Признание права собственности на незаконченный строительством жилой дом

Тот факт, что строительство спорного жилого дома на момент рассмотрения дела судом не завершено, не может нарушать право истца на защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства, поскольку, исходя из положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной — требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

При этом не имеет правового значения при разрешении данного спора то обстоятельство, что в настоящее время застройщик ликвидирован, а ЖСК «Согласие», осуществляющее в настоящее время завершение строительства спорного объекта, не является стороной заключенного с истцом договора, а истец не является членом ЖСК, поскольку данные обстоятельства не влияют на права истца, исполнившего в полном объеме свои обязательства по договору долевого участия в строительстве.

ПРИЗНАНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИНА ЖИЛЬЕ

При изложенных выше обстоятельствах смена застройщика в период длительного строительства дома не свидетельствует о прекращении ранее возникших обязательств по передаче спорного жилого помещения истцу, а также не свидетельствует о возникновении данных правоотношений между сторонами вновь.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кокориной Г.М. к жилищно-строительному кооперативу «Согласие», Ивановой И.Н. о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, по кассационной жалобе представителя Кокориной Г.М. — Петровой Л.Г. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 8 июня 2016 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Горшкова В.В., Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

Кокорина Г.М. обратилась в суд с иском к Жилищно-строительному кооперативу «Согласие» о признании права собственности на долю в виде однокомнатной квартиры, согласно экспликации (плану) этажей проекта 1А, общей площадью <. >кв. м, расположенной на 8-ом этаже 1-го подъезда в незавершенном строительством объекте — жилом доме ГП 2-3 (блок секция 1) по адресу: <. >, объездная дорога — район МЖК, участок <. >, указав в обоснование заявленных требований, что 5 сентября 2003 г. между ней и Потребительским кооперативом финансовой поддержки граждан «ЖилСтройКредит» был заключен договор N <. >, на основании которого кооператив предоставил ей заем в целях приобретения указанной однокомнатной квартиры. 21 марта 2006 г. между ООО «Тюмень-Лукойл-Строй» и Кокориной Г.М. заключен договор на долевое строительство кирпичного, десятиэтажного жилого дома по улице <. >(микрорайон <. >) N <. >по ГП в г. <. >. Обязательства по договору истица выполнила в полном объеме. В настоящее время ООО «Тюмень-Лукойл-Строй» признано банкротом и ликвидировано, незавершенный строительством жилой дом передан ЖСК «Согласие», осуществляющего строительство указанного дома.

Приобретательная давность. Приобретение права собственности по сроку владения

Решением Ленинского районного суда г. Тюмени от 10 марта 2016 г. в удовлетворении исковых требований Кокориной Г.М. отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 8 июня 2016 г. решение суда первой инстанции отменено, по делу вынесено новое решение об отказе в удовлетворении иска.

Представителем Кокориной Г.М. — Петровой Л.Г. подана кассационная жалоба, в которой поставлен вопрос о ее передаче с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации для отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 8 июня 2016 г.

В связи с поданной 30 августа 2016 г. кассационной жалобой на указанное судебное постановление и сомнениями в его законности судьей Верховного Суда Российской Федерации Горшковым В.В. 11 октября 2016 г. дело истребовано в Верховный Суд Российской Федерации для проверки по доводам кассационной жалобы и определением этого же судьи от 20 декабря 2016 г. кассационная жалоба представителя Кокориной Г.М. — Петровой Л.Г. с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются основания, предусмотренные законом, для удовлетворения кассационной жалобы и отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 8 июня 2016 г.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что при рассмотрении данного дела существенное нарушение норм материального и процессуального права допущено судом апелляционной инстанции.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении заявленных Кокориной Г.М. требований, суд первой инстанции исходил из того, что истцом не представлено доказательств полного исполнения обязательств по финансированию объекта строительства, при этом Кокорина Г.М. не состоит в членах ЖСК «Согласие», не являющегося правопреемником ООО «Тюмень-Лукойл-Строй», в связи с чем оснований для признания за истцом права собственности на однокомнатную квартиру общей площадью <. >кв. м, расположенную на 8-ом этаже 1-го подъезда в незавершенном строительством объекте — жилом доме ГП 2-3 (блок секция 1) по адресу: <. >, объездная дорога — район МЖК, участок <. >, не имеется.

С данным выводом не согласился суд апелляционной инстанции и отменяя решение суда первой инстанции с вынесением нового решения об отказе в иске, указал, что суд первой инстанции без установленных законом оснований вышел за пределы заявленных требований и вынес решение по требованию которое исковое заявление не содержало, что в силу части 3 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены решения суда.

В соответствии с частью 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 этого Кодекса.

Решение суда должно быть законным и обоснованным (статья 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны его выводы об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд (часть 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 — 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (пункты 2, 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. 23 «О судебном решении»).

Указанные требования процессуального закона и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции выполнены не были.

При рассмотрении апелляционной жалобы Кокориной Г.М. суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что суд первой инстанции без установленных законом оснований вышел за пределы заявленных требований рассмотрев и удовлетворив требование Кокориной Г.М. о признании права собственности на квартиру.

Между тем, из резолютивной части решения суда первой инстанции видно, что судом в удовлетворении требования Кокориной Г.М. о признании права собственности на квартиру отказано.

Судебная коллегия Тюменского областного суда также указала, что требование истца о признании права собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме не подлежит удовлетворению, поскольку не было заявлено Кокориной Г.М. в суде первой инстанции.

