Рассмотрим существующие проблемы на рынке строительных услуг Российской Федерации. Основные проблемы строительных услуг России возникли еще задолго до наступления кризиса — в конце 2007 года. По мнению специалистов если бы не произошел глобальный экономический кризис, то кризис строительного комплекса все равно неминуемо наступил [29, с.18].
Строительная отрасль Российской Федерации сталкивается с семью проблемами:
— сокращение потребительского спроса на рынке жилья;
— сокращение основных источников финансирования строительства;
— проблемы с кадрами для строительства — постоянно испытывается нехватка специалистов и квалифицированных рабочих;
— производительность ее является одной из самых низких;
— имидж отрасли невысок, и она по-прежнему относится к категории низкооплачиваемых;
Также спад в строительной отрасли, произошедший во всех субъектах Российской Федерации под воздействием последствий кризисных явлений, в наибольшей степени отразился на экономике данных регионов.
020622 | О строительстве | Ответы на ваши сомнения и проблемы
Объем работ по виду деятельности «Строительство» за 2009 г. сократился на 18,5 % к предыдущему году.
Рассмотрим подробнее некоторые из вышеуказанных проблем.
Первая проблема это сокращение потребительского спроса на рынке жилья. Общая экономическая ситуация в наибольшей степени повлияла на сферу жилищного строительства, что определяется, прежде всего, сокращением потребительского спроса на рынке жилья. При этом потенциальный спрос на жилье остается высоким. В немалой степени возможность граждан приобрести жилье ограничена снижением доходов населения и объема предоставляемых ипотечных кредитов.
Сокращение потребительского спроса на жилье и ужесточение условий банковского кредитования определяют недостаточность оборотных средств строительных организаций. В сложившихся условиях актуальной становится проблема наличия значительного количества недостроенного жилья. Объем общей площади жилых домов, введенной в эксплуатацию в 2009 году, обеспечивается в основном созданным в предыдущие годы значительным заделом. В 2009 году основной объем реализации на рынке жилья приходится на дома с высокой степенью готовности [11, с.63-64].
Вторая проблема это сокращение основных источников финансирования. Строительная отрасль в последние годы претерпела серьезные изменения, взять хотя бы упразднение Госстроя России и принятие закона № 214-ФЗ о долевом строительстве, согласно которому государство, по сути, сняло с себя обязанности по строительству жилья. Далее строительная отрасль перенаправляется в сторону саморегулирования. Вся законодательная база и инфраструктура отрасли до кризиса были настроены на постоянный спекулятивный рост цен на рынке. С началом кризисных явлений в экономике в 2008 г., предприятия строительной отрасли почувствовали на себе все последствия в полной мере.
Самым главным препятствием нормального развития строительного рынка в России послужило трансформационное сокращение основных источников финансирования строительства жилья.
Как Швеция превращает свои отходы в золото
Во первых банковское кредитование застройщиков. Банки практически полностью остановили кредитование строительных проектов из-за существенного снижения ликвидности и роста рисков нереализации жилищных объектов, несмотря на то, что только в сентябре-октябре 2008 года Банк России направил в экономику России 1,411 трлн. руб. в виде кредитов, выданных банковскому сектору.
Приостановлено финансирование проектов даже по открытым кредитным линиям на согласованных ранее условиях. Поскольку банки не могут идти на нарушения нормативов Банка России, в частности требований резервирования, они вынуждены закрывать овердрафты и кредитные линии. В свою очередь в банках растут объемы кредиторской задолженности, увеличивается доля ненадежных кредитов. Итогом этим процессам — взаимный кризис доверия между заемщиками и кредиторами.
Во вторых ипотечное кредитование потребителей долевого строительства.
Начиная с третьего квартала 2008 года, сформировалась устойчивая тенденция сокращения объемов ипотечного жилищного кредитования. Почти в 20 раз сократилось количество банков, выдающих ипотечные кредиты. Лишь единицы сохранили ипотечные программы.
