Ключевые слова: ЗАСТРОЙЩИК; ДОГОВОР ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ; ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО; ПОТРЕБИТЕЛЬ; ГАРАНТИИ; DEVELOPER; AGREEMENT ON PARTICIPATION IN SHARED CONSTRUCTION; SHARED CONSTRUCTION; CONSUMER; GUARANTEES.
Аннотация: Автором проведен анализ механизма защиты участников договора долевого строительства в Российской Федерации, выявлены пробелы современного законодательства, которые создают трудности в защите прав и интересов участников долевого строительства, как лиц, подпадающих под действие Закона Российской Федерации о защите прав потребителей, предложены возможные пути устранения данных пробелов.
В настоящее время приобретения жилья по договору долевого участия является весьма популярным. Это обусловлено, как и выгодными условиями для застройщика и покупателя, так и законной гарантированностью получения жилья для покупателя. При покупке жилья по договору долевого строительства покупатель не редко подвергает себя рискам. Такими рисками могут выступать и нарушения сроков передачи объекта застройщиком покупателю, и невыплата неустоек, а как следствие и причинение морального вреда.
АДВОКАТ + ЛОРОЙ МИТТ. ИЗМЕНЕНИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА О ЗАЩИТЕ ПРАВ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА.
Участники долевого строительства для восстановления своих нарушенных прав могут использовать различные методы защиты. Основные из них изложены в Федеральном законе №214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) [1, С. 1]. Федеральный закон №214-ФЗ с 1 июня 2019 года ввел достаточно жесткие рамки для застройщика и одновременно с этим усилил гарантии защиты покупателей [3, С. 208]. Однако на сегодняшний день отсутствует четкий механизм возведения объекта долевого строительства, следовательно, эффективность исполнения Федерального закона № 214-ФЗ по-прежнему не высока.
Однако на сегодняшний день отсутствует четкий механизм возведения объекта долевого строительства, следовательно, эффективность исполнения Федерального закона № 214-ФЗ по-прежнему не высока, и на практике могут применятся и иные меры защиты, не предусмотренные Федеральным законом № 214-ФЗ.
В этой связи, актуальность рассматриваемой темы обуславливается неоднозначностью мер правовой защиты участников договора долевого строительства, разнообразность данных мер для отдельных случаев.
В юридической практике существует дискуссия: подпадают ли отношения участников долевого строительства под действие Закона Российской Федерации о защите прав потребителей? Ведь можно говорить о том, что регулируемые ими отношения в некоторой меры схожи.
В обзоре судебной практики за 4 квартал 2012 года Верховный Суд Российской Федерации указал, что применение Закона Российской Федерации о защите прав потребителей возможно к любым сделкам, связанным с привлечением средств лиц на строительство объекта. Если судом будет установлено, что сторонами действительно имелся ввиду договор участия в долевом строительстве, то помимо применения Федерального закона №214-ФЗ может быть применен и Закон Российской Федерации о защите прав потребителей [4, С. 3]. Так, в п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 г. №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» сказано, что применимо к отдельным видам отношений участниками которых являются потребители и регулируемым специальными законами Российской Федерации, которые содержат нормы гражданского права, то к таким отношениям применяется Закон Российской Федерации о защите прав потребителей в части неурегулированной специальным законодательством.
Обманутых дольщиков станет меньше. Созданы фонды защиты прав дольщиков
Законодательством предусматривается, что сроки передачи застройщиками вновь построенных объектов участникам являются едиными для всех [1, С. 5]. Согласно этому, сомнительным выступает положение части 3 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ относительно участия в долевом строительстве, то есть, в случаях, если строительство объекта не может завершиться в сроки, предусмотренные договором, застройщики должны не позднее чем за 2 месяца до истечения предусмотренных сроков, уведомить об этом участников, а также внести предложения относительно изменений договора в этой части, что происходит в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом Российской Федерации.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства застройщик будет обязан выплатить участнику долевого строительства неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки [2, С. 19]. По мимо этого может быть применен Закон Российской Федерации о защите прав потребителей сумма неустойки по которому составит 3 % от суммы договора за один день. При взыскании пени за нарушение сроков исправления дефектов строительства применяются положения ст. 23 Закон Российской Федерации о защите прав потребителей [2, С. 19].
На законодательном уровне не урегулирован вопрос и последствия того, когда новые сроки не согласованы застройщиком. Считаем, что данный вопрос должен быть урегулирован на законодательном уровне, для укрепления гарантий дольщиков — участников долевого строительства.
Существуют случаи, когда договора об участии в долевом строительстве включают в себя условия, ущемляющие права потребителя по сравнению с условиями, установленными законодательством Российской Федерации. Например, застройщики часто устанавливают более длительный срок возврата денежных средств дольщику при расторжении договора, чем предусмотрено законодательством (нарушение ч.2 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ); одним из оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора застройщик может предусмотреть срок просрочки внесения платежа дольщиком меньший чем предусмотрен в законе (нарушение ч. 3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ). Ко всему прочему, не редки случаи, когда застройщиком устанавливаются основания для одностороннего отказа застройщика от исполнения договорных обязательств, не предусмотренных федеральным законодательством.
Поэтому участники долевого строительства не должны забывать о способах защиты своих прав, предусмотренных в Законе о защите прав потребителей. По мимо основных требований (неустойка и т.д.), в соответствии со ст. 15 Закона Российской Федерации о защите прав потребителей участник долевого строительства вправе требовать от застройщика возмещения ему морального вреда, под которым подразумеваются страдания (физические и/или нравственные), причиненные гражданину вследствие нарушения его прав, как потребителя [2, С. 10].
