Признание права самовольное строительство

НА САМОВОЛЬНУЮ ПОСТРОЙКУ
Н. ТОЛЧЕЕВ
Н. Толчеев, заместитель председателя Кассационной коллегии Верховного Суда РФ.
Право собственника земельного участка возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам вытекает из конституционных правомочий собственника по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом и специально оговорено в законе (ч. 2 ст. 35 Конституции РФ, ст. 263 ГК РФ). Другие владельцы земельного участка обладают правом осуществлять его застройку на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
Реализация указанных прав обусловлена конституционной обязанностью собственника земли не наносить ущерба окружающей среде и не нарушать прав и законных интересов иных лиц (ч. 2 ст. 36 Конституции РФ).
Собственники, владельцы, пользователи и арендаторы земельных участков приобретают право собственности на возведенное или созданное ими для себя на этих участках недвижимое имущество, если иное не предусмотрено законом или договором. Строительство считается оконченным и вновь созданное недвижимое имущество признается объектом права собственности согласно ст. 219 ГК с момента государственной регистрации. До этого времени застройщику принадлежит право собственности не на объект недвижимости, а на использованные при его строительстве материалы и конструкции.

САМОВОЛЬНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО: Признание права собственности на самовольную постройку

Государственной регистрации не подлежит самовольная постройка, каковой в силу ст. 222 ГК признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное: на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; без получения на это необходимых разрешений; с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает право собственности на нее. Оно не вправе совершать в отношении такого строения какие-либо сделки (продавать, дарить, передавать в залог и т.д.); все они будут считаться ничтожными со всеми вытекающими отсюда последствиями. Виновные в самовольном строительстве, изменении архитектурного облика объекта несут также административную ответственность, а также обязаны устранить допущенное нарушение и осуществить за свой счет снос (полную разборку) самовольной постройки или привести объект недвижимости в первоначальное состояние.
Вместе с тем п. 3 ст. 222 ГК допускает возможность признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке, что позволяет исключить необоснованный снос (разборку) постройки, отвечающей установленным требованиям.
Данная норма различает два случая признания права собственности на самовольную постройку судом: за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку; за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, т.е. за титульным землевладельцем, который обязан возместить лицу, осуществившему постройку, расходы на ее возведение в размере, определенном судом. В обоих случаях право собственности на самовольную постройку может быть признано судом лишь при условии, если ее сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью людей.
Круг обстоятельств, имеющих юридическое значение по делам данной категории, должен определяться, исходя из общих условий, соблюдение которых требуется при строительстве или реконструкции любого объекта недвижимости. Эти условия можно сгруппировать в общем виде следующим образом: наличие права на земельный участок, на котором ведется новое строительство, либо разрешения собственника этого участка или собственника существующего строения на строительство, реконструкцию; соблюдение целевого назначения и разрешенного использования земельного участка, а также красных линий, установленных проектами планировки; наличие утвержденной в установленном порядке проектной документации, являющейся основанием для выдачи разрешения на строительство; разрешение на строительство, т.е. документ, выданный заказчику (застройщику) органами местного самоуправления и удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения; соблюдение градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; соблюдение прав и законных интересов собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов сопредельных земельных участков и иных объектов недвижимости.
Если самовольная постройка возведена собственником (владельцем, пользователем) земельного участка, то его права на этот участок подтверждаются записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также государственными актами, свидетельствами и другими документами, удостоверяющими права на землю и выданными гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» либо выданными позднее, но до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219, свидетельствами о праве собственности на землю по формам, утвержденным Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 и Постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 г. N 177, а также государственными актами о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, прав постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам, утвержденным Постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. N 493.
Указ Президента РФ от 27.10.1993 N 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» утратил силу в связи с изданием Указа Президента РФ от 25.02.2003 N 250 «Об изменении и признании утратившими силу некоторых актов Президента РСФСР и Президента Российской Федерации».
Постановление Правительства РФ от 19.03.1992 N 177 «Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения» утратило силу в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 23.12.2002 N 919 «Об изменении и признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации, регулирующих земельные отношения».
Постановление Совета Министров РСФСР от 17.09.1991 N 493 «Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей» утратило силу в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 23.12.2002 N 919 «Об изменении и признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации, регулирующих земельные отношения». Сложнее разрешить вопрос, когда постройка возведена лицом на не принадлежащем ему земельном участке. Порядок закрепления за застройщиком земельного участка под самовольной постройкой законом прямо не определен. Здесь возможны две ситуации: земля находится в государственной или муниципальной собственности и является свободной от прав на нее физических или юридических лиц; земля находится в частной собственности, правомерном владении или пользовании других физических или юридических лиц.
В первом случае истцу следует представить суду доказательства, свидетельствующие о предоставлении ему исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления земельного участка, на котором расположена самовольная постройка, для использования в целях, соответствующих назначению этой постройки. Судебная практика исходит из того, что такими доказательствами могут быть не только решения, принимаемые в порядке ст.

