Процедура банкротства в строительстве

Участие в долевом строительстве (или просто в строительстве) объектов жилья один из самых популярных способов приобретения жилых помещений. Покупка уже готовых жилых помещений на первичном или вторичном рынке обходится гораздо дороже. Однако за экономию приходится расплачиваться рисками, которые, пожалуй, на сегодняшний день являются самыми значительными рисками гражданского оборота с участием физических лиц.

Количество «обманутых дольщиков» превышает все разумные пределы. Тем не менее, желание получить достойное жилье уже при этой жизни продолжает толкать граждан в унылые ряды «обманутых дольщиков». Так обычно именуют граждан, которые профинансировали строительство жилья, но так и не получили его из-за мошенничества или банкротства застройщика. Первой попыткой законодателя защитить обманутых дольщиков путем предоставления им специальных инструментов защиты своих интересов было введении Федерального закона «Об участии в долевом строительстве». Однако он не охватил всех обманутых и их интересов в полной мере.

Банкротство в РК. Процедура внесудебного банкротства в РК.

Во-первых, многие граждане не заключали такого договора, подаваясь на уговоры и посулы недобросовестных застройщиков, а заключали иные договоры или участвовали в сомнительных схемах, призванных обойти договор долевого строительства.

Во-вторых, даже дольщики, заключившие договор долевого строительства, попадали в затруднительную ситуацию в случае, если застройщик, не исполняющий своих обязательств, оказывался банкротом. Дело в том, что до недавнего времени к банкроту можно было предъявить только денежное требование. Но многие обманутые дольщики были заинтересованы не в возврате уплаченных средств, которые за годы строительства неизбежно обесценились, а все-таки в обретении жилья.

С 15 августа 2011 г. банкротство компаний-застройщиков, привлекающих в жилищное строительство денежные средства граждан, регулируют специальные нормы. В гл. IX Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон N 127-ФЗ) они выделены в отдельный параграф (§ 7 «Банкротство застройщиков»), включающий 15 статей.

Новации введены Федеральным законом от 12 июля 2011 г. N 210-ФЗ и обеспечивают приоритетную защиту интересов физических лиц, профинансировавших строительство жилья. Причем теперь при банкротстве застройщика к нему можно предъявлять не только требования о возврате денежных средств, но требования о передаче жилых помещений, независимо от того достроены они или нет. В последнем случае, категория «обманутых дольщиков» получила возможность создавать жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) нового типа — для достройки жилого дома, возведение которого не окончено застройщиком.

Далее мы заменим обидное наименование «обманутые дольщики» на позитивное — «участники строительства».

К сожалению, законодатель при принятии указанных новаций проявил неуместную поспешность и параграф 7 главы IX Закона о банкротстве получился сырым и противоречивым, поэтому неудивительно, что за полгода действия параграфа не появилось ни одного комментария или разъяснения официальных или судебных органов. Более того, арбитражные суды крайне неохотно идут на применение процедуры банкротства застройщика, а в случае, когда она все-таки введена, всячески затягивают процесс банкротства просто потому, что не знают, как им действовать. В аналогичной ситуации находятся и арбитражные управляющие.

Как долго длится процедура банкротства?

В этой статье, не претендуя на толкование не вполне понятой логики законодателя, мы проанализируем основные моменты процедуры банкротства застройщика и особо остановимся на противоречиях и белых пятнах этого института.

Инициация процедуры банкротства застройщика

Как полагается неприятности начинаются с самого начала. Дело в том, что в обычном банкротном процессе формируется один реестр кредиторов, куда включаются только денежные требования, поскольку иных требований в обычном банкротстве предъявлено быть не может.

Конкурсные кредиторы (а также уполномоченные органы), имеющие денежные требования, не связанные с выплатой заработной платы или возмещением вреда попадают в третью очередь этого реестра. То есть их требования будут удовлетворены за счет конкурсной массы, которая останется после выплаты долгов по зарплате и возмещению вреда. Правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве (далее – параграф 7) предполагают формирование в рамках одного банкротного процесса двух реестров кредиторов один реестр — это реестр требований участников строительства о передаче им жилых помещений. В данный реестр включаются сведения о том, какое именно помещение застройщик обязался передать участнику строительства, но не передал. Во второй реестр включаются денежные требования, причем как участников строительства, так и конкурсных кредиторов и уполномоченных органов. Однако в данном реестре денежные требования участников строительства включаются в третью очередь, а требования конкурсных кредиторов и уполномоченных органов – в четвертую .

Вроде бы понятно, что в инициации процедуры банкротсва должника именно как застройщика кровно заинтересован участник строительства. Тем не менее, именно для участника строительства процедура инициации банкротства должника как застройщика крайне затруднена. Закон определяет, два варианта начала процедуры банкротства застройщика:

• «первичная инициация» — когда о применении такой процедуры просит конкурсный кредитор или уполномоченный орган (инспекция ФНС), подавая в суд заявление о признании должника банкротом. Если в таком заявлении имеются сведения, о том, что должник является застройщиком, то арбитражный суд указывает на применение при банкротстве должника правил параграфа 7 в определении о принятии заявления о признании должника банкротом.

Таким образом, ни конкурсные кредиторы, не являющиеся участниками строительства, ни, тем более уполномоченные органы, не заинтересованы в том, чтобы в отношении должника была введена процедура банкротства застройщика.

И, напротив, участники строительства заинтересованы в банкротстве должника именно по правилам параграфа 7, поскольку в этом случае они отбрасывают всех «чисто денежных» кредиторов в четвертую очередь банкротства.

