К сожалению, российская действительность такова, что с проблемой оформления в собственность построек, возведенных без получения необходимых разрешительных документов, сталкиваются очень многие владельцы недвижимости.
Зачастую люди полагают, что на своём земельном участке они могут самостоятельно осуществлять любую деятельность, в том числе вести строительство объектов недвижимости. Однако действующее законодательство предусматривает необходимость соблюдения определенной процедуры при возведении и реконструкции объекта недвижимости . При её несоблюдении признать самовольное строение легальным можно только в судебном порядке.
В данной статье мы расскажем, как пошагово осуществляется признание права собственности на самовольную постройку.
1. Что такое самовольная постройка?
Прежде чем говорить о порядке признания права на самовольное строение, необходимо определить, что понимается под термином «самовольная постройка». В ст. 222 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ ) ею признается здание, сооружение или другое строение, обладающие одним из следующих признаков:
Признание права собственности на самовольную постройку
- возведенное на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;
- возведенное на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта;
- возведенное без получения необходимых согласований и (или) разрешений;
- возведенное с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
При этом дата строительства объекта является ключевым моментом: разрешенное использование, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) градостроительные и строительные нормы и правила должны быть установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являться действующими на дату ее выявления ( п. 1 ст. 222 ГК РФ ).
Судебная практика.
Согласно Постановлению Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 № 12048/11 по делу № А65-26122/2010 нельзя признавать самовольными объекты недвижимого имущества, возведенные по решению органов власти по действовавшим в тот период правилам и принятые в эксплуатацию в установленном порядке по акту государственной приемочной комиссии.
Указанная позиция также поддержана в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 23.07.2014 по делу № А11-8956/2012. Исходя из указанных положений закона, суд отклонил иск о признании объекта недвижимости самовольной постройкой, отметив: актом государственной приемочной комиссии спорный объект введен в эксплуатацию с участием уполномоченных лиц, следовательно, при наличии такого акта и отсутствии со стороны уполномоченных органов в период владения данным объектом недвижимости возражений относительно самовольности его возведения не требуется представление иных доказательств законности возведения спорного объекта.
САМОВОЛЬНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО: Признание права собственности на самовольную постройку
Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии таких ограничений.
Данное положение закона является относительно новым (введено в действие Федеральным законом от 03.08.2018 № 339-ФЗ ).
Введение данной нормы обусловлено тем, что в отношении значительного числа зон с особыми условиями использования территории отсутствовал публичный доступ к сведениям о таких зонах, их границах и ограничениях в использовании земельных участков в этих зонах. (пояснительная записка к проект у Федерального закона № 301924-7 «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации (в части уточнения положений о самовольных постройках )».
2. В каких случаях можно требовать признания права собственности на самовольную постройку?
Право узаконить самовольную постройку имеет собственник земельного участка, а также лицо, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования. Для этого должны быть одновременно соблюдены следующие условия ( п. 3 ст. 222 ГК РФ ):
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Если у Вас возникают трудности, обратитесь за помощью к специалисту! Для этого можете воспользоваться нашим сервисом.
Судебная практика.
Согласно правовой позиции Конституционного суда РФ, а также Верховного суда РФ за арендатором земельного участка, предоставленного для строительства определенного объекта, может быть признано право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, если им соблюдены иные условия признания права собственности на самовольную постройку (Определение Верховного Суда РФ от 20.10.2016 по делу № 305-ЭС16-8051, А40-30372/2013, Определение Конституционного Суда РФ от 27.09.2016 № 1748-О).
3. Порядок обращения в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку:
3.1. Необходимость соблюдения досудебного порядка
Суд может признать право собственности самовольную постройку, только если правообладатель лишен возможности получить правоустанавливающие документы по причинам, которые от него не зависят ( Обзор судебной практики, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014 ).
Таким образом, до обращения в суд необходимо соблюсти досудебный порядок урегулирования и собрать пакет документов, это подтверждающих.
Доказательством проведения досудебного урегулирования могут служить следующие документы:
- официальный отказ администрации в выдаче разрешительных документов;
- уведомление о приостановлении (отказе) в государственной регистрации права.
Только после получения отказа уполномоченного органа, причем в письменной форме, следует обращаться в суд.
