В настоящее время (с 01.09.2015г.) под самовольной постройкой понимается здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
По общему правилу, самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее строительство лицом либо за его счет.
Однако исключением из данного правила, являются следующие случаи:
1). Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом.
2). Право собственности на самовольную постройку может быть признано в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке.
Окажем профессиональную помощь в любой ситуации, обращайтесь +7 (343) 222-10-20
Признание прав собственности на самовольную постройку
При признании права собственности в судебном порядке необходимо учитывать правовые позиции Высшего Арбитражного Суда РФ и Верховного Суда Российской Федерации, изложенные в следующих разъяснениях:
а). «Обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017г.;
б). «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2016)», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016г.;
в). «Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014г.;
г). «Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013г. (ред. от 04.03.2015);
д). Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012г. N 9 «О судебной практике по делам о наследовании»;
е). Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»;
ж). Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 09.12.2010г. N 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации»;
з). Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010г. (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»:
— в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой;
Признать право собственности на недвижимость в силу приобретательной давности будет проще с 2023
— по смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 ГК РФ ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка;
— если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка;
— отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию;
— положения статьи 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости. Лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, могут обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (статья 304 ГК РФ);
— при самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости;
— возможность признания права собственности на часть объекта самовольной постройки действующим законодательством не предусмотрена;
— составная часть единого недвижимого комплекса не является самостоятельным объектом недвижимости и не может иметь самостоятельную юридическую судьбу. Таким образом, составная часть единого недвижимого комплекса не может быть признана самовольной постройкой;
— объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой;
— по смыслу ст. 222 ГК РФ содержащаяся в ней санкция может быть применена, если доказана вина лица в осуществлении самовольной постройки. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из условий, перечисленных в п. 1 ст. 222 ГК РФ. Необходимость установления вины застройщика подтверждается и положением п. 3 ст. 76 ЗК РФ, согласно которому снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве осуществляется лицами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет;
— рассматривая дела по искам, связанным с самовольными постройками, следует применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей во время возведения самовольной постройки;
— одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку является установление того обстоятельства, что сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании, и т.д.;
— к существенным нарушениям строительных норм и правил суды относят, например, такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц;
— кроме вопроса о соблюдении градостроительных и строительных норм и правил, суды выясняют, учтены ли при возведении спорной постройки требования санитарного, пожарного, экологического законодательства, законодательства об объектах культурного наследия и другого в зависимости от назначения и месторасположения объекта;
— право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан;
— в случае, если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа;
— в тех случаях, когда использование земельного участка, занятого самовольной постройкой, не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным органом отказано в его изменении, требование о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную с нарушением целевого назначения земельного участка, судом не может быть удовлетворено;
— несоответствие вида разрешенного использования (цели заключения договора) земельного участка фактически возведенному объекту является препятствием для признания права собственности на самовольную постройку.
В Определении Верховного Суда РФ от 20.10.2016 года № 305-ЭС16-8051по делу №А40-30372/2013 указано следующее: «Суд первой инстанции, установив, что обществом не представлено доказательств принятия надлежащих мер к легализации спорного объекта и согласия собственника земельного участка, на котором он расположен, на его строительство, с учетом цели заключения договора аренды земли, не предусматривающего возведение объектов капитального строительства административного назначения, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований»;
— возведение новых построек при наличии обременений права собственности в виде запрещения нового строительства является основанием для признания постройки самовольной и ее сноса;
— истец как лицо, самовольно построившее новый объект, не приобретает право собственности на данную постройку и не вправе требовать от собственника соседнего земельного участка права ограниченного пользования названным участком (сервитута);
— исковая давность не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком;
— на требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется;
— действие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» не распространяется на отношения, возникающие при осуществлении самовольной постройки (статья 222 ГК РФ);
— договор аренды будущей недвижимой вещи, заключенный в отношении самовольной постройки (в том числе и под условием последующего признания права собственности арендодателя на самовольную постройку), является ничтожным в соответствии со статьей 168 ГК РФ, так как принятие участниками гражданского оборота на себя обязательств по поводу самовольных построек согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ не допускается;
— в состав наследства застройщика, осуществившего самовольную постройку на не принадлежащем ему земельном участке, входит право требовать возмещения расходов на нее от правообладателя земельного участка в случае признания за правообладателем права собственности на самовольную постройку (пункт 3 статьи 222 ГК РФ). Если самовольная постройка была осуществлена наследодателем на принадлежащем ему на праве собственности, пожизненного наследуемого владения земельном участке, наследник, к которому перешло соответствующее вещное право на этот земельный участок, при признании за ним права собственности на самовольную постройку возмещает иным наследникам по закону и по завещанию, содержащему распоряжения в отношении остального имущества (помимо земельного участка) без указания конкретных объектов, стоимость постройки исходя из причитающейся им доли наследства.
Сотрудники ООО ГК «АВАЛЬ» окажут Вам квалифицированную помощь для признания судом права собственности на самовольную постройку.
Актуальность информации уточняйте у специалистов ГК АВАЛЬ по телефону (343) 222-10-20
Источник: ua-aval.ru
Признание права собственности на самовольную постройку: всем выйти из сумрака
Все-таки народные избранники в Думе иногда сидят не просто так. В плодотворном месяце августе из недр государственной машины вышло много важных документов, касающихся строительства и земельных отношений. И если раньше чиновники разводили руками и говорили: «Мы не знаем, как вам признать право собственности на самовольную постройку без суда. А судебная практика сложилась не в пользу нерадивых застройщиков», то сейчас у них это право отняли.
Признанию права собственности на самовольную постройку быть
Законодатель стал менее категоричен и уже не призывает сносить к такой-то матери все самовольные строения. И это правильно — причины у нарушителей разные, а пострадавшими нередко оказываются совсем невинные люди. Теперь можно довести до ума нелегальную постройку и признать право собственности на самовольную постройку либо в суде, либо в районной администрации.
