Постановление в полном объеме изготовлено 10 марта 2015 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
- председательствующего Г.Л. Паньковой,
- судей В.Ю. Дюкина, Ю.В. Скромовой,
- при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Пестовой О.В.,
- от истца – Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области: Лазарева С.С., доверенность от 02.06.2014,
- от ответчиков: 1. ООО «ЛайфХатГруп»: не явились,
- 2. Жилищно – строительного кооператива «Звезда»: не явились,
- от третьих лиц: 1. Товарищества собственников жилья «Малый Исток – Люкс»: Смирнов М.Ю., доверенность от 23.09.2014,
- 2. Администрации города Екатеринбурга: не явились,
лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
Мэрия предотвратила незаконное строительство многоэтажного дома
рассмотрев апелляционную жалобу истца, Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области, на решение Арбитражного суда Свердловской области от 27 ноября 2014 года по делу № А60-34096/2014, принятое судьей В.В. Коликовым, по иску Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области, к обществу с ограниченной ответственностью «ЛайфХатГруп» (ОГРН 1069670049130, ИНН 6670114389), Жилищно — строительному кооперативу «ЗВЕЗДА» (ОГРН 1036603515288, ИНН 6670029782),
третьи лица: товарищество собственников жилья «Малый Исток – Люкс» (ОГРН 1096672017540, ИНН 6672304579), Администрация города Екатеринбурга,
о признании объекта незавершенного строительства многоквартирным домом, признании самовольной постройкой, обязании снести самовольную постройку,
УСТАНОВИЛ:
Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области обратилось с иском в суд к ЖСК «ЗВЕЗДА» о признании объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, пер. Корневой, д. 2, многоквартирным домом; признании самовольной постройкой многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, пер. Корневой, д. 2; обязании ЖСК «ЗВЕЗДА» своими силами и за счет собственных средств в 30-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу снести самовольную постройку – многоквартирный дом, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, пер. Корневой, д. 2.
Определением суда от 24.09.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечены Администрация города Екатеринбурга и общество с ограниченной ответственностью «ЛайфХатГруп».
В ходе рассмотрения дела истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому просит признать самовольной постройкой принадлежащий ООО «ЛайфХатГруп» объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, пер. Корневой, д. 2, об обязании ЖСК «ЗВЕЗДА», ООО «ЛайфХатГруп» в 30-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу снести самовольную постройку объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, пер. Корневой, д. 2; установить, что вступившее в законную силу решение суда по настоящему делу является основанием для аннулирования в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи регистрации права собственности ООО «ЛайфХатГруп» на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, пер. Корневой, д. 2.
Что делать с объектом незавершенного строительства? Четыре способа распорядиться незавершенкой.
Судом принято уточнение исковых требований на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Определением от 22.10.2014 удовлетворено ходатайство истца и к участию в деле в качестве ответчика привлечено ООО «ЛайфХатГруп».
Решением суда от 27.11.2014 в удовлетворении исковых требований отказано.
Истец с решением суда не согласен, в связи с чем обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, исковые требования удовлетворить. По мнению истца, судом неправильно применена норма материального права относительно возможности использования самовольной постройки без срока приведения ее в соответствие градостроительному регламенту. Вывод суда о соответствии градостроительному регламенту размещения в составе спорного объекта помещений ТСЖ не основан на обстоятельствах дела, судом не применена норма права, подлежащая применению. Судом допущено нарушение норм процессуального права, выразившиеся в неправильном определении предмета доказывания по делу. Возведение семиквартирного трехэтажного жилого дома на данном земельном участке противоречит градостроительному регламенту, постановлению Главы г. Екатеринбурга от 27.02.2007 № 787 и договору аренды земельного участка от 03.04.2007.
Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.
Представитель третьего лица, ТСЖ «Малый Исток – Люкс», в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.
В отзыве на апелляционную жалобу третье лицо изложило доводы аналогичные доводам апелляционной жалобы истца.
Иные лица, участвующие в деле, представителей в судебное заседание не направили.