Однако, защита прав и интересов должна осуществляться не только в отношении покупателя, но и застройщика. Так, в августе 2016 г. между гражданкой Зверевой и ООО «Лазурь» был заключен договор долевого строительства, по которому застройщик обязался передать объект недвижимости в декабре 2019 г. Зверева оплатила договор в полном объеме, что подтверждалось актом об исполнении финансовых обязательств от 21 октября 2016 г. и уже в ноябре 2016 года она обратилась к застройщику с заявлением об расторжении договора и возврате денежных средств в связи с жизненными обстоятельствами, однако компания «Лазурь» отказалась исполнить указанные требования. После чего гражданка Зверева обратилась в суд с иском о расторжении договора долевого участия, а также о взыскании денежной суммы с застройщика, уплаченной по договору, процентов за пользование чужими денежными средствами, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа и судебных расходов.
Судом первой инстанции иск был удовлетворен частично. Так спорный договор долевого участия был расторгнут, с застройщика была взыскана уплаченная сумма договора, процент за пользование чужими деньгами, штраф, компенсация морального вреда (в части). Суд апелляционной инстанции оставил данное решение суда без изменений. Судебные органы при вынесении решения руководствовались указаниями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, а именно тем, что Федеральным законом № 214-ФЗ не урегулирован вопрос одностороннего отказа участника долевого строительства от договора, следовательно, необходимо руководствоваться положениями Закона Российской Федерации о защите прав потребителей.
На решения апелляционной инстанции застройщиком была подана кассационная жалоба в Верховный Суд Российской Федерации. Судебной коллегией по гражданским делам ВС РФ было вынесено определение, которым была удовлетворена кассационная жалоба заявителя, а дело направлено на новое апелляционное рассмотрение [5, С. 2].
Верховный Суд Российской Федерации указал, что отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом № 214-ФЗ. Так, в соответствии со ст.
9 данного закона в редакции, действовавшей на момент заключения договора) участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора или же расторгнуть его в судебном порядке в определенных этим законом случаях. Если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются специальными законами, то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон Российской Федерации о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной такими законами. В силу этого в данном деле не подлежала применению ст. 32 Закона Российской Федерации о защите прав потребителей, согласно которой потребитель вправе отказаться от исполнения договора в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.
Юрист юридической фирмы «ЮСТ» Люцина Доу-Гуан-Хун отметила, что в настоящее время существует также иная судебная практика по данному вопросу. В некоторых случаях суды исходят из того, что перечень оснований для отказа от исполнения договора, определенный ч. 1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ, не является закрытым, а ст. 32 Закона Российской Федерации о защите прав потребителей предусмотрено иное основание для отказа от договора (Апелляционное определение Алтайского краевого суда от 16 марта 2016 г. по делу № 33-2933/2016 [6], Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 7 ноября 2016 г. № 33-23038/2016 по делу № 2-671/2016 [7]). «Судами также отмечается, что основанием для расторжения договора участия в долевом строительстве служит норма Закона Российской Федерации о защите прав потребителей, предусматривающая право потребителя на отказ от исполнения договора по волеизъявлению потребителя при отсутствии виновных действий со стороны застройщика» [8], отмечает юрист.
В связи с этим, считаем правильным согласиться с позицией Верховного Суда Российской Федерации. Поскольку дольщики, как потребители так же могут злоупотреблять своими правами. Необходимо закрепить исчерпывающий перечень условий расторжения договора о долевом участии в строительстве в одностороннем порядке в Федеральном законе № 214-ФЗ для укрепления защиты прав и интересов добросовестных застройщиков, а также других дольщиков от действий недобросовестных потребителей, заинтересованных не в получении нового жилья, а в личном обогащении посредством обращения в суд с исковым заявлением.
Исходя из всего вышесказанного можно прийти к выводу, что действующее законодательство в области защиты прав участников долевого строительства нуждается в доработке. Считаем, что необходимо укрепить гарантии защиты как для застройщиков, так и для дольщиков для сокращения возможных рисков и убытков в процессе исполнения договора. Сокращение данных рисков возможно исключительно на основе усовершенствованного федерального законодательства, а также контроля со стороны государства за надлежащим его исполнением.
Источник: novaum.ru
Новые правила поддержки Фонда защиты прав дольщиков. Как это поможет решить проблемы участников долевого строительства? Интервью с Александром Якубовским
Постановлением Правительства РФ №1592 от 03.10.2020 изменены правила субсидирования Фонда защиты прав дольщиков. Как они помогут решить проблемы участников долевого строительства, ER.RU рассказал руководитель рабочей группы Президиума Генсовета «Единой России» по защите прав дольщиков, депутат Госдумы Александр Якубовский.
— Какие нормы действовали раньше и что изменилось?
— Раньше Фонд имел право только заниматься завершением строительства и возмещением компенсаций гражданам. Теперь правила субсидирования Фонда скорректированы. Он сможет не только завершать строительство жилья, но и полностью исполнять обязательства застройщика по договору, заключенному с дольщиком за счет средств, выделенных государством. Если после ввода дома в эксплуатацию возникло расхождение в площади квартиры, этот вопрос также будет урегулирован за счет федеральных средств.
За счет субсидий будут возмещены расходы Фонда на банкротство проблемных застройщиков, уплату процентов и погашение основного долга по целевым кредитам, оплату услуг банка-агента, который выплачивает возмещения гражданам.
— Как обманутым дольщикам получить государственную поддержку? Куда обращаться? Каков механизм защиты прав граждан?
