Проблемы по строительству жилья

На красноярском рынке недвижимости можно найти какое угодно жильё — от видавших виды панельных домов до элитных жилкомплексов с броскими названиями и запредельной ценой за «квадрат». Но чем отличаются новые дома от старых? И с какими проблемами, о которых заранее никогда не расскажут продавцы, столкнется покупатель квартиры? Найти ответы Newslab помог профессор Рашит Назиров, доктор технических наук, заведующий кафедры проектирования зданий и экспертизы недвижимости Сибирского федерального университета.

На красноярском рынке недвижимости можно найти какое угодно жильё — от видавших виды панельных домов до элитных жилкомплексов с броскими названиями и запредельной ценой за «квадрат». Но чем отличаются новые дома от старых? И с какими проблемами, о которых заранее никогда не расскажут продавцы, столкнется покупатель квартиры? Найти ответы Newslab помог профессор Рашит Назиров, доктор технических наук, заведующий кафедры проектирования зданий и экспертизы недвижимости Сибирского федерального университета.

Проблемы жилья для строителей БАМа. Время. Прожектор перестройки. Эфир 5 мая 1988

В Красноярске можно увидеть, как дома самых разных технологий и лет постройки соседствуют друг с другом

Неизменные «панельки»

Начнем мы с самого распространенного и популярного жилья — панельных домов. Массовое распространение эти дома получили в послевоенные годы, когда города были разрушены, а люди нуждались в новых домах. Строить их нужно было массово и быстро, а панельная технология идеально соответствовала обоим условиям.

В Красноярске в свое время было три предприятия, выпускавших дома панельного типа:

• з авод «Культбытстрой»;
• Завод крупного панельного домостроения (ЗКПД), выпускавший девятиэтажки серии 111-97, адаптированные к климату Красноярска;
• Красноярский комбинат железобетонных и металлических конструкций (КЖБМК), выпускавший панельные пятиэтажки.

Со временем КЖБМК прекратил выпуск домов, а два других предприятия вошли в состав крупнейших застройщиков краевой столицы — АО «Фирма Культбытстрой» и УСК «Сибиряк». Но сама технология, по которой строили дома, и по сей день остается той же, что и в XX веке.

«Конечно, используемые материалы изменились. Но если брать само понятие „технология“ так, как его следует понимать — формование изделий, тепловая обработка и другие процессы — то они остались прежними. Проблема в том, что воспринимать панельные дома нужно такими, какие они есть.

Изготавливают панели все в металлических формах, имеющих определенные размеры, поэтому изменить габариты изделий практически невозможно. В формы укладывается бетон, где он твердеет и набирает прочность. В свое время только у завода в Зеленогорске были отличия — там были панели толщиной 400 мм — из одного керамзитобетона. А все остальные наши заводы, и не только в Красноярске, выпускают панели одной и той же же толщины — 350 мм», — рассказывает Рашит Назиров.

План действий по решению проблем со строительством жилья / Николай Кузнецов, Ступино [2021]

Именно формы, в которых изготавливают панели, и являются главной причиной, почему планировка панельных новостроек мало отличается от советских.

Чтобы панельные дома как-то кардинально изменились, пришлось бы заменить заводской парк форм — а это обошлось в половину стоимости всего завода, потому что формы массивные, а металл очень дорогой.

«Несмотря на эти трудности, производители как-то пытаются усовершенствовать внутреннюю планировку квартир, сделать ее более привлекательной и отвечающей современным потребностям. Но эти мероприятия ограничиваются габаритами металлической опалубки. Например, для строительства 16-этажных крупнопанельных зданий разработаны десятки новых элементов, что позволило разместить в зданиях грузовые лифты, увеличить размер кухонь почти в два раза», — отмечает ученый.

У панельных новостроек есть несколько преимуществ перед старыми домами. Но сама технология производства панелей с годами остается той же, что и в СССР

Получается, что при замене форм, панельные дома потеряли бы своё главное преимущество — доступность. Ведь из-за дорогостоящей замены оборудования цена на квартиры в панельных домах подскочила бы в несколько раз. Поэтому, с годами дома хотя и изменились, но не поменялись кардинально в части внутренней планировки квартир, зато появились оригинальные большие застекленные лоджии и эркеры.

Сохранить тепло

Между тем, время не стоит на месте. Требования к тепловой защите зданий с годами выросли многократно — современный дом должен удерживать тепло в 3-4 раза лучше, чем в XX веке. Предприятиям пришлось решать нетривиальную задачу: как сделать так, чтобы здание отдавало наружу в несколько раз меньше тепла. но при этом не менять толщину панелей ни на миллиметр? Ведь менять формы нельзя! Ответом стало применение нового эффективного утеплителя — пенополистирола, который сегодня используются в панельных новостройках.