Суд не может рассматривать иск о признании права собственности на самовольную постройку, если истец не приведет доказательства, каким образом пытался решить вопрос в досудебном порядке.
3.2. Как правильно подать исковое заявление в суд?
Заявление о признании прав на объект может подать как сам собственник имущества, так и его представитель (имеющий нотариально заверенную и действующую на момент подачи заявления доверенность ).
Иск подается в один из следующих судов по местонахождению объекта недвижимости:
- мировому судье — при сумме иска не больше 50 000 рублей;
- в районный суд — при сумме иска более 50 000 рублей.
Цена иска определяется по правилам, предусмотренным ст. 91 Гражданского процессуального кодекса (ГПК РФ) и соответствует инвентаризационной стоимости объекта, информация о которой присутствует в справке, выдаваемой Бюро технической инвентаризации (БТИ).
Инвентаризационная стоимость недвижимого имущества, как правило, незначительна. Если же сведения об инвентаризационной стоимости в БТИ отсутствуют, то можно оценить недвижимость для договора страхования и представить отчет об оценке в суд.
Наименьшие затраты истец понесет, если определит цену иска исходя из инвентаризационной стоимости недвижимости.
От правильного определения цены иска зависит размер государственной пошлины, подлежащей уплате по гражданским делам при подаче искового заявления.
Перед подачей заявления в судебный орган истец обязан заплатить соответствующую государственную пошлину. Исковое заявление о признании права собственности без документа, который подтверждает факт оплаты пошлины, судом к рассмотрению не принимается.
По делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, мировыми судьями, размер государственной пошлины при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, определяется в процентном соотношении от цены иска ( пп.1 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ — НК РФ ).
Для расчета можно воспользоваться специальным калькулятором на сайте соответствующего суда (например, здесь ).
В случае если Вы не имеете возможности получит сведения о инвентаризационной стоимости объекта недвижимости (например, их могут Вам не предоставить т.к. Вы не являетесь собственником спорного объекта), при обращении в суд с иском к исковому заявлению необходимо приложить ходатайство об отсрочке уплаты госпошлины. В просительной части искового заявления можно написать примерно следующее: в порядке подготовки дела к судебному разбирательству прошу запросить из БТИ сведения (справку) об инвентаризационной стоимости объекта недвижимости для определения цены иска и размера подлежащей уплате госпошлины.
В исковом заявлении необходимо указать:
- вид вашего права на земельный участок, на котором находится самовольная постройка;
- вид постройки;
- лицо, которое осуществило строительство спорного объекта недвижимости (Вы или другое лицо).
Кроме того, необходимо обосновать, почему постройка является самовольной (например, не получены необходимые разрешения).
В исковом заявлении рекомендуется указать, что при возведении постройки не были допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, постройка не представляет угрозы жизни и здоровью граждан, а также не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.
Также в исковом заявлении укажите, предпринимали ли Вы меры к легализации возведенной постройки (например, обращались ли Вы за разрешением на строительство, разрешением на ввод объекта в эксплуатацию. Если уполномоченный орган отказал вам в предоставлении таких документов, укажите на это обстоятельство).
- орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка — если ее построили Вы собственными силами;
- лицо, которое осуществило самовольную постройку, если самовольная постройка возведена другим лицом на принадлежащем Вам земельном участке.
К исковому заявлению о признании права собственности на самовольную постройку необходимо приложить:
- копии искового заявления для ответчика и третьих лиц;
- квитанцию об уплате госпошлины;
- документы, подтверждающие вещные права на земельный участок;
- документы, подтверждающие факт возведения истцом самовольной постройки (например, договоры подряда и акты приемки работ по возведению постройки, документы, подтверждающие расходы на строительство, понесенные истцом);
- документы, свидетельствующие о том, что права на объект не принадлежат третьим лицам;
- документы, содержащие техническое описание самовольной постройки и ее адрес;
- документы, подтверждающие соответствие возведенной постройки санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, техническим, экологическим нормам;
- документы, иным образом подтверждающие, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и законные интересы третьих лиц.
Документы в суд следует подать в оригиналах и копиях.
