Признание права на долю в строительстве при банкротстве

Специальные нормы, регулирующие особенности реализации доли в праве общей собственности с должником-банкротом, в действующем законодательстве отсутствуют.

Зачастую подобные пробелы в законе приходится восполнять Верховному суду РФ, который принимает практикообразующие судебные акты.

Отличным примером восполнения законодательного пробела является Определение ВС РФ от 4 июля 2020 года № 306-ЭС19-22343.

В рамках указанного дела судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ рассмотрела вопрос о порядке реализации участником долевой собственности (собственником) преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение с должником-банкротом.

Должник, владеющий ½ доли в праве общей̆ собственности на нежилое помещение, был признан арбитражным судом банкротом. Вторая половина помещения находилась в собственности иного лица. Финансовый управляющий провел оценку ½ доли должника в праве общей собственности и обратился в суд за утверждением положения о порядке реализации имущества должника.

Признание долгов общими в банкротстве

В положении было указано, что реализация имущества осуществляется путем направления предложения сособственнику реализуемого недвижимого имущества, в порядке ст.250 ГК РФ, воспользоваться преимущественным правом покупки имущества по цене, определённой̆ заключением об оценке рыночной̆ стоимости имущества. В случае отказа сособственника от преимущественного права покупки или отсутствия его волеизъявления в течение 30 дней̆ с даты направления предложения, имущество должника подлежит реализации путем проведения открытых торгов.

Конкурсный кредитор не согласился с судебными актами и обратился с кассационной жалобой в ВС РФ.

Судебная коллегия по экономическим спорам, рассмотрев в судебном заседании жалобу, указала следующее:

• доля гражданина-банкрота в общем имуществе, на которое в соответствии с гражданским или семейным законодательством может быть обращено взыскание, составляет конкурсную массу;
• по общему правилу имущество гражданина подлежит реализации на торгах в порядке, установленном Законом о банкротстве;
• утверждаемое судом положение о порядке реализации имущества гражданина должно соответствовать вытекающим из Закона о банкротстве правилам;
• продажа имущества должника, как правило, осуществляется путем торгов до выявления победителя, предложившего наиболее высокую цену за продаваемое имущество;
• экспертная оценка рыночной̆ стоимости продаваемого имущества учитывается при определении начальной̆ цены продажи;
• порядок, сроки и условия продажи имущества должника должны быть направлены на реализацию имущества должника по наиболее высокой̆ цене и должны обеспечивать привлечение к торгам наибольшего числа потенциальных покупателей̆;
• специальных норм, регулирующих особенности обращения взыскания на долю должника-банкрота в праве общей̆ собственности на нежилое помещение, законодательство не содержит;
• общий алгоритм действий при обращении взыскания на долю в общем имуществе, предусмотренный ст. 255 ГК РФ, не действует при продаже доли должника-банкрота, поскольку касается отношений до признания должника банкротом.

Также Коллегия отметила, что в данном случае — при продаже доли должника-банкрота — сталкиваются имущественные интересы кредиторов и сособственников должника:

Особенности реализации преимущественного права при банкротстве

• проведением публичных торгов достигается установленная Законом о банкротстве цель: возможно большее удовлетворение требований кредиторов должника-банкрота;
• в то же время, законодательством также преследуется цель ухода от долевой̆ собственности как нестабильного юридического образования и охраняется интерес сособственника на укрупнение собственности посредством предоставления последнему преимущественного права покупки доли (статья 250 ГК РФ); нет законных оснований для вывода о том, что при банкротстве должника его сособственник лишается преимущественного права покупки доли.

По результатам рассмотрения дела Судебная коллегия по экономическим спорам выработала алгоритм действия для арбитражного управляющего при реализации доли должника в праве общей собственности:

1. Цена доли должника в праве общей̆ собственности на нежилое помещение должна быть определена по результатам открытых торгов.
2. После определения в отношении доли должника победителя торгов (в том числе иного лица, с которым в соответствии с Законом о банкротстве должен быть заключен договор купли-продажи) сособственнику должна предоставляться возможность воспользоваться преимущественным правом покупки этого имущества по цене, предложенной̆ победителем торгов, посредством направления предложения о заключении договора.
3. В случае отказа сособственника или отсутствия его волеизъявления в течение определенного срока с даты получения им предложения имущество должника подлежит реализации победителю торгов.