«Когда-то я сам работал на заводе и формовал эти панели. Мы укладывали в панель в качестве теплоизоляционного слоя обернутую в толь минеральную вату толщиной порядка 100-110 мм. Сейчас основным утеплителем стал пенополистирол — его теплопроводность значительно ниже, чем у минераловатных плит. Сейчас толщина теплоизоляционного слоя доходит до 160-180 мм — и это всё в пределах все той же 350 мм толщины плиты, чтобы обеспечить современные требования теплозащиты. Заводы панельного домостроения эти условия соблюдают — мы видим, что они проходят государственную экспертизу», — объясняет Рашит Назиров.

Как бы не ругали панельное домостроение — оно было гениальным решением проблем послевоенного периода, считает профессор. Ведь половина страны лежала в руинах, а граждане ютились в землянках с удобствами во дворе. А благодаря панельной технологии люди быстро получали полноценные квартиры.

«Это решение позволило поднять страну из послевоенной разрухи, переселить людей в более-менее подходящие условия. Вполне возможно, что никакой другой технологией, кроме крупнопанельного домостроения, этого бы добиться не удалось», — считает Назиров.

Главная беда панельных домов — в том, что они морально устаревают, ведь потребности современного человека куда выше тех, что были в послевоенные годы. Однако, соотношение цены и качества в «панельках» остается очень привлекательным. И пока люди будут покупать квартиры в таких домах — сами дома не будут существенно меняться.

Кирпичные дома в Сибири и их проблемы

В СССР кирпичные дома строились с той же целью, что и другое жилье — нужно было оперативно решать проблему жилищного дефицита (которую, отметим, не удалось решить и по сей день). Изначально кирпичные «сталинки» должны были компенсировать ту разруху, которая была после войны — переселить людей из землянок и деревянных бараков.

«Я помню, сколько в Красноярске было бараков и с каким удовольствием люди переселялись в новые дома. Со временем потребности людей выросли. Кирпичные дома в плане изменений объемно-планировочных решений более гибкие, чем панельные: можно легко сделать кухню и ванную комнату побольше, увеличить высоту потолков. С годами значительно менялась площадь квартир, конструкция санузлов и, конечно, конструкция стен — в части сопротивление теплопередачи», — рассказал Рашит Назиров.

Кто жил в «директорских» квартирах и почём они сейчас

Во времена строительства «сталинок» не было эффективных теплоизоляционных материалов — поэтому стены в таких домах в основном выполнялись однослойными из кирпичной кладки толщиной 64 см. В настоящее время требования к теплоизоляции зданий выросли в 3,5 раза. Трудно себе представить стену из сплошного кирпича толщиной более 2 метров.

Поэтому технология строительства кирпичных стен сосредоточилась на создании слоистых наружных стеновых конструкций — с меньшей толщиной, но с эффективным утеплителем внутри. И одновременно с этим появилась и самая серьезная проблема, от которой страдают кирпичные дома в Красноярске.

Влага в стенах

Если стена сделана из сплошного кирпича — с точки зрения строительной физики всё достаточно просто: зимой влага накапливается в 64-сантиметровой стене, а летом она полностью удаляется. Но если стена многослойная и в ней присутствует пенополистирол, который обладает гораздо меньшей паропроницаемостью, чем кирпич — возникает проблема накопления влаги между разнородными слоями.

В старых кирпичных домах стены состоят из сплошного кирпича — во времена их строительства большего и не требовалось

Из-за резкого перепада температур появляется конденсат, который может скапливаться между теплоизоляционным и защитным слоем. Начинается процесс так называемых «переходов через ноль» — из-за перепадов температуры скопившийся пар конденсируется в воду, а вода превращается в лёд. Плотность льда меньше, чем у воды — поэтому при замораживании лёд расширяется в объеме цемента, скрепляющего кирпичную кладку.

Казалось бы, ну и что — цемент ведь очень прочный. Когда он служит бетонным фундаментом и опорой — то есть работает на сжатие — всё так и есть. Но когда бетон заставляют расширяться изнутри — он будет работать на растяжение. А прочность бетона при растяжении в 3-4 раза меньше, чем при сжатии. Кирпич эти процессы переносит еще хуже.

«В результате деформаций в стене образуются мелкие трещины, в которые попадают вода и влажный воздух, которые из-за очередного похолодания превращаются в лёд. Процесс идет дальше и дальше. Поначалу снижение прочности идет плавно и незаметно для жильцов дома. Через какое какое-то время наступает критический момент, когда прочность стен начинает снижаться лавинообразно», — объясняет профессор.

Из-за резко континентального климата Красноярска столбик термометра постоянно прыгает вверх и вниз, что и является причиной разрушительного процесса. Это одна из главных проблем кирпичных зданий в краевой столице. Из-за нее порой можно наблюдать, как на стене кирпичной новостройки, не простоявшей и 10 лет, появляются трещины.

