1. Земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, когда участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. , и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса.
2. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Покупка земельного участка в 2019 или как мошенники продают участки
4. Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев:
изъятия земельных участков из оборота;
установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков;
резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.
Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.
5. Иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам в соответствии с настоящей статьей земельные участки предоставляются в собственность только за плату, размер которой устанавливается настоящим Кодексом.
Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.
Приобретение прав на ЗУ, наход в гос. или мун. собственности.
1)для целей, связанных со строительством – строительство жилых домов, производственных сооружении и т. д.
a. без предварительного согласования места строительства объекта – участки предоставляются при размещении объекта в городском или сельском поселении, в соответствии с градостроительной документацией и правилами землепользования и застройки, а так же при предоставлении участков гражданам для индивидуального строительства и ведения личного подсобного хозяйства.
Порядок предоставления:
Проверяем участок перед покупкой, инструкция по выбору участка на 2021 год
· заключение договора купли-продажи или аренды с победителем торгов
В случае, если поступила только 1 заявка, то участок предоставляется единственному заявителю, но только на праве аренды.
b. с предварительным согласованием места размещения объекта — необходимо построить тот объект, строительство которого не предусмотрено градостроительной документацией.
Порядокпредоставления:
· заявление заинтересованного лица на предоставление ему ЗУ под строительство (указывает размеры, площадь, инфраструктуру)
· выбор ЗУ – на основании заявления орган МС ищет такой участок на своей территории и предлагает на выбор несколько участков. После выбора – акт выбора ЗУ
· принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта
· формирование ЗУ заявителем (установление границ и постановка на кадастровый учет)
· принятие решения о предоставлении ЗУ
· заключение договора купли- продажи или аренды
· регистрация права на ЗУ
Цели, для осуществления которых установлены особенности предоставления ЗУ:
Ø для жилищного строительства
Ø комплексное освоение территории в целях жилищного строительства
Ø развитие застроенной территории
2)для целей, не связанных со строительством – в случае предоставления ЗУ для садоводничества, огородства, ведения КФХ и др. нужд
ТОЛЬКО ФИЗ. ЛИЦАМ
· обращение заинтересованного лица с заявлением о предоставление ему ЗУ
· орган МС утверждает схему расположения ЗУ на кадастровом плане
· за счет заявителя осуществляется формирование участка
· принятие решения о предоставлении ЗУ в собственность или аренду
3)обладателем прав на здания, строения, сооружения
a. собственники (могут получить ЗУ под зданиями в собственность или в аренду)
b. арендаторы (см. выше)
c. обладатели права хозяйственного ведения (приобретают право аренды на ЗУ – ГУПы и МУПы)
d. обладатели права оперативного управления (постоянное бессрочное пользование)
e. обладатели различных прав на 1 здание
2) при отсутствии сведений в кадастре, заявителю выдается схема размещения ЗУ на кадастровом плане и передается заявителю для формирования ЗУ
3) принятие решения о предоставлении ЗУ
4) заключение договора купли – продажи или аренды
5) регистрация права на ЗУ
4)переоформление ранее возникших прав на ЗУ
a. ю/л обладателями прав постоянного бессрочного пользования
b. гражданами в упрощенном порядке (в порядке дачной амнистии)
Граждане, кот. ЗУ был предоставлен до введения в действие ЗК РФ для определенных нужд
Источник: studopedia.ru
Приобретение земельного участка под строительство предприятия общепита
Хочу приобрести участок для дальнейшего строительства на нем общепита (фастфуд). Какой статус должен иметь земельный участок для того, чтобы я мог законно на нем начать строительство?
Анна Конькова
Консультаций: 37
В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Согласно ч. 1 ст. 35 Градостроительного кодекса РФ в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.
Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан (ч. 5 ст. 35 ГрК РФ).
Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (ч. 2 ст. 37 ГрК РФ).
Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (ч. 3 ст. 37 ГрК).
Для того чтобы узнать, в какой зоне расположен приобретаемый земельный участок, а также о виде разрешенного использования, об имеющихся ограничениях и иной информации рекомендую запросить у продавца земельного участка градостроительный план этого земельного участка, а если он отсутствует, то заказать выписку из государственного реестра прав на земельный участок.
Если вид разрешенного использования земельного участка не позволяет строить на нем объекты общественного питания, но земельный участок находится в зоне «общественно-деловые», то будучи собственником земельного участка, вы сможете самостоятельно сменить вид разрешенного использования земельного участка, обратившись с соответствующим заявлением в МФЦ, на тот, который вам необходим. Для этого вам нужно ознакомиться с правилами землепользования и застройки того города, в котором будет осуществляться строительство.
Если же земельный участок находится в другой зоне, строительство объектов общественного питания в которой не допускается, то возводить такой объект на законных основаниях у вас не получится, так как перечень оснований для внесения изменений в правила землепользования и застройки города ограничен положениями ст. 33 ГрК РФ.
Как купить земельный участок под строительство дома
Если вы планируете покупку земельного участка, то будет полезно узнать, как это сделать максимально безопасно и законно.