Однако подать в суд заявление о признании должника банкротом вправе только конкурсный кредитор или уполномоченный органа, денежные требования, которых к должнику подтверждены вступившим в силу решением суда. Получается, что указать в заявлении о признании должника банкротом могут только те лица, которые в принципе не заинтересованы в том, что бы должник банкротился в качестве застройщика. Либо, участник строительства должен сперва просудить в суде денежные требования к должнику (в которых он может быть не заинтересован), дождаться вступления такого решения в законную силу, подать заявление о признании должника банкротом. и все это лишь для того, чтобы указать в этом заявлении на применение при банкротстве должника правил параграфа 7 Закона о банкротстве.

При этом остается неясным, что представляют собой сведения о том, что должник является застройщиком. Должны ли эти сведения подтверждаться какими-либо определенными доказательствами. Должен ли суд давать оценку данным сведениям и доказательствам или принимать их на веру? Иными словами непонятно, должен ли суд, увидев в заявлении о признании должника банкротом указание на то, что должник является застройщиком, проверять соответствие этих сведений действительности.

• «вторичная инициация» — когда сведения о том, что должник является застройщиком, становятся известны арбитражному суду после возбуждения дела о банкротстве, арбитражный суд выносит по ходатайству лица, участвующего в деле о банкротстве, или по собственной инициативе определение о применении при банкротстве должника правил параграфа 7.

Заявлять ходатайство о применении правил параграфа 7 такие участники строительства не могут, поскольку не являются лицами, участвующими в деле о банкротстве. В силу ст. 34 Закона о банкротстве лицами, участвующими в деле о банкротстве, являются: должник; арбитражный управляющий; конкурсные кредиторы; уполномоченные органы; лицо, предоставившее обеспечение для проведения финансового оздоровления. Как видно, участник строительства не относится к числу лиц, участвующих в деле о банкротстве. Даже если предположить, что законодатель имел ввиду равенство участника строительства и конкурсного кредитора (кредитора в денежном обязательстве), то даже конкурсный кредитор становится лицом, участвующим в деле о банкротстве только после предъявления в установленном порядке требований о включении в реестр кредиторов.

В свою очередь, предъявление требований о включении в реестр кредиторов, согласно статье 71 Закона о банкротстве возможно в течение 30 дней с момента публикации сведений о введении в отношении должника процедуры наблюдения.

Таким образом, до даты публикации сведений о введении в отношении должника процедуры наблюдения участники строительства не могут заявлять ходатайства о применении параграфа 7. А после даты публикации заявлять такое ходатайство сможет только тот участник строительства, который подал заявление о включении его в реестр кредиторов и тем самым прибрел статус лица, участвующего в деле о банкротстве.

Иными словами, для того чтобы приобрести статус лица, участвующего в деле участник строительства должен обладать денежными требованиям к должнику. Но участники строительства всегда обладают денежными требованиями к должнику – это следует из самого определения участника строительства.

Вторичная инициация процедуры банкротства застройщика возможно только со стороны участника строительства, заявление которого о включении его требований в реестр кредиторов принято к производству судом.

Получается довольно нелогичная конструкция – для того, чтобы заявить ходатайство и возбудить дело о банкротстве должника именно как застройщика, участник строительства должен сначала заявиться в процесс как обычный денежный кредитор, хотя он вовсе не намерен требовать возврата денег. Тем не менее, участнику строительства необходимо их потребовать только для того, чтобы «влезть» внутрь банкротного процесса и заявить ходатайство о применении параграфа 7 Закона о банкротстве, т.е. инициировать банкротство застройщика.

Таким образом, запуск процедуры банкротства застройщика по правилам параграфа 7 начинается с вынесения судом определения о принятии заявления о признании должника банкротом, в котором содержится указание на применение параграфа 7, либо в уже возбужденном деле о банкротстве с вынесения отдельного определения о применении при банкротстве должника правил параграфа 7.

Но это еще не все. Чем дальше — тем страшнее. Допустим, что в отношении должника введена процедура наблюдения. Начал формироваться реестр кредиторов по обычной процедуре банкротства.

Вдруг, по прошествии определенного времени, но в пределах 30 дневного срока, один из конкурсных кредиторов, заявление которого о включении в реестр кредиторов принято к производству, заявил ходатайство применении параграфа 7. Вопрос — должен ли суд выносить при этом определение о введении в отношении застройщика процедуры наблюдения. Вроде бы закон о банкротстве такого не предусматривает. Не может быть введено две процедуры наблюдения в отношении одного должника одновременно. Тогда получается, что суд ограничивается определением о применении параграфа 7 в процедуре наблюдения уже введенной в отношении должника.

Однако здесь снова возникает неясность. Кредитор получает статус конкурсного кредитора только с момента включения его требований в реестр. Если после этого он заявляет ходатайство о применении банкротства застройщика, то его требования к застройщику должны быть включены в другой реестр — реестр требований о передаче жилого помещения. А как поступить с требованиями, уже включенными в реестр кредиторов? Ведь один и тот же кредитор не может одновременно требовать и возврата денег, уплаченных за жилое помещение,, и передачи самого жилого помещения.

Но, если уже введено наблюдение и сформирован реестр кредиторов, то денежные требования кредиторов, не связанные с оплатой жилых помещений, попадают в третью очередь, а если введена процедура банкротства застройщика, те же требования относятся к четвертой очереди. Получается, что реестр кредиторов должен формироваться заново. Конечно, до окончания 30 дневного срока формирования реестра никакого реестра собственно не существует. Но суд по результатам рассмотрения заявления каждого кредитора о включении его требований в реестр выносит определение, в котором указывает, что требований кредитора являются подтвержденными и подлежат включению в определенную очередь кредиторов. Если очередность требований изменится, то с вынесенными определениями нужно что-то делать.