Таким образом, выводы суда апелляционной инстанции являются взаимоисключающими, поскольку Кокориной Г.М. в исковом заявлении было указано требование о признании права собственности на долю в виде однокомнатной квартиры в незавершенном строительством объекте — жилом доме, которое, по мнению судебной коллегии, не было рассмотрено судом первой инстанции, рассмотревшим требование о признании права собственности на квартиру.

Кроме того, в нарушение требований части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции не рассмотрел доводы апелляционной жалобы истца в полном объеме.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно пункту 1 статьи 4, пункту 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

В соответствии со статьей 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно статье 384 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту переходу права.

Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из указанных выше положений норм действующего законодательства следует, что возникновение права собственности истца, как участника долевого строительства, на жилое помещение в строящемся доме связано с выполнением участниками долевого строительства возложенных на них договором обязательств.

Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Тюмени от 21 февраля 2013 г. установлено, что оплата объекта долевого строительства по договору от 21 марта 2006 г. произведена в полном объеме.

Согласно пункту 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Судом установлено, что застройщиком в предусмотренный договором срок жилое помещение участнику долевого строительства не передано по причине того, что строительство жилого дома в целом не завершено, дом в эксплуатацию не сдан, ООО «Тюмень-Лукойл-Сервис», осуществляющее строительство указанного выше жилого дома, ликвидировано.

На момент передачи объекта незавершенного строительства ЖСК «Согласие» для завершения строительства, спорный жилой дом был частично выстроен, т.е. выполненные работы по строительству жилого дома в виде права на объект незавершенного строительства переданы ответчику ЖСК «Согласие».

Часть 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно пункту 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Из смысла указанных норм в совокупности с положениями части 2 статьи 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним», следует вывод о том, что действующее законодательство не предусматривает запрета на получение и нахождение в собственности граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей объектов незавершенного строительства.

Нормами Закона об участии в долевом строительстве, действие которого распространяется на правоотношения сторон в рассматриваемом споре, урегулирован, в числе прочего, правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком. Признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый не завершенный строительством объект (либо долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию — в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты данным Законом прямо не предусмотрено.

Между тем, в соответствии с частью 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, а способы защиты — в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации в их совокупности, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

Закон об участии в долевом строительстве также не содержит запрета на признание права собственности на не завершенный строительством объект (либо долю в нем).

В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое, имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Тот факт, что строительство спорного жилого дома на момент рассмотрения дела судом не завершено, не может нарушать право истца на защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства, поскольку, исходя из положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной — требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

При этом не имеет правового значения при разрешении данного спора то обстоятельство, что в настоящее время застройщик ликвидирован, а ЖСК «Согласие», осуществляющее в настоящее время завершение строительства спорного объекта, не является стороной заключенного с истцом договора, а истец не является членом ЖСК, поскольку данные обстоятельства не влияют на права истца, исполнившего в полном объеме свои обязательства по договору долевого участия в строительстве.

При изложенных выше обстоятельствах смена застройщика в период длительного строительства дома не свидетельствует о прекращении ранее возникших обязательств по передаче спорного жилого помещения истцу, а также не свидетельствует о возникновении данных правоотношений между сторонами вновь.

При таких обстоятельствах суду следовало дать оценку обстоятельствам наличия либо отсутствия правопритязаний третьих лиц в отношении указанного истцом объекта строительства, а также нарушения прав членов ЖСК «Согласие» в случае удовлетворения требований Кокориной Г.М., что судом первой инстанции не выполнено, и судом апелляционной инстанции оставлено без внимания.

Согласно части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 данного Кодекса.

Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию (пункт 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июля 2012 г. N 13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции»).

Принимая во внимание, что поименованные выше требования закона и указания Пленума Верховного Суда Российской Федерации судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела выполнены не были, а также необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 8 июня 2016 г. подлежащим отмене с направлением дела на новое апелляционное рассмотрение.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 8 июня 2016 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Источник: lebedevlaw.blogspot.com

Признание права собственности на квартиру в недострое

Признание права собственности на квартиру в новостройке возможно только через суд. Необходимость в признании права собственности на квартиру в новостройке может быть обусловлена множеством факторами, среди которых чаще всего являются:

• заключение с дольщиком вместо договора участия в долевом строительстве иного договора (предварительного договора купли-продажи, инвестиционного и т.д.), заставляет в последующем дольщика обращаться в суд для признания права собственности на недострой;
• наступление заморозки в строительстве часто приводит к необходимости дольщика признать право собственности на недострой даже в случае заключения с застройщиком договора участия в долевом строительстве;
• просрочка в сдаче квартиры, особенно на длительный срок также является основанием для подачи иска о признании права собственности;
• начало процедуры банкротства в отношение застройщика подталкивает дольщика к обращению в суд за защитой своих прав.

Вышеуказанные причины не являются исчерпывающими, но наиболее частыми и правильными для обращения в суд для признания права собственности на квартиру или долю в квартире в недостроенном доме.

Какие требования через суд можно предъявить дольщику одновременно с иском о признании права собственности

Через суд можно потребовать признание права собственности на всю квартиру, если дольщик является единственным инвестором, признание права собственности на долю в квартире (пример, дольщик оплатил только половину стоимости квартиры, в этом случае он может потребовать признания права собственности на ½ долю в квартире). При предъявлении требования о признании права на квартиру или долю в ней, не нужно отдельно требовать признания права в доли совместной собственности будущих жильцов (лестничные площадки, придомовая территория).

