная стяжка должна быть без грубых нарушений (водонепроницаемость в санузле и шумоизоляция в комнатах, отсутствие впадин, щелей);
• стены идеально зашпаклеваны до гладкости и ровные (без каких-либо холмиков, трещин, рубцов);
• потолок загрунтован и приготовлен для покраски (так же, как и стены, проверить на недостатки);
• теплоснабжение приведено в норму и готово к эксплуатации (необходимо проверить трубы и батареи на наличие повреждений);
• стояки ровные, зафиксированы специальными креплениями к стенам, имеются фильтра и счетчики;
• канализационная система в исправности, проверить на утечку (сантехника на стыках плотно закреплена);
• вентиляция работает (отсутствие строительных засоров в шахтах), проверяется лёгким предметом, который должно магнитить к решётке;
• электрощит должен соответствовать всем техническим требованиям СНИП;
• проконтролировать исправность электроснабжения (подсоединить в розетку какой-нибудь прибор, вкрутить лампочку в патрон);
• проверить исправность дверного звонка, домофона;
• убедиться, что все виды коммуникации в порядке;
• если предусмотрен интернет и ТВ, то нужно удостовериться в наличии соответствующих кабелей, их исправности;
• двери и оконные створки должны без труда открываться, а также не ходить самопроизвольно;
• косяки и откосы ровные, без искривлений;
• наличие подоконников;
• входные и комнатные двери без повреждений.

При приемке квартиры под ключ, новому хозяину останется только её меблировать и заехать со всеми вещами. В этой ситуации нужно особо тщательно ревизовать жилплощадь.

Обследуются напольные и настенные покрытия, покраска потолков, электро- и водоснабжение, свет, газ, телефон, противопожарную систему и мн. др., что находится в квартире, до мельчайших деталей.

Ко всему прочему необходимо пройти всё по спискам, указанным выше, при принятии без отделочных работ и в отсутствие заключительного ремонта.

С виду может показаться всё идеально, так как ново и свежо, но лучше пригласить специалиста по ремонтным квартирным работам, чтобы не пришлось впоследствии что-то переделывать за свой счёт.

Что делать, если есть замечания по квартире?

Все отмеченные недоделки, нарушения проекта и технических норм фиксируют письменно в дефектном акте (может называться по-другому, например, лист осмотра или чек-лист, ведомость).

Составляют 2 экземпляра документа, для каждой из сторон.

Все указанные замечания согласовывают с представителем застройщика, который должен поставить свою подпись.

Обязательно указывают реквизиты строительной компании, дату осмотра.

После отведенного времени для устранения нарушений проводится повторный осмотр квартиры. Если претензий не осталось или стороны договорились о денежной компенсации, подписывается передаточный акт.

Виды сдачи квартир в новостройках

Как правило, застройщики сдают квартиры всего в трёх видах: без отделки, с черновой и с чистовой отделкой. Покупатели находятся на каждый вариант оформления жилья.

Некоторые при черновой отделке только штукатурят стены, другие же – разводят электрику, ставят двери или прокладывают трубы водоснабжения.

Обычно не стоит рассчитывать на высокое качество сделанного застройщиком ремонта. Дабы сэкономить финансовые средства в счёт повышения прибыли застройщики используют для отделок самые дешевые и недолговечные материалы.

Итак, рассмотрим особенности каждого вида сдачи жилья:

• Без отделки. В таких домах застройщик только произвёл фасадные работы и возведение стен. Часто внутри квартир отсутствуют перегородки между комнатами. При этом должны стоять окна, входная дверь, радиаторы. Все необходимое для проведения остальных ремонтных работ и коммуникаций в квартире должно присутствовать.
• С предчистовой отделкой (черновой). В таких квартирах проведён начальный минимальный ремонт. Как правило, стены в них отштукатурены, пол залит стяжкой, возможна проведена электропроводка.
• С отделкой под ключ. Это квартиры, в которых можно жить сразу после их сдачи. Стены покрашены или заклеены обоями, на полу ламинат или паркет, потолок побелён или натянут. Сантехника обычно при такой сдаче также установлена.

В обещаниях у застройщика может быть совсем другие комплектации квартир. Чтобы приемка новой квартиры не стала для покупателя страшным разочарованием, нужно к ней правильно подготовиться и внимательно изучить все обязательства застройщика.

Как принять квартиру в новостройке

После осмотра необходимо разобраться с документами. Если дефекты устранены на месте или не обнаружены, то можно сразу подписать акт приема-передачи. Акт вместе с документом долевого участия сдают в Росреестр, а затем проходит регистрация собственности.

Ни в коем случае нельзя ставить подпись в акте приема-передачи без подписи застройщика. Акт могут не вернуть и дольщик останется без документов на руках. За признание права собственности на квартиру через суд придется потратить минимум 100 тысяч рублей.

Если к застройщику есть претензии, составляют дефектный акт.

Куда и как вносить замечания

Все дефекты заносятся в акт с перечислением нарушений. В нем необходимо указать название строительной компании и имя директора, поставить внизу дату и подпись. Следует убедиться, что представитель застройщика также подписал документ — это будет означать, что он согласен с вашими требованиями. После этого нужно сделать ксерокопию и попросить представителя расписаться и на ней.

Этот экземпляр останется дольщику. На повторной приемке необходимо будет свериться с ним.

Шаг 2. Соберите инструменты

К передаче квартиры стоит подготовиться. Если есть возможность, договаривайтесь о встрече с представителями застройщика днем: так будет легче оценить состояние квартиры. Также имеет смысл взять с собой фонарик, чтобы увидеть все темные углы.