Приведенный перечень документов является примерным. В зависимости от конкретной ситуации, исходя из обстоятельств возведения постройки, могут потребоваться дополнительные документы.
Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
После разбирательства суд вынесет решение. После его изготовления в окончательной форме и вступления в законную силу, копию такого решения необходимо получить в канцелярии суда по заявлению истца или его представителя по доверенности.
В резолютивной части решения суда о признании права собственности на самовольную постройку должны быть указаны сведения, позволяющие идентифицировать объект недвижимого имущества и его правообладателя.
В этой связи в резолютивной части решения суда должны содержаться необходимые для этого сведения: адрес (местонахождение) объекта недвижимости, его наименование и назначение, площадь, идентификационные данные из паспортов технического учета, ФИО правообладателя (правообладателей), размер доли в праве в виде правильной простой дроби если объект находится в общей долевой собственности нескольких лиц.
Отсутствие таких сведений затруднит государственную регистрацию права и повлечет необходимость разъяснения судом указанного решения суда ( ст. 202 ГПК РФ ).
4. Оформление права собственности в Росреестре
Вступившие в законную силу судебные решения о признании права собственности на самовольную постройку являются основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество ( ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости; Закона о регистрации ).
Однако, согласно нормам действующего законодательства, государственная регистрация права носит заявительный характер, и, следовательно, вынесение судом решения о признании права собственности на самовольную постройку не порождает автоматической обязанности органа регистрации прав осуществить государственную права истца без соответствующего обращения в данные органы.
Для осуществления государственной регистрации Вам необходимо обратиться в Росреестр лично, либо через представителя по доверенности, приложив при этом к заявлению решение суда о признании права собственности на самовольную постройку ( ч. 1 — 2 ст. 14 , ст. ст. 18 , 58 Закона о регистрации ).
Копии судебных актов, установивших права на недвижимое имущество, в форме документов на бумажном носителе представляются в Росреестр в 1-м экземпляре, который после сканирования при выдаче документов возвращается заявителю ( ч. 5 ст. 21 Закона о регистрации ).
Кроме того, если самовольный объект недвижимого имущества не поставлен на государственный кадастровый учет, в Росреестр необходимо одновременно подать заявление об осуществлении такого учета и приложить технический план объекта недвижимости (самовольной постройки), подготовленный кадастровым инженером.
За государственную регистрацию прав на недвижимое имущество необходимо уплатить госпошлину в размере, установленном ст. 333.33 НК РФ (2000 для физического лица, 22000 — для юридических лиц).
Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр возвратит заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения ( ст. 17 , ч. 7 ст. 18 , п. 3 ст. 25 Закона о регистрации ).
В результате осуществления Росреестром учетно-регистрационных действий, Вы приобретете право собственности на самовольный объект недвижимого имущества, что будет подтверждено выпиской из ЕГРН , а также возможность по своему усмотрению на законных основаниях владеть, пользоваться и распоряжаться (осуществлять продажу, дарение , передачу в залог , наследство ) таким объектом недвижимого имущества.
Источник: vladeilegko.ru
Признание права собственности на объект самовольного строительства
Мы делаем сложные дела простыми. Опыт адвокатов более 8 лет. 96% успешных дел!
Чем мы можем Вам помочь?
Признание права собственности на самовольную постройку (ст. 222 ГК РФ)
Признание права собственности на самовольную постройку (ст. 222 ГК РФ) — способ узаконивания объекта недвижимости, который состоит в том, что он вводится в гражданский оборот (легализуется).
Самовольное строительство по своей природе является правонарушением, о чем вполне конкретно высказался однажды Конституционный суд РФ. Разумеется, за правонарушением должна следовать ответственность. Причем не только административная, но и гражданско – правовая. Именно поэтому действующее нормативное регулирование узаконивания самовольных построек (признания права собственности) исходит из введения самовольной постройки в гражданский оборот только при определенных условиях.
Стоит заметить, что действительно, введение в оборот объектов, которые изначально были построены с нарушениями, может повлечь весьма серьезные последствия в виде причинения вреда не только лицу, построившему ее, но и другим лицам.
