Привлечение дольщиков на строительство

Известный московский застройщик элитного жилья корпорация «Баркли» сильно задерживает сдачу корпусов жилищного комплекса «Баркли Медовая долина». В соцсетях и на сайтах по строительству дольщики жалуются на медленную работу и постоянные переносы сдачи жилья. Они пытаются судиться, но выбить возмещение удается не всегда. В вопросе разобрался «360».

Провальный дебют

Корпорация «Баркли» прославилась застройкой «золотой мили» Москвы. Компания заработала себе имя на возведении элитных домов на Остоженке и Пречистенской набережной. Но первый опыт девелопера с жильем комфорт-класса оказался провальным.

Красивое название вместе с брендом, который заработал хорошую репутацию, привлекло дольщиков. В презентации жилищного комплекса говорилось, что компания при разработке перенесла принципы проектирования жилья премиум-класса в класс комфорт. Сам квартал из девяти корпусов начали возводить в деревне Крекшино на территории Новой Москвы.

Строить начали осенью 2015 года и первые три корпуса планировали сдать еще в первом квартале 2017-го. Но из-за смены подрядчиков и сложностей с коммуникациями сроки сдвинули на год.

Полная инструкция дольщика. Банкротство застройщика до и после 2019

Первыми получили ключи дольщики третьего корпуса, где продавались квартиры без отделки. Это произошло в марте прошлого года. Жильцам первых двух корпусов рекомендовали ждать. Дома второй очереди изначально планировали сдавать в начале прошлого года, но сроки опять перенесли.

Потраченное время

Дольщики «Баркли Медовой долины» начали требовать компенсации за потраченное время и расходы. Компания сама установила сроки, в которые обещала построить жилье, но выпала из графика.

Дольщик Татьяна Масленникова в Facebook рассказала, что ей пришлось ждать два года, чтобы въехать в свою квартиру. Но она отметила, что у нее была очень хорошая ситуация: доля была приобретена не в ипотеку и ей было где жить. «Обычно ситуация бывает другой и люди ждут и сводят концы с концами каждый месяц», — написала она.

Источник фото: vk.com/medovaya_dolina

Татьяна отметила, что за два года она могла бы на сдаче студии, которую приобрела у «Баркли», заработать несколько сотен тысяч рублей. Чтобы компенсировать эти деньги, а также моральный ущерб, она решила подать иск на миллион рублей.

«Нам нахамили открытым текстом, потом сказали ехидно: „Ну давайте, попробуйте отсудить“», — написала Татьяна и уточнила, что после этого ей позвонили и попросили подписать соглашение об отмене претензий за 200 тысяч рублей.

Посоветовавшись с риелтором, девушка решила, что судиться придется долго, а сумма 200 тысяч рублей для «Баркли» не критична и она ее точно получит.

«Денег, как вы понимаете, нам никто не перевел. После того как мы начали им звонить, они сначала врали о переносе срока, потом говорили, что денег нет и не будет в ближайшее время, мы в очереди. А потом просто стали хамить и бросать трубки. Типа судитесь. Только теперь мы можем по суду рассчитывать не на миллион, а на 200 тысяч», — поделилась дольщица.

«Достройка проблемных объектов долевого строительства. Опыт и перспективы окончательного завершения»

Источник фото: vk.com/medovaya_dolina

Но и на этом история с «Баркли» у нее не закончилась. Выяснилось, что отделку строители сделали очень плохо. В списке претензий оказались 25 пунктов, среди которых были «провалившийся угол пола» и «оплавленное остекление».

Кроме того, когда квартиру Татьяны принимали в кадастровой палате, компания пересчитала площадь жилья в свою пользу. Чтобы получить ключи, девушке пришлось доплатить 75 тысяч рублей.

В пресс-службе компании «Баркли», сообщили, что деньги Татьяне Масленниковой по договору о соглашении сторон все же выплатили 14 июня.

В комментариях дольщики пишут, что строительство дома № 5, который входит во вторую очередь, снова замерло. Причиной стала очередная смена бригады строителей. На фото ниже можно посмотреть, в каком состоянии находится тот самый пятый дом.

Источник фото: vk.com/medovaya_dolina

На запрос «360» в пресс-службе «Баркли» ответили, что строительство дома №5 продолжается. Сейчас рабочие приступили к возведению внутренних перегородок и гидроизоляции подвала, утверждают в компании. Официально корпус № 5 пообещали сдать во втором квартале 2020 года.

Представитель застройщика отметил, что дольщики могут рассчитывать на компенсацию при переносе сроков сдачи дома. «С большинством обратившихся удается договориться о мирном урегулировании вопроса, и до обращения в суд дело не доходит», — заявили в пресс-службе.

Застройщик не стал отрицать — дольщики расторгают договоры. Но долю отказов в компании назвали средней по рынку. При этом в пресс-службе «Баркли» отметили, что договоры расторгались не только из-за задержки строительства, но и по семейным обстоятельствам клиентов.

«Инфраструктурный кошмар»

«360» пообщался с Николаем, который успел получить квартиру в «Медовой долине». Как он пояснил, оплаченное им жилье выдали на год позже и с большим количеством нареканий.

«Мало того, что по факту отделка получилась не такой, как представлена в шоу-рум, но она даже не соответствовала договору. В моем случае, помимо „мелочей“, таких как облезлая краска на стенах, болтающиеся дверные откосы, криво установленные радиаторы, испачканный краской ламинат, не хватало приборов освещения и корзины под кондиционер. А еще были утеряны паспорта на приборы учета», — рассказал бывший дольщик.

Источник фото: vk.com/medovaya_dolina

На сегодняшний день в эксплуатацию ввели три дома первой очереди. Многие махнули рукой и забрали свои квартиры в состоянии как есть. «Многим просто негде жить, так как платят ипотеку и снимают жилье», — заявил Николай, предположив, что застройщик пользуется такой ситуацией.

По словам Николая, «Баркли» не спешит с выплатой компенсаций, и поэтому многие дольщики идут в суд. Но и там компания затягивает сроки и старается занизить сумму неустойки, утверждает собеседник «360».

Источник фото: vk.com/medovaya_dolina

Сейчас активизировались работы по строительству второй и третьей очередей. Но, предположил Николай, это делается не для скорой сдачи жилья, а чтобы не переходить на расчеты с использованием эскроу-счетов. Ведь правительство разрешило достроить по старой схеме дома, которые будут готовы на треть.

Собеседник «360» рассказал, что не готова оказалась и обещанная инфраструктура: ни ж/д станции с комфортным подходом, ни ТЦ. Также предполагалось строительство детского сада, но к 2019 году застройщик осилил лишь один этаж.

«Такой жилой комплекс при желании строится за два года. У „Баркли“, получается, не хватило ни умения, ни желания», — подытожил он.

Источник фото: vk.com/medovaya_dolina

Долгострой в анамнезе

О том, что «Медовая долина» может превратиться в долгострой, власти Москвы заявляли еще в 2017 году. Это произошло после того, как корпорация «Баркли» дважды нарушила срок передачи объектов дольщикам. Об этом сообщали «Ведомости».

Тогда столичные власти обратились в прокуратуру. Надзорное ведомство в августе прошлого года предупредило директора ООО «Логитек», которое строит ЖК «Медовая долина», о недопустимости нарушений закона по долевому строительству.

Но откуда взялась компания «Логитек»? Все просто. По данным сайта Mskguru, 75% акций этой компании делят между собой неизвестные юрлица с Кипра, оставшиеся 25% принадлежат Леониду Казинцу — гендиректору «Баркли». Значит, строительство идет под маркой известного бренда, но официальный застройщик — лишь часть структуры крупного девелопера.