Ответчик, ООО «ЛайфХатГруп», в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, а также указывает на то, что ответчик при возведении здания соблюдал все требования и нормы, предусмотренные законодательством, следовательно, объект не может являться самовольной постройкой. Факт существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил не доказан истцом, также им не указано, какие конкретно негативные последствия наступили для истца, создана ли при этом угроза жизни и здоровью граждан
Ответчик, ЖСК «Звезда», в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, а также указывает на то, что строительство спорного объекта велось в точном соответствии с выданным разрешением на строительство. Факт нарушения прав ТСЖ отсутствует. В действиях ЖСК «Звезда» отсутствует вина при возведении данного здания, строительство велось на предоставленном для строительства коттеджного поселка земельном участке и на основании выданного Администрацией города Екатеринбурга разрешения на строительство. Факт существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил не доказан истцом.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, Распоряжением Главы города Екатеринбурга № 747-р от 04.04.2005 утверждены проекты границ и акт о выборе двух земельных участков, расположенных в городе Екатеринбург, поселке Малый Исток; жилищно-строительному кооперативу «ЗВЕЗДА» предварительно согласовано место размещения коттеджного поселка и объектов инженерного обеспечения на указанных земельных участках.
Между Администрацией г. Екатеринбурга (арендодатель) и жилищно-строительным кооперативом «Звезда» (арендатор) заключен договор аренды от 03.04.2007 № 6-809, согласно условиям жилищно-строительному кооперативу «Звезда» в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 66:41:06 14 015:0138 площадью 69 088 кв.м, расположенный в поселке Малый Исток, г. Екатеринбург, для строительства коттеджного поселка и объектов инженерного обеспечения, на срок с 27.02.2007 по 26.02.2012.
Объект аренды — земельный участок передан жилищно-строительному кооперативу «Звезда» по акту приема-передачи от 27.02.2007.
Государственная регистрация договора аренды произведена 15.05.2007.
Согласно п. 2.1.5 договора аренды земельный участок предоставлен для строительства коттеджного поселка и объектов инженерного обеспечения.
Как установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 08.08.2014 по делу № А60-46683/2013 договор аренды № 6-809 от 03.04.2007 прекратил действие с 05.02.2013.
06.06.2011 жилищно-строительному кооперативу «ЗВЕЗДА» выдано разрешение на строительство № RU 66302000-1675/11, согласно которому Администрацией г. Екатеринбурга на указанном выше земельном участке разрешено строительство пяти одноквартирных малоэтажных жилых домов и семиквартирного малоэтажного жилого дома с помещением ТСЖ.
Действие разрешения на строительство № RU 66302000-1675/11 продлено до 01.01.2015.
05.02.2013 за ЖСК «Звезда» на основании договора аренды земельного участка и разрешения на строительство зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, литер А, площадью застройки 289,9 кв.м, степень готовности 70%, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, пер. Корневой, д. 2, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности серии 66 АЕ № 681292 от 05.02.2013.
На основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства № 306 от 12.08.2014 право собственности на указанный объект незавершенного строительства перешло к ООО «ЛайфХатГруп», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности серии 66 АЖ № 649166 от 29.08.2014.
Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, указывая, что оно в настоящее время осуществляет полномочия собственника земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, а также указывая, что спорный объект является самовольной постройкой, подлежащей сносу, поскольку строительство спорного объекта противоречит целевому назначению земельного участка, договор аренды земельного участка в настоящее время прекращен, разрешение на строительство выдано с нарушением Правил землепользования и застройки в городе Екатеринбурге, норм Градостроительного кодекса Российской Федерации, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции считает решение суда законным и обоснованным и не подлежащим отмене по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
В пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что применяя статью 222 ГК РФ, судам необходимо учитывать следующее. Собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.
В пункте 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что принудительный снос самовольной постройки может быть осуществлен только на основании решения суда.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, правомерно исходил из следующего.
Согласно статье 85 Земельного кодекса Российской Федерации в состав земель населенных пунктов входят земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: жилым; общественно-деловым; производственным; инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационным; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов.
Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 66:41:06 14 015:0138, на котором расположен спорный объект недвижимости, находится в жилой территориальной зоне земель населенного пункта.