Прежде, чем начать строительство дома, необходимо тщательно выбрать, а затем приобрести участок земли. Главными трудностями в этом вопросе остаются детали, касающиеся оформления участка под ИЖС. Необходимо уточнить массу нюансов, прежде, чем подписывать договор купли-продажи или аренды.
Особенности покупки земельного участка
Земельный участок часто приобретается для того, чтобы в будущем на нем можно было возвести жилой объект. Поэтому после строительства и сдачи в эксплуатацию зданию будет присвоен индивидуальный адрес, по которому этот дом в будущем можно будет найти на карте.
Как только объекту присваивается адрес, и он прошел регистрацию в качестве объекта недвижимости, можно приступать к получению разрешения на использование всех существующих на территории коммунальных объектов. Сюда входят:
Стоит предварительно изучить нормативные документы, регламентирующие нормы и правила застройки под ИЖС. Их можно найти в ГК РФ.
Стоит также помнить, что в доме после сдачи в эксплуатацию может быть прописана только одна семья, а высота здания в данном случае не должна превышать 3 этажей.
Перед покупкой стоит позаботиться и о том, чтобы удостовериться в юридической чистоте участка, чтобы в будущем не возникло проблем с тем, что земля не предназначалась для строительства жилых объектов.
Способы покупки земельного участка
- Купить у государства, муниципалитета, поселковой администрации через заявку на участие в аукционе, соблюдая все правила данной процедуры.
· Купить у собственника (гражданина или организации) через оформление договора купли-продажи.
Прежде, чем остановиться на одном из участков, рекомендуется тщательно изучить все варианты и их отличия друг от друга. Кроме того, не забывайте уточнять информацию про особенности грунта.
Выбор участка
Помимо того, что участок должен отвечать всем требованиям покупателя для дальнейшего строительства, стоит также рассмотреть возможность подключения всех необходимых коммуникаций. К примеру, земля может полностью своим месторасположением и видами, однако подключение водоснабжения не имеет перспектив даже на несколько лет вперед. Смысла в такой покупке просто на просто нет, поэтому лучше сразу же начать поиск другого подходящего варианта.
Если же с подведением коммуникаций все в порядке, то рекомендуется изучить следующие моменты:
Прежде, чем соглашаться на озвученную стоимость участка, изучите цену за квадратный метр прилегающих земель. Слишком завышенную сумму можно попытаться сбить, а низкая цена – это повод задуматься, все ли в порядке на этом участке земли. Кроме того, земельный надел, имеющий вид разрешенного землепользования для осуществления сельскохозяйственной деятельности, не рекомендуется к покупке.
Проверка участка на юридическую чистоту
Одним из важных моментов при покупке любой недвижимости, является ее проверка на юридическую чистоту. Так и земельный участок не остается в стороне в данном вопросе. Земля может находиться в залоге, быть арестована или же иметь другие обременения.
Чтобы не стать жертвой незаконной покупки, стоит первым делом собрать все сведения о владельце участка с помощью полной проверки на юридическую чистоту по ссылке https://reestr.net/proverit-kvartiru.
Если вам необходима только выписка из ЕГРН, ее можно получить в любом отделении МФЦ.
В выписке вы сможете увидеть всех собственников земли, настоящую площадь и другие характеристики надела. Обязательно сравните все данные с теми бумагами, которые предлагает вам продавец. Если хотя бы один пункт не сходится, стоит отказаться от сделки или предложить продавцу исправить все неточности.
Земельные участки, приобретенные до 2017 года, имеют кадастровый паспорт.
Также, при покупке земли у семейной пары, обязательно запросите нотариально заверенное разрешение на продажу от второго супруга. Если же участок был унаследован или подарен, то разрешение в данном случае не требуется.
Оформление участка под ИЖС
Независимо от того, у кого приобретается участок, правила осуществления сделки должны быть следующими:
- Нужно убедиться в том, что конкретный земельный надел подходит для строительства жилого дома и попадает под категории земель для поселения.
- Далее осуществляется сбор всех необходимых документов. При отсутствии кадастрового паспорта или выписки из ЕГРН (после 2017 года), необходимо его оформить и осуществить межевание.
- Согласовать все условия купли-продажи и установить сроки оплаты. Документы можно проверить в течение 30 суток после передачи их на руки.
- После осуществления сделки и передачи денег, новый владелец должен зарегистрировать себя как собственник в Росреестре, а затем получить свидетельство на руки.
Некоторые выписки и документы требуют времени на получение, поэтому заранее рассчитывайте на то, что это займет несколько дней, а то и недель.
Документы для покупки земли у частного лица
Чтобы оформить сделку по всем правилам, собственник должен предоставить вам следующие документы:
Также для ускорения процесса стоит заранее побеспокоиться о согласии второго супруга на продажу, справке с отсутствием обременений, выписке из кадастра и уже оформленном договоре купли-продажи.
Со стороны покупателя готовить ничего не нужно: от него требуется лишь паспорт.
После осуществления сделки на руках у нового собственника должен остаться подписанный обеими сторонами договор, оригинал акта о продаже, копия выписки из земельного кадастра.
Документы для покупки земли у государства
- Заявление о предварительном согласовании приобретения земли в собственность или в длительную аренду с правом последующего выкупа в собственность.