32 Земельного кодекса РФ, но и другие данные, свидетельствующие о согласии соответствующего государственного органа или органа местного самоуправления предоставить земельный участок под самовольной постройкой. В частности, уполномоченный орган может сообщить о том, что участок под самовольно возведенным строением будет предоставлен тому лицу, за которым суд признает право собственности на это строение (Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 1997. N 10).
Если самовольная постройка возведена на земельном участке, принадлежащем другому физическому или юридическому лицу, то право собственности на нее может быть признано за застройщиком при условии перехода к нему соответствующего права на земельный участок или его часть по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, с учетом предусмотренных ст. 27 Земельного кодекса РФ ограничений оборотоспособности земельных участков.
Отдельно следует остановиться на наиболее распространенных в судебной практике случаях, когда самовольная постройка возведена собственником (владельцем, пользователем) земельного участка совместно с другими лицами (членами семьи, родственниками или посторонними для него лицами), претендующими на признание за ними права собственности на эту постройку либо ее часть. Представляется, что право указанных лиц на землю под самовольным строением может возникнуть на основании ст. 35 Земельного кодекса РФ, ст. ст. 271, 273 ГК РФ, если за ними будет признано право собственности на это строение или его часть. Подобный вывод следует из правомочий собственника (владельца, пользователя) земельного участка на его застройку и отчуждение принадлежащих ему зданий, сооружений и иных строений.
По иску, заявленному лицами, не имеющими на период возведения самовольной постройки права на земельный участок либо на расположенные на нем строения, правовое значение имеют обстоятельства, связанные с получением согласия собственника строения на осуществление пристройки, реконструкцию этого строения либо согласия собственника (владельца, пользователя) земельного участка на возведение постройки на данном участке. Эти лица должны представить суду доказательства, свидетельствующие о том, что они участвовали в строительстве (реконструкции) по соглашению с собственником строения либо собственником (владельцем, пользователем) земельного участка о создании общей собственности на возводимую постройку (реконструируемое строение) и именно в этих целях вкладывали свой труд и (или) средства. При недоказанности такого соглашения они могут претендовать лишь на возмещение понесенных ими затрат на строительство.
Безусловно, во всех рассматриваемых случаях не может быть изменено, в том числе судом, разрешенное использование земельного участка, занятого самовольной постройкой. В тех случаях, когда использование земельного участка под самовольной постройкой не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным органом отказано в изменении целевого назначения земли, то требование о признании права собственности на нее судом не может быть удовлетворено. Иное его решение противоречило бы ст. 8 Земельного кодекса РФ.
Согласование государственных, общественных и частных интересов при создании, реконструкции, использовании и иных изменениях объектов недвижимости обеспечивается органами государственной власти и органами местного самоуправления. Это достигается путем разработки в соответствии со строительными нормами и правилами проектной документации, которая согласовывается с органами архитектуры и градостроительства, органами государственного надзора и контроля и утверждается в установленном порядке. На основании этой документации выдается разрешение на строительство.
Поэтому во всех делах по искам о признании права собственности на самовольную постройку суду должны быть представлены доказательства, подтверждающие соблюдение требований охраны окружающей природной среды, правил застройки, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных, строительных и других обязательных норм и правил, выполнение которых требуется для строительства и эксплуатации конкретной постройки. Данные обстоятельства подтверждаются заключениями органов архитектуры и градостроительства, государственных органов, уполномоченных на осуществление контроля и надзора за соблюдением соответствующих норм и правил, а также разрешением на строительство. Последнее не требуется, если строительные работы не влекут за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города или иного поселения и их отдельных объектов, не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности зданий, строений и сооружений.
Перечень объектов, для строительства которых не требуется разрешение на строительство, определяется органами государственной власти субъектов Российской Федерации (ст. 62 Градостроительного кодекса РФ, ст. 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», в ред. от 30 декабря 2001 г., от 10 января 2003 г.).
Отсутствие в требуемых случаях надлежаще утвержденной проектной документации и разрешения на строительство само по себе не может служить безусловным основанием к отказу в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Орган местного самоуправления может разрешить сохранение самовольно возведенного строения, если признает, что оно возведено в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и соблюдением строительных норм и правил. Отказ в выдаче такого разрешения, как и отрицательные заключения уполномоченных органов государственного надзора и контроля, могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд (ст. 46 Конституции РФ, п. 7 ст. 62 Градостроительного кодекса РФ).
Наличие согласия местной администрации на предоставление земельного участка и сохранение самовольной постройки не освобождает истца от обязанности доказать соблюдение установленных норм и правил, без чего вопрос о праве собственности на самовольное строение не может быть решен положительно. Так, Курчатовский районный суд г. Челябинска решением от 18 октября 2001 г. удовлетворил иск П. о признании за ней права собственности на самовольно возведенный жилой дом, сославшись на то, что местная администрация не возражает против выделения земельного участка в аренду под возведенное строение. Данное решение было признано вышестоящим судом ошибочным, поскольку земельный участок, где возведен жилой дом, расположен в границах санитарно-эащитной зоны городских очистных сооружений. Согласно санитарным правилам (Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов. САНПИН 2.2.1/2.1.1.1031-01), утвержденным постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 17 мая 2001 г. N 15, жилищное строительство в границах таких зон запрещено.