Банки, как и в случае с кредитованием строительства, ужесточили требования к заемщикам и условия предоставления кредитов, а также существенно повысили размеры ставок (от 20 процентов и выше). Полностью остановились сделки по рефинансированию выданных ипотечных кредитов из-за отсутствия долгосрочных внешних источников и недостаточного развития российского фондового рынка. Кредитование населения на этапе строительства полностью прекращено.
В третьих движение на рынке вторичного жилья, прямые продажи.
Произошла массовая остановка продаж жилья, связанная с ожиданием потенциальными покупателями падения цен на недвижимость, сокращением объемов ипотечного жилищного кредитования, а также снижением реальных заработных плат и сокращением рабочих мест. Параллельно, реальный сектор в целом столкнулся с драматическим падением платежеспособного спроса, следствием которого также стала нехватка ликвидности во всех базовых отраслях экономики.
Исходя из вышеупомянутых предпосылок, девелоперы вынуждены «замораживать» значительное количество строительных проектов, находящихся на стадии получения исходно-разрешительной документации, а также замедлять темпы начатого строительства, вплоть до его полной остановки, из-за нехватки средств для расчетов с подрядными организациями. Быстрыми темпами происходит снижение финансовой устойчивости девелоперских компаний, что создает реальную угрозу их банкротства. Ситуация усугубляется тем, что многие инвестиционно-строительные компании и банки в предыдущий период проводили весьма агрессивную и рискованную политику по наращиванию объемов жилищного строительства. Рынок жилищного строительства, в основном, был спекулятивным, когда покупался актив или производились инвестиции без законтрактованного сбыта [10, с.93].
Инвесторы, да и сами девелоперы теряют интерес к отрасли в настоящее время. Но проблема предприятия строительной отрасли для его владельца — длительность жизненного цикла каждого продукта. Один объект реализуется не менее 3-4 лет вместе с проектированием, согласованиями и проч.
Следовательно, строителям — владельцам бизнесов в кризис просто невозможно «быстро соскочить с темы», особенно при наличии дольщиков. Бизнесмены-строители и рады были бы уйти с рынка, при полной его бесперспективности, но сделать это весьма и весьма проблематично. Таким образом, предлагается оценить ситуацию внутри предприятия глубже с точки зрения управления и понять пути выживания в кризис.
Следовательно, необходимо решать проблемы «изнутри»: внедрение в строительном комплексе РФ «Долгосрочной стратегии массового строительства жилья»: отмена платы за аукционы земли, отмена платы за подключения к сетям, внедрение наряду с ипотекой и долевым строительством накопительных схем привлечения средств от населения; организация массового некоммерческого строительства жилья в России; опыт применения накопительных кооперативных схем через «Фонд социальной ипотеки при Президенте Татарстана».
Для защиты инвестиционного рынка строительства от недобросовестных зарубежных и отечественных подрядчиков — проводить тендерные торги и сертификацию поставщиков товаров и услуг. Осуществление действий по повышению безопасности, качества и востребованности услуг, изделий и материалов является одним из методов повышения конкурентоспособности.
— разработать нормативные акты, препятствующие проникновению на рынок строительных услуг недобросовестных субъектов строительной деятельности;
— совершенствовать правовое регулирование взаимоотношений заказчика и подрядчика;
— сформировать единые правила проведения тендерных торгов.
Третьей проблемой является нехватка специалистов и квалифицированных рабочих. Строительное сообщество сегодня не обладает необходимыми ресурсами для самостоятельного управления отраслью, для решения как региональных, так и общенациональных задач в сфере строительства. В основном это связано с отсутствием финансирования, когда профессиональные объединения работают практически на общественных началах. Отсутствуют специализированные комитеты, сертификационные органы, страховые и компенсационные фонды, стандарты и система взаимодействия. А чтобы всем этим заниматься, нужны квалифицированные кадры, которых нет.
В России до сих пор не производится строительная техника, оборудование для производства строительных материалов, не разрабатываются технологии, соответствующие международным стандартам. Отсутствуют оснащенные современным диагностическим оборудованием лаборатории.
Сложная ситуация складывается с подготовкой рабочих и специалистов среднего звена для строительства и в области промышленного сервиса зданий и сооружений, с формированием кадрового потенциала.
Социально-экономические особенности современного этапа развития строительной отрасли объективно требуют качественного совершенствования системы профессионального образования.