· Кадастровый паспорт. · Заявление на участие в торгах в отношении интересующего участка земли.
Обратите внимание, что данный перечень является лишь основным. Иногда могут потребоваться дополнительные документы, каждый случай рассматривается в индивидуальном порядке.
Регистрация прав собственности
После совершения сделки купли-продажи, земельный участок должен быть поставлен на регистрационный учет. Перед этим необходимо заверить все документы у нотариуса. После сдачи пакета документов сотрудник Росреестра сообщит вам дату готовности свидетельства.
Забирать его необходимо с паспортом гражданина РФ.
Налоговый вычет при покупке земельного участка
Многих интересует вопрос: можно ли получить налоговый вычет после покупки земельного участка под строительство дома? Такую выплату может получить официально работающий гражданин, выплачивающий НДФЛ.
Обратите внимание, чтобы получить налоговый вычет, необходимо приобрести землю исключительно для возведения объектов ИЖС, при этом сами объекты должны быть построены, введены в эксплуатацию и зарегистрированы в реестре недвижимости.
Иногда допускается оформление вычета по налогам на стадии строительства дома, но по каким-либо причинам приостановлено. Все заявления на получение компенсации внимательно проверяются на соответствие фактическим данным, и принимается решение на выплаты только при полном соответствии с условиями, указанными в НК РФ.
Покупка земельного участка для открытия (строительства) предприятия общественного питания
На какие юридические нюансы (особенности) следует обратить внимание при покупке земельного участка для открытия (строительства) предприятия общественного питания (ресторан, кафе).
1) Необходимо выполнить общие требования, связанные с покупкой земельного участка, а именно – ознакомиться с документами государственного кадастрового учета в отношении земельного участка, в том числе с информацией о собственнике, убедиться в отсутствии обременений земельного участка и ограничений его использования. При заключении договора купли-продажи земельного участка необходимо учитывать нормы ст. 37 Земельного кодекса РФ.
2) При приобретении земельного участка для целей строительства и размещения предприятия общественного питания необходимо в первую очередь выяснить, установлен ли для данного участка соответствующий вид разрешенного использования. Если на момент приобретения участка для него установлен иной вид разрешенного использования, необходимо ознакомиться с действующим градостроительным регламентом для соответствующей территории и выяснить, возможно ли изменение установленного вида разрешенного использования земельного участка на нужный вид разрешенного использования, включен ли нужный вид разрешенного использования в перечень видов разрешенного использования, установленных применительно к соответствующей территориальной зоне.
Следует также проверить, будет ли соответствовать объект, который планируется построить, по своим характеристикам, требованиям соответствующего градостроительного регламента.
Обоснование:
I. Особенности купли-продажи земельных участков определены ст. 37 ЗК РФ.
Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (п. 1 ст.
Государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом О государственной регистрации недвижимости (ст. 70 ЗК РФ).
Покупателю земельного участка необходимо ознакомиться с документами, относящимися к приобретаемому земельному участку, удостовериться в том, что право собственности на земельный участок зарегистрировано за продавцом, а также убедиться в отсутствии обременений земельного участка и ограничений его использования.
У продавца следует запросить информацию также о земельных участках, граничащих с приобретаемым участком.
Ст. 37 ЗК РФ определяет, какие условия договора купли-продажи земельного участка являются недействительными, а также в каких случаях покупатель земельного участка вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
Согласно пункту 2 ст. 37 ЗК РФ являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:
устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.
В силу пункта 3 ст. 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
II. Земельный кодекс Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусматривает подразделение земель по целевому назначению на категории.
Пунктом 1 ст. 7 ЗК РФ определены следующие категории земель, исходя из их целевого назначения:
3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
Согласно пункту 2 ст. 7 ЗК РФ земли указанных категорий должны использоваться в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Основные принципы зонирования территорий определены Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее – ГрК РФ).
Ст. 30 ГрК РФ предусматривает обязательную разработку правил землепользования и застройки, которые согласно пункту 2 ст. 30 ГрК РФ включают в себя:
1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;
2) карту градостроительного зонирования;
3) градостроительные регламенты.
Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства (п. 1 ст. 36 ГрК РФ).
Согласно п. 6 ст. 30 ГрК РФ в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:
1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации;
4) расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения в случае, если в границах территориальной зоны, применительно к которой устанавливается градостроительный регламент, предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории.
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
При этом виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с Классификатором, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 (далее – Классификатор).
Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне (п. 2 ст. 37 ЗК РФ).
Классификатор содержит такой вид разрешенного использования земельного участка, как «Общественное питание» (код 4.6.). Данный вид разрешенного использования земельного участка предусматривает размещение объектов капитального строительства в целях устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары).
Кроме того, Классификатором установлен вид разрешенного использования «Обслуживание жилой застройки» (код 2.7.), который предусматривает размещение объектов капитального строительства, размещение которых предусмотрено видами разрешенного использования с кодами 3.1, 3.2, 3.3, 3.4, 3.4.1, 3.5.1, 3.6, 3.7, 3.10.1, 4.1, 4.3, 4.4, 4.6, 4.7, 4.9, если их размещение необходимо для обслуживания жилой застройки, а также связано с проживанием граждан, не причиняет вреда окружающей среде и санитарному благополучию, не нарушает права жителей, не требует установления санитарной зоны. Таким образом, вид разрешенного использования с кодом 2.7. включает в том числе и вид разрешенного использования, предусмотренный кодом 4.6.
Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (п. 3 ст. 37 ЗК РФ).
Исходя из вышеизложенного, при приобретении земельного участка для целей строительства и размещения предприятия общественного питания необходимо в первую очередь выяснить, установлен ли для данного участка соответствующий вид разрешенного использования. Если на момент приобретения участка для него установлен иной вид разрешенного использования, необходимо ознакомиться с действующим градостроительным регламентом для соответствующей территории и выяснить, возможно ли изменение установленного вида разрешенного использования земельного участка на нужный вид разрешенного использования, включен ли нужный вид разрешенного использования в перечень видов разрешенного использования, установленных применительно к соответствующей территориальной зоне. Следует также проверить, будет ли соответствовать объект, который планируется построить, по своим характеристикам, требованиям соответствующего градостроительного регламента.
Участок под строительство магазина: требования и нормы
Участок под строительство магазина или аналогичной торговой точки можно прибрести в собственность и арендовать у собственника. В роли последнего обычно выступают государственные органы, но можно заключить договор с частным или юридическим лицом.
Вид сделки будет зависеть от того, доступна ли земля для продажи или возможна исключительно аренда. В нашей статье мы расскажем, как выбрать участок для строительства магазина, каковы особенности его оформления и что вообще попадает в категорию коммерческой земли.
Определение участка под строительство магазина
Для начала определимся с термином «участок под коммерческую застройку». В Земельном кодексе Российской Федерации определение коммерческой земли отсутствует. Несмотря на это, данное понятие широко распространено.
Из термина ясно, что на таком участке предполагается возвести недвижимость в бизнес-целях.
- Офисные строения и деловые центры.
- Транспортные объекты и автомобильные заправочные станции.
- Торговые центры и магазины.
- Некоторые социально-значимые объекты.
- Спорткомплексы.
- Соответствовать необходимым для жилищного строительства условиям.
- Без затруднений переходить из одного типа в другой. К примеру, земля, ранее использовавшаяся в сельском хозяйстве, может перейти в категорию промышленных.
- Иметь большую вероятность возведения дорожного полотна и магистралей для связи с другими городами.
- Обладать важными производственными артериями (узлы связи, наличие газопровода и электричества).
Само собой, коммерческая земля — это весьма крупная территория. Ее границы должны быть четко определены. Такой участок подходит для оперативного возведения на нем бизнес-строений, предназначенных для получения дохода.
Нормативные основы получения участка под строительство магазина
Процесс обращения с коммерческим недвижимым имуществом регулируется согласно Земельному, Градостроительному и Гражданскому кодексам РФ.
По приказу Министерства экономического развития России от 01.09.2014 № 540 был установлен Классификатор видов разрешенного использования земельных участков. Он детально анализирует земельные наделы по возможностям их коммерческого использования.
Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ отражает право собственности после покупки участка.
Если после приобретения понадобится перевести земельный надел в другую категорию, следует обратиться к статье 8 Земельного Кодекса и Федеральному закону от 21.12.2004 № 172-ФЗ.
Во время приобретения между бывшим и новым владельцами участка заключается договор купли-продажи. При его составлении нельзя поменять режим эксплуатации земель. Поэтому перед покупкой земли для бизнес-целей узнайте о ее предполагаемом целевом назначении.
Бывает так, что фирма (юридическое лицо) покупает участок, чтобы возвести там автозаправку. Если не выяснить сразу, что здесь разрешено строить только, например, продуктовый магазин, то придется потратить много сил и времени, чтобы исправить ситуацию.
Получение участка под строительство магазина у государства
- Аукцион, инициированный правительственными или муниципальными органами
По большей части участки земли, которыми владеет государство или муниципалитет, можно купить путем выхода на торги (аукцион). В данном случае под этим понимается публичное предоставление земельного участка, организованное представителями государственной власти.
- сделать и утвердить план участка, если он отсутствует;
- провести кадастровые работы, осуществить учет;
- подключить участок к сетям инженерно-технического обеспечения.
За месяц до начала аукциона о нем, в обязательном порядке, информируются местные СМИ.
- заявление об участии;
- копию паспорта или другого документа, удостоверяющего личность;
- внести аванс.
- Торги по инициативе гражданского лица
Аукцион может проводиться по обращению физического или юридического лица (ч. 4 ст. 39.11 ЗК РФ).
Перед этим надо подать запрос в ЕГРН, чтобы определить, какими свободными участками владеет муниципалитет.
Обратившийся с просьбой о торгах обязан индивидуально подготовить схему расположения земельного надела, собрать необходимую документацию. Также он проводит кадастровую проверку. После этого нужно подать в администрацию заявку о проведении аукциона с указанием кадастрового номера участка.
Проявивший такую инициативу гражданин (или юрлицо) во время проведения торгов имеет преимущество приобретения продаваемого недвижимого имущества.