Согласно новой трактовке самовольной постройкой может быть:
- строение на участке, на который у застройщика нет прав;
- строение на участке, ВРИ, которого не предполагает стройку;
- здание, построенное без разрешения на стройку или законного согласования;
- объект, построенный с нарушением технических и градостроительных норм, действующих на момент начала стройки (и застройщик о них знал).
Смягчение условий или увеличение волокиты
Признание права собственности на самовольную постройку возможно, соответственно, после устранения причин самовольности и приведения строения в соответствие с требованиями закона.
При этом в законе приведено как никогда много вариантов развития событий. Подробнее читайте в статье 222 ГК РФ. Мы в «Земельном юристе» ее уже заучили назубок.
Узнайте точную стоимость решения вашего дела
4 шага для признания права собственности на самовольную постройку
Если отойти от увлекательного чтива Гражданского кодекса и перейти к конкретике, то вот наш алгоритм действий для работы с клиентами, решившими признать право собственности на самовольную постройку:
- выяснить все о правах на землю, которая терпит на себе самовольное строение;
- очертить рамки закона: что разрешено, а что запрещено в конкретной территориальной зоне, какие нормы нарушены строительством и есть ли возможность это все исправить;
- определить, куда же мы все-таки обращаемся: в суд или к муниципалитету;
- добиться признания права собственности постройки.
Обращайтесь к нам, и пусть еще на одну самовольную постройку станет меньше!
Источник: zemelniy-urist.ru
Признание права собственности на самовольное строительство
Пункт 3 статьи 222 ГК РФ определяет условия, при которых суд может вынести решение о признании права собственности на самовольную постройку. Но судебное разбирательство необходимо далеко не всегда, когда ставится вопрос о сохранении постройки, осуществленной с нарушением закона. Только при одном правонарушении судебное решение является обязательным для возникновения права собственности на самовольно возведенные строения как объекты недвижимого имущества — осуществление постройки на земельном участке, права на который у застройщика отсутствуют.
Данные требования могут быть соблюдены и вне рамок судебного разбирательства. Приобрести право собственности на самовольное строение можно без обращения в суд.
Мнения юристов (ученых и практиков) по этому поводу различны. Соответственно, и механизмы легализации во внесудебном порядке разнообразны. Выбираемый «путь» легализации также зависит от вида правонарушения, совершенного при строительстве.
Статья 222 ГК РФ в части, устанавливающей обязательный судебный порядок приобретения права собственности, не должна восприниматься как универсальное правило, рассчитанное на любую ситуацию самовольного строительства. Для определения судьбы самовольной постройки, наряду с данной статьей, надо применять другие нормы законодательства.
Помимо исков о признании права собственности на самовольную постройку или исков о ее сносе в суд можно обратиться с заявлениям об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти и органов местного самоуправления (гл.25 ГПК РФ; гл.24 АПК РФ). Например, в связи с необоснованным отказом изменить целевое назначение земельного участка под самовольно осуществленной постройкой.
При необходимости застройщик вправе обратиться в суд с заявлением об установлении фактов, имеющих юридическое значение (гл.28 ГПК РФ; гл.27 АПК РФ). Например, о факте осуществления им постройки. Две последние категории дел, как и споры между лицами, совместно осуществлявшими строительство, не упоминаются в ст.222 ГК РФ. Но это не препятствует обращению в суд с такими требованиями.
Законодатель не стремился назвать в ст.222 ГК РФ все материально-правовые и процессуальные отношения, которые возможны в связи с осуществлением самовольной постройки. Об этом не стоит забывать при исследовании института самовольной постройки.
Во внесудебном порядке могут быть устранены многие нарушения закона, допущенные при осуществлении самовольной постройки (например, осуществление постройки с нарушением целевого назначения земельного участка, несоответствие постройки градостроительным нормам и правилам). Устраняя нарушения закона, застройщик вынужден вступать в отношения с различными административными органами — органами государственной власти и органами местного самоуправления, например с комитетом по земельным ресурсам, органом архитектуры и градостроительства. В некоторых случаях правонарушение, допущенное застройщиком, заключается в том, что он не обратился в тот или иной административный орган, например не получил разрешение на строительство. Устранить такое нарушение можно путем обращения в соответствующий административный орган за разрешением, то есть путем вступления в административные правоотношения.
Так, статьей 222 ГК РФ не предусмотрено судебное признание права собственности на постройку, осуществленную с нарушением целевого назначения земельного участка. Но это не означает, что построенная недвижимость всегда будет оставаться самовольной постройкой. В установленном порядке целевое назначение земельного участка может быть изменено по решению уполномоченных органов государственной власти или органов местного самоуправления (ст.8 Земельного кодекса Российской Федерации). Факт создания объекта не влияет на решение вопроса об изменении целевого назначения земельного участка. Если целевое назначение земельного участка изменено и самовольно построенный объект недвижимости соответствует таким изменениям, он перестает быть самовольной постройкой.
Отказ в изменении целевого назначения земельного участка может быть оспорен в суде — в особом производстве (в порядке гл.25 ГПК РФ и гл.24 АПК РФ). Если суд признает отказ незаконным, а иные нарушения законодательства отсутствуют, строительство утрачивает противоправный характер. Соответственно, самовольное строение приобретает полноценный статус объекта гражданских правоотношений, как объект недвижимости.
Судьба постройки, осуществленной без необходимых разрешений, аналогична выше описанной ситуации, связанной с несоблюдением целевого назначения земельного участка. Отсутствие разрешения на строительство — еще не повод для обращения в суд.
По общему правилу, сначала нужно изменить целевое назначение земельного участка или получить разрешение на строительство, а затем начинать строительные работы. В то же время, закон не запрещает принимать данные решения позже. Более того, из анализа перечня оснований, по которым может быть отказано в выдаче разрешений на строительство, можно сделать вывод, что начало строительства само по себе не может стать препятствием для получения разрешения на строительство. Поэтому уполномоченные органы могут рассматривать заявления и принимать решения после того, как строительные работы начаты или даже завершены. Теоретически такую ситуацию не стоит воспринимать как нормальную, но практически — это реальность в современных российских условиях.
