Признание права собственности при участии в долевом строительстве

Этот текст написал читатель в Сообществе Т—Ж. Бережно отредактировано и оформлено по стандартам редакции.

Застройщик моего ЖК не поставил дом и квартиры в нем на кадастровый учет.

Дом был введен в эксплуатацию частично — жилая часть без коммерческой недвижимости на первых двух этажах. Я не знал, что такое бывает, и не знал, чем это может обернуться.

Дом построен, и в нем можно жить, но ни прописаться, ни продать квартиру после подписания акта приема-передачи жильцы не могут. Невозможно зарегистрировать право собственности на квартиру в доме, который не поставлен на кадастровый учет и введен в эксплуатацию не полностью.

Застройщик не производил нужные процедуры — не то чтобы он изначально строил дом с целью обмануть покупателей, но со временем утонул в долгах и решил обанкротиться. Конечно же , никакие действия по кадастровому учету компания не предпринимала. Как я прочитал в том числе и в статье Т—Ж , застройщик может поставить дом на учет, но не обязан: это делает орган, который выдает разрешение на ввод в эксплуатацию.

ЗАЧЕМ НУЖНО ПРИЗНАНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ?

С чего все начиналось

Мы покупали квартиру на этапе строительства в 2015 году. Сдача по ДДУ планировалась на лето 2016 года. Но потом сроки постоянно смещались, и строительство затягивалось. Как оказалось, у некоторых дольщиков по договору дата сдачи стояла и вовсе на начало 2016 года, а у кого-то даже раньше. Люди начали подавать в суд, чтобы получить с застройщика неустойку за просрочку сроков сдачи.

Кто-то успел вернуть свои деньги, но жильцы, которые получили исполнительные листы в 2017 году, столкнулись с тем, что на счете застройщика не было денег. Такой пришел ответ из банка.

В этот момент стало понятно, что дела идут не очень хорошо. Впоследствии застройщик обвинял дольщиков в том, что из-за большого количества исков с его счета снимаются деньги и поэтому строительство затянется еще сильнее. Потом в компании заявили, что иски дольщиков провоцируют банкротство.

В итоге застройщик сказал, что у него нет денег, чтобы достроить нежилые помещения на первом и втором этажах, а пока они не будут достроены, дом не поставят на кадастровый учет. На этом моменте стало окончательно понятно, что ничего они не собираются делать. Из-за просрочки в постройке дома переезд пришлось отложить на год — приходилось снимать квартиру и одновременно гасить ипотеку, что в планы не входило и повлекло дополнительные расходы.

Когда все уже поняли, что застройщик собирается банкротиться, а не достраивать дом и ставить его на кадастровый учет, в группе жильцов в «Вотсапе» появились сообщения о том, что в случае банкротства наши квартиры могут отобрать. Даже те, что уже приняты по акту приемки. Поэтому нужно торопиться с получением права собственности через суд. Все обращения в прокуратуру и городские власти заканчивались отписками типа «дом будет поставлен на учет, когда будет достроен» и «обращайтесь в суд, если вам нужно срочно право собственности».

Как победить выгорание

Почему я не стал прибегать к услугам юристов

В чате жильцов то и дело возникали предложения от юристов, которые были готовы заняться подготовкой документов в суд и ведением дела. Стоимость услуг юристов начиналась от 20—30 тысяч рублей на человека. При этом все документы нужно было собирать самому.

Признание права собственности в долевом строительстве

Суд по вопросам жилья — дело довольно затратное как по времени, так и по финансам. Нужно собрать справки и документы — чаще всего за все это надо платить, а также уплатить госпошлину в суд. Она рассчитывается исходя из стоимости квартиры на сайте суда. Я выбирал пункт «Подача искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке».

Так, на мою квартиру госпошлина составляла 22 440 Р . В итоге получалось, что с услугами юриста по защите права собственности на квартиру, которая и так мне принадлежит, нужно потратить не менее 50 000 Р . В одной из статей Т⁠—⁠Ж читатель по имени Дмитрий Соловьев указал мне на мою безграмотность и сказал, что подобные иски регулируется ЗОПП и пошлина за него не может составлять такую сумму.

Получается, что 200 жильцов дома с юристами безграмотные, а комментатор умный. Поправьте меня, если это действительно так и мы все переплатили госпошлину. Хотя те жильцы, с которыми я общался, платили именно такую сумму

Как-то раз в чате жильцов дома сосед написал, что сам занимался судебными делами, ходил на суд, выиграл его и зарегистрировал право собственности, и если есть вопросы, он может подсказать, как это все осуществить без участия юристов. Я решил попробовать пройти этот путь, раз другие смогли. И заодно сэкономить.

Я скринил все важные сообщения в чате, связанные с судами и документами, потом составил список действий, которые мне нужно делать. Это очень облегчило дальнейшие шаги.

Порядок такой:

1. Подать документы на регистрацию права собственности в МФЦ на общих условиях.
2. Получить отказ в регистрации из-за отсутствия кадастрового номера.
3. Подать в суд иск о признании права собственности.
4. Выиграть суд и вновь подать заявление в МФЦ с просьбой зарегистрировать право собственности на основании решения суда.
5. Получить выписку из ЕГРН.
6. Радоваться.

Подготовка документов

Для подачи иска в суд нужно было собрать кучу документов. Больше всего я боялся, что, например, суд отклонит иск из-за ошибок. И госпошлину придется платить заново.

Я снял копии документов и именно их направлял в суд — кроме копий, заверенных печатью застройщика. Как потом выяснилось на встрече с судьей, она сама заверяет копии после того, как ей предоставят оригиналы. Так даже лучше: если что-то вдруг потеряется, оригиналы останутся у вас. Тем более документы, которые я приложил к иску, подшиваются в дело и уже не возвращаются.

Мне нужно было доказать при помощи документов, что я пользуюсь квартирой, заплатил за нее и все такое.

Исковое заявление. Всего сделал пять экземпляров: один иск в суд, два для застройщика, два для Росреестра, можно еще для себя один распечатать. Застройщик и Росреестр забирают один экземпляр заявления себе, а на другом ставят отметку о вручении и возвращают. Дальше я отправляю документы с отметкой в суд.