Аукцион по заявкам физических и юридических лиц не проводится для земельных участков, относящихся к городам, являющихся субъектами РФ.
- владельцам недвижимости, находящейся на означенной территории;
- людям, чей арендуемый земельный участок был изъят для государственных или муниципальных надобностей;
- арендаторам, имеющим право на повторное заключение договора;
- в прочих целях, согласно статье 39.5 ЗК РФ;
- определенной категории граждан, имеющих льготы.
- официально зарегистрированный брак;
- имеется трое или больше детей;
- отец и мать никогда не лишались родительских прав;
- все члены семьи являются гражданами РФ;
- более 5 лет оформлены на территории, оказывающей государственную поддержку таким семьям.
Не всем может быть предоставлен льготный участок. Необходимо стоять на учете, как многодетная малоимущая семья, нуждающаяся в улучшении жилищных условий. Но маловероятно, что администрация без аукциона выдаст им земельный участок под строительство магазина или других бизнес-целей.
- Военнослужащие, которые служат в правоохранительных органах. Этим лицам запрещено вести собственный бизнес. Поэтому арендовать участок для них реально лишь для улучшения условий проживания.
- Люди с ограниченными возможностями, семьи, имеющие на иждивении ребенка-инвалида, чернобыльцы, герои труда, ветераны боевых действий.
- Дети-сироты.
- Бюджетники.
- Люди, вышедшие на пенсию по достижении определенного возраста.
Не исключено выделение других категорий льготников по решению региональных и местных властей (согласно изданным законодательным актам).
Такую схему могут использовать любые категории гражданских лиц. Действия в таком случае похожи на инициативу организации аукциона. Надо подобрать несформированный земельный участок и сделать его схему по кадастровому плану территории за собственный счет.
Затем подается заявка в местную администрацию.
После постановки земли на кадастровый учет, нужно написать заявление на разрешение оформления участка в аренду.
Как только будет получено разрешение на аренду земельного участка под строительство магазина или иных коммерческих целей, заключается договор.
Правила установлены согласно статье 609 ГК РФ. Помимо этого, надо учитывать особенности, указанные в статье 39.8 ЗК РФ.
- копия паспорта;
- выписка из ЕГРИП;
- постановление администрации о предоставлении участка;
- 3 копии договора аренды;
- квитанция об оплате установленной пошлины.
Полный перечень необходимых актуальных документов надо уточнять в Росреестре или МФЦ.
Аренда земли под НТО
Нестационарные торговые объекты (НТО) — это здания и сооружения, у которых отсутствуют заглубленные фундаменты. Они бывают самых разных размеров. Могут всегда находиться на одном месте или же перемещаться.
- кафе;
- магазины;
- лотки;
- рынки;
- торговые автолавки и т. п.
Российские законы позволяют отдельным людям или фирмам размещать НТО на земельных участках, выделенных с разрешения государственной власти. Здесь позволяется возводить объекты, не выходя за границы целевого назначения, согласно «Правилам землепользования и застройки». Нельзя купить земельные наделы государственного назначения, а также выделенные для надобностей населенного пункта.
Участок под нестационарные торговые объекты выдается проще, чем на постройки с фундаментом. В этом случае даже не нужен договор аренды. Для получения земли под строительство кафе или магазина для начала надо проанализировать расположение участка, вид деятельности и тип объекта.
Чаще всего всю информацию можно найти на сайте местной администрации. Также ее легко запросить у ответственных должностных лиц.
Далее подается заявление в местную администрацию на возведение НТО. Обратите внимание на сроки приема заявок. Бывает, что по распоряжению властей прием производится лишь два раза в год. Обязательно выясните, какой порядок в вашем регионе.
В положенный срок принесите заявление в канцелярскую службу администрации того района, где вы хотите вести бизнес.
- Документы заявителя (паспорт, копии свидетельства о постановке на учет в налоговом органе для физического лица или свидетельство о государственной регистрации ИП, свидетельство о регистрации юридического лица).
- Если вы выступаете от другого лица, нужны бумаги, доказывающие право представлять интересы заявителя (доверенность, приказ руководства о назначении и т. д.).
- Свидетельство о праве собственности на земельный участок или договор аренды земли под НТО, протокол результатов торгов, бумаги, подтверждающие право владения и т. д.
- Кадастровый номер земельного участка под НТО. Если номера нет, добавляется свободно оформленный план участка. На плане надо разметить границы, размер, название объекта и его функции (участок под строительство магазина и т. п.).
- Право аренды земельного надела под возведение построек выдается по итогам торгов или конкурса (в том случае, когда заявок больше, чем имеющихся объектов). Преимущество на внеочередное выделение земли получают предприятия общепита (летние кафе, которые работают по 6 месяцев в год). Главное условие — кафе должно находиться рядом с выделяемым участком.
- После окончания приема заявок администрация принимает решение в течение 10 дней. Каждое заявление получает входящий персональный номер. Если возникают дополнительные вопросы, создается дополнительная рабочая группа.
Вы можете получить отказ, если нет свободной земли или имеются ограничения на его коммерческую эксплуатацию.