В выдаче разрешения на строительство могут отказать при отсутствии у застройщика доказательств принадлежности ему соответствующей постройки. В таком случае застройщик вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта осуществления им постройки. Отказ административных органов выдать разрешение на строительство при наличии у застройщика доказательств принадлежности ему постройки является основанием для обращения в суд с заявлениями об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти и органов местного самоуправления.
Признание права собственности на следующий вид самовольной постройки — постройку, осуществленную с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, также не охватывается ст. 222 ГК РФ.
Если для отмены или изменения градостроительных и строительных норм и правил нет оснований, то при существенном их нарушении суд не может признать право собственности на самовольную постройку и включить ее в гражданский оборот в качестве полноценного объекта недвижимости. Никакой административный орган не может принять решение, позволяющее сохранить такую постройку. Следовательно, возможен лишь спор о том, является ли существенным допущенное нарушение. Но этот спор будет рассматриваться судом не по иску о признании права собственности на самовольную постройку (ст.222 ГК РФ), а в связи с обжалованием соответствующего решения уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления, например, при отказе произвести приемку объекта в эксплуатацию.
Получается, речь идет не о судебном признании права собственности на самовольную постройку, а об устранении в судебном порядке тех нарушений, которые препятствуют возникновению права собственности на объект.
Также следует отметить, что признание права собственности в судебном порядке в контексте абз.1 п.3 ст.222 ГК РФ не всегда целесообразно, так как, по общему правилу, вопрос о предоставлении земельного участка решается в административном порядке. В итоге, признак самовольности ликвидируется во внесудебном порядке, и нет необходимости решать вопрос «узаконения» постройки в суде. В суд может быть заявлено требование о признании неправомерным отказа местной администрации в предоставлении земельного участка.
Многие юристы раскрывают процесс легализации со стороны государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Данный вариант узаконения самовольной постройки, несмотря на ряд возникающих трудностей, находит свое применение на практике. Значительная часть построек легализуется именно в таком порядке.
На основании стст. 16-18 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» лицо, которое возвело недвижимость с соблюдением всех предусмотренных правил отвода земли и осуществления строительства, представляет в учреждение юстиции в обязательном порядке: разрешение на строительство, проектную документацию, акт приемки объекта в эксплуатацию. Очевидно, что самовольный застройщик названных документов не имеет в силу самовольности возведенного им объекта. В связи с этим возникают сомнения по поводу того, что учреждение юстиции в такой ситуации может осуществить государственную регистрацию самовольно возведенного объекта недвижимости.
В подобной ситуации заинтересованное лицо при обращении в учреждение юстиции вправе представить заключение полномочных и компетентных органов о соответствии объекта «самостроя» градостроительным и строительным нормам и правилам. Учреждение юстиции, принимая данное заключение в совокупности с правоустанавливающими документами на землю под таким объектом, легализует самовольную постройку во внесудебном порядке.
Но данный порядок легализации мало основан на законе. Из анализа правовых норм следует обратный вывод — регистрация права собственности на самовольную постройку является незаконной. Поэтому, последующая регистрация не препятствует судебному оспариванию первичной государственной регистрации права собственности на самовольное строение. Легализуя самовольную постройку таким способом, недобросовестные участники гражданских правоотношений пытаются обойти закон.
Так, Товарищество обратилось в суд с заявлением об установлении юридического факта владения на праве собственности вновь возведенным объектом недвижимости на том основании, что это необходимо заявителю для регистрации права собственности. Решением первой инстанции данное требование было удовлетворено. Но Президиум Высшего арбитражного суда РФ в Постановлении от 3 сентября 2002 года № 4544/02 данную судебную ошибку ликвидировал. Возведенный объект отвечал всем признакам самовольности. Поэтому требование о признании права собственности на данный объект могло быть рассмотрено только в порядке искового производства, а не путем установления юридического факта.
В случае отказа в государственной регистрации, заинтересованному лицу — застройщику остается лишь обратиться с соответствующим иском в суд, либо обжаловать в суд отказ учреждения юстиции.
Судья арбитражного суда Краснодарского края С. Моргунов говорит еще об одном способе легитимного вовлечения в гражданский оборот самовольно возведенной недвижимости.
При отсутствии спора между самовольным застройщиком и законным владельцем земли главной проблемой является отсутствие разрешения на строительство и акта приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта.
В настоящее время еще действует постановление Совета народных комиссаров РСФСР от 22 мая 1940 года № 390 «О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных поселках». В соответствии с ним местная администрация может предоставить застройщикам разрешение на строительство в установленном порядке, при отсутствии оснований к сносу постройки. Отсюда следует вывод, что при отсутствии обстоятельств, однозначно препятствующих сохранению самовольной постройки, застройщик имеет возможность потребовать от администрации местного образования выдать разрешение на строительство. Полученное таким образом разрешение на строительство может служить основанием для оформления акта приемки в эксплуатацию объекта самовольной постройки.
Но данный вариант легализации мало применим на практике, так как указанное постановление применимо к сооружениям, самовольно возведенным до его издания, то есть до 1940 года, и в отношении только индивидуальных застройщиков. Юридические лица не охватываются данной нормой закона. Тем более, юридическая применимость данного постановления вызывает сомнения.
Огромное количество принимаемых решений в области строительства зависит от органов местного самоуправления. Они не редко злоупотребляют своими полномочиями, способствуя незаконной легализации самовольной постройки. Многие из них пытались и пытаются сейчас решить вопрос легализации самовольных построек во внесудебном порядке путем принятия соответствующих нормативных актов.
Примером может служить постановление городского совета депутатов г. Рубцовска Алтайского края «Об утверждении Временного положения о порядке признания права собственности на самовольные постройки в границах города Рубцовска». Этот документ устанавливал внесудебный (административный) порядок «узаконивания» отдельных построек, возведенных с нарушением градостроительного законодательства. Но в судебном порядке оно было отменено, так как орган местного самоуправления не имел права вторгаться в компетенцию федерального законодателя.