Пути решения проблем строительных организаций: консолидация строительного сообщества через профессиональные объединения по секторам деятельности. Во всем мире существенную, а подчас и главную роль в формировании, поддержании и реформировании отраслей экономики, в частности — строительной отрасли, играют профессиональные объединения. Они берут на себя солидарную ответственность за деятельность своих членов и активно участвуют во всех этапах функционирования отрасли — от разработки и обсуждения законодательных и нормативных актов до принятия конкретных форм и механизмов представительства отрасли в структурах власти и государственного управления; развитие отраслевого саморегулирования; разработка и закрепление на федеральном уровне единых требований к строительным организациям; регулирование заработной платы в секторах строительной отрасли необходимо последовательно выводить из-под опеки государства.
Главное требование в сложившейся ситуации — изменить акценты в существующих программах обучения и ориентировать их на качественно новую модель специалиста, усваивающего материал не только на уровне знаний, а в большей степени на уровне навыков и умений. Таким образом, в подготовке специалистов среднего звена особое внимание необходимо уделять практической стороне.
Четвертой проблемой является отсутствие единых федеральных (национальных) стандартов может создать дискриминационные условия деятельности не только для участников строительного рынка, но и для производителей стройматериалов. Нормативная база в России в настоящее время значительно устарела. Согласно закону «О техническом регулировании» №184-ФЗ, нормы СНиП и ГОСТ должны быть заменены системой технических регламентов и технических инструкций. Однако ни одного технического регламента в области строительства и промышленного сервиса с 2002 г. не было разработано [2].
Пути решения по четвертой проблеме следующие. Проведение работ по стандартизации, унификации технических решений, повышению уровня технических требований на оборудование, материалы и технологии, применяемые в строительстве и промышленном сервисе зданий и сооружений.
Необходимость внести предложения по изменению налогового законодательства в части отнесения расходов, связанных с разработкой стандартов, на себестоимость продукции.
Пятой проблемой является лицензирование. Сегодня лицензирование является пока единственным, но недостаточным средством для предотвращения многочисленных нарушений в сфере строительства. Кто выдал лицензию, тот, по логике, должен отвечать за действия тех, кому он ее выдал. Однако регулирование в форме государственного лицензирования не в состоянии обеспечить необходимый уровень ответственности строительных компаний за то, что происходит на рынке. Лицензия перестала защищать рынок от недобросовестных участников.
Между тем отмена лицензирования в строительной деятельности без введения альтернативной системы регулирования и контроля создает условия для проникновения на рынок непрофессионалов, что неминуемо ухудшает качество строительства.
Источник: studbooks.net
Анализ и проблемы строительной отрасли
Белоглазова, М. С. Анализ и проблемы строительной отрасли / М. С. Белоглазова. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2018. — № 4 (190). — С. 104-107. — URL: https://moluch.ru/archive/190/48032/ (дата обращения: 07.10.2022).
Анализируя состояние рынка строительных услуг в мире, можно выделить несколько ведущих стран, таких как Китай, США, Турция, страны ЕС. Об этом свидетельствует положительная динамика доли строительного сектора в ВВП в этих странах (рис. 1).
Определение важности развития современного мирового рынка строительных услуг — ценовая конкуренция, которая стала важным фактором успеха для строительных компаний в ряде стран, таких как Китай и Турция. Как видно из данных таблицы, строительная индустрия Китая является самой большой в мире. Китайские строительные компании занимают лидирующие позиции в рейтинге 250 крупнейших международных строительных компаний более года.
В России доля строительства составляет менее 3 % ВВП. Российская экономика в целом характеризуется снижением инвестиционной активности за счет оттока иностранного капитала, а также снижением инвестиционных программ отечественных финансовых организаций. Высокий уровень инфляции привел к увеличению процентной ставки по кредиту, которая превышала уровень рентабельности для построенных объектов. В этой ситуации многим было невыгодно строить объекты [4].
Рис. 1. Доля строительного сектора от ВВП в странах мира на 2016 год., в %.