Источник: www.lawmix.ru

Признание права собственности на самовольную постройку

Ни для кого не секрет, что процесс получения разрешения на строительство объекта и последующий ввод его в эксплуатацию — процесс достаточно длительный.

Оформление необходимых разрешительных документов зачастую требует больше времени, чем сам процесс строительства. Существующая практика сложилось таким образом, что многие застройщики предпочитают построить объект без получения необходимых разрешений предполагая в последующем узаконить право собственности на него в судебном порядке.

Такой путь является довольно рискованным, поскольку до регистрации права собственности, на основании вступившего в законную силу решения суда сохраняется вероятность предъявления требований со стороны органов власти и третьих лиц о сносе/ переносе самовольной постройки.

Распространенная точка зрения о том, что судебный порядок признания права собственности на самовольную постройку проще, чем административный порядок получения разрешения на строительство объекта и легитимный порядок ввода его в эксплуатацию является ошибочной и не учитывает последних тенденций в этой сфере. Законодательное регламентирование и судебная практика, складывающаяся с учетом разъяснений высших судебных инстанций, идут по пути ужесточения требований, соблюдение которых позволяет «узаконить» самовольную постройку. И напротив, нарушение хотя бы одного из этих требований, ведет к отказу в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку и является основанием для удовлетворения требований о сносе объекта самовольного строительства.

19 марта 2014 г. Президиум Верховного суда РФ утвердил «Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством». Суть разъяснений содержащихся в обзоре сводится к устранению противоречий в толковании и применении положений статьи 222 Гражданского кодекса РФ, закрепляющей правовой режим самовольной постройки, исходя из позиции, что иск о признании права собственности на самовольную постройку не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Кратко обозначим основные требования, которые необходимо соблюсти для признания права собственности на самовольную постройку, в том числе с учетом последних разъяснений, содержащихся в Обзоре от :

1. Требования к наличию прав на земельный участок, на котором осуществлено самовольное строительство.