Решить проблему можно применением технологий наружного утепления:

• Навесной вентилируемый фасад — он сразу выполняет и декоративную функцию, и может служить утеплителем при наличии соответствующих прослоек; лишняя влага уходит через воздушную прослойку.
• Мокрая штукатурка — так же решает проблему, но наносить ее при отрицательных температурах нельзя.

Монолит и холодные полы

Монолитные жилые дома в Красноярске появились сравнительно недавно. В СССР их практически не строили, поскольку потребности с успехом удовлетворялись технологиями крупнопанельного и кирпичного домостроения. Само понятие «монолитный дом» — достаточно широкое.

«В советские времена мне доводилось бывать в Алма-Ате и наблюдать строительство дома, где и стены, и полы, и даже балконы и лестничные клетки были из монолитного бетона. Такие дома наиболее сейсмостойки. Но у нас таких практически нет — в Красноярске мы видим дома с монолитными колонами и дисками перекрытий с заполнением межэтажных проемов различного вида стеновыми материалами. В чистом виде монолиты не получили распространения», — вспоминает Рашит Назиров.

Дома с монолитным каркасом по цене доступней кирпичных, да и прочность каркаса обеспечивает надежность, дом будет стоять очень долго. В чем же тогда проблема? Есть дома, где диски перекрытий при выходе наружу выполняют перфорированными, со вставками из пенопласта — такая технология не дает хорошей теплоизоляции и в настоящее время строители отказались от ее реализации.

Гораздо лучше, если межэтажные проемы заполнены стеновым материалом и снаружи установлен навесной фасад. Собственно, в монолитных новостройках всё так и есть, но, переехав в старый дом, можно столкнуться с проблемой — в квартире будут холодные полы, потому что диски перекрытий сделаны по старинке.

Как не мерзнуть за метровой стеной?

В конечном итоге, любой дом, если он построен правильно, может обеспечить комфортные условия проживания. Но зависит это не только от застройщика, но и самого жильца. Дело в том, что у жилых помещений, как и, скажем, у автомобилей или любой бытовой техники, есть свои правила эксплуатации.

Частая проблема в Сибири — когда жильцы мерзнут, хотя отопление есть, а дом соответствует требованиям теплозащиты. Или на стенах квартиры новостройки, в которую недавно заехали новоселы, начинает образовываться грибок. Почему так происходит? Из-за слишком высокой влажности, которую создали жильцы — она должны быть не выше 50 % внутри помещения.

«Если влажность превышает 50 % — это не нормативная эксплуатация. Бывает, что вентиляция не работает или закрыта. но при этом в квартире множество цветов и растений, которые жильцы регулярно поливают. Или в семье появился маленький ребенок — и внутри квартиры теперь постоянно сушится белье. Потом при измерении оказывается, что влажность в квартире составляет 60 или даже 70 %. А раз условия, под которые производились расчеты, не соблюдаются — возникают негативные последствия», — рассказывает Рашит Назиров.

Если помещение недостаточно вентилируется, влага из воздуха начнет уходить в стены — материал в стене увлажняется, из-за чего его теплопроводность увеличивается. А значит, и температура будет ниже, чем запроектировано по нормативам. Это все равно, что надеть для согревания мокрую одежду. Решить проблему можно, увеличив температуру воздуха в помещении — но затраты на отопление при этом, естественно, возрастут.

Особенно эта проблема касается высотных зданий. В домах до 9 этажей включительно вентиляция помещений предусматривается естественным образом. На кровле зданий поздней постройки стали устанавливать высокие вытяжные трубы, чтобы обеспечить вентиляцию верхних этажей. В зданиях, где больше 10 этажей, строительными нормами предусматривается принудительная вентиляция, за счет установленных на крыше вентиляторов.

Когда слишком шумно

Вторая проблема и новых, и старых домов — шумоизоляция. Как известно, звук —это волна, которая может распространяется в какой-либо среде: в воздухе, в воде, в строительных конструкциях. Поэтому в быту различают воздушный и ударный шум. В старых домах с деревянными полами может быть хорошо слышно соседей. Причина в том, что между лагами пола и плитой перекрытия должна быть установлена мягкая прокладка — вот только обычно ее там нет.

От воздушного шума в виде криков, музыки и звука соседского телевизора можно защититься слоем звукоизоляции толщиной 2−4 см, устроенной по массивной перегородке.

А вот с ударным шумом всё по-другому: даже при очень толстых стенах он может передаваться очень далеко — все зависит от того, в какой участок перекрытий приходится удар и как этот участок изолирован от других конструкций. Из-за этого жильцы могут не слышать, как прямо за стеной у соседа громко играет музыка. но стоит этому же соседу затеять ремонт — и звуки ударов молотка будут мешать всем жильцам в подъезде.