Копии документов. Либо заверенные печатью и подписью застройщика, либо просто копии, которые потом заверяет судья при предъявлении оригиналов. Вот какие документы нужны:

1. Копия всех страниц паспорта.
2. Договор долевого участия в строительстве.
3. Договор уступки, так как я покупал квартиру по переуступке.
4. Справка от застройщика о выполнении первым дольщиком своих обязательств по основному ДДУ и о согласии застройщика на переуступку.
5. Справка от директора ООО, уступившего мне квартиру, о том, что я выполнил свои обязательства в плане оплаты договора уступки.
6. Акт приема-передачи квартиры.
7. Чек-ордер оплаты по договору уступки.
8. Уведомление Росреестра о приостановлении государственной регистрации права собственности.
9. Уведомление Росреестра об отказе в государственной регистрации права собственности.
10. Выписка из ЕГРН о том, что в квартире никто не зарегистрирован и что у нее нет кадастрового номера.
11. Выписка из ЕГРЮЛ с данными о застройщике. Не знаю зачем, но в иске соседа выписка была, поэтому я тоже ее сделал: просто скачал где-то в интернете, забив в поисковик ИНН организации.
12. Технический паспорт помещения. Я не знаю точно, нужен ли он, но, наверное, не был лишним.
13. Чеки оплаты коммунальных платежей. Я приложил квитанции за последние полгода как доказательство, что я живу в квартире и оплачиваю все услуги.
14. Информационное письмо застройщика о невозможности поставить здание на кадастровый учет из-за недостроенных помещений.
15. Чек уплаты госпошлины. На сайте суда формируется квитанция. Я уплатил госпошлину картой и прикладывал электронный чек от Тинькофф, но на всякий случай заказал и справку с печатями, хоть она не понадобилась. Кэшбэка по этой операции не было, а жаль.

Копии документов, заверенные застройщиком. К ним относятся:

1. Уведомление об уступке. Документ, в котором директор ООО, уступавшего мне квартиру, сообщает застройщику о том, что уступка произошла. Оригинал хранится у застройщика и, кажется, в МФЦ.
2. Разрешение на ввод в эксплуатацию.
3. Решение о присвоении адреса.
4. Разрешение на строительство.

Составление иска и сбор недостающих документов

Один из соседей прислал мне на почту свой иск в вордовском формате, пояснил некоторые моменты и сказал, что в случае вопросов можно к нему обращаться. Я взял его файл и исправил данные на свои. Но этот человек покупал квартиру по ДДУ, а не по договору уступки, как я. Поэтому я решил, что в иске надо это тоже указать. Я вспомнил, что у меня уже есть иск, который мы подавали, когда взыскивали с застройщика за просрочку сдачи квартиры, и переписал оттуда абзац с отсылками на договор уступки.

Далее мне нужно было получить документы, которых у меня еще не было:

1. Технический паспорт.
2. Уведомление Росреестра об отказе в регистрации права собственности.
3. Выписку из ЕГРН.
4. Заверенные застройщиком копии разрешения на ввод в эксплуатацию, документа о присвоении адреса, информационного письма о невозможности поставить объект на кадастровый учет, разрешения на строительство и уведомления об уступке.

И конечно же , квитанцию об уплате госпошлины, которую я уплатил прямо перед отправкой документов в суд.

Технический паспорт. За техническим паспортом я обратился в БТИ, где предоставил ДДУ, договор уступки, чек оплаты и акт приема-передачи. Вообще, чтобы избежать таких проблем, как недостающие документы, я носил с собой вообще все, что есть по квартире. В БТИ сказали, что срок изготовления плана составляет три рабочих дня, стоимость — 1527 Р .

Спустя три дня мне сообщили, что документы готовы. Думал, что будет дольше, как это обычно бывает.

Отказ в регистрации. От соседей я узнал, что для подачи материалов в МФЦ нужно получить документы от застройщика: письмо о невозможности поставить дом на учет, акт ввода в эксплуатацию, акт о присвоении адреса, уведомление об уступке, разрешение на строительство, акт приемки, копию ДДУ. Я заранее позвонил в офис строительной компании, мне подготовили документы, и я их забрал.

Итак, я подготовил документы для похода в МФЦ:

1. Технический паспорт.
2. Чек на оплату квартиры.
3. Документ о присвоении адреса.
4. Информационное письмо.
5. Уведомление об уступке.
6. Договор уступки.

Заверенные застройщиком копии:

1. Акта приемки квартиры.
2. Разрешения на ввод в эксплуатацию.
3. Разрешения на строительство.
4. ДДУ.

У меня взяли только оригиналы договора уступки и акта приемки. По поводу остальных документов сказали, что они понадобятся, только когда будет решение суда и технический план на компакт-диске.

Мне нужно было ждать в течение почти трех недель. Я ждал, ждал, и в итоге отказ прислали просто на электронную почту. Это был длинный текст, в котором говорилось, что регистрация приостановлена из-за отсутствия кадастрового номера. В нем также было указано, что мне нужно предоставить недостающие документы для регистрации, например решение суда о признании права собственности. На это ушло еще 2080 Р .

Выписка из ЕГРН об отсутствии права собственности. В марте 2020 года я снова пошел в МФЦ, чтобы заказать выписку из ЕГРН о том, что на квартиру нет права собственности. Почему не заказал сразу? Я не знал, сколько времени займет подготовка документов для подачи иска в суд, а выписка должна быть наиболее свежей даты. Сказали, что прийти за выпиской можно через неделю. Еще 520 Р .

Кроме того, я выяснил, что должен направлять копии исков всем участникам процесса. Для меня это означало еще один поход к застройщику, а как потом оказалось, и в Росреестр — еще 520 Р .

Через неделю я забрал выписку. В ней было сказано: «Сведения о запрашиваемом объекте отсутствуют». Дальше я решил доделать иск, подписать его, отнести застройщику и отправить документы в суд. В это время уже появились первые сообщения о надвигающемся карантине.