Одновременно с подачей иска о признании права собственности, дольщик имеет право требовать:

• взыскание неустойки за просрочку в сдаче обусловленную договором квартиру, если просрочка фактически произошла;
• взыскание морального вреда за просрочку в завершении строительства или за то, что вместо договора участия в долевом строительстве с ним подписан иной договор;
• почтовые издержки, расходы на представителя.

Все эти требования могут быть указаны в иске о признании права собственности в недострое.

Определение подсудности при подаче иска о признании права собственности на недострой

Согласно пункту 9 ст. 4 ФЗ “О долевом строительстве” к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. Таким образом, если дольщиком выступает гражданин, приобретающий квартиру для личных целей, то эти правоотношения подпадают по действие ФЗ “О защите прав потребителей” в той мере, в которой они не урегулированы ФЗ “О долевом строительстве…”, поскольку определение подсудности не регулируется указанным законом, нужно использовать п.2 ст.17 ФЗ “О защите прав потребителей”, который предоставляет дольщику право выбора: подают в суд по своему месту жительства, месту нахождения ответчика, месту заключения договора и т.д.

Иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту:

нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, — его жительства;

жительства или пребывания истца;

заключения или исполнения договора.

Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства.

Вышеуказанная подсудность является ошибочной, поскольку не учитывается п. 5 “Обзора”, который указывает на то, что при подаче иска о праве собственности, необходимо руководствоваться статьей 30 ГПК — подавать иск по месту нахождения объекта строительства в том числе и незавершенного.

В силу статей 23, 24 ГПК РФ, иски о признании права собственности нужно подавать не в мировой суд, а в районный.

Если в отношении застройщика начата процедура банкротства, то исковое заявление о признание права собственности на квартиру в незавершенном строительстве необходимо подавать в суд, где ведется дело о банкротстве (п.1 ст. 201.4 ФЗ “О банкротстве”).

С даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.

Размер госпошлины при подаче иска о признании права собственности на квартиру в недострое

При подаче иска о признании права собственности на недострой возникает вопрос о необходимости оплаты государственной пошлины и определения её размера. Многие дольщики при подаче подобного иска полагают, что они освобожденны от уплаты госпошлины, поскольку применяется пункт 3 статьи 17 ФЗ “О защите прав потребителей”.

1. Потребители, иные истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Также ссылаясь на пп.4 п.2 ст. 333.36 НК РФ, который указывает на то, что истцы — по искам, связанным с нарушением прав потребителей освобождены от уплаты государственной пошлины.

Данное мнение является ошибочным. Согласно пп. 4 п. 2 и п. 3 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ потребители освобождаются от уплаты государственной пошлины по всем искам, связанным с нарушением их прав, если цена иска не превышает 1000000 рублей.

1. При подаче в суды общей юрисдикции, а также мировым судьям исковых заявлений имущественного характера, административных исковых заявлений имущественного характера и (или) исковых заявлений (административных исковых заявлений), содержащих одновременно требования имущественного и неимущественного характера, плательщики, указанные в пункте 2 настоящей статьи ( в том числе и истцы — по искам, связанным с нарушением прав потребителей ), освобождаются от уплаты государственной пошлины в случае, если цена иска не превышает 1 000 000 рублей. В случае, если цена иска превышает 1 000 000 рублей, указанные плательщики уплачивают государственную пошлину в сумме, исчисленной в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.19 настоящего Кодекса и уменьшенной на сумму государственной пошлины, подлежащей уплате при цене иска 1 000 000 рублей.

При расчете государственной пошлины необходимо использовать пп. 1 п.1 ст. 333.19 НК РФ.

1) при подаче искового заявления имущественного характера, административного искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, при цене иска:

до 20 000 рублей — 4 процента цены иска, но не менее 400 рублей;

от 20 001 рубля до 100 000 рублей — 800 рублей плюс 3 процента суммы, превышающей 20 000 рублей;

от 100 001 рубля до 200 000 рублей — 3 200 рублей плюс 2 процента суммы, превышающей 100 000 рублей;

от 200 001 рубля до 1 000 000 рублей — 5 200 рублей плюс 1 процент суммы, превышающей 200 000 рублей;

свыше 1 000 000 рублей — 13 200 рублей плюс 0,5 процента суммы, превышающей 1 000 000 рублей, но не более 60 000 рублей;

Учитывая вышеуказанное при расчете госпошлины при подаче иска о признании права собственности на недострой необходимо оплачивать государственную пошлину по статье 333.19 НК РФ с учетом пп.4 п.2 и п.3 ст. 333.36 НК РФ. Например, дольщик заключил договор с застройщиком по которому передал денежные средства на строительство в размере 2 500 000 руб. При подаче им иска о признании права собственности на квартиру в недострое, ему необходимо оплатить госпошлину в размере 20 700 руб.

2 500 000 руб. (цена иска) — 1 000 000 руб. (сумма по которой истец освобожден от уплаты госпошлины) = 1 500 000 руб. (облагаемая госпошлиной сумма).

1 500 000 Х 0,5% = 7 500 руб. + 13 200 руб = 20 700 руб.

Особенность рассмотрения спора о признании права собственности в недострое

Верховный суд в “Обзоре” допускает вынесение решения о признании права собственности в недострое при наличии одного из двух условий: если застройщик ко времени рассмотрения дела в суде не получил разрешение на ввод помещения в эксплуатацию или строительство дома не завершено.