Источник: Atradius, National Bureau of Statistics of China, РА РФЦА [3]
После резкого падения в 2009 году, когда темпы роста упали до 88,3 %, тенденция роста строительного производства продолжалась и продолжалась в течение следующих двух лет, цифры выросли до 115,4 %. Затем в 2013 году произошло снижение, а к 2015 году показатель составил 97,1 %. В этом году не только для строительного сектора, но и для экономики всей страны была отмечена неопределенность. Объем строительных работ составил 5945,5 млрд. Рублей, что ниже уровня 2014 года на 180 млрд. Рублей или 2,9 %. За этот период индустрия наконец перешла в состояние вялой рецессии.
Динамика показателя представлена на рисунке 2 [1].
Рис. 2. Сравнительная динамика объемов строительных работ в 2005–2015 гг., млрд рублей
Поэтому в разные периоды российской экономики рынок строительных услуг испытывал взлеты и падения, но это направление является самым интересным и привлекательным для инвестиций.
В России наблюдается снижение объема строительства жилой недвижимости, которая в 2016 году, по данным Росстата, составила 6 %. Статистика первого квартала 2017 года указывает на продолжение тенденции. Так, в январе-марте 2017 года объем жилищного строительства сократился на 30 % по сравнению с соответствующим периодом 2015 года и составил 13,1 млн. Кв. м. В то же время в капитале произошло особенно значительное падение — почти 60 % этого показателя в первом квартале 2016 года.
В 2016 году впервые за шесть лет произошло сокращение жилой и нежилой недвижимости. Сокращение общей площади новостроек составило 3 % по сравнению с общей суммой за последние пять лет в 2015 году — 139,4 млн. Кв. м.
О продолжении кризиса строительства и ситуации с ценами на строительные материалы, которые почти не дорожают из-за низкого спроса. Снижение цен на щебень, песок, бетон и армирующую сталь было от 3 до 9 %. Избыток производства на складах заставил российских дистрибьюторов снизить цены. С начала 2017 года в столице цены на подкрепление снизились в среднем на 7 %.
В 2016 году и в первом квартале 2017 года цены на железобетонные изделия, материалы из минеральной ваты и кабельные изделия оставались стабильными. В первом квартале 2017 года цены на цемент были стабильными. Стоимость строительно-монтажных услуг и аренды строительной техники в первом квартале 2017 года не изменилась. Такая динамика цен, скорее всего, определяется низкой активностью в строительной отрасли в начале года, говорит партнер PwC в России Дмитрий Ковалев.
Может ли Россия преодолеть кризис строительства, еще не ясно. По прогнозам Министерства строительства Российской Федерации, снижение объема инвестиций в недвижимость будет продолжаться. «Министерство строительства России, исходя из прогнозируемых данных субъектов Российской Федерации, предложило уменьшить объем жилищного строительства в 2017 году на 5–7 %, соответственно, прогноз ввода 75 миллионов квадратных метров. м жилья по итогам года остается в силе», — подтвердил «НГ» в отделе Михаила Ме.
В течение первой половины 2017 года 28 млн. Кв. М жилья, что на 11,3 % меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Снижение в основном связано с сокращением объема ввода в индивидуальное жилищное строительство (почти на 16,5 % по сравнению с прошлогодними показателями)», — напоминает Министерство строительства.
В то же время стандартное жилье (эконом-класс) для третьего год показывает рост в основном благодаря многочисленным федеральным программам стимулирования жилищного строительства. По данным на 1 июля 14,3 млн. кв. м стандартного жилья, это на 18,4 % больше, чем за аналогичный период прошлого года — отмечается строительным ведомством.
Нынешние проблемы строительной отрасли вызваны не только и даже не столько серьезным кризисом в экономике страны, но главным образом тем, что существующая модель функционирования отрасли исчерпала свои возможности. Отдельные разрозненные меры не решают такую проблему. Поэтому надежды строителей на решения Госсовета, конечно, не были оправданы на 100 %. Даже весь пакет законов показывает только, что отрасль находится на грани сложных действий. В регионах понимается, что текущие, хотя и очень правильные решения, по большей части, разделены и по-настоящему.