Подводя итог, можно сказать, что распространенным является мнение, согласно которому решение по любому вопросу о самовольном строительстве должно быть принято только судом. Такова позиция большинства судей, прокуроров, должностных лиц органов местного самоуправления. Но данный подход является поверхностным и узким, он не раскрывает процесс легализации в целом, во всех аспектах. Ведь, во многих случаях право собственности на самовольную постройку возникает без судебного разбирательства. И не каждый судебный процесс, связанный с самовольным строительством, протекает по правилам искового судопроизводства на основании ст.222 ГК РФ.
Источник: studbooks.net
Признание права собственности на самовольное строительство
Введите ваш e-mail:
Признание права собственности на самовольную постройку за юридическим лицом.
Право собственности на самовольную постройку окончательно поставлено в зависимость от прав на земельный участок, на котором она создана.
Иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен, если устранены все признаки самовольной постройки, кроме разрешения на строительство, так как оно должно предшествовать строительству. И хотя указанное разрешение восполнить невозможно, истцу необходимо с помощью судебно-технической либо строительно-технической экспертизы и заключения органа архитектуры и градостроительства доказать соблюдение градостроительных и строительных норм и правил, доказать что не нарушены охраняемые права и интересы третьих лиц и тем самым устранить признаки самовольности строения.
Необходимо также отметить, что в предмет доказывания, как и ранее, до вступления в силу Закона № 93-ФЗ, входит разрешенное использование (целевое назначение) земельного участка, занятого самовольной постройкой.
Исходя из понятия самовольной постройки, сформулированного в пункте 1 статьи 222 ГК РФ, таковой признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Пунктом 5 статьи 12 Постановления Государственной Думы Федерального Собрания РФ от 22.04.1998г. № 2405-II ГД «О повторном рассмотрении земельного кодекса РФ» предусмотрено, что самовольное изменение разрешенного использования земельных участков не допускается.
Таким образом, разрешенное использование земельного участка, занятого самовольной постройкой, не может быть изменено, в том числе судом.
В тех случаях, когда использование земельного участка под самовольной постройкой не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным органом отказано в изменении целевого назначения земли, то требование о признании права собственности на нее судом не может быть удовлетворено. Иное решение противоречило бы статьи 8 ЗК РФ, устанавливающей отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую.
Так, Арбитражным судом Иркутской области было рассмотрено дело № А19-3670/01-16 по иску ООО «Возрождение» к Администрации г. Иркутска о признании права собственности на самовольное строение.
Отказывая в иске, суд указал на следующее.
В силу статьи 218 ГК РФ лицо приобретает право собственности на вещь, созданную для себя с соблюдением законов и иных правовых актов.
Как усматривается из материалов дела, на основании Постановления мэра г. Иркутска № 16/532 от 28.06.95г., № 631-06-1228/8 от 15.10.98г. истцу выделен участок общей площадью 0,44 га для организации временной базы, что подтверждается государственным актом на право пользования землей А1 № 307094.
Из пояснений истца следует, что на предоставленном земельном участке в 1992 году осуществлена постройка нежилого 2-х этажного здания общей площадью 151,3 кв.м., технический паспорт, кадастровый номер № 38:36:016501:8200/А.
В силу статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой признается строение, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений ли с существенным нарушением градостроительных норм и правил.
Согласно статьям 28, 29 Земельного кодекса РФ основанием для строительства является решение о предоставлении земельного участка под строительство, которое принимается мэром города.
В соответствии со статьями 23, 62 Градостроительного кодекса РФ инспекцией ГАСН на основании постановления мэра выдается разрешение на строительство объекта.
В нарушение вышепоименованных норм, истцом возведено спорное строение на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, без проекта и разрешения на строительство.
В нарушение статьи 42 Закона РФ «Об окружающей природной среде» не произведена государственная экологическая экспертиза, проведению которой подлежат все проекты на строительство объектов.
Суд предлагал истцу, как застройщику, представить в материалы дела необходимые разрешения, доказательство отведения земельного участка в установленном порядке, согласно статье 222 ГК РФ; поименованные документы в материалы дела суду не представлены.
Вышеизложенное свидетельствует о том, что возведение самовольной постройки в нарушение норм Земельного кодекса РФ, Градостроительного кодекса РФ, Закона РФ «Об окружающей среде» не порождает для истца право собственности на строение.
Из приведенного примера следует отметить, что суд правильно акцентировал внимание на целевом назначении земельного участка, поскольку отвод земельного участка (передача в собственность) «в установленном законом порядке» предполагает обязательно и его целевое назначение.
Данная позиция сформирована судебной практикой и нашла свое отражение в других судебных актах (См., например, постановления ФАС ВСО от 27.01.2006г. № А58-2438/04-Ф02-6293/05-С2, А58-2438/04-Ф02-6294/05-С2, ФАС СКО от 11.01.2006г. № Ф08-6193/2005 по делу № А32-11491/2005-36/254).
Особое внимание стоит обратить на то, что в предмет доказывания по делу о признании права собственности на самовольно построенные объекты входят кроме прочего данные о том, за чей счет велось строительство.
К такому выводу пришел суд, рассматривая следующее дело. ЗАО по договору купли-продажи, заключенному в 1997 году, приобрело в собственность здание. На прилегающем к этому зданию земельном участке в период с 2000 по 2006 год без получения разрешения на строительство ЗАО возвело несколько гаражей, склад и здание заготовительного участка.
В 2005 году ЗАО выкупило земельный участок, на котором находились самовольные постройки, и обратилось в арбитражный суд с иском о признании права собственности на них, ссылаясь на статью 222 Гражданского кодекса. В доказательство того, что эти объекты относятся к недвижимости, ЗАО представило в суд паспорта на здания. А чтобы подтвердить их безопасность для жизни и здоровья граждан, в суд были поданы заключения, составленные с участием Всероссийского добровольного пожарного общества.