В ходе процесса, необходимо доказать наличие сделки и ее действительность. Дольщику необходимо доказать факт передачи указанных в договоре денежных средств застройщику.

Суд должен запросить информацию в регистрирующий орган о наличие зарегистрированных прав у третьих лиц на спорное имущество. Если будет установлено, что имеются такие лица, то они должны быть привлечены к процессу.

Необходимо, чтобы спорная квартира находилась в построенной части дома и была учтена органом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости учтена в качестве самостоятельного объекта незавершенного строительства (п. 16 “Обзора”).

Истцу необходимо доказать, что организация привлекающая денежные средства дольщиков являлась сама застройщиком, либо была наделена соответствующими полномочия от него. В противном случае суд может отказать в признание права собственности на недострой.

Источник: moj-jurist.ru

Снос самовольной постройки и признание права отсутствующим: соотношение исков

Появление в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — Постановление N 10/22) нового способа правовой защиты — иска о признании права отсутствующим — поставило большое количество вопросов, один из которых — соотношение данного иска с иском о сносе самовольной постройки.

Установление соотношения этих исков тесно связано с проблемой критериев отнесения рукотворных объектов (зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства) к недвижимому имуществу. Дело в том, что в числе критериев отнесения объектов к недвижимости доктриной и судебной практикой называется правомерность создания объекта[1].

Эта концепция противопоставляет недвижимую вещь, созданную без нарушения закона, самовольной постройке. Концентрированно данная позиция выражена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 12.01.2016 N 18-КГ15-222, где указано: «Для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации с соблюдением градостроительных норм и правил». Из этой формулировки вполне можно заключить, что объект, созданный с нарушением закона, не может быть признан недвижимым имуществом.

Однако руководящие разъяснения высших судов ставят вопрос о верности такого заключения. В частности, пункт 29 Постановления N 10/22 устанавливает, что «положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом». Исходя из этого можно сделать только один вывод: Пленум Верховного Суда Российской Федерации относит самовольные постройки к недвижимым вещам.

В то же время в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сказано, что «правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится». Далее указывается, что вопрос о признании недвижимой вещью объекта незавершенного строительства может быть поставлен в отношении правомерно строящегося объекта.

Таким образом, с одной стороны, самовольная постройка должна обладать признаками недвижимой вещи, а с другой стороны, признать ее недвижимой вещью нельзя по причине незаконности ее создания и невозможности включения в оборот. В этом противоречии отразился долгий спор правоведов о том, можно ли отнести самовольные постройки к недвижимым вещам. Существуют две диаметрально противоположные точки зрения. Представители первой, включая автора статьи, считают, что самовольная постройка — вид недвижимого имущества, представители второй полагают, что в силу ее необоротоспособности самовольную постройку отнести к недвижимости нельзя.

Что же мешает безоговорочно признать самовольную постройку недвижимостью? Причина в том, что в отнесении самовольной постройки к недвижимым вещам многие видят предпосылку для ее незаконного введения в оборот. В то же время закон построен так, что констатация у самовольной постройки признаков недвижимой вещи (здания, сооружения, объекта незавершенного строительства) является лишь основанием для постановки вопроса о судьбе объекта: он либо должен быть снесен (пункты 2 и 4 статьи 222 ГК РФ), либо на него может быть признано право собственности (пункт 3 статьи 222 ГК РФ). Таким образом, или недвижимая вещь — самовольная постройка прекратит свое существование (перестанет относиться к недвижимым вещам по причине физического отсутствия), или будет введена в оборот как обычный объект недвижимости.

Между тем, как представляется, мы не должны ждать окончания этой дискуссии для решения вопроса конкуренции двух исков, указанных в заглавии статьи. Пункт 52 Постановления N 10/22 говорит о том, что иск о признании права отсутствующим является способом оспаривания зарегистрированного права и подлежит применению, если право истца не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения. В качестве примера указывается ситуация, когда право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество. В то же время в силу пункта 22 Постановления N 10/22 «лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки».

Проблема разграничения этих исков возникает в том случае, когда право на незаконно созданный объект зарегистрировано. В соответствии с пунктом 23 Постановления N 10/22 «в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе». В этом же пункте указывается, что «решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП)[2] о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку».

Но можно представить себе и иной подход к тем же обстоятельствам. Самовольная постройка к недвижимости не относится, значит, она представляет собой движимое имущество[3]. Следовательно, перед нами случай, когда «право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество», и мы, в соответствии с пунктом 52 Постановления N 10/22, можем воспользоваться иском о признании права отсутствующим.

Но, впрочем, имеет ли значение выбор того или иного пути? Ведь результатом удовлетворения иска и в том и в другом случае будет устранение записи об объекте из ЕГРН. Но разница есть, и она принципиальная.

Во-первых, на требования о признании права отсутствующим не распространяется исковая давность. К искам же о сносе самовольной постройки, если она не создает угрозу жизни и здоровью граждан, применяется общий срок исковой давности (пункт 22 Постановления N 10/22).

Во-вторых, существуют случаи, на которые правила о сносе самовольных построек не распространяются, несмотря на нарушения, допущенные при строительстве. Так, объекты нежилого назначения, возведенные до 1 января 1995 года, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками и снесены на этом основании. Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12048/11, понятие «самовольная постройка» распространено на здания, строения, сооружения, не являющиеся индивидуальными жилыми домами, статьей 222 ГК РФ, которая применяется с 1 января 1995 года и к гражданским правоотношениям, возникшим после ее введения в действие (статьи 1, 5 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). Статья 109 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года предусматривала снос (безвозмездное изъятие) в качестве самовольных построек только жилых домов (дач), построенных гражданами[4]. Таким образом, признание за истцом «права выбора» иска при наличии у объекта признаков самовольной постройки автоматически позволит обходить описанные выше случаи, исключающие удовлетворение исков о сносе самовольных построек.