Прежде всего, стоит определиться с самим термином. В настоящее время под самовольной постройкой понимается объект недвижимости (дом, строение, здание, сооружение и др.). Причем, самовольной постройкой может быть признан и объект незавершенного строительства. Практике известны случаи признания права собственности на фундамент объекта недвижимости как на самовольную постройку.
Однако, кроме данного обязательного критерия, самовольная постройка должны обладать также хотя бы одним из альтернативных:
- Земельный участок, на котором возведена постройка, не был отведен для этих целей (в данном случае необходимо обращаться к понятиям градостроительного и земельного права: целевое назначение земельного участка и его разрешенное использование).
- Создание постройки без необходимых разрешений (разрешение на строительство – также понятие Градостроительного кодекса РФ. Следует учитывать, что есть перечень случаев, в которых разрешение на строительство получать не требуется).
- Существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (имеет значение именно существенность нарушения. Под строительными нормами понимаются СНиП – так и не ушедшие в небытие вследствие замены техническими регламентами).
Только когда постройка обладает такими критериями, она может быть признана самовольной.
Постройка не является объектом гражданских прав, она не может быть отчуждена ни при каких условиях. По наследству сама постройка не передается, но передается право на иск о признании права собственности на нее.
В настоящее время, несмотря на указание закона об административном порядке, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом (нельзя считать таким порядком дачную амнистию из-за разных юридических составов). Однако фактически ряд самовольных построек легализуются через процедуру дачной амнистии.
Закон в настоящее время устанавливает возможность признания права собственности на самовольную постройку для лица, который обладает участком:
- на праве собственности,
- на праве постоянного (бессрочного) пользования,
- на праве пожизненного наследуемого владения,
- на праве аренды под застройку (введено судебной практикой).
редусмотрен ли законом обязательный досудебный порядок урегулирования спора при узаконении самовольной постройки?
Обязательное обращение в компетентные органы для получения разрешения на строительство и (или) ввода в эксплуатацию объекта в соответствии с пунктом 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 не является досудебным порядком урегулирования спора, поэтому отсутствие документов, подтверждающих такое обращение при умолчании о нем в самом заявлении, не является основанием для оставления без движения в связи с тем, что досудебный порядок урегулирования должен быть предусмотрен федеральным законом или договором сторон. Гражданское дело в данном случае должно быть возбуждено в любом случае.
Подсудность дел о признании права собственности на самовольную постройку
Поскольку споры о признании права собственности на самовольную постройку связаны с правами на недвижимость, мы обязаны исходить из правил об исключительной подсудности, в соответствии с требованиями статьи 30 ГПК РФ, предусматривающими, что такие споры должны рассматриваться по месту нахождения спорного объекта.
Что же касается родовой подсудности, то на основании статьей 23, 24 ГПК РФ, такие споры подсудны, как правило, районному суду. При этом следует учитывать, что споры при цене иска не превышающей пятидесяти тысяч рублей подсудны мировым судьям. Споры наследников о признании за ними права собственности на самовольную постройку в соответствии с пунктом 27 постановления Пленума Верховного Суда РФ, Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года № 10/22 относятся на основании абзаца 5 части 1 статьи 23 ГПК РФ к подсудности районного суда в любом случае.
Особое или исковое производство?
Как правило, авторами указывается, что приобретение права собственности на самовольную постройку возможно только в исковом производстве.
Однако возможно ли установить в особом производстве юридический факт владения и пользования самовольной постройкой на праве собственности? С одной стороны, перечень юридических фактов, которые можно установить, в соответствии со статьей 264 ГПК РФ не является закрытым, а пункт 6 части 2 статьи 264 ГПК РФ напрямую предусматривает возможность установления юридического факта владения и пользования недвижимым имуществом.
Но с другой стороны, в связи с тем, что самовольная постройка не является объектом гражданских прав, сам факт владения и пользования ей не имеет юридического значения. От этого факта не зависит возникновение, изменение, прекращение личных или имущественных прав граждан и организаций. Кроме того, право на самовольную постройку не может появиться раньше решения суда о признании на нее права собственности, на основании которого постройка вводится в оборот. Однако после вынесения такого решения постройка уже не будет являться самовольной. Даже в том случае, когда заявитель утратил правоустанавливающий документ на объект недвижимого имущества, который невозможно установить во внесудебном порядке, заявляется требование о признании права собственности на самовольную постройку (постановление Президиума ВАС РФ от 03.09.2002 N 4544/02), которое рассматривается в исковом порядке.