— Если истекший срок сдачи дома составляет шесть месяцев, можно заявлять о проблеме в Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства. Объект вносится в реестр проблемных, вводится процедура банкротства – конкурсное управление. В течение трех месяцев конкурсный управляющий должен составить реестр пострадавших кредиторов и перечень их требований.
Важно вовремя подать заявление для включения в реестр. Конкурсный управляющий на общем собрании должен предоставить, сверить реестр, граждане должны либо согласиться, либо нет (такое право они имеют, если, например, узнали, что конкурсный управляющий «под шумок» в список включил неизвестного гражданина). Далее или параллельно идёт процедура банкротства.
Инициировать её могут и сами дольщики, и заинтересованные организации (банк либо налоговая инспекция), либо сам Фонд. Объект выносится на заседание наблюдательного совета. Там принимается решение — либо дом ждёт достройка, либо людям выплачивают компенсации согласно договорам долевого участия в строительстве многоквартирного дома.
— Сколько на сегодняшний день застройщиков входят в единый реестр проблемных объектов?
— Сейчас в списке 1095 проблемных застройщиков и 2945 домов по всей России. Это более 17,6 миллионов квадратных метров жилья. Общее число пострадавших участников долевого строительства на конец сентября 2020 года составило 185,7 тысяч человек. Эти данные содержится в актуализированной информации, направленной гендиректором федерального Фонда защиты прав дольщиков Константином Тимофеевым в Правительство РФ.
— Статистика по решению проблем обманутых дольщиков. Сколько их удалось решить в 2020 году?
— За шесть месяцев этого года приняты решения по восстановлению прав граждан в 251 доме в 25 субъектах России. Речь идёт о более, чем 19 тысяч человек.
Источник: er.ru
О некоторых проблемах защиты прав «обманутых» дольщиков
Как известно, в России «жилищный» вопрос был и продолжает оставаться одним из самых актуальных для большинства граждан. По информации Федеральной службы государственной статистики, в Российской Федерации более 3 миллионов семей нуждаются в улучшении жилищных условий.
Наиболее распространенным способом улучшения жилищных условий является приобретение жилых помещений на основании договора купли–продажи. Однако такой способ приобретения жилья, как правило, предполагает единовременную оплату цены приобретаемого объекта.
По информации специалистов Федеральной регистрационной службы, договор долевого участия в строительстве является одним из основных оснований регистрации права собственности.
До недавнего времени отношения граждан с организациями, привлекающими денежные средства для строительства, не имели специального правового регулирования. Это, в частности, объясняло разнообразие наименований договоров, применявшихся для регулирования рассматриваемых отношений.
На практике стороны использовали, в частности, модели инвестиционных договоров, договоров участия в инвестиционной программе, договоров подряда, договоров о совместной деятельности (простого товарищества), договоров долевого участия в строительстве, договоров агентирования, комиссии, договоров купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа. Вместе с тем, условия таких договоров, как правило, сводились к определению обязательства гражданина по оплате денежных средств организации и встречного обязательства организации по передаче гражданину обусловленного договором жилого помещения после сдачи дома в эксплуатацию.
Подчас организации, привлекающие денежные средства дольщиков, даже не являлись застройщиками в формально юридическом понимании этого слова. Право на привлечение средств граждан могло передаваться от организации к организации на основании сделок, правовая природа которых так же не соответствовала ни их наименованию, ни фактически складывающимся отношениям сторон. Объяснение такой ситуации организациями, привлекающими денежные средства, как правило, основывалось на неоправданно широком толковании ст. 421 Гражданского кодекса РФ, допускающей определение условий договоров по усмотрению сторон и возможность заключения договоров, как предусмотренных, так и не предусмотренных законом или иными правовыми актами.
Несоответствие наименований договоров и их правового содержания, а так же отсутствие специального правового регулирования рассматриваемых отношений долго компенсировалось развивавшейся судебной практикой, формируемой, как правило, по спорам дольщиков и организаций, привлекающих денежные средства. Однако практика в разных субъектах Российской Федерации, а подчас и в разных судах одного и того же субъекта РФ, не была единообразной, до тех пор, пока Верховный Суд Российской Федерации совместно с судами субъектов Российской Федерации не провел выборочное изучение дел, рассмотренных в период с 1999 года по 2001 год по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов.
Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, послужило цели единообразного понимания природы рассматриваемых договоров как договоров подряда. Значительное влияние на практику рассмотрения судами подобных споров оказал и вывод Судебной коллегии о применимости к рассматриваемым отношениям норм закона РФ «О защите прав потребителей». Тем не менее, было ясно, что разъяснения Верховного Суда Российской Федерации, изложенные в Обобщении, не смогут заменить специального закона, регулирующего рассматриваемые отношения, потребность в котором давно назрела.
С вступлением в силу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 года № 214-ФЗ (далее – «Закон») правовой пробел в регулировании таких отношений был устранен. Закон не только определил понятие и существенные условия договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, но и предельно четко установил субъектный состав лиц, вступающих в рассматриваемые отношения и условия привлечения денежных средств участников долевого строительства.
По смыслу ст. 4 Закона, по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома одна сторона обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, предоставлено Законом юридическим лицам, вне зависимости от их организационно-правовой формы, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок для строительства многоквартирного дома, соответствующее разрешение на строительство и опубликовавшим (разместившим) проектную декларацию.
Таким образом, Закон упорядочил отношения в сфере долевого участия в строительстве и установил четкие и понятные требования к отношениям застройщика и участника долевого строительства. Однако с вступлением в силу Закона возникла неопределенность в вопросе о пределах его действия. Такая неопределенность была вызвана различными толкованиями ст. 27 Закона.