В связи с существенным нарушением норм права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов кредиторов должника, Верховный суд отправил спор на новое рассмотрение.

На наш взгляд, позиция высшего судебного органа в данном случае логична и последовательна. Коллегия безусловно верно отметила, что существо преимущественного права покупки заключается в наличии правовой̆ возможности приобрести имущество на тех условиях (в том числе по той цене), по которым это имущество готово приобрести третье лицо, а до выявления победителя торгов такого третьего лица не имеется. Вопрос о реализации преимущественного права покупки в иных ситуациях, связанных с банкротством, в Законе о банкротстве разрешен в пользу рыночной̆ цены, определённой̆ на торгах. Экспертная оценка доли не может корректно отображать рыночную стоимость имущества, поскольку имеет предварительный̆, предположительный̆ характер, а ее результат менее достоверен, чем цена, определенная по результатам открытых торгов.

Полагаем, что изложенная Верховным судом позиция применима в любых процедурах банкротства, в том числе в отношении юридических лиц.

Сотрудники ЮБ «Константа» всегда готовы ответить на любые вопросы по процедурам банкротства по телефону в Иванове +7 (4932) 34-55-99.

Источник: ruconst.com

Необходимо ли оформлять в суде право собственности на недострой, если застройщик в перспективе будет банкротом?

День добрый, заранее благодарю за помощь. У меня заключен договор долевого участия. В Арбитражном суде на данный момент лежит заявление о признании моего застройщика банкротом. Дольщики кинулись в суд получать решение суда о признании права собственности на долю в недострое.

Говорят, что при банкротстве все квартиры (даже те, которые уже оплачены дольщиками и с зарегистрированными договорами долевого участия) с неоформленными в собственность долями будут распродаваться в счет уплаты долгов банкрота кредиторам. Так ли это? Надо ли мне идти в суд за решением о признании права на ДОЛЮ В НЕДОСТРОЕ? И что? мою купленную квартиру могут распродать в счет уплаты долгов застройщика? Спасибо.

Ответы на вопрос:

Любовь. Обязательно обратитесь в суд. О признани права собственности за Вами на обект незаконченного строительства т.е. квартиры.

Для более подробного разъяснения необходимо прояснить ситуацию о предполагаемом банкротстве застройщика. Для этого обратитесь за очной юридической помощью.

Появиться потребность, обращайтесь по реквизитам, указанным на сайте.

На данный момент квартира по закону еше не Ваша и Ваши права по договору долевого участия в строительстве без суда ограничиваются возможностью заявить о себе как о кредиторе и встать в очередь за возвращением денег. Дом же (недострой) является собственностью застройщика, и пойдет как имущество на выплату долгов.

Однако у Вас также есть право через суд признать право собственности на недострой на основании Вашего договора. В этом случае данная квартира станет уже Вашей собственностью и никто никуда ее у Вас не заберет.

Поэтому, конечно, Вам намного выгоднее сейчас обратиться в суд и оформить недострой на себя.

Приходите, помогу все правильно подготовить и сделать. Мой телефон — 8-926-203-19-74

Малова Юлия Геннадьевна

Вам нужно в судебном порядке признать право собственности на этот не дострой на основании Вашего договора. Если вы это не сделаете, то могут возникнуть серьезные проблемы.

Ответ коллег дополню только следующим.

В целях обеспечения дополнительных гарантий участникам ДС (особенно тем у кого есть зарегистрированные договоры) на случай банкротства застройщика был принят и 15 августа 2011 года вступил в силу ФЗ от 12 июля 2011 г. N 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» . в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства».

Всё предлагаемое выше никак не препятствует Вам реализовать права, которые данным законом Вам предоставлены тоже. Если банкротные процедуры уже начаты, то в срок до 15/10/11г.

Похожие вопросы

Так ли это? Надо ли мне идти в суд за решением о признании права на ДОЛЮ В НЕДОСТРОЕ?

День добрый, заранее благодарю за помощь. У меня заключен договор долевого участия. На данный момент идет процедура наблюдения в процессе банкротства застройщика. В перспективе застройщика объявят банкротом. Арбитражный суд включил меня в реестр по передаче жилого помещения.