Согласно письму Администрации города Екатеринбурга № 21-09/170 от 13.10.2011 земельный участок с кадастровым номером 66:41:06 14 015:0138 относится к зоне индивидуальной жилой застройки городского типа (Ж-2) в соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа — муниципального образования «город Екатеринбург», утвержденными Решением Екатеринбургской городской Думы от 13.11.2007 № 68/48.
В соответствии со ст. 52-3 Правил землепользования и застройки зона индивидуальной жилой застройки городского типа Ж-2 выделена для обеспечения правовых условий формирования жилых районов из отдельно стоящих индивидуальных домов городского типа и блокированных жилых домов городского типа с подключением к централизованным сетям инженерного обеспечения. Основные виды разрешенного использования земельного участка: отдельно стоящие жилые дома городского типа с земельными участками; блокированные жилые дома с земельными участками; детские сады, иные объекты дошкольного воспитания; школы общеобразовательные; спортивные сооружения.
Также в зоне индивидуальной жилой застройки городского типа Ж-2 условно разрешенным видом использования земельного участка является его использование под жилищно-эксплуатационные и аварийно-диспетчерские службы.
Как правильно установлено судом первой инстанции, спорный объект представляет собой объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, пер. Корневой, 2, с помещением ТСЖ.
При этом правильным является вывод суда первой инстанции о том, что названный объект возможно определить как часть коттеджного поселка, для строительства которого был предоставлен земельный участок.
Таким образом, верным является вывод суда о том, что целевое назначение спорного помещения в части помещений ТСЖ не противоречит градостроительному регламенту зоны Ж-2 исходя из условно разрешенного вида использования.
В соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под градостроительным регламентом понимается устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Согласно части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
В ч. 1 и ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разъяснено, что разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Материалами дела подтверждается, что объект незавершенного строительства возведен на основании разрешения на строительство № RU 66302000-1675/11, в котором указано на то, что разрешено строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства по проекту «Коттеджный поселок ЖСК «Звезда» в пос. Малый Исток Октябрьского района г. Екатеринбурга: пять 1-квартирнрых, малоэтажных жилых домов (№№ 18, 84, 88, 89, 90 по ГП) и 7-квартирный малоэтажный жилой дом с помещением ТСЖ (№ 74 по ГП) – 1 пусковой комплекс (т. 1, л.д. 36).
Таким образом, правильным является вывод суда первой инстанции о том, что застройщиком соблюдено условие получения на строительство необходимых разрешений.
Указанное разрешение на строительство № RU 66302000-1675/11 не признано в установленном порядке недействительным.
Апелляционный суд считает, что истцом в порядке ст. 65 АПК РФ не доказана недобросовестность действий застройщика при получении разрешения.
Следовательно, материалами дела подтверждается, что земельный участок был предоставлен застройщику для строительства коттеджного поселка и объектов инженерного обеспечения и спорный объект был возведен в период действия договора аренды, на земельном участке, отведенном для целей строительства.
Следует отметить, что доказательств того, что использования спорного объекта опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, в материалы дела не представлено в порядке ст. 65 АПК РФ.
Таким образом, правильным является вывод суда первой инстанции о том, что истец не доказал в порядке ст. 65 АПК РФ существенного нарушения застройщиком (ЖСК «Звезда») градостроительных и строительных норм и правил.
Доказательств, подтверждающих возможность отнесения спорного объекта незавершенного строительства к самовольной постройке, также не представлено в порядке ст. 65 АПК РФ.
Суд апелляционной инстанции считает доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу направлены на переоценку установленных по настоящему делу обстоятельств и фактических отношений сторон, которые являлись предметом исследования по делу и получили надлежащую правовую оценку в соответствии со ст. 71 АПК РФ и не могут являться основанием для отмены судебного акта.
Изложенные в апелляционной жалобе доводы апелляционным отклоняются, поскольку не влекут иных выводов и не являются основанием для отмены оспариваемого судебного акта.
Нарушений судом первой инстанции норм материального или процессуального права, которые явились бы основанием для отмены судебного акта на основании ст. 270 АПК РФ, апелляционным судом не установлено.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 27.11.2014 по делу № А60-34096/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Источник: urist-epk.ru
Обманутые дольщики. Регистрация собственности на незавершенное строительство и последствия.