Стоит отметить, что закон не исключает возможности оспорить действия (бездействие) органов власти, связанные с отказом в выдаче разрешения на строительство или акта ввода объекта в эксплуатацию. Более того, согласно абзацу 2,3 пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22, суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода в эксплуатацию. Причем, следует заметить, что постановление не требует, чтобы такой отказ был обязательно оспорен, хотя случаи отказов судами с иске о признании права собственности на самовольную постройку в связи с неоспариванием действий (бездействия) органов власти в судебной практике встречаются нередко. При оспаривании действий (бездействия) органов государственной власти следует учитывать процессуальные особенности производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, такие как особенности распределения бремени доказывания, субъектный состав.
Какие обстоятельства необходимо доказать по спорам о признании права собственности на самовольную постройку?
Рассмотрим предлагаемые в научной литературе и судебной практике факты и проанализируем их с точки зрения требований закона и доказывания конкретными доказательствами:
1. Спорный объект должен быть объектом недвижимого имущества. Данное требование следует из самого определения самовольной постройки (пункт 1 статьи 222 ГК РФ). Позиция, изложенная в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 подтверждает, что самовольной постройкой может быть признан объект незавершенного строительства, поскольку относится к недвижимым вещам.
В практике встречаются случаи признания самовольной постройкой фундаментов объектов недвижимого имущества (Определение Московского областного суда от 21.12.2010 по делу N 33-24571).
Отнесение объекта к недвижимому имуществу зачастую вызывает немало вопросов. Ряд критериев, данных для определения имущества как недвижимого в судебной практике, позволяет суду самостоятельно определять, является ли объект недвижимым имуществом. Однако часто возникает необходимость проведения судебно — строительной экспертизы по делу для разрешения данного вопроса. Заключение судебно-строительной экспертизы в данном случае является основным доказательством при возникновении сомнений относительно определения постройки как недвижимого имущества.
Следует отметить, что в судебной практике существуют особые подходы по отношению к определенным объектам. Так, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ не признал недвижимостью гидротехническое сооружение, несмотря на противоположное заключение эксперта. Представляется, что данный подход может быть использован и в судах общей юрисдикции.
2. Налицо должны быть признаки самовольности постройки. Данное обстоятельство означает, что в обязательном порядке должен быть доказан также один из следующих признаков самовольной постройки:
1) создание на участке, не отведенном для этих целей (создание ее на участке с нарушением статьи 7 Земельного кодекса РФ, содержащей требования о целевом назначении земельного участка либо с нарушением главы 4 Градостроительного кодекса РФ, нарушающего требования градостроительного зонирования). Данный факт подтверждается, как правило, выписками на земельный участок из государственного кадастра недвижимости;
2) создание без получения необходимых разрешений (в соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, при этом следует учитывать, что не на все объекты недвижимости выдача разрешения является обязательной, исключения обозначены в части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ). Данный факт подтверждается документами, полученными на основании запросов в органы местного самоуправления и Росреестр;
3) создание с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (нарушением СНиП, норм Градостроительного кодекса РФ, технических регламентов и других актов). Данный факт подтверждается заключениями уполномоченных государственных органов, органов местного самоуправления, проектных, строительных организаций о соответствии строения СНиП. Пункт 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 также разъяснил, что при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или наличии сомнения в их достоверности суд назначает экспертизу.
3. Принадлежность земельного участка истцу на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, а также отведение земельного участка под строительство или иные цели, подразумевающие возможность возведения на нем построек.
Стоит отметить, что возможность признания права собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке, предоставленном по договору аренды для строительства, не содержится в статье 222 ГК РФ, однако такое положение было выработано в судебной практике, как было указано выше.
Данный факт может быть, в частности, подтвержден свидетельством о праве собственности на земельный участок, выписке из государственного кадастра недвижимости, постановлениями о предоставлении земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, договорами аренды земельного участка.
4. Сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц. Под такими лицами, как правило, понимаются субъекты иных вещных прав, в том числе сервитута на земельный участок, лица, обладающие им на праве аренды и в силу других обязательственных правоотношений, владельцы смежных земельных участков. Как правило, вывод об отсутствии нарушений их прав суд устанавливает на основании их опроса в судебном заседании. Также возможно предоставление заключений компетентных органов, проектных организаций, заключений специалиста.
5. Сохранение постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В зависимости от назначения объекта, в суд должны быть представлены документы от органов строительного, санитарного, пожарного, экологического надзора и других. На основании данных документов устанавливаются существенные нарушения СНиП по законодательству, действовавшему на момент создания постройки (пункты 24, 29 постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22). Возможно предоставление заключения специалиста или назначение экспертизы.
6. Принятие истцом мер по узакониванию самовольной постройки во внесудебном порядке (к получению разрешения на строительство). Требование об установлении данного факта основано на пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22. Хотя, представляется, что такая точка зрения не соответствует закону, так как возлагает дополнительную обязанность, не предусмотренную федеральным законом.
В подтверждение данного факта могут быть предоставлены документы, подтверждающие обращение в компетентные органы, а также ответы этих органов.
7. Застройка производилась истцом и (или) по поручению истца, но за его счет. Пунктом 3 статьи 222 ГК РФ устанавливается обязанность истца возместить расходы на постройку лицу, не обладающим земельным участком на требуемом праве, но который ее фактически возвел. Истец не будет возмещать такие расходы, если возводил постройку сам либо по поручению за свой счет.
Данный факт может быть подтвержден путем предоставления договоров подряда, смет, чеков, ордеров и других документов. Возможно предоставление сторонами отчетов оценщиков.
8. Постройка не имеет собственника. Самовольная постройка не может иметь собственника, в связи с тем, что не является объектом гражданских прав. В то же время, самовольная постройка может возникнуть в результате реконструкции объекта недвижимости, в таком случае, в Едином государственном реестре прав могут содержаться сведения о собственнике на объект, существовавший до реконструкции.
Факт подтверждается предоставлением или запросом выписок из ЕГРН, сведений БТИ, предоставлением свидетельств о праве собственности.
9. Постройка индивидуально определена. Данное требование относится ко всем искам о признании права собственности, так как право собственности может быть признано только на самостоятельный, индивидуально-определенный объект. Подтверждается копией технического паспорта на постройку, выданного органом государственной технической инвентаризации.
10. Наличие соглашения или судебного решения о порядке пользования земельным участком. Данное обстоятельство необходимо устанавливать с целью выявления случаев возникновения общей собственности на земельный участок, как было указано выше.
Выявляется путем предоставления таких документов, выписок ЕГРН, выписок ГКН, направления запросов в архив суда (в случае вынесения решения об определении порядка пользования земельным участком).
Особенности судебного разбирательства по делам об узаконении самовольных построек
В судебной практике выработаны требования, согласно которым, в случае признания иска о признании права собственности на самовольную постройку со стороны ответчика, суд обязан, несмотря на это, фактически рассмотреть дело по существу до конца, и, только убедившись в отсутствии нарушений прав других лиц, отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан, отсутствии нарушений правил о целевом назначении и разрешенном использовании земельного участка, может принять признание иска (см. например, Обобщение практики Костромской области за второе полугодие 2007 года по вопросам, связанным с признанием права собственности на самовольную постройку). В случае если самовольная постройка не соответствует данным критериям, суд отказывает в принятии признания иска. Такое требование о фактическом рассмотрении дела по существу связано с возможностью искусственного создания сторонами спора с целью признания права собственности за истцом.
В судебном заседании может быть заявлен встречный иск о сносе самовольной постройки в соответствии с пунктом 2 статьи 222 ГК РФ, а также о возмещении расходов на постройку лица, фактически осуществившего ее на основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ.
Для доказывания ряда фактов по данной категории споров, как правило, привлекаются лица со специальными знаниями в области строительной деятельности (эксперты, специалисты).
Несмотря на регулирование данных отношений в ГК РФ одной статьей, эта категория споров является межотраслевой и соединяет в себе, кроме норм Гражданского кодекса РФ, нормы земельного, градостроительного, административного права.