С процессуальных позиций, суд не имеет полномочий самостоятельно отменить собственные определения о включении конкурсных кредиторов в третью очередь реестра кредиторов. Это может сделать лишь вышестоящая инстанция арбитражного суда. Закон не содержит указаний на то, может ли такое определение быть обжаловано. Следует исходить из общей нормы, согласно которой определения арбитражного суда, принятые в рамках дела о банкротстве, но не предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, и в отношении которых не установлено, что они подлежат обжалованию, могут быть обжалованы в апелляционном порядке не позднее чем через четырнадцать дней со дня их принятия.

Однако вряд ли конкурсные кредиторы будут по доброй воле обращаться в апелляционную инстанцию с просьбой перевести их из третьей очереди кредиторов в четвертую. Возникает процессуальный тупик.

Не всех застройщиков одинаково банкротят

Важный вопрос, на который параграф 7 главы IX Закона о банкротстве не дает прямого ответа – это вопрос о том, участник какого строительства может считаться участником строительства в смысле положений параграфа 7. Из определений данных п.2-3 части 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве следует, что участник строительства это физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

При этом под требованием о передаче жилого помещения понимается требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства, не введен в эксплуатацию (далее — договор, предусматривающий передачу жилого помещения).

В связи с тем, что в определении четко указано, что участник строительства должен иметь требование о передаче ему в собственность жилого помещения в многоквартирном доме, возникает вопрос – может ли считаться участником строительства лицо, вложившее свои средства в строительство жилого, но не многоквартирного дома. Если следовать букве закона, то не может. С другой стороны, людей, вкладывающих средства в строительство жилых домов, коттеджей, таунхаусов и т.п. достаточное количество. Здесь и средства вкладываются зачастую большие, чем при строительстве квартиры и обманутых дольщиков не меньше.

Оригинальный ответ на этот вопрос дал председатель банкротного состава одного из арбитражных судов на семинаре, посвященном проблеме банкротства застройщиков. Он заявил, что по его мнению, следует исходить из того, является ли объект вложения денежных средств основным местом жительства или нет. Если лицо, собирается в нем жить круглый год и постоянно, то такое лицо может быть признано участником строительства, а если он строит дачу, то нет.

Такой подход вызывает недоумение, даже если опустить его явное противоречие закону. Как определить каким образом будет использоваться дом, который еще не построен? По нашему мнению, лицо, вложившее свои средства в строительство индивидуального жилого дома не может считаться участником строительства в смысле положений параграфа 7 Закона о банкротстве, а к застройщику такого дома или поселка не может быть применена процедура банкротства застройщика. При этом разграничительным признаком будет являться не критерий постоянного проживания, а наличие или отсутствие в доме общего имущества.

• жилой дом, часть жилого дома;
• квартира, часть квартиры;
• комната.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Как видно из приведенных определений отличие жилого дома от квартиры в многоквартирном доме состоит в том, что в жилом доме не имеется помещений общего пользования, тогда как в многоквартирном доме наличие таких помещений является обязательным признаком. Собственники квартир в многоквартирном доме автоматически приобретают долю в праве собственности на общее имущество дом.

Однако и такой критерий не является универсальным. Под многоквартирным домом следует понимать дом, имеющий более одной квартиры. Однако обычный сельский дом, принадлежащий на праве общей долевой собственности двум семьям, уже имеет общее имущество (крыша, чердак, подвал). То же самое можно сказать о таунхаусах, или правильнее называть их дома, сблокированной застройки.

Здесь отдельные дома соединены между собой одной или несколькими общими стенами. Зачастую они соединяют до десятка таких отдельных домов или блоков. Зачастую они имеют общую крышу, коммуникации и земельный участок. Представляется, что в таких случаях решение относить или нет такие дома к многоквартирным должно приниматься судом, исходя из конкретного проекта.

Специальные процедуры банкротства застройщика

Формирование реестров требований кредиторов и участников строительства в рамках процедуры банкротства застройщика также имеет свои особенности.

Прежде всего, участник строительства должен определиться – какие требования он хочет удовлетворить в ходе банкротства. Дело в том, что участник строительства в отличие от других кредиторов всегда имеет к должнику два требования. Первое требование – денежное, о взыскании убытков, вызванных неисполнением договора со стороны застройщика.

Второе- требование о передаче жилых помещений. Заявить оба требования одновременно закон не позволяет. Таким образом, участник строительства должен сделать выбор – в какой реестр будут внесены его требования, — в реестр кредиторов (то есть реестр денежных требований) или в реестр требований передачи жилых помещений. Сформировавшаяся на сегодняшний день арбитражная практика исходит из недопустимости последующего перехода из одного реестра в другой.

Если участник строительства выбрал возврат денежных средств, то реестр требований кредиторов будет внесена сумма, складывающаяся из суммы денежных средств, которые участник строительства уплатил застройщику до расторжения договора и суммой реального ущерба, в виде разницы между стоимостью жилого помещения (определенной на дату расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения), которое должно было быть передано участнику строительства, и суммой денежных средств, уплаченных до расторжения этого договора, и (или) стоимостью переданного застройщику имущества (определенной договором, предусматривающим передачу жилого помещения).

При этом превышение суммы денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) стоимости переданного застройщику имущества над стоимостью жилого помещения (определенной на дату расторжения указанного договора), которое должно было быть передано участнику строительства, не может являться основанием для снижения размера денежных требований участника строительства или повлечь за собой иные негативные последствия для такого участника строительства.

Требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 Закона о банкротстве, то есть в том же порядке , что и денежные требования.

При этом арбитражному суду должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.

Неясно придается ли данному положению такой смысл, согласно которому лицо заключившее договор о передачи жилого помещения, но не оплатившая его ни полностью, ни частично, не может быть признано имеющим требования о передаче жилого помещения. Закон не содержит указаний по этому поводу, а арбитражная практика пока не сформирована.

Требование о передаче жилого помещения, признанное обоснованным арбитражным судом, включается арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений.

С этого момента участники строительства в части требований о передаче жилых помещений имеют право участвовать в собраниях кредиторов и обладать числом голосов, определяемым исходя из суммы, уплаченной участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимости переданного застройщику имущества.

• сумма, уплаченная участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях;
• размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, в рублях (в том числе стоимость непереданного имущества, указанная в таком договоре);
• сведения о жилом помещении (в том числе о его площади), являющемся предметом договора, предусматривающего передачу жилого помещения, а также сведения, идентифицирующие объект строительства в соответствии с таким договором.

• в первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей, компенсации морального вреда;
• во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности;
• в третью очередь производятся расчеты по денежным требованиям граждан — участников строительства;
• в четвертую очередь производятся расчеты с другими кредиторами.

В случае если у застройщика имеется объект незавершенного строительства, то собрание участников строительства может принять решение о передаче объекта незавершенного строительства и земельного участка созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу (далее — передача объекта незавершенного строительства). В случае вынесения такого решения арбитражный управляющий обращается в суд с соответствующим ходатайством.

Однако такая передача возможна только при соблюдении целого ряда условий, основными из которых является то, что имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, хватит для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди. В противном случае участники строительства должны будут внести на депозитный счет арбитражного суда денежные средства в размере превышения совокупного размера текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди над стоимостью имущества застройщика, но не более двадцати процентов стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.

Эти средства вносятся участниками строительства пропорционально размеру их требований, если иное не установлено решением собрания участников строительства. В случае, предусмотренном настоящим пунктом, требования участников строительства и (или) третьих лиц учитываются в реестре требований кредиторов в размерах и очередности, как и погашенные участниками строительства и (или) третьими лицами требования кредиторов первой и второй очереди.

В части погашенных требований по текущим платежам требования участников строительства и (или) третьих лиц подлежат погашению застройщиком в том же порядке и той же очередности, что и погашенные требования кредиторов по текущим платежам.

Если жилых помещений в многоквартирном доме после завершения его строительства не будет достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, то передача объекта незавершенного строительства возможна только при условии отказа отдельных участников строительства от получения жилых помещений, таким образом, что в указанном объекте строительства их будет достаточно для удовлетворения требований оставшихся участников строительства.

Интересно, что при наличии у застройщика нескольких объектов незавершенного строительства жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив создается в отношении каждого такого объекта, при этом решение собрания участников строительства принимается и определение арбитражного суда выносится в отношении всех таких объектов одновременно . Однако неясно как поступить в случае, когда в одном объекте есть желающие создать кооператив, а в другом недостроенном доме таких желающих не нашлось. Исходя из буквального смысла закона, в этом случае суд должен отказать в создании кооператива и передаче ему недостроенного объекта и земельного участка. Также данное правило создает некую абсурдность ситуации в отношении домов, поселков таунхаусов. Как правило, все дома в поселке принадлежат одному застройщику, в тоже время в одном доме может быть по всего две-три квартиры. В этом случае нужно будет создавать несколько десятков кооперативов с двумя-тремя членами в каждом.

Требования участников строительства могут быть удовлетворены также путем передачи им жилых помещений. Однако такой счастливый исход может иметь место только в случае наличия у застройщика многоквартирного дома, строительство которого завершено. При этом у застройщика должны иметься разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого завершено, полученное в соответствии с градостроительным законодательством. Кроме того, также как в случае с передачей незавершенного строительства, имущества, которое остается у должника после передачи жилых помещений, хватит для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди. В противном случае участники строительства должны будут внести на депозитный счет арбитражного суда денежные средства в размере превышения совокупного размера текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди над стоимостью имущества застройщика, но не более двадцати процентов стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.

В случае, если собранием участников строительства не принято решение об обращении в арбитражный суд с ходатайством о передаче объекта незавершенного строительства или жилых помещений в многоквартирном доме, строительство которого завершено, то участники строительства вправе предъявить в арбитражный суд рассматривающий дело о банкротстве денежные требования для включения их в реестр кредиторов.

Положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве можно расценивать как попытку законодателя спешно интегрировать механизм удовлетворения вещных требований в Закон о банкротстве, никогда не допускавший такой возможности.

Представляется, что такое новшество было вызвано в основном политической необходимостью. Однако поспешность принятия данных норм и непроработанность достаточно сложных механизмов привела к возникновению большого количества вопросов при полном отсутствии разъяснительной реакции Пленума ВАС РФ.

Полагаем, что достаточно большое количество дел о банкротстве застройщиков позволят в ближайшие годы судам наработать практику, а Пленуму ВАС РФ разъяснить вопросы, поднятые в этой статье.

Источник: www.korpusprava.com

Особенности банкротства строительной компании. Как не потерять деньги?