История долгостроев «Баркли» не ограничена «Медовой долиной». В 2017 году около 30 будущих жителей элитного комплекса Barkli Residence на Ленинском проспекте обратились в мэрию и прокуратуру из-за неисполнения обязательств компанией. Официальный представитель девелопера тогда заявлял, что дом сдан. Однако, как пояснили жильцы, это произошло в октябре 2017-го, а не в июне 2016 года, как было прописано в договоре. При этом строительные работы продолжались и после сдачи.

Шесть жителей обратились в суд. По одному иску суд потребовал арестовать на счетах «Баркли» пять миллионов рублей. Действия дольщиков в компании назвали «потребительским экстремизмом».

Источник: 360tv.ru

Привлечение застройщика к административной ответственности

Предлагаем ознакомиться со статьей на тему: «Привлечение застройщика к административной ответственности». На странице собрана информация с авторитетных источников и сделаны выводы. На все сопуствующие вопросы вам ответит дежурный консультант.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 236-ФЗ статья 14.28 настоящего Кодекса дополнена частью 5

5. Непредставление лицом, обеспечивающим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, в установленный срок в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, информации о расторжении или досрочном прекращении договора страхования и (или) досрочном прекращении поручительства —

влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей; на юридических лиц — от пятидесяти тысяч до двухсот тысяч рублей.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 23 июня 2016 г. N 222-ФЗ в часть 3 статьи 14.28 настоящего Кодекса внесены изменения

3. Непредставление в установленный срок в орган, осуществляющий региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, отчетности в случаях, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно представление отчетности, содержащей недостоверные сведения, или представление отчетности не в полном объеме —

влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей; на юридических лиц — от пятидесяти тысяч до двухсот тысяч рублей.

Статья 14.28. Нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости

ГАРАНТ:

См. комментарии к статье 14.28 КоАП РФ

Административные правонарушения, составы которых предусмотрены статьей 14.28 настоящего Кодекса, ввиду особой значимости охраняемых законом общественных отношений, выступающих объектом посягательства этого административного правонарушения, не могут быть признаны малозначительными согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в пункте 16 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19 июля 2017 г.

ГАРАНТ:

См. комментарии к статье 14.28 КоАП РФ

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 17 июня 2010 г. N 119-ФЗ в статью 14.28 настоящего Кодекса внесены изменения

Статья 14.28 . Нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 1 мая 2016 г. N 139-ФЗ в часть 1 статьи 14.28 настоящего Кодекса внесены изменения

1. Привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством, если эти действия не содержат уголовно наказуемого деяния, —

влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.

2. Опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений —

влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей; на юридических лиц — от двухсот тысяч до четырехсот тысяч рублей.

Информация об изменениях:

Часть 4 изменена с 15 ноября 2019 г. — Федеральный закон от 4 ноября 2019 г. N 353-ФЗ

4. Непредставление лицом, деятельность которого связана с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в установленный срок в орган, осуществляющий региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, сведений и (или) документов, которые необходимы для осуществления указанного регионального государственного контроля (надзора) и перечень которых устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а равно представление таких сведений и (или) документов не в полном объеме или недостоверных сведений —

влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от десяти тысяч до двадцати пяти тысяч рублей; на юридических лиц — от двухсот пятидесяти тысяч до пятисот тысяч рублей.

Информация об изменениях:

Статья 14.28 дополнена частью 6 с 1 октября 2018 г. — Федеральный закон от 29 июля 2018 г. N 236-ФЗ

6. Необоснованное принятие органом, осуществляющим региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, решения о выдаче заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, или об отказе в выдаче такого заключения, если эти действия не содержат уголовно наказуемого деяния, —

влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей.

Примечание. В случае нарушения лицом требований к привлечению денежных средств гражданина, связанному с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, административная ответственность, установленная частью 1 настоящей статьи, наступает в отношении каждого случая неправомерного привлечения денежных средств гражданина в отдельности.

Если покупатели введены в заблуждение относительно предлагаемых квартир

Чтобы сообщить потенциальным покупателям квартир сведения о проекте многоквартирного дома, девелопер обязан опубликовать достоверную проектную декларацию. Как следует из названия, в этом документе содержатся все основные данные о новостройке, а также и о самой компании. Игнорирование обязанности опубликовать проектную декларацию в установленный срок, а равно указание в ней недостоверных данных влечет административную ответственность застройщика по части 2 статьи 14.28 КоАП — штраф от 200 до 500 тысяч рублей. К генеральному директору застройщика при этом может быть применен дополнительный штраф – от 5 до пятнадцати тыс. руб.

К застройщику, распространяющему недостоверные данные о проектах, может быть применена статья 14.7 КоАП об административной ответственности за обман потребителей. Привлечение к ответственности по этой статье произойдет в случае, если застройщик вводит в заблуждение граждан, заключивших ДДУ.

Если застройщик игнорирует предписания органов власти

Последствия невнимательного отношения к полученным требованиям органов строительного надзора закреплены в статье 19.5 Кодекса об административных правонарушениях. Согласно ее части второй, в этом случае административная ответственность — в том числе, застройщика в долевом строительстве — составит от ста до 200 тысяч рублей, должностных лиц – от 10 до 15 тысяч рублей.

Если незаконно привлекаются средства граждан

Для того, чтобы продавать квартиры в строящемся доме участникам долевого строительства, строительная компания должна соответствовать ряду требований, указанных в 214 ФЗ. К сожалению, некоторые строители их игнорируют.

Пренебрежение законом о долевом строительстве будет стоить застройщику административной ответственности в виде штрафа согласно части первой статьи 14.28 КоАП РФ. Эта статья устанавливает санкции за нарушение требований 214 Федерального закона при строительстве многоквартирных домов.

Штраф со строительной компании составит (в рублях) от 500 тыс. до 1 миллиона. Ее генеральный директор, а иногда – и другие должностные лица «заработают» собственные административные штрафы от двадцати до 50 тыс. руб.

Примечание к ст. 14.28 КоАП устанавливает, что каждый незаконно заключенный договор долевого строительства считается отдельным административным нарушением. То есть, сумма штрафов должна быть умножена на количество ДДУ, заключенных в период, когда нельзя было привлекать средства дольщиков.

Если нарушены требования законодательства о рекламе

Федеральный закон «О рекламе» содержит расширенные требования к тому, каким образом можно рекламировать строящееся жилье. Административная ответственность за несоблюдение этих правил установлена статьей 14.3 КоАП. Штраф может составить до пятисот тысяч рублей, а также до двадцати тысяч рублей с директора строительной компании.

Административная ответственность застройщика

Один из способов обеспечить соблюдение девелоперами закона 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов» — административная ответственность застройщика и его должностных лиц. Описание возможных нарушений закона и их последствия перечислены в КоАП России.

Если застройщик не разместил информацию в ЕИСЖС

Обязанность застройщиков публиковать сведения о себе, а также о проекте строительства в единой информационной системе ЕИСЖС была установлена в последних редакциях 214 Федерального закона. За пренебрежение этой обязанностью будут привлекать к административной ответственности в соответствии со статьей 13.19.3 КоАП. Эта норма вступила в силу первого октября 2018 года.

Если в ДДУ есть условия, противоречащие 214 федеральному закону

Статья 14.8 КоАП РФ устанавливает ответственность за многие нарушения прав потребителей. Но наиболее часто в строительной отрасли применяется часть вторая указанной статьи, устанавливающая административную ответственность за включение в договор долевого строительства условий, ущемляющих права дольщиков-потребителей. Административные санкции по ней невелики – от 10 до 20 тысяч рублей с юридического лица, от 1 до двух тысяч рублей с его генерального директора. Однако эта ответственность наступает за каждый случай (то есть, за каждого дольщика, с которым был заключен такой договор). Итоговый штраф при этом может достигнуть внушительной суммы.