Тем не менее, суды трех инстанций сочли представленные доказательства недостаточными. Как отметила в своем постановлении кассационная инстанция, ЗАО помимо прочего обязано подтвердить отсутствие нарушения возведенной постройкой прав и законных интересов других лиц. Поэтому истец должен был представить доказательства того, что самовольное строительство велось именно за его счет. Непредставление таких сведений не позволило суду определить круг заинтересованных лиц и сделать вывод об отсутствии нарушения прав и законных интересов третьих лиц. В связи с этим кассационная инстанция отказалась признать право собственности ЗАО на указанные здания.
Итак, анализ судебной практики применения ст. 222 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что признание права собственности на самовольную постройку возможен при условии, что лицом, заявляющим соответствующий иск, будут представлены следующие документы:
1. документы, подтверждающие факт возведения истцом самовольной постройки за свой счет. Такими документами могут быть договоры подряда и акты приемки работ по возведению постройки, документы, подтверждающие расходы на строительство, понесенные истцом. В противном случае суды в удовлетворении иска о признании права на самовольную постройку отказывают (см. в качестве примера Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 26.02.2007 № А19-16506/05-54-47-Ф02-776/07-С2)
2. документы, свидетельствующие о том, что права на объект не принадлежат третьим лицам. К такого рода документам может быть отнесена выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подтверждающая отсутствие записей о зарегистрированных правах, их ограничениях и обременениях в отношении объекта недвижимого имущества.
3. документы, содержащие техническое описание самовольной постройки и ее адрес, в частности, выписка из Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности, выданная органом технической инвентаризации недвижимого имущества, и соответствующая адресная справка. Следует также обратить внимание, что в порядке ст. 222 ГК РФ судом может быть признано право собственности только на самовольно возведенный объект недвижимого имущества. Практике известны многочисленные случаи, когда суды отказывали в иске, мотивируя отказ тем, что объект, на который признается право собственности, не является недвижимым имуществом (см., например, Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 02.07.2007 № КГ-А40/6101-07)
4. документы, подтверждающие соответствие возведенной постройки санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, техническим, экологическим нормам. Такими документами могут быть: санитарно-эпидемиологические заключения, заключения экологического аудита, документы государственных органов охраны окружающей природной среды, заключение технического обследования, справки органов по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям о соответствии возведенной постройки противопожарным нормам. Вполне допустимо, что соответствие самовольной постройки требованиям градостроительных и строительных норм и правил будет подтверждено судом на основании заключения соответствующей судебной экспертизы. Хотелось бы особо отметить, что неподтверждение факта соответствия самовольной постройки требованиям обязательных нормативов является одним из основных мотивов отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.
5. целесообразно обеспечить в рамках рассмотрения дела о признании права на самовольную постройку представление документов, подтверждающих, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и законные интересы третьих лиц. Такими документами могут быть письма владельцев соседних строений, земельных участков либо совладельцев земельного участка.
Наиболее сложной при рассмотрении споров о признании права собственности на самовольную постройку является проблема отсутствия у истцов прав на земельный участок, на котором было осуществлено строительство.
Из диспозиции п. 3 ст. ст. 222 ГК РФ следует, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Арбитражные суды и суды общей юрисдикции дают совершенно различные трактовки применения обозначенной правовой нормы.
Так, из Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за 2-й квартал 2007 года от 01.08.2007 следует, что по смыслу ст. 222 ГК РФ, право собственности на жилой дом, возведенный гражданином без необходимых разрешений, на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства жилья, может быть признано, если жилое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
С другой стороны, существует обширнейшая практика арбитражных судов, в силу которой суды отказывают в признании права собственности в связи с тем, что самовольно застроенный земельный участок не принадлежит истцу на праве собственности либо не находится в его наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании. В качестве примеров подобного рода судебных актов смотрите Постановления Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 01.08.2007 № А82-14748/2006-38, Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 03.05.2007 № А33-7057/05 и многие другие судебные акты.
Несмотря на имеющиеся существенные сложности, в подавляющем большинстве случаев судебный способ легализации прав на самовольные постройки является наиболее предпочтительным, поскольку не сопряжен с обращением в многочисленные органы государственной власти, достаточно четко процедурно регламентирован, оставляет широкое поле для обжалования уже принятых решений.
Как определить размер расходов, подлежащих возмещению застройщику?
Прежде всего, следует обратиться к правовой природе расходов, подлежащих возмещению застройщику.
Представляется, что расходы, подлежащие возмещению застройщику, не могут быть квалифицированы в качестве убытков в соответствии со ст. 15 ГК РФ, поскольку, на полное возмещение убытков может претендовать лицо, право которого нарушено (п. 2 ст. 15 ГК РФ), тогда как в данном случае, расходы возмещаются фактическому «правонарушителю» неправомерно осуществившему самовольную постройку, созданную на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданную без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Следовательно, расходы, подлежащие возмещению застройщику не могут содержать в себе реальный ущерб и упущенную выгоду, так как они понесены добровольно в своих интересах.
В настоящее время, исходя из судебной практики, можно сделать вывод о том, что указанные расходы расцениваются судом как фактические документально подтвержденные застройщиком затраты.
Данный подход к определению размера расходов обусловлен общим понятием самовольной постройки как совокупности строительных материалов.
Так, Федеральный арбитражный суд Московского округа в постановлении от 17.04.2002 № КА-А41/2376-02 указал на то, что установление самовольного строительства на земельном участке связано с последующим разрешением спора о праве собственности на строительные материалы по иску лица, осуществившего постройку данного строения.
При распределении судом бремени доказывания между сторонами, необходимо учитывать то обстоятельство, что бремя доказывания факта понесенных затрат на возведение самовольной постройки возлагается на застройщика.
По вопросу возможности применения рыночных цен на объект, признаваемый самовольной постройкой можно сказать следующее.
Поскольку на момент рассмотрения судом иска о признании права собственности самовольная постройка не является объектом гражданских правоотношений, объект самовольной постройки не подлежит стоимостной оценке наряду с другим недвижимом имуществом включенным в гражданский оборот.
До признания права собственности на самовольную постройку стоимостной оценке может подлежать только совокупность строительных материалов и фактических затрат застройщика по возведению постройки.