Как и ранее, возникшая неопределенность вновь была разрешена в судебном порядке. При разрешении подобных споров суды основывались на ст.ст. 4, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, по смыслу которых, в случае если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Поскольку Закон не содержит нормы, прямо распространяющей его действие на ранее заключенные договоры, суды обязывали Федеральную регистрационную службу производить государственную регистрацию права собственности участников долевого строительства.
На практике недобросовестные застройщики в целях уклонения от исполнения требований Закона, используя сложившуюся судебную практику, некоторое время имели возможность уклоняться от исполнения требований Закона, указывая в договорах с участниками долевого строительства дату, предшествующую вступлению в силу Закона. Это могло позволить легально привлекать денежные средства участников долевого строительства, игнорируя установленные Законом требования.
В настоящее время подавляющее количество застройщиков надлежащим образом исполняют требования Застройщиков, чему в немалой степени способствует деятельность Управлений Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека и Региональных служб государственного строительного надзора, а также установление административной ответственности за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.
Но даже значительные размеры административных штрафов подчас не останавливают некоторых застройщиков, не исполняющих требования Закона.
Нарушения в области долевого строительства, как правило, связаны либо с абсолютным игнорированием застройщиками установленных законом требований (например, привлечение денежных средств в отсутствие разрешения на строительство), либо с нарушениями отдельных норм Закона (например, нарушение срока передачи квартиры участнику долевого строительства, нарушение целей расходования денежных средств, полученных от участников долевого строительства), либо с нарушением технологии строительства объектов, что проявляется в наличии недоделок и дефектов объектов долевого строительства.
Наибольшие сложности в деле защиты прав участников долевого строительства связаны с случаями абсолютного игнорирования застройщиками требований Закона, поскольку при этом участники долевого строительства, несмотря на внесение цены долевого строительства, как правило, с формальной точки зрения не имеют перспективы получения квартиры. В таких случаях юридическая помощь участнику долевого строительства может не привести к субъективно ожидаемому дольщиком результату.
На практике в первую очередь возникает вопрос об обоснованности притязаний участника долевого строительства на квартиру, определенную договором. В качестве обоснования наличия прав на получение от застройщика квартиры, как правило, предоставляются договор, четко определяющий объект долевого строительства, квитанции о внесении долевого взноса, а так же переписка участника долевого строительства и застройщика, подтверждающая наличие обязательств по передаче квартиры дольщику.
Вместе с тем, Закон связывает возникновение обязательства по передаче квартиры участнику долевого строительства не только с подписанием соответствующего договора, но и с его государственной регистрацией. Так, в силу ст. 4 Закона, договор считается заключенным с момента его государственной регистрации. Таким образом, в отсутствие государственной регистрации, договор долевого строительства не может служить основанием для возникновения права требования квартиры от застройщика. Необходимо отметить, что отсутствие государственной регистрации договора долевого участия почти всегда связано с несоответствием застройщика условиям, установленным Законом.
Последствия привлечения денежных средств гражданина для строительства (создания) многоквартирного дома на условиях передачи застройщиком квартиры предусмотрены статьёй 3 Закона. В силу этой нормы в случае, если лицо, не имеющее на это права в соответствии с законом, привлекает денежные средства гражданина для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, то гражданин может потребовать от такого лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса РФ процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.
На первый взгляд, указанная норма достаточно определенно указывает на последствия подобного нарушения Закона. Однако, существуют значительные сложности как психологического, так и юридического свойства, не всегда позволяющие ее применять.
Психологический аспект связан, прежде всего, с утратой дольщиком иллюзий возможности получить квартиру от организации, привлекающей долевые взносы. «На собрании дольщиков застройщик уверил в состоятельности и готовности завершить строительство дома», «Наши договоры в следующем квартале зарегистрируют в регистрационной службе», «Наш дом почти построен», «Власти обещают выдать разрешение на строительство (предоставить земельный участок)», «А что произойдет с моей квартирой»? Такие доводы и вопросы, как правило, основываются на недостоверной информации, получаемой дольщиком от застройщика, не заинтересованного в судебных исках и санкциях за нарушение прав участников долевого строительства. Действительно, дольщику сложно в одночасье пересмотреть те отношения, которые в течение длительного времени складывались между ним и застройщиком, тем более, если строительство многоквартирного дома фактически было начато и уже есть объект, хотя и незавершенный строительством. Психологически непросто отказаться от надежды на получение квартиры, в отношении которой строились планы не только дольщика, но и всей его семьи. Кроме того, всегда есть, хоть и небольшая, но надежда на возможность «устранения» застройщиком препятствий к регистрации договоров долевого строительства, оздоровления экономического состояния застройщика и исполнения им обязательств перед дольщиком.
Вместе с тем, оценивая ситуацию, как правило, следует задать следующие вопросы: «Что препятствовало исполнению требований Закона в момент подписания договора и внесения денежных средств?», «Устранены ли к настоящему времени такие препятствия?», «Есть ли ясность относительно сроков устранения таких препятствий?», «Можно ли доверять организации, длительное время обещающей исполнить несуществующее обязательство?», «Что может способствовать оздоровлению экономической ситуации застройщика, если текущая задолженность его постоянно растёт, а законных способов привлечения денежных средств от дольщиков нет?». Разумно ответив на указанные вопросы, дольщик должен избавиться от иллюзий и надежд на получение квартиры.