В статье 222 ГК РФ, отмечено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлено самовольное строительство. Закономерным является вопрос, можно ли признать право собственности на самовольные постройки, возведенные на арендованном земельном участке. Исходя из системного толкования правовых норм земельного и гражданского законодательства, приведенного в Обзоре от , следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды именно для строительства соответствующего объекта недвижимости может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Соответственно, если земельный участок был предоставлен в аренду не для целей строительства или для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют.

2. Требования к назначению земельного участка, на котором возведена самовольная постройка.

В Обзоре от . отмечено, что при рассмотрении споров, связанных с признанием права собственности на самовольную постройку помимо доказательств принадлежности истцу земельного участка, суду также следует проверять соблюдение его целевого назначения.

Постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли либо вопреки правилам градостроительного зонирования.

В тех случаях, когда использование земельного участка, занятого самовольной постройкой, не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным органом отказано в его изменении, требование о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную с нарушением целевого назначения земельного участка, судом не может быть удовлетворено.

3. Требования о принятии лицом, создавшим самовольную постройку, мер к получению разрешения на строительство и (или) разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В пункте 26 постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от № 10/22 «О некоторых вопросах возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отмечалось, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Руководствуясь указанными разъяснениями, суды отказывают в удовлетворении исков о признании права собственности на самовольную постройку, если истец не предоставляет доказательства, свидетельствующие о том, что до начала или во время строительства им предпринимались меры к получению разрешения на строительство и (или) предпринимались меры к получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В Обзоре отмечено, что еще на стадии принятия к производству суда иска о признании права собственности на объект недвижимости в порядке статьи 222 ГК РФ, судье необходимо проверять наличие документов, свидетельствующих о принятии лицом, создавшим самовольную постройку, мер к получению разрешений на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию (например, предоставить отказ уполномоченного органа в выдаче таких разрешений). Непредоставление таких документов служит основанием для оставления искового заявления без движения. При этом формальное обращение в орган, уполномоченный на выдачу соответствующего разрешения, без предоставления комплекта необходимых документов не принимается в качестве надлежащего доказательства, свидетельствующего о принятии мер к получению разрешения на строительство (ввод объекта в эксплуатацию).

4. Требования о ненарушении прав третьих лиц, в том числе смежных землепользователей, в случае сохранения спорной самовольной постройки. В Обзоре подчеркивается, что одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку является установление того обстоятельства, что сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании Если при рассмотрении дела о признании права собственности на самовольную постройку выяснится, что сохранение возведенной постройки ведет к нарушению прав и интересов третьих лиц, в удовлетворении иска будет отказано.

5. Требования о соблюдении градостроительных норм и правил при возведении самовольной постройки. Нарушение градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений. Существенность нарушений градостроительных и строительных норм и правил устанавливается судами на основании совокупности доказательств применительно к особенностям конкретного дела.

Кроме вопроса о соблюдении градостроительных и строительных норм и правил, суды выясняют, учтены ли при возведении спорной постройки требования санитарного, пожарного, экологического законодательства, законодательства об объектах культурного наследия и другого в зависимости от назначения и местоположения объекта. Для устранения наличия (отсутствия) отступлений от градостроительных и строительных правил при возведении самовольной постройки судами, как правило, назначаются судебные экспертизы.

6. Требования к безопасности самовольной постройки. Согласно статье 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку не может быть признано, если сохранение постройки создает угрозу жизни и здоровью граждан. Стоит отметить, что обязанность доказать соблюдение всех установленных норм и правил, обеспечивающих безопасность постройки и отсутствие угрозы для жизни и здоровья граждан, лежит на лице, осуществившем самовольное строительство.