Если застройщик не отчитывается перед органами строительного надзора

Обязанность застройщиков регулярно отчитываться перед региональным строительным надзором установлена 214 Федеральным законом. Получая отчетность, Стройнадзор контролирует ход строительства и предотвращает появление обманутых дольщиков. Если застройщик не подает необходимую отчетность, искажает в ней данные, либо не предоставляет другие необходимые документы в полном и достоверном виде, административная ответственность по третьей и четвертой частям ст. 14.28 предусматривает взыскание с него штрафа в размере от 50 до 200 тысяч рублей, и от 5 до 15 тысяч с его уполномоченных сотрудников.

Если девелопер нарушает правила строительства

Случается, что многоквартирный дом начинают строить до получения разрешения на строительство. Продажа квартир в нем попадет под действие статьи 14.28, которая рассматривалась выше. Строительные работы без оформления разрешения будут рассматриваться, как самостоятельное административное правонарушение, ответственность за которое установлена статьей 9.5. КоАП.

Санкцией за это может являться штраф до одного миллиона рублей, или же строительство может быть приостановлено на срок до 90 дней. Предполагается, что за этот срок нужно будет устранить допущенные нарушения.

За нарушение технических требований к строительству или использование не предусмотренных проектом строительных материалов девелопер может быть привлечен к ответственности по статье 9.4. КоАП. В зависимости от обстоятельств совершения правонарушения, административный штраф может составить от ста тысяч рублей до одного миллиона. Есть также вероятность, что деятельность застройщика приостановят на 60 или девяносто дней.

Процесс строительства – дело сложное, и зачастую не обходящееся без накладок. Поэтому случается, что нарушения закона допускают даже крупные и надежные застройщики. Единичный случай нарушения закона может и не свидетельствовать о том, что с той или иной строительной компанией не стоит вести дел. Однако в любом случае привлечение застройщика к административной ответственности – это повод повнимательнее присмотреться к нему, чтобы оценить риски приобретения у него квартиры.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации:

Ответственность застройщика по договору участия в долевом строительстве

В соответствии с пунктом 9 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной данным законом (п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17).

Заключая договор об участии в долевом строительстве, стороны должны помнить, что застройщик несет ответственность за неисполнение и (или) ненадлежащее исполнение принятых на себя обязательств в соответствии с действующим законодательством и условиями договора.

Если застройщик ненадлежащим образом исполнил или не исполнил обязательства по договору, то дольщик может защитить свои права в рамках досудебного и судебного урегулирования спора. При этом процедура досудебного урегулирования по данным спорам не является обязательной, однако она может быть предусмотрена договором. Кроме того, она может помочь уладить спор без обращения в суд.

Дольщик может прибегнуть к следующим мерам гражданско-правового воздействия на застройщика, нарушившего условия договора.

1. Расторжение с застройщиком договора участия в долевом строительстве

Участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в следующих случаях (ч. 1 ст. 9Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ):

— если срок сдачи объекта превышен более чем на два месяца;

— если существенно нарушены требования к качеству объекта строительства;

— если застройщик отказался возмещать или устранять недостатки объекта долевого строительства;

— если застройщик отказался продлить банковское поручительство.

В этих случаях договор считается расторгнутым со дня направления застройщику уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Уведомление направляется заказным письмом с описью вложения.

Кроме того, дольщик может расторгнуть договор в судебном порядке в случаях (ч. 1- 1.1 ст. 9Закона N 214-ФЗ):

— прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома, если становится очевидно, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан дольщику;

— существенного изменения проектной документации, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;

— изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома.

Во всех перечисленных выше случаях при одностороннем отказе участника долевого строительства от исполнения договора и расторжении договора в судебном порядке застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты в соответствии с ч. 2 ст. 9Закона N 214-ФЗ.

2. Взыскание с застройщика неустойки

Неустойка может быть законной, то есть установленной ч. 2 ст. 6Закона N 214-ФЗ, и договорной, то есть предусмотренной договором участия в долевом строительстве.

Законная неустойка предусмотрена за нарушение срока передачи дольщику объекта долевого строительства. Размер законной неустойки не может быть уменьшен договором; договорная неустойка может только увеличивать законную.

Размер неустойки определяется исходя из цены договора, то есть размера денежных средств, подлежащих уплате дольщиком для создания объекта долевого строительства. Неустойка ежедневно, до удовлетворения требований застройщиком, будет расти, поэтому в суде можно несколько раз уточнять исковое заявление и расчет неустойки. Законная неустойка рассчитывается следующим образом: количество дней просрочки x 1/300 x 8,25% (ставка рефинансирования Банка России) x цена договора x 2 = сумма неустойки.

Пример.Расчет законной неустойки

Застройщик нарушил срок передачи объекта на 100 дней. Цена договора составляет 1 000 000 руб. Размер неустойки составит 55 000 руб. (100 дней x 1/300 x 0,0825 x 1 000 000 руб. x 2).

При этом период просрочки исполнения обязательства застройщика начнется со дня, следующего после указанного в договоре дня, с которым связано исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта (п. 23Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 04.12.2013).

Обращаем внимание, что при расторжении договора участия в долевом строительстве неустойка, предусмотренная ч. 2 ст. 6Закона N 214-ФЗ, уплате не подлежит (п. 29Обзора от 04.12.2013).

3. Возмещение застройщиком убытков

В случае ненадлежащего исполнения обязательств застройщиком участник долевого строительства вправе потребовать сверх неустойки возмещения убытков, например расходов на аренду жилья (ст. 15ГК РФ; ст. 10Закона N 214-ФЗ; п. 1 ст. 28Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1).

4. Возмещение застройщиком морального вреда

Участник долевого строительства вправе обратиться к застройщику с требованием о возмещении морального вреда (ст. 15Закона РФ N 2300-1).

Размер компенсации морального вреда в каждом конкретном случае определяется судом с учетом характера нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

5. Возмещение застройщиком судебных расходов

В рамках судебного урегулирования спора судебные расходы (госпошлина, почтовые расходы, расходы на оплату услуг адвоката, эксперта и т.д.) могут быть взысканы с застройщика в случае удовлетворения предъявленных дольщиком исковых требований (ч. 1 ст. 98ГПК РФ).

6. Привлечение застройщика к административной или уголовной ответственности

Кроме того, застройщик может быть привлечен к административной ответственности за следующие правонарушения:

— продажа товаров, выполнение работ либо оказание населению услуг ненадлежащего качества или с нарушением установленных законодательством РФ требований (ст. 14.4КоАП РФ);

— обман потребителей (ст. 14.7КоАП РФ);

— нарушение иных прав потребителей (ст. 14.8КоАП РФ). По данному основанию возможно привлечение к ответственности, например, за включение в договор долевого строительства условий, ущемляющих законные права участников долевого строительства;

— нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (ст. 14.28КоАП РФ);

— невыполнение в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (ч. 4 ст. 19.5КоАП РФ).

Чтобы инициировать привлечение застройщика к административной ответственности по данным статьям, участник долевого строительства может обратиться в Управление Роспотребнадзора по субъекту РФ или орган исполнительной власти субъекта РФ, осуществляющий государственный контроль (надзор) в сфере долевого строительства (п. 3 ч. 1 ст. 28.1, ст. ст. 23.49, 23.64КоАП РФ; ст. 23Закона N 214-ФЗ).

Кроме того, виновные должностные лица организации-застройщика могут быть привлечены к уголовной ответственности по ст. 159.4УК РФ за мошенничество в сфере предпринимательской деятельности.

Защита дольщиков в Санкт-Петербурге

напоминание социальной ответственности строительного бизнеса

В последние годы государство довольно активно принялось наводить порядок в работе застройщиков, привлекающих деньги дольщиков.

Ведь долевое строительство — это крайне значимая сфера деятельности, в социальном плане.

