Признание права собственности в объекте незавершенного строительства при банкротстве застройщика

Постановление Конституционного Суда РФ от 21 июля 2022 г. № 34-П: залоговые кредиторы, в том числе соинвесторы нежилых помещений, вправе получить от Фонда развития территорий при передаче ему объекта незавершенного строительства денежную компенсацию в связи с утратой права залога.О порядке расчета и выплаты Фондом компенсации залоговым кредиторам читайте в статье.

Банкротство застройщика: что делать дольщику?

• Правовые последствия банкротства застройщиков
• Что делать дольщику при банкротстве застройщика?
• Объект долевого строительства не введен в эксплуатацию
• Объект долевого строительства введен в эксплуатацию, но не передан дольщику до возбуждения дела о банкротстве
• Объект долевого строительства введен в эксплуатацию и передан дольщику до возбуждения дела о банкротстве
• Чек-лист дольщика при введении процедуры банкротства в отношении застройщика
• Наглядный алгоритм действий дольщика при банкротстве застройщика
• А что делать, если дольщик расторг договор участия в долевом строительстве?
• Иные способы защиты дольщиков при банкротстве застройщика
• Обращение с требованием к страховщику
• Обращение с требованием к поручителю
• Выплата Фондом возмещения участникам строительства (если застройщик отчислял деньги в Фонд)
• Защита прав дольщиков при использовании счетов эскроу

Правовые последствия банкротства застройщиков

• все иски к застройщику, в том числе иски в отношении недвижимого имущества (признание права собственности, истребование из незаконного владения, признание доли в праве собственности на незавершенное строительство и т.д.) с даты введения процедуры банкротства предъявляются дольщиками в арбитражный суд в рамках дела о банкротстве
• дольщик вправе в установленные сроки подать заявление о включении требования в реестр требований участников долевого строительства , если объект долевого строительства дольщику не передан (применимо только для некоторых объектов, для иных объектов закон предусматривает включение денежных требований)

При введении в отношении застройщика процедуры банкротства суд проверяет дату поступления искового заявления о признании права собственности (иных исков к застройщику) в суд. Если истец обратился с таким иском после введения процедуры банкротства в отношении застройщика, то рассмотрение заявленных исковых требований вне рамок дела о банкротстве, рассматриваемого арбитражным судом, невозможно (п.

Признание права собственности на долю

1 ст. 201.4, пп. 1 п. 1 ст. 201.8 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» – далее Закон о банкротстве).

В этом случае суд отказывает истцу в принятии искового заявления, поскольку оно не подлежит рассмотрению и разрешению в порядке гражданского судопроизводства, а рассматривается и разрешается в ином судебном порядке (п. 1 ч. 1 ст. 134 ГПК РФ), и прекращает производство по делу (п. 1 ст. 220 ГПК РФ).

Новые правила о банкротстве застройщиков | Зайцев О.Р.

В этой ситуации истец вправе обратиться с иском (заявлением) о признании права собственности, в том числе на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика (например, Определения Верховного Суда РФ от 25.03.2015 № 306-ЭС15-2370 по делу № А55-6250/2009, от 24.02.2015 № 305-ЭС14-1186 по делу № А40-80775/2013, Определение Московского городского суда от 15.04.2014 № 4г/4-3872, Апелляционное определение Московского городского суда от 22.01.2014 по делу № 33-877).

При этом в судах сложилась различная практика относительно исковых заявлений, предъявленных к иному юридическому лицу, но по объекту, застройщиком по которому является застройщик – банкрот (застройщик объекта строительства определяется в разрешении на строительство, а также в разрешении на ввод дома в эксплуатацию). Например, некоторые застройщики используют схему продажи: договор паенакопления, договор участия в ЖСК (то есть договоры заключаются не с застройщиком, а с Жилищно-строительным кооперативом). В этом случае юридически возникают корпоративные отношения (не договорные отношения) между дольщиком и ЖСК. Как правило, большинство судов признают ответчиком по таким делам ЖСК, а поэтому даже в случае банкротства застройщика принимают иски к ЖСК, рассматривают. Но по мнению иных судов (например, Долгопрудненского суда Московской области) такие иски подлежат в любом случае предъявлению к застройщику, а поэтому должны быть предъявлены в арбитражный суд.