Другой аспект проблемы, формально-юридический, связан, прежде всего, с неопределенностью в толковании ряда норм и пределов действия Закона, Гражданского кодекса и Закона РФ «О защите прав потребителей», что влечет отсутствие единообразной практики разрешения споров, возникающих между дольщиками и застройщиками.
С точки зрения ряда юристов, судам следует применять ст. 3 Закона, ясно определяющую в качестве последствия привлечения средств возврат долевого взноса и уплату процентов, предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса РФ в двойном размере.
Существует и иная точка зрения, основанная на презумпции приоритета норм Гражданского кодекса РФ перед специальным законодательством. Такая позиция основана на том обстоятельстве, что в случае привлечения денежных средств дольщика в отсутствие заключенного (зарегистрированного) договора долевого строительства, возникает обязательство вследствие неосновательного обогащения, суть которого, согласно ст.
1102, 1107 Гражданского кодекса РФ, сводится к возврату денежных средств и начислению процентов, предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса РФ. При этом следует иметь в виду, что согласно ст. 3 Гражданского кодекса РФ, нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать кодексу. Преимущество имеют иные правовые акты лишь только в том случае, если в кодексе есть прямая отсылка к ним. Поскольку в Гражданский кодекс РФ прямо не предусматривает регулирование подобных отношений Законом, подлежат применению нормы кодекса.
Ряд юристов, отдающих приоритет специальным нормам закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», считает, что размер подлежащих уплате дольщику процентов не может составлять менее 0,5 процента в день от суммы внесенного долевого взноса. В качестве обоснования подобного расчета приводится ст. 23.1 закона «О защите прав потребителей», применяемая по аналогии.
Поскольку Закон является специальным актом, принятым позже Гражданского кодекса РФ и закона «О защите прав потребителей», автор разделяет точку зрения, согласно которой к рассматриваемым отношениям подлежит применению ст. 3 Закона, четко определяющая условия ее действия. Систематическое толкование Закона так же не позволяет применять по аналогии ст. 23.1 закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», поскольку ст. 4 Закона позволяет применять законодательство о защите прав потребителей лишь в части, не урегулированной Законом.
Вместе с тем, существует неопределенность и с толкованием самой ч. 3 ст. 3 Закона. Она связана, в первую очередь с определением условий действия нормы: «В случае привлечения денежных средств гражданина для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лицом, не имеющим на это права…».
Поскольку государственная регистрация договора долевого строительства производится лишь в случае, если застройщик имеет право на заключение указанного договора, ч. 3 ст. 3 Закона, указывая на отсутствие у организации права на заключение договора, предполагает отсутствие государственной регистрации такой сделки и, соответственно, незаключенность договора.
Можно ли утверждать, что привлечение денежных средств дольщика имеет целью строительство многоквартирного дома, если такая цель определена единственным документом – договором, а он в рассматриваемой ситуации является незаключенным? Кроме того, ст. 3 Закона предполагает возможность применения последствий в виде возврата суммы долевого участия и уплаты процентов в двойном размере лишь в случае, если организация, получавшая денежные средства дольщика, принимала на себя обязательства по передаче квартиры. Однако, незаключенный (незарегистрированный) договор не может создать обязательств по передаче квартиры.
Таким образом, действующая редакция ч. 3 ст. 3 Закона, предполагая возможность государственной регистрации договора, заключенного лицом, не имеющим на это права, противоречит ст. 25.1 ФЗ «О государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве». Подобное положение требует внесения ряда изменений в редакцию ч. 3 ст. 3 Закона.
Эти теоретические выводы приводят и к отсутствию единообразия в оценке подобных ситуаций судами. Так, в ряде случаев, принимаются судебные решения о взыскании договорной неустойки в связи с несвоевременным исполнением обязательств организацией, привлекшей денежные средства дольщиков. Суды при этом не применяют ч. 3 ст. 3 Закона, поскольку во-первых, исковые требования не связаны с возвратом дольщику долевого взноса, а во-вторых, указанная норма (в результате некорректной формулировки) предполагает возникновение обязательств по передаче квартиры, как следствие – заключенность договора и действительность его условий, в том числе, в части определения договорной неустойки.
Наряду с позитивной оценкой результатов подобных споров дольщиками так же необходимо учитывать потенциально негативный аспект в случае последующего обращения дольщика с требованием о возврате долевого взноса и уплате процентов в двойном размере. В случае предъявления подобного иска суду будет непросто соотнести предпосылку о заключенности договора, изложенную в ранее принятом решении, с принятием судебного акта, основанном на незаключенности договора.
Кроме того, при определении последствий привлечения денежных средств участников долевого строительства, суду так же необходимо будет определить размер подлежащей взысканию с застройщика суммы. На первый взгляд, расчет достаточно прост: долевой взнос плюс проценты, предусмотренные ст. 395 Гражданского кодекса РФ в двойном размере, плюс размер доказанных убытков. Однако, при таких обстоятельствах судом должна быть дана справедливая оценка и ранее взысканной застройщика сумме неустойки.
В ряде случаев эффективным является использование участником долевого строительства такого способа защиты, как признание права. Этот достаточно изученный и широко используемый на практике способ защиты закреплен ст. 12 Гражданского кодекса РФ, однако, в рассматриваемых отношениях его применение не всегда обосновано.
Не возвращаясь к анализу проблем доказывания факта существования обязательственных прав дольщика на получение квартиры и корреспондирующих этому праву обязанностей застройщика, как и вещного права собственности дольщика, в отсутствие заключенного договора, обратимся к рассмотрению возможных способов признания права, как способа защиты.