Я являюсь дольщиком ЖК «Юбилейный» г. Реутов. Инициативной группой дольщиков выдвинуто предложение по регистрации прав на собственность в незавершенном объекте строительства. Дом строится без использования эскроу-счетов.
Вопрос: каким образом после получения такого права дом может быть достроен? Правильно ли я понимаю, что следствием возникновения этого (этих) прав является создание ЖСК, от лица которого будут заключаться договоры по завершению строительства? Возможно ли завершение строительства в случае регистрации такого права (на незавершенное строительства) без создания ЖСК, и если да — каковы механизмы?
Иными словами — каким образом строительная компания сможет иметь какие-либо отношения с собственниками незавершенного строительства без создания ими ЖСК? И каковы выгоды от такого оформления в собственность незавершенного строительства?
Ответы на вопрос:
Требования участников строительства к застройщику могут быть погашены путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок жилищно-строительному кооперативу, созданному этими кредиторами (ст. 201.10 Закона № 127-ФЗ).
Решение о создании кооператива принимает общее собрание участников (ст. 201.12 Закона № 127-ФЗ). Собрание рассматривает отчет оценщика о стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, а также заключение арбитражного управляющего, содержащего сведения: о степени готовности объекта незавершенного строительства; о размерах финансирования и сроках, необходимых для завершения строительства; о сумме денежных средств, подлежащей внесению участниками строительства для погашения требований кредиторов по текущим платежам, требований кредиторов первой и второй очереди и требований кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок. Это важно: долги застройщика могут погасить как непосредственно участники строительства, так и созданный ими кооператив – в качестве третьего лица. Разумеется, ЖСК будет производить эти платежи за счет взносов своих членов.
В итоге ЖСК выступает номинальным «классическим» инвестором строительства, который: несет организационные расходы, относящиеся к строительству (в том числе по содержанию технического заказчика); финансирует генерального подрядчика; принимает от технического заказчика на свой баланс многоквартирный дом, законченный строительством. Ну а члены ЖСК с экономической точки зрения выступают соинвесторами строительства.
После ввода дома в эксплуатацию каждый член ЖСК, полностью внесший свой паевой взнос за жилое помещение, приобретает право собственности на него (п. 4 ст. 218 ГКРФ) и соответствующую долю в праве общей собственности на помещения общего пользования (ст. 38 ЖКРФ). Членами кооператива становятся все участники строительства, за исключением отказавшихся.
Денежные требования последних удовлетворяются в установленной Законом № 127-ФЗ очередности.
По вашему вопросу поясняю: если долевики зарегистрируют право собственности на не завершенный объект строительства
в регистрирующем органе образуют ЖСК, то своими силами возможно достроить объект. От имени долевиков будет выступать ЖСК: получение разрешение на дострой, оценка дополнительных вложений со всех долевиков, т.д. То есть вопрос по дострою ляжет на ЖСК, который будет заключать договоры по завершению строительства, нанимать подрядную организацию.
Дострой без создания ЖСК или передача объекта иной организации своими силами не возможна. От имени собственников объекта не завершенного строительства должен кто то выступать для получения разрешения по завершению строительства с администрации. Выгода от регистрация недостроя во многом: в зависимости от развития событий например при начале процедуры банкротства застройщика собственники могут попасть в реестр кредиторов для удовлетворения требований по завершению строительства.
Согласно ч. 4 ст. 162 ЖК РФ условия управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Михаил, добрый день.
Очень, приятно, соседи!)
Дело в том, что в силу статьи 162 ЖК РФ
условия управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме
Стоит отметить, что ВС РФ запретил оформлять право собственности на недостроенное жилье
Верховный суд с вынесенными решениями не согласился. Он напомнил, что дольщик может получить в собственность только достроенную квартиру. Если строительство жилого дома не завершено и квартир в натуре не существует, то и право собственности на них получить нельзя.
Верховный суд также раскритиковал решение местных судов признать право именно на «долю в общей долевой собственности». Ни закон, ни договор не предусматривают, что она возникает.
Вот главный вывод Верховного суда — если застройщик обанкротился и не закончил дом, то дольщики не могут получить право собственности в недострое. Поскольку строительство не завершено, квартиры не появились в натуре как оборотоспособные объекты. Поэтому суды не могут признать за дольщиками право собственности на «доли в праве общей собственности в виде конкретных квартир».