Среди красноярцев можно найти и тех, кто предпочитает жить в новостройке, и тех, кто любит дома, построенные еще в СССР. Правых и неправых в данном вопросе быть не может — везде есть свои плюсы и минусы. И если владелец квартиры заботится о жилом помещении (а управляющая компания занимается ремонтом и обслуживанием дома), комфортной может стать и старая «хрущевка», и новостройка, сданная всего пару дней назад.

Андрей Медведев, специально для интернет-газеты Newslab, фото Алины Ковригиной
За помощь в подготовке материала благодарим пресс-службу СФУ

Источник: newslab.ru

Проблемы по строительству жилья

Дмитриева Татьяна Николаевна 1 , Ханьжов Илья Сергеевич 2 , Большакова Светлана Михайловна 3
1 Пензенский государственный университет архитектуры и строительства, старший преподаватель кафедры «Экономика, организация и управление производством»
2 Пензенский государственный университет архитектуры и строительства, аспирант кафедры «Экономика, организация и управление производством»
3 Пензенский государственный университет архитектуры и строительства, студент

Аннотация
В статье рассмотрены проблемы ветхого и аварийного жилья. Рассмотрены основные варианты обновления жилья при модернизации инфраструктуры, реализации стратегии предприятий, привлечении инструментов вторичного рынка недвижимости.

Dmitrieva Tatiana Nikolaevna 1 , Hanzhov Ilja Sergeevich 2 , Bolshakova Svetlana Mikhaylovna 3
1 Penza state university of architecture and construction, lecturer of the department «Economics, organization and management of production»
2 Penza state university of architecture and construction, post-graduate student of the Department «Economics, organization and management of production»
3 Penza state university of architecture and construction, student

Abstract
The article deals with the problem of dilapidated housing. The main options for housing renewal in modernizing infrastructure, implementation of enterprise strategies, bringing the tools of secondary real estate market.

Библиографическая ссылка на статью:
Дмитриева Т.Н., Ханьжов И.С., Большакова С.М. Подходы к решению проблем ветхого и аварийного жилья // Экономика и менеджмент инновационных технологий. 2014. № 8 [Электронный ресурс]. URL: https://ekonomika.snauka.ru/2014/08/5727 (дата обращения: 05.10.2022).

На современном этапе развития градостроительства возникла проблема значительного физического и морального старения жилищного фонда. Эта проблема особенно обострилась в последние годы по двум основным причинам – отсутствие в течение двух последних десятилетия инвестиций в текущий капитальный ремонт жилья, а также передача на баланс городов жилья, которое ранее обслуживалось предприятиями, сегодня признанными банкротами.

Хроническое отсутствие финансовых ресурсов у муниципальных образований привело значительную часть зданий старого жилого фонда к аварийному и близкому к нему состоянию. Кроме этого, наличие таких зданий вдоль красных линий основных улиц или на прилегающих к ним территориям не украшает город и снижает интерес инвесторов к осуществлению застройки соответствующих жилых районов. Вместе с тем, количество свободных земельных участков стремительно уменьшается. Поэтому необходимо принимать решение об экономической целесообразности проведения комплекса работ по строительству жилья в рамках точечной застройки или разработки и освоения свободных земельных участков.

Наряду с критерием минимальных капиталовложений должен применяться принцип оптимальной экономической величины: увеличение объемов инвестиций не всегда приводит к увеличению стоимости недвижимости и, как следствие, увеличению ее экономической отдачи. С позиций же современного потребителя намного более привлекательными являются, с одной стороны, микрорайоны, расположенные не на окраинах, а ближе к центру города, а с другой стороны, это должны быть целые жилые комплексы с современной развитой инфраструктурой. Строительство таких микрорайонов требует значительных финансовых ресурсов, однако, именно так можно привлечь крупных инвесторов и соответствующие финансовые ресурсы в регион. Какие основные направления решения проблемы аварийного жилья сегодня могут быть определены? Рассмотрим укрупнено основные варианты обновления жилья.

Снос аварийных объектов с переселением правообладателей в новые квартиры или в квартиры вторичного рынка). При этом, возможно строительство в том же районе нового жилья или же расселение граждан с улучшением условий проживания в районы с более дешевым жильем. Следует отметить, что во втором случае открываются достаточно широкие перспективы строительства нового жилья в виде новых микрорайонов с освоением окраин города.

Снос аварийного жилья с последующим предоставлением квартир в первых очередях строящегося на этом месте дома. В ряде случаев, особенно если речь идет о центральной части города, возможно формирование альтернативного предложения по предоставлению нового жилья улучшенной планировки, но более дешевого с позиций его рыночной стоимости. Особенностью данного варианта является необходимость учета затрат на переселение граждан на этапе проектирования строящегося на месте старого здания нового объекта. По результатам предварительной экспертизы необходимо определять площадь квартир, которые должны быть предоставлены взамен утраченных. После этого инвестор получает возможность оптимизировать свои затраты с учетом площадей, отводимых жильцам старого дома.