Приостановка из-за пандемии

Затем начались события, связанные с пандемией, поэтому суд не работал. В общем, я тормознул процесс, потому что не понимал, когда можно будет нормально перемещаться по городу и вообще что будет дальше.

В середине мая режим самоизоляции смягчился, число заболевших начало уменьшаться. Я сходил в МФЦ, где мне вернули мои документы вместе с отказом в регистрации. Сначала дело приостановили: давали время на устранение недочетов. Если их все-таки не исправляют, то через два месяца происходит отказ и документы возвращают. Соответственно, теряете деньги за госпошлину.

Подача заявления в суд. Я переписал иск, исправив в тексте «приостановку» на «отказ в регистрации». Поехал к застройщику, чтобы отдать заявление и поставить на еще одном экземпляре печать и подпись о вручении. Уплатил госпошлину и поехал в суд отдавать документы, потратив в сумме 22 400 Р .

В суде охранник сказал, что проход в здание закрыт, а документы надо высылать по почте. Я отправил все заказным письмом — еще минус 147 Р . Через несколько дней на сайте суда появилось мое дело со статусом «Регистрация иска в суде, передача материалов судье». Еще через неделю статус изменился на «Оставление иска без движения».

Я испугался и подумал, что все-таки что-то сделал неверно. Но вскоре мне позвонил помощник судьи и сказал, что в деле не хватает еще одного экземпляра иска с отметкой о вручении, которую должен был поставить Росреестр, так как это тоже участник процесса в качестве третьего лица.

Я пошел в Росреестр. Конечно же , никто меня туда не пустил. Охранник сказал, что из-за коронавируса никого не пускают и нужно оставлять документы на проходной. Но я не хотел ничего оставлять. Сколько бы еще времени мне понадобилось, чтобы дождаться печати?

В итоге охранник дал позвонить по внутреннему номеру в какой-то отдел: я объяснил ситуацию, но мне сказали, что ничего не получится и иск нужно направлять по почте. Я позвонил начальнику отдела, и через пару минут спустилась девушка, которая поставила отметку и подпись.

Я снова упаковал все в заказное письмо и отправил в суд с пометкой, что это в дополнение к такому-то иску. Потратил 88 Р .

Собеседование перед заседанием. Через несколько дней статус моего обращения на сайте суда обновился, он гласил: «Иск принят к производству». Затем поменялся на «Подготовка дела (собеседование)». Мне прислали смс, где меня вызывали в суд в качестве истца. Я подумал, что это уже заседание, но это была ознакомительная встреча.

В середине июля я явился в суд. Охрана измерила температуру, проверила смс, записала данные, проконтролировала, чтобы я надел маску, и я пошел в кабинет. Там на двери висел распечатанный список дел, назначенных на эту дату. Я сообщил секретарю, по какому я делу, дождался, когда меня пригласят, и зашел к судье.

Судья попросила представиться, просмотрела паспорт и оригиналы моих документов, заверила копии. Она рассказала, как будет проходить заседание, разъяснила мои права и сообщила, что ответчика тоже нужно уведомить о заседании. Можно направить ему уведомление письмом, а можно передать лично, чтобы дату заседания назначили быстрее. Я взял уведомление и сам его отнес в офис застройщика, где мне поставили подпись и печать.

День суда

Накануне мне позвонила помощница судьи, чтобы сообщить, что в назначенный день заседания не будет. Судья ушла то ли на больничный, то ли в отпуск, я так и не понял. Через неделю мне позвонили и сказали, что заседание перенесли еще на полтора месяца.

В суд, конечно же , кроме меня, никто не явился. Судья зачитала иск и спросила, поддерживаю ли я требования. Я их, конечно, поддержал. Затем наступили прения сторон. Так как, кроме меня, сторон не было, я снова рассказал суть и детали дела, а также попросил признать право собственности за мной.

После участники процесса удалились совещаться. Это только так называется — «суд удаляется на совещание», на деле они никуда не удалялись, а попросили меня выйти из кабинета. Потом пригласили через несколько минут и сообщили, что исковые требования удовлетворены.

Особой радости по этому поводу у меня не было. Я осознавал, что пройден еще один этап, но дело не закончено, так как мне предстояло сдать документы в МФЦ и получить выписку. Я не спешил радоваться, потому что был уже научен опытом и понимал: выигранный суд не гарантирует, что вы получите то, что нужно.

Так, например, я радовался после выигранного дела о просрочке сроков сдачи. Сумма была чуть больше 300 тысяч рублей, из которых я не получил ничего, так как у застройщика был пустой счет. Потом я отнес исполнительный лист судебным приставам, которые должны были найти возможность что-то взыскать с застройщика, но они лишь изредка присылали мне письма о том, что есть у компании.

Например, у них есть какой-то станок, который весит 300 кг, и я должен был каким-то образом его реализовать, чтобы компенсировать часть денег. Помимо прочего, станок еще нужно было сначала выкупить у приставов или заплатить какую-то пошлину, но я бы все равно не стал этим заниматься. Что мне делать с этими станками? Как их перевозить, хранить, продавать? Вдруг они вообще сломанные, да и сколько они на самом деле стоят, я понятия не имею.

После заседания судья сказала, что теперь я должен дождаться вступления решения суда в законную силу, что обычно происходит в течение месяца. Затем нужно заказать три экземпляра решения с отметкой о вступлении в силу и идти с ними в МФЦ подавать заявление на регистрацию прав.

Регистрация права собственности на основании решения суда

Прошел ровно месяц с момента заседания. Я отправил через ГАС «Правосудие» заявку на выдачу экземпляров решения суда, ведь все по той же причине — из-за коронавируса — прийти в суд за копиями было нельзя. Через две недели я получил письмо: три экземпляра решения суда с отметкой о вступлении в законную силу.

Теперь мне нужно было получить технический план на диске, а уже после — вновь подавать документы в МФЦ на регистрацию права собственности.