Похожие вопросы
Строительные компании банкроты за.
Может ли строительная компания-банкрот (стадия внешнего управления) требовать от дольщиков выплат задолженностей по договору (просроченному) для передачи компании другому юр. лицу?
При этом:-строительство дома не начато вообще;-деньги от дольщиков перестали приниматься в момент отзыва лицензии на строительство;-проект, который инвестировался, осуществляться не будет, будут предлагаться другие варианты, но только после передачи другой компании, а сумму надо оплатить подоговору;-компания-банкрот препятствует оформлению собственности дольщиков на незавершенное строительство и регистрации договоров в юстиции (основание-объект не занесен в реестр незавершенного строительства, нет проектной документации и разрешения на строительство). Законны ли эти действия? Сможет ли компания потребовать выплат через суд?
Светлана . перечислено так много условий что на кождое из них необходим отдельный ответ.
. в целом предприятие банкрот ( внешнее управление) может требовать выплаты задолженности. но в вашем случае наоборот оно обязано вернуть все принятые по договору деньги.
. главное здесь определиться что вам ближе получить деньги ( скорее решение вы получите даже с финансовыми санкциями ) но исполнить не сможете. ( по ряду причин) или доплатить суммы и стать обладателями недвижимости.
. если введена процедура внешнего управления значит было наблюдение и имеется анализ финансово-хозяйственной деятельности а главное есть основания и возможность выполнения взятых на себя обязательств и даже рассчитаться с кредиторами и все это за 18 мес ( можно продлить еще на 6 мес)
. внешний управляющий может получить разрешение на строительство и все остальные разрешающие документы. так что вам лучше объединиться и помогать ему. и Удачи ВАМ .
Продажа парковочных мест незавершенного строительства
Приобрел незавершенное строительство подземный паркинг, поставленный на кадастровый учет как объект незавершенного строительства. Сейчас подготавливаю документы для получения разрешения на строительство, так как оно просрочено. Вопрос: могу ли я продавать парковочные места до завершения строительства, и ввода объекта в эксплуатацию, например как долю в объекте незавершенного строительства либо как-то еще?
Здравствуйте, Василий! Если приобрели объект незавершенного строительства, то после оформления документации для продолжения строительства на правах нового застройщика вправе заключать договоры согласно требованиям ст.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». А следовательно сможете «продавать» парковочные места по ДДУ до завершения строительства. Так что если коротко, то ответ да.
Вообще-то так делать нельзя.
Т.к. по сути Вы обходите закон о долевом участии в строительстве.
Как вариант — по предварительному договору (ст. 429 ГК РФ).
Но в данном случае, при проверке тоже будет выявлено нарушение.
Да, можно продавать места до ввода в эксплуатацию по ДКП. Такая практика существует, поскольку парковочные места законодатель признал объектом недвижимости. Такие соглашения суды трактуют как куплю-продажу будущей недвижимой вещи.
Статья 454 ГК РФ. Договор купли-продажи
1. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)
Да Вы можете начать продавать парковочные места, именно по предварительному договору купли-продажи, так как предварительный договор фактически является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации его права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
ГК РФ Статья 429. Предварительный договор
[quote]1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Всего Вам наилучшего!
[b]Продавайте — если уверены, что закончите успешно строительство и сдадите объект![/b]
Оформляйте предварительный договор —
ГК РФ Статья 429. Предварительный договор
[quote]1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Риски имеются для сторон, разумеется.
[b]Да, можно продавать места до ввода в эксплуатацию.[/b] Такая практика существует, поскольку парковочные места законодатель признал объектом недвижимости. Такие соглашения суды трактуют как куплю-продажу будущей недвижимой вещи.
ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Вы вправе продавать парковочные места до завершения строительства и регистрации права собственности. При этом продать Вы сможете их по предварительному договору, оформить задаток и так далее. Основной договор заключить после того, как все необходимые мероприятия по объекту недвижимости будут выполнены, а право собственности оформлено.