Продажа строительных материалов в виде самовольной постройки
Несмотря на то, что фактически в пространстве и времени самовольная постройка существует, являясь объективно объектом недвижимости, она не существует одновременно юридически.
Не признанная юридически постройка, являясь объектом материального мира, представляет собой совокупность строительных материалов, о возможности распоряжаться которыми до сноса или признания права собственности на постройку, к сожалению, ничего не говорит ст.222 ГК РФ. В связи с чем, возникают следующие противоречия между теорией и практикой применения указанной статьи.
Если строительные материалы принадлежат лицу, осуществившему постройку на праве собственности, то руководствуясь положениями ст. 209 ГК РФ несложно сделать вывод, что такое лицо вправе владеть, пользоваться и распоряжаться строительными материалами на законных основаниях, совершать с ними любые действия, не противоречащие законодательству РФ. А так как законодатель исключил из гражданского оборота только самовольную постройку, ни в какой мере не оговорив положение стройматериалов, то логично предположить, что их можно продать, подарить ит.д., указывая при этом, что сделка совершается со строительными материалами, а не с самовольной постройкой. Такой договор формально будет соответствовать законодательству, и приобретатель впоследствии сможет обратиться в суд за признанием права собственности на самовольную постройку как собственник стройматериалов.
Федеральным арбитражным судом Восточно-Сибирского округа по делу №А74-3032/01-К1-Ф02-2738/02С2 договор купли-продажи строительных материалов в виде самовольной постройки был признан не противоречащим требованиям ч.2 ст. 222 ГК РФ и судом не был признан ничтожным, так как «…из договора не следует, что на основании этой сделки была продана самовольная постройка. По договору были проданы строительные материалы, и стороны осознавали это».
Суд разъяснил, что покупатель «…приобретая спорную пристройку в виде строительных материалов, сознавал, что право собственности на самовольную постройку как на объект недвижимости у него не возникает…». Почему-то суд отрицает тот факт, что строительные материалы как вещи уже не существуют, поскольку они были переработаны и преобразованы в сложную вещь — самовольный объект недвижимости.
Следует отметить, что по общему правилу объектом вещных прав признаются только индивидуально-определенные вещи. Нельзя передать комплекс вещей или их совокупность, уже просто потому, что закон не предусматривает такого вещного права.
При передаче совокупности вещей по договору купли-продажи сторонам, в соответствии с ч.1 ст. 432 ГК РФ, необходимо четко определить предмет договора, а также одно или несколько из следующих условий:
— отсутствие у лица, обратившегося за защитой нарушенного или оспоренного права или законного интереса, арбитражной процессуальной правоспособности;
— право или интерес, за защитой которого обратилось лицо, не охраняются законом, т.е. не включены в сферу материального права, не являются ее объектом.
Таким образом, исходя из вещно-правовой природы иска о признании права собственности на самовольную постройку, учитывая процессуальный аспект реализации материальной нормы, следует отметить, что установленное пунктом 3 статьи 222 ГК РФ, право владельца земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, на предъявление в суд искового заявления не находит практического воплощения.
При рассмотрении судом такого рода иска непременно возникнет вопрос о возможности рассмотрения его по существу, в связи с наличием установленных АПК РФ и подлежащих обязательному применению, оснований для прекращения производства по делу. Таким образом, можно говорить о том, что норма о признании права собственности на самовольную постройку в строгом смысле лишена жизнеспособности.
Иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен, если устранены все признаки самовольной постройки, кроме разрешения на строительство, так как оно должно предшествовать строительству. И хотя указанное разрешение восполнить невозможно, истцу необходимо с помощью судебно-технической либо строительно-технической экспертизы и заключения органа архитектуры и градостроительства доказать соблюдение градостроительных и строительных норм и правил, доказать что не нарушены охраняемые права и интересы третьих лиц и тем самым устранить признаки самовольности строения.
Необходимо также отметить, что в предмет доказывания, как и ранее, до вступления в силу Закона № 93-ФЗ, входит разрешенное использование (целевое назначение) земельного участка, занятого самовольной постройкой.
Исходя из понятия самовольной постройки, сформулированного в пункте 1 статьи 222 ГК РФ, таковой признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Пунктом 5 статьи 12 Постановления Государственной Думы Федерального Собрания РФ от 22.04.1998г. № 2405-II ГД «О повторном рассмотрении земельного кодекса РФ» предусмотрено, что самовольное изменение разрешенного использования земельных участков не допускается.
Таким образом, разрешенное использование земельного участка, занятого самовольной постройкой, не может быть изменено, в том числе судом.
В тех случаях, когда использование земельного участка под самовольной постройкой не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным органом отказано в изменении целевого назначения земли, то требование о признании права собственности на нее судом не может быть удовлетворено. Иное решение противоречило бы статьи 8 ЗК РФ, устанавливающей отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую.
Так, Арбитражным судом Иркутской области было рассмотрено дело № А19-3670/01-16 по иску ООО «Возрождение» к Администрации г. Иркутска о признании права собственности на самовольное строение.
Отказывая в иске, суд указал на следующее.
В силу статьи 218 ГК РФ лицо приобретает право собственности на вещь, созданную для себя с соблюдением законов и иных правовых актов.
Как усматривается из материалов дела, на основании Постановления мэра г. Иркутска № 16/532 от 28.06.95г., № 631-06-1228/8 от 15.10.98г. истцу выделен участок общей площадью 0,44 га для организации временной базы, что подтверждается государственным актом на право пользования землей А1 № 307094.
Из пояснений истца следует, что на предоставленном земельном участке в 1992 году осуществлена постройка нежилого 2-х этажного здания общей площадью 151,3 кв.м., технический паспорт, кадастровый номер № 38:36:016501:8200/А.
В силу статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой признается строение, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений ли с существенным нарушением градостроительных норм и правил.
Согласно статьям 28, 29 Земельного кодекса РФ основанием для строительства является решение о предоставлении земельного участка под строительство, которое принимается мэром города.