В настоящее время на торможение развития строительной отрасли влияют следующие факторы:
Высокий уровень налогов в строительной отрасли.
Высокая стоимость строительных материалов, изделий, конструкций.
Усиление порой в связи с кризисом несостоятельности клиентов строительной продукции.
Высокий рост банковских кредитов для реализации строительных работ.
Недостаточные источники и объемы финансирования.
Отсутствие строителей и квалифицированных специалистов в области строительства.
Все эти проблемы существуют довольно долгое время, что значительно тормозит развитие всей строительной отрасли в целом по сравнению с мировыми показателями и снижает ее конкурентоспособность. В связи с кризисными проявлениями 2014–2015 годов спектр проблем только расширился, и вышеизложенное приобрело более стабильные позиции. В этой связи необходимо принять ряд неотложных мер для решения этих проблем, с тем чтобы избежать негативных прогнозов развития строительства в ближайшие годы, которые уже сделали ряд аналитиков и специалистов.
В целом, исходя из результатов 2015–2016 годов, можно отметить, что худшие прогнозы развития строительной отрасли не оправдались и вряд ли будут оправданы. [4] Строительная индустрия в России постепенно выходит из состояния краха и вступает в стадию затяжной стагнации. В следующем году нет необходимости ожидать резкого подъема в строительном секторе, но вполне вероятно, что через 2–3 года некоторые показатели нормализуются и увеличиваются в связи с улучшением благосостояния населения, увеличение уверенность в стабильности строительства, увеличение финансовых вложений. Исходя из этого, определенная потребность определяется в правительстве, благодаря чему отрасли в значительной степени удалось избежать полного снижения отрасли (расширение возможностей ипотечного кредитования, поддержка спроса посредством социальных программ, субсидий, государственных программ «О исчерпывающий перечень процедур в жилищном строительстве», «О строительстве арендного жилья и других программах, направленных на поддержку разработчиков» [2]. Чтобы быстро выйти из строительства с этапа стагнации и укрепить свои конкурентные позиции, необходимо действовать по следующим направлениям:
Создание условий для повышения благосостояния и платежеспособности населения, что создает спрос на строительную продукцию. Во многих отношениях это должно быть достигнуто путем внедрения новых социальных программ и их тщательного мониторинга.
Поддержка и создание условий для укрепления новых малых строительных компаний на рынке, в том числе путем упрощения процедур выхода на рынок, сокращения кредитов на строительную деятельность и снижения пошлины на поставку строительных материалов.
Сокращение налогов и предоставление льгот для поддержки определенных групп строительных компаний.
Проведение мероприятий по снижению неопределенности инвестиций, снижению рисков финансирования строительных работ, развитию банковской системы.
Поддержка финансирования частного строительства.
Укрепление конкурентоспособности отрасли за счет повышения эффективности производства, модернизации технологий строительства.
Постепенная интеграция отрасли на мировой рынок путем поддержки ее технологических преобразований.
Таким образом, можно сделать вывод, что сегодня строительная отрасль в России испытывает ряд трудностей в своем развитии. На часть проблем, которые ухудшили состояние строительства на сегодняшний день, повлиял кризис 2014–2015 годов. В целом, есть неплохие шансы на скорейший выход отрасли из состояния стагнации и повышения ее конкурентоспособности. Для этого необходимо разработать и реализовать широкую программу мер, направленных на сокращение проблемных точек развития строительства в России и улучшение ее технологического уровня. Чтобы стабилизировать положение строительных организаций в этот период, необходимо провести мероприятия [1], направленные на:
разработку и реализация четкой и стабильной инновационной политики;
использование инновационных технологий;
обновление и модернизация средств производства строительных изделий;
использование зарубежного опыта стабилизации ситуации во время кризиса с учетом национальных особенностей экономической системы.