4 рекомендации по выбору участка для строительства магазина
Обратите внимание, какие коммуникации проведены на участке. Плюсы земельному наделу добавляют: проведенный водопровод или наличие прочих разрешенных источников воды, канализационная и дренажная системы, газ, электричество. Лучше, если все эти коммуникации уже присутствуют.
Но преимуществом станет и простота их быстрого подведения.
Земля может принадлежать физическим или юридическим лицам. Или, как рассматривалось выше, принадлежать государственной и муниципальной собственности.
Если участок государственный, узнайте, есть ли способ купить его. Не все муниципальные земли разрешено продавать, поэтому актуален вопрос аренды. Далее выясните, понадобятся ли торги.
По общим правилам аукцион для аренды или продажи государственной и муниципальной земли необходим. Но бывают и исключения.
При составлении договора аренды или купли-продажи необходимо проверить в этом документе: кадастровый номер участка, датировку добавления номера в государственный реестр, категорию земель, разрешение на использование или пределы участка (где он находится). Если все это нельзя уточнить, при наличии ошибки можно получить лишние непредусмотренные затраты.
Сравните информацию об участке с данными выписки из государственного кадастра недвижимости. Копия документа должна быть приложена к договору. Нежелательно в одном договоре оформлять несколько участков, так как легко запутаться в характеристиках, что, вероятно, приведет к увеличению стоимости договора.
При оформлении договора аренды, заострите внимание на условиях сроков продления документа.
При аренде государственных и муниципальных земельных участков арендатор больше не имеет преимущественное право аренды при подписании договора на новый срок. Согласно закону от 23.06.2014 г. № 171-ФЗ, добавившему изменения в Земельный кодекс РФ, это право арендатора перестало действовать.
При аренде земель, принадлежащих физическим или юридическим лицам, все остается по-прежнему. Если пункты договора при эксплуатации земельного участка не нарушались, при перезаключении контракта арендатор получает преимущество на новый срок аренды перед другими возможными претендентами на землю.
Приобретение земельного участка под зданием в г. Москве
Анна Минаева, юрист Представительства юридической фирмы CMS Hasche Sigle.
Фальк Тишендорф, адвокат, юрист Представительства юридической фирмы CMS Hasche Sigle.
В статье рассматриваются некоторые правовые проблемы реализации исключительного права на приобретение права собственности на земельный участок под зданием в г. Москве, связанные с принятием Постановления Правительства Москвы от 27 июня 2006 г. N 431-ПП.
Инвестиции в недвижимость, как правило, представляют собой долгосрочные капиталовложения, связанные с большими расходами при совершении сделки. Приобретение недвижимости сопряжено с экономическими и юридическими рисками, которые должны быть тщательно оценены. Необходимым условием для инвестирования в строительство или реконструкцию объектов недвижимости является наличие у инвестора либо застройщика прав на земельный участок.
Следовательно, для принятия решения о реализации проекта ключевое значение имеет вопрос о том, какие права на земельный участок могут быть приобретены.
В соответствии с ЗК РФ 2001 г. лицо, намеревающееся осуществить строительство или реконструкцию, за исключением таких особых субъектов, как религиозные организации, федеральные казенные предприятия, государственные и муниципальные учреждения, органы государственной власти и местного самоуправления, может выбрать один из двух правовых титулов на землю право собственности или право аренды. Если земельный участок до приобретения прав на него является частной собственностью и его оборот не ограничен, то выбор правового титула, который получит инвестор, полностью зависит от усмотрения сторон сделки и обусловлен принципом равенства участников оборота и принципом свободы договора. Более сложная ситуация складывается, когда интересующий инвестора земельный участок находится в публичной собственности, а контрагентом по договору выступает государство или муниципальное образование в лице наделенных властными полномочиями органов.
Принцип единства судьбы земельного участка
и прочно связанных с ним объектов
В Программе социально-экономического развития РФ на среднесрочную перспективу (2002 2004 гг.), утвержденной распоряжением Правительства РФ от 10 июля 2001 г. N 910-р, была закреплена задача реформирования правоотношений, связанных с оборотом земельных участков и иных объектов недвижимости, в частности посредством законодательного оформления правовой концепции единого объекта недвижимости через определение земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений как улучшений земельного участка. Так, согласно ЗК РФ 2001 г., все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пп. 5 п. 1 ст.
Принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов superficies solo cedit известен еще со времен римского права. В соответствии с данным принципом в классическом его понимании при продаже земельного участка к покупателю земельного участка переходит также и право собственности на расположенное на участке здание. В настоящее время в России право собственности на земельные участки и расположенные на них здания зачастую принадлежит разным лицам: на земельные участки государству или муниципальным образованиям, а на здания гражданам и юридическим лицам. В связи с этим для обеспечения формирования единого правового режима недвижимости и реализации принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов в будущем действующее земельное законодательство предусматривает обратную правилу superficies solo cedit зависимость, а именно переход права собственности на земельный участок при продаже расположенного на нем здания покупателю здания (ст.
552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ).