Уже это обстоятельство наводит на мысль о том, что возможность удовлетворения иска о признании права отсутствующим при наличии оснований для признания объекта самовольной постройкой должна быть исключена. Если объект, право на который зарегистрировано, имеет физические признаки недвижимости (прочно связан с землей), но создан с нарушением закона, то в отношении его владельца может быть предъявлен только иск о сносе самовольной постройки. Если у объекта физические признаки недвижимости отсутствуют, его государственная регистрация может быть преодолена только при помощи иска о признании права отсутствующим.

Нельзя предоставлять заинтересованным лицам возможность устранять государственную регистрацию права (а значит, и недвижимый статус) прочно связанного с землей незаконно созданного объекта путем предъявления иска о признании права отсутствующим, ссылаясь на то, что объект не является недвижимостью. При реализации такой возможности, с одной стороны, судьба незаконной постройки решена не будет — она по-прежнему будет находиться на участке во владении незаконного застройщика, но теперь как движимая вещь. С другой стороны, будут очевидно нарушены права самовольного застройщика, который не сможет ссылаться на обстоятельства, исключающие удовлетворение иска о сносе самовольной постройки (пропуск срока исковой давности, создание объекта до введения в действие статьи 222 ГК РФ), а также требовать признания права на самовольную постройку в соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ.

На вопросах разграничения исков о сносе самовольной постройки и о признании права отсутствующим подробно остановился Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 24.01.2012 N 12576/11. Президиум указал, что «зарегистрированное право собственности ответчика на объект в зависимости от характера возникшего спора, наличия или отсутствия у этого имущества признаков недвижимости может быть оспорено либо по результатам рассмотрения иска, основанного на положениях статьи 222 ГК РФ, одновременно с разрешением вопроса о судьбе этого объекта, либо по итогам рассмотрения требования о признании отсутствующим зарегистрированного права при наличии условий, предусмотренных пунктом 52 Постановления N 10/22». Президиум отметил, что «иск о сносе самовольной постройки применительно к установленным по настоящему делу обстоятельствам является по своему характеру специальным способом защиты права собственника земельного участка, исключающим удовлетворение требования о признании зарегистрированного права отсутствующим».

Иски о сносе самовольной постройки и о признании права отсутствующим следует считать взаимоисключающими. Это означает, что отсутствуют ситуации, в которых у заинтересованного лица существует возможность выбрать любой из этих исков в качестве надлежащего способа защиты права или предъявить эти требования одновременно. В каждом случае, когда право ответчика на объект, признанный недвижимой вещью, зарегистрировано, надлежащим способом защиты права истца является только один из этих исков в зависимости от избранных истцом оснований:

а) незаконность создания — иск о сносе самовольной постройки;

б) отсутствие физических признаков недвижимости — иск о признании права отсутствующим.

Также рекомендуется Вам:

В связи с этим судам следует выяснять, какое именно обстоятельство положено в основу предъявляемых требований, и разъяснять необходимость соответствия предмета иска его основаниям.

Если же признавать вслед за Верховным Судом Российской Федерации единственным признаком недвижимой вещи ее природные, физические свойства, характеризующие прочную связь с землей[5], то необходимо констатировать, что для любой вещи, которая обладает этими признаками, основанием для прекращения государственной регистрации права на нее может быть только удовлетворение иска о сносе самовольной постройки, виндикации или о признании права за другим лицом.

Прекращение регистрации права на такую недвижимую вещь на основании иска о признании права отсутствующим невозможно, за одним лишь исключением. Это исключение составляет оспаривание права на часть недвижимой вещи, принадлежащей ответчику.

Так, по делу N А56-41179/2015[6] оспаривалось право ответчика на одно из помещений в здании. При этом право на все здание было зарегистрировано за ответчиком.

Суд удовлетворил требования истца и признал за ним право на спорное помещение. При этом было удовлетворено и требование о признании отсутствующим права собственности ответчика на здание, поскольку здание, в котором одно из помещений не принадлежит лицу, не может находиться в собственности этого лица.

Суд учел также и то, что при сохранении записи о праве собственности ответчика на здание неизбежно создалась бы ситуация «двойной записи» — право на спорное помещение было бы зарегистрировано за истцом на основании решения суда, а за ответчиком — как составная часть здания.

Как указал в своем Постановлении от 24.08.2016 Арбитражный суд Северо-Западного округа, «в целях устранения возникшей из-за действий ответчика правовой неопределенности относительно информации, содержащейся в ЕГРП, суды с учетом пункта 52 Постановления N 10/22 обоснованно удовлетворили заявленные требования о признании права собственности на здание отсутствующим».

Что же касается проблемы отнесения самовольных построек к недвижимости, то нужно признать, что отсутствие ее однозначного решения может негативно влиять на судебную практику и вопрос о соотношении двух рассмотренных исков — только один из аспектов проблемы.

Автор полагает, что самовольная постройка должна быть признана недвижимой вещью[7]. Она представляет собой новую недвижимую вещь — здание, сооружение или объект незавершенного строительства, — созданную с нарушением закона в результате нового строительства или реконструкции[8].