Жилищный вопрос — один из самых насущных в жизни каждого.

И решение этого вопроса требует немало денежных средств, достающихся, как правило, тяжелым и длительным трудом.

Поэтому ситуации, когда застройщик берет сбережения граждан на строительство жилья, однако, в итоге не справляется со своей задачей, и оставляет дольщика и без денег, и без квартиры — абсолютно недопустима.

Вот почему государство на законодательном уровне, в Федеральном законе № 214-ФЗ, четко прописало возможные пути привлечения денег дольщиков на строительство, а также порядок работы застройщика.

А за отклонение от этих требований в Кодексе Российской Федерации об административных правонарушениях (КоАП РФ) предусмотрены существенные санкции, в денежном эквиваленте.

Таким образом, государство рублем пытается подстегнуть застройщиков к соблюдению прав дольщиков и требований законодательства о долевом строительстве.

Ответственность застройщиков

В КоАП РФ есть статья 14.28 , предусматривающая ответственность за «нарушение застройщиками требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости».

Данной статьей предусмотрены следующие составы административных правонарушений в сфере долевого строительства:

Первый состав: Привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, которое:

• не имеет в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права
• и (или) привлекает денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством, если эти действия не содержат уголовно наказуемого деяния.

За это нарушение предусмотрено наказание в виде наложения административного штрафа:

• на должностных лиц в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей;
• на юридических лиц — от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.

Причем, в законе особо отмечено, что случае нарушения лицом требований к привлечению денежных средств гражданина, связанному с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, административная ответственность, установленная частью 1 этой статьи, наступает в отношении каждого случая неправомерного привлечения денежных средств гражданина в отдельности .

• опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию,
• предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости,
• равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений.

За это нарушение предусматривается следующая ответственность:

• наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей;
• наложение административного штрафа на юридических лиц — от двухсот тысяч до четырехсот тысяч рублей.

• непредоставление в установленный срок в орган, осуществляющий региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, отчетности в случаях, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости,
• представление отчетности, содержащей недостоверные сведения,
• представление отчетности не в полном объеме.

Совершение данного правонарушения грозит наложением административного штрафа:

• на должностных лиц в размере от пяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей;
• на юридических лиц — от пятидесяти тысяч до двухсот тысяч рублей.

• непредставление лицом, деятельность которого связана с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в установленный срок в орган, осуществляющий региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, сведений и (или) документов, которые необходимы для осуществления указанного регионального государственного контроля (надзора) и перечень которых устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации
• равно представление таких сведений и (или) документов не в полном объеме или недостоверных сведений.

За совершение данного состава административного правонарушения предусмотрена санкция в виде наложения административного штрафа:

• на должностных лиц в размере от пяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей;
• на юридических лиц — от пятидесяти тысяч до двухсот тысяч рублей.

Пятый состав: непредставление лицом, обеспечивающим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, в установленный срок в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, информации о расторжении или досрочном прекращении договора страхования и (или) досрочном прекращении поручительства.

Это нарушение влечет наложение административного штрафа:

• на должностных лиц в размере от пяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей;
• на юридических лиц — от пятидесяти тысяч до двухсот тысяч рублей.

Итак, как мы видим, законодательство предусматривает довольно строгие санкции для застройщика за нарушения в сфере долевого строительства жилья.

И в конечном счете, это дает определенный эффект.

Застройщики ответственнее подходят к исполнению своих обязательств, понимая, что за нарушение им грозят очень весомые финансовые потери.

Привлечение застройщика к административной ответственности

В случае ненадлежащего исполнения или нарушения застройщиком своих обязательств по договору участия в долевом строительстве Закон № 214-ФЗ предоставляет дольщику широкий инструментарий для защиты своих прав и законных интересов.

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином-участником долевого строительства для нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется также ряд норм Закона о защите прав потребителей, в том числе, установленные им меры ответственности за нарушение прав потребителя.

Наиболее часто встречающимися нарушениями прав участников долевого строительства со стороны застройщиков являются просрочки передачи объектов долевого строительства, создание объектов долевого строительства с существенными недостатками, а также нарушение сроков их устранения.

1. Имущественная ответственность застройщика

В зависимости от характера допущенного застройщиком нарушения и его последствий для дольщика, к застройщику могут быть применены следующие меры гражданской (имущественной) ответственности:

• выплата неустойки:
  — неустойка за нарушение срока передачи объекта долевого строительства;
  — неустойка за нарушение срока устранения недостатков объекта;
• возмещение убытков (сверх неустойки), понесенных дольщиком в связи с ненадлежащим исполнением застройщиком своих обязательств;
• расторжение договора долевого участия и возврат участнику долевого строительства уплаченных им в счет договора денежных средств, а также процентов за пользование денежными средствами в связи с существенным нарушением договора;
• признание договора недействительным и возврат участнику долевого строительства уплаченных им в счет договора денежных средств, а также процентов за пользование денежными средствами;
• компенсация морального вреда;
• штраф в размере 50 % присужденных сумм компенсаций, неустоек, процентов и пр. за неисполнение требований дольщика в добровольном порядке;
• возмещение судебных издержек.

2. Административная и уголовная ответственность застройщика

Ответственность застройщика не ограничивается применением мер гражданско-правового характера, выполняющих компенсационную функцию.

За нарушение застройщиком требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости предусмотрена, в том числе, административная ответственность.

В частности, административная ответственность в виде наложения на организацию застройщика административного штрафа в размере до 1 000 000 рублей установлена за незаконное привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов (за каждый случай привлечения в отдельности).

Штраф в размере до 400 000 рублей грозит застройщику за опубликование проектной декларации, содержащей неполную и/или недостоверную информацию об объекте.

Случай из практики: определением ВС РФ признано законным постановление о привлечении застройщика к ответственности в виде наложения штрафа 500 000 рублей за привлечение денежных средств дольщика для строительства жилого дома на основании договора о порядке оплаты паевого взноса и предоставления жилья, заключенного дольщиком с кооперативом, и договора инвестиционного участия в строительстве, заключенного кооперативом с неким ООО.

По основанию нарушения прав дольщика как потребителя возможно привлечение застройщика к административной ответственности, например, за включение в договор долевого участия условий, ущемляющих законные права и интересы дольщика.

Случай из практики: определением ВС РФ признано законным постановление о привлечении застройщика к ответственности в виде штрафа за включение в ДДУ условия о сроке, в течение которого дольщик обязан принять объект и осуществить регистрацию на него права собственности, а также праве застройщика применить штрафные санкции за несвоевременную регистрацию дольщиком права собственности.

Привлечение застройщиков к административной ответственности за нарушения требований законодательства осуществляется органами исполнительной власти субъектов РФ, в полномочия которых входит государственный контроль (надзор) в сфере долевого строительства (в Москве таким органом является Москомстройинвест), а также территориальными управлениями Роспотребнадзора.

В мае 2016 года вступила в силу статья, установившая уголовную ответственность застройщика за нарушение порядка привлечения денежных средств граждан на строительство.

При правильном подходе имеющийся правовой механизм привлечения застройщика к ответственности можно использовать для стимулирования застройщика к добровольному исполнению законных имущественных требований участника долевого строительства.

Тщательный анализ возникшей ситуации, правильный выбор способа защиты прав, профессиональное выстраивание правовой позиции и тактики действий позволят обеспечить максимально эффективную защиту Ваших интересов во взаимоотношениях с застройщиком.