Технический план. Я начал поиск кадастрового инженера. Из обсуждений в чате жильцов я узнал, что у Росреестра изменилась программа и с 2019 года нельзя поставить на учет квартиру отдельно от всего здания. Причина: невозможно создать технический план без данных о кадастровом номере дома — программа не позволяет это сделать. В том же чате мне посоветовали кадастрового инженера, который уже сделал несколько подобных планов для жильцов дома, и у них все получилось.

Инженер, которого мне посоветовали, попросил решение суда и предупредил, что из-за ошибок в МФЦ могут не принять технический план, потому что программа просто не даст отправить. В таком случае нужно попросить в МФЦ, чтобы все отправили как есть, и приложить диск. В итоге я забрал диск с составленным планом и пошел в МФЦ. Еще минус 2000 Р .

Документы в МФЦ кое-как приняли. Проблема была именно из-за технического плана, но потом подошла другая сотрудница и помогла своим коллегам отправить документы. Пообещали, что через пару недель все будет готово. Еще минус 2100 Р на госпошлину.

Итоги

Наступил декабрь 2020 года. Мне позвонили из МФЦ и сообщили, что все можно забрать. Я не верил, что все нормально. Думал, что опять будет отказ из-за неверного техплана и все придется делать заново. А мне выдали выписку из реестра недвижимости, где были указаны сведения о собственнике — мои ФИО.

Я обрадовался, но все еще сомневался и не мог поверить в это. Когда мне выдали выписку со словом «собственность», я подумал: «И это все? В смысле — вот совсем на этом все?» Потом пришел домой, зашел на сайт Росреестра, вбил кадастровый номер из выписки, увидел свою квартиру и окончательно успокоился. Потом мы зарегистрировались в самой квартире. И когда в паспорт поставили штамп о регистрации по адресу, я понял, что все наконец-то закончилось.

Итого на получение права собственности ушел почти год. Можно было, конечно, справиться и быстрее, если бы не было карантина и переносов заседаний, а также если бы я не впадал в апатию в процессе бюрократических процедур. Но в итоге я брал себя в руки и продолжал. Теперь квартира полностью моя.

Источник: journal.tinkoff.ru

Признание права собственности на объект долевого строительства как способ защиты права Текст научной статьи по специальности «Право»

МНОГОКВАРТИРНЫЙ ДОМ / ОБЪЕКТ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА / СПОСОБ ЗАЩИТЫ ПРАВ / ПРИЗНАНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ / ОБЪЕКТЫ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА / ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ / НЕДЕНЕЖНЫЕ ТРЕБОВАНИЯ / РАЗРЕШЕНИЕ НА ВВОД В ЭКСПЛУАТАЦИЮ / ВВОД ОБЪЕКТА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ

Аннотация научной статьи по праву, автор научной работы — Кузьмина Оксана Александровна

Обеспечение защиты прав участников долевого строительства по-прежнему является одной из важных проблем в законодательной политике России. В настоящей статье автор анализирует действующее законодательство в области долевого участия в строительстве многоквартирного дома , иные законы и подзаконные акты, судебную практику в части проблемных вопросов при таких способах защиты прав дольщиков как признание права собственности . Также анализируются проблемы рассмотрения споров по неденежным требованиям в рамках дела о банкротстве застройщика (требования по передаче прав на объект незавершенного строительства и земельный участок и требования по передаче в собственность жилых помещений ), которые могут следовать за требованием признания права собственности .

Похожие темы научных работ по праву , автор научной работы — Кузьмина Оксана Александровна

Особенности установления требований участников строительства в рамках дела о банкротстве несостоятельного застройщика

Погашение требований участников строительства: критический анализ основных положений законодательства о банкротстве застройщиков

Способы защиты прав при использовании правовых конструкций предварительных договоров участия в долевом строительстве и предварительных договоров продажи недвижимости

Текст научной работы на тему «Признание права собственности на объект долевого строительства как способ защиты права»

Кузьмина Оксана Александровна

Oksana A. Kuzmina

СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЪЕКТ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА КАК СПОСОБ ЗАЩИТЫ ПРАВА

The recognition of owner SHIP OF the object of shared construction as a way to protect the rights

Аннотация. Обеспечение защиты прав участников долевого строительства по-прежнему является одной из важных проблем в законодательной политике России. В настоящей статье автор анализирует действующее законодательство в области долевого участия в строительстве многоквартирного дома, иные законы и подзаконные акты, судебную практику в части проблемных вопросов при таких способах защиты прав дольщиков как признание права собственности. Также анализируются проблемы рассмотрения споров по неденежным требованиям в рамках дела о банкротстве застройщика (требования по передаче прав на объект незавершенного строительства и земельный участок и требования по передаче в собственность жилых помещений), которые могут следовать за требованием признания права собственности.

Ключевые слова: многоквартирный дом, объект долевого строительства, способ защиты прав, признание права собственности, объекты незавершенного строительства, жилые помещения, неденежные требования, разрешение на ввод в эксплуатацию, ввод объекта в эксплуатацию.

Annotation. Ensuring the protection of the rights of participants of shared construction is still one of the important issues in the legislative policy of Russia. In this article the author analyzes the current legislation in the field of equity participation in the construction of apartment buildings, and other laws and regulations, jurisprudence of the problematic issues when such remedies holders as recognition of property rights. Also analyzes the problems of dealing with on non-monetary claims under the bankruptcy case the developer (the requirements for the transfer of rights to assets under construction and land, and the requirements for the transfer of the ownership of dwellings), which may follow the demand for recognition of the right of ownership.

Keywords: residential house, object of shared construction, remedy, recognition of the right of ownership, unfinished construction sites, residential areas, non-monetary claims, permit for the facility to operate.

Продолжая серию публикаций по вопросам правоотношений, связанных с участием граждан в долевом строительстве [8, с. 133-140; 9, с. 53-56, с. 257-261], раскроем тенденции развития признания права собственности как способа защиты прав и рассмотрим проблемы неденежных требований в рамках дела о банкротстве застройщика (требования по передаче прав на объект незавершенного строительства и земельный участок и требования по передаче в собственность жилых помещений), которые могут следовать за требованием признания права собственности. Иск о признании права собственности носит преюдициальный характер, подаются и другие иски, заявляются неденежные требования, реализация которых осложняется в случае банкротства застройщика.

