Положение о выпуске и обращении жилищных сертификатов, утвержденное Указом Президента РФ от 10.06.1994 N 1182.
Стандарты эмиссии ценных бумаг и регистрации проспектов ценных бумаг, утвержденные Приказом ФСФР России от 16.03.2005 N 05-4/пз-н.
Федеральный закон от 26.12.1995 N 208-ФЗ «Об акционерных обществах», Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», Федеральный закон от 14.11.2002 N 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях».
Закон «О защите прав потребителя».
Жилищный сертификат. Собственник жилищных сертификатов, соответствующих не менее 30% общей площади квартиры определенного типа, имеет право на заключение с эмитентом (застройщиком) договора купли-продажи на приобретение при условии оплаты в любой форме оставшейся стоимости квартиры.
Приобретение собственником квартиры (квартир) при условии приобретения пакета жилищных сертификатов.
Получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата.
Бесплатный вебинар: Выпуск облигаций как способ финансирования бизнеса
Прежде чем начать выпуск жилищных сертификатов, эмитент обязан иметь договор, по которому поручитель (гарант) обязуется выплатить собственнику сертификата денежные средства в случае неисполнения эмитентом своих обязательств. Поручителем (гарантом) может выступать банк, страховая компания.
Государственный контроль за выпуском жилищных сертификатов осуществляет
Внесение соответствующих сведений о гражданине в Единый государственный реестр юридических лиц, который ведется налоговым органом, после внесения гражданином вступительного членского взноса и первого платежа в счет паевого взноса.
Бесплатный вебинар «Некачественные услуги юриста: как привлечь его к ответственности?»
Ст. 116 ГК РФ о потребительских кооперативах.
Решение общего собрания членов кооператива (конференции), которое принято и оформлено в строгом соответствии с Кодексом и уставом кооператива,
является единственным основанием для предоставления жилого помещения в доме жилищно-строительного кооператива.
Источник: p.120-bal.ru
Договор на привлечение денежных средств для строительства (агентский) (бланк, образец — 2020)
ОАО «Синяя птица лтд», далее «Принципал», в лице директора Сизых Петр Сидорович, и ООО «РАЗИС 23», далее «Агент», в лице директора Аничкина Сидора Пантелеймоновича, заключили этот агентский договор (далее – «Договор») о:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. По настоящему договору Агент обязуется совершать от своего имени, но за счет Принципала, следующие действия:
— привлекать юридических и физических лиц в качестве участников долевого строительства для строительства жилого дома, расположенного по адресу: г. ________, ул. _____________________, участок ___ с правом получения денежных средств от них на свой расчетный счет;
— выполнять поручения Принципала, связанные со строительством указанного жилого дома, а именно заключать договоры с подрядчиками, иными организациями на __________, подписывать необходимые документы, оплачивать необходимые расходы и т.п., а Принципал обязуется уплатить Агенту вознаграждение за выполнение поручения.
1.2. Настоящий агентский договор заключен на неопределенный срок.
2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
2.1. Агент обязан выполнять предусмотренные в п. 1.1 действия надлежащим образом и своевременно, руководствуясь указаниями Принципала.
2.2. Для заключения договоров участия в долевом строительстве с физическими и юридическими лицами Принципал в письменной форме сообщает Агенту всю необходимую информацию о жилых помещениях, в которые будут инвестироваться средства участников долевого строительства.
2.3. Для заключения договоров, необходимых для строительства жилого дома, Принципал сообщает Агенту в письменной форме следующее: данные о количестве жилых помещений, в которые будут инвестироваться средства участников долевого строительства, о плановой стоимости квадратного метра, а также о стоимости одного квадратного метра по договору участия в долевом строительстве.
2.4. Денежные средства, поступившие к Агенту от участников долевого строительства, являются целевым финансированием для Принципала и учитываются в его бухгалтерском учете.
2.5. Денежные средства, поступившие к Агенту от участников долевого строительства, не перечисляются Принципалу, а расходуются Агентом для выполнения поручения по заключению и выполнению договоров, необходимых для строительства жилого дома.