Для внесения ясности в этот вопрос, по нашему мнению, необходимо исключить из текста пункта 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» все упоминания о правомерности создания объекта.

[1] Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. М., 2004. С. 7; Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М., 2006.

С. 143 — 145; и др.

[2] С 1 января 2017 года — Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

[3] Суханов Е.А. О понятии недвижимости и его влиянии на иные гражданско-правовые категории // Вестник гражданского права. 2008. N 4. С. 11.

[4] См. также: Определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.02.2015 N 306-ЭС15-1543 по делу N А55-12101/2013.

[5] Обоснование этой точки зрения см.: Алексеев В.А. Прочная связь с землей как единственный признак недвижимой вещи // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2017. N 12. С. 80 — 94.

[7] Относить самовольные постройки к недвижимости предлагали: Гумилевская О.В. Основания признания права собственности на самовольную постройку: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Краснодар, 2008. С. 7; Беленькая А.Я. Проблемы квалификации права на объект строительства: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2004.

С. 10; Швабауэр А.В. Государственная регистрация прав на недвижимость и признаки недвижимости // Закон. 2010. N 8. С. 147; Селиванов В.В. Гражданско-правовой режим самовольной постройки и его нормативное закрепление: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2012. С. 13; Шишканов П.А. Самовольное строительство и его правовые последствия: Автореф. дис. … канд. юрид. наук.

М., 2012. С. 7; и др.

[8] Подробное обоснование данной точки зрения см.: Алексеев В.А. Право недвижимости. Понятие и виды недвижимых вещей. М., 2018. С. 194 — 206.

Источник: urfac.ru

Снос и оформление права собственности на самовольную постройку

Сегодня многие наши соотечественники предпочитают самостоятельно возводить здания для проживания на собственных земельных участках. По закону, прежде чем закладывать фундамент необходимо получить на строительство соответствующее разрешение, иначе будущее строение впоследствии в будет считаться незаконным, что повлечет за собой определенные последствия. разберемся как получить признание права собственности на самовольную постройку.

Что такое самовольна постройка

Объект недвижимости, построенный на земельном участке, который не был отведен для этой цели, без согласований и с нарушением действующих строительных норм, является самовольной постройкой.

Только новые объекты недвижимости считаются самовольными постройками, среди которых можно выделить две группы:

• самовольно вновь построенные объекты;
• образованные после самовольного преобразования имеющихся строений – реконструкции.

Таким образом, лицо, осуществившее возведение самовольной постройки, оформить собственность на нее ни в коем случае не может, что обуславливает и отсутствие у него прав на распоряжение недвижимостью, а значит, ее нельзя ни продать, ни подарить, ни сдать в аренду.

Объектом незавершенного строительства самовольная постройка считаться также не может.

Иска о сносе самовольной постройки и его сроки давности

Самовольная постройка в любом случае должна быть снесена, ведь ее возведение без соответствующих документов и разрешений является прямым нарушением закона.

Однако ст. 222 ГК РФ природы искового заявления о подобном сносе в достаточной мере не раскрывает. Тем не менее, от решения, которое выносит гражданский суд, напрямую зависит, применение к данному иску его срока давности. Стоит отметить, что исковая давность на снос, требования и сроки сноса на него не распространяется.

Основные виды исков

Существует три основных вида судебных заявлений – негаторный, виндикационный, а также иск, защищающий публичные интересы.

Негаторный иск о сносе постройки подается либо собственником, либо другим владельцев земельного участка, на котором самострой был возведен. В свою очередь, арендатор участка правом на подачу подобного иска обладать не может.

Предъявляется иск лицу, которое является нарушителем прав законного собственника, которое занималось строительством незаконно.

Для того чтоб суд удовлетворил негаторный иск, необходимо выполнение трех основных условий:

• истец в обязательном порядке должен обладать всеми правами на участок земли, который подвергнулся правонарушению со стороны ответчика;
• должны существовать определенные препятствия владению участком земли, но никак не связанные с лишением истца владением;
• препятствие должно осуществляться на незаконных основаниях.

Последний пункт объясняет, почему владелец соседнего участка может быть истцом негаторного заявления исключительно в том случае, если самовольная постройка может быть определенным препятствием, однако, с лишением владения земельным участком ответчика никак не связанно.

В большинстве случаях сотрудниками суда иск о сносе самостроя негаторным не квалифицируется.

Таким образом, возникает необходимость в другом виде искового заявления – виндикационном. При этом сама постройка изъята быть не может, так как она попросту сносится. В то же время земельный участок, где ее незаконно возвели, изымается в пользу истца.

Несколько отличительных особенностей от двух других случаев имеет иск о сносе строения, возведенного на участке незаконно, если это требуют публичные органы.

Федеральный закон при этом определяет уполномоченные органы, которые вправе обратиться в суд с соответствующим исковым заявлением, защищающим публичные интересы, главным лицом которых является прокурор.

Однако самостоятельно он это сделать не может – сотрудники прокуратуры имеет право подавать подобный иск, лишь защищая интересы истинных владельцев земельных участках, если они не способны сделать это самостоятельно. Причинами могут быть инвалидность, возраст, тяжелая болезнь, возраст и тому подобное.

Особенно юристы отмечают случаи, когда собственники земельного участка не занимались осуществлением возведения самовольных построек. В таком случае владелец земли имеет полное право в судебном порядке потребовать от лица, данную постройку возводящего, компенсировать собственные убытки, но этот момент несколько противоречит законодательству.