Предъявление искового заявления о признании вещного права собственности на квартиру может при определенных обстоятельствах быть рекомендовано лишь в случае если многоквартирный жилой дом завершен строительством и введен в эксплуатацию, при этом застройщик признает свои обязательства по передаче квартиры участнику долевого строительства. При этом обращение в суд, как правило, связано с отсутствием необходимых документов, подлежащих предоставлению в регистрирующий орган.
Вместе с тем, в большинстве случаев участник долевого строительства сталкивается с необходимостью защиты своих прав задолго до завершения строительства дома. В такой ситуации положение дольщика, как правило, осложняется одним или несколькими обстоятельствами: отсутствует действующее разрешение на строительство; застройщик отвечает признакам банкротства; застройщик не признает обязанности по передаче квартиры дольщику; жилой дом построен с отклонениями от проекта; отсутствуют права на земельный участок.
Предъявление иска о признании вещного права собственности на квартиру в строящемся доме нельзя считать перспективным способом защиты, поскольку квартира, как объект права, появляется после завершения строительства всего многоквартирного дома. Кроме того, непреодолимые сложности возникают и в установлении соответствия фактически созданного объекта требованиям, предъявляемым к жилому помещению – квартире. В подобной ситуации неизбежно возникнут и сложности при государственной регистрации права.
Иск о признании вещного права на долю в праве собственности на многоквартирный дом так же мало перспективен, поскольку, наряду с доказыванием действительности права, необходимо соотнести квартиру с определенной долей в незавершенном строительством многоквартирном доме. Техническая сложность связана с расчетом такой доли в ситуации, при которой дом строится и проектная документация, как правило, недоступна. Процессуальная сложность, кроме того, связана с множественностью лиц – дольщиков, на права и обязанности которых может повлиять решение по подобному спору.
При наличии ряда обстоятельств возможно признание обязательственного права на получение квартиры от застройщика. Это – наиболее сложная категория исков. Нередки случаи, когда суды фактически уклоняются от рассмотрения исковых заявлений дольщиков, указывая на отсутствие спора о праве.
Информация застройщика об отсутствии спора по поводу действительности права дольщика, выраженная в переписке с дольщиком, на практике может привести к отказу в приеме искового заявления или его оставлению без движения. В этой связи при подготовке искового заявления особое внимание рекомендуется обратить на соблюдение требований п.п. 4, 5 ч. 2 ст.
131 Гражданского процессуального кодекса РФ. Подробное описание угрозы нарушения прав истца и обстоятельств, обосновывающих исковые требования, как правило, исключает указанные сложности. С другой стороны, позиция застройщика об отсутствии у дольщика права требования квартиры в связи с незаключенностью договора может привести к законному решению об отказе в удовлетворении требований истца. В таком случае можно порекомендовать дольщику вновь обратиться с иском, но основывать свои требования на ст. 3 Закона.
Необходимо отметить, что при использовании участником долевого строительства любого из рекомендованных в настоящей статье способов защиты своих прав, нельзя недооценивать значимость применения судом мер по обеспечению иска. Такие меры, в силу ст. 139 Гражданского процессуального кодекса РФ, применяются по заявлению лиц, участвующих в деле во всяком положении дела, если их непринятие может затруднить или сделать невозможным исполнение решения суда.
Таким образом, в настоящее время отсутствует как единообразная судебная практика по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, в отношении которых распространяет свое действие Закон, так и единый и одинаково эффективный гражданско-правовой «рецепт» защиты нарушенного права.
Источник: mgstr.ru
Когда окончательно разрешится проблема обманутых дольщиков
Все необходимые для ликвидации «позорного явления» законы приняты, осталось подождать до 2023 года
Последние два десятка лет многие россияне, мечтавшие о собственном жилье, сталкивались при решении квартирного вопроса с откровенным мошенничеством недобросовестных застройщиков. Впрочем, сегодня уже сформирована хорошая законодательная база, надежно защищающая граждан от всех возможных потрясений при приобретении квартиры.
Однако на повестке до сих пор остаются вопросы по достройке около трех тысяч проблемных домов и компенсации более 100 тысячам дольщикам, ранее вложивших деньги в свое будущее жилье и ничего не получивших взамен…8 августа, в День строителя, парламентарии рассказали, когда в стране не останется ни одного обманутого дольщика, а также объяснили, почему важно такой показатель, как восстановление их прав, включить в нацпроект «Жилье и городская среда».
Не все деньги пошли в дело
Ловко используя в своих интересах законодательные лакуны и отсутствие реально действующих механизмов страхования, мошенники разными способами присваивали себе деньги дольщиков. Некоторых злоумышленников Следственному комитету (СК) удалось задержать, а средства вернуть. Но кого-то ищут до сих пор.
По оценкам экспертов, в общей сложности за 12 лет россиянами было вложено в долевое строительство 3,5 триллиона рублей, не все из которых, увы, были израсходованы эффективно. С ростом числа недостроев в начале нулевых по всей стране стали появляться и обманутые дольщики, которых в 2014 году насчитывалось уже 45 тысяч человек.
В одних случаях строителей подвела некомпетентность или халатность, но в других, как свидетельствуют наработки Следственного комитета, они действовали явно с умыслом.
Например, это становится ясно из уголовного дела по обвинению пяти человек в организации и участии в преступном сообществе, когда с 2007 по 2013 год мошенники под предлогом участия в долевом строительстве украли у 405 граждан почти 500 миллионов рублей. Как сообщила «Российская газета», граждан зазывали поучаствовать в строительстве 12 многоквартирных домов на территории Москвы и Московской области.