Специалисты Регионального центра правовой безопасности оказывают квалифицированные юридические услуги по представлению интересов участников долевого строительства, в том числе:

• проводят правовую экспертизу проекта договора долевого участия, имеющихся у застройщика документов и материалов открытых источников, для оценки рисков долевого участия в строительстве конкретного объекта;
• проводят правовую экспертизу конкретной ситуации для целей выбора надлежащего способа защиты права заинтересованного лица, оценки перспектив судебного разбирательства;
• составляют документы (претензии, уведомления, заявления и прочее), необходимые для защиты прав клиента во внесудебном порядке, лично участвуют в переговорах с застройщиками;
• обеспечивают проведение строительных и иных технических экспертиз для подтверждения недостатков объекта долевого строительства и вины застройщика в их возникновении;
• представляют интересы в арбитражных судах и судах общей юрисдикции по искам о взыскании с застройщиков неустоек, убытков, компенсации морального вреда, расторжении договоров участия в долевом строительстве и т.д.;
• представляют интересы клиентов на стадии исполнения судебных актов по делам о взыскании с застройщиков денежных средств, а также в делах о банкротстве.

Ответственность Застройщика по ДДУ

Ответственность Застройщика по Договору долевого участия в строительстве можно коротко свести к нескольким обобщающим пунктам:

Чтобы грамотно предъявлять претензии Откроется в новой вкладке.»>Застройщику, в том числе инициировать привлечение Застройщика к ответственности, а также для составления исковых заявлений в суд – лучше, конечно, обращаться к Откроется в новой вкладке.»>специализированным в этой области юристам.

И в довершении всех перечисленных санкций, можно еще учесть тот факт, что суды при рассмотрении споров между Застройщиком и дольщиками-физлицами чаще всего занимают сторону последних. Конечно, при условии, что дольщик полностью выполнил свою обязанность по договору в части оплаты.

Поэтому можно с уверенностью сказать, что ответственность Застройщиков за неисполнение условий Договора долевого участия (ДДУ) вполне реальная и довольно суровая. Ни в одной другой гражданско-правовой сфере таких жестких требований к исполнителю нет. И те Застройщики, которые принимают такие правила игры, то есть привлекают деньги на строительство именно по Договорам долевого участия, вынуждены принимать и ту финансовую ответственность, которую этот договор предусматривает.

В чем заключается ответственность Застройщика по Договору долевого участия?

Вопрос:

Всем известно, что должен делать Застройщик при продаже квартир в новостройке по Договору долевого участия в строительстве. А какую реальную ответственность несет Застройщик, если он не выполнит условия этого договора?

Ответ:

На первичном рынке недвижимости Застройщик может нести разную ответственность в зависимости от типа договора, который он заключил с Покупателем строящейся квартиры. Наибольшая ответственность за свои действия возложена на Застройщика Договором долевого участия в строительстве (ДДУ). В чем именно заключается эта ответственность, и как дольщик может этим воспользоваться? Сейчас разберемся.

Договор долевого участия (ДДУ), в отличие от Откроется в новой вкладке.»>других типов договоров с Застройщиком, строго регламентируется федеральным законом ФЗ-214, который в народе заслуженно называют «законом о защите прав дольщиков». Именно этот закон прямо и однозначно указывает, как участник долевого строительства может отстаивать свои права, и какие санкции грозят Застройщику в случае несоблюдения им условий договора.

Многие покупатели новостроек уже знакомы с тем, что должен сделать Застройщик для заключения ДДУ – купить или взять в аренду земельный участок под застройку, получить разрешение на строительство, опубликовать проектную декларацию и т.п. Но мы сейчас акцентируем внимание именно на той материальной ответственности, которую Застройщик понесет в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения им Договора долевого участия.

Практика показывает, что именно жесткие карательные функции закона, которые дольщик может применять в отношении Застройщика, стимулируют последнего к добросовестной и качественной работе.

Финансовое обеспечение обязательств Застройщика

Помимо перечисленных карательных санкций, инвестиции дольщиков защищены еще и страховочными функциями Договора долевого участия (ДДУ), которые ему вменяет закон ФЗ-214. Речь идет о финансовом обеспечении Застройщиком своих обязательств. Проще говоря – чем Застройщик сможет расплатиться с дольщиками в случае, если он не сможет достроить дом.

Здесь ответственность Застройщика (обеспечение его обязательств) может быть нескольких видов:

• Залог земельного участка вместе со строящимся на нем домом в пользу дольщиков (Откроется в новой вкладке.»>ст.13, ФЗ-214);
• Обязательное Откроется в новой вкладке.»>страхование ответственности Застройщика перед дольщиками (по ДДУ с 2014 года);
• Отчисления в Откроется в новой вкладке.»>компенсационный фонд застройщиков (по ДДУ с 2017 года);
• Расчеты по договорам через специальные Откроется в новой вкладке.»>счета эскроу для долевого строительства (по ДДУ с июля 2019 года).

Причем, если Застройщик использует последний вид финансового обеспечения (эскроу-счета), то все остальные виды – уже не применяются. Подробнее о каждом виде такой «страховки» – см. по указанным ссылкам.

К слову сказать, сам договор ДДУ не может быть составлен Застройщиком произвольно. Тот же закон ФЗ-214 обязывает его предусмотреть в условиях Договора долевого участия те самые пункты, которые обеспечивают указанную выше ответственность Застройщика перед дольщиком (включая финансовое обеспечение).

На практике, однако, Застройщики применяют некоторые хитрости при заключении договоров. Указав все обязательные условия, они дополняют договор ДДУ своими пунктами, исходя из понятия «что не запрещено, то разрешено». Эти дополнительные пункты в ряде случаев могут ограничивать права дольщиков, а то и вовсе лишать их некоторых законных прав.

Например, это касается пунктов, где Застройщик дает себе право отодвигать срок сдачи дома, если он не успевает его сдать вовремя. Или пункта, где Застройщик ограничивает применение к нему требований о неустойке. Бывает, что в договоре Застройщик прописывает возможность для себя расторгнуть договор в одностороннем порядке, если дольщик не согласится добровольно с переносом сроков сдачи дома.

Таким образом, некоторые Застройщики пытаются снять с себя часть ответственности по Договору долевого участия. Но дольщикам следует знать, что такие приемы суд рассматривает как незаконные, ввиду их явного противоречия статьям и духу закона ФЗ-214. И в случае судебного разбирательства, права дольщика будут определяться именно законом ФЗ-214, а не пунктами договора. Условия договора могут произвольно определять только те отношения дольщика и Застройщика, которые остались за рамками 214-го закона (например, график платежей дольщика за квартиру).

И все-таки при всей той серьезной защите дольщиков и ответственности Застройщика, которую обеспечивает закон и заключенный Договор долевого участия в строительстве, следует отдавать себе отчет в том, что риск вложения в строящееся жилье все равно существует. Ведь недаром цены на квартиры в новостройках (особенно на начальных стадиях строительства) такие заманчиво низкие. Таким большим дисконтом Застройщики компенсируют Покупателям квартир тот риск, который они вынуждены принимать, отдавая деньги за будущее жилье. Ведь риск финансовых проблем, экономических кризисов, да и просто банкротство строительной компании никакой закон не в силах запретить.

Что же делать дольщику в таком случае? Снижать риск покупки квартиры в новостройке самостоятельно. Как это сделать? Об этом подробно рассказано в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ – в разделе для Покупателя квартиры на первичном рынке жилья.

Хочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры?
Услуги профильных юристов по недвижимости — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: prestima.ru

Недострой: как действовать пострадавшим дольщикам. Обращаться к властям, устраивать массовые акции, судиться или достраивать самим? Какой способ самый действенный

Участники рынка недвижимости хорошо знают слово «недострой» — это когда покупатели оплатили новые квартиры, а стройка либо не идет вообще, либо движется крайне медленно. Обычно на вопросы из серии «что делать?» тут следуют ответы вроде «обращайтесь только к надежным застройщикам». Спору нет, это верно, но только касается эта рекомендация этапа, когда покупатель только собирается приобретать новостройку. Мы же решили ответить на другой вопрос – что делать тем, кто уже вляпался в подобную историю?