[quote]ст.429,454 ГК РФ[/quote]
Пока объект незавершенного строительства не сдан в эксплуатацию, его признают единым объектом недвижимости. Пока не завершено строительство, нельзя образовывать другие объекты недвижимости – помещения, части
Иными словами, законсервировать стройку, чтобы продать здание по частям, не получится.
До ввода в эксплуатацию незавершенный объект можно продать только целиком.
Согласно ст. ст. 549, 554 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить характеристики имущества, в том числе его расположение. При незавершённом строительстве идентифицировать машино-места вряд ли получится.
Продать можно, то, что прошло государственную регистрацию в регистрируюшем органе и зарегистрировано на праве собственности. У вас же только объект поставлен на государственный учёт, присвоен кадастровый номер.
[b]На основании постановки на кадастровый учёт обьекта незавершенного строительства и документа на основании которого вам перешел этот объект зарегистрируйте ваше право собственности на незавершённое строение и продавайте в соответствии со ст.40
Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 30.12.2021) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.02.2022)[/b] и продавайте
При продаже доли учтите ст.250 ГК РФ о преимущественно покупке долевиков
[u]Статья 40. Особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в связи с созданием, реконструкцией, прекращением существования здания, сооружения, объекта незавершенного строительства
1. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение (помещения и (или) машино-места в таких здании, сооружении), [b]на объект незавершенного строительства в случае, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены такие здание, сооружение (помещения и (или) машино-места в таких здании, сооружении),
[b]объект незавершенного строительства, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и (или) государственной регистрацией права заявителя на такой земельный [/b]участок[/b],
[u]за исключением случая, предусмотренного частью 10 настоящей статьи, а также случаев, если права на такой земельный участок, ограничения прав или обременения земельного участка не подлежат государственной регистрации в соответствии с законом.[/u]
[quote]2. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение осуществляются также в случае, если на момент государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение истек срок действия договора аренды земельного участка, предоставленного для цели строительства указанных объектов недвижимости, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком, при этом на момент ввода в эксплуатацию указанных объектов недвижимости срок действия соответствующего договора не истек[/quote]
[quote]10. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение (помещения или машино-места в таких здании, сооружении) осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости[/quote]. [u]Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. [/u]Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение (помещения или машино-места в таких здании, сооружении), для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, а также на соответствующий объект незавершенного строительства осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации возможность размещения таких созданных сооружений, а также соответствующих объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.
[u]Василий, доброго утра![/u]
[b]Ваш вопрос регулируется ст.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».[/b]
[u]Исходя из данной нормы права, вы вправе продавать доли в незавершенном строительстве при наличии разрешения на строительство ст. 51 ГрК РФ.[/u]
[b]Вы вправе заключать предварительные ДКП.[/b]
По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Василий, добрый день.
[b]Конечно, имеете полное право продавать парковочные места до завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию, но только заключая со второй стороной предварительный договор купли[/b]-продажи., согласно статьи 429 ГК РФ
[quote]По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.[/quote]
Василий, заключайте предварительные договора.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору продажи недвижимости стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче недвижимости (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ). Следовательно, такой договор должен позволять определить индивидуальные характеристики объекта недвижимого имущества, в отношении которого сторонами будет заключен основной договор. Предмет договора может быть индивидуализирован, например, путем указания таких характеристик объекта недвижимости, как адрес, этажность и площадь здания, место нахождения земельного участка, на котором расположен объект недвижимости и т. д. (см. определение ВС РФ от 12.04.2016 N 18-КГ 16-24).
Следует учитывать, что по смыслу норм ст. 429 ГК РФ условие об определении предмета договора считается выполненным в случае, когда обе договаривающиеся стороны имеют о данном предмете одинаковое представление и могут его определить. Поэтому условие о предмете договора может считаться согласованным не только путем прямого указания в предварительном договоре индивидуальных характеристик объекта недвижимости, но и путем согласования сторонами механизма определения таких характеристик в будущем, при надлежащем исполнении обязательств по предварительному договору.
В предварительном договоре также указывается срок, по истечении которого стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ). При определении срока заключения основного договора должны применяться правила ст.