Таким образом, возможность легализации самовольной постройки в судебном порядке носит спорный характер. Удовлетворение иска о признании права собственности возможно, если земельный участок, на котором ведется строительство, принадлежит застройщику на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования или предоставлен в аренду именно для строительства спорного объекта. При этом возведение соответствующей постройки не должно противоречить целевому назначения земельного участка. Застройщик до завершения строительства должен принять меры к получению разрешения на строительство, а в последующем — к получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. При строительстве необходимо обеспечить соблюдение градостроительных и строительных норм правил, требований санитарного, пожарного, экологического законодательства, прав и интересов третьих лиц и обеспечить безопасность постройки.

Источник: kkconstanta.com

Самовольная постройка: как признать право собственности

Дела о самовольных постройках достаточно часто становятся предметом споров и судебных разбирательств, поскольку нормы актуального законодательство недостаточно хорошо регулируют данный вопрос.

В статье рассмотрим, каким образом осуществляется признание права собственности на самовольную постройку.

Определение и основные положения

Для начала уточним, что согласно нормам актуального законодательства считается самовольной постройкой.

Статья 222 ГК РФ считает, что таким термином называется сооружение, которое воздвигнуто без получения соответствующих разрешений, либо же с разного рода нарушениями, например, постройка дома на земле, назначение которой этого не допускает.

С 2018 года указанная статья (ст.222 ГК РФ) была дополнена несколькими значимыми моментами

• Теперь самостроем считается не только недвижимое имущество, но и любые другие строения, не так «прочно» связанные с землей;
• принципиальным является и дополнение, уточняющее, что если сам порядок строительства усложнился (путем внесения изменений в законодательство), но это случилось уже после начала возведения самостроя, то к нему новые требования применяться не будут – здесь действует принцип «закон обратной силы не имеет»;
• также если владелец здания не знал и не мог знать, что строительство незаконно, то постройку нельзя считать самовольной.

Этот пункт достаточно спорный, поскольку обычно незнание положений правовых актов от ответственности не освобождает.

Обычно самовольная постройка подлежит сносу, однако имеются исключения. Например, когда в судебном порядке ее возведение признается законным. По общему правилу, снести строение должен именно тот, кто осуществил постройку.

Ему дают разумный срок: от 3 месяцев до одного года. Впрочем, в установленных законодательством случаях указанная обязанность перекладывается на орган, который вынес решение о сносе.

Администрация не имеет права принимать решение о сносе любых видов сооружений на частном земельном участке.

Это прерогатива исключительно суда. Полномочия органов МСУ распространяются лишь на муниципальные земли. Впрочем, есть и исключение – когда самострой каким-то образом угрожает жизни и здоровью третьих лиц.

Еще одна законодательная новация заключается в том, что если хозяин самостроя наотрез отказывает его сносить или же иным образом приводить в соответствие с нормами закона, то участок могут изъять, даже если он относится к категории частной собственности.

Как уже сказано выше, иногда право собственности на самовольную постройку признается в судебном порядке. Однако для этого нужно придерживаться определенного алгоритма действий:

1. Определить, действительно ли у того, кто возвел строение, есть на него законное право.
2. Составить соответствующее исковое заявление.
3. Подготовить все обязательные документы, а также те, которые могут иметь значение для дела.
4. Подать в суд заявление и пакет собранных документов.
5. Ожидать решения судебного органа.
6. Если оно положительное, предоставить все необходимые документы в местное отделение Росреестра.
7. Запросить справку из ЕГРН о регистрации права собственности на самовольную постройку.

Рассмотрим каждый из этих пунктов подробнее.

Кто имеет право требовать признания самовольной постройки законной

Следует знать, что признать самовольное строение легальным можно только в судебном порядке, однако претендовать на оформление ее в собственность имеет право далеко не каждый человек.

Прежде всего, такую возможность имеет только владелец участка, где расположена постройка. Кроме него, подобная возможность есть у тех лиц, кому земельный надел предоставлен как пожизненное наследуемое владение или же в бессрочное пользование. Однако последние должны при этом соблюдать три важных условия:

• гражданин имеет право строить на предоставленном ему участке;
• строение полностью соответствует характеристикам и требованиям, предъявляемым документацией по планировке соответствующей территории;
• сохранение постройки в таком виде не нарушает интересов других лиц, например, соседей, а также не угрожает их жизни и здоровью.