Данное различие судебной практики необходимо учитывать дольщикам, купившим квартиры по договору участия в ЖСК, при затягивании процесса оформления права собственности застройщиком обращаться в суд с иском о признании права собственности, так как в случае банкротства застройщика оформить собственность через суд будет дольше, дороже и сложнее.

Что делать дольщику при банкротстве застройщика?

В первую очередь дольщику нужно проверить, применены ли судом особые правила о банкротстве застройщика (параграф 7 Закона о банкротстве). Если данные правила не применены, то дольщику, имеющему требование о передаче объекта долевого строительства, необходимо заявить в арбитражный суд ходатайство о применении, иначе такой дольщик не сможет включить свои требования о передаче объекта долевого строительства в специальный реестр требований участников строительства (до применения специальных правил о банкротстве застройщика такого реестра не существует, дело о банкротстве рассматривается по общим правилам).

Пример формулировки в решении суда о применении специальных правил о банкротстве застройщиков

Если правила параграфа 7 Закона о банкротстве применены в деле о банкротстве вашего застройщика, то порядок следующих действий зависит от вида объекта долевого строительства и текущего его статуса.

Объект долевого строительства не введен в эксплуатацию

В этом случае дольщику необходимо включить свои требования в реестр. В какой реестр требования должны быть включены и в каком порядке зависит от вида объекта долевого строительства.

Если вы приобрели у застройщика жилое помещение, машино-место или нежилое помещение площадью менее 7 кв. м., то вы имеете право включить ваши требования в специальный реестр — реестр требований участников строительства.

После включения требований в реестр дольщик должен отслеживать важные события по делу о банкротстве, контролировать работу конкурсного управляющего, принимать участие в собраниях кредиторов, рассматривающих отчеты конкурсного управляющего и принимающих решения о дальнейшей судьбе объекта незавершенного строительства. Активно пользуясь своими правами и преимуществами, вы можете влиять на ход процедуры банкротства и повышать свои шансы на получение объекта долевого строительства.

Важно: Включение требований в реестр требований участников строительства не является основанием для возникновения права собственности на объект недвижимости и регистрации его в Росреестре.

Погашение требований путем передачи объектов долевого строительства дольщикам осуществляется только в случае принятия такого решения общим собранием участников строительства при условии соблюдения целого ряда условий, предусмотренных Законом о банкротстве. В дальнейшем решение дольщиков утверждается арбитражным судом (выносится определение суда). И только после фактической передачи объекта долевого строительства и подписания передаточного документа дольщик вправе обратиться в Росреестр для регистрации возникшего права собственности.

Для иных объектов долевого строительства закон предусматривает возможность включить требования только в реестр денежных требований. Однако в судебной практике выработался другой способ защиты таких дольщиков — признание доли в праве собственности на объект незавершенного строительства.

Объект долевого строительства введен в эксплуатацию, но не передан дольщику до возбуждения дела о банкротстве

В этом случае дольщику также необходимо включить свои требования в реестр в соответствии с правилами, изложенными выше. Покупатели нежилых помещений площадью более 7 кв.м. также могут признать свое право на объект незавершенного строительства.

Объект долевого строительства введен в эксплуатацию и передан дольщику до возбуждения дела о банкротстве

Если застройщик передал дольщик объект долевого строительства по передаточному акту или иному документу, а также без документов фактически, дольщик может признать свое право собственности на недвижимость в судебном порядке. В последнем случае (при отсутствии передаточного документа) дольщику придется в суде также доказать факт передачи объекта.

Также дольщик может признать право собственности на введенный в эксплуатацию, но не переданный ему объект, если право собственности на более чем 1/3 объектов в доме признано судом или зарегистрировано в Росреестре. В данном случае нужно подтвердить данный факт.

Чек-лист дольщика при введении процедуры банкротства в отношении застройщика

• Проверить, применены ли банкротству компании правила о банкротстве застройщиков (Параграф 7 Закона о банкротстве)
• Проверить стадию строительства (введен ли дом в эксплуатацию)
• Проверить статус объекта долевого строительства, если дом введен в эксплуатацию (зарегистрированы ли на объект какие-либо права, обременения)
• Проверить текущую процедуру банкротства и сроки для включения в реестр в соответствии с судебным актом и публикацией в газете «Коммерсантъ»
• Направить заявление о включении в реестр конкурсному управляющему (если объект не введен в эксплуатацию и не передан дольщику)
• Направить в суд заявление о признании права собственности (если объект введен в эксплуатацию и передан дольщику)

Наглядный алгоритм действий дольщика при банкротстве застройщика

А что делать, если дольщик расторг договор участия в долевом строительстве?