190 ГК РФ, в соответствии с которыми установленный сделкой срок может определяться календарной датой, истечением периода времени, исчисляемого годами, месяцами, неделями, днями или часами, либо указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Если стороны в качестве срока исполнения обязанности заключить договор купли-продажи недвижимого имущества указывают на событие, не обладающее признаком неизбежности наступления, указание на такое событие не может рассматриваться как установление сторонами срока, а следовательно, в такой ситуации должно применяться правило о годичном сроке заключения основного договора (см., например, постановление АС Западно-Сибирского округа от 06.03.2015 N Ф 04-15889/15).
Для квалификации заключенного сторонами договора как предварительного договора купли-продажи недвижимости необходимо, чтобы в нем содержалось указание на обязательство сторон в будущем заключить договор купли-продажи соответствующего объекта недвижимого имущества. В спорной ситуации определить, заключен ли сторонами именно предварительный договор купли-продажи или иной договор (например, договор инвестирования), может суд исходя из правил ст. 431 ГК РФ о толковании договора (постановление АС Северо-Кавказского округа от 21.11.2016 N Ф 08-7503/16).
Если одна из сторон уклоняется от заключения договора купли-продажи недвижимости, то другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Такое требование может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению основного договора (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ в редакции Закона N 42-ФЗ).
Это положение конкретизировано в судебной практике следующим образом: если в пределах срока, установленного для заключения основного договора, сторонами (стороной) совершались действия, направленные на его заключение, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда. При этом то обстоятельство, что стороны вели переговоры, урегулировали разногласия в целях заключения основного договора, не является основанием для изменения момента, с которого начинает течь шестимесячный срок для обращения в суд (п. 27 Постановления N 49).
Обязательство по заключению основного договора, предусмотренное предварительным договором купли-продажи, может быть обеспечено, в частности, неустойкой (п. 1 ст. 307.1, п. 1 ст. 329 ГК РФ). Как отмечают судьи, гражданское законодательство не содержит норм, запрещающих применение сторонами неустойки в целях обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных предварительным договором (см., например, постановления Президиума ВАС РФ от 12.02.2013 N 13585/12, АС Западно-Сибирского округа от 05.06.2015 N Ф 04-19821/15, п. 26 Постановления N 49).
Предварительный договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме (п. 2 ст. 429 ГК РФ) путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Такой договор не подлежит государственной регистрации (см.
Обзор законодательства и судебной практики ВС РФ за 3 квартал 2010 года, утв. постановлением Президиума ВС РФ от 08.12.2010) и считается заключенным с момента его подписания (см. также п. 24 Постановления N 49).
Отметим, что предварительный договор сам по себе не предусматривает обязательств какой-либо из сторон по уплате денежных сумм. В то же время гражданское законодательство не содержит запрета на внесение денежных средств по предварительному договору. Более того, закон прямо предусматривает, что по соглашению сторон обязательство по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором, может быть обеспечено задатком, то есть внесением стороной договора в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п.п. 1, 4 ст. 380 ГК РФ в редакции Закона N 42-ФЗ).
Однако, если предварительный договор содержит условие предварительной оплаты полной цены (или ее существенной части) недвижимости, которая будет создана или приобретена в последующем, то такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате (п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54). Правила ст. 429 ГК РФ к такому договору не применяются (см. п. 23 Постановления N 49).
Предметом предварительного договора является будущий договор по поводу имущества, а не само имущество, поэтому заключение предварительного договора купли-продажи недвижимости не ограничивает собственника в праве распорядиться таким имуществом путем его отчуждения лицу, не являющемуся стороной предварительного договора (ст. 209 ГК РФ).
То обстоятельство, что совершение такой сделки приводит к невозможности исполнить основной договор купли-продажи недвижимости, само по себе не является основанием для признания ее недействительной (постановление АС Волго-Вятского округа от 06.10.2015 N Ф 01-3700/15). В этом случае с собственника могут быть истребованы убытки, причиненные другой стороне уклонением от заключения основного договора (п.
5 ст. 429, абзац второй п. 4 ст. 445 ГК РФ). Кроме того, в такой ситуации другая сторона вправе оставить у себя задаток, внесенный собственником имущества в качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора (п. 4 ст. 380, п. 2 ст.
381 ГК РФ).
Источник: www.9111.ru