Реконструкция и капремонт зданий с временным переселением граждан или при изменении назначения здания переселение граждан в новое или вторичное жилье. Данный вариант имеет смысл реализовывать только после серьезной технической экспертизы объекта и определения экономической целесообразности выбранного технического проекта. .

Выплата денежной компенсации без предоставления какой-либо площади правообладателям. Данный вариант нуждается в очень серьезной правовой проработке и не должен противоречить действующему жилищному законодательству в части защиты интересов различных категорий граждан.

Следует отметить важность обеспечения правового поля решения проблемы обновления жилого фонда. Любому инвестиционному проекту должна предшествовать очень серьезная проработка правовых вопросов, связанных с учетом интересов и прав собственников жилья и пользователей помещений.

Возможен и более гибкий вариант решения проблемы аварийного жилья с привлечением инструментов вторичного рынка – как для проживания переселяемых на постоянной основе, так и для временного проживания граждан в ожидании строящегося нового жилья.

С учетом структуры затрат при предварительном рассмотрении вариантов обновления жилого фонда после проведения экспертизы необходимо рассматривать следующие показатели:

– Общая потребность города в жилплощади с локализацией по удельным характеристикам (количество комнат, размер жилой площади на человека).

– Привлекаемый объем финансовых ресурсов.

– Привлечение заемных средств городом в совокупности с привлечением собственных средств инвестором или полное финансирование за счет средств инвестора.

– Поиск и разработка механизмов налогового сопровождения инвестиций.

– Разработка и согласование инвестиционных проектов, учитывающих анализ первичного и вторичного рынка жилья.

Для привлечения инвесторов необходимо обеспечить рентабельность проекта, которая зависит также и от вариантов реконструкции застройки:

1 вариант — сочетание реконструкции 5-ти и менее этажного жилого фонда, выполняемой с надстройкой домов на 2-3 этажа без массового отселения из них жителей со сносом ремонтонепригодных 5-ти и менее этажных домов и строительством вместо них коммерческого жилого фонда на продажу.

2 вариант – то же, но с полным отселением жителей из реконструируемых домов и перепланировкой квартир.

3 вариант – полный снос 5-ти и менее этажного жилого фонда и строительство нового для переселения и коммерческого – для продажи.

Следует уточнить, что реконструкция, снос и новое строительство не обязательно должны иметь место на одном участке. В расчетах следует учитывать суммарный баланс занимаемых территорий и близкую для всех трех вариантов плотность жилой застройки.