- Дьякова О. В. Состояние строительного комплекса России в сложных геополитических условиях// Строительство — 2015: современные проблемы строительства. Материалы международной научно-практической конференции. Ростовский государственный строительный университет, Союз строителей Южного Федерального округа, Ассоциация строителей Дона, 2015. Ростов-на-Дону: ФГБОУ ВПО Ростовский государственный строительный университет. С. 242–245
- Королева А. М. Современное состояние и перспективы развития рынка ипотечного кредитования в России // Муниципальная экономика и управление, 2015
- Нидзий Е. Н. Проблемы и перспективы развития строительной отрасли в условиях экономического кризиса// Вестник МГСУ № 5, 2016
- Рейтинговое агентство строительного комплекса (РАСК)/ Итоги строительной отрасли 2015 года [Электронный ресурс] URL: http://ardexpert.ru/article/5814 (Дата обращения 25.10.2016г.)
- Федеральная служба государственной статистики. Официальный сайт. [Электронный ресурс] URL: http://www.gks.ru/wps/wc m/connect/rosstat_main/rosstat/ru/statistics/enterprise/building/# (Дата обращения 20.10.2016г.)
Основные термины (генерируются автоматически): Россия, строительная отрасль, жилищное строительство, строительный сектор, Китай, Российская Федерация, российская экономика, стандартное жилье, строительная продукция, Турция.
Похожие статьи
Проблемы и перспективы развития строительного рынка в РФ
Ключевые слова: строительство, перспективы строительной отрасли, рынок жилья, прогнозы развития, строительный рынок.
Поскольку строительный рынок — это одна из ключевых отраслей общей экономики, он испытал определенные трудности, такие как: уменьшение.
Актуальные вопросы инновационного развития строительства
Статья посвящена актуальной теме инновационного развития строительной отрасли.
Но уже сейчас в Российской Федерации активно создаются проекты строительства экологически чистых малоэтажных зданий и небоскребов.
Строительная индустрия в народно-хозяйственном комплексе.
Строительство обслуживается более чем 70 отраслями экономики, при этом используется около 50 % продукции промышленности строительных материалов, 18 % металлопроката, 40 % пиломатериалов, более 10 % продукции машиностроения.
Состояние и перспективы развития рынка малоэтажного.
По прогнозам Правительства Российской Федерации из общего ввода жилья доля малоэтажного строительства в России в текущем году должна составить не менее 60 %, а к 2020 году — не менее 70 %. Ключевым приоритетом Фонда развития жилищного.
Исследование рынка строительной индустрии в Красноярском.
Ключевые слова: Красноярский край, строительная индустрия, рынок. Один из крупнейших субъектов Российской Федерации, занимающий второе место по площади 2 366 797 кв2 — Красноярский край.
К вопросу о понятии жилищного строительства
В нормах данных отраслей права даны определения, произведя анализ которых
Основные термины (генерируются автоматически): жилищное строительство, РФ, жилое помещение, жилищный фонд, помещение, проживание граждан, дом, Российская Федерация, жилой дом.
Факторы, влияющие на себестоимость жилищного.
Ключевые слова: жилищное строительство, себестоимость жилья, рынок недвижимости, инвестирование в недвижимость, финансирование строительной отрасли, факторы ценообразования на недвижимость, ипотечное кредитование, спрос на жилье.
Зелёное строительство в Российской Федерации
Зелёное строительство в Российской Федерации. Авторы: Шарипова Светлана Гайзулловна, Демина Яна Олеговна.
Оценку деятельности строительных организации с точки зрения практики зеленого строительства осуществляют на основе зеленых стандартов.
Основные проблемы развития жилищной сферы и пути их решения
Главными отраслями в составе данной сферы являются жилищное строительство и жилищное хозяйство.
— усовершенствование архитектурно-планировочных и строительных подходов к формированию благоприятной жилой среды (развитие качественной и комплексной.
Источник: moluch.ru
С какими трудностями сталкиваются сегодня строители
Несмотря на то что большинство строительных организаций продолжает работать в условиях пандемии — с соблюдением санитарных норм, — отрасль испытывает серьезные сложности. Некоторые участники рынка предрекают существенный рост цен на жилье: по их прогнозам, удорожание «квадрата» в новостройках может составить до 15-20 процентов. Эксперты рассказали корреспондентам «РГ», каким они видят будущее строительной сферы и чем ей можно помочь.