Денежные требования участников строительства, возникшие в связи с расторжением договора о приобретении жилого помещения, машино-места или нежилого помещения площадью менее 7 кв.м., признанием такого договора незаключенным или недействительным, также включаются в реестр требований участников строительства конкурсным управляющим на основании заявления дольщика. При некоторых условиях такие дольщики могут получить объект долевого строительства.
Иные денежные требования дольщиков, в том числе возникшие в связи с расторжением ДДУ о приобретении нежилого помещения площадью более 7 кв.м. рассматриваются и включаются в общий реестр денежных требований кредиторов арбитражным судом.

Иные способы защиты дольщиков при банкротстве застройщика

Помимо установленных Законом о банкротстве мер защиты дольщиков, существует несколько дополнительных способов защиты участников строительства при банкротстве должника.

Обращение с требованием к страховщику

Если ответственность застройщика за неисполнение своих обязательств перед участниками строительства была застрахована, то в случае признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства участник строительства вправе потребовать от страховщика выплаты страховой суммы. При этом наступление страхового случая подтверждается, в частности, решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, а также выпиской из реестра требований участников строительства. Порядок и условия выплаты в этом случае определяются правилами страхования.

Обращение с требованием к поручителю

Если исполнение обязательств застройщика по договору долевого участия было обеспечено поручительством банка, участник строительства вправе потребовать выплаты денежных средств от поручителя. Порядок и условия выплаты в этом случае определяются договором поручительства.

Выплата Фондом возмещения участникам строительства (если застройщик отчислял деньги в Фонд)

Решение о выплате участникам долевого строительства компенсации Фондом также принимается на общем собрании участников долевого строительства жилого комплекса.

После выплаты Фондом компенсации участникам долевого строительства Фонд приобретает права требования к застройщику, его требования включаются в реестр.

В соответствии с Законом о компенсационном фонде выплата фондом возмещения участнику осуществляется в размере уплаченной цены такого договора, но не более предельной суммы возмещения, определяемой как произведение общей площади всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков, подлежащих передаче гражданину — участнику долевого строительства, но не более 120 кв.м., и показателя средней рыночной стоимости 1 кв.м. общей площади жилого помещения на первичном рынке жилья в соответствующем субъекте РФ, значение которого определяется в период, в который был заключен договор.

При этом выплата возможна только в том случае, если по данному ДДУ застройщик произвел отчисления в фонд.

Кроме того, физическое лицо, которое приобрело у юридического лица — участника долевого строительства право требования по договору участия в долевом строительстве, предусматривающему передачу жилого помещения, после возбуждения производства по делу о банкротстве застройщика, не имеет права на получение возмещения по такому договору (то есть это ограничение относится к тем, кто приобрел после подачи заявления о признании застройщика банкротом права требования по договору уступки у юридического лица; к покупателям квартир по ДДУ напрямую от застройщика или по договору уступки, заключенному с физическими лицами, такое ограничение не применяется).

Защита прав дольщиков при использовании счетов эскроу

Для строительства многоквартирных домов застройщики могут привлекать денежные средства граждан с использованием счетов эскроу в уполномоченных банках. На этих счетах средства дольщиков для оплаты по ДДУ блокируются и перечисляются застройщику только после исполнения им своих обязательств по договору. Тем самым дольщикам гарантируется, что их средства не будут растрачены застройщиком и они получат свои квартиры либо им вернут деньги, если этого не произойдет.

Денежные средства дольщиков на счетах эскроу подлежат обязательному страхованию на случай отзыва (аннулирования) у банка лицензии на совершение банковских операций или введения Банком России моратория на удовлетворение требований кредиторов. Возмещение выплачивается в размере 100% размещенных на счете эскроу средств, но не более 10 миллионов рублей.

Особенностью использования такого способа расчетов является тот факт, что участник долевого строительства при банкротстве застройщика вправе в любой момент отказаться от договора участия в долевом строительстве, что влечет за собой прекращение счета эскроу и договора счета эскроу.