1. Артамонова Ю.С. Кластерные политики и кластерные инициативы: теория, методология, практика: кол. монография/под. ред. Ю.С. Артамоновой, Б.Б. Хрусталева. -Пенза: ПГУАС, 2013. -230 с.
2. Горбунов В.Н. Формирование инвестиционной привлекательности инновационной деятельности в жилищно-коммунальном комплексе // Одиннадцатый Всероссийский симпозиум «Стратегическое планирование и развитие предприятий». – Москва: ЦЭМИ РАН, 2010. Секция 4: Стратегическое планирование на мезоэкономическом (региональном и отраслевом) уровне. – 2010. – 214 с.
3. Духанина Е.В. Основные направления формирования инвестиционно-инновационной активности предприятий инвестиционно-строительного комплекса (на примере г. Пензы)/Современные проблемы науки и образования. 2014. № 2 [Электронный ресурс]. URL:http://www.science-education.ru/116-12799 (дата обращения: 10.06.2014).
4. Дмитриева Т.Н. Проблемы и ограничения структурных преобразований в системе управления жилищно-коммунального комплекса // Актуальные проблемы развития инвестиционно-строительного комплекса: кол. монография / под. ред. Б.Б. Хрусталева, В.Н. Горбунова. – Пенза: ПГУАС, 2014. – 168 c. – С. 40-66.
5. Горбунов В.Н. Предпосылки изменения модели развития строительной сферы // Наука и образование в жизни современного общества: сборник научных трудов по материалам Международной научно-практической конференции 29 ноября 2013 г.: в 18 частях. Часть 10; М-во обр. и науки РФ. Тамбов: Изд-во ТРОО «Бизнес-Наука-Общество», 2013. 163 с. – С.45-47.
6. Горбунов В.Н., Михайлина Ю.М., Дмитриева Т.Н., Лобыкина Н.В. Социальные и коммерческие эффекты саморегулирования в строительном комплексе // Современные научные исследования и инновации. 2014. № 6 [Электронный ресурс]. URL: http://web.snauka.ru/issues/2014/06/36103 (дата обращения: 01.08.2014).
7. Желиховский Д.О., Хрусталев Б.Б., Горбунов В.Н., Оськина И.В. Основные пути развития и управления инновационными процессами в региональном отраслевом комплексе // Современные проблемы науки и образования. – 2014. – № 3; URL: http://www.science-education.ru/117-13630 (дата обращения: 06.07.2014).
8. Семеркова Л.Н., Дмитриева Т.Н. Оценка качества жилищно-коммунальных услуг // Известия высших учебных заведений. Поволжский регион. Общественные науки. – 2011. – №4. – С. 127-136.
9. Хрусталев Б.Б., Саденко С.М., Горбунов В.Н. Формирование зон деятельности предприятий регионального инвестиционно-строительного комплекса на основе специализации // Региональная архитектура и строительство. – 2010. – №1 (8). – С. 84-90.
10. Хрусталев Б.Б., Филюнин М.Н., Горбунов В.Н., Васянин С.В. Формирование и реализация региональной инвестиционной политики на основе моделирования // Организатор производства. Региональный выпуск. – 2004. – №2(7). – С. 29-34.
11. Горбунов В.Н., Михайлина Ю.М., Дмитриева Т.Н., Лобыкина Н.В. Экономическая оценка эффектов института саморегулирования в строительном комплексе // Современные научные исследования и инновации. 2014. № 6 [Электронный ресурс]. URL: http://web.snauka.ru/issues/2014/06/36097 (дата обращения: 01.08.2014).
12. Хрусталев Б.Б., Горбунов В.Н., Оргин А.В. Научные аспекты формирования и развития эффективных зон деятельности предприятий строительного комплекса. – Пенза: Изд-во ПГУАС, 2007. – 223 с.
13. Хрусталёв Б.Б., Мещерякова О.К., Горбунов В.Н., Ганиев М.Г. Стратегия развития сферы жилищно-коммунального хозяйства монография. – Пенза: ПГУАС: ИП Тугушев С.Ю., 2013. – 215 с.
14. Хрусталёв Б.Б., Мещерякова О.К., Горбунов В.Н., Сафьянов А.Н., Ганиев М.Г. Особенности функционирования и развития жилищно-коммунальной сферы: монография. – Воронеж: Научная книга, 2012. – 135 с.

Источник: ekonomika.snauka.ru

Недострой: как действовать пострадавшим дольщикам. Обращаться к властям, устраивать массовые акции, судиться или достраивать самим? Какой способ самый действенный

Участники рынка недвижимости хорошо знают слово «недострой» — это когда покупатели оплатили новые квартиры, а стройка либо не идет вообще, либо движется крайне медленно. Обычно на вопросы из серии «что делать?» тут следуют ответы вроде «обращайтесь только к надежным застройщикам». Спору нет, это верно, но только касается эта рекомендация этапа, когда покупатель только собирается приобретать новостройку. Мы же решили ответить на другой вопрос – что делать тем, кто уже вляпался в подобную историю?

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Вроде улучшается, но…
По официальным данным за прошлый год (выступление замминистра регионального развития РФ Владимира Дедюхина в августе на всероссийском съезде «Новые механизмы защиты прав граждан — участников долевого строительства»), в России насчитывается около 87 тыс. обманутых дольщиков. Число недостроенных жилых зданий составляет 810.

Цифры сами по себе внушительные, но «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru» придется дать к ним еще и пояснения. Во-первых, ситуация особенно не улучшается год от года. «Регионы в 2012 году решили проблемы 30 тыс. человек, но, к сожалению, общая цифра не уменьшается», — сказал В.Дедюхин (цитируем по «РИА Новости»). А во-вторых, многие эксперты считают государственные данные сильно заниженными. С этим легко согласиться – достаточно ознакомиться с разработанными Минрегионом критериями, по которым граждан относят к обманутым дольщикам. Не засчитывают тех, кто:
— не предоставил полный пакет необходимых документов;
— не имеет российского гражданства;
— участвовал в строительстве многоквартирных домов на непредназначенных для этого землях;
— заключил после 17 июня 2010 года иной, отличный от ДДУ, договор;
— если гражданин приобрел в одном доме несколько квартир, то он считается обманутым дольщиком только один раз.

Понятно, что, к примеру, есть немало пострадавших, которые не проходят по пунктам 3 и 4.

Московский регион на общероссийском фоне выглядит относительно благополучно. «Проблема до сих пор стоит довольно остро, — говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Она решается фактически в «ручном режиме», и очевиден положительный тренд. За 2008-2012 годы количество замороженных строек в Подмосковье сократилось в три раза, а в Москве – в четыре раза. Власти вмешиваются в такие проблемы и решают их, что само по себе уже является хорошим знаком».