Нелегкая доля
По словам Романа Фомичева, руководителя строительной компании «Фора», пандемия лишь усугубила трудности, с которыми отрасль жилищного строительства столкнулась 1 июля 2019 года — с переходом на проектное финансирование. То есть на реализацию проектов не на деньги участников долевого строительства, а на собственные средства застройщиков или банковские кредиты.
Сегодня в регионе по старой схеме, на средства дольщиков, достраивается примерно 90 процентов объектов. А вот дальнейший расклад пока далек от оптимистичного.
— По 37 новым проектам поданы заявки в банки на проектное финансирование. По 20 уже получен отказ, то есть предприятия, считай, банкроты. По десяти ситуация пока под вопросом. И только по семи кредитование одобрено, — рассказывает Роман Фомичев. — Ни застройщики, ни банки не готовы форсировать взаимодействие друг с другом, потому что ни у тех, ни у других нет нужных компетенций.
А потому даже формальное «добро» банка еще не гарантирует доступ к деньгам. Например, со слов эксперта, из семи предприятий, подписавших с банками кредитные договоры, реальные средства получили пока только два — потому что слишком много в этих договорах отлагательных условий.
— Самое трудное — это дофинансирование собственного участия, — поясняет Фомичев. — Условно, компания вложила в стройку 120 миллионов, а ей предложили добавить еще 100. Понятно, что таких денег нет ни у кого в регионах. И все, получается тупик.
Поэтому в самом устойчивом положении находятся именно те компании, которые получили проектное финансирование. А поскольку их мизер, все остальные под ударом: потому что «потребитель замер, все поставлено на паузу». «На паузе» оказались и многие производители стройматериалов. И это, по мнению специалистов, в будущем грозит новыми обманутыми дольщиками. То есть меры поддержки, которые предложило федеральное правительство (не возбуждать банкротных дел по застройщикам, не записывать дома в проблемные, освободить от пеней и штрафов по договорам долевого участия на полгода и другие), в этой ситуации очень своевременны.
Как отметил председатель комитета по строительству калужского отделения «ОПОРЫ России», глава компании «СЗ Облстрой» Денис Моисеев, в его регионе лишь треть строек ведется с применением проектного финансирования — в основном в областном центре и Обнинске. Остальные работают по старинке: продают квартиры и на вырученные деньги строят новое жилье. По словам Моисеева, дело здесь не только в самих застройщиках — банки оказались не готовы к проектному финансированию.
А есть ли покупатель?
Проблемы ужесточает провал продаж уже построенного жилья. С началом роста курса доллара в начале года наблюдалось некоторое увеличение спроса в крупных городах: люди спешили вложить накопления в квадратные метры. Однако начались карантинные мероприятия, и, как следствие, продажи просели.
«На паузе» оказались и многие производители стройматериалов. В будущем это грозит новыми обманутыми дольщиками
— Даже те, кто планировал покупку жилья, сейчас банально боятся остаться без денег и откладывают эти планы на потом, — поясняет Денис Моисеев. — В прошлом году в это время мы продавали десятки квартир, сегодня — ни одной. Люди звонят, интересуются ценами, но о покупке речи не ведут.
При этом участники рынка отмечают, что прекращение деятельности отрасли может привести к тяжелейшим последствиям. Ведь даже благоприятный сценарий развития ситуации вовсе не означает оживления рынка недвижимости — никто не будет покупать квартиру в доме, где строительство было приостановлено. А нет продаж — нет средств на достройку. Что делать?
— Нужны бюджетные вливания, — рассуждает Денис Моисеев. — Так, в малых городах Калужской области возводятся небольшие дома. Их строительство можно было бы «докредитовать» целевым способом, например с помощью фонда МСП. Там не так много средств потребуется — решусь предположить, что надо будет потратить от 10 до 50 миллионов рублей.
Может быть, наконец заработает так хорошо разрекламированная сельская ипотека. Иная ситуация в крупных городах, где объекты серьезнее, хотя и спрос больше. Здесь потребуются другие деньги. В любом случае необходимо менять подход к проектному финансированию — или застройщикам придется искать какие-то иные резервы.