Если суд ранее принял решение о сносе здания, построенного без соблюдения закона, такое решение уже само по себе признает его самовольной постройкой и вернуть истинному владельцу финансовые средства, потраченные на судебные тяжбы, будет достаточно затруднительно.

Таким образом, чтобы постройка, отстроенная самовольным образом, была не снесена по решению суда, истец должен иметь на руках следующий комплект документов:

• бумаги, которые в полной мере подтверждают его вещное право на обладание и владение участком земли;
• разрешением, позволяющим осуществлять на нем строительство исключительно при его согласии.

Однако правомерность построения здания или любого другого строения могут доказывать косвенные факторы, такие как:

• заключения градостроительных органов;
• письменное обращения к государственным органом от владельца с просьбой его право собственности на земельном участке признать;
• отвод земельного участка, осуществляющийся в строительных целях;
• распоряжение соответствующих государственных органов, позволяющее ввести здание или любое другое строение в эксплуатацию.

Признание ответчика

Согласно законодательству, признание ответчика, который самовольно возвел постройку, происходит в следующих случаях:

• ответчик – лицо, которое произвело самовольное строительство;
• если лицом осуществляющим самовольную постройку были сотрудники строительной фирмы, в любом случае отвечать за незаконность сооружения будет заказчик;
• когда она увеличивает уставной капитал, ответчиком по закону считается лицо его получившее;
• отчуждение самостроя ответчиком перекладывает ответственность по иску о его сносе покупателю здания.

Стоит напомнить, что, если ответчик не осуществлял незаконное строительство, он имеет право подать в судебные инстанции исковое заявление, где может потребовать от истца возмещение своих убытков.

Снос и самовольная реконструкция

Ст. 222 ГК РФ предусмотрено, что снесены могут быть не только самовольные готовые постройки, но и объекты, незаконным образом реконструированные, а также здания, в которых без соответствующего разрешения были совершены перепланировка или переустройство.

При этом лицо, совершавшее незаконное действие, должно снести постройку, если она никак не может быть приведена в то состояние, в котором она находилась до проведения данного действия.

Так, например, если владелец дома на участке, правами на который он не обладает, решит пристроить дополнительный этаж, без каких-либо разрешений от соответствующих органов – у него могут возникнуть достаточно проблемы.

Ст. 222 ГК РФ об объектах, не являющимся недвижимым имуществом

Положения ст. 222 ГК РФ на отношения к объектам, возведенным незаконно, но вместе с этим недвижимым имуществом не являющимся, не относятся.

Так, если истинный владелец земельного участка попытается подать исковое заявление к лицу, которое на нем установило временное жилье, суд истцу в любом случае откажет.

Помимо этого, согласно законодательству РФ, для возведения временных строений абсолютно никаких разрешений на строительство не требуется. Исключениями, позволяющими владельцу земельного участка оспорить законность возведения на нем временных построек, являются:

• если он в полной мере докажет сотрудникам суда, что деятельность ответчика несет опасность для его здоровья, причем это должно быть не разовое правонарушение, а постоянное;
• данная деятельность, несущая потенциальную опасность, должна относиться к вредным производственным объектам;
• доводы истца не должны нести предположительный характер.

Незавершенное строительство и возможность применения ст. 222 ГК РФ

Согласно ст. 222, вкупе со ст. 130 ГК РФ, можно сделать вывод, что объекты, строительство которых еще не завершено, в любом случае считаются имуществом недвижимым. Соответственно к ним применимы нормы о зданиях и других строениях, возведенных самовольно.

Таким образом, владелец участка, на котором было незаконно отстроено здание, имеет полное право подать в суд иск, предполагающий снос этого здания. Ответчиком в данном случае будет считаться лицо, это здание возводившее.

Помимо этого, самовольные постройки, будь то оконченные или неоконченные объекты, ни в коем случае нельзя передавать в наследство. Арендатор участка земли также не могут осуществить оформление на незаконную постройку или передавать ее в наследство.

Передача самостроя по наследству

Гражданское законодательство о наследовании предусматривает, что наследственным является имущество, принадлежавшее наследодателю на день смерти. Имущество, право на которое не возникло, в том числе самострой, не принадлежит наследнику и не включается в наследство.

Однако они могут признать право на такое строение в судебном и внесудебном порядке, при условии приобретения земли под таким объектом.

Существенные дополнения в права наследников в отношении самовольной постройки внесло Постановление Верховного Суда от 29 мая 2012 г. № 9. Установлено правило о выплате возмещения остальным наследникам, в случае признания права на самовольное строение в отношении одного из них. Доли наследников в целях возмещения признаются равными.

Упростился и порядок приобретения прав на участок, в случае признания самовольной постройку в суде. Для этого нужно предоставить в регистрирующий орган решение суда о признании права на строение и документ о праве владения участком любого предыдущего землепользователя.

Признание права собственности на самостоятельную постройку

Признание права на самовольную постройку можно во внесудебном порядке, что подразумевает оформление всех необходимых разрешительных документов на участок и строительство объекта.

Внесудебный порядок возможен также в отношении некоторых объектов, установленных «дачной амнистией», в соответствии с Законом от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ – это индивидуальные жилые дома, не выше трех этажей, садовые домики, гаражи, сараи не для коммерческих целей.

Основное условие для оформления – наличие прав на землю, с соответствующим назначением, и кадастрового паспорта на здание. Такую возможность узаконить самовольную постройку закон предоставил гражданам до 1 марта 2018 года.