«Бьем челом»
Переходим теперь к основной теме, то есть возможным линиям поведения незадачливых покупателей. Первая из них – это обращаться в различные государственные органы. Полностью независимого от госвласти бизнеса у нас не бывает – прокурор или санитарный врач может любому застройщику показать изрядную козью морду. А уж о ФМС, способной практически на любом объекте обнаружить незаконных гастарбайтеров, вообще деликатно помолчим. Так что обиженные на застройщиков дольщики могут писать всегда, писать везде.

«В случае недостроя подача заявлений со стороны физических лиц будет скорее плюсом, нежели минусом, — убеждена Вера Богучарова, замруководителя юридического департамента компании Est-a-Tet. – Соответствующие инстанции проведут проверки, и в итоге дольщик получит официальный ответ по своей проблеме». По мнению эксперта, обращение обязательно должны быть письменным – это намного более действенная форма, чем телефонные звонки. Самыми подходящими инстанциями для подачи заявлений о срыве сроков строительства являются правоохранительные органы, Минстрой, а также руководство региона (губернатор).

«Обращение в органы власти является довольно действенным механизмом, так как задача решить проблемы дольщиков была поставлена президентом, — полностью соглашается Валерий Лазебный, партнер юридической фирмы «АВЕЛАН». – А, следовательно, региональные и муниципальные власти набирают дополнительные бонусы в своей политической карьере, выполняя поручения главы государства. Более того, выдача разрешений на строительство, ввод объекта в эксплуатацию, контроль над осуществлением строительства – все это полномочия местной администрации, поэтому многие проблемы можно и нужно решать самим дольщикам именно здесь».

Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер», обращает внимание на необходимость коллективных действий. «Важно также обманутым дольщикам одного объекта объединяться, в этом случае решить проблему будет проще, резонанс сильнее», — говорит эксперт.

«Существует Москоминвест – это надзорный орган над застройщиками, — напоминает Наталья Шаталина, руководитель правового департамента компании «МИЭЛЬ-Новостройки». — Сайт Москоминвеста http://invest.mos.ru/ очень полезен в качестве «памятки дольщику», здесь размещена информация о том, куда обращаться в случае банкротства, недостроя и т.д., есть телефоны горячей линии».

Идем в суд
Второй вариант (впрочем, совершенно не исключающий первый – можно использовать параллельно с подачей «челобитных) – это обращение в суд. Метод, пользоваться которым нам постоянно настоятельно рекомендуют: в правовом государстве многие проблемы решаются в судебном порядке.

«На сегодня судебная практика по подобным делам ориентирована на защиту прав дольщиков, — обнадеживает Вера Богучарова (Est-a-Tet). – Однако для получения результативного решения по своей проблеме дольщику потребуется составить исковое заявление, подкрепив его документально, т.е. приложить копии договора между застройщиком и участником, платежные поручения или квитанции, подтверждающие выполнение обязанностей по оплате договора».

Ответ на вопрос о том, что именно писать в исковом заявлении, зависит от того, какой договор был заключен с застройщиком. «У покупателя квартиры по ДДУ (Договор долевого участия; заключается при условии, что продажа идет по 214-ФЗ – прим. ред.) есть два варианта: расторгнуть в одностороннем порядке договор и забрать деньги или дождаться окончания строительства и потребовать пени за просрочку, — говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – Если заключался ПДКП (Предварительный договор купли продажи; это означает, что все оформляется не по 214-ФЗ), и стороны в положенный срок не заключили основной договор, все обязательства покупателя и застройщика по предварительному договору прекращаются (п.

6, ст. 429 ГК РФ). Раз все обязательства сторон прекращены, то и деньги должны быть покупателю возвращены. Но если застройщик сопротивляется и не желает возвращаться денежные средства, то есть все основания требовать их возврата через суд».

В целом, покупатели квартир по 214-ФЗ защищены, конечно, лучше. Однако если речь идет не просто о срыве сроков, а о банкротстве застройщика, то 100-процентной гарантии возврата денег нет даже у них. «Если вы попали в такую незавидную ситуацию, желательно заручиться поддержкой профильного адвоката, специализирующегося на делах о несостоятельности, — рекомендует Мария Литинецкая. – Самостоятельно выйти без потерь не получится».

Массовые акции
О-о-очень противоречивая штука! С одной стороны, иногда они бывают весьма эффективными: память тут услужливо подсказывает город Пикалево, где после перекрытия дороги рассерженными рабочими все проблемы оных рабочих были в раз решены.