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Вроде улучшается, но…
По официальным данным за прошлый год (выступление замминистра регионального развития РФ Владимира Дедюхина в августе на всероссийском съезде «Новые механизмы защиты прав граждан — участников долевого строительства»), в России насчитывается около 87 тыс. обманутых дольщиков. Число недостроенных жилых зданий составляет 810.

Цифры сами по себе внушительные, но «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru» придется дать к ним еще и пояснения. Во-первых, ситуация особенно не улучшается год от года. «Регионы в 2012 году решили проблемы 30 тыс. человек, но, к сожалению, общая цифра не уменьшается», — сказал В.Дедюхин (цитируем по «РИА Новости»). А во-вторых, многие эксперты считают государственные данные сильно заниженными. С этим легко согласиться – достаточно ознакомиться с разработанными Минрегионом критериями, по которым граждан относят к обманутым дольщикам. Не засчитывают тех, кто:
— не предоставил полный пакет необходимых документов;
— не имеет российского гражданства;
— участвовал в строительстве многоквартирных домов на непредназначенных для этого землях;
— заключил после 17 июня 2010 года иной, отличный от ДДУ, договор;
— если гражданин приобрел в одном доме несколько квартир, то он считается обманутым дольщиком только один раз.

Понятно, что, к примеру, есть немало пострадавших, которые не проходят по пунктам 3 и 4.

Московский регион на общероссийском фоне выглядит относительно благополучно. «Проблема до сих пор стоит довольно остро, — говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Она решается фактически в «ручном режиме», и очевиден положительный тренд. За 2008-2012 годы количество замороженных строек в Подмосковье сократилось в три раза, а в Москве – в четыре раза. Власти вмешиваются в такие проблемы и решают их, что само по себе уже является хорошим знаком».

«Бьем челом»
Переходим теперь к основной теме, то есть возможным линиям поведения незадачливых покупателей. Первая из них – это обращаться в различные государственные органы. Полностью независимого от госвласти бизнеса у нас не бывает – прокурор или санитарный врач может любому застройщику показать изрядную козью морду. А уж о ФМС, способной практически на любом объекте обнаружить незаконных гастарбайтеров, вообще деликатно помолчим. Так что обиженные на застройщиков дольщики могут писать всегда, писать везде.

«В случае недостроя подача заявлений со стороны физических лиц будет скорее плюсом, нежели минусом, — убеждена Вера Богучарова, замруководителя юридического департамента компании Est-a-Tet. – Соответствующие инстанции проведут проверки, и в итоге дольщик получит официальный ответ по своей проблеме». По мнению эксперта, обращение обязательно должны быть письменным – это намного более действенная форма, чем телефонные звонки. Самыми подходящими инстанциями для подачи заявлений о срыве сроков строительства являются правоохранительные органы, Минстрой, а также руководство региона (губернатор).

«Обращение в органы власти является довольно действенным механизмом, так как задача решить проблемы дольщиков была поставлена президентом, — полностью соглашается Валерий Лазебный, партнер юридической фирмы «АВЕЛАН». – А, следовательно, региональные и муниципальные власти набирают дополнительные бонусы в своей политической карьере, выполняя поручения главы государства. Более того, выдача разрешений на строительство, ввод объекта в эксплуатацию, контроль над осуществлением строительства – все это полномочия местной администрации, поэтому многие проблемы можно и нужно решать самим дольщикам именно здесь».

Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер», обращает внимание на необходимость коллективных действий. «Важно также обманутым дольщикам одного объекта объединяться, в этом случае решить проблему будет проще, резонанс сильнее», — говорит эксперт.

«Существует Москоминвест – это надзорный орган над застройщиками, — напоминает Наталья Шаталина, руководитель правового департамента компании «МИЭЛЬ-Новостройки». — Сайт Москоминвеста http://invest.mos.ru/ очень полезен в качестве «памятки дольщику», здесь размещена информация о том, куда обращаться в случае банкротства, недостроя и т.д., есть телефоны горячей линии».

Идем в суд
Второй вариант (впрочем, совершенно не исключающий первый – можно использовать параллельно с подачей «челобитных) – это обращение в суд. Метод, пользоваться которым нам постоянно настоятельно рекомендуют: в правовом государстве многие проблемы решаются в судебном порядке.

«На сегодня судебная практика по подобным делам ориентирована на защиту прав дольщиков, — обнадеживает Вера Богучарова (Est-a-Tet). – Однако для получения результативного решения по своей проблеме дольщику потребуется составить исковое заявление, подкрепив его документально, т.е. приложить копии договора между застройщиком и участником, платежные поручения или квитанции, подтверждающие выполнение обязанностей по оплате договора».

Ответ на вопрос о том, что именно писать в исковом заявлении, зависит от того, какой договор был заключен с застройщиком. «У покупателя квартиры по ДДУ (Договор долевого участия; заключается при условии, что продажа идет по 214-ФЗ – прим. ред.) есть два варианта: расторгнуть в одностороннем порядке договор и забрать деньги или дождаться окончания строительства и потребовать пени за просрочку, — говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – Если заключался ПДКП (Предварительный договор купли продажи; это означает, что все оформляется не по 214-ФЗ), и стороны в положенный срок не заключили основной договор, все обязательства покупателя и застройщика по предварительному договору прекращаются (п.

6, ст. 429 ГК РФ). Раз все обязательства сторон прекращены, то и деньги должны быть покупателю возвращены. Но если застройщик сопротивляется и не желает возвращаться денежные средства, то есть все основания требовать их возврата через суд».

В целом, покупатели квартир по 214-ФЗ защищены, конечно, лучше. Однако если речь идет не просто о срыве сроков, а о банкротстве застройщика, то 100-процентной гарантии возврата денег нет даже у них. «Если вы попали в такую незавидную ситуацию, желательно заручиться поддержкой профильного адвоката, специализирующегося на делах о несостоятельности, — рекомендует Мария Литинецкая. – Самостоятельно выйти без потерь не получится».

Массовые акции
О-о-очень противоречивая штука! С одной стороны, иногда они бывают весьма эффективными: память тут услужливо подсказывает город Пикалево, где после перекрытия дороги рассерженными рабочими все проблемы оных рабочих были в раз решены.

«Массовые акции оказывают влияние на администрации и другие органы власти, — считает Ольга Гусева, коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость». — Если застройщик не собирается достраивать объект и не планирует продолжать деятельность, а уже пакует чемоданы, ему безразличны акции дольщиков, так как это повлияет только на его имидж. Если это объективные проблемы, застройщик, несомненно, выйдет на диалог с дольщиками. Акции привлекают внимание общественности, но деньги от этого у застройщика не появятся. А для администраций важна репутация, им не нужны социальные недовольства. А если пригласить СМИ и администрацию на строительную площадку, эффект дополнительно усилится».

Однако наши эксперты напоминают, что любая акция должна быть согласована в установленном законом порядке, иначе организовав сидение на каком-нибудь шоссе без соответствующего разрешения, можно получить не квартиру, а пару лет тюрьмы.

Достраиваем сами
Но вернемся из горних политических сфер к нашим заурядным заботам. Еще один обнаруженный способ действия покупателей новостроек – оформлять право собственности на недострой. «В таких случаях обычно создается жилищно-строительный кооператив или товарищество собственников жилья, — говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – Затем необходимо оформить права на объект незавершенного строительства и нанять подрядчика».

«Это вполне реальный способ для домов с готовностью более 70%, но очень затратный, — отмечает Валерий Лазебный («АВЕЛАН»). — Его можно рассматривать только в самой безнадежной ситуации (взыскивать нечего, не с кого, местная власть ничем помочь не может). Плюс этого способа – готовый реальный дом. Все остальное, скорее всего, говорит не в пользу ЖСК.