Обеспечение соединения прав собственности на земельные участки и расположенные на них здания и закрепления данных прав за одним лицом, а следовательно, укрепление принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов является гарантией безопасности инвестиций в недвижимость. Инвесторы, приобретая право собственности на здание в результате его строительства или на основании договора, заинтересованы в получении права собственности и на земельный участок, поскольку именно оно является самым широким по объему правомочий и к тому же бессрочным правовым титулом, обеспечивающим максимальное хозяйственное господство лица над вещью.
В силу указанных причин важную роль на практике играет норма, закрепленная в п. 1 ст. 36 ЗК РФ, согласно которой граждане и юридические лица собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, установленных федеральными законами, имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, которые расположены под принадлежащими им объектами и находятся в государственной или муниципальной собственности. Принимая решение об осуществлении капиталовложений, инвестор даже в случае заключения договора аренды земельного участка может обосновать надежность сделки тем, что при наличии права собственности на здание закон одновременно наделяет его исключительным правом на приватизацию, т. е. на приобретение права собственности на земельный участок под зданием.
Аренда основная форма распоряжения землями в г. Москве
Несмотря на то что право иметь в частной собственности землю предусмотрено и гарантировано Конституцией РФ, в г. Москве в течение долгого времени отсутствовала практика передачи земель в пределах городской черты в частную собственность. Еще в начале земельной реформы было издано распоряжение вице-мэра г. Москвы от 2 марта 1992 г. Об аренде земли как основной форме земельно-правовых отношений в городе Москве, которое фактически заблокировало в г. Москве действие норм федерального законодательства о частной собственности на землю.
Закон г. Москвы от 14 мая 2003 г. О землепользовании и застройке в городе Москве (далее Закон о землепользовании) на основании норм ЗК РФ 2001 г. закрепил исключительное право собственников капитальных зданий, строений, сооружений на приватизацию земельных участков, занятых этими объектами и необходимых для их использования (п. 2 ст. 6). Однако в п. 1 ст.
14 данного Закона передача земельных участков в аренду по-прежнему определена в качестве основной (преимущественной) формы распоряжения землями, находящимися в собственности г. Москвы. В связи с этим случаи предоставления земельных участков в частную собственность юридическим лицам до последнего времени были единичными и представляли собой результат длительных судебных разбирательств.
Постановлением Правительства Москвы от 27 июня 2006 г. N 431-ПП О передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность (далее Постановление Правительства Москвы N 431-ПП) был утвержден Порядок передачи в собственность земельных участков собственникам зданий, строений, сооружений (далее Порядок передачи в собственность земельных участков), а также ряд иных документов, связанных с передачей в частную собственность земельных участков, принадлежащих гражданам и юридическим лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного (наследуемого) владения. Несмотря на то что в целом данное Постановление направлено на урегулирование процедуры передачи в частную собственность земельных участков, оно по-прежнему создает препятствия для собственников зданий (строений, сооружений) к приобретению собственности на земельные участки под этими объектами.
Выкуп арендованных земельных участков в г. Москве
Пункт 13.3 Порядка передачи в собственность земельных участков предусматривает, что собственники зданий (строений, сооружений), заключившие договор аренды земельного участка, занятого такими объектами и необходимого для их использования, после вступления в силу Постановления Правительства Москвы N 431-ПП утрачивают право выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ.
Таким образом, в г. Москве сложилась ситуация, при которой в течение длительного времени собственники объектов недвижимости фактически были вынуждены приобретать на земельные участки под принадлежащими им объектами право аренды, представляющее собой основную (преимущественную) форму распоряжения землями, поскольку в г. Москве отсутствовал порядок реализации федерального законодательства, направленный на приобретение права собственности. А с утверждением Порядка передачи в собственность земельных участков заключившие договоры аренды земельных участков собственники объектов недвижимости были признаны утратившими право приватизации этих участков.
Следует отметить, что ранее толкование п. 1 ст. 36 ЗК РФ было предложено в Постановлении Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства, согласно п. 7 которого собственник объекта недвижимости, заключивший договор аренды земельного участка под таким объектом недвижимости после введения в действие ЗК РФ, считается реализовавшим свое исключительное право на приватизацию земельного участка или приобретение права его аренды и, следовательно, утратившим право выкупа данного участка.
Между тем п. 13.3 Порядка передачи в собственность земельных участков представляет собой уже не толкование, но ограничение предусмотренного п. 1 ст. 36 ЗК РФ исключительного права на приватизацию земельных участков или приобретение права их аренды, а именно права, закрепленного нормативным правовым актом федерального уровня, нормативным правовым актом уровня субъекта РФ. Не менее примечательно и то, что в то время как, по мнению Пленума ВАС РФ, заключение договора аренды земельного участка на основании п. 1 ст.
36 ЗК РФ предполагает утрату права выкупа этого участка уже с даты вступления в силу ЗК РФ, Правительство Москвы признает собственника здания, заключившего подобный договор аренды, утратившим право на выкуп участка лишь после вступления в силу Постановления Правительства Москвы N 431-ПП, косвенным образом допуская наличие у собственника здания арендатора земельного участка права выкупа участка до вступления данного Постановления в силу.