«Массовые акции оказывают влияние на администрации и другие органы власти, — считает Ольга Гусева, коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость». — Если застройщик не собирается достраивать объект и не планирует продолжать деятельность, а уже пакует чемоданы, ему безразличны акции дольщиков, так как это повлияет только на его имидж. Если это объективные проблемы, застройщик, несомненно, выйдет на диалог с дольщиками. Акции привлекают внимание общественности, но деньги от этого у застройщика не появятся. А для администраций важна репутация, им не нужны социальные недовольства. А если пригласить СМИ и администрацию на строительную площадку, эффект дополнительно усилится».

Однако наши эксперты напоминают, что любая акция должна быть согласована в установленном законом порядке, иначе организовав сидение на каком-нибудь шоссе без соответствующего разрешения, можно получить не квартиру, а пару лет тюрьмы.

Достраиваем сами
Но вернемся из горних политических сфер к нашим заурядным заботам. Еще один обнаруженный способ действия покупателей новостроек – оформлять право собственности на недострой. «В таких случаях обычно создается жилищно-строительный кооператив или товарищество собственников жилья, — говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – Затем необходимо оформить права на объект незавершенного строительства и нанять подрядчика».

«Это вполне реальный способ для домов с готовностью более 70%, но очень затратный, — отмечает Валерий Лазебный («АВЕЛАН»). — Его можно рассматривать только в самой безнадежной ситуации (взыскивать нечего, не с кого, местная власть ничем помочь не может). Плюс этого способа – готовый реальный дом. Все остальное, скорее всего, говорит не в пользу ЖСК.

Поиск генерального подрядчика, оплата строительства и другие организационные расходы берет на себя ЖСК. Если дом находится на начальной стадии, то придется доплатить сумму, равную новой квартире. Конечно, можно уменьшить затраты дольщиков (членов кооператива), предоставив возможность построить на площадке новые объекты, которые затем реализовать. Но кто может дать гарантию, что эти объекты будут доведены до конца и их тоже не придется достраивать?».

И все же положительные примеры есть, их приводит Мария Литинецкая: «Например, в Красноярске обманутые дольщики создали ТСЖ «Калина», которое взяло на себя функции заказчика и самостоятельно наняло подрядчика для завершения строительства объектов, расположенных на улицах Калинина, Мира и Чкалова. Другой пример – жилой комплекс в Москве, который находится на ул. Металлургов, 62. Застройщик был признан банкротом, и обманутые дольщики организовали ЖСК «Домиз», который взялся за достройку проблемного объекта».

Резюме от портала www.metrinfo.ru
Перечисленные выше стратегии не означают простого и быстрого решения проблемы. С одной стороны, это огорчительно, с другой – вполне предсказуемо: если бы такое решение существовало, не было бы десятков тысяч обманутых дольщиков. Так что лучшей рекомендацией остается все же та, что приведена в самом начале этой статьи: не попадать в подобные ситуации. Для чего лишний раз подумать, кому и на каких условиях вы отдаете свои деньги.

Мнения экспертов:

Наталья Шаталина, руководитель правового департамента компании «МИЭЛЬ-Новостройки»:
У нас есть определённая судебная практика, где суды взыскивают неустойку с застройщиков в пользу покупателей, но при этом снижают ее до минимума. И в нашей практике есть проект, где был нарушен срок строительства. Очень много клиентов пошли в суд, но от заявленных полутора-двух миллионов законно рассчитанных неустоек суд снизил суммы выплат, в среднем, до 50 тыс.

Также в нашей практике были случаи, когда застройщик пытался договориться, компенсировать нарушения сроков – квадратными метрами или устранением недоделок, которые застройщик изначально не признавал.

Объединение обманутых дольщиков может быть опасно как для застройщика, так и для них самих. Особенно в сегменте экономкласса, где, как правило, сложные, тяжелые деньги. И даже когда застройщику еще далеко до банкротства, подобными действиями дольщики этот процесс могут подтолкнуть. Поэтому советовать активные действия и объединения, на мой взгляд, категорически нельзя, потому что объединение редко заканчивается хорошо.

Сергей Крахин, начальник правового управления ГК «МИГ-Недвижимость»:
Бывают случаи, когда застройщик не виноват. Например, не следует обвинять застройщика в нарушении срока строительства или прекращении строительства жилого дома, если мощности для подключения к коммуникациям были переданы другому лицу, а также если по причинам, не связанным с действиями застройщика, затягивается приемка дома госкомиссией в эксплуатацию.

Необходимо учитывать, что при обращении в правоохранительные органы либо в суд будут отвлечены ресурсы застройщика — «человеческие» и финансовые — для работы с данными органами вместо решения вопроса по завершению строительства и вводу в эксплуатацию жилого дома.

Таким образом, я бы рекомендовал обращаться в суд и правоохранительные органы, если становится очевидным, что застройщик самостоятельно не решит вопрос с вводом в эксплуатацию долгостроя/недостроя, и обращение в органы власти (города, поселения, субъекта) не помогло.

Источник: www.metrinfo.ru