Содержание

• Банкротство строительной компании: определение
• Законодательный аспект банкротства строительной компании
• Процедура банкротства строительной компании
• Права дольщиков при банкротстве строительной компании
• Процедура передачи жилого дома кооперативу дольщиков при банкротстве застройщика
• Условия передачи жилого дома дольщикам
• Ответы на часто задаваемые вопросы

Кризисы, накрывшие экономику России, затрагивают большинство отраслей производства, но одной из наиболее «просевших» сфер является строительство. Удорожание импортных стройматериалов, техники, кредитов приводит многие компании в итоге к невозможности продолжать свою деятельность. Отрасль сталкивается с массовым банкротством, которое касается и долевых участников строительства. В данной статье мы разберем как осуществляется банкротство строительной компании, застройщика, какие права у дольщиков и как не потерять деньги.

Банкротство строительной компании: определение

Решение о банкротстве (объявлении своей несостоятельности) строительные компании принимают в ситуациях, когда оказываются неспособны выполнять взятые на себя обязательства перед кредитными организациями, дольщиками, представителям компаний-подрядчиков по заключенным договорам, либо выплачивать положенные налоги и сборы в пользу государственного бюджета.

Чтобы обратится в суд для утверждения своего банкротства, у компании-застройщика должны быть выполнены обязательные условия:

• у застройщика имеются непогашенные долговые обязательства,
• строительная компания не платит по этим долгам как минимум три месяца (из-за проблем с ликвидностью, отсутствием денежных средств и т.д.),
• сумма по неоплачиваемым долгам составляет как минимум 100000 руб.,
• компания не скрывает свои реальные активы и не пытается стать банкротом обманным путем.

Законодательный аспект банкротства строительной компании

Законодательно вся процедура банкротства строительной организации регулируется двумя законами:

1. общий порядок прописан в Федеральном законе под номером сто двадцать семь «О несостоятельности/банкротстве»;
2. процедуры, регламентирующие взаимодействие застройщика-банкрота с дольщиками, сформулированы в Федеральном законе под номером двести четырнадцать «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

Именно наличие специального закона о долевом строительстве делает процедуру банкротства таких компаний более сложной, добавляя ряд нюансов в обычные схемы. Читайте так же статью: → «Какая очередность платежей при банкротстве организации«.

Скачать бесплатную книгу от online-buhuchet.ru «Банкротство физ.лица, ИП, ООО, ЗАО» Содержание: Как физическому лицу подать на банкротство? Банкротство ИП с долгами по кредитам: поэтапная инструкция Как закрыть ООО без налоговой проверки? Особенности банкротства строительной компании. Как не потерять деньги? Какая очередность платежей при банкротстве? Примеры, ответы на вопросы КБК по НДС + примеры заполнения и бухгалтерские проводки Как ликвидировать ООО с долгами: инструкция Банкротство ЗАО: этапы ликвидации, выплаты задолженностей, инфографика Ликвидация ООО на УСН за 5 этапов. Пошаговая инструкция

Процедура банкротства строительной компании

Процедура банкротства для компании-застройщика аналогична по сути банкротству любой компании-должника, обычно состоит из нескольких этапов, представленных в таблице ниже.

• Решение об обращении в Арбитражный суд принимает либо сама компания-застройщик (добровольное банкротство), либо один из кредиторов (принудительное банкротство).
• Инициатор банкротства готовит заявление для признания застройщика банкротом и отправляет данный документ в суд (территориально суд должен располагаться по месту юридического адреса должника).
• Арбитражный суд проверяет, существуют ли необходимые условия для начала процесса банкротства, далее выносит решение (положительное или отрицательное).
• В случае признания строительной компании банкротом начинаются основные этапы процедуры.

• Компания-застройщик остается под руководством своего «внутреннего» управляющего лица (директора, председателя совета директоров и т.п.), но появляется внешний наблюдатель, назначенный судом.
• Наблюдателю передаются для рассмотрения все бухгалтерские и юридические документы, которые он запрашивает для формирования отчетов и проверки деятельности строительной компании.
• О начале банкротства сообщают кредиторам (дольщикам, кредитным организациям и т.п.), происходит сбор обращений от них, составляется общий список всех долгов организации («реестр требований кредиторов»).
• Все заинтересованные кредиторы собираются на первое собрание.

• Оценивается все существующее имущество застройщика-должника (как недостроенные здания и земельные участки, так и средства производства, офисы и т.п.), продаются неликвидные активы.
• Строительная компания при участии внешнего наблюдающего формирует подробный план по спасению («оздоровлению»), передавая далее его на утверждение собранию кредиторов.
• Застройщик старается договориться с кредиторами «мирным» путем, выплатив долги, закончив строительство, оформив реструктуризацию кредитов, либо же сделать это не удается и происходит переход к этапу внешнего управления.

• Управление должником передается в руки внешнего/конкурсного управляющего, которые готовит свой план вывода строительной компании из кризиса.
• Любые сделки проводятся только с согласия собрания кредиторов (в ом числе и дольщиков) и должны быть направлены на улучшение ситуации.
• Управляющий должен выявить все объекты, которые застраивает компания, и, при необходимости, обязать ее оформит права собственности на землю и здания.
• Управляющий имеет право отменять ранее заключенные договора и сделки, если они мешают процессу восстановления платежеспособности строительной компании (через судебное решение).

• Происходит продажа активов компании-застройщика, формируется денежная масса для выплат долгов в порядке очередности, устанавливаемой законодательством.

Права дольщиков при банкротстве строительной компании

Одной из форм взаимодействия застройщика с покупателями квартир является долевое строительство. Оно предполагает заключение особого договора долевого участия между компанией, строящей дом, и покупателем, которые вносит деньги для постройки многоквартирного здания. После окончания строительства компания должна по договору передать дольщику квартиру, оплаченную им в момент заключения соглашения.