Для успешного проведения процедуры узаконения самовольной постройки рекомендуем обратиться за подробной консультацией к юристу.
Мы проводим платные юридические консультации и оказываем юридические услуги по судебному представительству в городе Екатеринбурге и других городах. Вы можете воспользоваться формой и задать вопрос юристу на нашем сайте. Если вам нужен юрист или адвокат по самовольным постройкам и узакониванию самовольных строений, позвоните нам по телефону. Консультация юриста с помощью онлайн — консультанта осуществляется бесплатно. Мы защитим ваши права или посоветуем квалифицированного, опытного, надежного, компетентного в конкретном вопросе адвоката или юриста.
Госпошлина по делам о признании права собственности на самовольную постройку
Стоит заметить, что иск о признании права собственности на самовольную постройку является иском имущественного характера, подлежащим оценке. Следовательно, государственная пошлина должна быть исчислена по правилам подпункта 1 пункта 1 статьи 333.19 НК РФ. Размер государственной пошлины должен рассчитываться на основе инвентаризационной стоимости индивидуализированного объекта.
Источник: pravobez.ru
Признание права собственности на самовольную постройку
Что делать, если отказали в разрешении на строительство, а здание построено и необходимо оформить на него право собственности? Приведем конкретный пример эффективной защиты своих прав из адвокатской практики по иску о признании права собственности на самовольную постройку.
Согласно п.25 Постановления Пленумов ВАС РФ, ВС РФ №22/10 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
На земельном участке истец построил производственное здание, которое используется по назначению, высотой два этажа, общей площадью 613.1 кв.м., что подтверждается техническим паспортом по состоянию на 15.09.2015 г., выполненным ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ».
Истец указывает, что разрешение на строительство здания получено не было, истец имеет возможность приобрести право собственности только на основании решения суда. Письменные обращения к ответчику о выдаче разрешения на строительство и о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию были оставлены без удовлетворения.
Ссылаясь в качестве правового обоснования иска на положения ст.222 ГК РФ, истец просит суд признать за ним право собственности, на самовольно возведенный объект недвижимого имущества, производственное здание, общей площадью 613.1 кв.м.
Ответчик Администрация г.Владимира, извещенная о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом (л.д.74), просило рассмотреть дело в отсутствие представителя, в удовлетворении исковых требований отказать по основаниям, изложенным в отзыве (л.д.76-77). Указала, что Управление архитектуры, градостроительства и земельных ресурсов администрации г.Владимира мотивированно отказало истцу в выдаче разрешения на строительство и разрешения на ввод в эксплуатацию спорного объекта в связи с непредоставлением истцом документов, указанных в ст.ст.51,55 ГрК РФ, обращение истца о выдаче разрешающих документов носили формальный характер. Отказы в выдаче разрешений истцом не обжаловались, доказательств того, что истец лишен возможности получить правоустанавливающие документы на спорный объект в предусмотренном законом порядке и им принимались все необходимые меры к легализации спорного объекта во внесудебном порядке, не имеется.
Изучив материалы дела, выслушав представителя истца (адвоката), суд приходит к следующему.
В соответствии со ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
На земельном участке истец в соответствие с архитектурным проектом построил производственное здание, которое используется по назначению, имеет высоту два этажа, общую площадь 613.1 кв.м., что подтверждается техническим паспортом по состоянию на 15.09.2015 г., выполненным ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральнон БТИ».
В соответствии с п. 1 ст. 1 ГрК РФ, строительство объектов капитального строительства является видом градостроительной деятельности.
Согласно п. 14 ст. 1 ГрК РФ под строительством понимается создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).
Ст. 51 ГрК РФ предусмотрено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основании разрешения на строительство.
Согласно положений ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п.1); право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п.З)
Установлено, что истец обращался в Управление архитектуры, градостроительства и земельных ресурсов администрации г.Владимира (далее-УАГиЗР администрации г.Владимира) с заявлением от 30.10.2015 г. о выдаче разрешения на строительство производственного здания. Ответом от 05.11.2015 г. №50-05/654 УАГиЗР администрации г.Владимира истцу в выдаче разрешения на строительство было отказано в связи с неоформлением исходно-разрешительной документации (градостроительного плана земельного участка) на земельный участок с кадастровым номером 33:22:024088:134, недостатками проектной документации (л.д.37-38).