Люди, которые живут на арендуемой земле или же владеют участком на каких-либо иных основаниях, кроме вышеперечисленных, не смогут узаконить постройку, даже через суд.

Составление заявления в суд

В исковом заявлении требуется указать следующую информацию:

• на основании чего человек владеет земельным участком, где находится постройка;
• вид строения;
• лицо, которое непосредственно возводило постройку.

Кроме того, необходимо обосновать, по каким критериям сооружение считается самовольным. В заявлении важно отметить, что при строительстве были соблюдены все действующие градостроительные правила и актуальные нормы, а также что указанная постройка никаким образом не нарушает интересы других лиц и не создает угрозу их здоровью.

Если истец возвел сооружение своими силами, он отдельно описывает все предпринятые меры по легализации самовольной постройки, то есть обращение за разрешением в уполномоченные органы. Разумеется, в случае отказа с их стороны, данный документ должен быть приложен к исковому заявлению.

Что касается ответчика, то им будет являться местная администрация или иной орган МСУ, на территории которого расположена постройка.

Также не стоит забывать, что придется перечислить пошлину в бюджет. Обычно она складывается из установленной Налоговым Кодексом величины, к которой добавляется процентное отношение, зависящее от стоимости самостроя.

Дополнительные документы

Чтобы исковое заявление было принято к рассмотрению, его следует сопроводить значимыми документами и справками. Речь идет о:

• документах, которые подтверждают право владения, пользования и распоряжения земельным наделом;
• акт обследования или же справка из БТИ, где сказано, что на участке расположен самострой;
• документы, которые свидетельствуют об отсутствии угрозы для жизни людей и нарушений при возведении постройки. Это могут быть заключения соответствующих органов, осуществляющих пожарный, санитарный, архитектурный надзор;
• справки, акты, подтверждающие обращение владельца постройки за разрешением на ее возведение, а также результаты его рассмотрения, в том числе отрицательные (отказы);
• квитанция, которая доказывает, что госпошлина была перечислена;
• доверенность, если в суде от имени владельца будет выступать третье лицо (его представитель).

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму .

Подача иска

Далее возможны два варианта:

• если стоимость самовольной постройки не превышает 50 тысяч, то иск адресуется мировому судье;
• если же ее цена выше пятидесяти тысяч, то дело будет рассматривать районный суд.

Само заявление направляется не по месту постоянного проживания истца, а туда, где расположено спорное строение.

По окончании рассмотрения дела суд выносит решение либо о признании права собственности на здание, либо об отказе.

Если суд окажется на стороне истца, то очень важно, чтобы в резолютивной части были указаны сведения, позволяющие точно определить, что за постройка возведена, кто именно является ее правообладателем. Если данной информации не окажется в решении, то регистрация права на недвижимость в дальнейшем может оказаться сложной, иногда даже требуется получить разъяснения от судебного органа.

Поскольку разбирательство сопряжено со сложными юридическими моментами, порой требуется помощь квалифицированного специалиста.

Однако не стоит забывать о том, что для выступления от имени истца ему понадобится нотариальная доверенность.

Следует отметить, что с недавних пор если суд вынес негативное решение, то это не всегда означает обязательный снос постройки. Обычно человеку дается разумный срок на приведение всех ее параметров в прямое соответствие с законодательными требованиями.

Максимальный период, который может быть предоставлен, составляет 3 года.

Отправка документов в регистрационный орган

После того как суд удовлетворил требования истца, нужно обратиться в Росреестр. Для государственной регистрации понадобятся такие документы, как:

• паспорт заявителя;
• решение суда о признании постройки легальной;
• непосредственно заявление о регистрации права.

За любое юридически значимое действие нужно перечислить пошлину в бюджет. Однако квитанция не входит в перечень необходимых документов для государственной регистрации права собственности.

Прикладывать к заявлению ее совсем не обязательно, но если в течение пяти дней с момента подачи информация о платеже не поступит в систему, то Росреестр не станет рассматривать ходатайство вообще.