В соответствии со статьями 23, 62 Градостроительного кодекса РФ инспекцией ГАСН на основании постановления мэра выдается разрешение на строительство объекта.
В нарушение вышепоименованных норм, истцом возведено спорное строение на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, без проекта и разрешения на строительство.
В нарушение статьи 42 Закона РФ «Об окружающей природной среде» не произведена государственная экологическая экспертиза, проведению которой подлежат все проекты на строительство объектов.
Суд предлагал истцу, как застройщику, представить в материалы дела необходимые разрешения, доказательство отведения земельного участка в установленном порядке, согласно статье 222 ГК РФ; поименованные документы в материалы дела суду не представлены.
Вышеизложенное свидетельствует о том, что возведение самовольной постройки в нарушение норм Земельного кодекса РФ, Градостроительного кодекса РФ, Закона РФ «Об окружающей среде» не порождает для истца право собственности на строение.
Из приведенного примера следует отметить, что суд правильно акцентировал внимание на целевом назначении земельного участка, поскольку отвод земельного участка (передача в собственность) «в установленном законом порядке» предполагает обязательно и его целевое назначение.
Данная позиция сформирована судебной практикой и нашла свое отражение в других судебных актах (См., например, постановления ФАС ВСО от 27.01.2006г. № А58-2438/04-Ф02-6293/05-С2, А58-2438/04-Ф02-6294/05-С2, ФАС СКО от 11.01.2006г. № Ф08-6193/2005 по делу № А32-11491/2005-36/254).
Особое внимание стоит обратить на то, что в предмет доказывания по делу о признании права собственности на самовольно построенные объекты входят кроме прочего данные о том, за чей счет велось строительство.
К такому выводу пришел суд, рассматривая следующее дело. ЗАО по договору купли-продажи, заключенному в 1997 году, приобрело в собственность здание. На прилегающем к этому зданию земельном участке в период с 2000 по 2006 год без получения разрешения на строительство ЗАО возвело несколько гаражей, склад и здание заготовительного участка.
В 2005 году ЗАО выкупило земельный участок, на котором находились самовольные постройки, и обратилось в арбитражный суд с иском о признании права собственности на них, ссылаясь на статью 222 Гражданского кодекса. В доказательство того, что эти объекты относятся к недвижимости, ЗАО представило в суд паспорта на здания. А чтобы подтвердить их безопасность для жизни и здоровья граждан, в суд были поданы заключения, составленные с участием Всероссийского добровольного пожарного общества.
Тем не менее, суды трех инстанций сочли представленные доказательства недостаточными. Как отметила в своем постановлении кассационная инстанция, ЗАО помимо прочего обязано подтвердить отсутствие нарушения возведенной постройкой прав и законных интересов других лиц. Поэтому истец должен был представить доказательства того, что самовольное строительство велось именно за его счет. Непредставление таких сведений не позволило суду определить круг заинтересованных лиц и сделать вывод об отсутствии нарушения прав и законных интересов третьих лиц. В связи с этим кассационная инстанция отказалась признать право собственности ЗАО на указанные здания.
Итак, анализ судебной практики применения ст. 222 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что признание права собственности на самовольную постройку возможен при условии, что лицом, заявляющим соответствующий иск, будут представлены следующие документы:
1. документы, подтверждающие факт возведения истцом самовольной постройки за свой счет. Такими документами могут быть договоры подряда и акты приемки работ по возведению постройки, документы, подтверждающие расходы на строительство, понесенные истцом. В противном случае суды в удовлетворении иска о признании права на самовольную постройку отказывают (см. в качестве примера Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 26.02.2007 № А19-16506/05-54-47-Ф02-776/07-С2)
2. документы, свидетельствующие о том, что права на объект не принадлежат третьим лицам. К такого рода документам может быть отнесена выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подтверждающая отсутствие записей о зарегистрированных правах, их ограничениях и обременениях в отношении объекта недвижимого имущества.
3. документы, содержащие техническое описание самовольной постройки и ее адрес, в частности, выписка из Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности, выданная органом технической инвентаризации недвижимого имущества, и соответствующая адресная справка. Следует также обратить внимание, что в порядке ст. 222 ГК РФ судом может быть признано право собственности только на самовольно возведенный объект недвижимого имущества. Практике известны многочисленные случаи, когда суды отказывали в иске, мотивируя отказ тем, что объект, на который признается право собственности, не является недвижимым имуществом (см., например, Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 02.07.2007 № КГ-А40/6101-07)
4. документы, подтверждающие соответствие возведенной постройки санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, техническим, экологическим нормам. Такими документами могут быть: санитарно-эпидемиологические заключения, заключения экологического аудита, документы государственных органов охраны окружающей природной среды, заключение технического обследования, справки органов по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям о соответствии возведенной постройки противопожарным нормам. Вполне допустимо, что соответствие самовольной постройки требованиям градостроительных и строительных норм и правил будет подтверждено судом на основании заключения соответствующей судебной экспертизы. Хотелось бы особо отметить, что неподтверждение факта соответствия самовольной постройки требованиям обязательных нормативов является одним из основных мотивов отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.
5. целесообразно обеспечить в рамках рассмотрения дела о признании права на самовольную постройку представление документов, подтверждающих, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и законные интересы третьих лиц. Такими документами могут быть письма владельцев соседних строений, земельных участков либо совладельцев земельного участка.
Наиболее сложной при рассмотрении споров о признании права собственности на самовольную постройку является проблема отсутствия у истцов прав на земельный участок, на котором было осуществлено строительство.
Из диспозиции п. 3 ст. ст. 222 ГК РФ следует, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Арбитражные суды и суды общей юрисдикции дают совершенно различные трактовки применения обозначенной правовой нормы.
Так, из Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за 2-й квартал 2007 года от 01.08.2007 следует, что по смыслу ст. 222 ГК РФ, право собственности на жилой дом, возведенный гражданином без необходимых разрешений, на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства жилья, может быть признано, если жилое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
С другой стороны, существует обширнейшая практика арбитражных судов, в силу которой суды отказывают в признании права собственности в связи с тем, что самовольно застроенный земельный участок не принадлежит истцу на праве собственности либо не находится в его наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании. В качестве примеров подобного рода судебных актов смотрите Постановления Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 01.08.2007 № А82-14748/2006-38, Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 03.05.2007 № А33-7057/05 и многие другие судебные акты.