В дальнейшем после погашения записи в Росреестре о регистрации ДДУ банк, в котором открыт счет эскроу возвращает деньги участнику долевого строительства.

Вместе с тем, участник строительства также вправе включить свои требования к застройщику в реестр требований участников долевого строительства. В этом случае при погашении требований такого участника долевого строительства деньги с счета эскроу списываются на специальный счет застройщика для расчетов с иными кредиторами (в определенном законом порядке). Если участник включит свои требования в реестр, а затем откажется от ДДУ, то такой отказ является основанием для исключения требований из реестра.

Требуется юрист по банкротству застройщиков? Для оценки перспективы решения вашего вопроса и расчета стоимости услуг п озвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или о ставьте заявку.

https://www.dvitex.ru/poleznoe/dolevoe-sroitelstvo/bankrotstvo-zastroyshika/bankrotstvo-zastrojshika-chto-delat-dolshikam/ ООО «Юридическая компания «Двитекс» Юридические услуги с оплатой по результату

Банкротство застройщика: что делать дольщику?

• Правовые последствия банкротства застройщиков
• Что делать дольщику при банкротстве застройщика?
• Объект долевого строительства не введен в эксплуатацию
• Объект долевого строительства введен в эксплуатацию, но не передан дольщику до возбуждения дела о банкротстве
• Объект долевого строительства введен в эксплуатацию и передан дольщику до возбуждения дела о банкротстве
• Чек-лист дольщика при введении процедуры банкротства в отношении застройщика
• Наглядный алгоритм действий дольщика при банкротстве застройщика
• А что делать, если дольщик расторг договор участия в долевом строительстве?
• Иные способы защиты дольщиков при банкротстве застройщика
• Обращение с требованием к страховщику
• Обращение с требованием к поручителю
• Выплата Фондом возмещения участникам строительства (если застройщик отчислял деньги в Фонд)
• Защита прав дольщиков при использовании счетов эскроу

Правовые последствия банкротства застройщиков

• все иски к застройщику, в том числе иски в отношении недвижимого имущества (признание права собственности, истребование из незаконного владения, признание доли в праве собственности на незавершенное строительство и т.д.) с даты введения процедуры банкротства предъявляются дольщиками в арбитражный суд в рамках дела о банкротстве
• дольщик вправе в установленные сроки подать заявление о включении требования в реестр требований участников долевого строительства , если объект долевого строительства дольщику не передан (применимо только для некоторых объектов, для иных объектов закон предусматривает включение денежных требований)

При введении в отношении застройщика процедуры банкротства суд проверяет дату поступления искового заявления о признании права собственности (иных исков к застройщику) в суд. Если истец обратился с таким иском после введения процедуры банкротства в отношении застройщика, то рассмотрение заявленных исковых требований вне рамок дела о банкротстве, рассматриваемого арбитражным судом, невозможно (п.

1 ст. 201.4, пп. 1 п. 1 ст. 201.8 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» – далее Закон о банкротстве).

В этом случае суд отказывает истцу в принятии искового заявления, поскольку оно не подлежит рассмотрению и разрешению в порядке гражданского судопроизводства, а рассматривается и разрешается в ином судебном порядке (п. 1 ч. 1 ст. 134 ГПК РФ), и прекращает производство по делу (п. 1 ст. 220 ГПК РФ).

В этой ситуации истец вправе обратиться с иском (заявлением) о признании права собственности, в том числе на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика (например, Определения Верховного Суда РФ от 25.03.2015 № 306-ЭС15-2370 по делу № А55-6250/2009, от 24.02.2015 № 305-ЭС14-1186 по делу № А40-80775/2013, Определение Московского городского суда от 15.04.2014 № 4г/4-3872, Апелляционное определение Московского городского суда от 22.01.2014 по делу № 33-877).