Есть мнение, что при банкротстве все квартиры (даже те, которые уже оплачены дольщиками и с зарегистрированными договорами долевого участия) с неоформленными в собственность долями будут распродаваться в счет уплаты долгов банкрота кредиторам. Так ли это? Надо ли мне идти в суд за решением о признании права на ДОЛЮ В НЕДОСТРОЕ? И что? мою купленную квартиру за счет ипотеки могут распродать в счет уплаты долгов застройщика? Спасибо за ответ!

ИСК в суд о признании права собственности на долю

Оформлена в ипотеку? Надо ли мне идти в суд за решением о признании права на ДОЛЮ В НЕДОСТРОЕ?

У меня заключен договор долевого участия. На данный момент идет процедура внешнего управления в процессе банкротства застройщика. Арбитражный суд включил меня в реестр по передаче жилого помещения. Как мне известно, что следующая процедура — конкурсное управление, на котором вследствие оплаты долгов 1,2 очереди и текущих платежей застройщика будут распроданы квартиры дольщиков.

Действительно ли так? Неужели законно при банкротстве продавать в счет уплаты долгов банкрота кредиторам квартиры, которые уже оплачены дольщиками и с зарегистрированными договорами долевого участия с неоформленными в собственность долями? Как мне поступить чтобы получить квартиру, которая на данный момент в залоге у Банка, т.к. оформлена в ипотеку? Надо ли мне идти в суд за решением о признании права на ДОЛЮ В НЕДОСТРОЕ? Спасибо за ответы!

Совершенно верно, квартиры идут в конкурсную массу, если нет решения о признании права собственности на незавершенку

С уважением к Вам, Филатов Евгений Павлович.

Оформлена в ипотеку? Надо ли мне идти в суд за решением о признании права на ДОЛЮ В НЕДОСТРОЕ?

У меня заключен договор долевого участия. На данный момент идет процедура внешнего управления в процессе банкротства застройщика. У застройщика на счетах нет денежных средств, а также какой либо собственности. Арбитражный суд включил меня в реестр по передаче жилого помещения.

Как мне известно, что следующая процедура — конкурсное управление, на котором вследствие оплаты долгов 1,2 очереди и текущих платежей застройщика будут распроданы квартиры дольщиков. Действительно ли так?

Неужели законно при банкротстве продавать в счет уплаты долгов банкрота кредиторам квартиры, которые уже оплачены дольщиками и с зарегистрированными договорами долевого участия с неоформленными в собственность долями? Как мне поступить чтобы получить квартиру, которая на данный момент в залоге у Банка, т.к. оформлена в ипотеку? Надо ли мне идти в суд за решением о признании права на ДОЛЮ В НЕДОСТРОЕ? Спасибо за ответы!

Если застройщик идет в банкроство то суд о признании доли на недострой единственный способ спасти квартиру от включения ее в конкурсную массу

С уважением к Вам, Филатов Евгений Павлович.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями)

Нужно смотреть документы.

Говорят, что если есть аресты,

День добрый, заранее благодарю за помощь. У меня заключен договор долевого участия. Застройщик признан банкротом. На землю имеются аресты. У некоторых дольщиков есть решение суда о праве собственности доли в недострое (объекте), сейчас дольщики ещё хоят подать на право собственности на землю.

Говорят, что если есть аресты, придется после получения решения суда о признании доли в земле вкладывать деньги дольщикам, чтобы снять все аресты, так ли это? Надо ли мне идти в суд за решением о признании права на ДОЛЮ ЗЕМЛИ В НЕДОСТРОЕ? Спасибо.

С банкротами всегда сложно и не знаешь когда оно закончится. Но на вашем месте все же лучше просудиться. Когда пройдет в суде процедура банкротства, вы останетесь собственником.

Застройщик в банкротстве всегда очень сложно и в первую очередь необходимо руководствоваться нормами, которые предусмотрены Законом о банкротстве.

Если объект является незавершенным и не вводился в эксплуатацию, то в признании прав собственности на долю в недострое и долю в земельном участке смысла нет. В первую очередь необходимо подать конкурсному требование о включении в реестр по жилым помещениям, даже тем у кого есть решение о праве собственности на долю в недострое.