Положения ЗК РФ не дают оснований полагать, что исключительное право собственников зданий, строений, сооружений на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков, которые расположены под принадлежащими им объектами и находятся в государственной или муниципальной собственности, это лишь право выбора варианта поведения и что собственник здания, строения, сооружения, став арендатором земельного участка, теряет свой исключительный статус и не может обосновывать право на приобретение этого участка в собственность со ссылкой на п. 1 ст. 36 ЗК РФ.
В-третьих, положение об утрате права на выкуп земельного участка не соответствует логике, заложенной в иных статьях ЗК РФ. Так, согласно п. 8 ст. 22 ЗК РФ, при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки, за исключением случаев, предусмотренных п. 1 ст.
36 ЗК РФ. Из п. 8 ст. 22 ЗК РФ было сделано исключение, чтобы подчеркнуть следующее: если на земельном участке расположено здание (строение, сооружение), собственник такого объекта недвижимости, являющийся при этом арендатором данного участка, обладает не преимущественным правом его покупки, а исключительным правом на его приватизацию вне зависимости от времени заключения договора аренды.
Исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков, закрепленное в п. 1 ст. 36 ЗК РФ, представляет собой конкретизацию конституционного права граждан и их объединений иметь в частной собственности землю (ч. 1 ст. 36 Конституции РФ).
Конституционные нормы о праве частной собственности на землю распространяются на всю территорию РФ и должны действовать в г. Москве.
Несмотря на совместное ведение РФ и субъектов РФ вопросами земельного законодательства (п. к ч. 1 ст. 72 Конституции РФ), регулирование и защита прав и свобод человека и гражданина, в том числе в области использования и охраны земель, относится к исключительному ведению РФ (п. в ст. 71 Конституции РФ). Более того, согласно ч. 3 ст. 36 Конституции РФ, условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.
Часть 3 ст. 55 Конституции РФ устанавливает, что права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Следовательно, законодательство г. Москвы не может ограничивать конституционное право граждан и их объединений иметь в частной собственности землю, а именно такое ограничение и было введено посредством п. 13.3 Порядка передачи в собственность земельных участков, предусматривающего утрату права выкупа земельных участков их арендаторами.
Неправомерность введения ограничений конституционных прав в региональном законодательстве была подтверждена практикой Конституционного Суда РФ. Основываясь на приведенных конституционных нормах, данный судебный орган в Определении от 3 февраля 2000 г. N 41-О По жалобе гражданки Медиковой Нины Петровны на нарушение ее конституционных прав положением части первой статьи 16 Закона Краснодарского края Об особом порядке землепользования в Краснодарском крае указал, что положение Закона Краснодарского края, устанавливающее не предусмотренное федеральным законодательством условие осуществления сделок с земельными участками, а именно наличие регистрации права на постоянное проживание в Краснодарском крае или Республике Адыгея, вводит ограничение конституционного права граждан на выбор места жительства, а потому не подлежит применению. В дальнейшем на основании решения Конституционного Суда РФ данное положение было отменено в установленном порядке.
Конституционное право иметь в частной собственности землю, приобретать данное право в порядке, предусмотренном федеральным законодательством, также не может произвольно ограничиваться законом субъекта РФ, а именно города федерального значения Москвы.
Таким образом, п. 13.3 Порядка передачи в собственность земельных участков противоречит принципам земельного права и законодательства, а именно принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, не соответствует ЗК РФ 2001 г., нарушает предусмотренное Конституцией РФ право граждан и их объединений иметь в частной собственности землю и может быть оспорен в Конституционном Суде РФ.
Право аренды земельного участка с точки зрения
обеспечения надежности инвестиций в недвижимость
Следует признать, что и долгосрочное право аренды земельного участка под зданием является достаточно эффективным правовым средством обеспечения надежности инвестиций в недвижимое имущество в г. Москве.
Согласно п. 3 ст. 15 Закона о землепользовании, договор аренды земельного участка, находящегося в собственности г. Москвы, занятого капитальным зданием, строением, сооружением, заключается на срок до 49 лет, но не менее 25 лет.
Пункт 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает оборотоспособность права аренды земельных участков по договорам, заключенным на срок более 5 лет, а именно право арендатора в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передать арендованный земельный участок в субаренду, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий такого договора без согласия арендатора и ограничение установленных договором прав арендатора не допускаются.
При продаже земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности, его арендатор имеет преимущественное право покупки земельного участка (п. 8 ст. 22, п. 3 ст.
Исключительное право на приобретение права аренды земельного участка, предусмотренное п. 1 ст. 36 ЗК РФ, принадлежит собственнику здания и после того, как срок первоначально заключенного им договора аренды земельного участка истек, следовательно, только с собственником здания договор аренды может быть заключен на новый срок.
Тем не менее п. 13.3 Порядка передачи в собственность земельных участков должен быть отменен как противоречащий федеральному законодательству, Конституции РФ и принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов. Исключительное право собственника здания на приватизацию земельного участка под зданием на основании п. 1 ст. 36 ЗК РФ следует рассматривать как неотъемлемую составляющую правового режима земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вне зависимости от того, заключен ли в отношении такого земельного участка договор аренды собственником находящегося на нем здания или нет.
Источник: prpr.su