2.6. Агент вправе отступить от указаний Принципала, если по обстоятельствам дела это необходимо в интересах Принципала и Агент не мог предварительно запросить Принципала либо не получил ответ на свой запрос в течение ______ после его отправки. Агент обязан уведомить Принципала о допущенных отступлениях, как только уведомление станет возможным.
2.7. Агент обязан ежемесячно предоставлять Принципалу отчет о выполнении поручения не позднее чем через _____ дней после окончания месяца. В отчете указываются данные о заключенных договорах с участником долевого строительства, с подрядными и иными организациями, необходимые для осуществления строительства жилого дома, о суммах взносов, полученных от участников долевого строительства, о суммах, израсходованных по договорам с подрядными и иными организациями при осуществлении строительства жилого дома, иные необходимые данные.
Весь образец договора на привлечение денежных средств размещен в прикрепленном документе.
Источник: pravobez.ru
Инвестирование для создания собственной недвижимости денежных средств через заказчика
Строительство собственной недвижимости с привлечением специализированного заказчика является наименее хлопотным делом для организации-инвестора, поскольку все, что требуется от организации — это предоставить необходимый объем финансирования. Организацией процесса строительства, а также привлечением подрядных организаций займется заказчик. Инвестору же необходимо будет только принять законченный строительством объект. О порядке учета при строительстве через специализированного заказчика, читайте в настоящей статье.
Правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, регулирует Федеральный закон от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее — Закон № 39-ФЗ).
В случае, когда весь объем работ возлагается на заказчика, а инвестор выступает лишь источником финансирования строительства, речь идет о «чистом» инвесторе. Напомним читателю, что в соответствии с пунктом 2 статьи 4 Закона N 39-ФЗ, инвестором признается лицо, осуществляющее инвестиции в капитальные вложения на территории Российской Федерации в соответствии с законодательством Российской Федерации.
При этом заказчиком признается лицо, на которого в соответствии с договором инвестором возложена обязанность по реализации инвестиционного проекта. Если заказчик самостоятельно не осуществляет строительства, то в инвестиционном договоре он рассматривается как посредник между подрядными организациями, ведущими строительные работы, и инвестором, осуществляющим финансирование строительства.
В отношениях с подрядными организациями заказчик действует от своего имени, но за счет средств организации-инвестора. При этом в случае, когда выполнение строительных работ осуществляется самим заказчиком, это не лишает его права привлекать подрядные организации для выполнения отдельных строительных работ.
Источники финансирования капитальных вложений определены статьей 9 Закона № 39-ФЗ, согласно которой финансирование капитальных вложений осуществляется инвесторами за счет собственных и (или) привлеченных средств. Иными словами, финансирование капитальных вложений может осуществляться как за счет одного, так и за счет нескольких источников.
Следует отметить, что нормативные документы, регулирующие бухгалтерский учет, действующие в настоящее время, не содержат указаний о том, в каком порядке следует учитывать образование и использование источников финансирования. Нет конкретных указаний и о том, как следует учитывать расчеты инвестора и заказчика при осуществлении инвестиционной деятельности.
Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденное Письмом Минфина Российской Федерации от 30.12.1993 г. № 160 (далее — Положение № 160), содержит лишь нормы, касающиеся учета затрат застройщиком и порядка его расчетов с подрядчиком, вопросы финансирования капитального строительства в этом документе не рассмотрены.
Положение по бухгалтерскому учету «Учет договоров строительного подряда», утвержденное Приказом Минфина Российской Федерации от 24.10.2008 г. № 116н, предназначено для применения только подрядными (субподрядными) организациями, и, соответственно, также не содержит положений, касающихся финансирования капитальных вложений.
Принимая решение о том, на каком счете учитывать расчеты по финансированию строительства, организации — инвесторы используют Письмо Минфина Российской Федерации от 18.05.2006 г. № 07-05-03/02 (далее — Письмо № 07-05-03/02), несмотря на то, что в нем рассмотрен вопрос об отражении в бухгалтерском учете расходов застройщика, связанных с возведением объектов строительства. В тексте письма сказано, что исходя из Инструкции по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной Приказом Минфина Российской Федерации от 31.10.2000 г. № 94н и Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, расходы застройщика, связанные с возведением объектов строительства, отражаются с применением счета 08 «Вложения во внеоборотные активы». Расходы с кредита этого счета списываются в корреспонденции:
• со счетом 01 «Основные средства» при принятии инвестором объектов, законченных строительством, к учету в качестве основных средств;
• со счетом 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» при сдаче инвестору объектов, законченных строительством.