Чаще приходится прибегать к варианту легализации в судебном порядке, в котором можно выделить два случая признания: за застройщиком, участок которому не принадлежит, но будет ему передан в установленном порядке, или за лицом, обладающим правами на участок с возмещением затрат застройщику.

Рассматривая иски, суд выясняет соответствие постройки строительным нормам, соблюдение прав и интересов других граждан. Решается вопрос о капитальности строения, об отсутствии угрозы жизни и здоровью с возведением этого здания.

Документы для государственной регистрации и признания права собственности

Регистрация объектов самовольного строения может быть проведена после признания прав на них в соответствии с Законом, устанавливающим порядок регистрации построенных и строящихся объектов недвижимости, и на основании решения суда.

В случае оформления разрешительных документов в регистрирующий орган должны быть представлены:

• заявление;
• разрешение на постройку;
• разрешение на ее ввод;
• документы о зарегистрированном праве собственности;
• владения или пользования землей;
• квитанция об оплате пошлины в размере 2000 рублей.

В отношении таких объектов достаточно представить заявление и любой акт о праве собственности, зарегистрированных в установленном порядке, для наследников – свидетельство о наследстве, квитанцию об оплате пошлины 350 рублей.

В случае регистрации на основании решения суда необходимо к заявлению приложить судебный акт и квитанцию об оплате в сумме, зависящей от вида объекта – 2000 рублей или для отдельных объектов граждан – 350 рублей.

Как узаконить самострой

Узаконить самовольную постройку можно двумя способами в зависимости от способа ее признания.

Внесудебный способ подразумевает обращение в регистрирующий орган с заявление о регистрации прав, с приложением соответствующих документов и оплатой пошлины.

По результатам рассмотрения документов, их правовой экспертизы в течение 10 дней, будет принято решение о регистрации права или о приостановлении на срок до одного месяца.

В случае обращения в суд с иском к заявлению должны быть представлены документы о расходах застройщика, об отсутствии обременений и прав иных лиц на строение, о его соответствии санитарным, пожарным и иным требованиям и правилам, согласие собственников соседних участков, иные документы, подтверждающие, что строительство велось для себя.

Как правило, ответчиками по таким искам являются органы местной власти, на чьей территории расположена постройка. Реже встречается признание права на самовольное строение в суде в порядке приобретательной давности, в связи с истечением пятнадцатилетнего срока открытого владения постройкой.

После вступления в силу решения суда о признании права может быть осуществлена его государственная регистрация на основании судебного акта.

Когда необходимо разрешение на строительство

Основания, форму и порядок получения разрешения на строительство определяет статья 51 Градостроительного кодекса. Это единственный документ, подтверждающий правильность оформления документов, на основании которых застройщик будет осуществлять постройку, реконструкцию здания.

При подаче иска суд обязан учесть факт обращения застройщика за выдачей разрешения в органы власти, истцу необходимо доказать, что застройщиком были приняты для этого все меры.

Пленумом ВС и ВАС от 29.04. 2010 г. N 10/22 определено, что сам факт отсутствия разрешения не является поводом для отказа в признании права на постройку.

Не требуется до 1 марта 20018 года получение гражданами разрешения на строительство на такие объекты как жилые дома до трех этажей, дачные домики, сараи, гаражи, бани, расположенные на земельных участках с соответствующим разрешенным использованием.

Сдача в аренду и ее ограничения

Закон предусматривает право собственника сдать ее в аренду. В отношении самовольной постройки надо учитывать, что такое здание не является имуществом, принадлежащим арендодателю на законных основаниях, следовательно, оно не может быть передано в аренду, а заключенный договор является ничтожным.

Возможен вариант, когда договор заключался до признания прав собственника на здание, а передавался арендатору после.

В данном случае договор не является недействительным. Важно, чтобы на момент передачи здания арендатору право на него у собственника уже возникло, и было зарегистрировано в реестре. Это подтверждено выводами Пленума Высшего Арбитражного Суда от 25 января 2013 года N 13.

В то же время договор, совершенный в отношении строящегося здания, и при условии признания на него права в будущем – ничтожен.

Возможные последствия за незаконность

В случае признания строения самовольным:

• застройщик не получает на него право;
• сделки с таким строением ничтожны;
• постройка подлежит сносу за счет застройщика;
• самовольное строительство влечет административную ответственность по статье 9.5 Административного кодекса со штрафом до 1 миллиона рублей и приостановление деятельности до 90 суток.

В случае аренды самовольной постройки подлежат возврату арендные платежи за пользование таким объектом, арендодатель возмещает убытки арендатора в связи с нарушением договора.

Судебная практика

Конституционный Суд определением от 03.07.2007 N 595-О-П указал, что ведение самовольного строительства – это правонарушение в отношении земельного, градостроительного законодательства.

Существенные уточнения о порядке легализации постройки внесены Постановлением Пленума ВС и ВАС РФ от 29. 04.2010 г. N 10/22, указавшим на правомерность признания права при отсутствии разрешения на постройку, на необходимость исследования тяжести последствий самовольного строительства.

Постановление ФАС СКО от 30.01.2008 № Ф08-90/07 также указывает на возможность признания права на постройку без получения разрешения, при условии принятия мер к его выдаче в дальнейшем.

Информационным письмом от 09.12.2010 N 143 о судебной практике арбитражных судов Высший арбитражный суд подтвердил, что застройщик не приобретает право на самовольную постройку и не вправе распоряжаться ею, совершая сделки.

Видео: Изменения в ГК РФ и советы юриста по оформлению самовольной постройки

Источник: cabinet-lawyer.ru