При этом в судах сложилась различная практика относительно исковых заявлений, предъявленных к иному юридическому лицу, но по объекту, застройщиком по которому является застройщик – банкрот (застройщик объекта строительства определяется в разрешении на строительство, а также в разрешении на ввод дома в эксплуатацию). Например, некоторые застройщики используют схему продажи: договор паенакопления, договор участия в ЖСК (то есть договоры заключаются не с застройщиком, а с Жилищно-строительным кооперативом). В этом случае юридически возникают корпоративные отношения (не договорные отношения) между дольщиком и ЖСК. Как правило, большинство судов признают ответчиком по таким делам ЖСК, а поэтому даже в случае банкротства застройщика принимают иски к ЖСК, рассматривают. Но по мнению иных судов (например, Долгопрудненского суда Московской области) такие иски подлежат в любом случае предъявлению к застройщику, а поэтому должны быть предъявлены в арбитражный суд.

Данное различие судебной практики необходимо учитывать дольщикам, купившим квартиры по договору участия в ЖСК, при затягивании процесса оформления права собственности застройщиком обращаться в суд с иском о признании права собственности, так как в случае банкротства застройщика оформить собственность через суд будет дольше, дороже и сложнее.

Что делать дольщику при банкротстве застройщика?

В первую очередь дольщику нужно проверить, применены ли судом особые правила о банкротстве застройщика (параграф 7 Закона о банкротстве). Если данные правила не применены, то дольщику, имеющему требование о передаче объекта долевого строительства, необходимо заявить в арбитражный суд ходатайство о применении, иначе такой дольщик не сможет включить свои требования о передаче объекта долевого строительства в специальный реестр требований участников строительства (до применения специальных правил о банкротстве застройщика такого реестра не существует, дело о банкротстве рассматривается по общим правилам).

Пример формулировки в решении суда о применении специальных правил о банкротстве застройщиков

Если правила параграфа 7 Закона о банкротстве применены в деле о банкротстве вашего застройщика, то порядок следующих действий зависит от вида объекта долевого строительства и текущего его статуса.

Объект долевого строительства не введен в эксплуатацию

В этом случае дольщику необходимо включить свои требования в реестр. В какой реестр требования должны быть включены и в каком порядке зависит от вида объекта долевого строительства.

Если вы приобрели у застройщика жилое помещение, машино-место или нежилое помещение площадью менее 7 кв. м., то вы имеете право включить ваши требования в специальный реестр — реестр требований участников строительства.

После включения требований в реестр дольщик должен отслеживать важные события по делу о банкротстве, контролировать работу конкурсного управляющего, принимать участие в собраниях кредиторов, рассматривающих отчеты конкурсного управляющего и принимающих решения о дальнейшей судьбе объекта незавершенного строительства. Активно пользуясь своими правами и преимуществами, вы можете влиять на ход процедуры банкротства и повышать свои шансы на получение объекта долевого строительства.

Важно: Включение требований в реестр требований участников строительства не является основанием для возникновения права собственности на объект недвижимости и регистрации его в Росреестре.

Погашение требований путем передачи объектов долевого строительства дольщикам осуществляется только в случае принятия такого решения общим собранием участников строительства при условии соблюдения целого ряда условий, предусмотренных Законом о банкротстве. В дальнейшем решение дольщиков утверждается арбитражным судом (выносится определение суда). И только после фактической передачи объекта долевого строительства и подписания передаточного документа дольщик вправе обратиться в Росреестр для регистрации возникшего права собственности.

Для иных объектов долевого строительства закон предусматривает возможность включить требования только в реестр денежных требований. Однако в судебной практике выработался другой способ защиты таких дольщиков — признание доли в праве собственности на объект незавершенного строительства.

Объект долевого строительства введен в эксплуатацию, но не передан дольщику до возбуждения дела о банкротстве

В этом случае дольщику также необходимо включить свои требования в реестр в соответствии с правилами, изложенными выше. Покупатели нежилых помещений площадью более 7 кв.м. также могут признать свое право на объект незавершенного строительства.

Объект долевого строительства введен в эксплуатацию и передан дольщику до возбуждения дела о банкротстве

Если застройщик передал дольщик объект долевого строительства по передаточному акту или иному документу, а также без документов фактически, дольщик может признать свое право собственности на недвижимость в судебном порядке. В последнем случае (при отсутствии передаточного документа) дольщику придется в суде также доказать факт передачи объекта.

Также дольщик может признать право собственности на введенный в эксплуатацию, но не переданный ему объект, если право собственности на более чем 1/3 объектов в доме признано судом или зарегистрировано в Росреестре. В данном случае нужно подтвердить данный факт.