А в Ульяновске, по данным СК, гендиректор строительной компании просто украл 440 миллионов рублей, предназначенных для строительства жилого комплекса из семи многоквартирных домов. И выводил деньги через фирмы-однодневки.
В Твери недавно расследовали уголовное дело о мошенничестве в отношении компании «Тверьагрострой», которой еще в 2016 году было выдано разрешение на строительство многоквартирного дома по Бурашевскому шоссе. Фирма собрала больше 69 миллионов рублей, но после приостановила строительство дома. Где деньги и сколько людей пострадало, устанавливает следствие.
От страховки до эскроу-счетов
Все подобные случаи, конечно, власти фиксировали и без внимания не оставляли. В 2014 году кабмин решил усилить защиту прав граждан: вместо механизма обеспечения исполнения обязательств застройщика землей и самим объектом на рынке долевого строительства было внедрено страхование. Однако и оно не сработало. Число обманутых дольщиков продолжало увеличиваться. Несмотря на собранные почти 40 миллиардов рублей страховых премий (по данным ЦБ), пострадавшим от недобросовестных застройщиков выплатили всего 50 миллионов рублей.
В 2017 году депутаты Госдумы добились того, что Минстрой опубликовал все «дорожные карты» строительства по регионам. Следующим шагом стало внедрение в 2018 году информсистемы жилищного строительства, где были опубликованы данные, материалы и документы, которые так или иначе связаны с каждым проектом долевого строительства в стране.
Окончательно и бесповоротно решить проблему обманутых дольщиков должен механизм эскроу-счетов, внедренный с 1 июля 2019 года. Его еще называют проектным финансированием. Получить деньги покупателей, которые хранятся на специальном счете в банке, застройщик может только после передачи им квартир. Строительство дома ведется на привлеченные кредиты, стоимость которых тем меньше, чем больше дольщиков вошло в проект.
По данным ЦБ РФ, весной этого года на счетах эскроу скопилось уже 1,4 триллиона рублей граждан — участников долевого строительства. И за год их объем вырос примерно в семь раз.
Сегодня, по оценкам Фонда защиты прав участников долевого строительства, в РФ насчитывается более 121 тысячи обманутых дольщиков. А в Едином реестре проблемных объектов зафиксирована информация о свыше 2,8 тысячи долгостроях более чем на 17,1 миллиона квадратных метров в 74 регионах.
Фонд всему голова
В декабре 2020 года Президент РФ Владимир Путин подписал закон, благодаря которому Фонд защиты прав дольщиков теперь может самостоятельно достраивать проблемные дома.
1 млрд 350 млн рублей ущерба обманутым дольщикам было возмещено Следственным комитетом в 2020 году в ходе следствия (в три раза больше по сравнению с 2019 годом), а также наложен арест на имущество обвиняемых на сумму 426 млн рублей.
Источник: «РГ»
Также он вправе реализовывать программы по достройке вместе с властями регионов с последующей передачей части квартир для их предоставления так называемым очередникам. Например, сиротам, многодетным семьям, инвалидам и другим категориям граждан, представители которых нуждаются в жилье и зачастую вынуждены многие годы стоять в очереди.
Помимо этого, предусматривается стимулирование регионов к более активному решению вопросов с обманутыми дольщиками. Например, вводится механизм возврата в региональный бюджет средств, которые предоставляются Фонду дольщиков в качестве имущественного взноса для софинансирования завершения долгостроев.
Напомним, фонд регулирует отношения между застройщиками и дольщиками, следит за исполнением 214-ФЗ («Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…»). И если находит нарушение — сообщает в контролирующий орган или Росреестр.
В частности, фонд проверяет финансовую документацию застройщика и ход строительства, формирует компенсационный фонд и выплачивает компенсации дольщикам в случае банкротства застройщика. А также участвует в процедурах, предусмотренных при таком банкротстве, и финансирует работы на незавершенных объектах строительства банкрота.
Кстати, согласно действующему закону, каждый застройщик, заключающий договор участия в долевом строительстве (ДДУ) на жилое помещение, обязан сделать взнос в компенсационный фонд в размере 1,2 процента от суммы сделки.
Новые полномочия фонда
В марте текущего года Владимир Путин на расширенном заседании коллегии Генеральной прокуратуры заявил о необходимости последовательно разобраться с возникшими ранее долгами перед дольщиками и окончательно решить эту проблему.
«Прошу руководителей органов прокуратуры в регионах, где есть такие долгострои и проблемные объекты, контролировать эту ситуацию», — подчеркнул глава государства. И добавил, что рассчитывает на жесткую позицию прокуроров по вопросу восстановления и защиты прав обманутых дольщиков.
Уже в апреле Правительство России утвердило дополнительные условия, при которых Фонд защиты прав дольщиков может финансировать строительство жилья и вернуть деньги гражданам, пострадавшим от недобросовестных застройщиков.
В кабмине отметили, что в законе прописан ряд условий, когда фонд не может финансировать мероприятия по восстановлению прав дольщиков. Например, если застройщик не является юрлицом, не имеет прав на землю или разрешение на строительство, фонд не может достроить такое жилье и вернуть деньги гражданам.
Однако и в этом случае могут быть исключения, если их отдельно установил кабмин. Новым постановлением такие условия утверждены. Это процедура банкротства, введенная в отношении застройщика, наличие положительного заключения экспертизы на проектную документацию, нахождение объекта на участке, который допускает строительство.