Согласно ст. 12 Гражданского кодекса РФ (далее -ГК РФ) признание права (в частности, признание

права собственности) является общегражданским способом защиты прав.

Судебная практика по этому вопросу стала изменяться с принятием Определения Верховного Суда РФ от 14.12.2010 № 4-В10-34, в котором Верховный Суд указал, что, согласно ст. 12 ГК РФ, признание права является одним из способов защиты гражданских прав, а, согласно ст. 130 ГК РФ, объект незавершенного строительства является недвижимым имуществом, отнесенным ст. 128 ГК РФ к объектам гражданских прав. Основываясь на положениях данных норм, Верховный Суд счел возможным признание права собственности на объекты незавершенного строительства [2].

Иски о признании права собственности на объект долевого строительства подаются при неполучении разрешения на ввод в эксплуатацию

или при отсутствии предоставления в регистрирующий орган.

Верховный Суд РФ в «Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее-Обзор от 04.12.2013) освещает несколько вопросов, связанных с признанием права собственности как способа защиты права. Остановимся на них подробнее.

Как указывает Верховный Суд в п. 13 Обзора от

04.12.2013, нарушение Федерального закона № 214-ФЗ в части, предусматривающей заключение с гражданами договоров участия в долевом строительстве, не может обуславливать отказ в удовлетворении требований о признании права собственности [5]. В частности, это относится к одной из «серых» схем оформления от-ношений-к предварительному договору.

Отметим, что, кроме того, при данной конструкции сторона несет административную ответственность по ст. 14.28 КоАП — при привлечении средств граждан не на основании договора участия в долевом строительстве, (к примеру, на основании предварительного договора купли-продажи).

Отдельно Верховный суд описал ситуацию, в которой был заключен договор подряда (разрешение на строительство было получено до вступления в силу Федерального закона № 214-ФЗ) и истец выполнил свои обязательства по данному договору. В данной ситуации истец также имеет право требовать признания права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, о чем сказано в п. 18 Обзора от

Согласно п. 14 Обзора от 04.12.2013 при уклонении застройщика от заключения договора участия в долевом строительстве и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, фактически законченного строительством, истец, чьи средства были привлечены для строительства, может обратиться в суд с иском о признании права собственности на квартиру. Помимо уклонения от заключения договора участия в долевом строительстве, нельзя не сказать и о ситуации, когда договор вследствие отсутствия существенных условий считается незаключенным [3]. В случае, когда остаются несогласованными и также отсутствуют в договоре существенные условия и на основании этого договор признается незаключенным, такие действия могут расцениваться как результат целенаправленных действий контрагента (застройщика), который специально не включил некоторые существенные условия в договор для его признания незаключенным.

При исполнении истцом своих обязательств по договору участия в долевом строительстве и при условии, что квартира ему передана, он может обратиться в суд с иском о признании права собственности. Такая правовая позиция была сформулирована Верховным судом РФ в п. 16

Обзора от 04.12.2013. Кроме того, в п. 17 Обзора от 04.12.2013. Верховный суд указал, что исполнение истцом своих обязательств позволяет ему требовать признания права на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте и определения размера доли в объекте долевого строительства на собственность незавершенного строительства. Верховный суд отменил решение суда второй инстанции, согласно которому признание права общей долевой собственности на объект недвижимости не влечет признание права собственности на часть объекта недвижимости, права требования п ередачи индивидуально-определенной части в самом объекте недвижимости.

Ранее в судебной практике были примеры, когда гражданам отказывали в иске о признании права собственности. Так, например, Арбитражный суд Белгородской области мотивировал свое решение тем, что законом предусмотрен «именно денежно-компенсационный способ защиты нарушенного права дольщика» [4].

Данное решение было отменено апелляционной инстанцией, которая квалифицировала действия как инвестирование и сослалась на то, что возможно требовать права признания права собственности, так как существует индивидуальноопределенная вещь. Научно-консультативный совет ФАС Центрального округа в рекомендациях от 28.05.2010 указывал, что признание права собственности на объекты незавершенного строительства невозможно [6]. Однако последующая практика производилась в соответствии с другим подходом, который был направлен на усиление защиты прав дольщиков. В итоге, был принят п. 17 Обзора от 04.12.2013, который позволил истцу требовать признания права на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте и определения размера доли в объекте долевого строительства на собственность незавершенного строительства [7, с.453-459].

В п. 15 Обзора от 04.12.2013 идет речь о том, что истец может требовать признания права собственности на квартиры, если ответчик передал предмет договоров участия в долевом строительстве в залог.

П. 19 Обзора от 04.12.2013 говорит об отказе истцу в признании права собственности, поскольку ответчик вовсе не имел права использовать земельный участок под строительство, и разрешение на строительство у него отсутствовало. Данными правами обладало другое юридическое лицо, но в правоотношениях с ним истец не состоял.

Резюмируя рассмотрение Обзора от 04.12.2013, отметим, что он разрешил ряд спорных вопросов судебной практики и закрепил случаи, когда сторона имеет право требовать признания права собственности.

Для систематизации случаев требования о признании права собственности на основе п. 13-19 Обзора от 04.12.2013, можно условно разделить данные требования на три подгруппы: признания

права собственности на объект недвижимости, на объект незавершенного строительства, права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом, соответствующую объекту долевого строительства.

Признание права собственности является неденежным требованием, которое выдвигается дольщиком. Однако, как известно, у дольщика есть выбор — заявлять о расторжении договора и выдвигать денежное требование либо требовать объект незавершенного строительства или жилое помещение.

Необходимо учитывать, что если раньше требование о передаче жилого помещения как неденежное требование не могло быть удовлетворено в рамках дела о банкротстве, то сейчас, согласно Федеральному закону от 12.07.2011 № 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и статьи 223 АПК РФ в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства» (далее — Федеральный закон от 12.07.2011 № 210-ФЗ) все споры, связанные с участием в строительстве, рассматриваются в рамках дела о банкротстве арбитражным судом.