Чек-лист дольщика при введении процедуры банкротства в отношении застройщика

• Проверить, применены ли банкротству компании правила о банкротстве застройщиков (Параграф 7 Закона о банкротстве)
• Проверить стадию строительства (введен ли дом в эксплуатацию)
• Проверить статус объекта долевого строительства, если дом введен в эксплуатацию (зарегистрированы ли на объект какие-либо права, обременения)
• Проверить текущую процедуру банкротства и сроки для включения в реестр в соответствии с судебным актом и публикацией в газете «Коммерсантъ»
• Направить заявление о включении в реестр конкурсному управляющему (если объект не введен в эксплуатацию и не передан дольщику)
• Направить в суд заявление о признании права собственности (если объект введен в эксплуатацию и передан дольщику)

Наглядный алгоритм действий дольщика при банкротстве застройщика

А что делать, если дольщик расторг договор участия в долевом строительстве?

Денежные требования участников строительства, возникшие в связи с расторжением договора о приобретении жилого помещения, машино-места или нежилого помещения площадью менее 7 кв.м., признанием такого договора незаключенным или недействительным, также включаются в реестр требований участников строительства конкурсным управляющим на основании заявления дольщика. При некоторых условиях такие дольщики могут получить объект долевого строительства.
Иные денежные требования дольщиков, в том числе возникшие в связи с расторжением ДДУ о приобретении нежилого помещения площадью более 7 кв.м. рассматриваются и включаются в общий реестр денежных требований кредиторов арбитражным судом.

Иные способы защиты дольщиков при банкротстве застройщика

Помимо установленных Законом о банкротстве мер защиты дольщиков, существует несколько дополнительных способов защиты участников строительства при банкротстве должника.

Обращение с требованием к страховщику

Если ответственность застройщика за неисполнение своих обязательств перед участниками строительства была застрахована, то в случае признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства участник строительства вправе потребовать от страховщика выплаты страховой суммы. При этом наступление страхового случая подтверждается, в частности, решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, а также выпиской из реестра требований участников строительства. Порядок и условия выплаты в этом случае определяются правилами страхования.

Обращение с требованием к поручителю

Если исполнение обязательств застройщика по договору долевого участия было обеспечено поручительством банка, участник строительства вправе потребовать выплаты денежных средств от поручителя. Порядок и условия выплаты в этом случае определяются договором поручительства.

Выплата Фондом возмещения участникам строительства (если застройщик отчислял деньги в Фонд)

Решение о выплате участникам долевого строительства компенсации Фондом также принимается на общем собрании участников долевого строительства жилого комплекса.

После выплаты Фондом компенсации участникам долевого строительства Фонд приобретает права требования к застройщику, его требования включаются в реестр.

В соответствии с Законом о компенсационном фонде выплата фондом возмещения участнику осуществляется в размере уплаченной цены такого договора, но не более предельной суммы возмещения, определяемой как произведение общей площади всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков, подлежащих передаче гражданину — участнику долевого строительства, но не более 120 кв.м., и показателя средней рыночной стоимости 1 кв.м. общей площади жилого помещения на первичном рынке жилья в соответствующем субъекте РФ, значение которого определяется в период, в который был заключен договор.

При этом выплата возможна только в том случае, если по данному ДДУ застройщик произвел отчисления в фонд.

Кроме того, физическое лицо, которое приобрело у юридического лица — участника долевого строительства право требования по договору участия в долевом строительстве, предусматривающему передачу жилого помещения, после возбуждения производства по делу о банкротстве застройщика, не имеет права на получение возмещения по такому договору (то есть это ограничение относится к тем, кто приобрел после подачи заявления о признании застройщика банкротом права требования по договору уступки у юридического лица; к покупателям квартир по ДДУ напрямую от застройщика или по договору уступки, заключенному с физическими лицами, такое ограничение не применяется).

Защита прав дольщиков при использовании счетов эскроу

Для строительства многоквартирных домов застройщики могут привлекать денежные средства граждан с использованием счетов эскроу в уполномоченных банках. На этих счетах средства дольщиков для оплаты по ДДУ блокируются и перечисляются застройщику только после исполнения им своих обязательств по договору. Тем самым дольщикам гарантируется, что их средства не будут растрачены застройщиком и они получат свои квартиры либо им вернут деньги, если этого не произойдет.