Саму заявку с документами можно не только принести лично, но и передать через МФЦ, отправить почтой или же посредством Интернета (через официальный портал Росреестра).

По итогам регистрации права собственности владельцу выдается выписка из ЕГРН.

С этого момента у физического лица появляется обязанность оплаты налога на имущество – забывать от этом не стоит.

Подведем итоги

Итак, для признания самовольной постройки легальной нужно обратиться в суд с соответствующим иском. Положительное решение зависит от совокупности обстоятельств, однако главным условием является полноценное право собственности на участок, где строение располагается.

Очевидно, что здание, размещенное на чужой земле, легализовать не удастся ни в коем случае, а снести его смогут по решению суда или же в административном порядке.

Стоит также отметить, что поскольку в законодательстве только недавно появились поправки, поэтому устойчивая судебная практика применения новых норм еще не выработалась.

Источник: pravbaza.ru

Основные положения легализации самовольной постройки

В действующих законах Российской Федерации очень подробно прописаны все особенности правового регулирования вопросов, связанных со строительством и правилами введения в эксплуатацию построек. Особое место занимают вопросы о самостроях.

Понятие и причины

Признание права собственности на самовольную постройку — это введение в гражданский оборот зданий, возведение которых не было заранее согласовано с соответствующими органами власти.

Ч.2 ст. 35 Конституции, а также ст. 263 ГК РФ предусматривают, что собственник имеет право на возведение разного рода зданий на своем земельном участке, перестраивать или же сносить их как им самим захочется. В то же время, законом предусмотрен ряд ограничений, связанных со строительством она своем участке.

Таким образом, прежде чем что-либо строить, изменять, реконструировать или сносить, собственник должен получить разрешение от соответствующих органов власти.

Как исключение, существует институт легализации незарегистрированных объектов, базово регулируемый ст. 222 Гражданского кодекса. По общему правилу, здание, возведенное вопреки требованиям закона, должно быть снесено, но при определенных действиях со стороны собственника, может быть узаконено.

Возможности досудебного урегулирования

Обычно легализация самостроя возникает после вынесения судебного решения. Также можно провести этот процесс в административном порядке, что подразумевает под собой полную экспертизу проекта, оформление всех соответствующих документов на совершение строительства, получение специального разрешения, специальную процедуру введения здания в эксплуатацию, но уже после постройки.

Основания для подачи иска

Закон предусматривает несколько ситуаций, когда можно подать такое заявление:

1. Когда с просьбой признать право собственности на гараж или признать права собственности на автомобиль обращается лицо, которое является собственником данного имущества, либо же если он находится в его постоянном (бессрочном) владении. Сюда же относят титульных владельцев, которые обязаны возместить тому, кто эту постройку совершил расходы на строительство.
2. Если участок застройщику не принадлежит. При этом такой земельный участок в судебном порядке предоставляется ему для этой постройки.

При этом важно не нарушение прав других лиц, а также не причинение вреда жизни и здоровью людей. Обстоятельствами, которые имеют правовое значение при подаче такого искового заявления, являются:

1. Наличие права собственности в первом случае, либо разрешение на застройку от собственника земельного участка.
2. Целевое назначение земельного участка изменяться не должно, равно как и нельзя нарушать его границы.
3. Оформление соответствующей проектной документации.
4. Разрешение на постройку от органов местного самоуправления.
5. Действия в соответствии с санитарными, жилищными, экологическими и прочими необходимыми при строительстве нормами.
6. Действия застройщика не должны противоречить интересам собственников других земельных участков, иных лиц.

Подсудность

Подсудность таких дел определяется стоимостью самовольной постройки.

В том случае, если она не превышает пятидесяти тысяч рублей, истцу стоит обращаться к мировым судьям по месту нахождения имущества.

Если стоимость больше вышеуказанной суммы, дело рассматривается городским (районным) судом.

Также о том как правильно составить иск о признании права собственности на дом читайте здесь.