Несмотря на имеющиеся существенные сложности, в подавляющем большинстве случаев судебный способ легализации прав на самовольные постройки является наиболее предпочтительным, поскольку не сопряжен с обращением в многочисленные органы государственной власти, достаточно четко процедурно регламентирован, оставляет широкое поле для обжалования уже принятых решений.
Как определить размер расходов, подлежащих возмещению застройщику?
Прежде всего, следует обратиться к правовой природе расходов, подлежащих возмещению застройщику.
Представляется, что расходы, подлежащие возмещению застройщику, не могут быть квалифицированы в качестве убытков в соответствии со ст. 15 ГК РФ, поскольку, на полное возмещение убытков может претендовать лицо, право которого нарушено (п. 2 ст. 15 ГК РФ), тогда как в данном случае, расходы возмещаются фактическому «правонарушителю» неправомерно осуществившему самовольную постройку, созданную на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданную без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Следовательно, расходы, подлежащие возмещению застройщику не могут содержать в себе реальный ущерб и упущенную выгоду, так как они понесены добровольно в своих интересах.
В настоящее время, исходя из судебной практики, можно сделать вывод о том, что указанные расходы расцениваются судом как фактические документально подтвержденные застройщиком затраты.
Данный подход к определению размера расходов обусловлен общим понятием самовольной постройки как совокупности строительных материалов.
Так, Федеральный арбитражный суд Московского округа в постановлении от 17.04.2002 № КА-А41/2376-02 указал на то, что установление самовольного строительства на земельном участке связано с последующим разрешением спора о праве собственности на строительные материалы по иску лица, осуществившего постройку данного строения.
При распределении судом бремени доказывания между сторонами, необходимо учитывать то обстоятельство, что бремя доказывания факта понесенных затрат на возведение самовольной постройки возлагается на застройщика.
По вопросу возможности применения рыночных цен на объект, признаваемый самовольной постройкой можно сказать следующее.
Поскольку на момент рассмотрения судом иска о признании права собственности самовольная постройка не является объектом гражданских правоотношений, объект самовольной постройки не подлежит стоимостной оценке наряду с другим недвижимом имуществом включенным в гражданский оборот.
До признания права собственности на самовольную постройку стоимостной оценке может подлежать только совокупность строительных материалов и фактических затрат застройщика по возведению постройки.
Продажа строительных материалов в виде самовольной постройки
Несмотря на то, что фактически в пространстве и времени самовольная постройка существует, являясь объективно объектом недвижимости, она не существует одновременно юридически.
Не признанная юридически постройка, являясь объектом материального мира, представляет собой совокупность строительных материалов, о возможности распоряжаться которыми до сноса или признания права собственности на постройку, к сожалению, ничего не говорит ст.222 ГК РФ. В связи с чем, возникают следующие противоречия между теорией и практикой применения указанной статьи.
Если строительные материалы принадлежат лицу, осуществившему постройку на праве собственности, то руководствуясь положениями ст. 209 ГК РФ несложно сделать вывод, что такое лицо вправе владеть, пользоваться и распоряжаться строительными материалами на законных основаниях, совершать с ними любые действия, не противоречащие законодательству РФ. А так как законодатель исключил из гражданского оборота только самовольную постройку, ни в какой мере не оговорив положение стройматериалов, то логично предположить, что их можно продать, подарить ит.д., указывая при этом, что сделка совершается со строительными материалами, а не с самовольной постройкой. Такой договор формально будет соответствовать законодательству, и приобретатель впоследствии сможет обратиться в суд за признанием права собственности на самовольную постройку как собственник стройматериалов.
Федеральным арбитражным судом Восточно-Сибирского округа по делу №А74-3032/01-К1-Ф02-2738/02С2 договор купли-продажи строительных материалов в виде самовольной постройки был признан не противоречащим требованиям ч.2 ст. 222 ГК РФ и судом не был признан ничтожным, так как «…из договора не следует, что на основании этой сделки была продана самовольная постройка. По договору были проданы строительные материалы, и стороны осознавали это».
Суд разъяснил, что покупатель «…приобретая спорную пристройку в виде строительных материалов, сознавал, что право собственности на самовольную постройку как на объект недвижимости у него не возникает…». Почему-то суд отрицает тот факт, что строительные материалы как вещи уже не существуют, поскольку они были переработаны и преобразованы в сложную вещь — самовольный объект недвижимости.
Следует отметить, что по общему правилу объектом вещных прав признаются только индивидуально-определенные вещи. Нельзя передать комплекс вещей или их совокупность, уже просто потому, что закон не предусматривает такого вещного права.
При передаче совокупности вещей по договору купли-продажи сторонам, в соответствии с ч.1 ст. 432 ГК РФ, необходимо четко определить предмет договора, а также одно или несколько из следующих условий:
в каком объеме передается товар, то есть определить количествоü товара, подлежащего передаче покупателю в соответствующих единицах измерения (ст. 465 ГК РФ);
ассортимент товара (ст.467 ГК РФ);ü
комплект товаров,ü который продавец обязан передать (ст. 479 ГК РФ);
комплектность товараü (ст.478 ГК РФ).
Любая сделка, совершаемая со строительными материалами в виде самовольной постройки, с юридической точки зрения должна признаваться ничтожной по основаниям ее мнимости как сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать у сторон по сделке соответствующие ей правовые последствия.
Законодатель осознанно не стал оговаривать в санкции ст. 222 ГК РФ правовое положение строительных материалов, из которых осуществлена самовольная постройка, так как строительных материалов в виде отдельных вещей и объектов права собственности после возведения самовольной постройки, как было отмечено выше, просто не существует. Соответственно, невозможно установит правовое положение того чего нет.
Источник: lawfirm.ru