— Мы надеемся на помощь государства, — вторит ему Илья Невский, депутат гордумы Костромы, собственник группы компаний «Главснаб». — Речь должна идти не только о налоговых каникулах, а о реальной финансовой поддержке производственного сектора, строительства объектов и жилья. По налогам должны быть не просто отсрочки с перенесением оплаты на третий-четвертый квартал и не понижающие коэффициенты, а реальный нулевой налог за все время простоя.
А когда будем выходить из кризиса, налоговое бремя необходимо увеличивать не сразу, а постепенно, по нарастающей. Это касается и налога на имущество, и транспортного, и упрощенки, и вмененки. Для тех, кто работает по схеме «доходы минус расходы», налог должен быть не более пяти процентов, а для тех, кто платит шесть процентов, нужно снижение до одного.
Что касается федеральных налогов, то часть НДС и налога на прибыль должна в большей степени оставаться в регионах. Только так дотационные субъекты смогут выкарабкаться из кризиса. Все понимают, что производство и строительный сектор должны работать, а программы — выполняться. Но мы просто встали — и все. Сейчас пытаемся получить разрешение на работу.
В этой ситуации многие работодатели не знают, чем платить людям зарплату: денег просто нет.
— Бизнесмен не вкладывает рубли в кубышку: все идет в развитие, — продолжает Илья Невский. — Если этого не делать, бизнес откатится назад. Сейчас речь идет о выживании бизнеса как производственной единицы. При выходе с карантина ипотека должна быть доступна для граждан: нужны государственные меры поддержки. Ставка должна стремиться к нулю, а ни в коем случае не расти.
Необходимо стимулирование покупательского спроса. Это поможет поддержать экономику после выхода из кризиса.
— Застройщикам грозят серьезные штрафы в случае задержки сроков сдачи объектов: тут включаются механизмы защиты прав потребителей. А из-за несоблюдения санитарно-технических мероприятий компанию могут исключить из реестра действующих предприятий, — рассказывает Олег Панфилов, строитель с 20-летним стажем, учредитель костромской компании ООО СК «Партнер». — Особенно тяжело в это время тем, у кого работало до 50 процентов мигрантов. Сейчас, когда иногородние уехали, а кто-то не выходит на работу, найти людей непросто: квалифицированных местных строителей не хватает.
Квадрат подрастет
Спрос рождает предложение: покупать жилье скоро придется совсем по другой цене, уверены строители.
— Во-первых, подорожали стройматериалы: сталь, арматура, электротехника прибавили процентов восемь — десять, — констатирует Роман Фомичев. — Во-вторых, из-за невозможности получить проектное финансирование с рынка уйдет часть компаний. То есть предложений будет меньше, а спрос на жилье через некоторое время все равно появится.
— Некоторые недобросовестные производители повысили цены, и те сметы, которые были заложены, нарушаются, — подчеркивает Олег Панфилов. — Если не начнется государственное регулирование этой сферы — строители будут работать «в нули». В прошлом году из-за введения эскроу-счетов и падения спроса маржинальность бизнеса и так упала: банки стали забирать дополнительно порядка десяти процентов.
При себестоимости в 30 тысяч рублей квадратный метр продавали по 38-40 тысяч. Маржа в пределах десяти тысяч с метра — это очень мало: строителям и кредиты, и налоги, и зарплаты надо платить, и участки выкупать. В условиях неопределенности сметы уже сегодня закладываются с прибавкой от 20 процентов и выше: никто не знает, хватит ли денег на завершение объекта.
Полагаю, что из-за пандемии многие приостановят строительство, а затем на волне возникшего дефицита начнут задирать цены на готовое жилье. Если год назад к нынешнему лету ожидали рост в 30 процентов, то теперь он может достигнуть 50. И цена квадратного метра в новостройках в Костроме на этапе закладки фундамента в 80 тысяч рублей станет реальностью.
Что можно сделать? Тут опять все упирается в заемные средства, считают строители.
— Самый лучший вариант исправить ситуацию — дать команду банкам кредитовать строителей под наименьший процент и гибко подходить к заемщикам, — предлагает свой вариант Панфилов. — Как только банки начнут проводить нормальную кредитную политику — строители поднимутся. А с ними и экономика начнет выздоравливать.
Источник: rg.ru