Особенностью дольщика по закону №214 является его особый статус при банкротстве застройщика:

• он не приравнивается к инвесторам, а выступает в особой роли «участников строительства», его право на возврат денег оказывается выше в очередности кредиторов (он объявлен кредитором третьей очереди, т.е. имеет преимущество перед кредитными организациями и инвесторами);
• также законом закреплено право собственности дольщика на купленную при заключении договора квартиру в строящемся доме, даже если этот дом в итоге достроит другая компания;
• если при банкротстве строительной организации оказывается, что дом не был достроен, и суд постановил продать его для погашения задолженностей с помощью публичных торгов, то законодательно установлена доля от полученной суммы, передаваемая дольщикам (четверть);
• если у застройщика-банкрота не выявлена кредиторская задолженность, размер выплат дольщикам может быть увеличен до 85% от вырученной суммы;
• отдельным пунктом закон позволяет дольщикам объединиться в кооператив и получить недостроенное здание в качестве компенсации (при выполнении ряда условий);
• все эти особенности распространяются только на строительство жилых домов и не применяются, если в качестве активов банкрота выступают недостроенные гостиницы, торговые центры, стадионы, общежития и тому подобные объекты.

Процедура передачи жилого дома кооперативу дольщиков при банкротстве застройщика

Граждане, являющиеся дольщиками (участниками строительства), могут сформировать жилищно-строительный кооператив (ЖСК) для защиты своих интересов в суде при банкротстве застройщика. Для этого они должны пройти несколько процедур:

1. создать ЖСК, подготовив нужные документы о его формировании, а также предоставив документальное подтверждение внесения своих паев;
2. вступить в кооператив должны все участники долевого строительства, если их требования указаны в реестре кредиторов и в реестре, требующем передачи жилых помещений дольщикам;
3. на собрании членов ЖСК принять решение о передаче недостроенного дома и земельного участка под строительство этому кооперативу (проголосовать «за» должны три четверти участников);
4. передать комплект документов по ЖСК и принятому решению в суд;
5. если будут выполнены несколько условий для такой передачи, то суд вынесет решение в пользу участников строительства.

Условия передачи жилого дома дольщикам

К обязательным условиям для передачи права на недостроенное жиле здание ЖСК относятся:

• суммарная стоимость требований дольщиков, внесенных в реестр, должна практически полностью совпадать со стоимостью прав застройщика-банкрота на этот дом и землю под строительство (расхождение не более 5%);
• либо 75% кредиторов 4-той очереди (без учета юридических лиц, участвовавших в строительстве) должны согласиться на такую передачу здания в пользу ЖСК;
• у застройщика-банкрота после передачи здания остаются средства, достаточные для выплаты долгов кредиторам первой и второй очередности (либо ЖСК должен внести нужную сумму на депозит в банк);
• в реестре не должны быть указаны кредитные организации, выдавшие застройщику денежные средства под залог этого здания, либо же ЖСК должен компенсировать сумму невыплаченного застройщиком долга;
• количество квартир в недостроенном доме не должно быть меньше, чем количество дольщиков, вошедших в ЖСК (т.е. квартир после достраивания дома должно хватить всем); в противном случае часть дольщиков могут потребовать выплатить им денежную компенсацию;
• здание и участок земли под ним обязаны быть в собственности у компании-застройщика.

Если все условия выполняются, то ЖСК информирует всех кредиторов о своем желании получить здание в качестве «отступных», и передает все документы с суд, который рассматривает дело о банкротстве. При положительном решении недостроенный дом передается ТСЖ, в противном случае ТСЖ распускается, а требования дольщиков переоформляются в денежную форму.

Ответы на часто задаваемые вопросы

Вопрос №1: Возвращаются ли дольщикам деньги, внесенные на депозит, если суд не передал недостроенное здание ЖСК?

Ответ: Да, происходит полный возврат средств участникам жилищно-строительного кооператива.

Вопрос №2: Если переданное кооперативу здание не покрывает полностью исковые требования дольщиков, происходит ли списание долга с застройщика?

Ответ: Нет, оставшаяся часть требований должна быть преобразована в денежную форму и в дальнейшем выплачена из других активов банкрота.

Вопрос №3: В какую очередь предприятие-банкрот должно выплатить заработную плату своим сотрудникам? Приоритетны ли дольщики перед сотрудниками строительной компании-банкрота?

Ответ: Нет, приоритет выплат зарплаты перед остальными платежами сохраняется и при банкротстве строительных фирм, это долги второй очереди (а дольщики – третьи).

Вопрос №4: Допустимы ли ситуации субсидиарной ответственности головной строительной фирмы за ее «дочку» при банкротстве последней?

Ответ: Подобное решение суда возможно, когда строительная «дочерняя» компания не может сама погасить задолженности, при одном существенном условии: ее долг/ущерб был предопределен действия «головной» компании.

Вопрос №5: Существуют ли исключения из стандартных правила очередности по требованию выплат долгов в случае банкротства строительной компании?

Ответ: Да, существуют. Исключением являются те долги, которые обеспечены имуществом банкротящейся строительной фирмы. В такой ситуации средства, полученные путем реализации залога, будут переданы кредитору-залогодержателю для погашения задолженности, без учета остальной очередности. Нельзя «пропустить» только кредиторов первой и второй очереди, при условии, что право данных кредиторов появилось раньше залогового договора.

Вопрос №6: Как покупателю избежать выбора ненадежного застройщика?