Итак, инвесторы, руководствуясь Письмом № 07-05-03/02, расчеты с заказчиком по инвестиционному договору ведут на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», открывая к нему отдельный субсчет, например, «Расчеты по средствам, переданным на финансирование строительства».
Поскольку в статье мы рассматриваем инвестирование денежных средств для создания собственной недвижимости, то перечисление денежных средств заказчику для реализации инвестиционного проекта в учете инвестора следует отразить корреспонденцией по дебету счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» и кредиту счета 51 «Расчетные счета».
Как Вы знаете, в целях бухгалтерского учета расходом организации признается, в частности, уменьшение экономических выгод организации в результате выбытия активов (денежных средств, иного имущества), приводящее к уменьшению капитала этой организации, что установлено пунктом 2 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 06.05.1999 г. № 33н (далее — ПБУ 10/99). Вместе с тем, согласно пункту 3 ПБУ 10/99, не признается расходом организации выбытие активов в связи с приобретением (созданием) внеоборотных активов (основных средств, незавершенного строительства и тому подобного). Таким образом, сумма денежных средств, перечисленная заказчику в качестве инвестиций, в состав расходов инвестора не включается.
Обратите внимание, что для целей налогового учета передача средств от инвестора к заказчику приравнивается к взносам инвестиционного характера и не облагается НДС на основании пункта 2 статьи 146 НК РФ.
По окончании капитального строительства и подписания всех необходимых первичных учетных документов заказчик передает инвестору построенный объект со всей документацией по его приемке.
При получении законченного строительством объекта в бухгалтерском учете инвестора будут сделаны следующие записи:
Дебет 08 «Вложения во внеоборотные активы» субсчет 08-3 «Строительство объектов основных средств» Кредит 76 «Расчеты по средствам, переданным на финансирование строительства»
- на фактическую стоимость объекта
Дебет 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям» Кредит 76 «Расчеты по средствам, переданным на финансирование строительства»
- на сумму НДС, переданную заказчиком
Принятие объекта, законченного строительством, к учету в составе объекта основных средств, инвестор отразит по дебету счета 01 «Основные средства» в корреспонденции с кредитом счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» в сумме фактических затрат на строительство объекта.
Если объекты согласно договору на строительство вводятся в действие по частям, то в соответствии с пунктом 3.2.3. Положения № 160 в основные средства зачисляется стоимость введенной в действие части объекта, приемка которой оформлена в установленном порядке, исходя из суммы фактически произведенных застройщиком затрат по данному объекту, в доле, относящейся к вводимой его части, определяемой пропорционально отношению договорной стоимости вводимой части объекта к полной договорной стоимости данного объекта.
Чтобы инвестор мог использовать свое право на налоговый вычет по НДС, заказчик выставляет ему сводный счет-фактуру.
Сводный счет-фактура для инвестора составляется в двух экземплярах, один из которых остается у заказчика, а другой передается инвестору (Письмо Минфина Российской Федерации от 24.05.2006 г. № 03-04-10/07). Строительно-монтажные работы, выполненные подрядными организациями, в сводном счете-фактуре выделяются в отдельные позиции.
- Стоимость услуг заказчика не должна включаться в список позиций сводного счета-фактуры.
- На стоимость своих услуг заказчик выставляет инвестору отдельный счет-фактуру.
Если договором строительного подряда, заключенного между заказчиком и подрядчиком, и договором между заказчиком и инвестором предусмотрена сдача результатов выполненных подрядной организацией этапов строительства объекта, то составление счетов-фактур заказчиком возможно в порядке, аналогичном вышеизложенному, в течение пяти дней после передачи на баланс инвестора данных результатов по выполненным этапам строительства объекта, на что указано в Письме Минфина Российской Федерации от 19.02.2007 г. № 03-07-10/06.