Правильно составляем заявление

Составляя исковое заявление, необходимо указать предмет, основания иска и данные, которыми подтверждаются доводы истца. Приблизительный перечень данных, которые должны быть в заявлении, таков:

1. Наименование, местонахождение суда, в который подается заявление.
2. Имя (наименование) сторон, их место проживания (нахождения), контактные данные.
3. Все известные данные об участке, на котором было произведено строительство — его местонахождение, размеры, кадастровый номер, информация о владельце участка, его контактные данные.
4. Информация о постройке – технические характеристики, размеры, цена, документы, подтверждающие тот факт, что постройка была возведена в соответствии с нормативами.
5. Были ли попытки административного порядка легализации самовольной постройки.
6. Дата подачи заявления в судебную канцелярию.

Образец искового заявления представлен здесь.

Доказательная база

Истец должен представить суду доказательства того, что он является собственником или законным пользователем земельного участка, на котором была возведена постройка. Также должны быть доказательства того, что именно он занимался строительством и обоснована цена возведенного здания.

Для всех дел о легализации самовольного строительства обязательно подтверждение соблюдения технических, экологических, противопожарных, градостроительных и иных нормативов. Получить такие доказательства можно в государственных инстанциях, которые могут назначить соответствующие экспертизы.

Доказательства целевого использования земельного участка предоставлять необязательно, так как в ходе судебного разбирательства целевое назначение земли может быть изменено. В случае такого изменения участок нельзя будет использовать для первоначальных целей.

Необходимый пакет документов

К исковому заявлению нужно добавить некоторые документы, примерный перечень которых таков:

1. Копии иска с приложениями в количестве лиц, которые берут участие в деле.
2. Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины.
3. Если истца представляет иное лицо, необходимо приложить доверенность на представительство.
4. Документы, которые подтверждают право собственности на земельный участок.
5. Справка из БТИ и прочие документы, которые подтверждают наличие и стоимость самовольной застройки.
6. Справки и выводы экспертов, подтверждающие соблюдение строительных норм.
7. Если были попытки легализировать постройку в административном порядке – документы, это подтверждающие.

О том как добиться признание права собственности на квартиру в суду узнайте по ссылке.

Пошлины

Согласно ст. 333.19 НК Российской Федерации, если ваше исковое заявление оценивается менее, чем в 20 000 рублей, судебный сбор составляет 4%, но не меньше 400 рублей.

При постройке, которую оценивают не более чем в 100000 российских рублей, пошлина составит 800 рублей и три процента от той суммы, которая превышает 20 000 рублей.

При сумме до 200 000 рублей придется заплатить 3200 рублей и два процента от той суммы, которая выходит за пределы ста тысяч.

Если же стоимость вашего строения составляет не более миллиона, вам придется отдать 5200 рублей и один процент от суммы, превышающей двести тысяч.

При цене иска более миллиона рублей государственная пошлина будет 13 200 рублей плюс пол-процента от суммы, которая превышает миллион. При этом госпошлина не может быть более шестидесяти тысяч российских рублей.

Исковая давность

Для этой категории дел исковая давность стандартная в три года. Если срок был пропущен, суд при наличии уважительных причин может возобновить срок для подачи заявления. Для возобновления срока подачи заявления необходимо подать ходатайство.

Результаты судебного процесса

Суд оценивает доводы сторон и предоставленные доказательства.

По результатам судебного разбирательства возможна легализация самовольной постройки либо же отказ в узаконивании.

Во втором случае суд обязует собственника постройки произвести ее снос, после вступления решения в законную силу.

Как обжаловать решение суда?

Отказ можно обжаловать в суде апелляционной инстанции в течение одного месяца со дня принятия решения суда. Срок может быть возобновлен при наличии уважительных причин и ходатайства об этом.

Апелляция может быть полной, в таком случае пересматриваются заново все обстоятельства дела, либо же неполной, когда дело пересматривается только в пределах требований лица, подающего жалобу.

Чаще всего суды принимают положительные решения. Важно соблюдать все установленные законом нормативы. При достаточно внимательном и обдуманном подходе к этому вопросу вероятность отказа ничтожно мала.

Источник: urist.club