Кроме того, нужны действующие техусловия на подключение дома к инженерным сетям и выполненный не менее чем на 50 процентов объем строительных работ.
При этом в региональном бюджете должны быть деньги на софинансирование строительства, а на недостроенный дом и участок не должен быть наложен арест. Все эти условия должны соблюдаться одновременно.
Еще одной мерой поддержки обманутых дольщиков стал закон, подписанный президентом 1 июля. Как пояснял ранее председатель Госдумы Вячеслав Володин, в соответствии с принятыми поправками Фонд защиты прав дольщиков имеет право достраивать проблемные объекты и строить новые многоквартирные дома без использования счетов эскроу. Это необходимо для скорейшего исполнения обязательств застройщика перед участниками долевого строительства.
Вячеслав Володин Председатель Государственной Думы За несколько лет нам законодательно удалось решить многие вопросы. Деятельность застройщиков стала более прозрачной, а права граждан, покупающих жилье в строящемся доме, защищены…
Кроме того, фонд сможет получать в упрощенном порядке в аренду или безвозмездное пользование земельные участки под строительство многоквартирных домов. Он также наделяется функциями технического заказчика, сможет создавать коммерческие и некоммерческие организации и направлять на финансирование строительства часть временно свободных средств.
«Такое расширение прав фонда позволит быстрее достраивать дома и строить новые, а значит, люди быстрее смогут переехать в собственное жилье», — отметил спикер палаты.
Причем Вячеслав Володин подчеркнул, что тема обманутых дольщиков находится на особом контроле Государственной Думы. «За несколько лет нам законодательно удалось решить многие вопросы. Деятельность застройщиков стала более прозрачной, а права граждан, покупающих жилье в строящемся доме, защищены», —резюмировал он.
Законы есть, осталось подождать
По словам одного из авторов закона, главы Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николая Николаева, решить проблему обманутых дольщиков удастся решить уже в ближайшие пару лет.
«Для этого разработана и принята необходимая законодательная база, — пояснил он «РФ сегодня». — Именно поэтому ежегодно выделяются большие деньги, которые тратятся на достройку и на выплату компенсаций. Решение проблемы обманутых дольщиков — это лишь дело времени».
Николай Николаев Председатель Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Созданы все условия, благодаря которым новые обманутые дольщики не появляются…
Глава комитета добавил, что не видит оснований, чтобы проблемный вопрос не был снят с повестки к 2023 году. «Препятствий с точки зрения законодательного и нормативного обеспечения на сегодня нет. Более того, созданы все условия, благодаря которым новые обманутые дольщики не появляются», — уточнил он.
Тем не менее Госдума держит руку на пульсе: комитет постоянно анализирует правоприменительную практику в сфере жилстроя. «Но сказать точно, какие еще изменения нужны, наверное, сейчас будет невозможно. Потому что те изменения, которые требовались на текущий момент, уже приняты», — отметил Николаев. Однако если вдруг депутаты поймут, что «что-то еще мешает выполнению поставленных президентом задач», то реакция последует незамедлительно, пообещал он.
«На сегодня каких-то задач, которые стояли бы в этой сфере перед Госдумой, на мой взгляд, нет, — уточнил он. — Насколько я знаю, в бюджете на следующий год и на трехлетку деньги на эти цели будут выделены. Важно проследить, чтобы их хватило и чтобы они эффективно использовались».
Добавить чуть-чуть прав
Руководитель рабочей группы президиума генсовета «Единой России» по защите прав участников долевого строительства, член Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Александр Якубовский заявил «РФ сегодня», что Фонду защиты прав дольщиков не хватает полномочий по взысканию средств с нерадивых застройщиков.
По его словам, такие поправки в закон сейчас прорабатываются вместе с кабмином и могут быть окончательно сформулированы и внесены в Госдуму уже в августе.
В настоящий момент выплаты компенсаций обманутым дольщикам производятся за счет средств федерального и регионального бюджетов. По словам парламентария, в прошлом году порядка 40 тысяч человек уже получили такие выплаты и решения о достройке домов.
Александр Якубовский Член Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Мы выступаем за то, чтобы фонд признавался потерпевшим автоматически. Сейчас он таковым признается, лишь когда проходит потерпевшим в рамках уголовного дела…
При этом Фонд защиты прав дольщиков не признан потерпевшим ни по одному делу в отношении застройщиков, а значит, не может претендовать на возмещение убытков. Контролировать процесс взыскания средств можно с помощью депутатских запросов, но этого недостаточно.
«Мы выступаем за то, чтобы фонд признавался потерпевшим автоматически. Сейчас он таковым признается, лишь когда проходит потерпевшим в рамках уголовного дела. Это не правильно, ведь государство через фонд тратит бюджетные деньги на восстановление прав обманутых граждан», — подчеркнул Якубовский.
Также необходимо усилить парламентский контроль в отношении застройщиков, разработать изменения в законодательство, в том числе и в Уголовно-процессуальный кодекс с тем, чтобы правоохранительные органы могли оперативно взыскивать средства с недобросовестных строительных компаний, указал он. Это снизит нагрузку на бюджеты, дополнительно защитит права граждан и ускорит достройку проблемных домов.
Помимо расширения прав фонда, законодатель предлагает включить показатель восстановления прав обманутых дольщиков в России в нацпроект «Жилье и городская среда». Без решения проблемы обманутых дольщиков нацпроект не может быть реализован успешно, уверен депутат.
Кроме того, Якубовский считает нужным установить публичный контроль за исполнением решений наблюдательного совета Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства и «дорожных карт» регионов России по этому вопросу.
40452
Источник: www.pnp.ru