Однако нужно отметить, что на сегодняшний день кроме реестра требований кредиторов существует реестр требований о передаче жилых помещений. Вероятно, он был создан для того, чтобы дольщики могли получить объекты незавершенного строительства и жилые помещения.

Неденежные требования могут быть погашены либо путем передачи прав на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу (consultantplus://offline/ref=3D882442E7CF4D C5D9D8AF583D09CF01F3E45D0C9856BF5E270B 7A6AAC44C42D4E2FA84A35FD30a3QCT. 201.10

Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)») или путем передачи жилых помещений в завершенном строительством многоквартирном доме в собственность (consultantplus://offline/ref=3D882442E 7CF4DC5D9D8AF583D09CF01F3E45D0C9856BF 5E270B7A6AAC44C42D4E2FA84A35FD30a3QCT. 201.11 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»). При этом судебный акт о признании права собственности выносится, если застройщик получил разрешение на ввод в эксплуатацию и если подписан документ о передаче жилого помещения (передаточный акт).

В издании под ред. И.А. Еремичева, П.В. Алексия, Р.А. Курбанова высказывается точка зрения, что получить исполнение по требованиям о признании права собственности как на объекты незавершенного строительства, так и на жилые помещения стало затруднительно после принятия Федерального закона от 12.07.2011 № 210-ФЗ. Авторы утверждают, что включенность требований о передаче жилых помещений в реестр

не всегда означает, что граждане получат эти жилые помещения. Трудности связаны с условиями передачи. Относительно передачи объекта незавершенного строительства, то, согласно ст. 201.10. Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», передача прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок осуществляется «созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу» [1].

Кроме того, передача объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при выполнении определенных в законе условий. Стоит обратить внимание на условия, закрепленные в п. 3 ст. 201.10. В частности, пп. 2 п. 3 ст.

201.10 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» закрепляет, что имущества, остающегося у должника, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди либо на специальный банковский счет должника вносятся денежные средства. [8, с.453-459] Изменения, которые предусмотрели возможность внесения денежных средств на специальный банковский счет должника, были произведены в 2013 г. для защиты прав дольщиков, однако альтернативой этому варианту по-прежнему является ситуация, когда удовлетворение требований дольщика ставится в зависимость от погашения текущих платежей и удовлетворения требований кредиторов первой и второй очереди.

Что касается передачи жилых помещений, то в этом случае закон также предусматривает множество условий, которые необходимо выполнить, и среди них пп. 4 п. 3 ст. 201. 11 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», согласно которому «имущества, которое остается у должника после передачи участникам строительства жилых помещений, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди или на специальный банковский счет должника внесены денежные средства в соответствии с пунктом 5 статьи 201.10 настоящего Федерального закона» [1].

Таким образом, в случаях, когда застройщик яв-л я ется банкротом, законодатель старался проводить политику защиты прав дольщиков, однако получить исполнение по требованиям о признании права собственности при банкротстве застройщика представляется более затруднительно, чем по общим правилам, когда застройщик банкротом не является.

Подводя итоги рассмотрению института признания права собственности в контексте правоотношений по участию в долевом строительстве, можно сделать вывод о том, что законодательное регулирование и судебная практика развиваются в направлении усиления защиты прав дольщиков, и поэтому увеличивается количество

случаев, когда удовлетворяются требования по признанию права собственности. Так, значительным изменением, которое способствует обеспечению защиты прав дольщиков, стала возможность признания право собственности на объекты незавершенного строительства. В Обзоре от 04.12.2013 Верховный Суд указал на увеличение количества случаев, когда требования о признании права собственности подлежат

1. Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» // Собрание законодательства РФ. 2002. № 43. Ст. 4190.

2. Определение Верховного Суда РФ от 14.12.2010 № 4-В10-34 // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2011. № 8. // СПС «Консультант Плюс».

3. Определение ВАС РФ от 27.06.2011 № ВАС-5434/11 по делу № А48-2034/2010 // СПС «Консультант Плюс».

4. Решение Арбитражного суда Белгородской области от 26.11.2009 по делу № А08-5800/2009-30 // СПС «Консультант Плюс».

5. «Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2014. № 3. // СПС «Консультант Плюс».

6. Рекомендации Научно-консультативного совета при ФАС ЦО от 28.05.2010. URL: http://fasco.arbitr. ru/www/recommendations/. (дата обращения: 27.04. 2015).

7. Артемьева Ю.А. Правовое регулирование представительства в сфере налогообложения // Право и политика. 2012. Москва, ООО «НБ-Медиа» стр.453-459.

8. Кузьмина О.А. Правовое регулирование долевого участия в строительстве многоквартирного дома // Закон. 2013. № 9. С. 133-140.

9. Кузьмина О.А. Проблемы определения понятия многоквартирного дома в рамках действующего законодательства Российской Федерации // Общество: политика, экономика, право. 2014. № 2. С. 53-56.

удовлетворению. Однако серьезные затруднения могут возникнуть при банкротстве застройщика, в частности, при требованиях по передаче прав на объект незавершенного строительства и земельный участок и при требованиях по передаче в собственность жилых помещений, которые могут возникнуть после признания права собственности.

1. Federal Law of 26.10.2002 № 127-FZ «On Insolvency (Bankruptcy)» // Meeting of the legislation of the Russian Federation. 2002. № 43. Art. 4190.2.

2. Determination of the Supreme Court from 14.12.2010 № 4-V10-34 // Bulletin of the Supreme Court. 2011. № 8. // ATP «Consultant Plus».

3. The definition of the RF from 27.06.2011 № VAS-5434/11 on the case number A48-2034 / 2010 // ATP «Consultant Plus».

4. The decision of the Arbitration Court of the Belgorod region from 26.11.2009 on case number A08-5800 / 2009-30 // ATP «Consultant Plus».

5. «Review the practice of allowing the courts of disputes arising in connection with the participation of citizens in the shared construction of apartment buildings and other real estate» (app. Presidium of the Supreme Court of 04.12.2013) // Bulletin of the Supreme Court. 2014. № 3. // ATP «Consultant Plus».