Отметим, что некоторые специалисты высказывают мнение, что организация, применяющая упрощенную систему налогообложения, выступающая заказчиком, не вправе выставлять сводный счет-фактуру инвестору. В противном случае в силу вступает пункт 5 статьи 173 НК РФ, в соответствии с которым «упрощенец», выставивший счет-фактуру, обязан заплатить данный налог в бюджет и подать налоговую декларацию за соответствующий налоговый период. Автор статьи считает такую точку зрения весьма странной, поскольку в сводном счете-фактуре заказчик указывает не стоимость своих услуг, а стоимость работ и услуг подрядных организаций. Выполняя функции посредника, в данной ситуации он не уплачивает НДС. Доказательством этого может служить аналогия с документооборотом по НДС в рамках посреднического договора.
Если по договору инвестирования в строительство инвесторами выступают нескольку юридических лиц, то сводные счета-фактуры выставляются каждому инвестору, пропорционально его доле участия. Данный подход подтверждает и судебная практика, в частности Постановление ФАС Северо-Западного округа от 09.02.2007 г. по делу № А66-11018/2004.
Источник: vsenovostroyki.ru
Привлечение денежных средств юридических лиц
Формы привлечения ресурсов коммерческими банками определены действующим законодательством. Инструкция НБТ «О правилах выпуска и регистрации ценных бумаг кредитными организациями на территории РТ».
Основная форма привлечения ресурсов является депозиты. В РТ практике под депозитами понимаются все банковские вклады клиентов и других банков, которые привлекаются на принципах платности и возвратности.
В качестве субъектов депозитных операций могут выступать как юридические, так и физические лица.
Коммерческие банки заинтересованы во вкладах юридических лиц на длительный срок. Так как средства на расчетных счетах — краткосрочные ресурсы. Еще одно достоинство вкладов юридических лиц состоит в том, что при кредитовании таких клиентов снижается риск, так как вклад может выступать обеспечением кредита.
Депозит юридических лиц может быть оформлен депозитным сертификатом. В соответствии со статьей Гражданского кодекса депозитный сертификат является ценной бумагой, удостоверяющей сумму вклада, внесенного в банк, и права вкладчика (держателя сертификата) на получение по истечении установленного срока суммы вклада и обусловленных в сертификате процентов в банке, выдавшем сертификат, или в любом филиале этого банка. Депозитные сертификаты могут быть предъявительскими или именными. В случае досрочного предъявления депозитного сертификата к оплате банком выплачиваются сумма вклада и проценты, выплачиваемые по вкладам до востребования, если условиями сертификата не установлен иной размер процентов.
Банк устанавливает единые для всех кредитных организаций правила по выпуску и оформлению сертификатов. Они могут выпускаться в разовом порядке и сериями. Сертификаты не являются платежным или расчетным средством за проданные товары и услуги. Через выпуск сертификатов коммерческий банк может привлекать только денежные средства, как от резидентов, так и нерезидентов.
Сертификаты должны быть срочными. Предельный срок обращения сертификата определяется банком. Владелец сертификата может уступить право требования другому лицу в течение срока обращения сертификата. По сертификатам кредитных организаций на предъявителя уступка осуществляется простым вручением, а по именному — оформляется цессия. Расчеты по купле-продаже для юридических лиц осуществляются только безналичным способом.
Для привлечения ресурсов банками выпускаются финансовые векселя, которые имеют депозитную природу. Вексель банка — это ценная бумага, содержащая безусловное долговое обязательство векселедателя (банка) об уплате определенной суммы векселедержателю в конкретном месте в указанный срок законному предъявителю векселя.
Банки могут выпускать простые и переводные векселя, а также процентные и дисконтные.
Векселя позволяют привлечь ресурсы в рублях и иностранной валюте. Покупка-продажа векселя оформляется договором. В коммерческом банке ведется журнал регистрационного учета выпущенных векселей.
Оплата векселя производится по заявлению векселедержателя по предъявлению векселя к оплате. Оплата осуществляется только безналичным путем для юридических лиц. Вексель может являться расчетным средством, использоваться в залоговых, внешнеторговых операциях, векселем может быть выдан кредит, что делает вексель привлекательным, как для банка, так и для его клиентов. Белоглазова Б.Н., Толоконцева Г.В. Денежное обращение и банки. — М.: «Финансы и статистика», 2012. — 355 с.