Истец обращался в УАГиЗР администрации г.Владимира также с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию производственного здания. Ответом от 05.11.2015 г. №50-05/655 УАГиЗР администрации г.Владимира истцу в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию было отказано в связи с непредоставлением градостроительного плана земельного участка, разрешения на строительство, акта приемки объекта капитального строительства, документа, подтверждающего соответствие объекта капитального строительства требованиям технических регламентов, документа, подтверждающего соответствие параметров объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета использованных энергетических ресурсов, документов, подтверждающих соответствие объекта капитального строительства техническим условиям, схемы, отображающей расположение объекта капитального строительства на земельном участке, заключения органа государственного строительного надзора о соответствии объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, технического паспорта (л.д.35-36).
Отказы УАГиЗР администрации г.Владимира в выдаче разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию здания, изложенные в письмах от 05.11.2015 г. №№50-05/654, №50-05/655, истцом в установленном законом порядке не обжаловались.
Таким образом, созданное истцом производственное здание является самовольной постройкой, поскольку строительство объекта капитального строительства произведено без получения соответствующей разрешительной документации.
Согласно заключения специалиста ООО «Национальная коллегия экспертов оценщиков» от 26.10.2015 г. №150/2015, в результате обследования производственного здания установлено, что основные несущие конструкции находятся в рабочем состоянии, существенных дефектов в несущих конструкциях не обнаружено. Здание возведено из конструкции массового применения, которая соответствует требованиям строительных норм и правил. Несущие и ограждающие конструкции здания отвечают требованиям нормальной эксплуатации в соответствие с действующими строительными нормами и правилами, противопожарные правила не нарушены, требования санитарно-эпидемиологических норм соблюдены, так как конструкции выполнены из типовых сертифицированных материалов. И это означает, что производственное здание возведено с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, противопожарных и иных правил и нормативов. Эксперт в заключении также пришел к выводу, что производственное здание не создает угрозу жизни и здоровья граждан, не создает и не нарушает конструктивную целостность здания, а значит, возможно его использовать по прямому назначению (л.д.53-65).
Согласно ответа Отдела надзорной деятельности по г.Владимируу и Суздальскому району УНД и ПР ГУ МЧС России по Владимирской области от 07.12.2015 г. №1630-2-5, производственное здание, расположенное по адресу: г.Владимир, ул.Северная, . соответствует требованиям действующих нормативных документов по пожарной безопасности (л.д.52).
Согласно сведений, предоставленных кадастровым инженером ИП Макаровым А.Н. производственное здание находится в границах земельного участка с кадастровым номером 33:22:024088:134, расположенного по адресу: г.Владимир, ул.Северная. в соответствие с кадастровой выпиской о земельном участке №99/2015/1085605 от 26.11.2015 г., что подтверждается также планом земельного участка (л.д.50-51).
Оснований полагать, что производственное здание создано на земельном участке, не отведенном для этих целей, возведено с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (ст. ст. 35 — 40 ГрК РФ, ст. 85 ЗК РФ), у суда не имеется.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, учитывая, что производственное здание, расположенное по адресу: г. Владимир, ул.Северная, . не нарушает права и законные интересы других граждан и не создает угрозы их жизни и здоровью, суд считает возможным признать право собственности за истцом на самовольно созданный им объект капитального строительства, к легализации которого истцом, вопреки мнению ответчика, принимались надлежащие меры. Обстоятельства того, что истец в установленном законом порядке не обжаловал отказы УАГиЗР администрации г.Владимира в выдаче разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию здания, на выводы суда не влияют, поскольку право выбора способы защиты нарушенного права (ст.12 ГК РФ), обращение/не обращение в суд за защитой нарушенного либо оспариваемого права и законного интереса (ст.З ГПК РФ), принадлежит истцу.
С полным текстом решения суда о признании права собственности на самовольную постройку можно ознакомиться здесь.
ПОМНИМ
Если у Вас остались вопросы, Вы всегда можете обраться к адвокату за консультацией
Источник: advokat-zashchitnik.ru