6. Recommendations of the Scientific Advisory Board of the Federal Antimonopoly Service of the Central Organ of 28.05.2010. URL: http://fasco.arbitr.ru/www/-recommendations/. (The date of circulation: 04.27. 2015).

7. Artemyeva S.A. Legal regulation of representation in the field of taxation // Law and Politics. 2012. Moscow, OOO «NB-Media» рр.453-459.

8. Kuzmina O.A. Legal regulation of the equity participation in the construction of apartment buildings // Act. 2013. № 9. рр. 133-140.

9. Kuzmina O.A. Problems of definition of an apartment building in the framework of the current legislation of the Russian Federation // Society: poli-t i cs , economics, law. 2014. № 2. pp 53-56.

Источник: cyberleninka.ru

Признание права собственности на объект долевого строительства

Состояние экономики нашей страны зачастую приводит к проблемам в сфере долевого участия в строительстве. У застройщиков все чаще возникают финансовые проблемы, при которых он либо затягивает сроки сдачи объекта, либо вовсе начинает проводить процедуру собственного банкротства.

В этих ситуациях дольщики находятся в крайне невыгодном положении и рискуют потерять все вложения в недвижимость. Многие из них предпочитают дожидаться, когда же застройщик начнет исполнять свои обязательства по договору. Эта тактика не всегда действенна и зачастую приводит к неблагоприятным последствиям. Гораздо надежнее предпринять самому шаги к защите своих инвестиций и признать право собственности на недвижимость в объекте долевого незавершенного строительства.

Возможность провести такую процедуру предусмотрена ст. 128, 130 Гражданского кодекса РФ. Данная категория судебных дел имеет свои особенности, в частности:

• Подавать исковое заявление необходимо в суд по месту нахождения объекта долевого строительства (ст. 30 Гражданского процессуального кодекса РФ). Граждане обращаются с таким иском в суд общей юрисдикции, юридические лица и ИП – в Арбитражный суд;
• Признать право собственности на объект долевого строительства возможно только если дом уже фактически построен, но не введен в эксплуатацию. При этом на дольщике будет лежать обязанность по доказыванию готовности дома хотя-бы на 90%.
• Дольщик может признать право собственности не на весь объект долевого строительства, а только на свою долю этого объекта. Пока объект не передан в эксплуатацию, юридически определить где «квартира», а где «машиноместо» невозможно, т.к. этим помещениям еще не присвоен юридический правовой статус.
• Признать право собственности дольщик может только при условии полного исполнения своих обязательств перед застройщиком по оплате строящегося объекта;
• Подавать исковое заявление о признании права собственности на объект незавершенного строительства дольщику необходимо до момента признания застройщика банкротом. Тогда суд обязан рассмотреть такое заявление и вынести по нему мотивированное решение. В случае введения в отношении застройщика процедуры банкротства, признать право собственности на объект долевого строительства возможно только в том случае, если на этот объект застройщиком получено разрешение на ввод в эксплуатацию, а застройщик и дольщик подписали передаточный акт до даты принятия арбитражным судом заявления о признании застройщика банкротом (ст. 201.11 Закона от 26.10.2002 №127-ФЗ).

Перед подачей искового заявления дольщику необходимо пройти досудебный этап урегулирования конфликта путем направления претензии в адрес застройщика с требованием оформить право собственности. От застройщика нужен официальный ответ. Для того, чтобы не запутаться в тонкостях правовых процедур и соблюсти все необходимые требования законодательства, рекомендуем Вам заручиться качественной правовой поддержкой опытного адвоката, специализирующегося на спорах с застройщиками по договору долевого участия в строительстве. Он подскажет Вам как действовать в конкретной ситуации, поможет составить претензию и исковое заявление, а также представит интересы доверителя в суде для наиболее успешного разрешения вопроса с застройщиком.

Источник: advokatmoskva.info

Выбор способа защиты права собственности на объект долевого строительства.

В публикации было рассмотрено правило, содержащееся в ст. 8.1. ГК и разъясняющее его правило, изложенное в п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (в ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»:
Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с п. 1 и 2 ст. 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ.

Напомню вывод:

Иск о признании права собственности на объект недвижимости может быть заявлен только в том случае, когда возникновение права собственности Законом допускается до его регистрации, и такие основания возникли, или же регистрации ранее они не подлежали вовсе. Спор о наличии или отсутствии вещного права на такой объект, по сути, сводится к спору о правильности записи в ЕГРП.

И вот этот:

По изложенным причинам как ошибка в выборе способа защиты права должны расцениваться требования о признании права собственности иски покупателя к продавцу по исполняемому договору продажи, и даже в тех случаях, когда договор исполнен в части передачи объекта и его оплаты, но продавец уклоняется от регистрации перехода права собственности.

В этой связи интересными становятся позиции, изложенные в п. 14 и 17 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) (ред. от 04.03.2015). (далее по тексту Обзор):

14. В случае уклонения застройщика от заключения основного договора участия в долевом строительстве и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, фактически законченного строительством, истец, денежные средства которого привлечены для строительства дома, имеет право на признание права собственности на квартиру.

17. Требование лица, заключившего предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием ее предварительной оплаты и исполнившего такое обязательство, о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры подлежит удовлетворению.
Видим, что позиция ВС сводится к тому, что иск о признании права собственности на объект недвижимости может быть удовлетворён и при условии отсутствия государственной регистрации перехода права.

Сопоставив два изложенных правила, применив правила ст. 8.1. ГК, указывающие при каких условиях может быть удовлетворён иск о признании права собственности, приходим к выводу, что речь в п. 14 и в п. 17 указанного выше Обзора идёт как раз об исключении из принципа внесения, т.е. это как раз тот случай, когда право собственности в силу отдельного указания закона возникает независимо от государственной регистрации.

Посмотрим на обоснование этой позиции в Обзоре.