Денежные средства дольщиков на счетах эскроу подлежат обязательному страхованию на случай отзыва (аннулирования) у банка лицензии на совершение банковских операций или введения Банком России моратория на удовлетворение требований кредиторов. Возмещение выплачивается в размере 100% размещенных на счете эскроу средств, но не более 10 миллионов рублей.

Особенностью использования такого способа расчетов является тот факт, что участник долевого строительства при банкротстве застройщика вправе в любой момент отказаться от договора участия в долевом строительстве, что влечет за собой прекращение счета эскроу и договора счета эскроу.

В дальнейшем после погашения записи в Росреестре о регистрации ДДУ банк, в котором открыт счет эскроу возвращает деньги участнику долевого строительства.

Вместе с тем, участник строительства также вправе включить свои требования к застройщику в реестр требований участников долевого строительства. В этом случае при погашении требований такого участника долевого строительства деньги с счета эскроу списываются на специальный счет застройщика для расчетов с иными кредиторами (в определенном законом порядке). Если участник включит свои требования в реестр, а затем откажется от ДДУ, то такой отказ является основанием для исключения требований из реестра.

Источник: www.dvitex.ru

Признание права на квартиру в банкротстве

Изменения законодательства, которые регулируют строительство объектов и привлечение денежных средств от граждан, неправильное распределение застройщиком привлеченных средств иногда приводят не только к банкротству застройщика, но и к тому, что люди не один год проводят в судах, чтобы получить право на построенный за их счет объект.

Пострадавшие от недобросовестного застройщика лица не всегда правильно выбирают способ защиты своих прав, что приводит к тому, что годы, потраченные на судебные споры, не приводят к их восстановлению, как например это произошло в деле NoА55-36158/2009. https://kad.arbitr.ru/Card/51c3d57b-ff11-4f4c-ab77-6f74a8d58c79.

11.04.2011 в отношении компании-застройщика [ЗАО «Инвестиционная Строительная Корпорация «Средневолжскстрой»] введено конкурсное производство, предприятие признано несостоятельным [банкротом].

Лица, поучаствовавшие в строительстве многоквартирного жилого дома, в банкротом деле заявили требования о признании права собственности на объект и о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 16.02.2017 оставленным без изменений постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2017 в удовлетворении заявлений отказано. Арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 05.12.2017 направил спор на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области. При новом рассмотрении спора определением Арбитражного суда Самарской области от 08.06.2018 заявления были удовлетворены. Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 22.01.2019 указанное определение оставлено без изменения

Не согласившись с такими решениями, в Верховный Суд Российской Федерации поданы кассационные жалобы от конкурсного управляющего корпорацией и ООО «Стройпроектсервис» [субъект, которому переданы права и обязанности застройщика]. Верховный Суд Российской Федерации рассмотрев дело, поставил в нем точку.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований Верховный Суд Российской Федерации пришел к выводу, что жилой дом не достроен. Ни законом, ни условиями договоров не предусмотрено возникновение общей долевой собственности на незавершенное строительством здание.

Кроме того, отказывая в удовлетворении заявленных требований суд указал, что по результатам конкурсного отбора Министерство строительства Самарской области поручило новому обществу [кассатору] завершить строительство жилого дома как проблемного объекта; между Министерством и обществом заключено соглашение о сотрудничестве; составлен градостроительный план земельного участка; обществом разработана проектная документация для завершения строительства; земельный участок предоставлен обществу по договору субаренды от 15.07.2017, на основании изложенного суд сделал вывод о том, что истцы не лишены права обратиться в суд с надлежащим требованием к надлежащему ответчику и в удовлетворении заявленных требований отказал.

Следует отметить, что привлечение нового застройщика [что имело место в рассматриваемом деле] к завершению строительства объекта, является относительно новой процедурой. Она введена ст. 12 Федерального закона от 29 декабря 2015 г. No 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и начала действовать с 29.12.2015 года. Такой институт представляет собой возмездную передачу имущества [в том числе имущественных прав] и обязательств застройщика, в отношении которого введена процедура банкротства, иному застройщику.

Признание права собственности на квартиру – предусмотренный законом способ защиты нарушенного права. Такой способ предусмотрен п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве и возможен только в случае если застройщик получил разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, и застройщиком, и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом был подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения [п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве].

Источник: zakon.ru