Помимо фонарика возьмите с собой:

• блокнот, ручку и мел (Они потребуются, чтобы записывать увиденные недочеты, которые потом следует внести в специальный акт. Бумага пригодится и чтобы проверить, работает ли вентиляция. Мелом можно будет обвести недочеты на полу или стенах);
• лампочку и дешевый электроприбор – например, небольшой фен или электробритву (С помощью лампочки проверьте работу всех цоколей, с помощью фена или бритвы – исправность розеток. Не стоит подключать к розеткам свой дорогой телефон: если с ними что-то не так, пережить потерю фена легче);
• лазерный дальномер, уровень, правило или их заменители – рулетку и отвес из нитки и болтика (С помощью дальномера измерьте площадь комнат, а с помощью уровня и строительного правила определите, ровные ли стены. Это покажется странным, но на осмотр квартиры женщинам лучше прийти на каблуках, а мужчинам – в классических туфлях: так будет проще выявить пустоты в полу. Ну или можно взять с собой еще и молоток).

Принятие объекта долевого строительства

Передача квартиры осуществляется в результате подписания передаточного акта, сторонами которого являются:

1. застройщик — передает объект;
2. участник долевого строительства — принимает квартиру.

Важно понимать, что прием-передача указывает на исполнение застройщиком своих обязанностей, установленных договором долевого участия, перед дольщиками.

Принимая квартиру, в передаточном акте следует оценить, соответствует ли качество и выполнение строительства заявленному в договоре, и отразить имеющиеся недостатки.

В общем случае порядок передачи квартиры будущему собственнику выглядит следующим образом:

1. Многоквартирный дом подлежит сдаче только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Для этого застройщику следует обратиться в уполномоченный орган, которым было выдано разрешение на строительство дома (ст. 55 Градостроительного кодекса РФ). После получения такого разрешения он должен передать объект дольщикам не позднее срока, предусмотренного договором долевого участия (в противном случае с него можно взыскать неустойку за просрочку).
2. После этого застройщик направляет дольщикам сообщения о завершении строительства многоквартирного дома, уведомляя о необходимости принятия построенного объекта. Уведомления направляются в следующие сроки:
3. не менее чем за месяц до наступления срока передачи квартир, установленного ДДУ;
4. если срок начала передачи и принятия объекта предусмотрен договором — не менее чем за 14 рабочих дней до наступления такого срока.

• в срок, предусмотренный договором долевого строительства;
• в течение 7 рабочих дней после получения сообщения от застройщика, если срок принятия не установлен в договоре.

Передача квартиры в одностороннем порядке

Согласно ФЗ № 214, односторонний акт о передаче составляется застройщиком, когда:

• дольщик уклоняется от принятия квартиры;
• участник долевого строительства отказывается от принятия объекта.

Такие меры применяются:

• только по истечении 2-х месяцев со дня, предусмотренного в договоре долевого участия для передачи объекта;
• если застройщик располагает достоверными сведениями о том, что дольщик получил сообщение о завершении строительства многоквартирного дома;
• сообщение возвращено почтовой службой, так как дольщик отказался от его получения или отсутствует по указанному адресу.

После передачи в одностороннем порядке квартира считается перешедшей к участнику ДДУ. В этом случае все обязательства по содержанию жилого помещения, в том числе ответственность за ущерб в случае его случайной гибели, возлагаются на принимающую сторону.

Необходимо также иметь в виду, что при односторонней передаче будет намного сложнее потребовать у застройщика исполнения обязанности по устранению недостатков, имеющихся в квартире на момент сдачи дома.

Документальное оформление результатов приёмки

Выполнив оценку фактического состояния квартиры на момент её передачи, владелец может принять одно из трёх решений:

• В данном техническом состоянии квартира не принимается;
• Квартира принимается, но с возложением на застройщика обязанностей по устранению выявленных недостатков в разумные сроки;
• Меня всё устраивает, и я её принимаю.

В первом случае «Акт осмотра» (он же дефектовочный акт или дефектная ведомость) будущему владельцу квартиры подписывать не следует. Выдвигается требование о повторной приёмке после устранения всех выявленных недостатков. Ключи, при этом, не выдаются. Однако подобный подход к делу гарантирует устранение всех замечаний в полном объёме и в кратчайшие сроки.

Второй вариант гарантирует вам получение заветных ключей. Однако приведение квартиры в порядок потребует приложения значительных усилий, так как «разумными» вы и застройщик будете считать совершенно разные сроки. Строители будут до последней возможности затягивать устранение недостатков в надежде на то, что вам надоест это противостояние и, в конечном счёте будущий владелец примет всё «как есть».

Третий вариант приёмки автоматически возлагает на вас устранение любых недоделок, выявленных после вселения. Причём, за свой счёт.

Юридически на каждую квартиру, построенную с долевым участием будущего владельца, распространяется пятилетняя гарантия. Если этот пункт был внесён в договор, у вас появляется возможность возместить расходы по суду.

Проблемы с технологическими и инженерными системами можно решить подобным образом в течение трёх лет.

Вторым документом, который необходимо будет подписать, является «Акт» приёма квартиры владельцем и её передачи ему застройщиком

Обратите внимание на наличие в его тексте пункта об отсутствии претензий к срокам передачи квартиры (если они были нарушены)

По закону владелец имеет право получить с застройщика неустойку за их невыполнение. Но только, если удалит подобную формулировку из текста Акта.

Источник: vann-good.ru