Так в пункте 14 Обзора ВС ссылается на положения ст. 130 и ст. 218 ГК РФ, т.е. на общие положения о недвижимости как объекте права и общие основания о возникновении права собственности, не содержащие каких-либо изъятий из принципа внесения, позволяющих признавать права на недвижимость в отсутствие факта их государственной регистрации.
Суд, мотивируя решение, пришёл к выводу о том, что, цитирую: «спорное помещение по техническим характеристикам является квартирой в многоквартирном жилом доме, ответчик не выполняет обязательства по вводу дома в эксплуатацию и уклоняется от заключения основного договора, тем самым нарушает права истца на квартиру». Таким образом, ВС указывает на возможность признания права в силу нарушения обязательственных отношений между сторонами.

В пункте 17 Обзора, где речь идёт уже «о признании права собственности на долю в праве в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры» ВС, обосновывая возможность удовлетворения такого иска, ссылается на положения тех же ст. 130, 218 ГК, а также ст. 12, 309, 310 ГК и ст. 3 ГПК.

При этом ВС, оставляя в силе решение Никулинского районного суда города Москвы, которым было признано право на проинвестированную долю жилого помещения в виде квартиры с указанными характеристиками, отвергает выводы апелляционной инстанции о невозможности признания такого права за инвестором, указавшей, что право собственности истца как соинвестора на недвижимое имущество, созданное в результате инвестиционного договора, не может возникнуть ранее распределения долей между участниками инвестиционного проекта. Выполнение соинвестором обязательств по финансированию инвестора, по мнению Московского городского суда, влечет лишь возникновение права требовать от инвестора передачи находящейся в его собственности индивидуально-определенной части в объекте инвестиций.

При этом, соглашаясь с решением суда первой инстанции, ВС указал, что суд правильно исходил из того, что, подписав с ответчиком договор о намерении заключить в будущем договор купли-продажи квартиры и полностью выполнив его условия, в силу ст. 7 Закона РСФСР от 26 июня 1991 года N 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», ст. 4,6,8 Федерального закона от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» и ст. 5 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» стала лицом, которому должно принадлежать право собственности на долю в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры.

Следует сказать, что ссылка на положения этих законов не случайна. Так длительное время существовала точка зрения, что положения п. 5 ст. 5 Закон РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», абз. ст.

6 Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ«Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», а именно о том, что инвесторы имеют право на «владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений» следует истолковывать как возникновение права собственности в силу содержащейся в норме триады правомочий права собственности (п. 1 ст. 209 ГК).

Однако, в дальнейшем такой подход был отвергнут правовой позицией, содержащейся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана в будущем» (далее Постановление № 54). Так суд в абзаце 2 п. 4 Постановления указал следующее:

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, ст. 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», ст. 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам п. 2 ст. 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.
При этом разъяснения, содержащиеся в настоящем Постановлении 54 (за исключением абзаца второго пункта 4), не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону о долевом участии в строительстве. Что означает, если изложить это другими словами, что признать права собственности гражданина на объект инвестиций до государственной регистрации перехода права собственности, нельзя.

В двух руководящих актах высших судов видим два диаметрально противоположных подхода к разрешению однотипного спора о признании права собственности на объект недвижимости: право собственности инвестора на объект инвестиций по иску о признании признано быть не может до государственной регистрации перехода права собственности, и право собственности инвестора на объект инвестиций может быть признано по иску о признании права и до государственной регистрации перехода права и даже до государственной законченного строительством объекта.

Какой же из подходов является правильным или предпочтительным? Что отличает эти два подхода доктринально?

Представляется, что доктринально правильным является подход, изложенный в Постановлении 54 последовательно подтверждающий правила, изложенные в п. 8.1. ГК, а также положения Постановления совместного Пленума ВАС и ВС № 10/22.

Любые противоречия исключаются, если ответить на вопрос о моменте и субъекте возникновения права собственности на взводимый на земельном участке объект. Из общего правила о единой судьбе земельного участка и возводимого на нём объекте следует, что собственником возведённого на земельном участке объекта становится застройщик этого объекта (в данном случае мы отталкиваемся от того, что между инвестором и застройщиком заключен договор ДДУ, а застройщик должен обладать правом на земельный участок).

Анализ положений «Об участии в долевом строительстве не оставляет в этом никаких сомнений (см., например, ст. 2, ст. 8, ст. 13 указанного Закона).

Напротив, позиция ВС в комментируемом Обзоре основана скорее на желании, не восполняя пробел законодательства, устранить элемент социальной напряженности в таком чувствительном секторе гражданских правоотношений (см., например, Определение Верховного Суда РФ от 24.02.2015 N 305-ЭС14-1186 по делу N А40-80775/2013, где ВС ссылается на принцип равенства участников оборота, объясняя это тем, что до рассмотрения этого дела, другими судами аналогичные иски были удовлетворены по аналогичным основаниям со ссылкой на Обзор).

Несомненно, мотивы защиты непрофессионального участника оборота заслуживают внимания, но, в свою очередь, такое регулирование создаёт иные сложности, как всегда возникающие остро на стадии банкротства. Так, сложно будет ответить на вопрос о правовом положении собственника в общей долевой собственности на незавершённый строительством объект в процедуре банкротства: его, инвестора, правое положение, возможная судьба объекта сталкивается с интересами кредиторов, которые такого права в силу каких – либо причин не получили.

Становится ли собственник доли обязанным по отношению к кредиторам, возлагаются ли на него соответствующие финансовые обязательства в случае принятия решении я о достройке объекта незавершённого строительства и т.п.

Практикующие юристы, в зависимости от того, на какой стороне им приходится выступить: застройщика или инвестора, конечно же смогут использовать любой подход из изложенных выше, но такая пестрота практики на пользу обороту не работает.

В последнее время в связи с реформированием ГК в СМИ появилось много публикаций по вопросам недвижимости, регистрационной системы, вещных прав и права собственности на недвижимость.

Тем, кто интересуется могу посоветовать публикации, во-первых, Суханова Е.А., Витрянского В.В., а также Бевзенко Р.С., очень хорошо разбирающегося в вопросах недвижимости, М. Церковникова, М. Ерохиной.

Источник: pravorub.ru