Ответ: во-первых, проверять «черные» сводные списки застройщиков и строящихся зданий, которые есть в интернете, во-вторых, не соглашаться на «серые» схемы покупки, а использовать только официальные формы (долевое строительство, вхождение в ЖСК), в-третьих, проверять наличие все необходимой документации и проектных деклараций у застройщика.

Источник: online-buhuchet.ru

Процедура банкротства в строительстве

Закончил с отличием Московскую государственную юридическую академию. Юридический стаж с 2000 года. Адвокатом проведено более 900 дел в судах первой, апелляционной и кассационной инстанций, в том числе в арбитражных судах и судах общей юрисдикции Москвы, Московской области, других регионов, Верховном суде РФ.

Адвокат специализируется на защите прав участников долевого строительства. Признание права собственности, в том числе в сложных случаях. Помощь при банкротстве застройщика: признание права собственности на квартиры и нежилые помещения, включение в реестр требований о передаче жилых помещений, включение в реестр денежных требований.

Сопровождение процедуры передачи дома другому застройщику, процедуры создания ЖСК. Участие в собраниях кредиторов. Сопровождение групп участников строительства.

Основная специализация: защита прав граждан и организаций в сфере долевого строительства. Опыт оказания юридической помощи по данному направлению с 2002 года. Кандидат юридических наук. Закончил юридический факультет Волгоградского государственного университета.

Адвокат провёл большое количество успешных дел по защите прав дольщиков, как в судах общей юрисдикции, так и в арбитражных судах, представляя интересы клиентов как индивидуально, так и в рамках коллективных заявлений. Адвокат специализируется на вопросах признания права собственности при банкротстве застройщика, представлении интересов обманутых дольщиков в государственных органах и в других сферах, связанных с защитой прав участников строительства. Стиль работы адвоката отличает креативный подход к решению проблем своих клиентов.

В 1995 году окончил юридический факультет Калининградского государственного университета. Юридический стаж более 20 лет. Ранее работал в органах прокуратуры. Имеет специальное звание – советник юстиции. С 2007 года является адвокатом. Специалист в области законодательства о банкротстве, гражданского, корпоративного, административного, уголовного права.

В качестве адвоката (представителя) провел более 500 судебных процессов в судах всех инстанций, в том числе в Верховном суде РФ.

Специализируется в том числе на делах о банкротстве застройщиков — защите прав и интересов как отдельных кредиторов, так и групп кредиторов — участников строительства, обжаловании действий (бездействий) арбитражного управляющего, оспаривании сделок и возврате имущества в конкурсную массу. Помощь при включении в реестр требований о передаче жилых помещений, признании права собственности на жилые и нежилые помещения.

Источник: www.bankrotstvozast.ru

Банкротство застройщика — выгода компании и беда дольщикам

Банкротство застройщика — прямое основание для включения покупателей недостроенного дома в реестр обманутых дольщиков. На сегодняшний день это частая проблема при строительстве.

Застройщик объявил себя банкротом — в чем его выгода

Чтобы компания объявила себя банкротом, на этом влияет много причин. Таким могут быть рост цен на строительное материалы либо услуги подрядчиков, обвал валют в стране, провальный бизнес-план и прочее.

Естественно, от этого никто не застрахован. Потому подписывая договор, стоит рассмотреть историю строительства. Если ее нет, то может случиться запланированное банкротство и факт воровства денег на лицо.

Часто, чтобы избавиться от оплаты налогов, застройщик ведет продажи через карманную компанию. Так, средство от продаж квартир идут в другую компанию, с которой выделяется часть на строительство, остальное переводят на банковские счета в другие страны.

Пока идут суды с кредиторами, судятся с самим застройщиком, карманные компании остаются не при делах. Потому со временем суд принимает решение о выплате компенсации кредиторам, но у самой компании денег уже нет.

При возникших сомнениях о денежных возможностях застройщика, стоит обратиться на сайт арбитражного суда. Если среди списка названий фирм, есть застройщик, то необходимо немедленно расторгнуть договор либо обратится в суд для требования выплат.

В таком деле не стоит медлить, хотя бывают случаи, что застройщик реанимируют, и он далее ведет свои дела. Но предугадать дальнейший ход событий непросто.

Как проходит процедура банкротства застройщика?

Признаками банкротства компании, которая осуществляет строительство жилого дома, остановка выполнения обязательств перед контрагентами на протяжении 3 месяцев и более. То есть если компания задолжала более 300 000 руб., и просрочка по решению суда составляет 3 месяца, то верный признак, что возникли больше проблемы.

Компанию объявляет банкротом суд, после обращения в него кредиторов, наемных работников, участников долевого строительства и других лиц. Чаще всего инициаторами процедуры становятся банки, которые выдают на постройку кредит.

Заявление в арбитражный суд подается по месту нахождения застройщика. При необходимости можно приложить ходатайство о переносе рассмотрения дела в другой суд, не по месту регистрации.

До улаживания спора дольщик может отказать в использовании арендованной земли. Таким образом, арендодатель (компания застройщик) не может продолжать постройку до рассмотрения в суде дела.

Далее суд, рассмотрев обращение, может отказать заявителю либо назначить процедуру конкурсного производства.

Вся процедура признания компании застройщика банкротом регулируется законом РФ. Имеет силу Федеральный закон от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Процедура наблюдения

Когда компания не в состоянии выплатить долги всем кредиторам, то вводят процедуру наблюдения. Начинается наблюдение с рассмотрения дела в суде, и длится несколько месяцев. Основной задачей таких действий — сохранить имущество, проанализировать его дела и возможности для возврата к нормальной трудовой деятельности.