Поиск генерального подрядчика, оплата строительства и другие организационные расходы берет на себя ЖСК. Если дом находится на начальной стадии, то придется доплатить сумму, равную новой квартире. Конечно, можно уменьшить затраты дольщиков (членов кооператива), предоставив возможность построить на площадке новые объекты, которые затем реализовать. Но кто может дать гарантию, что эти объекты будут доведены до конца и их тоже не придется достраивать?».

И все же положительные примеры есть, их приводит Мария Литинецкая: «Например, в Красноярске обманутые дольщики создали ТСЖ «Калина», которое взяло на себя функции заказчика и самостоятельно наняло подрядчика для завершения строительства объектов, расположенных на улицах Калинина, Мира и Чкалова. Другой пример – жилой комплекс в Москве, который находится на ул. Металлургов, 62. Застройщик был признан банкротом, и обманутые дольщики организовали ЖСК «Домиз», который взялся за достройку проблемного объекта».

Резюме от портала www.metrinfo.ru
Перечисленные выше стратегии не означают простого и быстрого решения проблемы. С одной стороны, это огорчительно, с другой – вполне предсказуемо: если бы такое решение существовало, не было бы десятков тысяч обманутых дольщиков. Так что лучшей рекомендацией остается все же та, что приведена в самом начале этой статьи: не попадать в подобные ситуации. Для чего лишний раз подумать, кому и на каких условиях вы отдаете свои деньги.

Мнения экспертов:

Наталья Шаталина, руководитель правового департамента компании «МИЭЛЬ-Новостройки»:
У нас есть определённая судебная практика, где суды взыскивают неустойку с застройщиков в пользу покупателей, но при этом снижают ее до минимума. И в нашей практике есть проект, где был нарушен срок строительства. Очень много клиентов пошли в суд, но от заявленных полутора-двух миллионов законно рассчитанных неустоек суд снизил суммы выплат, в среднем, до 50 тыс.

Также в нашей практике были случаи, когда застройщик пытался договориться, компенсировать нарушения сроков – квадратными метрами или устранением недоделок, которые застройщик изначально не признавал.

Объединение обманутых дольщиков может быть опасно как для застройщика, так и для них самих. Особенно в сегменте экономкласса, где, как правило, сложные, тяжелые деньги. И даже когда застройщику еще далеко до банкротства, подобными действиями дольщики этот процесс могут подтолкнуть. Поэтому советовать активные действия и объединения, на мой взгляд, категорически нельзя, потому что объединение редко заканчивается хорошо.

Сергей Крахин, начальник правового управления ГК «МИГ-Недвижимость»:
Бывают случаи, когда застройщик не виноват. Например, не следует обвинять застройщика в нарушении срока строительства или прекращении строительства жилого дома, если мощности для подключения к коммуникациям были переданы другому лицу, а также если по причинам, не связанным с действиями застройщика, затягивается приемка дома госкомиссией в эксплуатацию.

Необходимо учитывать, что при обращении в правоохранительные органы либо в суд будут отвлечены ресурсы застройщика — «человеческие» и финансовые — для работы с данными органами вместо решения вопроса по завершению строительства и вводу в эксплуатацию жилого дома.

Таким образом, я бы рекомендовал обращаться в суд и правоохранительные органы, если становится очевидным, что застройщик самостоятельно не решит вопрос с вводом в эксплуатацию долгостроя/недостроя, и обращение в органы власти (города, поселения, субъекта) не помогло.

Источник: www.metrinfo.ru

Новых дольщиков принимают на себя банки. Жилищное строительство переходит на новую схему привлечения средств граждан

С начала июля риски новых дольщиков принимают на себя банки, которые будут кредитовать застройщиков и хранить деньги покупателей жилья на своих счетах. Однако новая схема финансирования строительства так до конца и не проработана.

Президент Владимир Путин подписал закон о новой схеме привлечения средств граждан на строительство жилья, информация об этом опубликована на портале правовой информации 3 июля. Поправки в закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов предусматривают новые правила финансирования строительной отрасли и продажи квартир. Девелоперы жилой недвижимости лишаются возможности привлекать средства дольщиков напрямую, и это означает, что 1–1,5 трлн руб., поступающих ежегодно от физлиц, должны быть компенсированы из других источников, в частности банковскими кредитами.

Согласно одобренным президентом поправкам, все строительные компании с 1 июля 2018 года могут привлекать средства дольщиков для строительства новых жилых домов только на отдельные банковские счета, которые будут строго контролироваться. Через год после перехода на банковское сопровождение обязательной станет норма привлечения средств населения на строительство через счета эскроу в банках. Деньгами на эскроу-счетах не смогут распоряжаться ни банки, ни дольщики до сдачи объекта в эксплуатацию.

В целом банки уже готовы осуществлять сопровождение строительства жилых домов и ведение счетов эскроу, отметили в пресс-службе регулятора. Пока всего 55 банков уполномочены работать с этим механизмом, но их число будет расти. Строительные компании уже имеют возможность привлекать средства дольщиков на счета эскроу в банках на время строительства объектов.

Уменьшить риски

Строительная отрасль — сейчас самая высокорисковая для банков. В последнем отчете ЦБ о стабильности банковского сектора говорится, что доля кредитов четвертой и пятой категорий качества (проблемные и безнадежные) здесь самая большая (по четвертой категории требуется резерв не менее 51% от суммы долга, а пятая категория резервируется на все 100%). В недвижимости доля плохих ссуд растет как по рублевой, так и по валютной задолженности: с 1 октября 2017 года по 1 апреля 2018 года доля таких кредитов выросла до 25,3% по кредитам в рублях и до 23,6% — в иностранной валюте. При этом доля строительства в кредитном портфеле банков за три года уменьшилась на два процентных пункта и на 1 января 2018 года составила 5,6%, или 1,7 трлн руб.

В Минстрое РБК не сообщили, какой объем инвестиций в строительство приходится на деньги дольщиков. Открытой статистики по этим данным нет, но политики иногда их приводят. Так, в июне Владимир Путин сказал, что в России действует «свыше 1,1 млн договоров долевого строительства, и объем денег, который там находится, — 3,4 трлн руб.».

Ежегодно люди отдавали напрямую застройщикам не менее 1,5 трлн руб., заявлял глава думского комитета по финрынку Анатолий Аксаков. По оценке компании «Метриум», покупатели направляют в долевое строительство около 1 трлн руб. в год. Эта оценка складывается из данных Росстата об объеме средств, привлеченных в долевое строительство, и данных ЦБ об объеме ипотечных средств, привлеченных под залог прав участника долевого строительства: в 2017 году это 321 млрд руб. и 661,2 млрд руб. соответственно.

За счет размещения средств дольщиков на счетах эскроу у банков появляется источник долгосрочного фондирования и ставка по кредитам для застройщиков может быть ниже текущей, считают в ЦБ. Банки при этом смогут кредитовать застройщиков, как и сейчас, проводя оценку проектов.

Но механизмы функционирования новой схемы финансирования еще не до конца проработаны. Банки ожидают методических указаний о порядке проверки банком застройщиков и разъяснений о специфике банковского сопровождения проектов с разрешением на строительство, полученным до 1 июля 2018 года, сообщили РБК в пресс-службе ВТБ. Кроме того, банки сейчас работают над усовершенствованием своей экспертизы строительных проектов, отметили в «ФК Открытие».