Через выпуск векселей банки привлекают достаточно дешевые ресурсы, но, в основном, краткосрочные.
Сертификаты и векселя имеют преимущества и недостатки по сравнению со срочными банковскими вкладами. Основным преимуществом является возможность уступки права требования по сертификату и передачи векселя по индоссаменту другому лицу. Эта возможность дает держателям право использовать их как средство расчетов с сохранением выплачиваемого дохода, а банку сохранить привлеченные кредитные ресурсы. А значительным недостатком сертификатов и векселей являются повышенные расходы банка на их выпуск.
Банки привлекают ресурсы и через эмиссию банковских карт. Порядок эмиссии и осуществление расчетов с их использованием определен в Положении НБТ «Об эмиссии банковских карт и об операциях, совершаемых с использованием платежных карт».
Банковская карта — карта, обеспечивающая её держателю возможность неоднократного проведения операций по банковскому счету, в том числе произведение безналичных расчетов и получение соответствующих денежных сумм со счета. Виды операций, которые держатель банковской карты вправе осуществлять по банковскому счету, устанавливаются законом и (или) договором между держателем и эмитентом банковской карты.
Банковские карты, которые выпускаются для юридических лиц:
расчетная банковская карта — расходование средств в пределах суммы, которая имеется на счете или кредита, предоставляемого КБ — эмитентом клиенту (овердрафт). Средства на счетах клиентов юридических лиц попадают в банк через открытие и ведение счета резидентам и нерезидентам. Движение средств по счетам связано с совершением расчетов или целевым использованием.
В соответствии со статьей Гражданского кодекса: банк может использовать имеющиеся на счете денежные средства, гарантируя право клиента беспрепятственно распоряжаться этими средствами; банк не вправе определять и контролировать направления использования денежных средств клиента и устанавливать другие не предусмотренные законом или договором банковского счета ограничения его права распоряжаться денежными средствами по своему усмотрению.
Клиент вправе в любое время расторгнуть договор в одностороннем порядке, что снижает устойчивость данного вида ресурсов для банка.
Ресурсы от юридических лиц могут быть привлечены через выпуск облигаций. Номинальная стоимость облигаций может быть определена в рублях и в иностранной валюте.
По Инструкции НБТ «О правилах выпуска и регистрации ценных бумаг кредитными организациями на территории РТ» № 128-И от 10.03.2006 Инструкция НБТ «О правилах выпуска и регистрации ценных бумаг кредитными организациями на территории РТ» №128-И от 10.03.06 г.года кредитная организация может выпускать облигации именные и на предъявителя; обеспеченные залогом собственного имущества либо облигации с обеспечением, предоставленным кредитной организации для целей выпуска третьими лицами, облигации с ипотечным покрытием, облигации без обеспечения; процентные и дисконтные; конвертируемые в акции; с единовременным сроком погашения или облигации со сроком погашения по сериям в определенные сроки; с возможностью досрочного погашения.
Облигации дают возможность банкам привлекать денежные средства на продолжительный срок, а владельцам облигаций (юридическим лицам) — получать фиксированный доход в виде процента. Банк, выпускающий облигации, должен выбрать удобную форму их погашения: долями или единовременным выкупом их. Банк также оставляет за собой право проводить погашение путем их покупки на бирже. При понижении курса облигации к номинальной стоимости банк оказывается в выгодном положении. Так что можно сделать вывод, что выпуск облигаций является источником долгосрочных ресурсов и не слишком дорогих.
За привлеченные ресурсы коммерческие банки платят своим клиентам вознаграждение, в виде процентов. При работе с депозитами юридических лиц, отдельные банки применяют индивидуальный подход. Процентные ставки на депозиты юридических лиц, привлекаемые коммерческими банками, как правило, не афишируются. Предлагаемые предприятию процентные ставки по депозитам юридических лиц, зависят от суммы и сроков вложения, а также заинтересованности банка в работе с конкретным предприятием по другим аспектам сотрудничества в сфере банковских услуг. За использование денежных средств, которые находятся на расчетном счете клиента, банк может не уплачивать проценты, если это определено договором, либо начислять проценты лишь при наличии на счете определенного минимального остатка, что делает данные ресурсы для банка выгодными по цене привлечения.
Источник: studwood.net