Если застройщика признают банкротом до того, как решение суда о признании права собственности вступит в силу,

Суд вынес решение о признании права собственности на квартиру, сейчас идёт суд по банкротству над застройщиком. Решение суда ещё не вступило в силу, так как вынесено заочно. Если застройщика признают банкротом до того, как решение суда о признании права собственности вступит в силу, смогу ли я оформить собственность по решению суда когда оно вступит в силу, а застройщик будет банкротом?

Сможете оформить, так как это требование не денежное и суд акт уже принят по делу.

Будут ли включены в конкурсную массу квартиры оформленные дольщиком по ДДУ при признании застройщика банкротом?

Меня зовут Любовь. Очень расчитываю на Вашу помощь. Я приобрела квартиру в строящемся доме. Договор долевого участия зарегистрировала в Рег. палате. Оплату произвела 100%.

На сегодняшний день в Арбитражном суде принято к рассмотрению дело о признании моего застройщика несостоятельным (банкротом). Мне рекомендуют оформить мою долю в собственность для того чтобы моя квартира не попала в список имущества, которое будет распродано в счет уплаты долгов кредиторам. Привожу выдержку из официального обращения «ФондА жилищного и социального строительства Калининградской области» к участникам долевого строительства жилого дома: В настоящее время Арбитражным судом Калининградской области в отношении ООО «Вальдау» принято к производству заявление о признании его несостоятельным (банкротом). При признании судом ООО «Вальдау» банкротом, для участников долевого строительства наступят следующие негативные последствия:

1. При отсутствии права собственности на долю (квартиры) в незавершенном строительством объекте (жилом доме) она включается в конкурсную массу, подлежащую разделу между всеми кредиторами. Раздел производится пропорционально размерам сумм требований кредиторов, подлежащих удовлетворению (ст. 64 ГК РФ, ст. 134-138 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).

При этом необходимо учесть, что кредиторами признаются лица, имеющие требования по денежным обязательствам, включенные в реестр кредиторов. Таким образом полностью оплаченные доли (квартиры) не могут включаться в общую массу имущества, за счет которого будет производится удовлетворение требований кредиторов, только при наличии права собственности на долю (квартиры) в незавершенном строительством объекте (жилом доме).

Для защиты своих прав и недопущения вышеуказанного негативного последствия, необходимо обратиться в суд с исковым заявлением о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте. При признании права собственности на долю незавершенного строительством объекта, бремя по содержанию (в т.ч. достройке) ложится на собственника, который будет вынужден вкладывать собственные средства на достройку всего объекта пропорционально размеру своей доли от общего объема (ст.

21 ГК РФ, п. 3 ст. 30 ЖК РФ). В случае с дольщиками ООО «Вальдау» указанные обязательства на участников долевого строительства распространяться не будут, поскольку финансирование окончания строительства комплекса жилых домов по ул. Куйбышева-ул. Ю. Гагарина осуществляется за счет средств, выделенных Фонду.

Подскажите стоит ли мне идти в суд с иском о признании собственности на долю в недостроенном доме? Или при наличии на руках такого решения суда я потом буду достраивать квартиру на собственные средства? НЕУЖЕЛИ НА САМОМ ДЕЛЕ ПОЛНОСТЬЮ ОПЛАЧЕННАЯ МНОЮ КВАРТИРА МОЖЕТ ТАК ЗАПРОСТО УЙТИ С МОЛОТКА ПРИ ТОМ ЧТО В РЕГ. ПАЛАТЕ МОЙ ДОГОВОР ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ ЗАРЕГИСТРИРОВАН? Заранее благодарна Вам за помощь.

Любовь, здравствуйте. Смотрю, «Вальдау» за два года трижды прогоняли через арбитраж. Сейчас только начало. Еще даже до процедуры наблюдения не дошли. И скорее всего, все закончится на предварительной стадии, то есть на Вас никак не отразится.

Что касается Вашего вопроса, в настоящее время вступают в силу изменения в ФЗ «О банкротстве», в части банкротства застройщика и гарантий прав участников долевого строительства.

Кредитор: Запэлектромонтаж. Размер требований: два решения по 4 миллиона рублей.

А вот вероятность дальнейшего строительства за счет дольщиков не исключена. Какова степень готовности объекта?

Источник: www.9111.ru