«Продвинутый подход»

Чтобы сделать кредитование строительной отрасли для банков более привлекательным, рассматривается комплекс мер. Например, в будущем предполагается создать механизм предоставления гарантий по кредитам застройщикам от АО «Дом.РФ» (бывшее Агентство по ипотечному жилищному кредитованию), а также разработать стандарты качества деятельности, характеристик и требований к застройщикам, рассказали РБК в пресс-службе ЦБ. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию («Дом.РФ») будет предоставлять гарантии, а банки будут иметь преференции с точки зрения нагрузки на капитал (коэффициент риск/вес) и формирования резервов, рассказал РБК источник, знакомый с ходом обсуждений. По его словам, механизм гарантий и конкретные показатели обсуждаются с экспертным сообществом. Гарантии «Дом.РФ» по кредитам застройщиков должны обеспечить плавный переход на проектное финансирование строительства жилья и сгладить цикличность, связанную с аппетитом банков к риску, а также обеспечить непрерывность финансирования отрасли, отметил собеседник РБК.

Регулятор также предлагает банкам формировать резервы по кредитам на финансирование долевого строительства на основе внутренних рейтингов (IRB-подход, «продвинутый подход») по стандарту «Базель II». Смысл «продвинутого подхода» в том, чтобы оценить кредитный риск ретроспективно за много лет на основании накопленной в банке статистики по обслуживанию выданных ссуд, построить на основе этого анализа модель и начислять резервы на возможные потери по ссудам исходя из рисков, которые рассчитывает эта модель. В отношении кредитов на основе внутренних рейтингов предполагается не применять повышенные нормы резервирования при отсутствии платежей свыше двух лет и не проводить оценку реальности деятельности заемщика. Регулятор считает, что это даст возможность банкам наращивать объемы проектного финансирования, в том числе в жилищной сфере. ЦБ обещает рассмотреть вопрос о внедрении этого подхода до конца 2018 года.

ЦБ планирует облегчить банкам жизнь тем, что им не придется создавать резервы по кредитам застройщикам по формальным признакам, как это было до сих пор, а только в случае, если у застройщика действительно есть финансовые проблемы или трудности с реализацией проекта, объясняет старший директор Fitch Александр Данилов. «Соответственно, резервы не будут давить на капитал, и банки в большей мере смогут наращивать кредитование», — отмечает он.

Сейчас требования ЦБ к резервированию и стоимости залога при кредитовании застройщиков выше, чем при кредитовании других отраслей. Как отмечает председатель правления корпорации «Баркли» Леонид Казинец, после полного отказа от договоров долевого участия с застройщиками возможность финансирования строительства жилья, а значит, и объем его ввода будут полностью зависеть от тех мер, которые ЦБ примет, чтобы этот процесс был максимально доступным для компаний. «Сколько банки смогут выдать финансов, столько застройщики и построят квартир», — добавляет эксперт.

Минусы для банков

Новая схема финансирования строительной отрасли может привести к повышению некоторых рисков для банковского сектора, считают в Сбербанке. «Кредитование с применением счетов эскроу позволит нарастить банкам кредитный портфель, а рынок станет более прозрачным, — говорит директор дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка Сергей Бессонов. — Но минусом для банков станет то, что по ряду проектов исчезает источник уплаты процентов [по кредитам], которые сейчас поступают в банк за счет того, что застройщик продает квартиры дольщикам. В случае расчетов через счета эскроу средства с них до сдачи дома расходовать нельзя, в том числе на проценты. Поэтому банкам придется предоставлять рассрочку по уплате процентов и нести большой риск, что эти проценты банк не получит». То есть часть рисков по проекту, который застройщик перекладывал на дольщиков, ложится на банк.

В Сбербанке сегодня кредитуется более 500 застройщиков и их число в новых условиях удвоится, прогнозирует Сергей Бессонов. Также будет увеличиваться сумма кредита в рамках одной сделки, так как основным источником финансирования проектов для застройщиков станут банковские кредиты. «За год число проектов может увеличиться минимум в два раза», — прогнозирует он.

Дополнительные риски для банков могут возникнуть при финансировании проектов на начальной стадии, считает Александр Данилов из Fitch. «Раньше банки предпочитали входить в проекты, когда уже была разрешительная документация и проект вышел из начальной стадии, то есть когда основные риски уже были позади, — говорит он. — И тот факт, что теперь банк должен следить за использованием средств, внесенных на счета эскроу, оправдан, так как банк рискует своими деньгами в случае провала проекта. Поэтому банки могут стать более избирательными и вообще не финансировать какие-то проекты на начальной стадии либо же делать это по повышенной ставке».

В связи с реформой рынка долевого строительства выиграют в основном крупные игроки и госбанки, считает младший директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Иван Уклеин. «Небольшие банки, завязанные на девелоперские проекты собственников, а порой еще и на ипотечные кредиты физлиц для покупки жилья, будут отсечены от доступа к этим деньгам, так как не смогут получить необходимый высокий рейтинг уровня А-», — утверждает он и отмечает, что «немногие банки возьмутся нарастить финансирование строительной отрасли и большинству компаний придется реализовывать девелоперские проекты на собственные средства».

Сколько в России строят жилья

По данным Единой информационной системы жилищного строительства, в России сейчас действует разрешение на строительство 116,9 млн кв. м жилой недвижимости.

В 2017 году в стране, по данным Росстата, построено 78,6 млн кв. м жилья, из которых на многоквартирные дома, по данным «Дом.РФ», пришлось 46,2 млн кв. м.

Неясность по обе стороны

Застройщики, в свою очередь, ждут разъяснений от банков. Сначала разъяснения нужны насчет механизмов контроля — неотъемлемой части банковского сопровождения. Требования к банковскому сопровождению для новых проектов начали действовать с 1 июля, а для действующих разрешений на строительство застройщикам дается два месяца на открытие отдельных расчетных счетов. В законе нет нормы о том, что на этот счет нужно будет перевести и средства, которые уже собраны на строительство дома, говорит партнер адвокатского бюро «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов, то есть на нем можно будет собирать только деньги на квартиры, которые еще не проданы, а контроль над уже привлеченными средствами не предусмотрен.

«Само по себе открытие счета никогда не вызывало дискомфорта ни у кого. Но есть вопросы к тому, как будет происходить контроль над расходованием средств, насколько будет велика задержка между тем, как поступает и исполняется платежное поручение от застройщика. Потому что кто-то говорил, что банку нужно пять дней, чтобы проверить поручение. Для застройщиков это недопустимо.

Необходимо, чтобы платежное поручение исполнялось в течение дня. Как все будет работать, покажет только практика», — говорит партнер «Лидер Групп» Александр Рассудов.

За год банки также должны определить условия проектного финансирования, полный переход на которое состоится после 1 июля 2019 года. Деньги дольщиков для застройщиков — это бесплатный финансовый ресурс, поэтому банковское финансирование сможет стать эффективным только при снижении банковских ставок по кредитам в рамках проектного финансирования и ставок по жилищным ипотечным кредитам, уверен заместитель гендиректора компании MR Group Андрей Кирсанов.

«Банки до сих пор не озвучили свои окончательные условия по кредитованию. Они ждут финальных указаний от ЦБ, а мы, в свою очередь, ждем финальных условий от банков, поэтому на данный момент можно лишь говорить о том, что да, оформление кредита приводит к удорожанию стоимости строительства, так как в процесс включается еще одна инстанция. Но мы надеемся, что это не повлечет за собой увеличения сроков строительства», — говорит генеральный директор компании Setl City Илья Еременко.

«С учетом того что текст законопроекта в финальной редакции появился совсем недавно, по нашим впечатлениям, профильные специалисты даже ведущих банков не имеют на сегодняшний день исчерпывающего понимания особенностей работы в рамках новой модели. Мы активно обсуждаем все изменения с банками-партнерами и видим, что все вопросы носят процедурный или технический характер и должны быть сняты в ближайшее время при помощи в том числе разъяснений от регулирующих органов», — говорит финансовый директор группы «Эталон» Кирилл Багаченко.

Источник: infinica.ru