Во время процедуры выясняют:

• возможность наладить финансовые дела;
• рассчитаться с кредиторами без продаж оборудования, помещений;
• возобновить деятельность.

Компания некоторое время имеет возможность продолжать вести дела, без необходимости проводить выплаты.

В ходе обычной работы застройщика выясняют:

1. Положение компании, финансовое положение, проверяют активы.
2. Устанавливают возможности возвращения платежеспособности.
3. Разрабатывают план мероприятий по возражению номинального функционирования и платежеспособности.
4. Устанавливают реальные сроки для восстановления.
5. Проводят полный анализ работы компании и устанавливают причины финансового краха.
6. Принимают решения в отношении дальнейшей судьбы застройщика.

Арбитражный суд определяет временного управляющего. В его обязанности входит контролировать процесс наблюдения.

Также в ходе работы составляют список всех кредиторов и требований. Это нужно сделать в период 30 дней со дня объявления по СМИ о банкротстве.

Если в ходе наблюдения было найдены возможности погашения долгов без суда, то данное заявление о банкротстве аннулируется и застройщик продолжает свою работу в обычном режиме. Если таких варрантов не предусмотрено, то дело оправляют в арбитражный суд.

Процедура конкурсного производства

В основе конкурсного производства находится задача организовать очередь (реестр) из претендующих на имущество компании. Данное мероприятие проводится только при отсутствии возможности реабилитировать застройщика. Далее распределение материальных средств между ними. На этом этапе подаватель заявления формирует и заявляет о своих требованиях.

Конкурсное производство позволяет оценить имущество компании, реализовать, чтобы перекрыть доги кредиторам. Конкурсное производство имеет три этапа:

• Розыск имущества организации продажа.
• Выплата долгов.
• Ликвидация компании, исключение ее из Единого реестра юридических лиц.

Когда наблюдение не дало своего результата, и нет возможности возобновить платежеспособность, прекращается полностью деятельность компании.

Также прекращается начисление пеней, штрафов и прочее за невыполнение финансовых обязательств, с руководителей снимают полномочия, проводят аресты на имущество компании-должника.

В судовом порядке назначается исполняющий обязанности управляющий, который будет осуществлять надзор за выполнением суда. Ведение конкурсного производства информируется в СМИ.

Все найденные финансовые средства должны поступать на специальный счет, из которого будут выплачивать должника просрочку. Все остальные счета закрываются, и остаток денег переводят на новый.

Длительность процедуры составляет 6 месяцев, но при наличии ходатайства продлевают еще на 6 мес. Решение о продлении можно обжаловать. Если выяснились новые обстоятельства, то распродажу имущества компании могут приостановить. Все действия замораживаются до назначения нового специалиста.

После погашения долгов компанию ликвидируют. Организация перестает существовать.

Иск о признании застройщика банкротом

Дольщик имеет право предъявить в арбитражный суд иск застройщику. Естественно важно сделать это в пределах дела о банкротстве. Дольщик также вправе в установленные сроки подать заявление о включении требований в реестр требований участников долевого строительства (если объект не передан дольщику).

В таком случае суд обращает внимание на дату искового заявления. Если дольщик обратится в суд после ведения процедуры банкротства, то по закону такие заявления с требованием арбитражным судом не рассматриваются.

Его могут рассмотреть в другом судебном порядке. Таким образом, дольщик имеет право обратится с иском признании права собственности, в том числе на долю в незавершенном строительстве в арбитражный суд по делу банкротства застройщика.

Что делать если дольщик расторг договор участия в долевом строительстве?

Дольщик может подать заявление с денежными требованиями, даже в случае, если договор о долевом строительстве был расторгнут и признан незаключенным либо недействительным. Дольщика включают в реестр требований участников строительства конкурсным управляющим. Иногда дольщикам могут отдать объект долевого строительства.

Если при покупке нежилого помещения площадью свыше 7 кв. м., все требования в то числе и возмещение денежных средств, разматываются и включаются в общий реестр требований кредиторов арбитражным судом.

Таким образом, для дольщика важно не упустить момент разматывания дела о банкротстве застройщика. В таком случае увеличивается шанс получить возмещении убытков.

Что может предпринять дольщик для защиты своих прав?

Дольщик может воспользоваться как установленными Законом о банкротстве мерами защиты. Так и другими методами защиты своих прав. Если ответственность застройщика за невыполнение своих обязанностей была застрахована, то дольщик имеет право обратится в страховую компанию.

Естественно, такие действия возможны только при признании компании банкротом и открытии арбитражным судом конкурсного производства. Страховой случай подтверждается, если есть выписка с реестра требований. Порядок и выплаты определяет страховая.

Как вариант, можно обратиться к поручителю. Часто поручительство дает банк. Порядок и выплаты определяются договором поручительства. Если застройщик отправляя средства в фонд возмещения убытков участникам строительства, то вполне реально получить выплаты.

Решение о выплате компенсации принимается на общем собрании участников долевого строительства жилого дома. После выплат Фонд автоматически получает право требовать от застройщика включения его требований в реестр.

Если застройщик использовал средства ос счетов ЭСКРОУ, то при выполнении договорных условий перед банком, средства для застройщика могут блокировать. Потому дольщик может обратиться в банк с просьбой вернуть средства. Возмещение оплачивается в 100% виде размещенных на счете ЭСКРОУ, но не свыше 10 млн. руб.

Банкротство застройщика может быть запланированным либо неумышленным. Судебные тяготы, связанные с банкротством — длительная процедура, которая в конечном итоге ведет к распродажи имущества и выплаты компенсаций.

Источник: pravozhil.com